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Mi pregunta es si en suelo calificado como RESIDENCIAL SINGULAR puede construirse una Residencia de mayores tanto concertada con la junta de Andalucia como privada… la cuestion solo la planteo a nivel urbanistico municipal, conociendo las determinaciones a cumplir por la normativa sectorial andaluza.
Buenos días, tengo una parcela de suelo urbano no consolidado incluida en una unidad de ejecución sin desarrollar y afectada por la zona de protección de la carretera nacional por la que tiene acceso. Mi pregunta es si a la hora de calcular la superficie que habrá de participar en el desarrollo de la unidad, la puedo calcular tal cual tiene derecho su propietario o le he de descontar la franja de dicha afección
Hola a todos.
Hay un terreno que se sitúa entre dos viviendas de dos plantas cada una. El terreno es urbano consolidado y tiene luz, agua, acera, alcantarillado, etc. Está habilitado para chalet con 4 plantas edificables.
El terreno sita en Torrealquería, Alhaurín de la Torre, Málaga. El terreno tiene unos 250 metros y supuestamente se puede construir el 100%.
La cuestión es que me gustaría construir en mitad del terreno una pequeña vivienda de unos 40 metros cuadrados para así estar rodeado de jardín, pero desconozco si la ley me obligaría a tener que adosarme a la fuerza a los dos vecinos que tengo uno a la derecha y otro a la izquierda, levantando mis propios muros y demás.
Muchas gracias.
Buenos días:
En la Normativa del Plan General de Ordenación Urbana del Municipio, aprobado en junio de 1990 y adaptado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en octubre del 2009, no encuentro ninguna referencia a edificaciones insuficientemente consolidadas y su posible prohibición. Las condiciones de edificabilidad, altura, ocupación, etc. son máximas, por tanto no tiene porque agotar las señaladas por el Plan. Otra cosa es que debe materializar el uso autorizado por el Plan.
Saludos
Buenas tardes,
Me interesa saber si en un suelo autorizado para uso hotelero se podría construir un Balneario
Buenos días:
Depende de las condiciones urbanísticas de la parcela. Si la calificación del suelo es hotelero será posible ubicar un balneario dependiente de la categoría del hotel.
Saludos
Buenos dias, estoy buscando algo de asesoramiento legal para iniciar un proyecto de vivienda en un terreno agrícola en Catalunya (Berguedá). El caso es que queremos comprar un terreno agrícola (no urbanizable) donde poner una pequeña plantación de árboles truferos de 1 o 2ha como mucho, y así también poder poner una vivienda en el terreno, ya sea tipo mobil-home o casa de obra prefabricada o similar..
Necesitaría saber algunas cuestiones básicas como el tamaño mínimo del cultivo para obtener el permiso necesario para poner una vivienda, el tamaño o las condiciones que debería reunir ésta, y qué procedimiento deberíamos seguir para asegurarnos de que no tendremos problemas una vez compremos el terreno e iniciemos todo.
Muchas gracias, espero que puedan ayudarnos. Un saludo
Buenos días:
Es difícil concretar si no nos señala el municipio concreto de la comarca de Berguedá donde quiere adquirir la parcela. Si le podemos señalar las limitaciones urbanísticas previstas para el suelo no urbanizable por el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña:
Artículo 47. Régimen de uso del suelo no urbanizable.
“1. Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.
2. Se prohíben las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.
3. Está permitido, en suelo no urbanizable, con los requisitos fijados por los artículos 50 y 51:
a) Reconstruir y rehabilitar las masías y las casas rurales que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales.
b) Reconstruir y rehabilitar otras construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico general en cada municipio y que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas o históricas.
c) Rehabilitar las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo.
3 bis. Las construcciones a que se refiere el apartado 3 deben haber sido incluidas por el planeamiento urbanístico en el catálogo que establece el artículo 50.2, con el fin de destinarlas a vivienda familiar, a un establecimiento hotelero con exclusión de la modalidad de hotel apartamento; a un establecimiento de turismo rural; a actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas o de restauración; a equipamientos, o a servicios comunitarios. No obstante, para poder destinarlas a establecimiento hotelero debe estar previsto expresamente en dicho catálogo, el cual puede establecer un límite en el número de plazas. Las construcciones a que se refiere el apartado 3.b y c en ningún caso pueden reconstruirse y rehabilitarse con la intención de destinarlas al uso de vivienda familiar. En todos los casos, los usos de las construcciones a que se refiere el presente apartado deben ser compatibles con las actividades agrarias implantadas en el respectivo entorno inmediato.
4. El suelo no urbanizable puede ser objeto de actuaciones específicas para destinarlo a las actividades o los equipamientos de interés público que se tengan que emplazar en el medio rural. A este efecto, son de interés público:
a) Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural, de educación en el tiempo libre y de recreo que se desarrollen en el aire libre, con las obras e instalaciones mínimas e imprescindibles para el uso de que se trate.
b) Los equipamientos y servicios comunitarios no compatibles con los usos urbanos.
c) Las infraestructuras de accesibilidad.
d) Las instalaciones y las obras necesarias para servicios técnicos y las otras instalaciones ambientales de interés público.
5. La autorización de las actuaciones específicas de interés público a qué se refiere el apartado 4 debe justificar debidamente que el ámbito de actuación no está sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores, por la existencia de riesgos o por el hecho de estar sujeto a limitaciones o a servidumbres para la protección del dominio público. Asimismo, las actuaciones que se autoricen no tienen que disminuir de manera significativa la permeabilidad del suelo ni tienen que afectar de manera negativa a la conectividad territorial.
6. En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se refiere el apartado 4, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:
a) Las construcciones y las dependencias propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica. Entre las construcciones propias de una explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas, se incluyen las instalaciones destinadas al primer tratamiento y a la selección de estos recursos, siempre que estas actividades de selección produzcan un impacto ambiental menor si se llevan a cabo en el lugar de origen.
b) Las construcciones destinadas en vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a.
c) Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria.
d) Las construcciones y las instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas.
e) Las construcciones destinadas a la actividad de camping y al aparcamiento de caravanas, autocaravanas y remolques tienda autorizados por el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todos los casos la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
f) Las construcciones auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural.
g) Las construcciones destinadas a la ampliación de los usos hoteleros autorizados en las construcciones a las que se refieren las letras a y b del apartado 3, que exigen la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
7. La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable debe garantizar en todos los casos la preservación de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar este estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, construcción o edificación con las redes generales de servicios, y ceder a la administración competente estas infraestructuras y el suelo correspondiente para su incorporación al dominio público, cuando tengan que formar parte de él.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las obras o instalaciones necesarias para dar cumplimiento al resto de condiciones que exija el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto, con respecto a la obtención de suministros, consecución de niveles de saneamiento adecuados u otros servicios.
d) Costear y, en su caso, ejecutar las medidas correctoras que determine el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto con el fin de evitar la fragmentación de espacios agrarios y la afectación grave a las explotaciones agrarias, minorar los efectos de las edificaciones y sus usos, accesos y servicios sobre la calidad del paisaje, o para otras finalidades justificadas.
8. La autorización de las obras y los usos en los casos regulados por los artículos 48, 49 y 50 está sujeta, previamente a la tramitación de la licencia urbanística municipal, al procedimiento que establecen dichos preceptos.
8 bis. La vivienda de uso turístico es compatible con el uso de vivienda familiar legalmente implantado.
9. El suelo no urbanizable no puede ser dedicado a usos que, atendiendo los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen la destinación o la naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de dichos valores y la consecución de dichas finalidades.
10. (Anulado)”.
Saludos
Buenas noches: Con motivo del cierre de mi finca, por razones de retranqueo, hetenido que retirar el cierre respecto del eje del camino unos 3 ,3 metros., lo que supone dejar una franja de unos 148m2. completamente fuera del cierre, de la finca. En cuanto al mantenimiento y limpieza de margen «cedido» por Ley al Ayuntamiento, ¿ a quien correponde el mantenimiento y limpieza de dicha franja ?
Gracias anticipadas por su respuesta.
Buenos días:
Si la ha cedido al Ayuntamiento porque la rectificación de la alineación así estaba prevista por el planeamiento, corresponde al Ayuntamiento. Ya es un suelo público.
Saludos
Hola buenas tardes y gracias por adelantado a cualquiera que pueda aportarme un poco de luz al respecto.
Estoy barajando comprar una parcela rustica de 2000m2 en el termino municipal de Mijas (la zona marcada de amarillo en el plano), el cual está rodeado de viviendas unifamiliares y a la zona llegan todos los suministros de luz, agua y telefono. Mi consulta es si con la nueva ley del suelo de Andalucia (LISTA) podría construir, aunque solo fuera una pequeña vivienda para descansar en los momentos que me encuentro realizando labores en mi parcela, no pretendo construir una vivienda para usarla como vivienda habitual, solo para relax y descanso en determinados momentos. Gracias de nuevo
Aporto el numero de catastro por si es útil 29070A027003130000YE
Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente: Una parcela de mi propiedad ha sido recalificada por un nuevo Plan de Urbanismo como suelo para equipamiento y servicios públicos (previamente era un suelo rústico) . Tengo algún tipo de derecho ante este cambio de calificación? Qué se supone que puedo o debo hacer con este terreno? Mil gracias por adelantado.
Buenos días:
Si el suelo no está incluidos en una unidad de ejecución o ámbito simular de equidistribución, tiene derecho a que le expropien y le indemnicen, en un plazo de tiempo (en Andalucía el plazo es de cuatro año desde que se programa su obtención o desde la aprobación del plan). Si está en un ámbito de equidistribución tiene derecho a participar en la ejecución (por ejemplo en el sistema de compensación) y a materializar sus derechos, después de contribuir a los gastos de urbanización, en una parcela edificable. Mientras tanto, poco puede hacer.
Saludos
Buenas tardes, tengo una parcela urbana con una construccion de antes del 56 lo que las obras en la zona estan paralizadas por el ayuntamiento hasta que se haga el plan de actuacion- el ayuntamiento me permite arreglar tejado, y cualquier daño estructural que pudiera ocasionar daños a terceros o a los que viven en ella, pero no me dejab hacer ningun tipo de reforma mas,la vivienda consta con luz de gesa y agua de pozo de vena, mi pregunta es el ayuntamiento esta obligado a dejarme reformar fontaneria si se rompe ya que peligraria la salubridad he higiene de los que viven en ella?? O podrian negarse?? Esta parcela esta en palma de mallorca gracias
Buenos días:
No me puedo informar sobre lo que determina el planeamiento general de Palma de Mallorca, porque la página está en Mallorquin y no me deja traducir la Castellano.
No obstante, consultada la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, efectivamente existen suspensión de licencias cuando está en trámite un nuevo planeamiento urbanístico (imagino que en este caso se trata de planeamiento de desarrollo de un ámbito de transformación de nueva urbanización o de reforma de la existente). Si ese plan está en tramite pueden darle licencia para las obras que cumplan simultaneamente lo dos planes (el vigente y el nuevo), y por supuesto para las obras que plantea, ya tiene la misma naturaleza que las que le autorizan (seguridad, salubridad e higiene).
Lo que le pueden autorizar son obras que no implique incrmeneto del coste de expropiación si al final el nuevo plan prevé esa acción sobre la edificaicón.
Saludos.
Buenas, tengo el permiso para construir un apero de unos 40m2 en suelo rústico, es una parcela en Sevilla que tengo, mi intención ahora es construir una vivienda aislada en ese terreno de 4600m2. Con la nueva ley, LISTA, ¿ Se puede hacer ?, Se trataría de una pequeña vivienda de unos 50 m2 para poder vivir temporadas allí, y poder atender mejor, huerto y animales de corral
Gracias
Buenas Javier,
Conseguiste resolver tu duda?
Me encuentro en una situación muy parecida a la tuya (tb en Sevilla) y me quería saber si puedes darme algunas nociones.
Saludos
Buenos días, estoy haciendo una tasación en el area ATM-3 de Granada y quisiera conocer el estado del planeamiento de desarrollo, si hay algún Plan Especial redactado o en tramitación. Está justo pegado al ATM-2 de Santa Adela. Gracias
Hola, no tiene planeamiento alguno que desarrolle las determinaciones del PGOU para los suelos en transformación y mejora. El PGOU de Granada considera a estas áreas como suelos urbanos consolidados.
Un saludo
Perdón, Santa Adela ATM-2……
Gracias, pero me surge una duda, en el caso de Santa Adela ATM-3 hay un Plan Especial, no?
Hola buenas tardes me ocurre lo siguiente he adquirido una casa en terreno urbano no consolidado en chiclana de la frontera, esta vivienda nunca ha sido habitada sin servicios, pues a la hora de contratar luz y agua me exigen que presente licencia de primera ocupacion o declaración de responsable, en urbanismo me manifiestan que no me la pueden dar porque no se solicito obra para la construcción, esta vivienda según el catastro es 1992, mi pregunta es posible dar suministro de alguna manera con las compañías de agua y luz?
Buenos días:
Si no solicito licencia en su día, es una edificación irregular. Hay dos opciones: a) si la casa es conforme al planeamiento urbanístico puede pedir licencia para legalizarla (que implicaría la licencia de ocupación). Y b), si no es conforme se encontraría en una situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), por lo que tendría que solicitar su reconocimiento como tal (artículos 5 y siguientes del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía).
El reconocimiento como AFO le permitirá el acceso a los servicios (artículo 9.4 del Decreto-ley):
«Cuando las edificaciones reconocidas en situación de asimilado a fuera de ordenación no cuenten con acceso a los servicios básicos de saneamiento y abastecimiento de agua y electricidad prestados por compañías suministradoras, o cuando los mismos se hayan realizado sin las preceptivas autorizaciones, podrá autorizarse el acceso a los mismos siempre que no se precisen más obras que las necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras existentes. Las compañías acreditarán la viabilidad de la conexión en estos términos y exigirán la resolución por la que se reconoce la situación de asimilado a fuera de ordenación para la contratación de los servicios a los efectos establecidos en el artículo 175.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
Cuando no existan redes de infraestructuras conforme al párrafo anterior, el acceso a los servicios básicos se resolverá mediante instalaciones de carácter autónomo y ambientalmente sostenibles».
Saludos
Buenas tardes, es necesaria Licencia de Actividad del ayuntamiento para una vivienda turística de alojamiento rural?
No, la vivienda turística de alojamiento rural no se considera establecimiento turístico, no precisa cambio de uso, y tampoco estaría sujeta a actividad (Decreto 20/2020). Estaríamos en una situación análoga a la de vivienda con fines turísticos en suelo urbano.
Un saludo
Gracias por su repuesta,
En este caso, quiero construir la casa en terreno urbano, y tiene ya dos calles hechas, que dan esta finca, mi intención es construir en la parte que dá a la calle prevista por el plan urbanístico (de hecho la construcción donde mejor queda, es donde pretenden que vaya la calle). Éste plan, lo han modificado actualmente, ha sido aprobado por el ayuntamiento en pleno, y debe ser aprobado también por la Junta de Castilla y León.
Si hago una segregación, y divido la finca en dos parcelas, al tener dos referencias catastrales diferentes, no me obligarían a abrir la calle, cuando presente el proyecto¿?, o estaría obligada igualmente, segregue o no?¿. teniendo en cuenta que la otra parcela estaría en terreno urbano no consolidado., y no hay vecinos, es monte.
saludos.
Buenos días:
Desde el momento que segregue y quiera edificar cada una de las parcelas (que tienen que tener la condición de mínima según el planeamiento vigente, esto es, superficie y dimensiones superiores a las señaladas como mínimas por el Plan), las mismas tienen que tener la condición de solar, o alcanzar dicha condición antes de que las edificaciones sean ocupadas.
Lo anterior significa que cada una de las parcelas tiene que tener los servicios necesarios, y como mínimo, abastecimiento, saneamiento, electrificación y acceso rodado. Por tanto es posible que tenga que abrir la calle, según las previsiones del Plan, para conseguir que cada una de las parcelas tengan la condición de solar. Y la obligación de ceder el suelo para la calle y dotar de servicios a la parcela, es del propietario de la misma en suelo urbano consolidado.
Saludos
Muy Buenas,
Vivo en un chalet adosado (pueblo de Valladolid), que tiene un pequeño jardín en la parte de atrás. Bien, como es muy pequeño el jardín le he hecho una propuesta de «Cesión o Venta» formal por escrito al ayuntamiento para ampliar algo más el jardín unos 3 metros aprox.
Haciendo entender que la ampliación sería para todos los adosados de esa calle.
Justo por detrás hay una parcela o zona que no es transitable y siempre falta mantenimiento por el ayuntamiento, el objetivo era que los vecinos ampliaramos nuestro jardín así además de disfrtuar de más espacio, ahorrar costes de manteimiento para el Ayuntamiento.
Bien, me ha llamado el alcalde por teléfono, diciendome que «No es posible, que ha verificado la propuesta con el arquitecto y que el terreno está registrado y no permite ni cesión ni venta según las normas urbanisticas, que había otras parcelas del municipio que que se podrían vender, pero esa zona no»
No me ha dado más detalle.
Me gustaría saber que podría hacer al respecto, desde su punto de vista y según establece la normativa, dado el caso, para que esta ampliación de jardín mediante venta o cesión de la parcela por parte del ayuntamiento fuera posible, ¿que habría que hacer? ¿como puedo recurrir la propuesta y volver a insitir?
Si precisa más detalle del caso, no dude en decirmelo.
Muchas Gracia.
Buenos días:
Si el suelo según el Plan tiene la condición de uso público (calle o espacio libre delimitado por el planeamiento) no pueden cedérselo ni venderlo. Está vinculado a ese uso como bien demanial y tiene toda la razón el arquitecto municipal.
Para poder transmitirlo a usted y al resto de los vecinos tendrían que cambiar la calificación urbanística de ese suelo, desvinculándolo del uso actual, considerándolo entonces como un «sobrante» y, sólo en ese momento, podrán transmitirlo a los colindantes. Esto obliga a la modificación del Plan, que siempre es un trámite laborioso, y si es un espacio libre (jardín, plaza, etc.) mucho más.
Saludos
Si una finca que pasa de ser rústica a ser urbana y de ese modo se integra para formar parte del conjunto de las fincas aportadas a un Plan de Actuación Urbanística, de tal manera que se firma el contrato de compravenda (primer propietario que la vende o la dona a la Junta de Compensación como nuevo propietario) ¿ En los datos de la referencia catastral de esa finca constarà el de integrante del Plan de Actuación y con el nuevo propietario ( Junta de Compensación), AUNQUE TODAVÍA EL PLAN ESTÉ EN PROCESO Y PENDIENTE DE APROBACIÓN ( a la espera, por ejemplo, de que el Ayuntamiento reciba documentación complementaria requerida por éste).
Muchas gracias,
Luis
Buenos días:
Si se ha transmitido deberá aparecer la Junta de Compensación. Claro que esa transmisión es para el pago de costos de urbanización la transmisión como tal aparecerá como adjudicación a la Junta de Compensación en la reparcelación (lo el instrumento de equidistribución que proceda) y la misma se formalizará, realmente, con la aprobación de la misma, que debe hacerla el Ayuntamiento.
Saludos
Hola, me gustaría saber donde consultar si existe un PAU adjudicado y a quien está adjudicado, en Castilla la mancha… Muchas gracias
Buenos días:
Puede consultar esta página
https://urbanismo.castillalamancha.es/registros
Saludos
Buenas tardes:
Tenemos una propiedad compartida familiarmente donde segun el PGOU solo se pueden edificar hasta 2 alturas, pero la construccion ya existente y muy anterior al PGOU tiene 4 alturas y estan divididas en pequeños pisos 2 por planta.
Es posible remodelar o incluso unir dichos pisos para hacer 1 vivienda por planta? que tipo de modificaciones podríamos hacer siempre sin tirar la estructura existente porque de hacerlo nos han dejado claro que no podríamos volver a hacer 4 alturas
Buenos días:
Si está en Andalucía, le es de aplicación a ese supuesto el artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».
Por supuesto lo que usted describe es un fuera de ordenación parcial, y por tanto puede hacer las obras que permite esta situación.
Por otro lado nada impide agrupar las viviendas si es que dicha agrupación cumple con las condiciones de las ordenanzas urbanísticas vigentes.
Saludos
Buenos días. Les comento mi caso.
Tengo una parcela de 10mil m2 en Ronda(Málaga) denominada Suelo No urbanizable común. En ella tengo una casa de una planta con 100m2 que en su día pude construir gracias a que había una ruina cuando la compré, además cuento con una piscina de 50m2. Quisiera saber si es posible construir una segunda casa o al menos una casa de aperos. El terreno está denominado como zona de regadío. Muchas gracias de antemano. Un saludo
Buenos días:
Según el Plan General de Ordenación Urbanística de Ronda, aprobado definitivamente en el año 1991, adaptado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en el año 2010.
La remito las páginas de la Normativa del Plan General que se refieren a la posibilidad de actuación en suelo no urbanizable común y de regadío (R1 y R2). Sólo en el caso de que la parcela esté situada en regadío R1 tiene parcela mínima para actuar y la propuesta de intervención debe cumplir con las condiciones del artículo 241.
Perdone pero no pue insertar el fichero con los artículos de la Normativa. Le remito a la siguiente página. Mire de los artículo 224 a 241.
https://ws132.juntadeandalucia.es/situadifusion/pages/descargaDocumentos.jsf?doc=74050
Saludos
Buenas tardes,
Se puede conseguir licencia de una parcela que se encuentra en suelo urbano, que no cumple el diámetro mínimo de 20m en suelo consolidado, pero a un lado hay una vivienda construida y al otro un camino de servidumbre, se puede considerar que la parcela no puede crecer y que el ayuntamiento otorgue licencia de obra
Muchas gracias
Buenos días.
Habría que conocer las Normas urbanística del Municipio y como le afectan a la hora de definir la parcela mínima. Muchos planes reconocen como parcela mínima la existente en suelo urbano.
En caso de que sean exigibles condiciones mínimas de la parcela y éstas no se puedan cumplir, la parcela sería inedificable y por tanto el Plan determina sobre ella una vinculación singular, lo que implicaría una posible indemnización por parte del Ayuntamiento (artículo 48.b del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana).
Saludos
Buenas tardes, muy agradecida por tu contestación y te comento, la parcela cumple en cuanto a m2 mínimos, frente mínimo, lo único que no cumple es con la circunferencia , pero en la normativa del ayuntamiento hace mención a lo siguiente,:
La forma de la propiedad debe ser tal que sea posible trazar una circunferencia de 20 ( yo tengo 17) de diámetro dentro de la parcela neta, Se excluyen del cumplimiento de alguno o de todos los parámetros dados para parcelas en áreas consolidadas, las propiedades en las que todas las parcelas colindantes tengas una edificación consolidada con anterioridad a las presentes determinaciones y no resultara ninguna de ellas fuera de ordenación, o por colindante de estas características y vial, o que estén totalmente entre viales, siempre que en la propia parcela neta sea posible levantar construcción apta para alguno de los usos permitidos.
Mi parcela linda con una edificación y según averiguaciones que he estado haciendo con registro y catastro , no es un camino de servidumbre , se trata de un camino sin nombre , que el ayuntamiento no tiene inventariado, en base a tus conocimientos que podría alegar y que documentación presentar en el ayuntamiento para poder conseguir la licencia.
Muchas gracias
Buenas tardes,
Se puede conseguir licencia de una parcela que se encuentra en suelo urbano, que no cumple el diámetro mínimo de 20m en suelo consolidado, pero a un lado hay una vivienda construida y al otro un camino de servidumbre, se puede considerar que la parcela no puede crecer y que el ayuntamiento otorgue licencia de obra??
Muchas gracias
Buenos días,
En mi caso, es un pueblo de 400 habitantes, el plan urbanístico es de la provincia de Avila
Quiero construir una casa en una parcela, en la que parte es urbana, y la otra urbano no consolidado. Pero han cambiando el plan urbanistico, y han colocado una calle, partiendo mi parcela, justo por la delimitación entre lo que aparece como urbano y no consolidado.
Mi pregunta es la siguiente, si hago una segregación dividiendo la parcela en dos, podría construir en una de las parcelas resultantes, sin tener la obligación de abrir la calle¿?, porque según me han comentado, encima tendría que pagarla yo.
Buenos días.
En suelo urbano puede construir según las previsiones de la Normativa del Plan del municipio vigente en el momento de solicitar licencia. Si la calle es necesaria para que la parcela sea considerada solar tiene que abrir la calle y además es obligación del que solicita licencia urbanizar la calle.
Le transcribo el contenido del artículo 17.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León;
«Los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbano o urbanizable que tengan ordenación detallada, tienen derecho a urbanizar sus parcelas para que alcancen o recuperen la condición de solar, y a edificar sus solares, en las condiciones que señale en cada caso la normativa urbanística. En suelo urbano no consolidado y urbanizable, el derecho a urbanizar se limita al de participar en la ejecución de las actuaciones urbanísticas, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación».
Saludos
Gracias. En respuesta a su respuesta, valga la redundancia.
En este caso, quiero construir la casa en terreno urbano, y tiene ya dos calles hechas, que dan esta finca, mi intención es construir en la parte que dá a la calle prevista por el plan urbanístico (de hecho la construcción donde mejor queda, es donde pretenden que vaya la calle). Éste plan, lo han modificado actualmente, ha sido aprobado por el ayuntamiento en pleno, y debe ser aprobado también por la Junta de Castilla y León.
Si hago una segregación, y divido la finca en dos parcelas, al tener dos referencias catastrales diferentes, no me obligarían a abrir la calle, cuando presente el proyecto¿?, o estaría obligada igualmente, segregue o no?¿. teniendo en cuenta que la otra parcela estaría en terreno urbano no consolidado., y no hay vecinos, es monte.
saludos.
Con la nueva ley del suelo en Andalucía, ¿en que casos se puede construir en rústico?
Buenos días:
El Proyecto de Ley para el Impulso Sostenible del Territorio de Andalucía (LISTA), prevé la posibilidad de actuaciones ordinarias y extraordinarias en suelo rústico (además de las intervenciones en hábitat rural diseminado), lo que posibilita en algunos casos construcciones y edificaciones.
La transcribo los artículos:
Artículo 20. Actuaciones en suelo rústico.
«Las actuaciones consistentes en actos de segregación, edificación, construcción, obras, instalaciones, infraestructuras o uso del suelo que se realicen sobre suelo rústico deberán cumplir las siguientes condiciones, sin perjuicio del régimen particular que les corresponda por su carácter ordinario o extraordinario:
a) Deberán ser compatibles con el régimen del suelo rústico, con la ordenación territorial y urbanística y la legislación y planificación sectorial que resulte de aplicación.
b) No podrán inducir a la formación de nuevos asentamientos, de acuerdo con los parámetros objetivos que se establezcan reglamentariamente y, en su caso, conforme a lo establecido en los instrumentos de ordenación territorial o urbanística general de aplicación, salvo las actuaciones de transformación urbanísticas previstas en el artículo 31.
c) Quedarán vinculadas al uso que justifica su implantación, debiendo ser proporcionadas a dicho uso y adecuadas al entorno rural donde se ubican».
Artículo 21. Actuaciones ordinarias.
«1. Son usos ordinarios del suelo rústico, los usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica, en los términos que se establezcan reglamentariamente. También son usos ordinarios del suelo rústico los vinculados al aprovechamiento hidráulico, a las energías renovables, los destinados al fomento de proyectos de compensación y de autocompesación de emisiones, actividades mineras, a las telecomunicaciones y, en general, a la ejecución de infraestructuras, instalaciones y servicios técnicos que necesariamente deban discurrir o localizarse en esta clase de suelo.
2. Se consideran actuaciones ordinarias:
a) Las obras, construcciones, edificaciones, viarios, infraestructuras, instalaciones y servicios técnicos que sean necesarios para el normal funcionamiento y desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico, incluyendo aquellas que demanden las actividades complementarias de primera transformación y comercialización de las materias primas generadas en la misma explotación que contribuyan al sostenimiento de la actividad principal siempre que se acredite la unidad de la misma.
b) Las edificaciones destinadas a uso residencial que sean necesarias para el desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico, entre los que se incluyen los alojamientos para personas que desarrollen trabajos por temporada conforme a los requisitos que se establezcan reglamentariamente.
c) La ejecución de infraestructuras, instalaciones y servicios técnicos de carácter permanente, no previstos en los instrumentos de planeamiento, y que necesariamente deban discurrir o localizarse en esta clase de suelo.
d) La realización de las actuaciones en los asentamientos delimitados como hábitat rural diseminado para la conservación, mantenimiento y mejora de estos ámbitos, las cuales deberán estar expresamente previstas en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente.
3. Las actuaciones ordinarias, sin perjuicio del resto de autorizaciones que exija la legislación sectorial y de las excepciones establecidas en esta Ley, requerirán de licencia urbanística municipal».
Artículo 22. Actuaciones extraordinarias.
«1. En suelo rústico, en municipios que cuenten con instrumento de ordenación urbanística general o en ausencia de este, podrán implantarse con carácter extraordinario y siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación o por la ordenación territorial y urbanística, y respeten el régimen de protección que, en su caso les sea de aplicación, usos y actuaciones de interés público o social que contribuyan a la ordenación y el desarrollo del medio rural, o que hayan de emplazarse en esta clase de suelo por resultar incompatible su localización en suelo urbano.
2. Las actuaciones podrán tener por objeto la implantación de equipamientos incluyendo su ampliación, así como usos industriales, terciarios o turísticos y cualesquiera otros que deban implantarse en esta clase de suelo, incluyendo las obras, construcciones, edificaciones, viarios, infraestructuras y servicios técnicos necesarios para su desarrollo. Asimismo, vinculadas a estas actuaciones, podrán autorizarse conjuntamente edificaciones destinadas a uso residencial, debiendo garantizarse la proporcionalidad y vinculación entre ambas.
En los términos que se establezcan reglamentariamente podrán autorizarse viviendas unifamiliares aisladas, siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos ni impidan el normal desarrollo de los usos ordinarios del suelo rústico. A los efectos de esta Ley, y sin perjuicio de su desarrollo reglamentario, se entiende que inducen a la formación de nuevos asentamientos, los actos de realización de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.
3. Las actuaciones extraordinarias sobre suelo rústico requieren, para ser legitimadas, de una autorización previa a la licencia municipal que cualifique los terrenos donde pretendan implantarse, conforme al procedimiento y a los criterios que se determinen reglamentariamente.
Durante el procedimiento de autorización previa, se someterá la actuación a información pública y audiencia de los titulares de los terrenos colindantes y de las Administraciones Públicas que tutelan intereses públicos afectados, por plazo no inferior a un mes. El plazo máximo para notificar la resolución del procedimiento será de seis meses y el silencio tendrá efecto desestimatorio.
La resolución del procedimiento corresponderá al Ayuntamiento, previo el informe vinculante regulado en el artículo 52 de la presente Ley emitido por la Consejería competente en materia de ordenación del territorio cuando la actuación afecte o tenga incidencia en la ordenación del territorio conforme a lo dispuesto en el artículo 2 o afecte a suelos rústicos especialmente protegidos y preservados por los instrumentos de ordenación territorial.
4. Reglamentariamente, y para concretos y determinados usos o actividades, se podrá establecer una duración limitada de la cualificación con la obligación de restitución de los terrenos finalizada la misma.
5. Con la finalidad de que se produzca la necesaria compensación por el uso y aprovechamiento de carácter extraordinario del suelo, se establece una prestación compensatoria que gestionará el municipio y que se destinará al Patrimonio Municipal de Suelo con una cuantía del diez por ciento del presupuesto de ejecución material de las obras que hayan de realizarse, excluido el coste correspondiente a maquinaria y equipos. Esta cuantía podrá ser minorada conforme a los criterios que se establezcan reglamentariamente. Para las viviendas unifamiliares aisladas será en todo caso del veinte por ciento.
Estarán obligados al pago de la prestación compensatoria las personas físicas o jurídicas que promuevan las actuaciones y se devengará con motivo de la licencia urbanística.
Las Administraciones Públicas estarán exentas del pago de la prestación compensatoria para los actos que realicen en ejercicio de sus competencias».
Artículo 23. Actuaciones sobre el hábitat rural diseminado.
«1. Sobre los ámbitos delimitados como hábitat rural diseminado por los instrumentos de ordenación urbanística general o por los planes especiales podrán desarrollarse las actuaciones urbanísticas que contribuyan a su conservación, mantenimiento y mejora y que sean compatibles con el régimen de protección de la categoría de suelo rústico donde se localicen.
2. Los titulares de los terrenos y edificaciones comprendidos en estos ámbitos tienen el deber de costear la obtención de los terrenos destinados a las dotaciones públicas y las obras de mejora de las infraestructuras y servicios previstos en el instrumento de ordenación urbanística que los ordene.
3. Reglamentariamente se establecerán determinaciones para la ordenación de estos ámbitos y las condiciones de implantación de nuevas edificaciones».
Saludos
Buenas noches. He comprado , en un municipio de la comunidad de Madrid, una parcela con una vivienda construida en 1965. Al haberse modificado la normativa urbanística a lo largo del tiempo , ahora no cumple la distancia de lindero con el vecino. Si realizo reforma de la vivienda, me obligarán a corregir el incumplimiento de la norma, y tirar la parte que no cumple distancia?? Muchas gracias
Buenos tardes:
Por lo que comenta la vivienda está en situación de fuera de ordenación parcial, por lo que no es presumible que le obliguen a nada, si el que el planeamiento no prevé una intervención concreta sobre su parcela con destino a uso dotacional.
Le es de aplicación el artículo 64.b de Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, que determina una de las consecuencia de la aprobación de un nuevo planeamiento urbanístico:
«La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate.
A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen.
Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino».
Saludos
Hola. Quería saber a qué plan general de urbanismo tengo que acogerme. Actualmente hay uno y he pedido una licencia para construir una vivienda ya que con el actual puedo construirla.
y si en el transcurso de esta concesión de la licencia cambia el plan? A cual tengo que acogerme? al anterior, que es por el cual puedo construir, o al nuevo por el cual no podría construir?
Buenos días:
Si le han concedido licencia con el planeamiento vigente, puede comenzar la construcción conforme a la licencia.
Si cambia el Plan, pueden darse varías circunstancias, entre otras que se active la suspensión de licencias, prevista por ejemplo en los artículo 27.1 y 2 y de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (-LOUA- en el caso de la aprobación inicial es automática para todos los actos que contradigan al nuevo planeamiento) y no le concedan licencia:
«1. Las Administraciones competentes para la aprobación inicial y provisional de los instrumentos de planeamiento, desde la adopción del acuerdo de formulación o, en su caso, desde la aprobación del Avance, podrán acordar la suspensión, por el plazo máximo de un año, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas para áreas o usos determinados, a los efectos de la elaboración o, en su caso, innovación de dichos instrumentos.
2. El acuerdo de aprobación inicial de los instrumentos de planeamiento determinará la suspensión, por el plazo máximo de un año, del otorgamiento de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas en las áreas en las que las nuevas determinaciones para ellas previstas supongan modificación del régimen urbanístico vigente».
Además hay que tener en cuenta el contenido del artículo 174 de la LOUA para el supuesto de licencias concedidas contrarias a la nueva ordenación:
«Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y los actos no hayan aún concluido, el municipio, cuando la iniciación o finalización de éstas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación, podrá:
a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenación urbanística. Esta declaración conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses.
b) Dentro del período de vigencia de la suspensión legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijará, en su caso, la indemnización a que hubiere lugar».
Si han concluido las obras a la aprobación del nuevo plan y son disconformes con éste, no se preocupe, si edificación estará en situación legal de fuera de ordenación. Si el fuera de ordenación es total tendrán que expropiarle.
Saludos.
Hola. Quería saber a qué plan general de urbanismo tengo que acogerme. Actualmente hay uno y he pedido una licencia para construir una vivienda ya que con el actual puedo construirla.
y si en el transcurso de esta concesión de la licencia cambia el plan? A cual tengo que acogerme? al anterior, que es por el cual puedo construir, o al nuevo por el cual no podría construir?
Buenas noches,,me ha calificado urbanismo mi vivienda edificación deficiente..que plazos tengo para edificar una vez inscrito en registro de solares y edificación ruinosas.. Gracias
Buenos días:
En Andalucía un año. Artículo 150 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que le transcribo:
«1. La no iniciación, en el plazo fijado al efecto, de la edificación de las parcelas y solares, incluidos los que cuenten con edificación deficiente o inadecuada, advertida de oficio por la Administración o por persona interesada, y previa audiencia a las personas propietarias por un plazo de veinte días, comporta la inclusión de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, cuya regulación se establecerá reglamentariamente.
La inclusión en el Registro dará lugar al inicio del cómputo del plazo de un año para el comienzo de las obras, o en su caso la acreditación de las causas de la imposibilidad de la obtención de la licencia necesaria, tras el cual se determinará, por ministerio de la Ley, la colocación de la parcela o el solar correspondiente en situación de ejecución por sustitución.
2. La situación de ejecución por sustitución habilitará al municipio, salvo que acuerde la expropiación, para convocar y resolver, de oficio o a solicitud de cualquier persona, el concurso regulado en el artículo 151, previa formulación del Pliego de Condiciones que regulará los requisitos necesarios para su adjudicación, en los términos que reglamentariamente se establezcan.
3. La solicitud de la persona interesada para la convocatoria de concurso deberá reunir los requisitos sustantivos y documentales que se establezcan reglamentariamente y, como mínimo, los siguientes:
a) Identificación de la persona solicitante, debiendo acreditar solvencia económica y profesional, avalada por actuaciones edificatorias análogas.
b) Aportar el proyecto básico de edificación o compromiso de presentar el proyecto en el plazo correspondiente, acompañado en este último supuesto de aval por valor del cinco por ciento, comprensivo, en su caso, de las obras de urbanización precisas y de documento acreditativo de la constitución de la garantía requerida.
c) Contener compromiso de cesión, condicionada al pago de su coste, de los derechos sobre el proyecto técnico acompañado para su ejecución por la persona que resulte adjudicataria y los compromisos de cumplimiento de los deberes legales aún pendientes, de abono del precio de la adjudicación al propietario sustituido y de ejecución de la edificación proyectada en determinado plazo».
Saludos
Buenas tarde Emilio:
Rfcia. consultas anteriores 538 y 591, mismo asunto.
Siguiendo tus informaciones, con fecha 25-3-21, presente escrito de alegaciones ante el Ayuntamiento, sobre el contenedor marítimo, que ha puesto mi vecino en su finca rustica pegado a la mía, sin respetar distancias, retranqueos, etc., y siendo un elemento que atenta contra el entorno paisajístico, perjudicando la directriz de protección del medio físico y preservación del suelo rustico, un elemento de construcción y ocupación incompatible, con los elementos a proteger de dicho suelo.
Hasta el momento no he tenido ninguna noticia del Ayuntamiento. Hace dos semanas llame por teléfono muchas veces para informarme de como estaba la gestión de mi escrito, sin tener respuesta, la única que finalmente me dio el aparejador por teléfono, diciendo que él ya había hecho su informe, y que no me podia decir nada mas.
Ayer solicite cita por internet con el alcalde, la cual me resulto cancelada. Nuevamente solicite nueva cita con el alcalde, que también me resulto cancelada, desviándome a la oficina general de atención al ciudadano, en la cual, como sigo, ya había llamado previo muchas veces, para nada.
Emilio, te pido por favor, me digas como debo proceder en este asunto de urbanismo, ya que por el momento, el contenedor sigue en la finca, y nadie se hace responsable de la gestión.
Muchas gracias por tu ayuda y colaboración.
Quedo pendiente.
Saludos.
Buenos días.
Creo que sería conveniente que le recordara por escrito al Alcalde y al técnico el contenido del artículo 320 del Código Penal. Si no contestan puede interponer una denuncia ante la Fiscalía:
«1. La autoridad o funcionario público que, a sabiendas de su injusticia, haya informado favorablemente instrumentos de planeamiento, proyectos de urbanización, parcelación, reparcelación, construcción o edificación o la concesión de licencias contrarias a las normas de ordenación territorial o urbanística vigentes, o que con motivo de inspecciones haya silenciado la infracción de dichas normas o que haya omitido la realización de inspecciones de carácter obligatorio será castigado con la pena establecida en el artículo 404 de este Código y, además, con la de prisión de un año y seis meses a cuatro años y la de multa de doce a veinticuatro meses.
2. Con las mismas penas se castigará a la autoridad o funcionario público que por sí mismo o como miembro de un organismo colegiado haya resuelto o votado a favor de la aprobación de los instrumentos de planeamiento, los proyectos de urbanización, parcelación, reparcelación, construcción o edificación o la concesión de las licencias a que se refiere el apartado anterior, a sabiendas de su injusticia».
Saludos
Buenos días. En un municipio de la Comunidad Valenciana existe un terreno clasificado como suelo urbanizable en el que comunican en la cédula urbanística que se ha declarado el incumplimiento de los deberes urbanísticos por la Junta de Compensación con la pérdida de la condición de Urbanizador y cancelación de la programación pasando a ser terrenos pendientes de programación.
Entiendo que se debería formar una nueva Junta de Compensación pero, ¿cómo puede volver ese suelo a pasar de terreno no programado a programado? ¿ a través de un plan parcial y posteriormente proyecto de reparcelación para tener la condición de solares edificables?
Saludos.
Buenas tardes:
No veo que en el sistema valenciano exista actualmente el sistema de compensación como tal. Existe el desarrollo del programa de actuación integrada a iniciativa de los propietarios regulado en el artículo 118 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana:
“1. Los propietarios de los terrenos del ámbito del programa de actuación integrada, en los términos establecidos en esta ley, pueden promover dichos programas, así como los instrumentos para su desarrollo y ejecución.
2. Los programas de actuación integrada en régimen de gestión por los propietarios se tramitarán conforme al procedimiento previsto en el capítulo II o en el capítulo III, del título III del libro I. Cuando no incorporen ningún instrumento de planeamiento, y éste haya sido sometido a evaluación ambiental y territorial estratégica conforme a la legislación estatal y a la presente ley, se tramitarán conforme al procedimiento del artículo 57 de esta ley, sin que deban efectuarse las actuaciones de evaluación ambiental estratégicas previstas en los artículos 50 y 51. Asimismo, regirá en estos supuestos lo previsto en el artículo 156 de esta ley respecto de la selección del empresario constructor en los supuestos de gestión indirecta.
3. En concreto, para estos programas los propietarios iniciarán la tramitación del procedimiento según lo previsto en el artículo 121 de esta ley. Solo será de aplicación lo previsto en el artículo 121, apartado 4, último párrafo, en caso de que sea necesario un instrumento de planeamiento, a los efectos de la realización de actuaciones de evaluación ambiental estratégica previstas en los artículos 50 y 51 de esta ley.
4. Admitida a trámite la iniciativa o recibido el documento ambiental en el supuesto de que la propuesta incorpore un documento de planeamiento, el alcalde efectuará las siguientes actuaciones:
a) Requerirá al aspirante a agente urbanizador para que en el plazo máximo de tres meses presente la documentación completa de la alternativa técnica del programa de actuación integrada y proposición jurídico-económica.
b) Establecerá el importe de la garantía provisional en aquellos supuestos en los que resulte exigible”.
En general, las consecuencias de la caducidad del programa de actuación integrada están reguladas en el 163 de la Ley:
“1. Al resolver y declarar la caducidad del programa de actuación integrada la administración urbanística actuante deberá resolver sobre la reversión a la situación al momento anterior al inicio de la actuación o establecer medidas para la finalización de las obras de urbanización. El ayuntamiento podrá optar por.
a) Adoptar las medidas necesarias, con arreglo a la presente ley, para la finalización de las obras de urbanización en un plazo de 5 años prorrogable a 10 años, si las obras de urbanización estuvieran ejecutadas por debajo de un 20 % del total del programa de actuación, o por plazo de diez años, prorrogable una sola vez por cinco años más, si las obras de urbanización estuvieran ejecutadas en más de un 20 % del total del programa de actuación.
b) Dejar sin efectos la reparcelación, a través del procedimiento de reversión del proceso reparcelatorio y, en su caso, acordar las medidas necesarias para la clasificación de los terrenos de acuerdo con los criterios establecidos en esta ley y en la estrategia territorial de la Comunitat Valenciana.
c) Subdividir la unidad de ejecución y aplicar la regla del apartado a o b en función del análisis de cada uno de los ámbitos de la actuación.
2. A estos efectos podrá:
a) Declarar la edificabilidad de aquellos solares cuyo propietario haya contribuido legalmente a las cargas de urbanización.
b) Iniciar el procedimiento para la reclasificación de aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las obras de urbanización, sea posible concluirlas en el régimen propio de las actuaciones aisladas; autorizar, en su caso, que el propietario de la parcela complete la urbanización en régimen de actuación aislada, y mantener el resto de los terrenos en alguna de las situaciones a que se refieren los apartados siguientes.
c) Declarar la sujeción del ámbito de la actuación, o de parte de él, al régimen del suelo urbanizable sin programación o del suelo no urbanizable.
d) La administración, en caso de mantener la gestión indirecta del programa de actuación integrada, podrá requerir a quienes formularon proposiciones jurídico-económicas a la alternativa técnica seleccionada, por el orden derivado de la aplicación de los criterios de adjudicación del artículo 126 de esta ley, a fin de que acepten la adjudicación y prosigan con la ejecución del programa de actuación.
e) Subsidiariamente, incoar, si se estima oportuno, las actuaciones precisas para acordar una nueva programación del terreno en la que el nuevo urbanizador, o la administración en caso de optarse por la gestión directa, asuma las obligaciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resultantes de la liquidación de la programación cancelada a ejecutar la que la sustituya.
f) Comenzar, en su caso, la tramitación de los procedimientos declarativos del incumplimiento de deberes urbanísticos que sean pertinentes, dirimiendo y declarando las responsabilidades y penalizaciones correspondientes y acordando la incautación de garantías y la imposición de sanciones cuando proceda.
g) También podrá acordarse la directa intervención gestora de la administración para la prosecución provisional del programa de actuación mientras se resuelve sobre su resolución y, en su caso, nueva adjudicación.
h) Levantar acta de recepción de la urbanización con las tachas que correspondan, realizar la medición y liquidación de las obras de urbanización realmente ejecutadas y, en su caso, entregarla al nuevo urbanizador.
i) Salvo perjuicio para el interés público o tercero sin culpa, se podrá disponer bien la devolución de la contribución a las cargas de urbanización, en metálico o en terrenos, efectivamente satisfechas y no aplicadas a su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se vaya a acometer una nueva programación, previa modificación, por el mismo procedimiento seguido para su adopción, de los correspondientes actos administrativos dictados para la ejecución del programa de actuación cancelado, o bien la compensación que sea pertinente a los propietarios que hayan contribuido a las cargas de urbanización, con cargo a la ejecución de las garantías prestadas por el antiguo urbanizador, cuando ésta proceda”.
En todo caso habrá que tener en cuenta la Disposición transitoria cuarta de la Ley.
Entiendo que habrá que poner en marcha de nuevo la convocatoria del PAI.
Saludos.
Buenas tardes.
Quisiera saber si puedo comprar e instalar una mobil-home en un terreno urbano consolidado en Alhaurín de la Torre – Málaga y si ésta construcción tiene que pagar IBI aun siendo un mueble en lugar de inmueble (aunque se le enganche los suministros de agua y luz). De paso saber si puedo empadronarme en este tipo de construcción.
Gracias.
Buenos días.
Tiene que indicarnos la ubicación de la parcela para comprobar las condiciones urbanísticas de la misma. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes Emilio Martín.
En su última frase dice: «En cualquier caso su parcela es urbana y ese construcción estaría sujeta a IBI.»
¿Podríamos decir por tanto que eso de que las mobil-home no pagan el IBI al tratarse de un bien mueble en lugar de inmueble es un mito y que toda construcción a modo de vivienda realizada en parcela urbana paga IBI sin importar este dato?
¿Y habría problema en empadronarme dentro de ella? (creo que se considera infravivienda o algo así pero me gustaría poder vivir allí).
Muchas gracias.
Buenas tardes:
La parcela está afectada por las Normas Subsidiarias Alhaurín aprobadas el de 13 de junio de 1990, adaptadas a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en el año 2009. Está ubicada en suelo urbano consolidado dentro del núcleo de Torre Alquería. Está incluida dentro de la actuación urbanística AU-1 y con la calificación N-8 “Ensanche Marginal”. Esta actuación se delimita para la apertura de algunas calles que no implican a su parcela.
Las condiciones de edificación de su parcela están definidas en el artículo 198 de la Normativa de las Normas Subsidiaria (le acompaño referencia de página web donde puede consultar el contenido: https://ws132.juntadeandalucia.es/situadifusion/pages/descargaDocumentos.jsf?doc=63066).
Entiendo que no existe inconveniente a materializar lo que pretende ya que, en todo caso, puede ubicarla como instalación provisional).
En cualquier caso su parcela es urbana y ese construcción estaría sujeta a IBI.
Saludos
Buenas tardes.
Si no me equivoco, la referencia catastral sería esta: 7017106UF5671N
hola. buenos días. estoy interesada en comprar un propiedad de unos 3500 metros, que tiene una construcción de 35 m2.
En catastro, figura como vivienda, y en la escritura como casa de aperos.
Es anterior a 1956, y no tiene infracción urbanística.
si la quiero reformar como vivienda, podre hacerlo?
es en baleares. gracias
Buenos días.
En el peor de los casos estaría en situación de fuera de ordenación, por lo que le sería de aplicación el artículo 129 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, que le transcribo:
«1. Se considerarán construcciones y edificaciones en situación de inadecuadas aquellas que tengan las siguientes características:
a) Se hayan implantado legalmente de acuerdo con un planeamiento urbanístico derogado o sustituido.
b) En el planeamiento urbanístico en vigor no esté previsto que tengan que ser objeto de expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.
c) No se ajusten a las determinaciones del planeamiento vigente.
El nuevo planeamiento establecerá las normas urbanísticas y las actuaciones autorizables aplicables a los elementos que queden en esta situación. En todo caso, como mínimo, serán autorizables obras de higiene, seguridad, salubridad, reforma y consolidación, rehabilitación, modernización o mejora de las condiciones estéticas y de funcionalidad, así como las necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios, accesibilidad, código técnico de la edificación y las de instalaciones de infraestructuras propias de la edificación.
Los usos preexistentes legalmente implantados en un nuevo planeamiento urbanístico se podrán mantener siempre que se adapten a los límites de molestia, nocividad, insalubridad y peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación urbanística y la legislación sectorial de aplicación. El planeamiento podrá prever y regular la autorización de usos permitidos en el planeamiento aplicable cuando se otorgó la licencia de obras en locales existentes y ejecutados.
2. Se considerarán construcciones, edificaciones, instalaciones y usos en situación de fuera de ordenación los siguientes:
a) Las edificaciones que de conformidad con el planeamiento vigente queden sujetas a expropiación, cesión obligatoria y gratuita o derribo.
En las edificaciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra a), no se podrán autorizar obras de consolidación, de aumento de volumen ni de modernización. Sin embargo, serán autorizables, excepcional y motivadamente, con renuncia expresa a su posible incremento del valor de expropiación, las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad y la higiene de las personas que residan en ellas u ocupen las edificaciones mencionadas.
b) Las edificaciones o construcciones ejecutadas sin licencia o con licencia anulada aunque ya no corresponda la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen la demolición aplicable en cada caso.
En las edificaciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra b), no se podrá hacer ningún tipo de obra. Además, en caso de que estas edificaciones se hayan ejecutado con posterioridad al 1 de marzo de 1987, tampoco se podrá obtener la contratación de servicios de suministro de energía eléctrica, gas, agua, saneamiento, teléfono, telecomunicaciones o de naturaleza similar. Este régimen será aplicable mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones de acuerdo con la legislación y el planeamiento en vigor.
c) Las edificaciones o construcciones implantadas legalmente en las que se hayan ejecutado obras, de ampliación o de reforma, o cambio de uso sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada.
En las edificaciones o instalaciones que se encuentren en situación de fuera de ordenación, en virtud de esta letra c), y siempre que no afecten a la parte de la edificación o construcción realizada ilegalmente, se permitirá cualquier obra de salubridad, seguridad, higiene, reparación, consolidación y también reforma.
Asimismo se podrán autorizar las obras necesarias para el cumplimiento de las normas de prevención de incendios y de accesibilidad y el código técnico de la edificación.
No obstante, mientras no se obtenga la legalización de las construcciones o edificaciones, en la parte ilegal no se podrá realizar ningún tipo de obra.
3. En las edificaciones y construcciones en régimen de propiedad horizontal, las limitaciones establecidas en los apartados anteriores se aplicarán únicamente a los pisos, locales y otros elementos constitutivos de fincas o unidades registrales independientes que se encuentren en la situación de inadecuación o fuera de ordenación y por lo tanto no a la totalidad del edificio».
Saludos
Buenas a todos:
Voy al grano. Tengo en propiedad una parcela pegada a casco urbano calificada como suelo agrícola en la cual existe una nave industrial construida desde hace más de 20 años y que no está en catastro ni siquiera. Hace unos años la nave se reformó convirtiéndola parte en vivienda y parte en almacén, tiene acometidas de luz y agua.
Mi pregunta es si puedo tener algún problema por vivir en ellla y si existe algún modelo por la cual legalizar la situación . Parcela situada en el municipio de Almonte ( Huelva)
Buenos días.
Si el suelo es no urbanizable no protegido, hace más de seis años que hizo la reforma, lo puede demostrar y no se han abierto en el Ayuntamiento expediente de restauración del orden urbanístico (sancionador), está en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Puede solicitar la declaración de AFO y habitarla sin problema.
Es el artículo 3 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, el que da cobertura a esa situación:
«1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre (suelo no urbanizable protegido entre otras situaciones), se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.
2. Las edificaciones irregulares a las que se refiere el apartado 1 no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación».
Para poder dotarse de servicios urbanísticos tiene que solicitar en el Ayuntamiento el reconocimiento de AFO (artículos 5 y siguientes del Decreto-Ley).
no veo en la página del Ayuntamiento de Almonte que existan modelos. Entre en la pestaña de «urbanismo» y compruebe en «descargas licencias de obras» si le dan la opción.
Saludos
Buenos días he comprado un piso, en el cual al cortar la luz, nos dimos cuenta que la antena comunitaria y la luz de la escalera están conectadas a mi contador del piso. Es una vivienda con dos pisos y un local.
Es legal que el antiguo propietario no nos lo comunicara? no tendrían que haber puesto un contador comunitario antes de venderme el piso? las costas de poner ese contador quien tiene que asumirlas?
Gracias y Saludos.
Buenos días.
No es legal. Tendrían que comprobar el plazo que ha transcurrido desde que le vendieran la vivienda y si esa situación no se advirtió en la misma. Y si está en plazo, reclamarle.
Saludos
Buenos días.
En marzo compré un terreno en un PAU para construir una vivienda en régimen de autopromoción.
Pero mi sorpresa es que el ayuntamiento se.niega a darme la licencia de.obra por qué el PAU está sin recepcionar.
¿Eso es legal?
Tengo entendido que únicamente se pueden negar a darme la licencia de habitabilidad.
Gracias.
Buenos días:
Si, usted tiene razón razón. Pero los matices pueden depender de en qué Comunidad Autónoma se sitúe su propiedad. Por ejemplo el PAU es en Castilla-La Mancha, el artículo 102.3 de la Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística determina que:
“Para poder autorizar la urbanización simultánea a la edificación se requerirá:
a) Que las obras de urbanización hayan alcanzado el desarrollo en su ejecución que reglamentariamente se exija.
b) Compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, que deberá figurar como condición en la licencia que autorice la edificación y urbanización simultáneas, y de incluir dicho compromiso en las escrituras de declaración de obra en construcción y obra nueva que se otorguen o inscriban.
c) Que se preste fianza, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratación del sector público, en cuantía suficiente para garantizar la ejecución de las obras de urbanización, en la parte que corresponda al propietario de la parcela objeto de la edificación y reste pendiente de abono por éste, y sin perjuicio de la afección a que se refiere la letra a) del número 3 del artículo 92 de la presente Ley.
Para el caso de terrenos destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, los Municipios, en el acto de concesión de la licencia urbanística, podrán justificadamente reducir la cuantía prevista en el párrafo anterior hasta la mitad”.
Por otro lado, el artículo 127.2.B del Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística Castilla-La Mancha señala las condiciones para autorizar la simultaneidad de las obras de edificación y urbanización:
“Cuando se trate de suelo urbano no consolidado incluido en unidad de actuación o suelo urbanizable:
a) Que sean definitivos en vía administrativa los actos de aprobación del proyecto de reparcelación y del proyecto de urbanización.
b) Que el estado de realización de las obras de urbanización sea suficiente para delimitar físicamente la parcela a edificar, con referencia a elementos del viario y demás parcelas colindantes, en su caso, y que el Municipio considere previsible que a la terminación de la edificación la parcela de que se trate contará con todos los servicios necesarios para tener la condición de solar.
No se permitirá la ocupación de los edificios hasta que no esté realizada totalmente la urbanización que afecte a dichos edificios y estén en condiciones de funcionamiento los suministros de agua y energía eléctrica, las redes de alcantarillado y la depuración, así como el alumbrado público y acceso rodado pavimentado, todo ello hasta el punto de enlace con las redes generales y viarias que estén en funcionamiento.
c) Que en el escrito de solicitud de licencia la persona interesada se comprometa a no utilizar la construcción hasta la total conclusión y pleno funcionamiento de las obras y servicios de urbanización y a establecer tal condición en las cesiones de derecho de propiedad o de uso que se lleven a efecto para todo o parte del edificio.
La licencia recogerá este compromiso, que deberá hacerse constar en las escrituras de declaración de obra en construcción o de obra nueva que se otorguen.
d) Que por la persona interesada se preste garantía financiera al primer requerimiento por importe de las obras pendientes hasta alcanzar el íntegro del coste de las obras de urbanización precisas, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público, en la parte que le corresponda.
Para el caso de actuaciones destinadas a la construcción de viviendas con protección pública, podrá, justificadamente, reducirse la cuantía anterior hasta la mitad”.
Si se tratara, por ejemplo, de un PAI de los señalados para la Comunidad Valenciana tendría que estar a lo regulado en el artículo 178.1 de Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana
“Las parcelas que no tengan la condición de solar para ser edificadas requieren su previa conversión en solar o que se garantice suficientemente su urbanización simultánea a la edificación, mediante el afianzamiento del importe íntegro del coste de las obras de urbanización necesarias y el compromiso de no utilizar la edificación hasta la conclusión de las obras de urbanización, debiendo incluir tal condición en las transmisiones de propiedad o uso del inmueble. La licencia urbanística que autorice la simultaneidad estipulará tal condición para su eficacia, que se hará también constar en las escrituras de obra nueva que se otorguen y en las inscripciones que se practiquen”.
Saludos
Comprado recientemente una vivienda unifamiliar, con comunidad de propietarios, para la gestión de una zona deportiva con piscina, mi vivienda tiene una puerta que da directamente a la zona deportiva, pero me dicen que no la puedo utilizar porque esta prohibido por el ayuntamiento, hay alguna normativa que regule estos temas.
Buenos días:
Para darle una respuesta habrá que comprobar las condiciones urbanísticas de la parcela y verificar si esa prohibición existe. Bastaría con que nos situará la parcela señalándonos la referencia catastral.
Saludos
Buenos dias,
tengo un terreno con una vivienda que tanto en registro como en catastro aparece como finca urbana, a pesar de que no tiene agua ni alcantarillado. Segun he averiguado hace 40 años un grupo de vecinos compro un terreno rustico, lo dividio en 4 y construyeron viviendas en 3 de ellos. Hace unos años el ayuntamiento los recalifico a urbano sin notificarnos y empezo a cobrar IBI urbano. He encontrado un PGOU donde figura como nucleo urbano con nombre «los chopos», y en mis escrituras y el catastro la direccion figura como «carretera los chopos numero 1».
Mi problema viene cuando voy a empadronarme al ayuntamiento y me dicen que no existe ese nucleo urbano, y la direccion que me dan en el padron es «diseminados».
Como puedo corregir esto? Me interesa tango regularizar la situacion urbanistica como que la direccion sea una direccion que se pueda encontrar, ya que actualmente Correos se niega a darme servicio, y la carretera de acceso no tiene ni nombre ni kilometraje visible.
Muchas gracias.
Buenos días:
Con esos datos no podemos ayudarle ya que no nos situamos. Demos la referencia catastral y esa forma averiguar cual es el problema.
Saludos
Envíemelo a esta a mi correo personal.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos
De que manera puedo hacerselo llegar de forma privada? No me siento comodo dando ese dato en un foro publico.
Gracias, y un saludo.
Buenas tardes,
Tenemos una casa (10) que linda la casa de un vecino (9) en un calle sin salida. Según he visto en los planos del catastro este vecino ha hecho una obra cogiendo una parte de la calle que no le pertenece, es el trozo de azotea que está delante del número 9, según los planos no está ni catastrada. Adjunto un archivo con dos imágenes, si comparan la imagen1 con la 2 verán el trozo que está edificado y no está en la imagen de la consulta descriptiva y gráfica del catastro. Éste vecino se está intentando quedarse con toda la calle, haciendo obras donde no le corresponde.
La pregunta es, ¿esta edificación que parece está ilegalmente edificada se puede denunciar?
Saludos y gracias
Marga
Buenos días:
Siento no poder ver la imagen por fallos del programa, que esperemos estén subsanados en breve. El cualquier caso, lo primero que tiene que comprobar es si la obra tiene licencia. Vaya al Ayuntamiento y solicite ver si la obra tiene licencia, y si no la tiene denúncielo. Tiene derecho. Cualquier ciudadano puede ejercer la acción pública en urbanismo.
Por otro lado, si tiene licencia y está ocupando una calle señalada o prevista en el planeamiento urbanístico, la licencia es ilegal. También debe denunciarlo.
Saludos
Buenas tardes. He heredado una casa construida hace más de 70 años que posee un pozo medianero. Hace 17 años construyeron una bloque de viviendas al lado; ha contactado conmigo el administrador del bloque para comentarme que han tenido problemas de filtración de agua procedente del pozo hemos acordado la instalación de una bomba, pero mi sorpresa es que hemos recibido un escrito donde se nos reclama el importe de la reparación de los desperfectos. ¿Tenemos que pagar?
Buenos días:
Seguramente si, pero tendrán que reclamarle la cantidad si no quiere pagar, judicialmente. Deberán demostrar que las filtraciones son del pozo de su propiedad y no se han producido por daños causados en el mismo por las obras que ellos han realizado.
Saludos
Buenos dias, he comprado una parcela rustica en una pedianía de Guadalajara, Valfermoso de las Monjas, no tiene plan urbanistico y actualmente no existe ningun solar urbano para edificar. Mi parcela linda con un chalet urbano aunque no esta unido al nucleo urbano sino que se encuentra a unos 200 metros de el , y mas lejos que mi parcela se encuentra otra casa urbana. Mi parcela tiene acometida de luz, agua y alcantarillado ya que como le he mencionado existe un chalet mas lejano que mi parcela. me gustaria saber si con la nueva Ley que salio en Castilla la Mancha, la Ley de simplificacion urbanistica podre construir una casa pequeña, de unos 60 m2 en mi parcela que tiene 600 m2.
Buenos días:
La Disposición transitoria octava (“Municipios sin planeamiento urbanístico”) del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha señala:
“Los Municipios que, a la entrada en vigor de esta Ley, no dispongan de ningún instrumento de planeamiento urbanístico, hasta que se aprueben y entren en vigor los correspondientes Planes de Delimitación de Suelo Urbano o de Ordenación Municipal, seguirán rigiéndose por las Normas Subsidiarias Provinciales, sin perjuicio de la aplicación directa de las siguientes reglas:
1.ª En el suelo situado fuera de los núcleos de población, se estará a lo dispuesto en el artículo 55 de esta Ley, así como al procedimiento previsto en la misma para la calificación urbanística.
2.ª En los núcleos de población, se podrá edificar un número de plantas que alcance la altura media de los edificios ya construidos en cada tramo de fachada comprendida entre dos calles adyacentes o paralelas consecutivas sin que, en ningún caso, puedan superarse las tres plantas o los 10 metros de altura máxima”.
El artículo 55 de la Ley prevé:
“1. Todos los actos de aprovechamiento y uso del suelo rústico, deberán ajustarse, en todo caso, a las siguientes reglas:
a) Ser adecuados al uso y la explotación a los que se vinculen y guardar estricta proporción con las necesidades de los mismos.
b) No podrán, en los lugares de paisaje abierto, ni limitar el campo visual, ni romper el paisaje, así como tampoco desfigurar, en particular, las perspectivas de los núcleos e inmediaciones de las carreteras y los caminos.
c) No podrá realizarse ningún tipo de construcciones en terrenos de riesgo natural.
d) No podrán suponer la construcción con características tipológicas o soluciones estéticas propias de las zonas urbanas, en particular, de viviendas colectivas, naves y edificios que presenten paredes medianeras vistas.
e) Se prohíbe la colocación y el mantenimiento de anuncios, carteles, vallas publicitarias o instalaciones de características similares, salvo los oficiales y los que reúnan las características fijadas por la Administración en cada caso competente que se sitúen en carreteras o edificios y construcciones y no sobresalgan, en este último supuesto, del plano de la fachada.
f) Las construcciones deberán armonizarse en el entorno inmediato, así como con las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona donde se vayan a implantar.
g) Las construcciones deberán presentar todos sus paramentos exteriores y cubiertas totalmente terminados, con empleo en ellos de las formas y los materiales que menor impacto produzcan, así como de los colores tradicionales en la zona o, en todo caso, los que favorezcan en mayor medida la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.
2. Serán determinaciones subsidiarias para las construcciones y edificaciones, en tanto no exista regulación expresa en el planeamiento territorial y urbanístico, las siguientes:
a) Tener el carácter de aisladas.
b) Retranquearse, como mínimo, cinco metros a linderos y quince metros al eje de caminos o vías de acceso.
c) No tener ni más de dos plantas, ni una altura a cumbrera superior a ocho metros y medio, medidos en cada punto del terreno natural original, salvo que las características específicas derivadas de su uso hicieran imprescindible superarlas en alguno de sus puntos”.
Este artículo 55 no ha sido alterado en su redacción por la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas.
Saludos
Hola, me han bloqueado parcialmente con un solado el acceso rodado a una propiedad que está declarada catastralmente como almacén. ¿Tengo derecho a acceso rodado al ser declarado almacén?. Gracias
Buenos días:
Desde el punto de vita urbanístico, tiene derecho a acceso rodado y al resto de dotaciones urbanísticas (que además debe costearlas usted), si la parcela está clasificada como suelo urbano.
Saludos
Buenas tardes: Un vecino ha levantado una nave agrícola de unos 5 metros de alta por unos 15 metros de larga junto a una finca urbana de mi propiedad. Tiene incluso al lado de la nave, vacas, estiercol…todo ello con una distancia que no supera los dos metros a mi finca. Ello hace que mi finca haya perdido vistas y por lo tanto se ha depreciado para la venta. Le he denunciado ante el Ayuntamiento hace varios meses y como pasa en muchos pueblos pequeños que nos conocemos todos, el alcalde mira para otro lado. ¿Qué puedo hacer?. ¿llevo al alcalde a juicio por prevaricación o al vecino?.
Buenos días:
Puede hacer las dos cosas, y más que por prevaricación normal `por delito urbanístico si es la edificación es contraria a la ordenación urbanística y si el alcalde no actúa ante un denuncia (si ni siquiera abre expediente para comprobar el contenido de la denuncia). Artículos 319 y 320 del Código Penal.
Saludos
Buenas
Tengo una parcela urbana en una zona de especial protección de la Alhambra. Quiero poner una casa móvil con anclaje y necesito acometida de agua. Quería saber si puedo ponerla y qué tipo de licencia de obras tengo que solicitar.
Gracias
Buenos días:
Si está en el ámbito de protección de la Alhambra tiene que pedir autorización previa a la Delegación de Cultura. Si dentro del ámbito está en suelo urbano, tiene que comprobar que es posible según la calificación del suelo, y una vez obtenida la autorización de Cultura, solicitar licencia al Ayuntamiento (sólo después podrá dotarla de servicios urbanísticos).
Si está ubicada en suelo no urbanizable, sencillamente, no puede ponerla.
Saludos
Buenas tardes, es necesaria la presentación de Proyecto de Actuación para construir una piscina de uso privado en SNU ?
Se trata de una parcela que ya cuenta con una vivienda vinculada al uso agrícola legalmente autorizada. Podría considerarse la piscina cómo un anexo a dicha vivienda o una ampliación?
Buenos días:
Si justifica que es para el uso agrícola, no sería necesaria.
Saludos
En el caso de solicitar una alberca o balsa para riego, ya no sería necesario el PA no?
Buenos días:
Siempre que la justifique como necesaria para el uso agrícola. Por ejemplo, en vez de llamarla piscina, por qué no pide autorización para una alberca.
Saludos
Buenos días:
Si puede justificarla en función de la ordenación urbanística prevista por el Plan para la zona, no es necesaria la tramitación de Proyecto de Actuación. Si no es así, sería necesario.
Pero tenga en cuenta que en Andalucía el Proyecto de Actuación se justifica para la instalación de usos o construcciones de utilidad pública o interés social, o para la construcción de una vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable. ¿En base a que se justifica la construcción de una piscina para tramitar el PA?.
Saludos
Se trata de una parcela que ya cuenta con una vivienda vinculada al uso agrícola legalmente autorizada. Podría considerarse la piscina cómo un anexo a dicha vivienda o una ampliación?
Buenos dias,
Han construido un parking privado (de un hotel que està cerca del parking) en el solar al lado de mi casa. Eso provoca que continuamente se oiga ruido de coches i la barrera que se abre i se cierra. Me preguntaba si es posible costruir ese tipo de parking en zona urbana. Gracias.
Buenos días:
Depende de las condiciones urbanísticas de la parcela. Sólo podremos opinar su conocemos la ubicación. Sería suficiente la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes. Tengo un solar en Córdoba al que le falta de 6 a 8 meses para que el ayuntamiento lo recepcione como urbano y se pueda construir en él. Como las licencias están tardando en concederlas también unos 9 meses mi pregunta es si podría presentar ya el proyecto, aunque todavía no sea urbano, para cuando llegue el momento de aprobar lo por el técnico estuviese ya acabada la urbanización del todo y así ahorrarme estos meses. No sé si pondrían pegas para la recepción del proyecto y pedir la licencia o eso lo tienen en cuenta en el momento en el que coge el técnico el expediente. Muchas gracias por vuestra ayuda.
Buenos días:
En Andalucía se puede simultanear la urbanización y la edificación. El artículo 55.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía es muy claro en eso (también de aplicación al suelo urbanizable según el artículo 54..3):
«El régimen urbanístico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenación urbanística establezca o prevea la delimitación de unidades de ejecución es el propio del suelo urbanizable ordenado, salvo que esté sujeto a la aprobación de algún instrumento de planeamiento de desarrollo, en cuyo caso será el establecido para el suelo urbanizable sectorizado.
Podrán autorizarse actos de construcción, edificación e instalación en parcelas, aun antes de ultimar la urbanización, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de la unidad de ejecución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando dicha distribución resulte necesaria.
b) Aprobación definitiva del proyecto de urbanización de la unidad de ejecución.
c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en función del estado real de las obras de urbanización, duque al tiempo de la terminación de la edificación la parcela estará dotada con los servicios precisos para que adquiera la condición de solar. Será preceptiva la formalización del aval que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.
d) Asunción expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupación ni utilización de la construcción, edificación e instalación hasta la completa terminación de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, así como del compromiso de consignación de esta condición con idéntico contenido en cuantos negocios jurídicos realice con terceros, que impliquen traslación de facultades de uso, disfrute o disposición sobre la construcción, edificación e instalación o partes de las mismas.
e) No podrá concederse licencia municipal de primera ocupación hasta que no estén finalizadas las obras de urbanización».
Saludos
Hola. Quisiera saber si un ayuntamiento puede hacer una construcción por muy sencilla que sea apoyándose en una pared exterior de mi casa.
Buenos días:
No, si la pared es de su propiedad. Puede interponer un interdicto de obra nueva ante el juzgado.
Saludos
Hola a todos! Me dispongo ante la compra de un terreno urbano sin consolidar. El terreno tiene 1300 metros y una obra sin terminar de la vivienda de 200m. La obra se encuentra al 70%.
Mi pregunta es si tendre problemas a la hora de terminar la obra o reforma para que me concedan la licencia, puesto que no es sueño urbano consolidado. O en el caso de comprar el terreno con la obra ya comenzada la ley me permite terminar la vivienda. El terreno se encuentra en Sevilla.
Gracias de antemano y un saludo
Buenos días:
Depende de lo establezca la ordenación pormenorizada-detallada del plan que ordene esos terrenos. Tiene que comprobar si la ordenación la ha establecido el PGOU, si no es así, si existe PPO o PE aprobado. Si no existe ordenación pormenorizada-detallada sobre la parcela, puede obtener una licencia provisional, con el riesgo que ello conlleva si no al final la edificación se considera fuera de ordenación por la ordenación definitiva del ámbito.
Es necesario conocer todos estos detalles para opinar. Nos basta con que nos sitúe la parcela, y para eso necesitamos la referencia catastral.
Saludos
Hola buenas. Me gustaría ver si podría sacarme de unas dudas que tengo sobre una tierra que quiero adquirir. La tierra consta de 1.336 metros cuadrados. Esta calificada como suelo rústico. Ella misma linda con tierra urbanizable y tiene todos los requisitos para poder ser urbanizable. Luz agua, alcantarillado y luz pública. Podía pedir una recalificación del terreno a Urbano? Como tendría que hacerlo? Otra duda es que la escritura es muy antigua en ella constaba un cuarto aperos de 40 metros cuadrados. Pero en Urbanismo no les constan I dicen que no tengo manera de meterla en el catastro. Y que si esta hay pues se considera ruina pero no puedo reformarla ni nada. El caso es que no está la tiro el propietario y me gustaría saber si levantandola yo una vez echa y constando en la escritura. Podría haber algúna manera de que constara o si al contrario tendría consecuencias. Ref catastral 30030A131002070000AP
Buenos días:
Creo que su parcela se encuentra, dentro de las clasificaciones del Plan General de Murcia, clasificada como suelo no urbanizable, “Huerta Este”.
Los artículos 7.5.1 y siguientes de la Normativa del Plan General regula las posibilidades de actuación dentro de este suelo:
“Artículo 7.5.1. Definición.
Localizada en el sector oriental del valle central, constituye, por su mayor modernidad estructural y su relativo aislamiento de las áreas de mayor dinamismo urbanístico del entorno de la ciudad central, el espacio de mayor intensidad y productividad agrícola, con valores productivos y socio-culturales asociados cuya conservación es importante para el conjunto de la sociedad murciana; lo cual justifica su clasificación urbanística como Suelo No Urbanizable, con tolerancia para aquellos usos constructivos que resulten necesarios para el adecuado desarrollo de la propia actividad productiva.
Artículo 7.5.2. Condiciones de Uso y Edificación.
Uso global:
– Cultivos de huerta.
Usos compatibles:
– Vivienda ligada a la explotación.
– Almacenes e instalaciones ligadas a la actividad productiva del medio.
– Instalaciones ganaderas (a más de 500 metros del suelo urbano/urbanizable), y cumpliendo la reglamentación competente.
– Usos vinculados a las Obras Públicas.
Usos excepcionales:
– Restauración, equipamientos deportivos, educativo, sanitario, asistencial y cultural.
Usos prohibidos:
Todos los demás y especialmente:
– Almacenes y construcciones económicas no ligadas a la actividad productiva del medio.
Parcela mínima edificable:
10.000 m2, o 5 tahúllas si la finca ha surgido en escritura pública de fecha anterior a 17 de junio de 2001.
Condiciones de la edificación residencial:
Superficie máxima construida: 300 m2.
Altura máxima: 2 plantas (7 metros).
Retranqueo mínimo: 10 metros.
Condiciones de las edificaciones auxiliares ligadas a la actividad productiva del medio:
Superficie máxima construida: 60 m2/tahúlla.
Altura máxima: 5 metros.
Retranqueo mínimo a linderos: 10 metros.
Acumulación de edificabilidades:
No será posible acumular la edificabilidad permitida para vivienda y para edificación permitida para otros usos, si superan 300 m2.
Condiciones ambientales:
Quedará sin pavimentar el 80% de la superficie de la finca, excluida la planta de la edificación, debiendo destinarse a cultivos agrícolas u ornamentales. Deberá plantarse alineación de arbolado en todo el contorno de la finca”.
Desde luego, ni en el catastro ni el fotografía área aparecen señales de edificaciones existentes o sus restos, por lo resulta difícil la justificación de su existencia y su antigüedad ante el Ayuntamiento.
La modificación de la clasificación del suelo requiere la tramitación de una innovación del Plan General.
Saludos.
Buenas tardes, muchas gracias por todas las dudas que resolvéis, nos sois de mucha utilidad.
Quiero comprar una finca para construir una casa en Andalucía . He estado leyendo la nueva ley de urbanismo, LISTA, que solo distingue entre terrenos rústicos o urbanos, ya quedan fuera de juego los terrenos urbanizables. Mi consulta es la siguiente: la finca que quiero adquirir es rústica de 2500m, pero dispone de agua, luz, alcantarillado y vallado. Además, la mayoría de las fincas colindantes son urbanas. Cumpliendo todas estas características, ¿se podría convertir este terreno en urbano? ¿O es complicado cambiar un terreno de estas características?
Buenos días.
Si cumple los requisitos del suelo urbano según el artículo 13. de la LISTA, el futuro Plan General de Ordenación Municipal lo debe clasificar como tal (artículo 63 del Proyecto de Ley).
Pero no hay que olvidar que el concepto de suelo urbano en la LISTA no implica sólo que tenga las dotaciones correspondientes como señala, sino que esté inmerso el terreno en una «malla urbana».
El artículo .13.1 de la LISTA afirma:
«Conforman el suelo urbano los terrenos que, estando integrados en la malla urbana, cumplan alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de ordenación urbanística o territorial y de conformidad con sus determinaciones, desde el momento en que se produzca la recepción de las obras de urbanización conforme a esta Ley y a sus normas de desarrollo.
b) Estar transformados urbanísticamente por contar con acceso rodado por vía urbana y con los servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica.
c) Estar ocupados por la edificación al menos en las dos terceras partes del espacio apto para ello, de acuerdo con el ámbito que el instrumento de ordenación urbanística general establezca».
Por tanto, no basta la colindancia del suelo con infraestructuras existes para su consideración como suelo urbano, es necesario la integración en malla urbana o asentamiento de población.
STS de 5 de julio del 2013 aporta alguna reflexión sobre el concepto de «malla urbana».
«Las facultades discrecionales que como regla general han de reconocerse al planificador para clasificar el suelo en la forma que estime más conveniente, tienen su límite en el suelo urbano, pues necesariamente ha de reconocerse esa categoría a los terrenos que hallándose en la malla urbana, por haber llegado a ellos la acción urbanizadora, dispongan de servicios urbanísticos (acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica) con las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir, o se hallen comprendidos en áreas consolidadas por la edificación, salvo que la existencia de tales servicios o la consolidación de la edificación hayan tenido su origen en infracciones urbanísticas y aun le sea posible a la Administración imponer las medidas de restauración del orden urbanístico infringido.
La mera existencia en una parcela de los servicios urbanísticos exigidos por la Ley del Suelo no es suficiente para su clasificación como suelo urbano si aquélla no se encuentra enclavada en la malla urbana. Se trata así de evitar el crecimiento del suelo urbano por la sola circunstancia de su proximidad al que ya lo es, pero con exoneración a los propietarios de las cargas que impone el proceso de transformación de los suelos urbanizables.
La ‘reviviscencia’ del viejo Texto de 1976 determina, asimismo, la entrada en juego de los artículos 23 a) del Reglamento de Planeamiento y 2.1.a) del Real Decreto-Ley 16/81, que exigen el requisito de la suficiencia de los servicios urbanísticos para que los terrenos puedan ser considerados como suelo urbano.
Este criterio de la suficiencia de los servicios, junto con el de la inserción de los terrenos en la malla urbana, principio recogido expresamente en la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma de 2 de mayo de 1975, han venido marcando la jurisprudencia del Tribunal Supremo en orden a la clasificación del suelo urbano, de suerte que cuando, como ocurre en el presente caso, los servicios no son suficientes para la edificación que haya de construirse, o siéndolo no estén insertos en la referida malla urbana, esta Sala viene negando a tales terrenos la consideración de suelo urbano».
Saludos
Hola, buenos dias:
Tengo una finca cerrada y en la parte exterior, pegado al cierre, he puesto unas plantas.
El caso es que al otro lado de la carretera están haciendo una casa y yo le llamé la atención a los albañiles ya que al descargar los camiones, pasaban al otro lado de la carretera, y como consecuencia, pisando las plantas. Me dijeron que no tenía ningún derecho a decirles nada ya que todo lo que estaba fuera de mi muro no era mío. ¿Es esto así?
Muchas gracias
Buenos días.
No tiene porque. Compruebe los linderos de su parcela en la descripción registral. Otra forma de comprobar las condiciones es mirar en el catastro los límites y características de su parcela.
Saludos
Tengo una parcela urbana quiero convertirla en solar es necesario pedir licencia o con declaración responsable? si es declaración responsable puedo empezar las obra dentro de mi parcela.
Buenos días.
¿Qué significa que quiere convertirla en solar?. ¿Qué quiere dotarla de urbanización?. ¿Qué quiere edificar sobre ella?. En cualquier caso requiere licencia.
Saludos
Buenos días,
he comprado un terreno con una afectación urbanística, creo que se llama así
Hace 7 años una empresa quería recalificar sus terrenos de rústicos a urbanos y hacer unas urbanizaciones y un centro comercial y querían utilizar unos terrenos urbanos para sacar una carretera
Ofrecieron al dueño del terreno unos terrenos a cambio pero no se llegó a un acuerdo.
El ayuntamiento hizo una modificación puntual del plan urbanístico para lleva a cabo este proyecto y hubo una aprobación inicial en 2014 pero se recibieron muchas denuncias por todas partes y no se pudo seguir con el plan
Ahora en 2021 yo lo he comprado y me he enterado posteriormente de todo esto ya que en el ayuntamiento, según el concejal y el de jurídico ahí no hay nada, pero según el arquitecto no nos puede conceder la licencia. Estamos en este punto pero nos gustaría saber: si se puede afectar un terreno a instancias de una empresa privada y por cuanto tiempo. Si una modifación puntual con aprobación inicial caduca si no se lleva a cabo o tiene que reunirse el ayuntamiento en pleno para finalizarla?
Buenos días.
Imagino que cuando habla de afectación se refiere a que el suelo está calificado como uso dotacional (viario, equipamiento, zona verdes, etc.).
Lo importante es saber que calificación tiene el suelo en el planeamiento vigente. Un Plan aprobado inicialmente en el 2014 que no ha seguido su tramitación, no puede imponer ninguna cautela como es la suspensión de licencias, en el 2021.
Compruebe como clasifica y califica la parcela el planeamiento vigente. Eso es lo que vale en estos momentos.
Saludos
Buenas noches.
Darle las gracias de antemano.
Expongo mi caso:
Tengo un terreno en un suelo urbano no consolidado, he solicitado al ayuntamiento licencia de obra y me la niegan por el tipo de suelo, me comentan que tengo que realizar un PAU para poder hacerlo consolidado,hasta ahora todo bien, el problema es que el polígono lo componen 2 manzanas, una de ellas está completamente desarrollada con chalets, terrenos vallados…soy el último en construir y ahora el ayuntamiento pretende que realice el plan de todo el polígono , se puede decir que soy el único propietario interesado, por lo que es inviable que pueda costearlo yo…tengo asumido que legalmente no podré hacerme una casa en unos cuantos años, mi pregunta es, podría cerrar mi terreno y dentro construirme una casa? Sería ilegal, ¿Qué podría pasarme a mí ?y a la casa? Muchas gracias.
Buenos días.
Para poderle ser de ayuda necesitamos situar la parcela para comprobar en que municipio se encuentra y cuales son las condiciones de desarrollo del ámbito. Es importante también saber si el planeamiento de desarrollo está aprobado definitivamente. En caso contrario ya le adelanto que, con carácter general, siempre es posible la licencia de usos provisionales, con los matices previstos en cada legislación autonómica.
No bastaría con la referencia catastral para hacer las averiguaciones.
Saludos
Hola, en la planta baja de un edificio hay dos locales comerciales y un garaje. Local D, Local I, y Garaje G.. De mi propiedad son el local D y el garaje G. Segun escrituras el local derecha, esta ubicado a la derecha del portal. Lindando por la izquierda con el portal del edificio y por la derecha con la finca colindante. El garaje segun escritura linda por la derecha con el portal del edificio y por la izquierda con el local izquierdo.
Al solicitar licencia de actividad en el local derecha, me dicen en el ayuntamiento que en ese local y segun los planos del proyecto de la construccion del edificio el garaje está a la derecha. Por esta razon no me dan la licencia de actividad. Y que las escrituras y registro, no tienen validez. Es esto así ? Que podia hacer?
Buenos días.
Me parece un poco rebuscadas las pegas del Ayuntamiento. ¿Cuál es la realidad?. ¿El local para el que solicita actividad reúne los requisitos?. ¿Urbanísticamente es posible el uso de comercial en ese local, aunque en los planos del Ayuntamiento aparezcan como garaje?. ¿Le han denegado la licencia?. Recúrrala
Saludos
Buenos días, gracias por vuestra labor y pido disculpas si no es lugar para este tipo de consulta. Tenemos una casa familiar y cuando se construyo, recuerdo, que en su día se cedió unos cm de terreno para la construcción de la acera en la vía publica porque así lo marcaba la norma del municipio en ese momento ¿sigue en vigor esta norma? y si es así, donde puedo ver su referencia. Esta consulta viene porque durante estos meses de restricciones entre comunidades, en el pueblo donde está la casa han asfaltado la vía pública (calle peatonal), aparte de ocasionar pequeños daños en la fachada han suprimido la acera de la vivienda. Gracias por su ayuda.
Buenos días:
La noma de justificó esa cesión debe ser el planeamiento urbanístico del municipio. Compruebe en el Ayuntamiento si está en vigor el mismo planeamiento y que alineación es la oficial en estos momentos.
Saludos
Buenos días. En primer lugar quiero agradeceros vuestra impagable lavor. Estoy pensando en comprarme una finca, situada en un núcleo rural de Asturias. La finca figura como suelo urbano (os adjunto los datos catastrales). en ella hay una edificación, catalogada como almacén. Mi idea es la de adecuar dicha edificación para utilizarla como «fin de semana». La finca carece de acometida de agua y luz, así como de conexión a la red de alcantarillado, aunque todos los servicios están a pie de finca. ¿Tengo derecho a solicitar los permisos para meter los suministros en la finca y conectarla al alcantarillado, aunque la construcción figure como almacén? ¿ O debería solicitar un cambio de uso, para que figure como vivienda? Muchas gracias.
Buenos días:
Por fallos del programa que se están intentado arreglar no puedo acceder a los datos adjuntos. Para poderle dar mi opinión me basta con que deletree la referencia catastral por aquí. Con eso puedo situarse en la parcela y comprobar sus condiciones
Saludos
Buenos días:
Por lo que puedo comprobar su parcela, según el Plan General de Ordenación de Langreo, se encuentra en suelo clasificado como no urbanizable, núcleo rural (La Campa-Cabaños).
Lo que establece la Normativa del Plan General para estos núcleos, que pueden serle de interés, está recogido en sus artículos 399 y siguientes, que le transcribo:
“Artículo 399.—Definición.
1. Los Núcleos Rurales están formados por las áreas grafiadas como tales, en los planos específicos de Delimitación de Núcleos Rurales a escala 1/2.000. Asimismo, se recogen con las siglas “NR” en los planos a escala 1/5.000 de Cate¬gorías del Suelo No Urbanizable incluidos en la documentación gráfica que acompaña a esta normativa.
2. A los efectos de este Plan General de Ordenación y en su ámbito de aplicación, se considera Núcleo Rural aquella área de Suelo No Urbanizable en la que se asienta una entidad de población, y que por sus características, funcionalidad, morfología y forma de implantación sobre el territorio no sea susceptible de ser considerada como urbana.
Artículo 400.—Parcela mínima edificable.
1. En el ámbito del Núcleo Rural se autorizará la construcción sobre cualquier finca independiente existente, con un frente mínimo a viario público de 6 metros, que no sea resultado de una segregación practicada a partir de la entrada en vigor de este Plan General de Ordenación y cuyas dimensiones permitan el cumplimiento de las demás condiciones que la propia normativa señala.
2. Para las fincas incluidas parcialmente en un Núcleo Rural, la porción o sector de la misma incluido en el ámbito del Núcleo Rural será edificable, con independencia de su superficie, debiendo cumplir con el resto de las condiciones especificadas, así como disponer de un frente mínimo en contacto directo con viario público de 6 m, tal como se indica en el apartado anterior.
Artículo 401.—Agregaciones.
Se autoriza la agregación de fincas, tenga o no por objeto la obtención de la superficie señalada como mínima para su edificación en el perímetro del Núcleo Rural.
Artículo 402.—Parcelaciones.
1. El resultado máximo de una parcelación se limita a seis parcelas independientes, con una superficie mínima por parcela resultante de 600 m² y una ocupación máxima del 30%.
2. La parcela objeto de la actuación adquirirá la calidad de indivisible, y deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad, sin posibilidad de posteriores segregaciones.
3. Las parcelas resultantes de una división deberán disponer de un frente mínimo en contacto directo con viario pú¬blico de 12,00 m.
4. Las fincas incluidas parcialmente en un Núcleo Rural podrán dividir solo la porción dentro de la delimitación de éste. La superficie situada fuera del mismo debe de vincularse a una de las fincas resultantes no siendo necesario cuando su superficie sea superior a la unidad mínima de cultivo.
5. La parcelación en Núcleo Rural se considera Uso Permitido.
6. El Proyecto de Parcelación contendrá como mínimo:
a) Plano topográfico.
b) Frente mínimo en contacto directo con viario público: Se permite la creación de nuevo viario público siempre que sus dos extremos enlacen con viario estructurante existente. Éste nuevo viario será de cesión obligatoria y gratuita. Cumplirá las condiciones para los nuevos accesos establecidas en esta c) Conexión con las infraestructuras básicas: Abastecimiento, saneamiento y acceso rodado, justificando la idonei¬dad de las soluciones adoptadas y su repercusión en las mismas.
d) Impacto que pudiera derivarse de las construcciones a realizar, con expresión de los movimientos de tierras, deforestaciones, previsión de residuos sólidos y, en general cualquier otro impacto en el medio susceptible de producirse con la actuación propuesta.
e) Resultado final de la división, con expresión de las parcelas resultantes y de las vías de acceso a las mismas, y disposición de cada edificación en la parcela correspondiente, al objeto de mantener la disposición tradicional del Núcleo en el que se actúe.
No se permiten más de dos viviendas con idéntico tratamiento de fachada.
Artículo 403.—Tipología de la edificación.
1. Las construcciones serán aisladas de carácter unifamiliar. No obstante, las nuevas edificaciones podrán adosarse entre sí o a otras preexistentes siempre que el número máximo resultante sea de seis edificaciones, incluidas las cuadras y edificaciones auxiliares independientes.
2. En relación con el establecimiento de medianeras, no se permitirá la aparición de nuevas paredes medianeras vistas allí donde la edificación sea de tipo aislado.
a) Si la edificación colindante no tiene medianería hacia la parcela sobre la que se pretende construir, la nueva edificación no podrá levantar una medianería sobre ese lindero, salvo que la edificación en ambas parcelas vaya a realizarse de manera simultánea y se presente proyecto único.
b) Si la edificación colindante presenta medianería hacia la parcela donde se pretende construir, la nueva edifi¬cación se adosará para ocultarla íntegramente; en caso de existir varias medianeras sobre una finca, la nueva edificación se adosará al mayor número posible de ellas y, en caso de resultar esta solución contraria a la dis¬tribución o estética de la propia edificación, se adosará como mínimo a aquella o aquellas que supongan mayor impacto visual en el entorno del Núcleo Rural, justificando todos estas cuestiones debidamente en el proyecto técnico.
Artículo 404.—Usos permitidos.
Vivienda familiar:
a) Construcción de vivienda familiar en las condiciones establecidas en este Plan General.
b) Rehabilitación y ampliación de vivienda siempre que cumpla las condiciones generales de edificación, la super¬ficie de la parcela admita la ampliación, y se ajuste a la tipología originaria de la edificación.
c) Mantenimiento y reforma de la vivienda siempre que las construcciones no se califiquen expresamente por el planeamiento como fuera de ordenación.
d) Las edificaciones auxiliares exentas destinadas a garaje tendrán como límite dos plazas o 40 m² por vivienda.
Equipamientos y servicios:
a) Las dotaciones locales.
b) Los servicios comerciales a nivel local, con superficie menor de 150 m² cuando estén vinculadas a la vivienda del titular.
Infraestructuras:
a) Abastecimiento y saneamiento de agua.
b) Tendidos e infraestructuras eléctricas de baja tensión.
Actividades agrarias:
Las actividades agrícolas y ganaderas calificadas como de consumo familiar y pequeña venta y el resto de usos vin¬culados a las mismas.
Actividades industriales:
Las industrias vinculadas al medio rural en sus modalidades de: almacenes o industrias de transformación de produc¬tos agrarios de menos de 300 m² y talleres artesanales de menos de 150 m², siempre y cuando se encuentren vincula¬dos a la vivienda del titular de la explotación.
Artículo 405.—Usos autorizables.
Cambios de uso:
Se admite el cambio de uso de edificaciones auxiliares de carácter tradicional, para nuevas viviendas, equipamientos y servicios de alojamiento rural, comercio a nivel local, reunión y recreo cumpliendo con el aumento máximo establecido en lo referente a volumetría, manteniendo la tipología constructiva de la zona y cumpliendo el resto de las condiciones establecidas para uso de
Equipamientos y servicios:
a) Las dotaciones locales.
b) Los servicios comerciales a nivel local, con superficie menor de 150 m² cuando se sitúen en edificios exclusivos e independientes a la vivienda.
c) Los servicios de reunión y recreo, con superficie menor de 300 m² cuando se sitúen en edificios exclusivos, independientes a la vivienda.
d) Alojamientos rurales.
Infraestructuras:
Todas las actividades clasificadas al servicio de las obras públicas, excepto las torres de telefonía móvil y televisión, y el tendido de nuevas líneas eléctricas de alta tensión.
En todos los casos será preceptivo el EPIA.
Actividades industriales:
a) Las industrias vinculadas al medio rural en sus modalidades de: almacenes o industrias de transformación de productos agrarios de menos de 300 m² y talleres artesanales de menos de 150 m², cuando se sitúen en edifi¬cios exclusivos.
b) Excepcionalmente, cuando para la implantación de un uso autorizable se requiera una superficie mayor a las establecidas en el régimen particular de usos de esta categoría de suelo, se precisará para su autorización, ade¬más de una justificación de las necesidades del proyecto, la redacción de un Estudio de Implantación que podría ir acompañado de un Plan Especial cuando las necesidades de la ordenación o territoriales lo aconsejen.
Artículo 406a.—Usos prohibidos.
Todos los demás”.
Por tanto, entiendo que si existe la parcelación del núcleo, es posible obtener todos los servicios sin necesidad de alterar el uso existente (tiene derecho a solicitar los permisos).
Saludos
Buenos días:
Es el 33031A039000130000TA.
Un saludo
Buenas tardes.
Estoy construyendo una casa, que actualmente tiene el 90% de la ejecución de la obra realizada, y voy a proceder al vallado de la fachada de la finca.
Las normas urbanísticas que afectan a esa zona dicen que dicho vallado lo tengo que realizar a 3 metros de distancia de la acera y así me lo confirmó sobre el terreno el Arquitecto de zona.
En mis escrituras (tanto publica como registral) constan esas referencias.
Ahora el Ayuntamiento me comunica por teléfono que pare la construcción del vallado porque hay una reclamación de vecinos diciendo que el muro que estoy realizando no puede ir por ese límite oficial, sino por donde discurre un trozo de muro de piedra sobrepuesta en un extremo de fachada, es decir que no cumpliría la alineación oficial ya que se desviaría en un extremo hacia el interior de mi finca y me comunican que van a convocar un pleno para votar por donde tengo que realizar el muro.
Mi pregunta es ¿se me puede obligar a parar la construcción del vallado, que se está realizando conforme a normativa urbanística y corroborada por el arquitecto de zona? ¿qué actuaciones puedo realizar para poder defender mis intereses?
Buenos días:
No. Lo que manda es la alineación oficial marcada por la ordenación urbanística y no lo que diga un vecino o la votación en el Pleno Municipal.
Si le obligan a parar la obra tendrá que hacerlo, pero sólo cuando se lo comuniquen mediante el acuerdo que corresponda y le justifiquen las razones, de tal forma que podrá recurrir la legalidad de la medida. Mientras no exista acuerdo de paralización usted tiene licencia (supongo que la licencia incluía el vallado) y su actuación es perfectamente legal. Una llamada telefónica no es el medio para para una obra con licencia. Y un acuerdo plenario no puede ir, sin más, contra la normativa urbanística vigente.
Saludos
Para Emilio Martín, nuevamente muchas gracias, esto va en respuesta a mi anterior pregunta, que ha contestado usted hoy, la referencia catastral es29040A026000510000FE, aparece a nombre de mi madre aún la finca matriz, es que el ayuntamiento de Casarabonela nunca me deja poner nada, ni una caravana ni nada, entonces pensé en permiso provisional, o hacer un pequeño apero, gracias y disculpe no me sale responderle en la pregunta, muy amable siempre, saludos
Buenos días:
Creo que según la adaptación de la Normas Subsidiarias del Municipio (vigentes desde mayo de 1982), adaptadas a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en enero del 2014, la parcela está clasificada como suelo no urbanizable de carácter rural o natural (agrícola de secano y regadío Tipo II).
La adaptación de la Normas Subsidiarias a la LOUA no regula la posibilidad de uso de este suelo.
En la Normativa de las Normas Subsidiarias se exige para actuar en esta categoría de suelo una parcela de 6.000 m2 permitiendo una edificación de 0,2 m3/m2 (esto es 0,07 m2/m2). Lo que no está previsto es la posibilidad de construcciones de tipo provisional.
No obstante puede intentar esta vía de la instalación provisional en base al contenido del artículo 52.3 de la LOUA:
“En el suelo no urbanizable en el que deban implantarse o por el que deban discurrir infraestructuras y servicios, dotaciones o equipamientos públicos sólo podrán llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”.
Saludos
Buenos días, primero de todo agradecer vuestro servicio y segundo pedir disculpas si esta pregunta no procede en este foro, la verdad es que estoy un poco perdida.
He comprado una casa vieja (se construyó en los 70-80). La cosa es que cuando he ido a poner internet me dice el técnico que cuando arreglaron la acera frente a mi casa se olvidaron de poner el tubo que conecta la arqueta de telefonía que hay frente a mi casa con mi casa (sería como unos 80cm de tubo) y me enseñaron cómo la casa de los vecinos si están comunicados.
Mi duda es si eso lo tengo que poner yo o si es responsabilidad del ayuntamiento?
Buenos días.
Es obligación suya. Si consideramos que es un servicio urbano necesario para que su parcela tenga todos los necesarios como solar, es una obligación del propietario completar esos servicios.
Cuestión distinta es que estuviera previsto en un proyecto de obras ordinaras del Ayuntamiento, y se olvidarán de usted. Puede intentar reclamar.
Saludos
Buenos dias lo primero de todo es agradecer a todos la oportunidad que nos brindáis de resolver las dudas que nos traen tantos dolores de cabeza. Expongo nuestro caso. Construimos una vivienda en un suelo urbanizable en 2015, tenemos el certificado final de obra, en el Ayuntamiento nos están prorrogando la licencia de obras para el contrato de luz y agua. Queremos la cédula de habitabilidad pero nos dan largas, queremos hacer todo lo posible para poder tenerlo ya que tenemos varias cosas que no podemos hacer como pagar en vez de como solar como casa, hemos querido poner placas solares pero nos dicen que tiene follón por el tema del contrato por obras de la luz. El terreno es urbanizable pero no urbano por el momento, pero llevamos asi muchísimos años desde que mis suegro tienen el solar. Ayer subí al Ayto y me dicen que va para largo. Han hecho el acerado pero la calle están en carril aun. No sabemos donde podemos hablar para que eso se haga.
Gracias
Buenos días.
Por lo que cuenta es un suelo urbanizable en desarrollo que aún no ha concluido la urbanización. ¿Es así?. Le dieron licencia para edificar de forma simultanea a la urbanización. ¿Es así?. Necesitamos más datos para pronunciarnos, pero la clave está en saber si su parcela tiene todas las condiciones para considerarla solar en función de las obras de urbanización que se han ejecutado en desarrollo del Plan Parcial. Si tiene dotaciones urbanísticas no deben tener inconveniente en darle licencia de ocupación, siempre que garantice todas sus obligaciones para el desarrollo del Plan Parcial.
Otra cosa importante es saber por qué sistema de actuación se está desarrollando el Plan Parcial, para ver de quién es la obligación de ejecución y por qué «va para largo».
Saludos
Buenos dias lo primero de todo es agradecer a todos la oportunidad que nos brindáis de resolver las dudas que nos traen tantos dolores de cabeza. Expongo nuestro caso. Construimos una vivienda en un suelo urbanizable en 2015, tenemos el certificado final de obra, en el Ayuntamiento nos están prorrogando la licencia de obras para el contrato de luz y agua. Queremos la cédula de habitabilidad pero nos dan largas, queremos hacer todo lo posible para poder tenerlo ya que tenemos varias cosas que no podemos hacer como pagar en vez de como solar como casa, hemos querido poner placas solares pero nos dicen que tiene follón por el tema del contrato por obras de la luz. El terreno es urbanizable pero no urbano por el momento, pero llevamos asi muchísimos años desde que mis suegro tienen el solar. Ayer subí al Ayto y me dicen que va para largo. Han hecho el acerado pero la calle están en carril aun. No sabemos donde podemos hablar para que eso se haga.
Gracias
Buenas,
dispongo de una casa adosada y me gustaría realizar un cerramiento parcial en la azotea. Actualmente, tengo un techo apoyado en 4 columnas y me gustaría ponerle paredes para hacer una habitación. Esta habitación sería la tercera planta de la casa.
En el PGOU aparece que en la zona donde vivo sólo se pueden construir 2 plantas, pero hay al menos 3 o 4 vecinos (de los 20 que somos) que lo tienen realizado desde hace bastantes años. ¿es posible pedir un permiso basado en que hay vecinos que ya han incumplido el PGOU y no han sido sancionados?
Gracias
Buenos días.
No puede cometer una ilegalidad basándose en la ilegalidad cometida por otros, aunque no hayan sido sancionados. A usted le puede pasar lo mismo, que no le sanciones, pero no puede argumentar la existencia de esos ilícitos para convalidar el suyo si es que inician un expedientes sancionador y de restauración contra usted.
Saludos
Hola a todos. Me venden una parcela muy barata en suelo urbano no consolidado. Tiene su escritura propia. De momento no estoy interesado en construir pero si en vallarlo, en tener al menos agua y luz, y una caseta de obra o hacer un garaje, esto es, algo que no necesite permiso de obrar. esto es posible?
Muchas gracias
Buenos días.
Sí necesita licencia u otro titulo habilitante (declaración responsable) según el caso. Pero puede solicitarla esas actuaciones como provisionales, si es que sobre ese suelo urbano no consolidado no se ha aprobado la ordenación detallada. En ese caso le podría dar servicios.
Si estuviera en Andalucía le sería de aplicación el artículo 34.1.c de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«La aprobación de los instrumentos de planeamiento, o en su caso la resolución que ponga fin al procedimiento, producirá, de conformidad con su contenido, los siguientes efectos:
(…)
c) La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
En la regulación de otras Comunidades existen artículos parecidos.
Saludos
Buenos días, puedo pedir permiso provisional, para casa móvil para ponerla en un terreno de regadío de 1600 metros? El terreno se encuentra en Casarabonela 29566, está en el perímetro urbano, su localización es polígono 26 parcela 51, de esa finca tengo yo 1600 metros, gracias y gracias Emilio Martín, aveces no se responderle para darle las gracias a sus respuestas, lo hago en mi misma pregunta, muy agradecida siempre con sus respuestas y su atención, gracias saludos
Buenos días.
Gracias a usted. Podía darme la referencia catastral. Con esa referencia de parcela rústica no se localizarla.
Saludos
Compra parcela en Tarazona, la rinconada, Sevilla
Mi nombre es Javier, estoy interesado en comprar una Parcela en la urbanización de Tarazona en el municipio de la Rinconada en Sevilla. Necesito asesoramiento para poder realizar una compra segura. Te cuento la situación de la casa:
Tarazona actualmente está calificada como suelo urbano no consolidado. La parcela está registrada en el registro de la propiedad con todos sus metros y edificaciones, sin embargo en nota simple aparece como Rústico en lugar de Urbano no consolidado. Además la finca posee escrituras donde aparece que todo está correcto.
Tiene dado de Alta servicio de Agua y Luz por parte de las suministradoras.
En las escrituras aparece un documento en el que una Arquitecta acredita que la vivienda cumple todos los requisitos de habitabilidad.
Una de mis dudas surge con la Cédula de Habitabilidad, desde la inmobiliaria no me dejan muy claro que la tenga, además me dicen que no es obligatoria que si la quiero tengo que ser yo quien pague al técnico para que haga el estudio.
Llamé a Urbanismo para que me informaran si la finca tiene algún tipo de afectación urbanística, pero tampoco me dieron mucha información solo que solicitara un certificado urbanístico.
Y tampoco sé qué más debo tener en cuenta, o que más documentos necesito para poder hacer la compra con seguridad. Si pudierais ayudarme estaría muy agradecido.
Buenos días.
Si la casa está situada en una parcela en suelo urbano no consolidado que no tiene planeamiento de desarrollo aprobado puede estar en dos situaciones:
-La casa puede tener licencia o ser anterior a 1986, que a todos los efectos es como si tuviera licencia de edificación, por lo que debe solicitar la Ayuntamiento que le certifique esta situación, que debe incluir la licencia de ocupación (lo que usted llama la cédula de habitabilidad). Ahora bien, seguramente le dirán que está fuera de ordenación (FO), lo que no supone ningún problema, ya que deben decirle cuales son las limitaciones de obras que puede acometer (las obras posibles serían conservación, mantenimiento y en todo caso consolidación). Puede inscribir en el Registro de la Propiedad la casa con esta certificación. Pero quiero destacarle que, en este caso, su casa es legal todos los efectos, si bien el desarrollo de ese suelo puede obligar (en función de las condiciones del planeamiento que se apruebe), en un futuro, a su demolición, previa indemnización.
-Si la casa se construyo ilegalmente (sin licencia o con posterioridad a 1986), no hay expediente de restauración del orden (disciplinario) contra ella y tiene lleva de seis año terminada, está en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) y debe de pedir al Ayuntamiento su declaración como tal, el base la Decreto Ley Andaluz 3/2019. Cuando lo obtenga puede inscribir la casa en el Registro en esta situación.
Saludos.
Hola saludos
Mi consulta és un silencio administrativo para construir una cabaña tipo garaje de madera en mi parcela en 2018
Hoy el ayuntamiento no me deja ampliar vivienda rústica por aver construïdo dicha cabaña en la finca y a mas me pide que la declare como vienès inmuebles !!
Buenos días.
Esa construcción en suelo no urbanizable, si solicito licencia, y no contestaron, el silencio es negativo (artículo 11.4.c del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU-), por lo tanto es una edificación ilegal..
Lo que no entiendo es que tiene que ver con una posible ampliación. Deberían iniciar un expediente disciplinario por esa construcción. Y una cuestión distinta es que si puede construir según las previsiones del planeamiento, puede solicitar una nueva licencia para una nueva edificación de acuerdo con sus determinaciones de la normativa urbanística.
Saludos
Hola, tengo una casa dentro de una unidad de actuación en un pueblo de Extremadura, el caso que las calles están alquitranadas y tengo farolas, pero el ayuntamiento nos dice que tenemos nosotros la obligación de desarrollar la unidad de actuación, pero no debería de desarrollar el ayuntamiento ya que la he empezado??
Un saludo , muchas gracias
Buenos días.
Depende del sistema que haya fijado para la ejecución de la unidad. Lo que si es cierto es que en le caso de que no haya inactiva privada para la ejecución, la responsabilidad es del Ayuntamiento.
Saludos
Hola , gracias de antemano , mi pregunta es si necesito licencia para instalar una mobil-home en mi parcela urbanizable en castilla la mancha ,
muchas gracias
Buenos días.
Según el contenido del artículo 165 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha es un acto sujeto a licencia (desde luego no está previsto para declaración responsable, artículo 157):
«1. Están sujetos a la obtención de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación sectorial aplicable, los siguientes actos de construcción y edificación y de uso del suelo y, en particular:
a) Las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo no incluidas en proyectos de reparcelación.
b) Las obras de construcción, edificación e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta.
c) Las obras de ampliación de construcciones, edificios e instalaciones de toda clase existentes.
d) Las obras de modificación, reforma o rehabilitación de construcciones, edificios e instalaciones que tengan carácter de intervención total o las parciales que modifiquen esencialmente, su aspecto exterior, su volumetría, o su estructura.
e) Las obras de modificación, reforma o rehabilitación de edificaciones, construcciones e instalaciones que afecten en menor medida a sus elementos de fachada, cubierta, o estructura que las descritas en la letra anterior o modifiquen su disposición interior, siempre que no se hallen sujetas al régimen de comunicación previa.
f) Las obras y los usos que hayan de realizarse con carácter provisional.
g) La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente.
h) La modificación del uso característico de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
i) Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de suelo y los de abancalamiento y sorriba para la preparación de parcelas de cultivos, sin que los simples surcos para labores agrícolas tengan tal consideración.
j) La extracción de áridos y la explotación de canteras.
k) La instalación de centros de tratamiento o instalaciones de depósito o transferencia de toda clase de residuos.
l) El cerramiento de fincas, muros y vallados.
m) La apertura de caminos, así como su modificación o pavimentación.
n) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
ñ) La instalación de invernaderos.
o) La colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.
p) Las instalaciones que afecten al subsuelo.
q) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas de cualquier clase.
r) La construcción de presas, balsas, obras de defensa y corrección de cauces públicos, vías públicas o privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que afecten a la configuración del territorio.
s) Los actos de construcción y edificación en estaciones destinadas al transporte terrestre, así como en sus zonas de servicio.
t) Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento de ordenación territorial y urbanística.
2. Están también sujetos a licencia los actos de construcción, edificación y uso del suelo que afecten a elementos con protección cultural, a la seguridad y salud públicas, que requieran cualquier tipo de autorización ambiental o sean realizados por particulares en dominio público.
3. Cuando los actos de construcción, edificación y uso del suelo sean promovidos por los Municipios en su propio término municipal, el acuerdo que los autorice o apruebe está sujeto a los mismos requisitos y produce los mismos efectos que la licencia urbanística a los efectos de esta ley, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local».
Saludos
Hola. Quiero comprar una parcela con una casa construida en el 1990/91, la cuestión es que el vende la parcela dice que está tramitando la licencia para tenerla legal, porque el terreno cuando la construyó era rústico, y ahora es suelo urbanizable no consolidado.
La cuestión que el Ayto. le ha mandado la resolución y pone lo siguiente:»……..como técnico de los Servicios urbanísticos del Ayto. de …., según el cual se ha tramitado autorización de uso de la vivienda dando como resultado un uso provisional autorizado; el expediente de legalización justifica el cumplimiento de la normativa técnica vigente en el momento de construcción de la vivienda (1990-1991); que la normativa urbanística se ha llevado a cabo en el trámite de autorización de uso, incumpliéndose el parámetro de ordenación detallada del retranqueo (3M a linderos) quedando por tanto en situación de
disconformidad con planeamiento y sometida a dicho régimen según lo establecido en el art´.186 del reglamento de urbanismo de Castilla y León, se acuerda dar traslado del informe técnico favorable no vinculante para
continuar la tramitación del expediente de legalización de forma condicionada a lo establecido en el expediente de su razón así como en la tramitación de autorización de uso provisional.»
No entiendo lo que significa, me puedes explicar
Buenos días.
Está planteando la declaración de la edificación como disconforme o fuera de ordenación. El contenido del artículo 186 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León es el siguiente:
«1. En los terrenos que sustenten construcciones, instalaciones u otros usos del suelo que, siendo anteriores a la aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico, resulten disconformes con las determinaciones de los mismos y no sean declarados fuera de ordenación de forma expresa, solo podrán ser objeto de licencia urbanística o declaración responsable las obras de consolidación, así como los aumentos de volumen y cambios de uso que permitan las determinaciones del nuevo planeamiento.
2. A efectos de la aplicación del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se entiende que la situación de «fuera de ordenación» regulada en dicha Ley se corresponde con la situación así calificada en el artículo anterior y con la situación de disconformidad con el planeamiento regulada en este artículo».
La declaración de la casa en esta situación implica una limitación de las obras que puede realizar en ella, de tal forma que la situación actual se podrá mantener hasta que se fijen las condiciones de desarrollo de esa suelo por el planeamiento urbanístico correspondiente.
Saludos
Un pozo de agua, que pertenece a una edificación calificada de patrimonio histórico, por la antigüedad que tiene, y que se encuentra en una vía pública, enfrente de la casa, cosas de los pueblos. Quiere poner el ayuntamiento contenedores de basura al lado del pozo, pero entiendo, que pese a la distancia de 13 metros que lo separa de la casa, es propiedad privada, como así reconoce el ayuntamiento, y es también patrimonio hisórico, al ser un todo, entiendo. No sé si estoy equivocado.
Muchas gracias
Buenos días.
El propietario puede impedir que le coloquen contenedores en eso propiedad, y eso con independencia del interés del pozo.
Saludos
Buenos dias. Quiero agradecer a Sr. Emilio Martin por la respuesta de mi consulta anterior. Me ha surgido otra :
Despues de Divicion Horizontal tumbada de casas adosadas y pareadas construccion 1985 en una pararcela ( 5948301ES7154N0001AW) en suelo urbano consolidado se crean 17 fincas catastrales. El propmotor de la Divicion Horizontal vende varias unidades sin independizar los suministros de Luz y Agua. En este momento existe solo un contador de luz para el propietario que vende 8 de las 17 fincas y se niega individualizar los suministros a cada finca vendida.
Gracias antemano
Buenos días.
Entiendo que si las fincas que constituyen la división horizontal son unidades independientes según la licencia de ocupación, y así se han inscrito en el Registro de la Propiedad, la compañía suministradora puede dar suministro independiente.
Saludos
Escríbame a mi correo personal y lo comentamos. Saludos.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos
Gracias Sr. Martin. Quiero hacer un estudio para ver la posibilidad de segregar una parcela urbana en Fuerteventura. No conozco nadie en la isla para hacer este estudio. Es necesario que sea alguien de alli Puedo hacer lo Usted o facilitar me contacto de Arquitecto que se puede encargar.
Gracias
Buenos días, me encuentro en proceso de escritura notarial al haber adquirido una vivienda en estado ruinoso en Castilla La Mancha. La fachada se corresponde con un muro de piedra de 3m de altura, seguido de patio y al fondo la vivienda. Las líneas de calle me obligan a un retranqueo importante que estoy dispuesto a ceder, llegado el caso, previa indemnización (art. 33 CE). La intención es demoler la vivienda y hacer un aprovechamiento como huerto urbano. Es conveniente introducir en la escritura, ahora que estoy a tiempo, alguna clausula que me permita «afianzar» y defender lo que en realidad es mío? Muchas gracias. Un saludo.
Buenos días.
En la escritura debe recoger la situación actual de la parcela. Si no piensa edificar y el Ayuntamiento quiere obtener el suelo para el viario debe de expropiarlo. Cuestión distinta es que quiera edificar, en ese caso, con la licencia le obligaran a ceder el suelo de la calle de forma gratuita.
Saludos
Buenas noches, quisiera saber como puede calcularse el índice de edificabilidad residencial de una parcela, Edificabilidad total:
Edificabilidad residencial, Edificabilidad terciaria, saludos y gracias
Buenos días.
Tiene que comprobar la calificación urbanística en las normas de planeamiento de municipio. Si nos sitúa la parcela podemos ayudarle. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Buenas noches, por favor alguien seria tan amable de indicarme quién es el titular de un terreno situado frente al número 62 de la calle Vía Complutense, 62 de Alcalá de Henares (Madrid), o en su defecto indicar donde puedo conseguirlo. Es un jardin situado en la misma calle y el ayuntamiento no quiere hacerse cargo de su mantenimiento alegando que no es de su propiedad, pero no hay manera de que me diga de quién es, yo le he demostrado que no es de la comunidad, pero llevo ocho meses y mas de 25 escritos solicitando la información y no contestan. Gracias – Un saludo COORDENADAS / LATITUD 40.488349595980935 LONGITUD -3.356221973590408
Buenos días.
Con esos datos puede dirigirse al Registro de la Propiedad. En el Ayuntamiento deben de saber quien es el titular catastral.
Saludos
Buenas noches, por favor alguien seria tan amable de indicarme quién es el titular de un terreno situado frente al número 62 de la calle Vía Complutense, 62 de Alcalá de Henares (Madrid), o en su defecto indicar donde puedo conseguirlo. Es un jardin situado en la misma calle y el ayuntamiento no quiere hacerse cargo de su mantenimiento alegando que no es de su propiedad, pero no hay manera de que me diga de quién es, yo le he demostrado que no es de la comunidad, pero llevo ocho meses y mas de 25 escritos solicitando la información y no contestan. Gracias – Un saludo
Buenas Tardes, hace cosa de dos años, compré una inmueble urbano cuyo terreno es de 111 m. El caso es que en la escrituras aparece como que la casa equivale solamente a 42m y el resto aparecen como finca o terreno, cuando todo el terreno está construido como vivienda, la cual ya había construido la anterior propietaria. El caso es que quiero modificar la escritura para que aparezca todo el terreno como vivienda. No sé qué pasos tengo que seguir. Gracias
Buenos días.
Habría que comprobar cual es la situación urbanística y legal de la obra construida. Si tiene licencia o no, cual es su antigüedad, etc.
El cualquier caso el acceso de obra nueva termina al Registro de la Propiedad, según las diversas posibilidad, está regulado en el artículo 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en toda España, que le transcribo:
Artículo 28 Declaración de obra nueva
«1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y
b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna.
2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
3. En aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en el apartado 1 en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
4. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Saludos
Hace unos meses compre un terreno con casa. Ahora me dicen que van hacer una carretera para entrar al polideportivo municipal de mi pueblo. La cosa, es que ya hay una carretera porque hace poco hicieron un desvio en la nacinal y ahora apenas hay circulacion por esta. Mi pregunta rs si siendo por veneficio del ayuntamiento local y no del estado me pueden obligar a vender? Gracias
Buenos días.
Sólo si la nueva calle está prevista por el planeamiento urbanístico le pueden expropiar (la expropiación es, en el fondo, una venta forzosa a favor de la Administración expropiante). En caso contrario no le pueden obligar.
Saludos
Buenas noches, podría decirme alguien cuantos metros puede haber en el triángulo que va marcado, no recuerdo cómo se sacaba el total de ese área, si buenamente alguien me puede decir, le agradezco infinitamente, gracias
Buenos días.
No puedo ver la imagen por fallo del programa. Pero le recuerdo que área de un triangulo es base por altura, partido por dos.
Saludos
Se puede construir una depuradora pública de aguas residuales en una parcela privada con una vivienda a menos de 300 metros de la ubicación de la misma??
Buenos días.
No se puede construir nada en una parcela privada si el propietario o el sujeto que tenga un derecho real sobre la misma no quiere. La depuradora pública tiene que construirse en un suelo calificado como de servicios o dotaciones, y tiene que ser de titularidad de la Administración.
Saludos
Buenas tardes vivo en una vivienda familiar en la población de rafal en término urbano, pagó por metros de fachada a la hora del ivi, y no tengo calle en la parte más grande de mi fachada. Puedo solicitar que la hagan?
Buenos días.
Depende de las previsiones del planeamiento urbanístico. Si nos sitúa la parcela podemos concretar más. Nos basta la referencia catastral.
Saludos
Buenos días, tengo una vivienda con pared medianera y el vecino contiguo está levantando su vivienda por encima de la nuestra invadiendo nuestro tejado sin nuestro consentimiento, alegando q está levantando su mitad medianera. Tenemos derecho a exigir compensación por los desperfectos en el tejado y por nuestra mitad de pared medianera? Y también si podemos pedir la paralización de las obras?? Gracias.
Buenos días.
Si. Debe ejercer la correspondiente acción en el Juzgado. Antes le aconsejo que acuda al Ayuntamiento para comprobar si tiene licencia y en que términos.
Saludos
He comprado una vivienda tipo duplex con una franja de terreno, destinada a espacio libre de acceso para 3 viviendas mas contiguas (Es como un patio común en la parte trasera de las viviendas). Siendo este anejo inseparable de las 4 viviendas duplex, por cuartas e iguales partes. ¿Cómo podria hacer para separar mi parte del resto? Una de las viviendas ya estaba separada cuando compramos. Gracias
Buenos días.
Tiene que comprobar si la normativa urbanística le permite segregar, en función de la parcela mínima que establezca la calificación para dichas parcelas. Si es posible tendrá que solicitar licencia de parcelación.
Saludos
Hola a todos, en la repartición de un terreno rústico no urbanizable, si una de las partes debe X metros al cómputo global, ¿puede cada parte exigir la forma de pago de forma no homogénea? Es decir, que una de las partes pida dinero y otras terreno o al revés. ¿podría ser así, o lo que se debe se ha de pagar a todas las partes por igual, sea bien en metros de terreno o bien en dinero? Gracias.
Buenos días.
Las diferencias de adjudicación se pueden compensar en especie (terreno) o dinero, según el acuerdo al que lleguen las partes.
Saludos
Buenas tardes, tengo un terreno y necesito saber si puedo poner una casa prefabricada
Buenos días.
Depende de las condiciones urbanísticas del terreno. Si nos lo sitúa le podremos ayudar. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Hola, un vecino, quiere hacer un cerramiento de su parcela, dejando el camino q existía antes de el heredar, es decir el camino se modifico y ensanchó antes de heredar el, además lindando con el camino pasa una cequia de regadío, a la q tampoco quiere dejar servidumbre de paso. Ha construido encima de un trozo de acequia su casa.El catastro actual no coincide con lo que él dice que es suyo y los vecinos están dispuestos a firmar, pq ellos recuerdan q cuando heredó ya estaba así. Es denunciable?
Buenos días.
Por supuesto que es denunciable. Sobre todo por el tema de la acequia que se configurara como una servidumbre titularidad de la comunidad de regantes.
Saludos
Buenas tardes.
Quería hacer una consulta.
Tengo una casita con terreno. En el terreno tengo un montículo de tierra ataluzado que quiero quitar para aprovechar mas el jardín. La tierra sobrante la extendería en la misma parcela. Detrás de esta tierra hay un muro de contención por lo que no afecto nada estructuralmente.
Quiero saber que tipo de proyecto tengo que entrar en el ayuntamiento para pedir licencia.
Vivienda en Olesa de Montserrat. Provincia de Barcelona.
Según ordenanzas en una obra menor.
Buenos días.
Creo que es objeto de comunicación previa la Ayuntamiento, aunque no está señalada de forma taxativa este supuesto en el artículo 187 bis del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma Catalana.
Consulte también el artículo 17 de la ordenanza municipal reguladora de los actos de edificación del suelo del municipios. No se si concretan el supuesto, ya que está en idioma catalán y se traducir su contenido (lo siento). Le aporto la pagina web de la ordenanza.
https://www.olesademontserrat.cat/ca/files/doc23627/ordenanca-edificacio-bop-061016.pdf
Puede tener razón, y ser considerada una obra menor. La documentación exigida está en el anexo 5 de la ordenanza.
Saludos
Buenos días compre un inmueble en 2018 y estaba en un proceso de legalización de unos metros que hizo el anterior propietario. Se intento acoger dicha obra al principio de proporcionalidad, al tener el inmueble una catalogación medio ambiental no es posible sin embargo hace casi dos años que urbanismo no se pronuncia al respecto que puedo hacer?
Buenos días.
Si está en Andalucía esperar a que prescriba la infracción, que en todo caso, si era posible su legalización en base al principio de proporcionalidad, habría que considerarla como leve.
Saludos
el ayuntamiento quiere hacer un parquing publico en un terreno urbanizable donde el plan urbanistico define que van casas aparejadas. ¿Puede hacerlo?
Buenos días:
En principio no. Pero depende de muchos matices. Por ejemplo, ¿es un suelo urbanizable?. ¿No tiene Plan Parcial aprobado?. Si es así el parking puede ubicarse con carácter provisional. ¿El parking lo hace el Ayuntamiento?. ¿Es que es propietario de las parcelas?.
Todo depende. Es necesario tener más datos para opinar.
Saludos.
Hola, estoy mirando una parcela de 370 metros Con casa de 160 metros construidos en dos plantas.
Dicha parcela tiene una afectación urbanística que deja el terreno de la parcela en 200 metros sin llegar a afectar a la parte de la vivienda, solo afecta a jardín.
Mi pregunta es si podría construir una piscina. Y cual sería el tamaño máximo permitido.
La intención sería ponerla en zona no afectada.
Buenos días:
¿Qué significa que parte de la parcela está afectada?. ¿El planeamiento urbanístico prevé destinar esa parte de la parcela a espacio libre o calle?. En ese caso es muy difícil que el Ayuntamiento le autorice ninguna instalación sobre ese suelo, ya que se supone que será objeto de expropiación en un futuro, y eso aumentaría el valor de expropiación.
Por cierto, esa afectación no puede ser eterna, ya que usted puede exigir su expropiación en un plazo: en Andalucía en en de cuatro año desde que el planeamiento urbanístico programo la obtención de ese suelo por parte de la Administración.
Saludos.
Hola, buenas tardes,
La consulta es la siguiente: vivimos en una casa de alquiler con terreno dentro de un parque natural (Collserola, Barcelona) con 42 m2 de casa y también hay un cobertizo de unos 20m2 a parte que comparte pared con una cisterna pluvial en desuso y con techo. El cobertizo estaría adosado a la pared que nos separa del terreno vecino (no de su casa), lo que no cumpliría con la separación mínima de 2m con el vecino (creo que se llama retranco?). Comentar también que la parcela no tiene condición de solar por no tener fachada de 12m a la calle.
Pues bien, se nos ofrece la posibilidad de comprar la casa però para dar el paso quisiéramos estar seguros que podremos hacer alguna reforma, ya que no ampliación, que ya sabemos que, por no tener condición de solar, no se puede edificar nada más (lo cual hace que el precio baje muy convenientemente para nosotros).
La idea sería reformar el cobertizo anexionándolo a la cisterna, con la premisa de sustituir el techo de uralita para mejorar la habitabilidad, realizar una mejora energética de la casa, y poder connectar las dos construcciones con un cerramiento però sin edificar nada (están separadas unos tres metros).
Así pues, ¿es possible obtener la licencia de obras para esta mejora que comento? Hay que tener en cuenta que no edificaríamos nada que no estuviese ya en pie. ¿Nos podrían denegar por el caso del retranco? Y, por último, tambien temo que el cobertizo no esté escriturado. Si fuera así, ¿qué sucede con esto, què implicaría?
Muchas gracias de antemano por la ayuda.
Salud!
Xabi
Por cierto, la casa fue construída en 1960 y el olan urbanístico de la zona es de 1981.
Lo digo por el tema de irregularidades que pudieran haber prescrito…
Gracias!
Buenos días:
Es importante la aclaración. Las construcciones son anteriores a la ordenación urbanística del municipio (1981) y a la declaración de parque natural (parece que fue en el año 2010), por tanto, en el caso de que no cumplan con las determinaciones de la ordenación urbanística y territorial (que sería el peor supuesto) tendrán la consideración de fuera de ordenación (FO).
El artículo 108.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña, señala las intervenciones que se pueden autorizar sobre edificios y usos considerados en FO:
«En las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación no pueden autorizarse obras de consolidación ni de aumento de volumen, salvo las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones, así como las obras destinadas a facilitar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con la legislación sectorial en esta materia. Las obras que se autoricen en ellas no suponen aumento del valor ni en el caso de expropiación ni en el caso de reparcelación».
Creo que en el peor de los casos (que estén en FO) , es posible autorizar las obras que pretende.
Saludos
Buenos días. Tengo una parcela en La Manga de 1000m2, urbanizable, en La Veneziola, lindando con el canal.. Mi idea es dividir o segregar dicha parcela para vender la mitad a cambio de construcción de una vivienda en mi parte (no tiene que ser necesariamente una vivienda independiente, podría ser un pareado). Mi pregunta es: que es mas conveniente, la segregación o la división?. Muchas gracias de antemano
Buenas tardes:
Desde el punto de vista urbanístico, y teniendo en cuenta el contenido del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), es lo mismo: las dos operaciones están sujetas autorización. esto es, a licencia. Así lo prevé el artículo 105 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia (salvo el caso de declaración de innecesaridad, que también es competencia municipal):
«1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes para su incorporación al proceso urbanizador en la forma determinada por el planeamiento, o que pueda dar lugar a la transformación urbanística del suelo o a la formación de núcleo urbano.
2. Todo acto de división, segregación o fraccionamiento de terrenos o parcelación queda sujeto a licencia conforme a lo dispuesto en esta ley, excepto que traigan causa de un expediente de expropiación forzosa o estén amparadas en un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente.
3. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de licencia o la declaración municipal de innecesariedad de la misma, de conformidad con la legislación estatal aplicable. Los notarios testimoniarán, conforme a la legislación notarial, el documento administrativo correspondiente».
Depende de si el trozo de parcela que se queda usted es más grande y la que segrega es más pequeña y se va a agregar a otra: ese sería un caso de segregación. Mantendría el número de finca registral su parcela, y la parte segregada se incorporaría a otra. Si la división provoca dos fincas muy parecidas en tamaño lo lógico es que se hable de división. Pero creo que la elección de una u otra opción no tiene transcendencia, salvo que implique más o menos aranceles registrales.
La cuestión es que me resulta raro que pueda dividir una finca de 1000 m2 en suelo urbanizable. ¿Ese suelo se ha ejecutado conforme al planeamiento de desarrollo y ya es suelo urbano?. Si no es así dudo que se autorice la división o segregación, ya que estas operaciones, en ejecución del planeamiento, las verifica la reparcelación.
Saludos
solicito alineaciones a una calle que esta en el Plan General municipal, el ayuntamiento no me lo da, porque dice que piensa modificar el Plan.
Buenas tardes:
No es motivo. Tienen obligación de informarle de las condiciones de la ordenación vigente. Sólo cuando inicien la modificación del plan puede suspenderse licencias, que sólo será de forma general en lo que contradiga al nuevo planeamiento, y con la aprobación inicial de éste.
Yo le recordaría al Ayuntamiento el contenido del artículo 5.c y d del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en toda España:
«Todos los ciudadanos tienen derecho a:
(…)
c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.
d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora
(…)».
Saludos.
Muy buenas, no sé si alguien habrá planteado dicha cuestión. Pero gracias de antemano.
Tengo un solar a mi nombre (un 55%), y de mis padres (el 45% restante).
Ahora queremos edificar una casa con mi marido.
Vivimos en Cataluña.
¿Qué opciones tenemos para que todo sea al 50% de mi marido y mío para que nos salga mejor fiscalmente?
Muchas gracias
Buenas tardes:
No conocemos la legislación civil ni fiscal de Cataluña.
Si alguien puede serle de ayuda se la agradecemos desde el Foro
Saludos
Para Emilio Martín, mi respuesta) Buenas noches, muchas gracias por su información, yo era pequeña cuando lo de la urbanización consolidada, luego fui investigando pues me tocó parte de ese terreno, entonces el ayuntamiento no me explica por qué lo hicieron así, recuerdo que el dueño de la urbanización, dio para que pudiera mi familia usar dichos servicios, a cambio del paso, pero el ayuntamiento, no me hace caso a lo que le digo, entonces le digo que si no puedo usarlo, para que quiero esos servicios por mi parcela, llevan allí desde el l año 1981_82 creo recordar, y como le digo he ido investigando, hasta darme cuenta, que sería ilegal, gracias, siempre muy amable, saludos
Buenas tardes:
Es una servidumbre entonces, y en caso de que no estuviera autorizada, se ha consolidado con el paso del tiempo.
La cuestión es que no le dan servicio porque, con independencia de que las redes pasen por su parcela, no tiene las condición de solar (y por tanto no tienen obligación de darle suministro). La parcela sólo se considerará solar cuando se desarrolle el sector de suelo urbanizable donde se incluye.
Creo que su parcela está en un municipio de Málaga. ¿Es cierto?. Si es así puede intentar la vía de la licencia provisional, y entonces tendrán obligación de darle servicio.
El artículo 53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) señala:
«Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior».
Inténtelo por ahí.
Saludos
Buenas noches, muchas gracias por su información, yo era pequeña cuando lo de la urbanización consolidada, luego fui investigando pues me tocó parte de ese terreno, entonces el ayuntamiento no me explica por qué lo hicieron así, recuerdo que el dueño de la urbanización, dio para que pudiera mi familia usar dichos servicios, a cambio del paso, pero el ayuntamiento, no me hace caso a lo que le digo, entonces le digo que si no puedo usarlo, para que quiero esos servicios por mi parcela, llevan allí desde el l año 1981_82 creo recordar, y como le digo he ido investigando, hasta darme cuenta, que sería ilegal, gracias, siempre muy amable, saludos
Hola, lo primero queria daros las gracias de antemano por vuestra atencion. Os comento mi problema, por si me pudiarais ayudar. Mis abuelos compraron en el año 1960 una parcela sobrante de la via publica al ayuntamiento, en la que se hicieron una casa, con su licencia de obra y todo legalmente. Por lo visto en el año 1990 o por ahi, se aprobo un POM donde han establecido que parte de esa parcela sobrante que compro mi abuelo tiene que darla como cesion gratuitamente al ayuntamiento porque quieren ensanchar la calle. El problema es que habria que tirar la casa, porque aunque lo que quieren es una parte de terreno, la casa no se puede partir, claro. Queremos hacer obra en la casa y en el ayuntamiento nos dicen que la casa esta fuera de ordenacion por el motivo que comento anteriormente. Mi pregunta es la siguiente ¿es legal y correcto que primero el ayuntamiento te venda una parcela sobrante de la via publica con su escritura publica donde ademas le dan un plazo de 2 años para edificar, cosa que hicieron mis abuelos y que años despues se la tengas que dar al ayuntamiento, que encima me han dicho en el ayuntamiento que sería una cesión gratuita y obligatoria, porque es para interes general ya que es para que la carretera que esta pegada, donde pasa solo un vehiculo , para hacerla mas ancha. La verdad es que estoy totalmente perdida, os agradeceria muchisimo si me pudierais ayudar, ya que estoy completamente perdida. No se donde puedo encontrar legislacion al respecto o de que forma podemos o debemos actuar. Muchas gracias.
Buenas tardes:
Es legal. El planeamiento urbanístico puede cambiar las condiciones de una parcelas, y situar edificaciones existentes en fuera de ordenación (FO). Ahora bien si la situación de FO implica que las edificaciones y construcciones deben de ser demolidas o son inutilizables en la vida útil que le resta, procede la expropiación y la correspondientes indemnización. Y eso es con independencia de como se adquirió la propiedad (su abuelo era titular de pleno derecho de una parcela donde se autorizo una edificación según el planeamiento vigente en su momento).
Deberíamos conocer la Comunidad Autónoma donde se ubica la parcela, para señalarle el régimen concreto del FO que se aplicaría en este caso, y si existe una obligación temporal de expropiación por parte del Ayuntamiento (supuesto de expropiación rogada, que en Andalucía es de 4 años desde la aprobación del plan o la programación de la adquisición del suelo).
No obstante le señalo el contenido del artículo 35.3 último párrafo del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en toda España, en relación con la valoración de las edificaciones a los efectos expropiatorios:
«La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
Saludos
Buenas noches.
A ver si alguien puede resolverme mis dudas…
Tengo una finca familiar, en un pueblo de Asturias,catalogada como suelo urbano no consolidado, dentro de una unidad de actuación,y casi toda la finca excepto una pequeña parte justo en la entrada,es zona verde dentro de esa unidad de actuación.
La unidad la forman 4 fincas, y la nuestra junto con otra que no quiere construir,suman más del 50%, por lo que no creo que se haga nada a corto/medio plazo.
Yo lo que quería saber es si puedo usar esa finca para pasar las tardes,poner una piscina de plástico para los niños,una barra con un grifo y una barbacoa,unos columpios…no pretendo construir nada para dormir allí,solo hacer una especie de porche pequeño sin casa para organizar allí comidas y meriendas familiares.
Podría hacer eso? O en ese tipo de suelo no se puede hacer nada?
Gracias a todos.
Un saludo
Buenas tardes:
Yo creo que si tiene posibilidades de hacer lo que pretende. Explore la vía que ofrece el artículo 106 del Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo de la Comunidad Autónoma del Principado de Asturias:
«No obstante la obligatoriedad de observancia de los instrumentos de ordenación urbanística, si no hubieren de dificultar su ejecución, y con carácter excepcional, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de cesar o demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. La autorización aceptada por el propietario deberá inscribirse, bajo las indicadas condiciones, en el Registro de la Propiedad. Lo dispuesto en este artículo se aplicará aunque esté suspendido el otorgamiento de licencias».
Todo esto teniendo en cuenta que no se va a ejecutar a corto plazo la unidad de actuación.
Saludos
Buenas tardes, en primer lugar felicitaros por vuestra web. Recientemente, he adquirido un solar urbano consolidado en un pueblo de Castilla La Mancha. La fachada tiene una longitud de 16m y, según en ayuntamiento, obliga a un retranqueo considerable de 5m para cumplir con las líneas de urbanización de calle (16 de fachada x5 de profundidad=80 m2). La fachada está construida una mitad (8m) con un muro de cerramiento de ladrillo de arcilla ya que existe una vivienda en estado ruinoso y la otra mitad ( los 8m restantes) de una pared de adobe de tierra de una altura de 3 m precisando todo de reparación. Mi intención es la de no construir, derribar la parte ruinosa y seguir haciendo uso en su totalidad como solar o aprovechamiento como huerto. Para el ayuntamiento se trata de una «donación», vamos cesión gratuita. Podría estar interesado en el retranqueo siempre que exista una compensación económica (Art. 33.3 CE). Imagino que cuando solicite la correspondiente licencia de obras al ayuntamiento para la reparación de la pared exterior (ojo, no digo demolición), éste me pondrá problemas y quizá incluso la deniegue.
Agradecería vuestra opinión y cualquier consejo al respecto. Gracias.
Un saludo.
Buenas tardes:
Tiene toda la razón. Si edifica tiene que ceder obligatoriamente el trozo de calle para que su parcele tenga la condición de solar. Pero si no es así, y el Ayuntamiento quiere adquirirlo tiene que expropiarlo.
si de lo que se trata es de demoler un muro de ladrillo y reparación de la pared, le informo que la obra no esta sujeta a licencia, sino a simple comunicación, así que difícilmente pueden utilizar esto como elemento de presión.
Le recomiendo que lea el artículo 165 («Los actos sujetos a licencia urbanística») en relación con el artículo 157 («El régimen de comunicación previa»), ambos del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.
Saludos
He heredado una parcela, esta formaba parte de otras que la rodean casi por completo, desconocíamos donde está dicha parcela, pues mi abuelo vivía y murió en Francia y nunca nos indicó nada, en el 2008 murió su segunda esposa dueña del 50 % de esta parcela, nos dejó herederos a mi tío, mi padre y yo, no poder ubicar la parcela se debe al cambio que hizo el Ayuntamiento y no coincidían polígono y parcela.
Nos encontramos que se reconoce en nota simple y en el catastro histórico que tenemos una acceso de 6 metros que es mi entrada desde la carretera.
Durante este tiempo, el Ayuntamiento ha cambiado mi calificación de tierra de regadío a secano, cosa que me perjudica.
La parcela por donde tengo el acceso, la han extendido, además está abandonada y no tengo acceso y además a desaparecido la acequia que me abastecía de riego.
Todas las demás parcelas, siguen siendo de regadío y tienen libre acceso a la carretera.
Qué puedo hacer y que derechos me amparan ?
Un cordial saludo.
Buenas tardes:
¿Pero tiene situada la parcela para saber las condiciones urbanísticas que tiene?.
Saludos.
Hola, buenos días;
Antes de nada, gracias por su atención y por la labor que lleváis a cabo. Soy del Pais Vasco, concretamente de Bizkaia y me gustaría poner un colegio desde primaria has terminar el bachiller. Mi duda es sobre que tipo de parcela debo buscar;
Suelo urbanizable? Suelo terciario? Los ayuntamientos no me están ayudando demasiado…. y no se cómo empezar a buscar.
Buenas tardes:
Desde luego si quiere edificar el equipamiento de forma inmediata, la parcela debe ser solar, por tanto suelo urbano. Lo lógico es que esté calificada como equipamiento privado. La mayoría de los planes urbanísticos admiten como uso compatible de cualquier calificación (residencial, terciario, etc.) el de equipamiento (público o privado).
Puede preguntar en el Ayuntamiento si disponen de patrimonio para estos usos, que estén dispuestos o necesiten enajenar. En muchos municipios los Ayuntamiento sacan a la venta o en régimen de concesión este tipo parcelas para prestar estos servicios.
Saludos
Hola, hace unos años descalificaron unos terrenos para hacerlos urbanos, compre uno con la intención de edificar una vivienda pero con el paso del tiempo no he construido y lo vendí en el año 2019, llevo pagando todos los impuestos como suelo urbano resulta que la mitad del la finca matriz está totalmente urbanizada y otra parte no, donde yo tengo dicho solar, yo personalmente me he ido a quejar al ayuntamiento junto con la firma de todas las parcelas para que se acabe de terminar y como respuesta fue ni escucharnos, bueno vendí mi solar y mi comprador se queja ahora ante mi de que no se puede edificar cosa que no lo sabia ya que hay construidas varias casas y cocheras es decir de 16 solares que son habrá edificados 12 y,ahora me dice su abogado que tengo que anular dicha compra donde yo me opongo por no saber nada de eso, en la compra cuando yo la hice en el registro de la propiedad viene como suelo urbano año 2003, cuando vendí año 2019 en el mismo registro pone suelo urbano como anteriormente e incluso he pedido una nota simple de estos días y me pone suelo urbano, además tengo la autorización de la Diputacion de la segregación de dicho solar de la finca matriz. Bueno mi pregunta es ¿ puede la otra parte exigirme que le devuelva el dinero cuando he pagado casi 25 años iBI urbana y todo los impuestos urbanos sin saber que no estaba consolidado y todos los construcciones tienen sus licencias de obras?
Buenos días.
Si no hizo constar en la escritura de compraventa las condiciones y limitaciones urbanísticas que tenía la propiedad, si.
Le transcribo el contenido del artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en toda España:
“1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo”.
Ahora bien, el notario debió advertirle cuando firmo las escrituras de venta, que debía señalar estar condiciones.
saludos
Conjunto residencial de adosados. Un vecino ha unido con una escalera interior desde su salón dos trasteros que dan a dos plazas de garaje que también son de su propiedad haciéndose una habitación extra y utilizando parte de sus plazas de garaje como trastero dejando muebles, una lancha, cajas vacías….
Me podrían por favor aclarar la legalidad de todo esto?
Gracias
Buenos días.
Pues habrá que comprobar las condiciones urbanística de la parcela para ver si admite ese tipo de obra. Si nos sitúa la parcela podemos indagar sobre esas condiciones (nos basta la referencia catastral).
En cualquier caso es un acto sujeto a licencia o a declaración responsable, que debe tramitar o comunicar al Ayuntamiento. Sino lo ha hecho ha actuado ilegalmente.
Saludos
Buenas noches, tengo un suelo urbanizable sectorizado sin desarrollar, SURS-RU2, los servicios comunitarios de la urbanización Arrabal Alcorcal consolidada, pasan por parte de mi suelo, yo me gustaría saber si puede ser legal que dichos servicios vayan por mi parte de parcela, ya que sería ilegal, puesto que mi sector no está desarrollado no tiene plan parcial ni nada hecho, entonces es mi duda, pues dichos servicios comunitarios van por suelo SURS-RU2 sin desarrollar, por lo cual de momento es suelo agrario, gracias
Buenos días.
Pueden haber sido objeto de una actuación de carácter provisional que siempre es posible mientras no se aprueba el planeamiento de desarrollo, que normalmente se denomina Plan Parcial (en casi todas las regulaciones urbanísticas autonómicas estás permitido).
En cualquier caso, el trazado de estos servicios comunitarios tendrán que modificarse, sin derecho a indemnización (si se materializaron con carácter provisional), cuando se desarrolle el suelo donde está ubicada su propiedad.
Lo que no entiendo es como dejó que se instalaran esos servicios en su propiedad esos servicios sin su autorización.
Saludos
Un ciudadano presenta una solicitud de licencia ante el Ayuntamiento para hacer una obra en un inmueble catalogado. Y el Ayuntamiento, con ocasión de la tramitación de la licencia advierte que la fachada del edificio está en muy mal estado y existe un riesgo serio de desprendimiento de parte de la fachada, con el peligro que ello conlleva para los viandantes.
¿Qué debe de hacer el Ayuntamiento al respecto, teniendo en cuenta lo dispuesto en la ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo?
Gracias
Buenos días.
Iniciar un expediente para el cumplimiento del deber de conservar, al margen del expediente de concesión de licencia. En este sentido las obras solicitas serán objeto de licencia, que es un expediente a instancia de interesado; y el expediente obligado a conservar será objeto de una orden de ejecución (con las consecuencias derivadas de su incumplimiento), que es un expediente iniciado de oficio (en Andalucía, artículo 158 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
Y todo esto, precisamente, en aplicación del artículo 88.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas:
«En los procedimientos tramitados a solicitud del interesado, la resolución será congruente con las peticiones formuladas por éste, sin que en ningún caso pueda agravar su situación inicial y sin perjuicio de la potestad de la Administración de incoar de oficio un nuevo procedimiento, si procede».
Saludos
En una vivienda unifamiliar aislada recien construida en Laguna de Duero (ya con licencia de primera ocupación concedida) en suelo urbano casi al límite de edificabilidad, qué posibilidades tengo de anclar a alguno de los aleros algun tipo de cubrimiento ligero y traslucido?….. qué tipo de estructuras están permitidas: pergolas? porches?….. cuando se considera una estructura de cubrimiento de suelo como estructura ligera
Buenas tardes:
Del contenido de la Normativa del Plan General de Ordenación Urbana (POGOU) del Municipio vigente desde el año 1999, deduzco que el concepto de edificabilidad es aplicable a la edificación en sí (Titulo 4, Capítulo 1 de la Normativa), y en concreto en el caso de vivienda aislada (apartados 2.7 y 2.8 de dicho Título-Capítulo), se refiere siempre a elementos del edificio.
El concepto edificación está descrito legalmente en el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y desde luego no se refiere a las instalaciones que comenta:
“Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección”.
Por tanto, estos elementos o instalaciones de carácter ligero, añadidos, que además pueden contribuir al ahorro energético del edificio, no implican en principio, edificación.
No encuentro en la Normativa del Plan regulación alguna sobre pérgolas o porches; pero sí sobre toldos, luminosos, banderines, etc., que los permite en ciertas condiciones y, desde luego, no consumen edificabilidad.
Entiendo que estos elementos que implican instalaciones y no edificación, que no están expresamente prohibidos, deben de autorizarse, siempre que cumplan las condiciones generales previstas por el Plan, en referencia a elementos similares.
En todo caso, tenga en cuenta el contenido del apartado 4.4 del Capítulo 4 del Título 3 de la Normativa del PGOU, que regula la modificación de fachadas existentes, sin referencia alguna a un posible incremento de edificabilidad:
“1. Podrá procederse a la modificación de las características de un fechada existente, de acuerdo con un proyecto adecuado, que garantice el tratamiento homogéneo del conjunto arquitectónico.
2. Se podrá autorizar el cerramiento de terrazas existentes de acuerdo con las determinaciones de un proyecto de conjunto de la fachada, que deberá prestar la comunidad de propietarios del edificio en cuestión (…)”
Saludos.
Hola buenas tardes, he adquirido un terreno en el municipio de seseña viejo (Toledo), en la norma urbanística dice que tengo que dejar 3 metros de retranqueo con el vecino, si quiero hacer una piscina tengo que dejar 1,5m, pero si me da pwrmiso la puedo pegar a la valla colindante, mi pregunta es, si la parcela a la que da mi casa es rustica tambien tengo que pedirle permiso?? No pone nada en las ordenanzas, puedo recurrirlo de alguna manera?? Gracias un saludo.
Buenas tardes:
sí, porque las referencias a retranqueos de edificios e instalaciones dentro de su parcela en la normas urbanísticas, normalmente, se refirieren a obligaciones a cumplir en la parcela donde se construye, y eso es independencia del carácter de la parcela colindante (urbano o no, de carácter privado o público).
Saludos
Buenos días. En el solar colindante a mi edificio, el cual tiene una nave industrial ahora mismo, van a construir un edificio de viviendas. Este nos va a quitar todas las vistas ya que nos cierra en parte el patio interior del bloque. Tenemos algun derecho sobre estas vistas? Gracias
Buenas tardes:
Cuando dice que les «quita las vistas» quiere decir que cierran las ventanas, o que les dejan sin luz no ventilación, o simplemente que ya n tienen vistas al espacio público o al paisaje? .
S es una servidumbre vistas (y no sólo que le han tapado las vistas al paisaje) hay que considerar que es el tipo considerado como continuas y aparentes, y se adquieren según lo establecido en el artículo 537 del Código Civil:
«Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la prescripción de veinte años».
Si la han adquirido, no pueden cerrarlas.
Saludos
Buenos días. En el solar colindante a mi edificio, el cual tiene una nave industrial ahora mismo, van a construir un edificio de viviendas. Este nos va a quitar todas las vistas ya que nos cierra en parte el patio interior del bloque. Tenemos algun derecho sobre estas vistas? Gracias
Hola.
Mi consulta es que hace un par de años se ha instalado en una nave, al lado de mi casa, un empresario cuya actividad es el procesado de maderas. Acopia troncos, los corta en trozos más pequeños y los vende. Realiza la actividad en una nave de unos 1000 metros cuadrados, la cual la tiene llena de madera así como otros 2500 metros cuadrados del solar restante. Las instalaciones carecen de medidas preventivas de incendios y temo que al ser una cantidad elevada de toneladas de madera seca pueda arder y me afecte a mi vivienda. Desconozco si obran en su poder los permisos necesarios.
Mi pregunta es si en suelo urbano y al encontrarse tan cerca de viviendas, pueden realizar una actividad industrial como la descrita.
Gracias. Un saludo
Buenas tardes:
Si es en Andalucía, esa actividad necesita Calificación Ambiental (epígrafe 13.51 del Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental). Infórmese en le Ayuntamiento si tiene autorización y que medidas ambientales debe de adoptar.
Saludos
Buenos días, tengo un terreno en el que tengo una parte (2m) que es zona de servidumbre por protección de la carretera, sin recibir ninguna notificación ni nada van a colocar ahí un contenedor de basura, por lo que tengo entendido pueden usar esa parte de mi terreno para uso temporal por necesidades de la carretera (obras, canalizaciones etc) por lo que entiendo que no podrían poner ahí un contenedor de basura ¿es así? La carretera pertenece a la Xunta de Galicia. Gracias por su ayuda
Buenas tardes:
Le transcribo el contenido del artículo 42 de Ley 8/2013, de 28 de junio, de carreteras de Galicia:
«1. El establecimiento y delimitación de las zonas de protección y de la línea límite de edificación, tanto de las carreteras existentes como de las nuevas que se construyan, así como las limitaciones señaladas en la presente ley y el régimen de usos autorizables que se regula en ella, no alteran la situación de propiedad preexistente de los terrenos a los que
afecta ni la titularidad de los derechos de terceros sobre ellos. Tampoco genera derecho a indemnización alguna para las personas titulares de los derechos sobre los terrenos afectados.
2. La ocupación de los terrenos de la zona de servidumbre para el emplazamiento de instalaciones o la realización de actividades públicas vinculadas con la construcción o mantenimiento de la carretera y, en general, cuando lo requiera el servicio público viario dará lugar a indemnización por los daños y perjuicios causados por su empleo».
Tendría que preguntar para que es el contenedor de basura y, en cualquier caso, puede exigir indemnización justificando los daños y perjuicios que le ocasiona.
Saludos
Buenas tardes,
Tengo una actividad ganadera en un suelo urbano declarado a posteriori como tal. El PGOU que afecta a la edificación es posterior a la mencionada actividad, entendiendo su vigencia desde la fecha de su aprobación definitiva, no afectaría dicha actividad. Desde el ayuntamiento tengo 2 versiones contradictorias, sanidad dice que la actividad no es insalubre y cumple con las condiciones necesarias para permanecer ahí dado que es anterior a la declaración del suelo como urbano pero urbanismo se ampara en que no puede haber explotaciones ganaderas en suelo urbano. Al haber recibido una denuncia de un vecino han abierto un expediente al que tengo que contestar. En este sentido, ¿hay alguna ley que me ampare? ¿es cierto que al ser anterior la actividad a la declaración del suelo como urbano por el PGOU esa condición no le afecta? podrías decirme que artículo de la ley, RD, u escrito me ampara para poder contestar que no es ilegal.
Gracias de antemano.
Un Saludo
Buenas tardes:
Es importante conocer donde está situada la parcela. Tiene toda la pinta de ser, desde el punto de vista urbanístico, un fuera de ordenación, y si es así y se considera parcial por el planeamiento, podrá mantener la actividad (si no es insalubre) durante el tiempo que dure la vida útil las edificaciones que soportan la actividad. Pero es necesario tener más datos para opinar.
Nos basta con la referencia catastral para situarnos.
Saludos
Muchísimas gracias Emilio. Tu contestación ha sido de gran ayuda, intentaremos contestar al ayuntamiento con ella. Tenemos certificada salubridad por el veterinario por lo que no hay molestias generadas por la actividad. Un saludo y enhorabuena por el gran trabajo que relazáis en este foro.
Buenas tardes:
La transcribo el artículo 88 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria:
«1. Los edificios, instalaciones y usos del suelo existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación. Quedarán en todo caso fuera de ordenación los edificios y construcciones cuya expropiación o demolición estuviera expresamente prevista en el Plan.
2. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo f) del apartado 1 del artículo 44, el Plan General deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones calificados como fuera de ordenación o establecer los criterios objetivos que permitan su identificación concreta. No obstante, cuando alguna instalación resultara claramente disconforme con las previsiones del Plan en atención a los criterios del apartado 1 de este artículo y no apareciera en la relación de edificios fuera de ordenación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, resolverá sobre su situación jurídica, con audiencia previa del interesado. La resolución que concrete el régimen de fuera de ordenación podrá suplir la ausencia de previsión del Plan.
3. Salvo que el propio planeamiento disponga otra cosa, en los edificios que se declaren fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, aunque sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la seguridad física del inmueble. En dichos edificios podrán asimismo realizarse otro tipo de obras cuando, a requerimiento de los propietarios, el Ayuntamiento levante acta previa en la que se recoja el estado, situación y valoración del edificio, a efectos de expropiación, y ésta sea aceptada expresamente por aquéllos.
4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar, el propietario podrá obtener licencia de demolición, sometiéndose en lo sucesivo al nuevo planeamiento, en los términos que resulten de la clase de suelo de que se trate. Los eventuales arrendatarios tendrán el derecho de retorno que les reconoce la legislación del Estado».
El Ayuntamiento debe seguir este procedimiento, y si la conclusión es que la actividad no puede mantenerse, deben de expropiarle.
Veo que la parcela está situada en la borde del núcleo de población, por lo que las molestias deben de ser mínimas.
Saludos
Muchas gracias Emilio,
La referencia en cuestión es 0202910VP8000S0001WE.
Hola, me he comprado un terreno en suelo urbano no consolidado. Se han firmado las escrituras en notaría con un porcentaje del terreno total. Ya están cedidos los caminos según el PERI. Empecé a labrar un muro para delimitar la parcela y me han parado la obra. Según el Ayuntamiento es solo una amonestación para que no siga. Hay algún resquicio legal para poder hacer el cerramiento sin que me lo tiren? Allí no se ha escuchado que hayan tirado nada, pero no me fío. Gracias.
Buenas tardes:
Depende de la normativa aplicable al municipio y a la Comunidad Autónoma. En general sería posible la obtención de licencia de carácter provisional si no dificulta la ordenación prevista por el PERI, mientras que urbaniza el ámbito.
Saludos
buenos dias y gracias de antemano a quien me pueda aportar algo :
resulta que tengo una casa en la sierra de huelva y un vecino de al lado me puso una subsanacion de errores de titularidad y me ha querido quitar todo mi patio ,como resulta que yo voy poco y el estado de pandemia el ha aprovechado y ha obrado en una casa caida poniendo un techo y poniendo un cuartillo al lado pues bien el catastro al yo presentarle mi catastro ,mi catastro historico, mi documento de camara de la propiedad y mis escrituras las cuales coinciden en todo los metros pues la resolucion es favorable a mi favor .
le dige amistosamente que tenia que quitar sus enseres pues quiero delimitar mi dominio y me dice que NO , le he mandao un burofax con acuse de recibo y dice que aquello no es mio ¿ que puedo hacer ? tengo tb al perito que dice que toda mi documentacion esta en regla pero no me deja poner una cancela en mi patio porque al ser ëste suegro del pedaneo y amigo de toda la vida de el pues solo me pone trabas ( dice que un antiguo paso de hace mas de 40 años inutilizado pues lo abrio mi suegro para que un antiguo vecino ya fallecido no diera la vuelta por la otra calle y aparte tambien hay otra puerta a la via publica ) podria ser publico y llevo pagando desde 1976 mi contribución ¿que puedo hacer ? creo que existe trao de influencias y prevaricacion respecto a este perito ( decir que este vecino es suegro del pedaneo de la aldea el cual es heredero de la parte que linda por detras de mi patio y el perito vecino del pueblo del suegro y amigo del pedaneo .muchas gracias .
Buenos días:
Por lo que dice ha hecho obra. Lo primero comprobar si tiene licencia, y si no la tiene denunciarlo en el Ayuntamiento. Habrá que comprobar si ha pasado el plazo para poner un interdicto de obra nueva en el Juzgado.
Saludos
El ayuntamiento me obliga a la retirada de un cierre alegando camino publico, cuando el camino unía dos casas y 3 fincas, todas ahora de mi propiedad, tiene derecho a actuar de esta manera
Buenos días.
Depende de como considere el planeamiento urbanístico ese camino. En cualquier caso si usted tiene título de propiedad y el plan lo considera como calle a conseguir por le Ayuntamiento, deben de expropiarle.
Consulte la normativa urbanística. Si nos sitúa la parcela podremos serle de más utilidad. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes, estoy redactando un proyecto para un Ayuntamiento de rehabilitación de edificio para centro de visitantes. El caso es que el acceso al local está en una calle estrecha y empinada del pueblo.
Está a mitad de la calle, y la calle entera es de escalones. Por tanto, la pendiente de la calle es del 30 % y no cabe posibilidad de rampa.
¿Podria decirme si es viable proyectar un local de uso publico en un vial no accesible?, ¿Obligaría a implantar medidas complementarias como una silla mecanica en la calle?, o yo solo debo ceñirme a la accesibilidad desde la propia entrada.
Saludos y gracias
El CTE en su DB SUA, establece excepciones su cumplimiento con respecto a la adaptación de las condiciones de accesibilidad. Así, establece algunos ejemplos en los que se puede considerar no viable adecuar las condiciones existentes de accesibilidad para usuarios de silla de ruedas. Dentro de estos señla:
«Edificios o establecimientos no accesibles mediante vehículo y cuyos posibles accesos se encuentran en viales cuyas condiciones los hacen impracticables para usuarios de silla de ruedas y éstas no sean fácilmente modificables, por ejemplo, calles con fuertes pendientes prolongadas, calles escalonadas, etc., pero teniendo en cuenta que son fácilmente modificables las dificultades que provengan de pavimentos inadecuados, mobiliario urbano mal situado, aceras mal adaptadas, etc».
Debe tenerse en cuenta que estos criterios de no viabilidad en ningún caso eximen del cumplimiento del resto de medidas de accesibilidad destinadas a otros usuarios.
Un saludo
Buenos días! Me interesa comprar un suelo en la comunidad Valenciana clase Urbano, uso principal Suelo sin edif. Del Ayuntamiento me han dicho que se trata de un suelo Urbanizable con un PAI, Programa de Actuación Integrada, pendiente de anular. ¿Efectivamente que significa esto? En un futuro podre construir algo allí o no? Muchas gracias!
Buenos días.
Significa que está pendiente de desarrollo urbanístico, es decir que se apruebe y se gestiones un programa de actuación integrada (PAI) que según el artículo 108 Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana tiene por objeto:
«Los programas de actuación tendrán por objeto:
a) Ordenar el proceso de gestión urbanística.
b) Regular las relaciones entre propietarios, urbanizador y administración.
c) Determinar los derechos y obligaciones de los afectados, delimitando su contenido económico.
d) Planificar la cronología y etapas para el desarrollo de las obras y actuaciones reparcelatorias.
e) Delimitar o redelimitar unidades de ejecución.
f) Concretar reservas de terrenos para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
g) En su caso, programar la edificación de solares o la rehabilitación de edificios».
Por tanto, mientras no se apruebe y desarrolle el PAI no puede edificar.
Si el PAI no se aprueba o desarrolla el suelo se considera a todos los efectos como suelo no urbanizable o urbanizable no programado, por lo tanto las reglas para la edificación serán las previstas por el municipio para estas clases de suelo (artículo 163 de la Ley).
En todo caso es posible la autorización de obras y usos provisionales, según el contenido del artículo 216 de la Ley, teniendo en cuenta que el suelo debe considerarse como no urbanizable:
«1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada.
2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:
a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable.
b) No se trate de un uso residencial ni industrial.
c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses.
d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo.
3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación».
Saludos
Buenos dias, estoy pensando en comprar una parcela en suelo rustico en Conil (Cádiz) y quisiera saber si se podria poner una mobile home ya que seria para los fines de semana y festivos. NO es para alquilar. Por si no tendria problemas al instalarla o si me podrian multar. gracias.
Buenos días.
Tendría que situarnos la parcela para ver las posibilidades que tiene en función de la normativa urbanística del municipio. Nos basta con la referencia catastral
Saludos
El ayuntamiento ha construido una piscina municipal al lado de mi casa unifamiliar aislada exenta. Para ello y dada la dificultad de ahondar en el suelo para hacer el vaso de la piscina porque es todo de roca, ha hecho un recrecimiento sobre la cota 0 de 1,5 metros de tierra para de ese modo ahorrarse el coste de taladrar el suelo. Ese recrecimiento de tierra lo ha llevado hasta la pared de mi edificio unifamiliar aislado lo cual me produce humedades hasta una altura de 1,5 metros. Estoy viviendo una pesadilla y no sé que hacer para remediar este asunto.
Buenos días.
Creo que debe denunciar la obra. No debía haberse adosado a su pared. A nivel de Código Civil debe separase con la obra del lindero.
Saludos
Buenos días,
Disponemos de una finca calificada como suelo rústico protegido, rodeada de suelo urbanizable consolidado en una zona de crecimiento urbano en la ciudad de La Coruña.
Hace años cuando la heredó mi suegro, hacienda le reclamaba el impuesto valorando lo como suelo urbano, pero en su momento se usaba para uso agrario y mediante un perito catastral, se demostró que no era de uso urbano.
A día de hoy la zona creció mucho y se urbanizó a un alto nivel. Y estábamos interesados en construir una vivienda unifamiliar.
Me gustaría saber si existe alguna posibilidad de realizar una alegación, en este caso el suelo rústico creo que lo gestiona la xunta, para demostrar que ese terreno cumple los requisitos de suelo urbanizable y quien me podría ayudar a realizar esta gestión.
Gracias de antemano.
Buenos días.
Debe de impulsar una innovación del Plan General de Ordenación Municipal (artículo 51 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia), teniendo en cuenta que debe de justificar la propuesta según el contenido del artículo 83 del referido Texto legal:
«1. Cualquier modificación del planeamiento urbanístico habrá de fundamentarse en razones de interés público debidamente justificadas.
2. La alteración del contenido de los instrumentos de planeamiento urbanístico podrá llevarse a cabo mediante la revisión de ellos o mediante la modificación de alguno de sus elementos.
3. Se entiende por revisión del planeamiento general la adopción de nuevos criterios respecto a la estructura general y orgánica del territorio o la clasificación del suelo, motivada por la elección de un modelo territorial distinto, por la aparición de circunstancias sobrevenidas, de carácter demográfico o económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación o el agotamiento de su capacidad.
4. En los demás supuestos, la alteración de las determinaciones del plan se considerará como modificación del mismo, aun cuando dicha alteración implicase cambios en la clasificación, la calificación del suelo o la delimitación del ámbito de los polígonos.
5. La revisión del planeamiento y las modificaciones de cualquiera de sus elementos se sujetarán a las mismas disposiciones enunciadas para su tramitación y aprobación.
6. En el caso de las modificaciones del planeamiento general que tengan por objeto la delimitación del suelo de núcleo rural de acuerdo con lo establecido en el artículo 23, se tramitarán siguiendo el procedimiento establecido en el artículo 78 de la presente ley».
Es el Ayuntamiento el promotor de este tipo de innovación, así que deben justificar su necesidad al Ayuntamiento, para que inicie el tramite para alterar la clasificación del suelo establecida en el Plan (artículo 60 de la Ley).
Saludos
Hola a todos. Voy a comprar una parcela con condición de urbano consolidado y quería construir una casa pero sin que fuera necesario proyecto de obras, y llevarlo a cabo mediante autocontrucción. El pueblo es Carrascal de Barregas, Salamanca. En la LUCYL y en el PGOU del pueblo no encuentro más información. ¿Qué se puede entender como «construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica»? ¿Como cuántos metros cuadrados o dependencias podría ser? Gracias. Un saludo.
Buenos días.
los actos sujetos a licencia están definidos en el artículo 97.1 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León:
«Requieren la obtención de licencia urbanística, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas que procedan, los actos de uso del suelo que excedan de la normal utilización de los recursos naturales, y al menos los siguientes:
a) Construcciones e instalaciones de todas clases de nueva planta.
b) Ampliación de construcciones e instalaciones de todas clases.
c) Demolición de construcciones e instalaciones, salvo en caso de ruina inminente.
d) Modificación, reforma o rehabilitación de construcciones e instalaciones, cuando tengan carácter integral o total.
e) Primera ocupación o utilización de construcciones e instalaciones.
f) Segregaciones, divisiones y parcelaciones de terrenos.
g) Actividades mineras y extractivas en general, incluidas canteras, graveras y análogas.
h) Construcción de presas, balsas y obras de defensa y corrección de cauces públicos.
i) Desmontes, excavaciones, explanaciones, aterramientos, vertidos y demás movimientos de tierra.
j) Constitución y modificación de complejos inmobiliarios.
k) Ejecución de obras e instalaciones en el subsuelo, cuando tengan entidad equiparable a las obras de nueva planta o afecten a elementos estructurales.
l) Corta de arbolado y de vegetación arbustiva en suelo urbano y urbanizable.
m) Construcciones e instalaciones prefabricadas, móviles o provisionales, salvo en ámbitos autorizados.
n) Otros usos del suelo que se determinen reglamentariamente».
Si lo que usted pretende es que la obra que quiere ejecutar esté sujeta sólo a declaración responsable, no entra dentro de las previsiones del artículo 105bis del Texto legal señalado:
«1. Están sometidos al régimen de declaración responsable, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas que procedan, los siguientes actos:
a) Modificación, reforma o rehabilitación de construcciones e instalaciones, cuando tenga carácter no integral o parcial.
b) Cambio de uso de construcciones e instalaciones.
c) Cerramientos y vallados.
d) Vallas y carteles publicitarios visibles de la vía pública.
e) Instalación de tendidos eléctricos, telefónicos y similares.
f) Uso del vuelo sobre construcciones e instalaciones.
g) Ejecución de obras e instalaciones en el subsuelo, cuando no tengan entidad equiparable a las obras de nueva planta o ampliación ni afecten a elementos estructurales.
h) Obras menores tales como sustitución, renovación o reparación de revestimientos, alicatados, pavimentos, falsos techos, carpintería interior, fontanería, instalaciones eléctricas, enlucidos y pinturas.
i) Trabajos previos a la construcción, tales como sondeos, prospecciones, catas, ensayos y limpieza de solares.
2. Están exentos de este régimen los supuestos citados en el apartado 2 del artículo 97».
No veo que encaje dentro de las posibilidades de la declaración responsable las construcciones escasa entidad constructiva en la legislación de su Comunidad, pero en cualquier caso la referencia hay que encontrarla en el concepto de obra menor o en el contenido de artículo 2.2.a de la Ley de Ordenación de la Edificación:
«Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta».
Saludos
Buenas tardes. Tengo un terreno de unos 1700 metros cuadrados en la comarca De la Vera, para ser exactos en Jaraíz De la Vera, Cáceres. El suelo es rústico y quería saber si puedo poner una casa móvil, puesto que quiero causar el menor impacto posible. No sería para primera vivienda, ya que tengo casa en el pueblo, sería para uso temporal. Quería saber si necesitaría algún tipo de licencia, si habría algún vacío para poner una casa móvil. Muchas gracias !
Buenas tardes.
Creo que en su caso puede ser de aplicación el contenido del artículo 154 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura:
«1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes, podrán autorizarse en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan General Municipal.
2. En ningún caso se admitirán como usos provisionales los usos residenciales, el uso vivienda, o los usos productivos o terciarios con vocación de permanencia.
3. Los usos autorizados habrán de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, condición que debe ser aceptada expresamente por la persona interesada como requisito previo a su otorgamiento.
4. La eficacia de la licencia quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente, de conformidad con la legislación hipotecaria.
5. La licencia especial se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra.
6. El Ayuntamiento podrá exigir el depósito de un aval en cuantía suficiente para garantizar la reposición del terreno a su estado inicial».
Saludos
Hola, buenos días:
tengo una consulta sobre una venta de un familiar que va a vender un solar junto a la casa de mis padres, en un pueblo, que perteneció a un único solar(herencia). Este solar va a ser vendido a otro vecino. ¿Cómo dueños de la casa colindante, tenemos algún derecho de retracto o compra por el mismo precio?
Muchas gracias.
Saludos.
Buenas tardes.
Si la propiedad del solar no está en proindiviso, no. Si la parcela que se vende está segregada e inscrita con sus dimensiones y características como tal, no tiene derecho. No tiene derecho de adquisición preferente por el simple hecho de ser colindante.
Saludos
Buenos días. Querría hacer una consulta sobre la titularidad de los suelos destinados a equipamientos. ¿En qué casos es obligatorio que la titularidad sea demanial y en qué casos puede ser de carácter privado? ¿Dónde se regula, en su caso?
Muchas gracias
Buenas tardes.
Ese carácter lo regula el planeamiento. Si es un suelo de cesión obligatoria en ejecución del planeamiento urbanístico, en Andalucía, en aplicación del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (del año 2006), se considera demanial desde su cesión. Ahora bien lo normal es que se considere demanial cuando efectivamente se preste un servicio público por parte de la Administración.
Saludos.
Buenos días, y muchas gracias de nuevo.
Buenas tardes:
Aunque el suelo tenga carácter demanial, el servicio puede ser explotado por particulares mediante concesión administrativa.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta. Para acabar de confirmar: entiendo, por tanto, que el carácter demanial o privado lo debe establecer el planeamiento. Pero, si el planeamiento no regula el carácter público o privado, hay que atender a si el uso específico (si es que lo señala) es para prestar un servició propiamente público (¿por ejemplo, viales o espacios libres, cementerio, etc.?) o no, porque aún siendo comunitarios, pueden ser ejercidos por titulares privados (¿por ejemplo, otros usos como deportivo, sanitario, docente, etc.?) . Muchas gracias de nuevo, por adelantado
Hemos comprado una vivienda unifamiliar del año 1900,con una parte ruinosa destinada a almacén con baño,adosada a la vivienda. Un trozo de ese almacén ya se ha caído y tenemos miedo de que se caiga el resto. El problema es que el ayuntamiento nos pone muchos problemas para rehabilitar lo que está en pié y volver a construir la parte caída. Hemos contactado con algunos arquitectos y no entienden por qué nos dan tanta guerra
Buenas tardes.
Yo tampoco lo entiendo. Si no hay declaración de ruina no deben poner pegas para rehabilitar lo existente.
Le aconsejo que haga una consulta por escrito al Ayuntamiento. Y si no le contestan presente un proyecto para la rehabilitación. En este caso tendrán que pronunciarse y si no lo hacen podría entender que la tiene concedida por silencio positivo (todo esto aunque la casa este en fuera de ordenación).
Saludos
HOLA COMO PODRIA OBTENER LA FICHA Nº 26 DEL PGOU DE CONIL DE LA FRONTERA ????
Buenas tardes:
Después de consultar el PGOU sólo encuentro una referencia al una ficha número 26 y se refiere a un yacimiento arqueológico (Puntalejo II).
Mire a ver en esta dirección a ver si es lo que busca.
https://ws132.juntadeandalucia.es/situadifusion/pages/descargaDocumentos.jsf?doc=25701
Página 18.
Si se refiere a otra cuestión, debería darnos más datos.
Saludos
Buenos días, tengo un terreno de regadío, tiene 1600 metros, en la provincia de Málaga, habría alguna forma de poder hacer apero o bien poner algo mobil? Gracias
Buenas tardes.
Habría que consultar la normativa urbanística del Municipio. Para eso tenemos que situar la parcela. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos.
Para Emilio Martín :Buenas tardes, muchas gracias por responder, muy amable, no no hay plan parcial hecho y dudo que se haga, somos varios propietarios y no nos ponemos de acuerdo, de ser así,y dejarle a ésta persona provisional, también tendría yo derecho u otro propietario ha hacer algo no? Pues ya le digo nada nos dejan hacer ,ni un gramo de cemento me dijeron, por qué claro si a él le dejan habemos personas que podemos denunciar, ya que no está permitido, los demás podemos protestar, mi comunidad es Andalucía, pero no sé si el ayuntamiento podría hacer eso y a los demás dejarnos pedir poner una gatera y ni eso nos dejan, gracias muy amable saludos, mi provincia es Málaga y la ubicación cp:29566
Buenas tardes.
No sé si ya le he contestado. Pero le recuerdo el contenido del artículo 34.c y53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
«Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada (Plan Parcial), en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior».
Y le recuerdo que la autorización para usos provisionales requieren de licencia municipal (artículo 169.1.e de la LOUA), y las licencias son actos reglados, de tal forma que si lo que se solicita cumple con la legislación urbanística, deben de concederse.
Solicite la licencia, y que justifiquen, si pueden, porque se la deniegan.
Saludos
Buenos días! Tengo un suelo urbano consolidado que he dividido en parcelas, he vendido algunas y en dos de ellas ha aparecido una tubería suministradora de agua al municipio. En la escritura de compra no aparece ninguna servidumbre, etc y por tanto tampoco registrado Quién debe sacar la tubería y que pase por calle publica, deben indemnizar o expropiar el ayuntamiento o es responsabilidad de la empresa suministradora de agua?
Buenas tardes.
Entiendo que es responsabilidad de la empresa suministradora y el Ayuntamiento debe instar el traslado de la tubería, sobre todo si es posible ubicarla en vía pública y con el cambio no se altera la prestación del servicio.
Saludos
Buenos días! Disponemos de una parcela urbana no consolidada en un pueblo rural de Catalunya. La misma forma parte de POUM general. Hace unos 11 años, a petición de un promotor, se dividió el POUM en varios polígonos. Este promotor empezó a construir casas adosadas (nuestra parcela forma parte de este polígono). Debido a la crisis i al fallecimiento del promotor, las casas adosadas quedaron a medio construir y abandonadas. La pregunta: ¿Podemos nosotros urbanizar solo nuestra parcela con sus correspondientes servicios (agua, luz, cloacas, aceras y farolas) ? El resto de propietarios de las restantes parcelas, en estos momentos, no desean invertir en ellas. Muchas gracias!
Buenas tardes.
Se es posible delimitar una unidad de urbanización que les permita a ustedes convertir su parcela en solar con todos los servicios, si. Existe la posibilidad de edificar y urbanizar de forma simultanea, pero tienen que garantizar sus obligaciones de urbanización mientras no se concluya la urbanización de toda la unidad (polígono),
Saludos
Buenos días, tengo un huerto cuyo terreno está calificado como urbano, pero el ayuntamiento me ha dicho de palabra desde hace años, que no puedo construir. El año pasado solicité al ayuntamiento que me hiciese un documento que diga, eso, que no me concedería licencia de obra para construir. No lo querían hacer y finalmente han hecho un documento donde dice que si que puedo construir si cumplo con la normativa, la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat y que la parcela tenga la condición de solar conforme a dicha normativa. Pero esto no es lo que yo pedía, yo también conozco la ley. El documento que necesito, como es a efectos catastrales, tiene que indicar si se me concedería o no licencia de obras por parte de urbanismo. Me han dicho que otras veces si han hecho este tipo de documento, pero ahora se ve que no quieren mojarse. Se da la circunstancia que en la zona existe un plan general estructural en base al cual el ayuntamiento suspendió todas las licencias de obra y por otro lado, mi finca no tiene la condición de solar, ya que como indica el art. 177 de dicha ley, necesitaría tener agua potable, alumbrado publico, evacuación de aguas residuales al alcantarillado y estar pavimentado y no tiene nada de eso. La pregunta sería, ¿Qué tipo de documento puedo presentar y ante quien? para mostrar mi desacuerdo con ese informe, ya que no es lo que pedía y por lo cual pagué la tasa.
Buenas tardes.
Creo que puede hacer valer el contenido del artículo 227 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana
«1. Los ayuntamientos habrán de expedir, a petición de los interesados y en el plazo de un mes, cédula de garantía urbanística para las parcelas susceptibles de edificación o uso privado de la misma. La cédula expresará la zonificación y clasificación urbanística y su plazo máximo de vigencia será de un año.
2. El propietario del solar o parcela respecto a la que se haya expedido válidamente la cédula, por primera vez, tendrá derecho a que, durante la vigencia de ésta, si no se mantienen las condiciones urbanísticas en ella expresadas, los municipios responsables reparen los perjuicios patrimoniales causados por los cambios de ordenación sobrevenidos, siempre que el interesado no tuviese pendiente el cumplimiento de deberes de cesión, equidistribución o urbanización y así constase en dicha cédula.
3. El otorgamiento de cédulas de garantía urbanística quedará en suspenso con motivo de la suspensión del otorgamiento de licencias.
4. Con independencia de lo regulado en los números anteriores, los ayuntamientos tienen la obligación de informar por escrito a cualquier solicitante respecto de la zonificación, clasificación y programación urbanística de los terrenos, en el plazo de un mes».
En esta cédula deberán precisarle las obras de urbanización que requiere el solar y cuales son sus obligaciones respecto a su ejecución.
Saludos
Tras la PGOU de unos terrenos rústicos tras los que la empresa urbanizadora realizo toda la gestión sin intervenir administración pública pacto un precio con los propietarios ,para adquirirlas. Ahora resulta por desconocimiento que una de ellas tiene una doble inmatriculación por lo que si el registrador de oficio o juzgado determina que el verdadero propietario es el particular esa parcela que ha pasado a ser de utilidad pública y se encuentra un expediente abierto en catastro para cambio a urbano para dotaciones públicas que precio le corresponde al particular en caso de expropiación?
El que dio la urbanizadora cuando era rustico y compro a los dueños.?
O se debe realizar una tasación como suelo urbano ya que esta el expediente abierto?
Y de que precio por metro cuadrado podemos estar hablando?
Gracias.
Buenas tardes.
La tasación a los efectos de expropiación serán los de su situación básica, según el contenido del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU). En este sentido, si el suelo es rural (es decir no tiene la urbanización necesaria) será valorado como suelo rústico en función de su rendimiento agrícola real o del que pueda ser susceptible. Y esto con independencia de todas las vicisitudes que describe.
Insisto el valor depende de su situación real, y si no está dotado de urbanización se considera rural a todos los efectos.
El artículo 36 del TRLSRU señala:
«1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados».
Saludos
Tengo una finca que linda con un arroyo y quiero cerrarla para que no me entre ganado del vecino. ¿ Puedo colocar una puerta con un simple pasador ( ni cerradura ni candado ) adosada al arroyo que impida el paso de las reses pero no de los pescadores ?. A la finca accedo desde una senda que va al lado del rio. Un vecino me dice que no puedo porque está dentro de los 5 m servidumbre de paso del arroyo, pero es por donde me entra el ganado y la puerta no tendrá candado.
Buenas tardes.
Tendría que solicitar autorización a la administración de cuenca, justificando su problema y asegurando que mantiene intacta la servidumbre de policía de cauce (le puede servir el argumento de que la puerta no va a tener cerradura ni candado)
Saludos
Buenos días, vendí parte de un suelo urbanizable sectorizado sin desarrollar a un vecino, que tiene parcela urbana construida, pero en la parte que yo le vendí para huerto, éste señor ha hecho una construcción de unos 6 metros y escalones y cemento, entonces el ayuntamiento le ha mandado un expediente para derribo, ya que en dicho suelo no se puede hacer ningún tipo de construcción de cemento, el ayuntamiento me ha dicho, que le han mandado el expediente hace unas dos semanas, mi pregunta es, tendrá que demoler éste señor lo construido, o el ayuntamiento pagando una multa puede dejarle dicha construcción? En el sino se puede hacer nada sin desarrollar, gracias
Buenas tardes, muchas gracias por responder, muy amable, no no hay plan parcial hecho y dudo que se haga, somos varios propietarios y no nos ponemos de acuerdo, de ser así,y dejarle a ésta persona provisional, también tendría yo derecho u otro propietario ha hacer algo no? Pues ya le digo nada nos dejan hacer ,ni un gramo de cemento me dijeron, por qué claro si a él le dejan habemos personas que podemos denunciar, ya que no está permitido, los demás podemos protestar, mi comunidad es Andalucía, pero no sé si el ayuntamiento podría hacer eso y a los demás dejarnos pedir poner una gatera y ni eso nos dejan, gracias muy amable saludos, mi provincia es Málaga y la ubicación cp:29566
Buenas tardes:
Le trascribo el contenido del artículo34.1.c de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) que es de aplicación a su caso:
«La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
Saludos
Buenos días
Tendrá que demoler si en Ayuntamiento sigue adelante con le expediente de restauración de orden urbanístico, que es independiente del expediente sancionador y por lo tanto de la correspondiente multa por sanción.
Cuestión distinta es que, si no hay planeamiento de desarrollo aprobado (Plan Parcia Por ejemplo), pueda obtener una licencia de carácter provisional, que la legislación de algunas Comunidades Autónomas permite en esas situaciones.
Saludos
Buenas tardes,
Tengo mi casa urbanizada y resulta que hace 10 años entramos en un área de compensación, y por lo visto todo el jardín está afectado. A día de hoy han empezado a urbanizar esa parte y me preguntaba, si para no perder el jardín es posible poder comprar al Ayuntamiento de Zaragoza lo que sería mi jardín??, que por lo visto es del Ayuntamiento y no mío, aunque en el Catastro y escritura figura casa y jardín como mías, pero al pedir Nota Simple el jardín no aparece. Entonces, lo comentado, es posible comprar mi propio jardín al Ayuntamiento ¿? de un área de compensación. Gracias. Saludos
Buenos días
Seguramente el jardín ha dejado de ser suyo en ejecución del ámbito una vez aprobado la reparcelación (o figura de equidistribución equivalente en el sistema de actuación según la regulación establecida en su Comunidad Autónoma). La reparcelación se inscribiría en el Registro de la Propiedad y el jardín ya no es de su propiedad.
Si el suelo del jardín está previsto por el planeamiento para viario o calles, espacio libre o uso dotacional, no lo puede comprar. Es un bien demanial y el Ayuntamiento no lo puede vender, y lo tiene que destinar la uso previsto por el Plan.
Si es una cesión correspondiente al aprovechamiento urbanístico del Ayuntamiento, quizás pueda adquirirlo. Tendrá que informarse de esta situación en le Ayuntamiento.
Saludos
Hola.
Puede alguien sacarme de dudas? Dispongo de un terreno con una parte urbana y otra rústica. Los metros de la urbana, no llegan al mínimo para poder construir, pero dispongo del permiso para hacerlo en lo rústico. Por necesidades, la vivienda a construir sería entera en suelo rústico (donde tengo permiso) pero justo pegando al límite con la parte urbana. ¿Sería esto posible?
Muchas gracias.
Buenos días
Depende si la normativa urbanística del Municipio permite adosarse al lindero con el suelo urbano o no. Muchas normas establecer a obligación de una separación para evitar la formación de núcleo de población en suelo rústico.
Imagino que en la licencia que tiene para edificar le habrán indicado cuales son las condiciones para materializar la vivienda y las separaciones que tiene que guardar en su caso.
Saludos
Cáles serían os trámites e o custo de tramitación para poder construir unha vivenda unifamiliar ou un garaxe sobre unha parcela urbana das seguintes características:
Situación urbanística:
-Planeamento que lle afecta: N.S. de P. de A Pontenova de 1985, lei 2/2016 do solo de Galicia
Clasificación do solo: SOLO URBANO
Parcela en solo urbano consolidado en base á documentación aprobada en firme (proxecto de reparcelación e proxecto de urbanización) en vía administrativa e xudiciál segundo sentencias do Tribunal Supermo de datas 30/10/1995 e 25/02/1997.
Calificación do solo: ORDENANZA: R.M. (RESIDENCIAL MIXTA).- Espazo en ordenación mixta destinado xeralmente a vivenda e usos complementarios.
Condicións de edificación:
Usos admitidos: Os propios da ordenanza residencial pechada ou aberta correspondente
Determinación do ordenamento: Previamente á concesión de licenza de edificación redactarase un Estudio de detalle que abarque mazás completas.
Entre as edificacións da mazá existen edificacións de máis de 60 anos e a máis recente é de màis de 30 anos. Sobre o solar houbo unha edificación de madeira actualmente caida.
Buenos días:
En el PXOM de Pontevedra, aprobado en el año 1989, con Normativa refundida y publicada en el 2002 no logro localizar ninguna calificación en suelo urbano con la denominación de Residencial Mixta. Parece que usted conoce perfectamente las condiciones, seguramente porque se trata de un desarrollo del Plan General. En cualquier caso, también parece que debe redactar un estudio de detalle.
Si nos da más detalles, por ejemplo, remitiéndonos la sentencia de la que habla (la referencia de la misma por ejemplo), podemos serle de mayor ayuda.
Se entiende bien el gallego, pero algunas palabras se nos escapan.
Saludos
Buenos días,
He realizado un proyecto de calificación ambiental para una freiduria en la costa y tras obtener el «OK» de diputación de la calificación ambiental, el ayuntamiento me pide: «certificación suscrita por el director técnico del proyecto, en el que se acredite el cumplimiento de las medidas propuestas en él y las medidas correctoras impuestas». No se a que tipo de certificación se refieren. Solo se me ocurre redactar un escrito en el que certifique que se cumple con las medidas de la calificación ambiental. Podéis ayudarme.
Muchas gracias.
En la Calificación Ambiental Favorable deberá indicarse lo establecido en el artículo 15.4. del Decreto 297/1995, de 19 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Calificación Ambiental:
“El acto de otorgamiento de licencia incluirá las condiciones impuestas en la Resolución de Calificación Ambiental y hará constar expresamente la prohibición de iniciar la actividad hasta tanto se certifique por el Director Técnico del proyecto que se ha dado cumplimiento a todas las medidas y condiciones ambientales impuestas detallando las mediciones y comprobaciones técnicas realizadas al efecto.”
Un saludo
Hola a todos.
Estoy interesado en la reforma de una vivienda situada en la vega de granada 4012b2500000000001qq en zona de protección especial según el PGOU de Granada. La finca esta catalogada como urbana y de uso residencial en el catastro. ¿Podrían informarme de que limitaciones existen para la reforma de la vivienda y de otras contrucciones adicionales como vallado de la finca y construcción de piscina?
Gracias de antemano.
Buenos días:
Su parcela se encuentra en suelo no urbanizable calificado como “agrícola-protección activa”. Según el catastro la parcela y la edificación datan del año 1985, por tanto anterior al año de aprobación del Plan General de Ordenación Urbanística vigente (año 2001).
En este sentido tiene que tener en cuenta el contenido del artículo 3.1.8 apartado b de la Normativa del PGOU, en el sentido de que el Plan “reconoce y asume todas las edificaciones de carácter residencial consolidadas en el suelo no urbanizable”, a las “edificaciones existentes, sin interés específico, bien sean de carácter aislado, bien formando parte de núcleos rurales tradicionales, consolidadas con anterioridad a la aprobación del Plan General 85. Se reconocen estas edificaciones con su volumen actual consolidado, siéndoles de aplicación igualmente las condiciones generales en cuanto a rehabilitación y reutilización de las edificaciones contenidas en este Título. Se incluyen en este grupo, aquellas edificaciones que han sido objeto de autorización con el desarrollo anterior del planeamiento especial”. Y además, que “se considera como estructura parcelaria la contenida en los planos catastrales de rústica del Municipio de Granada a la entrada en vigor del Plan General. Se entiende que estas unidades parcelarias que contienen los planos son las que estarán vigentes tras su aprobación y será sobre ellas donde se materialicen las distintas peticiones sobre la posibilidad de segregación ó agregación” (artículo 3.1.5 de la Normativa).
Por tanto, el Plan reconoce como dentro de ordenación, a la edificación y a la parcela existente, según el catastro. Por tanto, puede rehabilitar o reformar la edificación y vallar la parcela.
El resto de actuaciones están limitadas por previsiones del Plan para esta calificación, que le trascribo, teniendo en cuenta que para realizar las actuaciones señaladas a continuación, al margen de lo comentado de obras en la edificación y vallado, requiere una parcela mínima de 5.000 m2:
“Artículo 3.4.5. Usos permitidos en la subcategoría de suelo no urbanizable de Protección Agrícola Activa.
1.-Unidad Mínima de Actuación. La Unidad Mínima de Actuación establecida para esta subcategoría de suelo no urbanizable son cinco mil metros.
2.-Uso Genérico Agrícola con predominio del uso detallado Agrícola de Regadío.
3.-Usos del suelo Permitidos:
-El cultivo de regadío como valor productivo, paisajístico y estratégico de este ámbito.
-La ampliación y mejora de la red de acequias para el riego.
-Los viveros e invernaderos que reúnan las condiciones establecidas para los mismos.
-La implantación de nuevas técnicas de riego que aumenten los rendimientos hídricos en las condiciones fijadas en la normativa sectorial, así como el alumbramiento de pozos para destino agrícola y previa autorización de la Administración competente.
4.-Usos de la edificación Permitidos:
-Las casetas para instalaciones de bombas, riego, generadores, etc.
-Las casetas para guarda de aperos y maquinaria cuyo tamaño dependerá de la superficie de parcela.
-Los almacenes destinados a la guarda y custodia de los productos agrícolas, siempre que la superficie de parcela reúna las condiciones establecidas.
-La rehabilitación de las edificaciones rústicas recogidas en el Inventario.
-La compatibilidad con los usos Ocio y Recreo -Equipamiento Comunitario, en aquellas edificaciones Catalogadas con el nivel 1 o 2, y con las condiciones de intervención recogidas en la Normativa de Protección para estos niveles. Necesitarán la declaración de Utilidad Pública o Interés Social y le será exigido el documento denominado en estas Normas Análisis de los Efectos Ambientales con el fin de garantizar la relación con los valores del entorno como medida de garantía medioambiental.
-A todos los usos les será de aplicación los contenidos del artículo 3.1.4. de estas Normas.
5.-Usos Prohibidos. Quedan expresamente prohibidos (OE):
-Las actuaciones que ocasionen la transformación o destrucción del medio natural agrícola.
-El vertido de sustancias contaminantes que afecten a los cursos de agua, acequias y acuíferos.
-La sobreexplotación de acuíferos mediante perforaciones no autorizadas.
-El abandono del suelo agrícola que pueda ocasionar el depósito de basuras y escombros”.
Saludos.
Buenos días,
Estoy contemplando la posibilidad de cubrir parte de mi terraza, seria algo mas de la mitad, con una pérgola, aun no he decidido de que material. He consultado la normativa urbanística del municipio en cuestión y no he encontrado ninguna referencia a estas ,si se refiere en la lista de actuaciones que requieren permiso municipal el termino «marquesina» .Querría saber si es ese el termino técnico . Aclaro que la vivienda esta en el ultimo piso del edificio
Gracias anticipadas
Buenos días:
Pues si no se dice nada en la Normativa del Plan está permitida.
Si es en Andalucía tiene que tener en cuenta que ese tipo de actuación no son objeto de licencia, sino de declaración responsable. Le trascribo el contenido del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía:
«Están sujetas a declaración responsable ante el Ayuntamiento las siguientes actuaciones urbanísticas:
a) Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación (…)».
Saludos
Buenos días,
Soy Arquitecto Técnico y actualmente estamos realizando un proyecto de obra nueva en el Cerrillo de Maracena. La vivienda actual se va a demoler y los cables de la fachada y de un lateral presentan un problema. Supongo que esto es un clásico. Endesda y telefónica me piden retirar el cableado por una cantidad bastante elevada. Me parece un abuso cuando no sabemos si esos cables en su día se pidieron permiso. Estamos en ello averiguando cual fue el trato entre las compañías y el antiguo propietario.
La cuestión que ante ese abuso de dinero, la constructora nos están planteando la solución de poner un poste provisional para dejar el tendido durante el tiempo que haga falta hasta que derrumbe la vivienda y se construya la nueva fachada que permita de nuevo ponerlos. No sé si es la mejor solución pero es una mera de proceder. queremos hacerlo todo legal pero creo que estas compañías de teleco y electricidad se pasan. He contactado también con el ayuntamiento par a ver si me pueden ayudar con el asunto. Por ahora nadie sabe muy bien como operar ante esta situación. Me gustaría que alguien por aquí me indicase cómo proceder para la retirada de cables sin que sea un abuso y las propias compañías, Endesa y Telefónica , se hagan cargo de esta situación ya que el propio cableado, tal como está ejecutado no creo que sea lo más seguro.
Adjunto foto del cableado.
Saludos
Buenos días:
Perdona pero el sistema no me permite ver la foto.
Una pregunta ¿en la licencia se impone le deber de soterrar los cables?.
En cualquier caso la solución que propone la constructora es correcta. Cuando lo vayas a ejecutar la demolición comunica lo que vas a hacer al Ayuntamiento y a las compañías.
Saludos
Buenas tardes , estoy queriendo comprar un terreno rustico en Dos Hermanas Sevilla para poner un mobilhome- Se podria hacer, son urbanizaciones con construcción y cerradas con sus cancelas, Estoy buscando información
si se puede hacer y me encuentro que hay donde dicen que si que al ser movil se puede poner , y otras informaciones que no que esta prohibido. Me podrían informar por favor
Buenas tardes:
Serían necesario situar la parcela para saber las condiciones urbanísticas de las misma y ver si es uso está permitido. Basta con que nos diga la referencia catastral.
Saludos
Buenos dias, queria saber si se puede instalar un invernadero de 3x5metros en suelo afectado x costas, estaria a unos 70 metros del rio
Buenas tardes:
Si esta afectado por la Ley de Costa necesita autorización previa de la Administración competente.
Saludos
Buenos días, estoy interesada en adquirir una parcela con vivienda en terreno rústico urbanizable en una población de Albacete cuya referencia es 002402100XH16C0001LF.
La planta baja, de 160 metros cuadrados, está inscrita en la escritura como Almacén y la superior como vivienda. Nuestra idea era usar la planta baja como vivienda, por estar más vinculada a la parcela exterior. ¿Podía hacer una reforma en la planta baja para usarla como vivienda sin recibir multa por «ampliación»?
Entiendo que no amplío la superficie de metros techo construídos, pero me genera duda lo de cambiar el uso.
Y otra cuestión, la vivienda consta de tejado de fibrocemento (uralita). Y nos dicen que no podemos quitarlo porque en terreno rústico no podemos cambiar la cubierta al ser estructura. Y me parece ilógico que nos obliguen a mantener ese material cuando incluso en otras comunidades se dan subvenciones para quitarlo…
Agradezco su respuesta de antemano.
Un saludo y gracias.
Buenas tardes:
Parece que su parcela y edificación está afectada por Plan de Ordenación Municipal (POm) de Hellín (Albacete), vigente desde enero del 2010, en incluida en el Sector H-R7. Carrasca Norte AR Residencial, de suelo urbanizable..
Lo que no he podido comprobar es si el ámbito del referido Sector ha sido objeto del correspondiente planeamiento de desarrollo, y por lo tanto si la edificación está o no fuera de ordenación.
En caso de que el planeamiento de desarrollo no este aprobado puede haber uso de las posibilidades abiertas por el 172 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Macha:
“1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra”.
Por lo tanto, podrán autorizarle, de forma provisional, la utilización de ese espacio como uso residencial. Pero debe de tener en cuenta que el planeamiento de desarrollo puede dejar fuera de ordenación toda la edificación, si no la incorpora como tal.
De los planos de ordenación que contiene el POM, se desprende una ordenación indicativa que contiene el Plan General, que respeta su edificación, y parece que el uso del Sector es el residencial, así que intente solicitar del Ayuntamiento el cambio de uso, aunque sea por la vía de la provisionalidad.
Saludos
Buenos días, mi madre tiene una casa en suelo rústico en el ayuntamiento de Oleiros en La Coruña-Galicia desde hace más de 30 años. En el ayuntamiento nos han dicho que está legal, que es una casa urbana en suelo rústico pero yo tengo desconfianza. En el catastro pone que la casa es de uso residencial. ¿Cuál es tu opinión y como podría salir de dudas?.
Gracias de antemano y un saludo.
Buenas tardes:
que después de tanto años, en caso de que no obtuviera licencia, no pueden actuar contra la misma con expedientes disciplinarios, porque ha prescrito la medida de restauración. Si la tiene inscrita en el Registro de la Propiedad (además de en el catastro), no tiene ninguna duda. Y si no la tiene inscrita puede utilizar la vía para inscribirla regulada en el artículo 28 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, de aplicación en toda España.
Saludos.
Buenos dias, queria saber si en la referencia catastral que os envio puedo reparar una caseta de aperos y si es posible poner una mobil home o una caseta de madera, si puedo pedir una licencia para actividad agrícola y si me podéis decir cual es la normativa que hace referencia a ello os lo agradeceré, muchas gracias
referencia catastral 162550100000000001ZQ
Buenos días:
Estas cuestiones tan específicas que plantea no tiene una regulación concreta la ordenación urbanística de Municipio. Yo diría que no están previstas. El Plan de Ordenación Municipal (POM) de Madridejos, vigente desde mayo del 2004, situado en suelo rústico de “protección natural de la sierra”, pero incluido en un “núcleo rural existente en la sierra fuera de ordenación” (quizás afectado por protección de cauces –arroyo de Valdezarza-), todo esto según el plano de ordenación 01.
Las posibilidades de actuación en esta clase-categoría de suelo están reguladas en el artículo 5.4 de la Normativa del POM, que considera que la altura máxima de las edificaciones será de una planta y tendrá que retranquearse de los linderos 25 m., teniendo en cuenta que por remisión del artículo señalado al contenido del artículo 5.3.6 se prohíben, expresamente, la vivienda unifamiliar.
No obstante, en este ámbito se reconoce a los núcleos de edificaciones existentes como “fuera de ordenación”. Según el artículo 24.2 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, en las construcciones y edificaciones “preexistentes que queden en situación de fuera de ordenación a la entrada en vigor del planeamiento (…) sólo se podrán autorizar obras de mera conservación, así como el correspondiente a las sólo parcialmente incompatibles, en las que se podrá autorizar las obras de mejora o reforma que se determinen”.
Para instalar lo que pretende quizás puede explorar la vía que da el artículo 172 del Decreto Legislativo señalado:
“1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra”.
Saludos
tengo una parcela urbana consolidada, en una urbanización, he solicitado a la compañía de la luz que me den punto de conexión y me lo han dado a unos 400m. ( habiendo otro punto de conexión a unos 40m.) que tengo que llevar soterrada y canalizada. No deben llevarlo como máximo a 50m. al tratarse de urbano
Buenos días:
No existe una regulación concreta de distancias que debe de cumplir las compañías suministradoras en suelo urbano. Debería preguntar por qué no le permiten enganchar del punto más cercano. Quizás no tenga condiciones ese punta para darle el servicio que necesita.
Saludos
Buenos días. Si alguien es tan amable:
¿En qué casos se requiere una modificación de la licencia de obras?¿se requiere emisión de nueva licencia o se tramita con una declaración responsable? ¿en qué normativa se regula la tramitación de las modificaciones?
Muchas gracias
Buenos días:
En el caso de Andalucía en el supuesto de modificaciones sustanciales, según el contenido del artículo 25.2 del Reglamento de disciplina Urbanística de Andalucía:
«Se considerarán modificaciones sustanciales las que supongan cambios de uso o afecten a las condiciones de volumen o forma de los edificios, a la posición y ocupación del edificio en la parcela, a la edificabilidad, al número de viviendas, a las condiciones de seguridad o a su impacto paisajístico si se trata de obras en áreas o elementos protegidos».
En estos supuestos tiene que solicitar nueva licencia.
Ahora bien si se trata de un supuesto habilitado a través de declaración responsable, puede presentar la documentación correspondiente para la ejecución de dichas modificaciones.
En Andalucía los supuestos sujetos a declaración responsable están regulados en el artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Saludos
Muchas gracias.
Buenas tardes, me interesa comprar un terreno en un paraje de los montes de toledo que se denomina casa cantares o cinco casas, en el lugar hay casas pero me dicen que no se puede construir y hay quien me dice que se puede poner una caseta de madera, me podríais confirmar si es posible? el lugar fue declarado parque natural
Buenos días:
Con esa referencia no puedo localizar el terreno y por tanto no puedo indicarle las limitaciones urbanísticas de la parcela. Si no le importa, la localización puedo hacerla con la referencia catastral.
Saludos
Hola, estamos viendo de comprar una casa adosada de la que solo está levantada la estructura. Pero nos dicen que en la venta solo figura la parcela. Estamos muy perdidos y necesitamos información para saber que tenemos que hacer, si es legal, si la licencia de obras partiría de lo que ya hay hecho o se pagaría como si no estuviese nada. Gracias de antemano
Buenos días:
Tendría que comprobar en el Ayuntamiento si la estructura tiene cobertura en licencia y si la misma no está caducada. En caso de que no tuviera licencia o estuviera caducada, es como si no tuviera nada a los efectos administrativos, y tendría que solicitar una nueva licencia.
No obstante si la estructura cumple con la ordenación urbanística puede aprovecharla para la edificación que pretenda materializar.
Saludos
Hola tengo una parcela de 2000 metros cuadrados y el ayuntamiento quiere expropiarla por utilidad publica constando en catastro expediente abierto ya que estan cambiadnos el paso de rústica a urbano (Van hacer parques).
Sabeis precio aproximado metro cuadrado
Buenos días:
Depende de las condiciones urbanísticas de la parcela. Hay que determinar su aprovechamiento urbanístico y calcular el valor del suelo por el método residual estático. Hay que tener en cuenta el contenido del artículo 37 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de aplicación en toda España.
Saludos
Buenas, estamos mirando para comprar un terreno rustico declarado en el catastro como olivar, tiene una casa de aperos la cual no está registrada ni en escrituras, ni en el catastro,pero si que aparece en el sigpac, la casa de aperos tiene que tener más de 50 años (es muy antigua y está para reformar)
¿Como podría legalizarse? Y si es posible ¿que tramites son los necesarios?
Muchas gracias, un saludo
Buenos días:
Si está en Andalucía, con esa antigüedad se considera como si tuviera licencia, en aplicación del contenido del artículo 2 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía:
«1. Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas.
Igual criterio se aplicará respecto de las edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
2. Las personas propietarias de las citadas edificaciones podrán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa en la que se hará constar el régimen aplicable a las mismas».
Si es este su caso, pida certificación al Ayuntamiento, y podrá acreditar que la construcción es legal a todos los efectos.
Saludos
Buenas tardes, a ver si alguien nos pudiera orientar, les comento:
Estamos mirando para comprar una parcela rustica de 20190 metros que es un olivar de secano (en extremadura), tiene casa de aperos que no aparece en escrituras ni en el catastro pero sí que aparece en el sigpac, la cosa es que nos gustaría hacerlo todo legal, ya que la parcela la queremos de recreo y también para aprovechar el olivar y tener un huerto y en el futuro algo de ganado.
¿Se podría legalizar la casa de aperos? Según la nueva ley de suelos ¿se podría construir una vivienda legalmente? Si algo de esas dos cosas fuera posible ¿que tramites tenemos que hacer?
A la espera de sus respuestas, un saludo
Buenos días:
Perdone, he contestado ante la cuestión posterior y me parece que es la misma consulta, pero aquí concreta que se trata de Extremadura. Pues bien, la Disposición adicional undécima de Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, prevé lo mismo que el Decreto-Ley Andaluz en relación con las construcciones anteriores a 1975:
Disposición adicional undécima. Edificaciones anteriores a la ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la ley del suelo y ordenación urbana.
«Las instalaciones, construcciones y edificaciones en suelo rústico, construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de Reforma de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha, sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada Ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística.
Se exceptúan de este régimen aquellas instalaciones, construcciones y edificaciones que afecten a bienes catalogados o declarados de interés cultural o que se hayan ejecutado sobre bienes de dominio público».
Saludos
Buenos dias,
Dispongo de un terreno calificado como urbano no urbanizado (suelo rustico), al solicitar la luz a iberdrola como agraria , para el riego de una bomba, me la aceptan pero tengo que intalarme yo el poste (punto de apoyo) ademas de que para instalar dicho poste tengo que pedir los correspondientes permisos de apoyo al ayuntamiento de torrente , en el cual me han dicho varias personas que no dan este permiso (como licencia de obra menor) o (licencia de apoyo). que opciones tengo o que puedo hacer? o de alguna forma me la podrian dar esta licencia.
Gracias.
Buenos días:
Si el Municipio al que se refere es el Comunidad Valencia, lo que usted necesidad puede autorizarse mediante declaración responsable, según prevé el artículo 214.1.a de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana:
«1. Están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 222 de esta ley:
a) La instalación de tendidos eléctricos, telefónicos u otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de comunicación de cualquier clase y la reparación de conducciones en el subsuelo, solo en suelo urbano y siempre que no afecte a dominio público, a edificios protegidos o a entornos protegidos de inmuebles declarados como bien de interés cultural o bien de relevancia local, ni a otras áreas de vigilancia arqueológica.
(…)·.
El procedimiento es el señalado en el artículo 222:
«1. La declaración responsable para los supuestos del artículo 214 de esta ley se ajustará a lo previsto en la legislación vigente en materia de procedimiento administrativo común.
2. La declaración responsable se acompañará de los siguientes documentos adicionales:
a) Acreditación de la identidad del promotor y del resto de los agentes de la edificación.
b) Descripción gráfica y escrita de la actuación y su ubicación física, así como proyecto suscrito por técnico competente cuando lo requiera la naturaleza de la obra, con sucinto informe emitido por el redactor que acredite el cumplimiento de la normativa exigible.
c) Documentación adicional exigida por la normativa ambiental, cuando proceda.
d) Indicación del tiempo en que se pretende iniciar la obra y medidas relacionadas con la evacuación de escombros y utilización de la vía pública.
3. El promotor, una vez efectuada bajo su responsabilidad la declaración de que cumple todos los requisitos exigibles para ejecutar la actuación de que se trate, y presentada esta ante el ayuntamiento o entidad local competente junto con toda la documentación exigida, estará habilitado para su inicio inmediato, sin perjuicio de las potestades municipales de comprobación o inspección de los requisitos habilitantes para el ejercicio del derecho y de la adecuación de lo ejecutado al contenido de la declaración.
4. La presentación de la declaración responsable, efectuada en los términos previstos en esta disposición, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada.
5. La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a la declaración responsable, o la no presentación ante la administración competente de ésta, determinará la imposibilidad de iniciar las obras o de realizar los actos correspondientes desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiera lugar. La resolución administrativa que declare tales circunstancias podrá determinar la obligación del interesado de restituir la situación jurídica al momento previo al reconocimiento o al ejercicio del derecho o al inicio de la actividad correspondiente; todo ello sin perjuicio de la tramitación, en su caso, del procedimiento sancionador correspondiente.
6. La legislación y el planeamiento urbanístico aplicables a las declaraciones responsables serán los que estén vigentes en el momento de su presentación».
Saludos
Hola. Tengo una casa en terreno rústico desde 2010. Quiero legalizarla pero en el ayuntamiento me dicen que tienen que pasar 15 años porque es de la ley de 2010. Alguien sabe si esto es así? Yo tenía entendido que eran 10 años. Muchas gracias
Buenos días
¿Por qué 15 años?. ¿En que Comunidad Autónoma se sitúa?. En Andalucía serían seis años y en suelo no urbanizable protegido no hay plazo, podrían abrirle expediente en cualquier momento.
Díganos en que Comunidad Autónoma está.
Saludos
Hola buenas tardes, mi consulta es por una parcela en la que estoy interesado, es suelo rústico pero ya tiene una construcción de 73 m2 legalizada, es un semi sótano y me gustaría saber si podría construir una planta arriba de lo que ya hay construido.
Gracias
Buenas días
Necesitamos que nos situé la parcela para saber las condiciones urbanísticas. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes:
Hece meses me compre una parcela en una urbanización ya recepcionada al Ayuntamiento para hacerme mi casa. Es una urbanización que debido a la crisis las parcelas no se vendieron y los que pudieron (que fueron pocos) se hicieron su vivienda. Hasta aquí todo bien. Mi sorpresa es que pase hace poco por la urbanización y muchisimas parcelas donde se están construyendo piscinas con un pequeño chiringuito o merendero. Otros las están utilizando de huerto y lo peor que otros la utilicen pues para poner sus perros o sus gallinas. Me he quedado totalmente decepcionado y jodido a la vez. Mi pregunta es si no se esta incurriendo en un incumplimiento del deber de construir para el uso a la que fue proyectada la Urbanización. Es legal hacer este tipo de construcciones en suelo urbano?
muchísimas gracias
Buenas días
Si existían plazos para edificar conforme a las condiciones urbanísticas previstas para la zona, pueden estar incumpliendo con el deber de edificar, y el Ayuntamiento debe actuar, y usted puede exigirlo. Pero para ser más precisa es necesario conocer donde se ubica la parcela para investigar que normativa urbanística le es de aplicación. No basta con la referencia catastral.
Saludos
Buenos Días compañeros,
Se me plantea la siguiente duda, para la rehabilitación de una vivienda unifamiliar aislada en estado de ruina en SUELO NO URBANIZABLE en Andalucia, ¿se requiere proyecto de actuación previo a la licencia de obras?
Saludos y gracias
Buenas días
Si tiene declaración de ruina urbanística o inminente, las dos cosas. Si no tiene declaración de ruina y es anterior al año 1975, se puede considerar que tiene licencia y sólo requiriera licencia de rehabilitación.
Saludos
Buenos días, para instalar una móvil home en suelo no urbanizable, en una finca en donde existe una explotación agrícola ,está sujeta al cumplimiento de las condiciones urbanísticas de vivienda rural? o tiene otra consideración.
Buenas días
Es un uso residencial, por lo tanto sujeto a dichas condiciones.
Saludos
Buenas tardes:
Estoy interesado en una parcela con una casa construida. Esta escriturada y en el registro no consta ninguna servidumbre. El problema reside que la parcela proviene de una herencia y a cada hermano le toco el 50% de cada una y tienen i a puerta pequeña entre las dos parcelas. Hay que mencionar que ambas tienen salida a un camino público.
Podria cerrar esa puerta??. O es una servidumbre de vistas?.
Buenas días
¿Podría concretar con más detalle el supuesto?. Gracias
Saludos
hola,tenemos un terreno industrial no consolidado y carreteras nos quiere expropiar unos 2840m2 para hacer una redonda.
el caso es que en el boe pone como que nos lo comunican y ponen en el como terreno improductivo.
como deberian pagarnos este terreno realmente con arreglo aque parametros .
es posible que nos lo quieran pagar como sifuera terreno de secano improductivo?
que debemos de hacer.gracias
Buenas días
Si el suelo no está consolidado con urbanización lo pagaran como suelo rural según los previsto en el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y rehabilitación urbana:
«1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados».
Saludos
Buenas tardes, foro. Me comunico ya que estoy en vías de adquirir una propiedad mediante hipoteca en donde ha salido en la tasación dos advertencias de las cuales me gustaría saber la gravedad, si es algo que podría ser resuelto (dado la baja incidencia de la disconformidad y si podría significar un riesgo en el futuro, más que nada para su transmisión. Dichas advertencias son las que detallo a continuación: Se advierte que dado que el edificio se encuentra en situación de Fuera de Ordenación, conforme al artículo 11 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en el momento que se inscriba la situación de Fuera de Ordenación en el Registro de la Propiedad, la finca pasará a formar parte de los bienes que no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles de acuerdo con el artículo 3 por no representar un valor suficientemente estable y duradero.
Se advierte que el inmueble se encuentra en situación disconforme con el planeamiento vigente por ocupación máxima permitida y en parte en situación de fuera de ordenación debido a que parte del edificio se encuentra afectado por alineación de vial en su fachada delantera. Se ha tenido en cuenta solo la parte de parcela no afectada y un valor depreciado que tiene en cuenta la creación de un nuevo acceso. La edificación principal no se encuentra afectada.
Gracias de antemano. Un gran saludo
Buenas días
Es un supuesto de fuera de ordenación. El valor del inmueble se deprecia en función de la vida útil que resta a lo construido. No obstante, la mayoría de la legislaciones autonómica permiten hacer obras de conservación, mantenimiento y hasta de consolidación en este tipo de situaciones, con lo cual los efectos de la depreciación pueden ser muy leves.
Le reflejo lo que dice el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana en relación con la tasación de estas situaciones (artículo 35.3):
«Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
Saludos
Buenas, he adquirido una parcela de 400 m/cuadrados en el Boalo, Madrid y mi pregunta es, para un chalet independiente tenga o no tenga ventana en la parte trasera de la casa tengo que dejar los 3 metros? aunque mi la parte trasera de la casa no tenga ventana? o se puede dejar 2 metros?
la parcela tiene un pico que se mete dentro del terreno a 13 metros, todo lo demás está a 16 metros, tengo que dejar los 3 metros de los 13 o de los 16.
gracias
Buenos días Alberto,
el retranqueo establece las distancias mínimas a las que tienen que estar las fachadas de todos los límites de la parcela. Da igual que las fachadas tengan ventanas o no, porque se trata de limitar la posición del edificio para evitar sombras a otras parcelas o a la calle, conseguir una imagen unitaria de la zona, etc. Es habitual que se establezca un retranqueo diferente a linderos con otras parcelas (suelen ser 3 m) y respecto a la calle (que suele ser igual o mayor), o que se permita el adosamiento a linderos para determinadas construcciones.
En las Normas Subsidiarias de El Boalo se define en el Art. 6.3.5 (Conceptos que describen la edificación):
«RETRANQUEOS. Son la distancias que existen medidas en perpendicular desde las alineaciones exteriores o desde los linderos, hasta el contorno exterior de la edificación, dentro de las cuales no se puede edificar, incluyendo en este contorno todos los salientes a excepción de los aleros y cornisas que vuelen menos de un metro y tengan petos menores de 1,5 m. de altura.»
En el caso de El Boalo-Matalpino-Cerceda, los retranqueos se fijan por las Ordenanzas según las zonas:
– Art. 8.2.4 Ordenanza Particular de la Zona de Casco Histórico.
– Art. 8.2.5.1 Manzanas, parcelas y Unidades de Ejecución sujetas a Ordenanza Mixta (vivienda unifamiliar). En este caso se establecen en la ficha de cada Ámbito Urbanístico.
– Art. 8.2.6 Ordenanza Particular de las Zonas Residenciales Unifamiliares.
Dada la variedad de situaciones posibles, es recomendable que lo consultes específicamente en el Ayuntamiento (además, el cuadro resumen publicado en el BOCM se ve fatal).
Un saludo
He comprado una parcela urbanizable en el pueblo de Valdemaqueda, Comunidad de Madrid. La parcela tiene servicio de alcantarillado a pie de parcela. TAmbién alumbrado público. No dispone de servicio de agua, he solitado al Canal de Isabel II el enganche, mi sorpresa es que me quieren cobrar la tubería hasta el entronque con la tuberia principal. Dsitancia de 42 metros. La parcela esta en el casco urbano.
MI presunta es si tengo que hacerme cargo de estos gastos, o la tenía que tener a pie de parcela este suministro.
Gracias
Buenos días.
El artículo 17 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid determina:
«El contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano consolidado comprenderá, además de los generales, los siguientes derechos y deberes, cuyo ejercicio se verificará secuencialmente según proceda:
a) Realizar las obras ordinarias de carácter accesorio que resten para completar la urbanización de forma que la parcela adquiera la condición de solar con carácter previo o, en su caso y en las condiciones que se fijen, de forma simultánea a la edificación.
b) Edificar en el solar en las condiciones y, en su caso, plazos establecidos por el planeamiento.
c) Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística en vigor.
d) Conservar y, en su caso, rehabilitar la edificación a fin de que ésta mantenga en todo momento las condiciones mínimas requeridas para la autorización de su ocupación».
Por tanto es obligación de la propiedad realizar las obras de urbanización necesarias para que la parcela sea considerada solar. Tiene la obligación de asumir esos gastos.
Saludos.
Buenos días,
He comprado una parcela urbanizable en el pueblo de Valdemaqueda, Comunidad de Madrid. La parcela tiene servicio de alcantarillado a pie de parcela. TAmbién alumbrado público. No dispone de servicio de agua, he solitado al Canal de Isabel II el enganche, mi sorpresa es que me quieren cobrar la tubería hasta el entronque con la tuberia principal. Dsitancia de 42 metros. La parcela esta en el casco urbano.
MI presunta es si tengo que hacerme cargo de estos gastos, o la tenía que tener a pie de parcela este suministro.
Gracias
Buenos días, he comprado una parcela urbanizable en la Comunidad de Madrid. En Valdemaqueda. Esta dotada de los servicios de alcantarillado y alumbrado publico. Pero no posee suministro de agua. Al pedir la acometida al Canal de Isable II, me dicen que tienen que llevar la tubería hasta el pie de la parcela y este coste lo que tengo que asumir. La distancia hasta la tubería principal es de 42 metros.
¿Tengo que asumir este importe o tenía que estar dotada la parcela de suministro de agua a pie de parcela?
Buenas tardes..un grupo estamos mirando en comprar un terreno rustico en Cartagena (Murcia) me gustaría saber si podríamos poner móvil home….hacer casas con container ect..creo que solo se puede móbiles….pero cuanto más leo más liada estoy…número de l.terreno es 51016A073000100000AG…muchas gracias
Buenas días:
Por lo que he podido comprobar (y si no la he situado mal), la parcela está regulada por el Plan General Municipal de Ordenación de Cartagena, aprobado el 9 de abril de 1987, que la clasifica como suelo urbanizable no programado (UNP), con uso genérico de industria pesada (IP/1) dentro del área o sector “Isla Plana” (para la que se obliga de una reserva de 5 Ha., para el sistema general de espacio libre y de 8,8 Ha., para el sistema general de comunicaciones)
“Cuando el Ayuntamiento acuerde la incorporación de un área de suelo urbanizable no programado al proceso de urbanización, (art. 215 del Reglamento de Gestión), sobre dichos terrenos no se autorizarán otros usos que los propios del estado natural del suelo prohibiéndose igualmente cualquier construcción, incluidas las de Servicio de carreteras y naves agrícolas” (artículo 6.1 de la Normativa). Pero “hasta que no se aprueben los Programas de Actuación Urbanística, las facultades del derecho de propiedad de los terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado se ejercerán de acuerdo con los usos y limitaciones contenidas en el tratamiento que este Plan General señala para el tipo de suelo no urbanizable en general” (artículo 2.4.2 de la Normativa).
El artículo 2.5.2.c de la Normativa define el suelo no urbanizable en general como “aquel que el Plan califica como tal, y que comparte, con las clases antes citadas de suelo no urbanizable, la dedicación de usos agrícolas, ganaderos y extractivos, pero además, es apto para servir de acogida a determinados usos no urbanos”. En estos suelos pueden destinarse a uso agrícola-ganadero, y están permitidos los generales del suelo no urbanizable, y también una vivienda na familiar pero sobre una parcela de 15.000 m2 con una edificabilidad de 0,02 m2/m2
Se permiten, además las “construcciones vinculadas a la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras y servicios públicos” y de forma excepcional los “edificios aislados destinados a vivienda familiar, donde no exista posibilidad de formación de núcleo de población” (que parece que no es este el caso por su cercanía con núcleos) (artículo 2.5.1.5 de la Normativa).
Por tanto, si la situación es la que creo (los planos del Plan están a escala muy pequeña y no se su he acertado con la ubicación), es lógico que autoricen la instalación, pero la vivienda, aunque tenga un carácter ligero o provisional (mobil home), ya que la parcela no tiene dimensiones mínimas.
No obstante debería explorar en el Ayuntamiento la vía que la abre el artículo 101.1 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia:
“Hasta tanto se apruebe el correspondiente planeamiento de desarrollo, en el suelo urbanizable sin sectorizar (no programado) podrán realizarse obras o instalaciones de carácter provisional previstas en esta ley, y aquellos sistemas generales que puedan ejecutarse mediante planes especiales, quedando el resto de los usos y construcciones sujetos al régimen de este artículo, con las condiciones señaladas en los artículos siguientes”.
Teniendo en cuenta el contenido del artículo 111 del referido Texto legal:
“1. Sin perjuicio de lo dispuesto en este título para cada clase y categoría de suelo, podrán admitirse, en los supuestos señalados, usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación sectorial, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico con tal carácter, y se consideren compatibles con la ordenación por no dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, atendidas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
2. En suelo no urbanizable solo se autorizarán, previo informe de la dirección general competente en materia de urbanismo, los usos provisionales y las instalaciones requeridas para su implantación, pero en ningún caso obras ni construcciones que tengan carácter de edificación.
3. El titular deberá comprometerse a la suspensión del uso o demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizado. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
4. Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá depósito o aval en cuantía suficiente”.
Nota: tenga en cuenta que un mobil home no puede considerarse edificación.
Saludos.
Buenas tardes a los usuarios del foro .
Antes que nada gracias al foro y por adelantado a los miembros que puedan ayudarme a resolver mi duda.
Es sobre si es posible hacer una valla/muro de separacion entre 2 parcelas que fueron incluidas en la ultima versión del PGOU ( de hace ya unos años, 2013 en concreto creo ) con la calificación de zona verde . Soy propietario de una de ellas y ahora no hay separacion física con la contigua ( también zona verde pero de otro dueño pues el ayuntamiento no ha expropiado ni dado uso ) pero querría saber si aun siendo ambas habiendo sido calificadas como zona verde, como propietarios y hasta que no se de un uso a estas ( para parque o lo que el ayuntamiento considere ) yo puedo levantar una valla de ladrillos de 2 metros de altura,, o bien al ser ya destinada a uso publico ( futuro entiendo ) aun siendo propietario no podría hacer nada que implique cambios físicos mas allá de la conservación de la parcela?
Muy amables por atención
Buenos días:
La cuestión es que si el Plan ha establecido que las parcelas serán adquiridas por el Ayuntamiento para zona verde, lo lógico es que no autoricen ninguna obra. Pero también es verdad que no pueden mantener esa situación de forma indefinida. Ustedes pueden exigir la expropiación en un plazo, y el Ayuntamiento debe indemnizarles. Ese plazo existe en casi todas las Comunidades Autónomas. En Andalucía es de cuatro años desde la aprobación del Plan o desde la programación para la adquisición del suelo según el propio Plan.
Saludos
Buenos días
La calificación de zona verde sólo es posible si se modifica el Plan. Mientras tanto el suelo está vinculado a esa calificación.
No obstante le transcribo el artículo 104 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, referente a los que llama derecho a la expropiación rogada:
«1. Cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor del plan sin que se lleve a efecto la expropiación de terrenos dotacionales que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria, por no resultar posible la justa distribución de beneficios y cargas en el correspondiente ámbito de actuación, continuo o discontinuo, los propietarios podrán anunciar a la administración competente su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que debe llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos años desde dicho anuncio.
2. Por solicitar la expropiación demandada, el titular de la propiedad deberá justificar la imposibilidad de efectuar la justa distribución de los beneficios y cargas en el marco del plan general. A tal efecto, los propietarios podrán presentar sus hojas de aprecio y, transcurridos tres meses sin que la administración competente notifique su aceptación o remita sus hojas de aprecio contradictorias, los propietarios podrán recurrir a la intervención del jurado provincial de expropiación forzosa. La valoración se entenderá referida al momento del inicio del expediente de justiprecio por ministerio de la ley.
3. Lo establecido en los apartados anteriores no será aplicable:
a) A los propietarios de terrenos clasificados como suelo no urbanizable.
b) A los propietarios de terrenos clasificados como suelo urbanizable, si, en el momento de la afectación, los terrenos se dedican a la explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética o, en general, a actividades propias de su naturaleza rústica y compatibles con la clasificación y la afectación mencionadas hasta la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico.
c) A los propietarios que hayan obtenido una autorización para usos y obras provisionales, o cuando conste la obtención de un rendimiento económico, esté o no amparado mediante la correspondiente licencia.
4. Si, antes de transcurrir los plazos establecidos en este precepto, se ha sometido a información pública y consultas una modificación o una revisión del planeamiento urbanístico que comporta la inclusión del suelo dotacional en un área de reparto conformada por un sector, una unidad de ejecución o actuación aislada a los efectos de su gestión, los plazos
quedarán interrumpidos. El cómputo de los plazos se reanudará si transcurre un año sin haberse producido su aprobación definitiva.
5. Los propietarios de las reservas de aprovechamiento, previa justificación de la imposibilidad de transferir la reserva, podrán solicitar la expropiación y ejercer los derechos regulados en los puntos 1 y 2, respecto de los terrenos que cedieron, en el plazo establecido en el artículo 84 de la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, sin que le sea de aplicación la regulación contemplada en la frase última de dicho artículo: «Esta suspensión de plazo no afecta a las reservas de aprovechamiento ni a ningún caso en que la administración ya haya obtenido y ocupado los terrenos».
6. El ejercicio del derecho a instar la expropiación por ministerio de la ley, exige la acreditación fehaciente por parte del solicitante de su condición de propietario o causahabiente de los correspondientes terrenos dotacionales, así como de haber ostentando la condición de propietario durante la totalidad de los plazos a que se refieren los apartados primero y segundo del presente artículo o de causahabiente desde la muerte del propietario, sin cuyo requisito no podrá valorarse el bien por el jurado provincial de expropiación forzosa. En el caso de producirse una transmisión onerosa de la propiedad durante el transcurso de los referidos plazos, se reiniciará el cómputo de los mismos para el nuevo propietario.
7. Las transmisiones inter vivos de aquellos terrenos calificados como dotación pública en cualquiera de las categoría relacionadas en el apartado I.2 del anexo IV, en los que concurran las condiciones a que se refiere el apartado primero de este artículo, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto por parte del ayuntamiento o administración competente para su obtención.
El derecho de tanteo podrá ejercerse dentro del plazo máximo de tres meses contados a partir de la notificación fehaciente a la administración, previa a la transmisión efectuada por el propietario.
El derecho de retracto podrá ejercerse en el plazo máximo de un año contado a partir del momento en que la administración tenga constancia fehaciente de la transmisión. A este efecto, los notarios y registradores que autoricen o inscriban, respectivamente, escrituras de transmisión de terrenos calificados como dotación pública lo pondrán en conocimiento de la administración.
8. Cuando se acredite que el ejercicio de la expropiación rogada comprometiera seriamente los principios de estabilidad presupuestaria, sostenibilidad financiera, de eficiencia en la asignación y utilización de los recursos públicos o de responsabilidad, el ayuntamiento podrá declarar motivadamente la imposibilidad material de dar cumplimiento a lo previsto en este precepto en orden a la materialización de la expropiación de bienes y derechos por ministerio de la ley.
Dicha declaración, para ser eficaz, deberá acordarse por el pleno del ayuntamiento, previa audiencia del interesado, y producirse antes de trascurrir los plazos previstos en este precepto y, en todo caso, antes de la resolución del jurado provincial de expropiación forzosa. La declaración comportará el derecho del titular a percibir los intereses legales calculados conforme al justiprecio aprobado de los terrenos afectados, hasta una efectiva adquisición en el plazo máximo de cinco años.
9. El régimen de devengo de intereses en esta modalidad de expropiaciones será el siguiente:
a) En la determinación del justiprecio, será fecha inicial aquella en la que el propietario presente su hoja de aprecio y fecha final aquella en que se notifique el acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa a la administración que sea competente de acuerdo con lo establecido en el apartado primero.
Si el jurado incurre en mora por superar el plazo máximo para resolver y notificar el acuerdo de fijación del justiprecio o para resolver el recurso de reposición que potestativamente interpongan cualquiera de los interesados, será responsable del pago durante el plazo que exceda de ese máximo, en los términos establecidos en la Ley de expropiación forzosa.
b) Una vez notificado el acuerdo por el Jurado de Expropiación Forzosa será de aplicación lo establecido en el artículo 57 de la Ley de expropiación forzosa, debiendo la administración competente abonar el justiprecio en el plazo de seis meses. Transcurrido
dicho plazo se devengarán nuevamente intereses que se computarán desde la presentación de la hoja de aprecio hasta que se produzca el completo pago del justiprecio, descontando la demora imputable al jurado».
Conclusión: puede solicitar la expropiación
Saludos
Buenos dias y muchas gracias Sr Martin , por su contestacion respecto a mi pregunta anterior de lo de la valla en zona verde , entiendo que hay que hablar con el ayuntamiento entonces para ver si lo autorizan , pero seria posible segun interpreto de su contestacion , en este caso estamos hablando de la comunidad Valenciana , en la provincia de Valencia ,,, si el ayuntamiento no hace nada ( ya hace casi 10 años desde la calificación como zona verde ) , con caracter general , podemos seguir haciendo uso de la parcela para uso personal ( huerto , zonas de juego etc ) ? hay un tiempo maximo a partir el cual si el ayuntamiento no hace nada se pierde la calificacion de zona verde ( con lo que ello implicaria de cara a construir etc ) ? Gracias de nuevo
Antes que nada gracias al foro y por adelantado a los miembros que puedan ayudarme a resolver mi duda.
Es sobre si es posible hacer una valla/muro de separacion entre 2 parcelas que fueron incluidas en la ultima versión del PGOU ( de hace ya unos años, 2013 en concreto creo ) con la calificación de zona verde . Soy propietario de una de ellas y ahora no hay separacion física con la contigua ( también zona verde pero de otro dueño pues el ayuntamiento no ha expropiado ni dado uso ) pero querría saber si aun siendo ambas habiendo sido calificadas como zona verde, como propietarios y hasta que no se de un uso a estas ( para parque o lo que el ayuntamiento considere ) yo puedo levantar una valla de ladrillos de 2 metros de altura,, o bien al ser ya destinada a uso publico ( futuro entiendo ) aun siendo propietario no podría hacer nada que implique cambios físicos mas allá de la conservación de la parcela?
Muy amables por atención
Hola, me venden una parcela urbana no consolidada, Me gustaría saber a que se refiere lo de no consolidada y si puedo construir una vivienda de 100m² .
Si no puedo, que requisitos necesita para poder consruir.
REF catastral 1071416YJ1617S0001YY
Buenos días:
La parcela está situada en suelo urbano-urbanizado delimitado por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Torrent, aprobado definitivamente el 28 de enero de 1990, dentro de un núcleo denominado “Santo Domingo-Urbanización Monte Levante”. Es de aplicación a este ámbito la ordenanza de edificación de la Sub Zona 8-A regulada en el artículo 9.8.3 de la Normativa del PGOU.
Puede consultar este artículo en la página 84 del Boletín que aparece en esta página web
https://www.torrent.es/torrentPublic/docroot/repositorio/Serveis%20admin/Urbanisme/Planejament/01-Pla%20General/PGOU/Normes%20urb/Normes%20Urbanistiques.pdf
Puede ocupar un 25% de la parcela con dos plantas de altura con el uso de vivienda unifamiliar, siendo la parcela mínima de 600 m2. Teniendo en cuenta que la parcela que piensa adquirir tiene más de 2.000 m2 puede construir como máximo una vivienda de 1.000 m2 en dos plantas (500 m2 en cada planta).
Saludos.
Hola buenos dias, he comprado una pequeña tierra urbana de unos 180m2 en un puebleito de Segovia y estoy en conversaciones con el propietario de la que esta pegada y esta dispuesto a venderla, pero la unica documentacion que tiene es un cuaderno particional de todos los herederos con lo que corresponde a cada uno, en la notaria me dicen que puedo comprar y escriturar con esto, pero que no puedo registrarla hasta dentro de un año, como el objetivo es hacer una casa en el resultante de los 2 terrenos, que podria hacer algo para empezar a construir, sin tener que esperar 1 año.
Buenos días:
Las licencias para edificar se otorgan sin perjuicio de terceros. Esto quiere decir que al Ayuntamiento no le importa si usted es titular de toda la parcela sobre la que pretende edificar, si es titular de toda en título privado, como si no es titular (no obstante le pueden exigir que sea promotor, y para eso debe tener algún título que la permita edificar y ya lo tiene).
Lo que le debe importar la Ayuntamiento es que lo que usted pretende edificar cumple con la normativa urbanística.
Por tanto, puede solicitar licencia sin esperar el año que le dice el notario para la inscripción del pleno dominio a su nombre.
Saludos
Como parar un procedimiento administrativo para la construcción de viviendas en suelo dotacional, no han pedido trámite de audiencia a los vecinos y han sacado el concurso para la presentación de proyectod
Buenos días:
Si en el Ayuntamiento no le hacen caso, interponiendo el correspondiente contencioso, si es que las viviendas que se pretenden hacer no tiene carácter dotacional (en algunas Comunidades está regulada la vivienda estacional para personas desfavorecidas y se consideran dotaciones).
Si la cuestión es muy grave puede denunciarlo a la Fiscalía. Le recuerdo el contenido del artículo 320 del Código Penal:
«1. La autoridad o funcionario público que, a sabiendas de su injusticia, haya informado favorablemente instrumentos de planeamiento, proyectos de urbanización, parcelación, reparcelación, construcción o edificación o la concesión de licencias contrarias a las normas de ordenación territorial o urbanística vigentes, o que con motivo de inspecciones haya silenciado la infracción de dichas normas o que haya omitido la realización de inspecciones de carácter obligatorio será castigado con la pena establecida en el artículo 404 de este Código y, además, con la de prisión de un año y seis meses a cuatro años y la de multa de doce a veinticuatro meses.
2. Con las mismas penas se castigará a la autoridad o funcionario público que por sí mismo o como miembro de un organismo colegiado haya resuelto o votado a favor de la aprobación de los instrumentos de planeamiento, los proyectos de urbanización, parcelación, reparcelación, construcción o edificación o la concesión de las licencias a que se refiere el apartado anterior, a sabiendas de su injusticia».
Saludos
Hola,tenemos una vivienda heredada en terreno rustico de mas de 40 años,la hemos dividido en tres partes y queremos poner la luz individualmente , tiene sus postes de madera llevando la luz ,y ahora nos piden cambiar esos postes por unos de cemento y asumir el coste de ello con el cableado y todo.no se puede llevar la luz desde la vivienda a las otras dos partes que son la misma vivienda con sus contadores y no valen los mismos postes .
Buenos días:
Las condiciones para el suministro las impone la compañía suministradora. Ellas tiene su propia normativa de aplicación.
Saludos
Hola, quiero comprar una parcela urbana que está pendiente de la liquidación del ayuntamiento por los gastos de la urbanización. A la venta de la parcela, quién debe pagar la liquidación, el comprador o el vendedor, teniendo en cuenta que hay en el juzgado un litigio por las costas de la urbanización que aún no se ha fallado y sin saber cuándo se sabrá la sentencia.
Buenas tardes:
Pues depende de lo que acuerde y recoja en el contrato de compraventa. En principio la obligación es del promotor, pero si restan por cumplir obligaciones se transmiten al adquirente. El obligación del vendedor señalar en el título de transmisión esas los gastos de urbanización que quedan por pagar. Si no quiere asumirlas en comprador puede descontarlas del precio, establecer una cláusula para que el vendedor las asuma en un futuro, etc.
Saludos
En la jornada sobre el artículo 169 bis de la LOUA celebrado el pasado 13 de abril se indicó que todas las obras de escasa entidad constructiva…. están sujetas a D.R., aplicable a toda clase de suelo salvo a las indicadas en el artº 11.4.b TRLSRU, en virtud de la STC 143/2017, es decir, no aplicable a las obras e instalaciones de nueva construcción en suelo no urbanizable. Indicando la ponente que en base a ese artº 11.4, que el vallado perimetral de una finca estaba sujeto a licencia y no a D.R. al ser de nueva realización y no reforma de existente. Así mismo nos indicó que la realización de una alberca si estaba sujeta a D.R. A ésto me surge las siguientes dudas: El artículo referido del TRLSRU hace referencia al silencio administrativo, así que no entiendo esa salvedad a la D.R. para el suelo no urbanizable. Por otro lado, el artículo 169bis de la LOUA indicada que la D.R. es de aplicación a todos los actos de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto, sin hacer salvedad alguna, por lo que se entiende que es para todo tipo de obras, construcciones e instalaciones de nueva planta o reforma que reúna esos requisitos y aplicable a toda clase de suelo.
En la contestación a las preguntas se indicó que las albercas estaban sometidas a D.R., ¿porqué ésta construcción (de nueva planta en suelo rural) sí y los vallados no, si los permitidos en suelo rural son de tipo malla gallinero, de sencillez técnica……?
Podría aclararme dicha cuestión,
Buenos días:
Siento no haber intervenido el día de la jornada sobre esta cuestión, sobre todo porque el tiempo apremiaba y era un debate entre los que participamos que podía prolongarse. Quizás sería conveniente debatir los temas que quedaron pendientes en otra cesión.
La cuestión es que yo no estoy en absoluto de acuerdo con la opinión que vertió sobre el tema la compañera que intervino por parte de la Junta. No tienen nada que ver los supuestos de silencio negativo contemplados en el TRLSRU, matizados por la STC 143/2017, con los supuestos sujetos a DR, según el 169bis.1.a de la LOUA.
La primera razón por la que no estoy de acuerdo es por una cuestión formal: el silencio (positivo o negativo) es una forma de entender concluido un expediente administrativo cuando no hay resolución expresa. Por eso tiene sentido en los expedientes de licencias, ya que son expedientes administrativos. Pero la habilitación de través de DR no implica expediente, no se tramita ningún expediente, y por eso no finaliza de ninguna forma (ni de forma expresa, ni de forma táctica -el silencio-).
Y la segunda cuestión es de fondo. La razón del 11.4 del TRLSRU es aclarar los supuestos en los que el silencio es negativo porque la actuación prevista es contraria al ordenamiento urbanístico. Esto se planteo como resultado de un largo debate jurisprudencial, por la contradicción que supone que el silencio con carácter general es positivo salvo supuestos revisto por la Ley, y en el urbanismo este supuesto general es que la actuación reconocido al través del silencio no sea contraria la ordenamiento urbanístico. Los supuestos que plantea el TRLSRU son preciosamente la concreción de lo se entiende contrario al ordenamiento urbanístico. Por tanto, este principio nada tiene que ver con el hecho de que se trate de licencia o DR: no se pueden plantear en ningún caso actuaciones contrarias al ordenamiento urbanístico.
Si una DR presentada en base la contenido del artículo 169bis.1.a de la LOUA, es contraria a la ordenación urbanística sencillamente es ilegal. Es una de los supuestos en los que no tiene cobertura la DR señalados en el artículo 169bis.4.c de la LOUA («la inobservancia de los requisitos impuestos por la normativa aplicable»), pero esto no tiene nada que ver con los supuestos de silencio negativo en el caso de licencia.
Cualquier actuación que se permita en suelo no urbanizable podrá ser objeto de licencia o de DR si están en los supuestos previstos, respectivamente, en los artículos 169 y 169bis de la LOUA. En cualquier caso deben de respetar la ordenación urbanística. En el caso de licencia que no se haya resulto de forma expresa y ser uno de los casos previstos en el artículo 11.4 del TRLSRU deberá entender que la licencia no se ha concedido, lo cual no quiere decir que sea ilegal lo propuesto: sencillamente se tendrá que accionar la vía contenciosa para hacerla valer, ya que la presunción a través de la ficción del silencio es que no se ha concedido.
En el caso de DR, si el Ayuntamiento no actúa a posteriori, determinando su ilegalidad, habrá que entender que tiene cobertura.
En cualquier caso, si se repasan las cuestiones que señala el artículo 11.4 del TRLSRU como objeto de silencio negativo, se verá que casi nada encaja con el contenido del artículo 169bis.1.a de LOUA (salvo que seamos muy quisquillosos e incluyamos como «escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación» a las «»las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta»).
Insisto, nada tiene que ver la habilitación mediante DR de los supuestos del 169bis con la terminación de una expediente de licencia de manera tacita mediante silencio (positivo o negativo).
Saludos
Soy el de antes posible solicitud de Bar, Está en SNU, Zona de protección de cauces y vega rio Darro. No se encuentra en zona BIC ni esta en conjunto histórico.Gracias
Buenas tardes. La pregunta es si se puede dar de alta como bar en una casa-cueva en el camino de de Beas ( Sacromonte). Tiene numero de Turismo Rural, Escritura y Registrada oficialmente. Ahora tiene permiso de Turismo para bebidas a los clientes, pero se podría ampliar al público en general , aunque sea de bebidas y comida fría ?.Si es posible que documentación haría falta y donde hay que presentarla. Muchas Gracias.
Buenos días:
Se supone que la casa-cueva está termina con anterioridad a 1975. En ese caso es como si tuviera licencia a todos los efectos.
Entiendo que una vez que se reconozca esta situación puede ubicar en lo edificado (la casa-cueva) merenderos y ventas conforme al contenido del 3.4.7 apartado 4 de la Normativa del PGOU (el Plan reconoce como dentro de ordenación todas las edificaciones existentes con anterioridad a 1985, artículo 3.1.8 de la Normativa).
Por tanto, urbanísticamente es autorizable. No obstante deberá seguir el trámite de autorización ambiental que corresponda para la apertura del bar.
Saludos
Hola ,buenos días.
Quería consultaros lo siguiente, tengo una finca en un pueblo de Segovia.
La finca es urbana, en el plano tiene forma de triangulo, la lindera también tiene forma de triangulo.
Si estamos de acuerdo los dos propietarios ,se podría modificar las lindes para que a cada uno les quedaran los mismos metros pero con forma de cuadrado los parcelas.
Les agradezco su respuesta ,un saludo
Buenos días:
Por supuesto, es un expediente de deslinde que deberán hacer ante notario, en el que deben describirse las fincas con su nueva configuración para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Con la definición que hace la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, en su artículo 104, de la licencia de parcelación, no creo que el notario exija autorización municipal para proceder al deslinde.
Saludos
Buenas tardes, he comprado una parcela y me ha llegado notificación por parte del ayuntamiento de alicante notificación sobre la obligación de abonar una cantidad considerable por consecuencia de la ejecución subsidiaria de una orden de demolición incumplida antes de fallecer el vendedor, la venta me la hicieron los herederos forzosos y me gustaría saber si estoy obligado a pagarla o les corresponde a ellos.
Buenos tardes:
Seguramente estará obligada a pagarla por que la ejecución subsidiaria es un medio de ejecución forzosa que tiene carácter real y recae sobre la finca, por tanto sobre el dueño en cada momento.
Ahora bien, le transcribo el contenido del artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en toda España, por si le sirve de algo (preste especial atención al punto 2 y 3):
«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».
Saludos
Hola Carla, mi tía sufre el mismo problema, compró un solar en el pueblo y la engañaron.
El ayuntamiento se empeña en cobrarle y mi pobre tía no sabe que hacer. Ojala nos den una respuesta.
Hola, buenos días, estoy interesada en comprar una parcela calificada de urbanizable no sectorizada, e instalar en ella una mobilhome . Es factible en ese tipo de terreno?. Gracias.
Buenos tardes:
Si es en Andalucía (y en la mayoría de Comunidades Autónomas), sin problema, como mínimo como instalación provisional. Le transcribo el artículo 53 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«1. Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior.
2. Sobre la clase de suelo urbanizable no sectorizado podrán autorizarse actuaciones de interés público cuando concurran los supuestos de utilidad pública e interés social. En este caso se estará a lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de esta Ley para el desarrollo de estas actuaciones en suelo no urbanizable».
Saludos
Acepto dicho reglamento.
Hola a todos. Estoy interesado en comprar un terreno, el cual es urbano, en Ancin (Navarra). En la nota simple del terreno , dice que despues de la compra del terreno, tiene un año de plazo para presentar un proyecto de edificacion y tres años para ejecutar dicha edificacion presentada. En el caso de que no se cumpla en el plazo prescrito dicha edificacion, existiria una penalizacion por parte del ayuntamiento de la localidad de 50 euros por dia, con un maximo de 6 meses a partir del cual, si la edificacion no esta terminada en ese plazo, se procederia a la expropiacion de la misma.
Esto es legal?
Buenos tardes:
No localizo ninguna Normas en le Municipio que contemple esta situación. Si le puede transcribir el contenido del artículo 197 Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra, que prevé como se debe actuar si se caduca la licencia por incumplimiento de plazos:
«1. La licencia permite al solicitante la realización de los actos de uso del suelo solicitados, en las condiciones establecidas en la legislación, en el planeamiento y en la propia licencia.
2. Los actos de uso de suelo amparados por la licencia urbanística deberán realizarse dentro de los plazos de inicio y finalización que vengan establecidos en el planeamiento urbanístico o que sean determinados por la propia licencia.
3. Las empresas o entidades suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telefonía y demás servicios urbanos exigirán y conservarán para la contratación de los respectivos servicios copia de la licencia urbanística de los edificios e instalaciones generales sujetos a la obtención de las mismas. Durante la ejecución de la obra la contratación será provisional por un plazo que no podrá ser superior al plazo máximo establecido en la licencia para la finalización de las obras o, en su caso, de su prórroga.
4. Si a la entrada en vigor de una modificación o revisión del planeamiento se hubiera obtenido licencia urbanística, pero aún no se hubiera iniciado la realización de los actos que ampare, se declarará extinguida su eficacia en cuanto sea disconforme con las nuevas determinaciones, previa fijación de la indemnización que proceda por la reducción o extinción de aprovechamiento, en su caso, así como por los perjuicios causados.
Si se hubiera iniciado la ejecución de los actos amparados por la licencia, el ayuntamiento podrá modificarla o revocarla, previa fijación de la indemnización correspondiente.
5. Todas las licencias habrán de contener, de acuerdo con lo previsto en el artículo anterior, los plazos de inicio y finalización de las obras, indicando que su caducidad se producirá por el transcurso de dichos plazos.
6. En el caso de que las licencias no especificaran un plazo de caducidad, los plazos mínimos para la ejecución de los actos de edificación y uso del suelo, salvo que el planeamiento prevea otros distintos, serán los siguientes:
a) Un año para comenzar las obras.
b) Tres años para finalizar las obras.
7. Incumplidos los plazos señalados en el apartado anterior se iniciará expediente de caducidad de la licencia, en el que se dará audiencia al interesado por período mínimo de quince días hábiles.
La caducidad de la licencia será declarada por la Administración competente para concederla.
8. Las entidades locales podrán conceder prórrogas de los plazos de la licencia, previa solicitud expresa de su titular antes de dos meses de la conclusión de los plazos previstos para el comienzo y finalización de las obras, siendo válida la ordenación vigente en el momento en que la licencia fue concedida. La prórroga de las licencias no podrá ser válidamente solicitada si no ha transcurrido al menos la mitad del plazo.
La obtención de la prórroga del plazo para comenzar las obras comportará por sí misma la prórroga del plazo para acabarlas, debiendo señalarse expresamente la indicación de este último. La prórroga para acabar las obras solo podrá ser solicitada y obtenida si se ha hecho la cobertura de aguas del edificio, según el proyecto técnico.
9. Declarada la caducidad y notificada al titular de la licencia, para comenzar o acabar las obras será preciso solicitar y obtener una nueva licencia, ajustada a la ordenación en vigor, salvo en los casos en que se hubiera acordado la suspensión de la concesión de licencias.
10. Si no se solicita nueva licencia antes de seis meses desde la notificación de caducidad de la anterior, o en su caso desde el levantamiento de la suspensión de licencias, e igualmente si solicitada nueva licencia hubiera de ser denegada, el ayuntamiento podrá acordar la expropiación de los terrenos y obras realizadas por incumplimiento de la función social de la propiedad».
Saludos
Buenas tardes, tengo un piso en un edificio cuya licencia fue otorgada un año antes al plan metropolitano de urbanismo, donde fue calificada como suelo de equipamiento. Dicha circunstancia deprecia mi piso y mis posibilidades de venderlo, es legal??? Nosotros no sabíamos nada, no consta en ningún sitio ni escritura ni tasación, a quien podríamos reclamar??
Buenos tardes:
Es legal. Depende si el Plan pretende obtener el suelo para el equipamiento en su programación para una fecha determina, su piso estaría en fuera de ordenación total, o en caso contrario parcial. En el primer caso debe ser objeto de expropiación en ese plazo.
Lo extraño es que la licencia fuera concedida un año antes de la aprobación del Plan, ya que lo lógico es que durante la tramitación de éste se hubieran suspendido las licencia (normalmente por un año o dos).
Si el Plan se ha aprobado y no han alegado tienen difícil una reclamación frente a la Administración.
Cuestión distinta es si la licencia hubiera tenido alguna condición por razón de esas futuras determinaciones del planeamiento, que deberían haberse hecho constar en la escritura, y por lo tanto puede reclamar frente al vendedor.
Un fuera de ordenación devalúa el valor del piso. Si el fuera de ordenación fuera parcial por no estar prevista la obtención del equipamiento por parte de la Administración en el Plan, el valor del inmueble se devaluaría en función de la vía útil que le resta.
Saludos.
Mi consulta es: Compre una finca en el municipio de naron, en los papeles pone que es de clase urbana, tiene 930m2 lo malo es que en la parte de atrás linda con una vía de tren y en la parte de delante con la carretera, según me dijeron los anteriores dueños, la finca habían echo un proyecto hace muchos años y le dejaban construir 60m2 porque le dejaban 600m de finca hábil, según me dicen en el 2019 cambio la normativa y ahora me dicen que hay que dejar más, y que los m para edificar serían menos. La finca tiene luz y agua y yo la quiero porque quería poner una casita de madera de No más de 40m2. En el ayuntamiento me dicen que hay que hacer de nuevo un estudio porque no tiene líneas o algo así… yo quería si me dirían si pudiera poner la casa prefabricada o que pasos tendría que hacer lo más económicamente posible. El n de ref catastral es 8188203NJ6188N0001GF. Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes:
Deduzco que su parcela se sitúa en suelo no urbanizable en un ámbito con la calificación se suelo núcleo rural (SNR). Según el Plan Xeral de Ordenación Municipal del Municipio aprobado el 22 de abril del 2002 en esa zona se puede edificar, sobre una parcela mínima de 500 m2, una edificabilidad de 0,40 m2/m2 y con unas condiciones de retranqueo.
Con estas condiciones no veo inconveniente en que pueda edificar la casita de madera que pretende, incluso respetando las limitaciones impuestas por la carretera y la red ferroviaria.
Lo que no localizo en la página de la Xunta es la modificación de la normativa del 2019.
Saludos
Hola. Tengo una finca y un vecino ha construido un caseto cerrado utilizando mi tapia como Pared de su caseto, hace ya 18 años,. Puedo hacer que se lo derriben, o ya prescribio? He denunciado cuando lo hizo en policia y ayuntamiento, pero nadie ha hecho nada, y quiero saber si ahora puedo obligarle a que lo tire
Buenas tardes:
No me queda claro si esa tapia puede ser medianera o no. Si se presume medianera poco puede hacer, ya que el artículo 579 del Código Civil señala:
«Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad; podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.
Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería ; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos».
Saludos
Buenos días, mi consulta es sobre el tema del agua potable que me pide el Ayuntamiento para poder edificar en terreno rústica, tengo una finca de 5300m2 en Castellón, esta tiene riego que viene de la comunidad de regantes, pero en la ley urbanística especifican que necesito agua potable. Existe algún modo, que no sea mediante red de agua potable o pozo?
Hola, yo q tb soy d la Comunidad Valenciana, y q acabo de intentar tramitar agua potable, luz, cédula d habitabilidad, certif. Responsable de 2a ocupación,.. Te diré q si el terreno es rústico NO te dejan hacer nada, de lo Q haya edificado d hace años no te lo de molen, xo no puedes modificar. Permiso d obra no dan tampoco xq es rústico. A todo dicen q no. Incluso ne mi caso, pagando ibi urbano x el chalet en terreno rústico, mi abogado dice q con litigios en un plazo no inferior a 5 años, podríamos intentar conseguir algo… Xo tampoco lo aseguran.
Hola, tengo un solar urbanizable qué linda con un campo rústico, pues cuando la llegado la hora de obrar en mi suelo resulta que la valla metálica está 30 centímetros metió en mi terreno, y el vecino se niega a quitar dicha valla porque dice que lleva muchos años. Que puedo hacer legalmente?
Buenas tardes:
Un declarativo para recurrir la propiedad, ya que el colindante se niega a un deslinde y no reconoce su propiedad
Saludos
Hola buenas, estoy pensando en comprar un terreno rustico de 8300 m² en Monserrat Valencia. Tiene una caseta de 32 m² legal… Sólo llega agua. Mi consulta es si puedo hacer una vivienda con contenedores marítimos pegada a la caseta. Espero respuesta gracias. Referencia catastral 46174A013004270001HA
Buenos días:
Parece que según el planeamiento general de municipio, vigente desde el año 2018, su parcela se encuentra situada en suelo no urbanizable en régimen general (no se distingue bien la posible afección de policía a un posible barranco).
Según el artículo 2.5.13 apartado 2.b de la Normativa del Plan, puede hacer una vivienda, siempre que cumpla las condiciones del artículo 2.5.14, esto es, parcela mínima 20.000 m2, ocupación máxima 1% y un máximo de 300 m2. Los almacenes requieren una Ha. de superficie de parceal y una edificabilidad de 0,02 m2/m2 (artículo 2.5.16 de la Normativa).
En todo caso debe de tenerse en cuenta las limitaciones por la servidumbre de policía si es que existe.
Para el uso residencial no sería posible otorgarle una licencia provisional, ya que el artículo 216.2 de Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana señala:
“Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:
a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable.
b) No se trate de un uso residencial ni industrial.
c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses.
d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo”.
Saludos.
Voy a comprar una finca de 100% de pleno dominio, pero en la nota simple pone lo siguiente ( EXCEPTO EL 36% DEL DERECHO APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO QUE CORRESPONDE A otra persona) .
Entiendo que puedo comprar la finca pero el 36% del aprovechamiento urbaníscito seguirá siendo de otra persona.
La duda es la situación en que queda mi propiedad cuando urbanicen la zona y quieran construir.
Muchas gracias
Buenas tardes:
Pues que sólo puede materializar el 64% del aprovechamiento urbanístico que la permite el planeamiento urbanístico a la finca.
Saludos.
Hola, tengo una duda, ¿Se puede realizar un cambio de uso de una parte de una calle peatonal a dotacional.? Es para incorporarlo a una residencia de mayores, que no tiene patio y está calle es lindera, y sería para que parte de ella fuese el patio de la misma
Buenos días:
Parece que el cambio que prevé es modificar un uso de dominio público (la calle) para uso de dotacional privado (la residencia de mayores). Es posible modificando el planeamiento urbanístico. Dependerá del Ayuntamiento y lógicamente, de la necesidad de ese trozo de calle.
Si se produce la alteración la calle pasaría a tener la consideración de «sobrante» y el Ayuntamiento debe venderla al colindante.
Saludos
Buenos días.
Tengo visto un terreno en Oviedo calificado en el Plan general Urbano » como no edificable NPN» Y en el catastro como parcela «agraria».
Mi pregunta es puedo solicitar una caseta de aperos en dicho terreno?
y si es así cuantos metros podría tener la caseta para 1200 m cuadrados?
que significa NPN?
muchas gracias
Buenos días:
Según la Normativa urbanística del Plan General de Oviedo, vigente desde el año 213, NPN significa suelos no urbanizables incluidos en el antiguo Plan Especial de Protección del Monte del Naranco (artículo 5.1.3 apartado 5 de la Normativa).
El artículo 5.4.2 de la Normativa señala, describe lo que se puede materializar en esta clase-categoría de suelo. En concreto en su aparto 3 señala:
“Las edificaciones permitidas en el régimen de usos no podrán nunca realizarse en terrenos calificados como de especial protección debido a la existencia de yacimientos arqueológicos, en masas arboladas ni los señalados como NPN (Especial Protección del Monte Naranco)”.
En suelo no urbanizable parece que son autorizables usos provisionales (artículo 5.2.3.2.c de la Normativa), pero entiendo que la excepcional protección del suelo considerado, NPN lo impide.
Saludos
Hola tenemos 3 parcelas colindantes en Asturias, el uso que aparece en el catasrtro es Suelo sin edificar(Labor o Labradio secano 02), me gustaria saber si se podria montar un camping en dichas parcelas.
Gracias
Buenos días:
Necesitamos situar la parcela para averiguar la normativa urbanística de aplicación. Nos bastaría con la referencia catastral.
Saludos
Por favor escriba pro aquí la referencia catastral. Por fallos del sistema no visualizo los ficheros adjuntos.
Saludos
referencia catastral
Buenos días,
Mi nombre es Ana. He comprado una parcela de suelo urbanizable en el Casar(Guadalajara).
De momento económicamente no nos es posible construirnos una casa y habíamos pensado poner de momento una casa prefabricada pero no como vivienda sino como bien mueble para poder disfrutarla este verano pero no estamos seguros qué tipo de licencia hay que pedir o si es viable.
En caso de no ser posible, podríamos pedir permiso para poner una barbacoa y para poner un cobertizo para guardar mobiliario de jardín? Así al menos podríamos ir a pasar el día
Muchas gracias!!
Buenos días:
Según el artículo 172 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, siempre es posible obtener autorizaciones de carácter provisional en las condiciones descritas en el mismo:
“1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra”.
Saludos
Buenas noches. Tengo un terreno rústico en el Parque Natural de los alcornocales, en Tarifa, Cádiz. Ref. Catastral 11035A044000350000AQ. La vivienda, construida en 1986, presenta grietas horizontales y verticales en varias de sus paredes, techos y suelos, debido a una pobre cimentación. Querria saber si me podrían ayudar con la siguiente cuestión: ¿sería posible demoler la casa agrietada y construir en su mismo emplazamiento una casa nueva respetando las medidas del catastro y registro pero con una nueva y reforzada cimentación? En la misma parcela se encuentra también la casa original, de más de 100 años de antiguedad, quedando en pie algunos de sus muros de piedra, no aparece en el registro pues fue sustituida por la casa nueva al construirse. Tambien me gustaría saber, como posible alternativa, si sería posible demoler la casa mas nueva, devolviendo los terrenos a su estado natural, para reconstruir la casa original, mucho mas interesante desde el punto de vista histórico y arquitectonico. Muchas gracias.
Buenos días:
Según el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Tarifa vigente desde 1989 y adaptado al Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en el 2010, su parcela se encuentra en suelo no urbanizable de protección especial, paisajística-forestal.
La edificación existente que data el año 1986 se considera a todos los efectos como si tuviera licencia (artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía). Ahora bien, entiendo que si la demuele no puede volverla a construir en las mismas condiciones ya que las edificaciones no vinculadas expresamente con el carácter protegido del suelo están prohibidas (artículo 5.2.1 de la Normativa del PGOU). Lo que si puede es hacer obras de conservación y rehabilitación de la edificación existente.
En cuanto a la edificación más antigua, si actualmente está en situación de ruina, a todos los efectos es como si no existiera.
Saludos
Hola a todos! Estoy en trámite para comprar un terreno rustico de regadío de 1700m² el problema que pueda tener es que la anchura es de 10 metros(y largo 170). Quiero comprar el terreno para levantar una casa de campo de 40m² y leyendo la ordenanza he visto que exigen una distancia mínima a lindero de 4 metros. A que se refiere esa distancia?? A los dos linderos o a uno solo?? Gracias
hola,
Entiendo que se referirá a cualquier parte del perímetro de la finca.
un saludo.
Buenos días. Voy a hacer una reforma de una casa que acabo de comprar en Sevilla capital, quiero traer hacia delante la fachada del muro de la última planta y tengo varias dudas:
¿ la nueva terraza de esta planta debe estar en línea de la finca colindante que está justo 3 metros retranqueada respecto a la fachada?
¿ qué tipo de licencia debo pedir mayor o menor?
En caso de mayor, ¿procedimiento ordinario o abreviado?
Respecto al abreviado, ¿cuánto tarda éste cómo máximo?
Buenos días.
Para poderle informar necesitamos situar la parcela. Con la referencia catastral bastaría.
Sería conveniente que nos indicara de forma más precisa en que consiste la reforma, que superficie va a ocupar con la reforma, que elementos estructurales va a emplear, etc.
Saludos
Buenos días.
Si el suelo es rústico no existe esa obligación. Es más habrá que verificar si la segregación y la construcción de las edificaciones era legal (tienen licencia).
Por otro lado es extraño que en suelo urbano las parcela sea de 10.000 m2 y las resultantes de la segregación 2.500 m2.
Tendríamos que tener más datos para verificar cual es el sistema de obligaciones de esa parcela y su segregación. Bastaría con que no suministre la referencia catastral.
Saludos
Buenos días:
No encuentro su correo, así que se reseño aquí.
Artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU):
Artículo 27 Transmisión de fincas y deberes urbanísticos
«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».
Saludos
Buenos días
Si no le importa le llamo luego esta tarde a partir de la 19:30 cuando termine de dar una clase. Para que identifique mi llama le doy mi número. 607925238
Saludos
Buenos días Sr. Emilio Martin ,
he contactado por teléfono y he dejado mi numero 643792735 . Le seria muy agradecido si se pone en contacto conmigo .
Gracias y buen dia
Buenos dias.
El numero catastral de la parcela matriz:594801ES7154N0001AW
Parcelas restantes:594830ES7154N . 5848401ES7154N , 5947801ES7154N
MUCHAS GRACIAS Y BUEN DIA
Buenas tardes:
Por fallo del sistema no veo la referencia catastral ni el plano. ¿Puede escribir el número para que pueda identificar la parcela en el catastro?. Gracias.
Buenas tardes. Le adjunto el número catastral de las parcelas. Muchas gracias antemano.
Buenos Dias .
Gracias por su respuesta.
Le adjunto plano de las parcelas que se segregaron en 2016. Cada parcela restante tiene divorcion horizontal y cada vivienda tiene su numero catastral. La idea ha sido poder vender viviendas de la parcela. La compania eléctrica nos ha dado las condiciones técnico económicas y según ellos es obligatorio cada parcela tenga su acometida independiente . En este momento pagamos la electricidad al ex propietario que ha echo la segregación sin segregar los servicios para cada parcela. En mi opinion la acometida y toda las instalaciones tiene que asumir por el promotor de la segregación y divicion horizontal .
Saludos cordiales
He comprado una propiedad en un pueblo de Guadalajara, tengo una vecina que tiene una construccion antigua añadida a su casa, y que linda con mi patio, esa construcción según catastro no existe, y ademas el suelo pertenece a un tercer vecino colindante, en el registro de la propiedad, tampoco figura nada, ni de la propiedad en su conjunto ni del añadido.
Por otra parte, el tejado de dicha construcción añadida , sobresale a a mi patio en casi medio metro, por lo que para regojer las aguas y que no me produzcan humedades he tenido que construir una bandeja de grandes dimensiones, a modo de canalón.
Mi consulta sería: En caso de que como parece se trata de una construcción fuera de normativa, que ha prescrito, puedo pedirle a la vecina que elimine la parte que sobresale hacia mi patio, y que las aguas de lluvia llegen a mi patio reconducidas.
Buenos días.
Si ha prescrito como medida de restauración urbanística no puede hacer nada por esa vía.
Le transcribo los artículo del Código Civil que hacen referencia a la servidumbre de desagüe de edificios y la forma de actuar del dueño del predio sirviente (en este caso usted):
Artículo 586
«El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo».
Artículo 587
«El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante».
Artículo 588
«Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda».
Saludos
hola, tengo una finca urbana, la cual esta en catastro dividida desde 1984 en varias parcelas con su referencia catastral, pero en las escrituras la finca figura como una sola pieza. Esa división catastral fue reflejada posteriormente en 1995 en las Normas Subsidiarias del planeamiento urbanístico actual. ¿ Qué debería hacer para no tener problemas jurídicos en un futuro, por un asunto de herencia, segregación,..?
Gracias. un saludo.
Buenos dias.
El numero catastral de la parcela matriz:594801ES7154N0001AW
Parcelas restantes:594830ES7154N . 5848401ES7154N , 5947801ES7154N
MUCHAS GRACIAS Y BUEN DIA
Buenos dias.
El numero catastral de la parcela matriz:594801ES7154N0001AW
Parcelas restantes:594830ES7154N . 5848401ES7154N , 5947801ES7154N
MUCHAS GRACIAS Y BUEN DIA
Buenos días.
Si lo que quiere es que aparezcan agrupadas, debe trasladar al catastro las condiciones reflejadas en Registro de la Propiedad (se supone que la escritura ha accedido al Registro). Lo que no entiendo es que significa que aparezca reflejada la división en las Normas Subsidiarias: ¿tienen una calificación urbanísticas diferencia las tres parcelas?. Si no es así no tiene ninguna incidencia la posible agrupación.
Ahora bien, si lo que tiene inscrito en el Registro es lo que aparece en la escritura, y quiere segregarlo para que aparezcan las tres parcelas, necesita autorización municipal (licencia o acto similar, según la legislación urbanística de aplicación en su Comunidad Autónoma). Y eso no debe tener problema ya que es lo previsto por la Nomas Subsidiarias según señala (por lo que cumplen la condición de parcela mínima cada una de ellas).
Saludos.
Estoy interesada en comprar una parcela urbana a la que le falta urbanizar. El problema radica en que todas las parcelas de alrededor están construidas desde hace 60 años y tienen agua, luz, saneamiento y calle asfaltada. Mi parcela tendría que urbanizarse por 2 laterales, uno de ellos tiene problema porque el Ayto quiere continuar la calle y hacer salida al otro lado, actualmente es una calle de acceso a las viviendas y única salida. El problema es que el Ayto con un trozo de mi parcela y otro del vecino quiere dar la otra salida de la calle PERO este vecino no quiere.
El dice que le expropian y eso durará años de pleitos.
A mi me interesa comprar y hacerme ya la casa, qué solución podría darme el Ayto? Podría yo firmar un documento de que me comprometo a hacerlo cuando se resuelvan los juicios y solo urbanizar un lateral para poder edificar?
Habría alguna solución para que yo pueda tener mi casa?
Por cierto es en un pueblo de Álava
Muchas gracias
Buenos días.
Si la parcela no tiene dotaciones urbanísticas, esto es, no es solar, no pueden darle licencia. Otra cuestión es que pueden darle licencia para urbanizar y edificar simultáneamente (artículo 23.1.a de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco si la parcela se ubica en suelo urbano consolidado).
La cuestión que parece que complica esta solución es el hecho de que la calle tiene que prolongarse sobre una parcela en la que los dueños no pretenden actuar.
Creo entender que la parcela está ubicada en suelo urbano consolidado y que el trazado de la calle está definido por el planeamiento urbanístico, de tal forma que debe cederse en el caso de actuar la propiedad solicitando licencia, o en caso contrario debe ser obtenida por el Ayuntamiento para que los propietarios de las diferentes parcelas puedan edificarlas.
La previsión de obtención de estos terrenos (si es que la parcela del vecino está edificadas y no se le puede obligar a edificar dentro de plazo y a ceder los terrenos -artículo 189 del Texto legal señalado-) por parte del Ayuntamiento puede ser por expropiación (artículo 186.2 de la Ley 2/2006 del País Vasco). Habría que entender, como se señala expresamente para el suelo urbano no consolidado, que el plazo para la expropiación es de cuatro año desde la vigencia del plan urbanístico que le da cobertura. En caso de que no se proceda a la misma, es de aplicación el artículo 185 de la Ley:
«1. Transcurridos cuatro años desde la aprobación definitiva del programa de actuación urbanizadora en régimen de ejecución por expropiación forzosa o desde la aprobación definitiva de la delimitación de unidad de ejecución en suelo urbano sin que la administración competente haya procedido a su adquisición en cualquiera de las formas previstas en esta ley, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la ley si, efectuado requerimiento a tal fin por cualquier propietario afectado o sus causahabientes, transcurre un año desde dicho requerimiento sin que se produzca la incoación.
2. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio el interesado podrá formular hoja de aprecio ante la administración expropiante, así como, transcurridos dos meses sin notificación de resolución alguna, dirigirse al jurado territorial de expropiación correspondiente a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio. La valoración deberá referirse al momento de la incoación del procedimiento por ministerio de la ley, y el devengo de intereses se producirá desde la formulación por el interesado de hoja de aprecio.
3. Recibida la hoja de aprecio del titular del bien o derecho, el jurado territorial requerirá a la administración su hoja de aprecio, que deberá presentar en el plazo de un mes, transcurrido el cual sin contestación se entenderá aceptado el justiprecio. En lo demás se seguirá el procedimiento expropiatorio».
La exigencia de la expropiación debe partir del sujeto afectado por la misma. Pero usted como afectado por la necesidad de la apertura de la calle debe recordarle al Ayuntamiento su obligación de actuar y, en todo caso, la responsabilidad en la que incurre por no cumplir con sus obligaciones de ejecución urbanística.
Es posible cerrar un convenio con el Ayuntamiento donde usted adquiere compromisos de urbanizar y asumir costes de ejecución (incluso coste de expropiación -artículo 206.2.b del Texto legal señalado-) en un futuro, pero no le pueden darle licencia si su parcela no tiene las condición de solar o la va a tener cuando se proceda a la ocupación de la edificación (artículo 12.3 de la Ley señala):
«Sin perjuicio de las mayores exigencias que pueda establecer el plan general, la urbanización mínima requerida a los efectos de la letra c) del párrafo primero es la resultante de la dotación al menos con los siguientes servicios:
a) Acceso rodado por vías pavimentadas y de uso público efectivo, debiendo presentar estas características todas las vías a que dé frente la parcela. Únicamente son idóneas para otorgar la condición de solar las vías municipales urbanas y las restantes mientras sean públicas y discurran por suelo urbano.
b) Acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en todas las vías a que dé frente la parcela.
c) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la calificación de ésta por el planeamiento.
d) Red de evacuación de aguas residuales, pluviales y fecales a la red de alcantarillado con capacidad suficiente para el uso existente en la parcela y, en todo caso, para el que resulte de la calificación otorgada por el planeamiento».
Saludos.
Quiero comprar un terreno, y la de urbanismo de mi pueblo solo me indica que para poder construir me hace falta un proyecto urbanistico, que es eso exactamente?
Buenos días.
¿Un proyecto urbanístico?. Será un proyecto de edificación redactado pro técnico competente. Necesitamos más detalle para poderla informar.
Saludos
Buenas, no hace mucho han comprado el terreno de al lado mío, tengo un muro medianero que yo construí y está en mi terreno, el vecino ha pegado la casa que ha construido (sin licencia y en terreno no consolidado) y ha puesto una ventana en la segunda planta que da claramente a mi jardín y a la piscina por lo que no tengo intimidad, la casa está pegada enteramente al muro, mi duda es con la ventana, a cuanto tiene que estar de distancia para poder decirle que la tape?
justamente está puesta en la mitad de su pared. A lo mucho tendrá un metro de distancia de mi muro.
Saludos.
Buenos días.
Le ha creado una servidumbre de vista hacia su parcela.
Según el artículo 580 del Código Civil (CC) «ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno».
Para evitar la creación de esa servidumbre el artículo 581 del CC señala:
«El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana».
Tenga en cuenta que si no actúa la servidumbre se adquiere por el paso del tiempo (prescripción en el plazo de 20 años, artículos 537 y 538 del CC) y en ese caso le será de aplicación el 585 del mismo Texto legal:
«Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583».
Saludos
Con un PERI aprobado suelo urbano no consolidado y el instrumento de gestion (Reparcelacion) inscrito en Registro de la propiedad, sin ejecturarse las obras de urbanizacion, se promueve una innovacion de ese PERI y como consecuencia una nueva Reparcelación.
Como consecuencia de la innovacion del Plan, se pierden metros de viario pero no se incrementan los aprovechamientos lucrativos y el Ayuntamiento estima que se pierde superficie de dominio publico y en consecuencia hay que indemnizar esa perdida.
Estimo que no se ha adquirido el dominio publico del viario perdido. Una cosa es planificar y otra ejecutar. No solo no se ha recibido la obra y el vial; sino que para que haya tradicion de la propiedad hace falta además del titulo habilitante, el modo. Es como si planificamos un puente y no se ejecuta: no hay dominio publico del puente ya que no existe.
Ademas en la innovacion aprobada, no se prevee nada de esa «perdida» de viario.
Como lo ven?
Buenos días.
Tiene razón en todo lo que plantea. Pero con un matiz. El suelo de uso público lo adquirió el Ayuntamiento con la inscripción de la primera reparcelación. Si la segunda reparcelación parte como fincas de origen de la primera reparcelación, el Ayuntamiento aporta un suelo de dominio público (el trozo de viario al que se refiere) que no tiene aprovechamiento urbanístico, por tanto no tiene derecho a adjudicación o indemnización por esa aportación. Tiene título (la inscripción de la primera reparcelación), pero su aportación no aporta aprovechamiento subjetivo a la segunda reparcelación.
Si tenemos en cuenta la legislación urbanísticas Andaluza (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-). no le sería de aplicación el artículo 112.4, ya que, como usted señala, ese viario no se ha llegado a materializar físicamente porque no se ha urbanizado el suelo, y el Ayuntamiento no ha tomado posesión del bien de uso público. Su título (la primera reparcelación), le sirve para ser tenido en cuenta como titular registral de una parcela origen en la segunda reparcelación (el trozo de viario del que habla), y en este caso le sería de aplicación en contenido del artículo 102.1.b de la LOUA:
«El aprovechamiento urbanístico susceptible de ser materializado en las fincas adjudicadas, constitutivo de parcelas o solares, habrá de ser proporcional al aprovechamiento urbanístico al que subjetivamente tenga derecho el o los adjudicatarios de las mismas».
La finca que aporta el Ayuntamiento (el trozo de viario eliminado) no tiene aprovechamiento subjetivo.
Saludos.
Asi es. Sin embargo el Ayuntamiento no es que reclame aprovechamiento subjetivo en la segunda reparcelacion, sino indemnizacion por la perdida de suelo. No obstante añado solo, que no existe tradicion, solo titulo en la reparcelacin anterior, pero no modo. Muchas gracias
Buenas tardes.
Estoy pensando en comprar un terreno de unos 4000m2 ,el terreno es urbanizable pero está dentro de una unidad de actuación.
Se que ahora mismo sería imposible construir una vivienda,no???
Pero podría poner algún tipo de caseta con su desagüe toma agua toma luz?
O ¿Solo se podría usar ese terreno como huera sin poder modificar nada del terreno?
Muchas gracias
Buenos días.
Si el suelo urbanizable no tiene Plan Parcial aprobado, puede conseguir licencia de uso y/o construcción provisional (incluso en algunos casos una vivienda). Esto es posible en casi todas las Comunidades Autónomas.
Por ejemplo, en Andalucía, los artículos 34.1.c (efectos de la aprobación del planeamiento urbanístico) y 53.1 (régimen del suelo urbanizable) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) reconocen esta posibilidad:
«La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
«Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior».
Saludos.
Hola, tengo un terreno rustico de regadío de 6200 m2 con una casa de aperos de 58 m2, puedo convertirla en vivienda? Podría adosarle una construcción nueva de 12 m2? Sería para añadirle una habitación y baño, del que no dispone, de lo contrario había pensado en cerrar parte del porche delantero para hacer el baño, suponiendo que esto fuese posible. La parcela está en Viso del Marqués, Ciudad Real. Gracias.
Buenos días.
Necesitamos saber la ubicación de la parcela dentro del municipio para poder determinar la clase y categoría de suelo donde está ubicada y poder saber si que lo que pretende es posible con la normativa urbanística de aplicación. Bastaría con que nos señalará la referencia catastral de la parcela.
Saludos
Buenas tardes, tengo un terreno de 5200 metros cuadrados en la Comunidad Valenciana con una casa de aperos de 50 metros cuadrados. En los últimos años y debido al vallado de los colindantes se ha quedado pegada en la esquina de la propiedad y además linda a dos propiedades. Me gustaría saber si puedo trasladar la ubicación de la vivienda a otra zona de mi finca que me permita mejorar el acceso y no tener mi puerta de acceso desde el camino que es un predio dominante a mi finca desde otra.
Muchas gracias.
Buenos días.
Para poder informarle necesitamos saber la ubicación de la parcela y poder así consultar la normativa urbanística del municipio. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Hola,
Una casita de 52 m2 en terreno rústico, con catalogación de aparcamiento en el catastro, se puede cambiar de uso al reformar la distribución, o es que por estar en terreno rústico no va a ser posible. Es en la provincia de Alicante.
Saludos
Buenos días.
Depende de la normativa urbanística de aplicación. Para poder contestarle necesitamos situar la parcela y comprobar las condiciones urbanísticas del municipio. Es suficiente con que nos aporte la referencia catastral de la parcela.
Saludos
Hola es posible obtener una parcela para construir una vivienda, como y cuales son las vías, será posible por el ayuntamiento de Catalunya?’ gracias.
Buenos días:
Siempre es posible comprar una parcela para edificar una vivienda, si tiene las condiciones de parcela mínima, según las clase de suelo donde se ubique, según la calificación de ese suelo, todo ello función de la normativa urbanística del municipio.
Desde luego la puede comprar al Ayuntamiento o a la Comunidad Autónoma si es que ofertan.
Saludos
He comprado un terreno con una casa que no está legalizada. Pero en el catastro aparece, es solo en el registro y la construcción es anterior al 80, en principio no tendría ningún problema para hacer una declaración de obra nueva y legalizarla. Qué problema tengo? Pues qué la autovía está a menos de 50 metros. Me da que voy a tener problemas con eso.
Buenos días:
La vía, en todo el Estado, para la inscripción de esta casa es la prevista en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU):
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Ahora bien, al Ayuntamiento debe hacer constar la «concreta situación urbanística» y lo tanto la existencia de la vinculación por la línea de edificación de la carretera. No obstante, si la edificación es anterior a la carretera y a la propia Ley que regula esa limitación también debe hacerla constar, por lo que no debe haber problema en su inscripción, teniendo en cuenta que lo que la Ley de Carreteras prohíbe en este ámbito es la nueva edificación, la ampliación de las existentes o su reconstrucción (artículo 33 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras).
Saludos.
Buenas tardes,
estoy haciendo in proyecto para la universidad, ¿alguien podría explicarme como se cobra una recalificación de terreno de forestal a agrícola? ¿Cómo obtiene dinero el técnico que lleva a cabo el proyecto de recalificación?
gracias,
Buenos días:
Le pueden servir de referencia las tarifas indicativas de los Arquitectos, teniendo en cuenta, por lo que dice, que se trata de una innovación del planeamiento general.
Desde luego el contrato lo tiene que hacer le promotor que en este caso parece que es la Universidad.
Quizás le puede servir orientación el Real Decreto 2512/1977, de 17 de junio, por el que se aprueban las tarifas de honorarios de los Arquitectos en trabajos de su profesión.
https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1977-23971
Saludos
Buenas tardes,
Mi vecino ha subido el nivel de cota del suelo alrededor de 1 metro y medio con pilares largos de hormigon (a simple vista). Todo ello cubre una superficie de unos 30 metros cuadrados, incluyendo una piscina que tiene en este espacio. Para acceder a esta zona tiene unas escaleras de piedra. Su chalet sí está al nivel correcto de suelo.
Me produce falta de privacidad, al asomar la mitad de su cuerpo por mi muro. Mi muro está a 2,5 metros de altura por mi zona (máximo permitido por aytmo.).
Son dos chalets independientes en Madrid capital, la obra puede haber prescrito al pasar varios años. No se cómo proceder en caso de que el ayto indique que ha prescrito.
Muchas gracias.
Buenos días:
Es difícil hacerse una idea de la situación. Parece que al subir su vecino la cota de terreno se asoma a su parcela, pero eso significa que él no ha cerrada la suya con una altura de 2,50 sobre su cota, ¿no?.
Aunque usted supera la máxima altura que le permite el Ayuntamiento para su muro, sin embargo el le ha creado una servidumbre de vistas, y sobre su parcela el muro que ha construido no alcanza esa cota.
Creo que puede elevar el muro de su propiedad, evitando la servidumbre, siempre que no supere el 2,50 sobre la cota de la parcela de su vecino.
Inténtelo, pida autorización (licencia o declaración) con esta justificación, a ver que le dicen en el Ayuntamiento.
Saludos
Mi finca se encuentra en Andalucía. El PGOU del municipio se aprobó en 2005. En el año 2006 compré por escritura un terreno rústico en zona protegida por ser inundable. En el 2007 edifiqué allí una casa. No tengo conocimiento de que se me abriera ningún tipo de expediente urbanístico.
Con la regularización catastral realizada hace varios años en el Catastro figura la casa con fecha de construcción del año 2000.
Me gustaría ir al notario para escriturar la vivienda en el terreno y después registrarla.
Tengo miendo a que el Ayuntamiento pueda por ello abrirme un expediente.
¿Pueden orientarme? ¿Me conviene o no escriturar la vivienda? ¿Qué documentación me exigiría el notario?
Gracias
Buenos días:
Tiene que justificar que la casa es anterior al PGOU que considera protegido el suelo. Si la fecha de construcción que consta en el catastro es el 2000, es un medio de prueba, pero se la pueden desmontar con fotos áreas, por ejemplo.
La vía para la inscripción es la prevista en el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Aquí se recoge la documentación necesaria, básicamente un certificación de técnico competente.
Por esta vía es el Registrador quién se comunica con el Ayuntamiento, y si éste no dice nada, se lo inscribe. Ahora bien, si fue usted el que construyo la casa y le abren expediente, no puede argumentar que es un tercer adquirente de buena fe.
La otra vía sería la declaración de asimilado a fuera de ordenación /AFO) por parte del Ayuntamiento regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Ahora bien, de nuevo tiene que demostrar que la edificación es anterior a la protección del suelo y el expediente se tramita ante el Ayuntamiento; y la consecuencia es que le pueden abrir el expediente de restauración del orden urbanístico si comprueban que la edificación es posterior del PGOU.
Intente la vía del TRLSRU a ver como respira el Ayuntamiento.
Saludos.
Buenos dias compramos un terreno en el cual hay proyecto de obra de 1998 parado, por este pasa una calle y hay licencia de obra para varias casas , nosotros cuando hemos comprado esto sabiamos de ello, nos informaron que si ninguna constructora estuviera interesada en la construccion de dicho proyecto nosotros lo podriamos usar SIEMPRE SIN REALIZAR construcciones nosotros lo queremos para huertito parrilla… si hubiera algun interesado seria llegar a un acuerdo de compra dentro de ese terreno el ayuntamiento del municipio tiene un trozo ahora reclaman su uso cuando desde 1998 eso esta sin uso de ninguna clase. Y otra duda sobre ese terreno hay una puerta al terreno de el vecino NO ES ZONA DE PASO entiendo que se puede bloquear para q ninguno d los dos podamos acceder y privarnos de nuestra libertad. Muchas gracias
Buenos días:
Si es tan amable ¿podría concretar más el supuesto?. ¿Es suelo urbano?, ¿el trozo de terreno fue cedido formalmente al Ayuntamiento?. ¿La puerta del vecino es por una servidumbre de paso?.
Si no da la referencia catastral podríamos situarnos y serles más útil.
Saludos
Buenas noches, he comprado un terreno rústico con una edificacion. Ahora me han informado que como nuevo titular tengo que demolerlo ya que había un expediente de urbanismo abierto al anterior propietario. En el contrato no hay reseña alguna sobre urbanismo y yo tampoco pregunté si había algún expediente. El vendedor no me informó de ello. Puedo hacer que se rescinda el contrato y recuperar mi dinero más todos los gastos de la compra. Gracias.
Buenos días:
Por supuesto, es de aplicación el artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado, que le transcribo:
«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».
Es importante también saber si el expediente de restauración del orden urbanístico estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que si usted compro en base al contenido de la inscripción en el Registro de la Propiedad, donde no aparece ningún expediente disciplinario, el Ayuntamiento puede tener que asumir responsabilidad patrimonial frente a usted, si demuele (lógicamente si la edificación aparece inscrita en el Registro).
Saludos
Buenos dias, estoy por comprar un solar y al hacer la consulta a urbanismo el tecnico me responde lo siguiente:
EL SOLAR ESTÁ CALIFICADO COMO SUELO URBANO, ZONA DE ORDENANZA ENSANCHE, PERO EN EL POLIGONO 22, QUE CONSIDERA QUE NO ESTÁ TOTALMENTE URBANIZADO Y EXIGE, QUE PREVIAMENTE A LA LICENCIA SE REDACTE UN ESTUDIO DE DETALLE PARA FIJAR ALINEACIONES Y RASANTE, Y URBANIZAR EL CAMINO QUE HAY DELANTE, ADEMAS DE LLEVAR LA LUZ, EL AGUA Y EL SANEAMIENTO.
DESPUÉS DE ESTO SE PUEDE EDIFICAR EL 30 % DE LA SUPERFICIE DEL SOLAR, PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR.
UN SALUDO
Quisiera saber si esto quiere decir que tengo que asfaltar toda la calle que esta a 60 metros de la calle principal del pueblo que si es asfalto,, traer las tuberias de saneamiento, la electricidad (el alumbrado para por la puerta) es una zona donde mayormente hay huertas y poco mas, los caminos son de tierra firma, y cuando puedo hacer por supuesto con un proyecto hecho por un aparejador de una edificacion de 80 m2 para guardar el coche, agradecido les envio un cordial saludo, Nestor fernandez 661665668
Buenas tardes:
Si la parcela esta en suelo urbano y quiere edificarla conforme a las condiciones previstas por el planeamiento urbanístico, usted tiene que costear la implantación de los servicios como le indican en el Ayuntamiento.
Ahora bien lo que usted pretende hacer puede tener la condición de instalación provisional, y para eso no necesita dotar a la parcela de urbanización.
Le seria más útil si me sitúa la parcela. Bastaría con la referencia catastral.
Saludos
Le indico mi correo personal por si quiere darme más detalles.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Buenos días, mi vivienda esta situada en terreno rústico, el camino que da a las parcelas colindantes y sa la mia propia esta asfaltado y con todos los servicios menos alcantarillado, la mayoría tienen vivienda habitada. mi pregunta es: puedo exigir al Ayuntamiento de alguna forma que nos de numero de calle a las parcelas? Nombre ya lo tiene.
Tengo problemas para contratar servicios porque no tengo direccion solo numero de polígono y parcela
Muchas Gracias.
Buenas tardes:
Entiendo que si no es suelo urbano, no puede obligar al Ayuntamiento.
Saludos
Buenos días. Para que se considere una casa pareada, esa unión a través de las paredes medianeras ¿puede hacerse tan solo por la planta superior de la vivienda?, es decir que la planta baja están separadas pero la planta alta si está pegadas, la composición entre las dos casas sería una especie de «H» siendo la línea horizontal la planta superior de ambas viviendas. Muchas gracias
Buenas tardes:
Si se refiere el PGOU del Rincón de la Victoria su Normativa no concreta en relación con la calificación de vivienda unifamiliar adosada. Si prevé en todas las subzonas dos plantas de altura (B+1) y la posibilidad de levantar una medianería (se entiende con esa altura) a la parcela colindante donde no sea obligatoria el retranqueo.
No creo que tenga problema al plantear esa solución.
Saludos
Buenos días.
Compré una parcela urbanizable sin saber que en ella se había llevado a cabo una unidad de actuación y en la que el Ayuntamiento había expropiado parte de mi terreno para hacer calle pública. Esta unidad de actuación se llevó a cabo en el 2011 y aún no se ha hecho efectiva. ¿Puedo reclamar a la persona que me vendió el terreno que no informara de esta expropiación?, ¿tengo obligación de ceder esos metros expropiados si el Ayuntamiento no ha llevado a cabo la calle después de tantos años?
Gracias de antemano.
Un saludo
Buenas tardes:
Creo que en su caso es de aplicación el contenido del artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
“1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo”.
Si la previsión para el desarrollo de la unidad es la expropiación de suelo (no la cesión obligatoria y gratuita), esta no decae, pero puede exigir la indemnización y la ocupación del terreno si ha pasado el plazo previsto por el planeamiento urbanístico.
Saludos.
Buenas tardes,
quisiera saber si en los municipios debe haber un % mínimo de solares con uso residencial para nueva construcción en función del numero de habitantes.
Gracias!
Buenas tardes:
Esas condiciones las determina el planeamiento general, que fija el crecimiento de la población prevista para un periodo de tiempo, y en función de eso establece la necesidad de suelo de uso residencial, fijando sus características (densidad, dotaciones, etc.). Debe mirar la Memoria del planeamiento urbanístico general de municipio para ver como justifica estos parámetros.
Saludos.
Hola,
Estoy valorando así la compra de un suelo rústico con un edificio escriturado y registrado en villavieja de lozoya. La casa está en el inventario de edificaciones en suelo no urbanizable de especial protección. Adjunto su referencia catastral 000500900VL43G.
Necesitaría conocer las adecuaciones permitidas en la casa, estoy pensando en incluir el porche de entrada en el salón y abrir otra puerta en otra pared y poner unas marquesinas , no de construcción que funcionen como porche. . Asimismo me gustaría edificar una lberca que pudiera usarse como piscina y por último una valla con suficiente elevación como para aislar los ruidos de la carretera colindante.
Muchas gracias de antemano por su ayuda.
Saludos .
Buenas tardes:
El Plan General de Ordenación Urbanística (POGOU) vigente en el Municipio de Villavieja de Lozoya vigente desde el año1993, considera su parcela como suelo no urbanizable protegido.
En cualquier caso el artículo 7.2.5 de la Normativa del PGOU establece que “en suelo no urbanizable no se podrán autorizar las ejecución de obras ni instalaciones u otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas o pecuarias adecuadas a la naturaleza y destino de la finca y ajustadas a la normativa agraria, y en su caso las de apoyo al uso deportivo, Dichas construcciones deberán ser autorizadas por la Comisión de Urbanismo de Madrid (…)”.
Saludos.
Buenos días, he comprado una vivienda en la sierra de Madrid y mi vecino tiene construidas unas jaulas enormes para pájaros de 4m de altura por 7m de longuitud, pegadas a mi muro de separación de las fincas, que es de 1 metro de altura y luego tiene 1,20m de alambrera.
El ruido de las aves es desquiciante y el ayuntamiento no actúa.
¿Son legales esas jaulas?
Gracias
Buenas tardes:
Debe de denunciar el tema en la Consejería de Medioambiente de la Comunidad. Creo que desde el punto de vita urbanístico no se puede intervenir.
Saludos
Hola buenas,.
Tengo un terreno rural, gran parte de el es un bancal de 8000m y unos 2000m es un trocito de monte.
Mi idea es hacerme una casa, según la ley se necesita 10.000m para construir.
Mi duda es, los metros de monte cuentan igual que los metros de bancal para poder construir.
Gracias!
Buenas tardes:
Se supone que si están colindantes, sí, si suman 10.000 m2. Ahora bien, en cualquier caso los terrenos hay em proyección horizontal.
Saludos
Buenas tardes, voy a comprarme una parcela junto a unos amigos y la vamos a segregar (es posible según el PGOU del ayuntamiento) para construir dos viviendas pareadas tal y como vienen planteado en el PGOU. Pero me planteo dos cuestiones. La primera, es posible que tras la segregación, se construya antes una de las viviendas y más tarde empezar la construcción de la segunda. Y, segunda cuestión, cada una de las viviendas se va a construir con sistemas distintos (una de ellas será de tipo Emmedue y la otra con contenedores marítimos), por lo que mi pregunta es si la pared medianera (la que une las dos viviendas) tiene que ser una única y compartida por ambas o pueden hacerse dos para que entre ellas haya algún tipo de aislamiento o cámara de aire para evitar que posibles movimientos en una estructura afecte a la otra. La parcela se encuentra en el Rincón de la Victoria (Málaga). Muchas gracias
Buenas tardes, voy a comprar un terreno junto a unos amigos, se trata de un terreno que se puede segregar y construir dos viviendas pareadas. Aunque lo compremos ya y lo segreguemos, ellos empezarán a construir antes su vivienda que yo. ¿es posible construir una de las viviendas pareadas antes que la otra) y ¿Cuándo se presenta el proyecto en el Ayuntamiento para las licencias y demás, el proyecto ha de ser conjunto para las dos, o son dos proyectos distintos, uno para cada vivienda?, es que cada vivienda será de un sistema constructivo distinto (uno será de hormigón proyectado sobre paneles tipo Emmedue y la otra vivienda será de contenedores marítimos). Las viviendas estarán situadas en Rincón de la Victoria (Málaga)
Buenas tardes:
El Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) del Rincón de la Victoria, vigente desde 1991 prevé en suelo urbano la calificación de vivienda unifamiliar adosada en suelo urbano.
Las condiciones de esta calificación están reguladas en los artículos 5.1 y siguientes de la Normativa del PGOU. El artículo 5.5 se refiere a la construcción de conjuntos de edificaciones en esta calificación, que se refiere a la posibilidad de actuaciones sobre parcelas de más de 1.000 m2 o de más de 5 viviendas, de tal forma que este tipo de intervenciones conjuntas deben de cumplir una serie de condiciones.
Se puede deducir de la Normativa que esta actuación conjunta es una posibilidad, pero no una obligación. No se deduce de la Normativa que cualquier intervención sobre una parcela que puede segregarse implique una actuación conjunta de las edificaciones a materializar en cada una de ellas, si bien deben de cumplir las obligaciones de retranqueos y adosamientos previstas en la calificación.
No obstante si teme que pueda ser una obligación que imponga el Ayuntamiento para asegurar una solución formal unitaria (aunque entiendo que no tiene cobertura para imponer esa obligación desde la Normativa del PGOU), siempre es posible la aplicación del contenido del artículo 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía:
“1. El Ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para ello será necesaria la presentación del proyecto de ejecución de obras referido a la fase de que se trate.
2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.
4. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren precedentes”.
Saludos.
¿se puede escriturar 11000metros cuadrado de terreno rústico? quiero comprar una parcela de 1300m2 que a su vez pertene a otra de 11000€ me la quieren vender como acciones de una sociedad, pero yo quiero tener mis escrituras pro-indiviso. ¿es posible?
¿Es posible que el vendedor no tenga escrituras de esos 11000m2 y por eso lo hace de esta manera? ¿Cuántos metros cuadrados es el mínimo para escriturar en Andalucía en un terreno rústico?
Buenos días:
Le transcribo el contenido del artículo 26.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».
Por tanto la transmisión puede hacerse de las dos forma, como transmisión de cuota en proindiviso o como transmisión de acciones. Pero en cualquier caso requiere autorización administrativa (licencia), y si la participación implica uso privativo de la cuota, se está ante una presunción de parcelación de tal forma que la utilización privativa de la cuota debe de cumplir el concepto de parcela mínima en suelo no urbanizable (rústico), ya que en caso contrario sería una parcelación urbanística prohibida en esta clase de suelo.
En Andalucía tiene que tener en cuenta el contenido de los artículos 66 y 68 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«1. Se considera parcelación urbanística:
a) En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b) En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
3. Toda parcelación urbanística deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenación urbanística de los instrumentos de planeamiento.
4. Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística salvo que esté contenido en un proyecto de reparcelación aprobado. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, que los notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente.
5. Las licencias municipales sobre parcelaciones se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación. La no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia por ministerio de la ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentación podrá ser prorrogado por razones justificadas.
6. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia testimoniada, los otorgantes deberán requerir al notario autorizante para que envíe por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dará por cumplida la exigencia de protección a la que se refiere el apartado anterior».
«1. No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate. Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de ejecución.
2. En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, siendo nulos de pleno derecho los actos administrativos que las autoricen, de acuerdo con el artículo 169.5 de esta ley. En caso de inexistencia de tales actos administrativos, las parcelaciones urbanísticas, al estar expresamente prohibidas, tendrán las consecuencias previstas en el ordenamiento jurídico aplicable».
La parcela mínima en suelo rústico (no urbanizable) la fija el planeamiento urbanístico de cada municipio, en función de la categoría que tenga la clase se suelo no urbanizable (protegido por diferente motivos, común, etc.). En cualquier caso siempre será superior a la unidad mínima de cultivo, Se puede consultar la superficie de una unidad mínima de cultivo en los municipios de Andalucía en la siguiente página web:
https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/UM_Cultivo_Resoluci%C3%B3n_4_nov_1996.pdf
Saludos
COMPRE UN CASA EN LA SIERRA DE TRAMUNTANA EN MALLORCA CONSTRUIDA EN 1979 AREA ANEI , DEMOSTRADO EN FOTOGRAFIA AEREA.
ME DICEN QUE ES ILEGALIZABLE Y DEMOLIBLE . ES ASI
NO HA PRESCRITO ?
Buenas tardes:
Puede ser así si está en suelo no urbanizable con protección anterior a esa fecha, ya que en caso contrario, si no hay expediente abierto de carácter disciplinario (en concreto de restauración del orden urbanístico que tiene fecha de prescripción según la regulación de la Comunidad Autónoma, entre 4 y 10 años desde la finalización de las obras), se encontraría en situación de asimilado a fuera de ordenación y no se podría demolerse.
Debe verificar en el Ayuntamiento en que clase-categoría de suelo se encuentra, y que la fecha de aprobación del planeamiento general, Y debe preguntar si hay expediente disciplinario abierto sobre la casa.
Saludos
que responsabilidad tienen urbanismo y sus técnicos actuantes, cuando se meten en terreno privado sin permiso de la propiedad
y hacen una actuación inadecuada y con serio prejuicio de los derechos a la propiedad,
Buenos días.
Depende del carácter de ese terreno puede incurrir el técnico que entro en el mismo en el delito de allanamiento regulado en los artículos 202 y siguientes del Código Penal.
Ahora bien, si está en Andalucía por ejemplo, debe tener en cuenta las facultades que otorga a la inspección municipal el 32 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA):
«1. En el ejercicio de sus funciones, los inspectores e inspectoras gozarán de plena autonomía y tendrán, a todos los efectos, la condición de agentes de la autoridad, y estarán facultados para:
a) Entrar en el lugar objeto de inspección y permanecer en él. Cuando tal lugar constituya domicilio, el inspector o inspectora habrá de recabar el consentimiento de su titular o resolución judicial que autorice la entrada en el mismo. El personal de apoyo sólo podrá entrar libremente en los lugares inspeccionados cuando acompañe al personal inspector en el ejercicio de sus funciones. La identificación de los inspectores e inspectoras podrá efectuarse al inicio de la visita de comprobación o con posterioridad a dicho inicio, si así lo exigiera la eficacia de la actuación inspectora. Cuando la actuación lo requiera, el inspector o inspectora actuante podrá requerir la inmediata presencia de quien esté al frente de la obra o actividad inspeccionada en el momento de la visita.
b) Hacerse acompañar durante la visita por el personal de apoyo preciso para la actuación inspectora.
c) Proceder a practicar cualquier diligencia de investigación, examen o prueba que consideren necesario.
d) Recabar y obtener la información, datos o antecedentes con trascendencia para la función inspectora, respecto de quien resulte obligado a suministrarlos.
La información será facilitada por la persona o entidad requerida mediante certificación de la misma o mediante acceso del inspector o inspectora actuante, que podrá ser acompañado por el personal de apoyo preciso, a los datos solicitados en las dependencias de aquella, según se determine en el requerimiento, levantándose la correspondiente diligencia.
e) Adoptar, en supuestos de urgencia, las medidas provisionales que considere oportunas al objeto de impedir que desaparezcan, se alteren, oculten o destruyan pruebas, documentos, material informatizado y demás antecedentes sujetos a examen, en orden al buen fin de la actuación inspectora, de conformidad con lo previsto en el artículo 72 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
f) Proponer a las Administraciones y autoridades competentes para su adopción, las actuaciones o medidas que juzguen convenientes que favorezcan el cumplimiento de la ordenación territorial y urbanística.
g) Emitir los informes que procedan en relación con el cumplimiento de la normativa en materia territorial y urbanística.
2. La negativa no fundada o el retraso injustificado a facilitar la información solicitada por los inspectores e inspectoras constituirá obstaculización del ejercicio de la potestad de inspección y tendrá la consideración de infracción administrativa, en su caso disciplinaria. Lo anterior se entenderá sin perjuicio de las consecuencias que, en su caso, se derivaran en el orden penal.
3. Los inspectores y las inspectoras tendrán los siguientes deberes:
a) En el ejercicio de sus funciones, y sin merma del cumplimiento de sus deberes, observarán la máxima corrección con las personas inspeccionadas y procurarán perturbar en la menor medida posible el desarrollo de sus actividades.
b) Guardarán el debido sigilo profesional respecto de los asuntos que conozcan por razón de su cargo, así como sobre los datos, informes, origen de las denuncias o antecedentes de que hubieran tenido conocimiento en el desempeño de sus funciones.
c) Se abstendrán de intervenir en actuaciones de inspección, comunicándolo a su superior inmediato, cuando se den en ellos cualquiera de los motivos a que se refiere el artículo 28 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y quedarán afectados por el régimen general de incompatibilidades de la función pública.
d) Quedarán sujetos a los mismos deberes de sigilo respecto de lo que conozcan por razón de su puesto de trabajo.
4. Los inspectores y las inspectoras ejercerán sus funciones provistos de un documento oficial que acredite su condición».
Saludos
Hola gracias por su respuesta de la semana pasada.Como en la otra consulta le comenté el juzgado me adjudicó cuatro viviendas en construcción.Meses después una promotora compro el resto del edificio y se quedó con la licencia de obras.Al no llegar a un acuerdo con la promotora decidí solicitar una licencia de obras para terminar mis viviendas,pero desde septiembre del año pasado el ayuntamiento no hace nada mas que ponerme pegas ,que si me voy a meter en un beregenal,que si a ver si los tecnicos me lo aprueban,que no me darán licencia de primera ocupacion etc.Yo puedo pedir mi licencia de obras para terminar los cuatro pisos?Es el ayuntamiento de Almuñecar.
Buenos días.
Por supuesto. Ya le apunte el contenido del artículo del RDUA que recoge las condiciones para la concesión de licencias parciales, tanto de obras como de ocupación-utilización. Si las cumple deben de darle licencia.
Puede recordarle al responsable del Ayuntamiento que las licencias son actos reglados, y si cumple la solicitada con la legislación y normativa urbanística, deben concederla. Además la denegación debe de justificarse (artículo 172 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-). También conviene recordar el contenido del artículo 48.d del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
(…)
d) La anulación de los títulos administrativos habilitantes (licencias) de obras y actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado».
Saludos
Buenos días,
disponemos de un terreno industrial que una parte del mismo esta afecto por la limitación de edificabilidad de la Ley de Carreteras. Esta zona afectada puede pavimentarse y/o asfaltarse? Sabemos que no podemos construir en la zona pero sería posible almacenar, por ejemplo, contenedores?
Muchas gracias
Buenos días.
Será posible si consigue la autorización de la Administración competente en materia de carretera. Por lo que dice el terreno está en la zona de limitación de edificabilidad regulada en la Ley Estatal de Carretera (artículo 33).
El artículo 87 del Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento General de Carreteras, determina para esta zona que:
«1. Se podrán ejecutar obras de conservación y mantenimiento de las construcciones existentes dentro de la línea límite de edificación, así como obras de reparación por razones de higiene y ornato de los inmuebles, previa la comunicación de su proyecto a la Dirección General de Carreteras; entendiéndose la conformidad de ésta si no manifestase reparo alguno, fundado en la contravención de lo dispuesto en la Ley de Carreteras y en este Reglamento, en el plazo de un mes.
2. La Dirección General de Carreteras podrá autorizar la colocación de instalaciones fácilmente desmontables, así como de cerramientos diáfanos, entre el borde exterior de la zona de servidumbre y la línea límite de edificación, siempre que no resulten mermadas las condiciones de visibilidad y seguridad de la circulación vial.
3. Los depósitos subterráneos, surtidores de aprovisionamiento y marquesinas de una estación de servicio deberán quedar situados más allá de la línea límite de edificación.
4. Entre el borde exterior de la zona de servidumbre y la línea límite de edificación no se podrán ejecutar obras que supongan una edificación por debajo del nivel del terreno, ni realizar instalaciones aéreas o subterráneas que constituyan parte integrante de industrias o establecimientos, salvo las instalaciones que tengan carácter provisional o sean fácilmente desmontables.
5. Las limitaciones anteriormente señaladas no confieren a los titulares de derechos reales sobre las fincas incluidas en la línea límite de edificación, ningún derecho a indemnización».
Saludos
El Ayuntamiento de Chozas de Canales deniega una licencia de obras para la construcción de un porche sin cerramiento, sólo tiene la cubierta pero está abierto por todos los lados, porque dice que es un aumento de la superficie útil de la vivienda y la superficie edificada aumentaría y ya no es posible, ¿cómo computa un porche abierto a la superficie útil en Castilla La Mancha?, en Chozas de Canales no hay normativa urbanística específica
Buenas tardes:
Consultada la normativa de las Normas Subsidiaras vigentes en el Municipio (se aprobaron en 1985) parece que los elementos considerados como marquesinas están prohibidos (artículo 2.2.14 de la Normativa), entendiendo por marquesina «una cubierta frente a una puerta, un porche o una ventana, que sirve como un refugio de la lluvia, viento o sol. Suele ser rectangular de una, dos o tres piezas, o a veces semicircular».
Además, el artículo 2.4.10 de dicha Normativa entiende por ocupación máxima de la parcela como la «comprendida dentro de los límites definidos por la proyección vertical sobre el plano horizontal de las líneas externas de toda construcción, incluso vuelos y subterránea».
Por tanto si lo que pretende materializar es un elemento parecido a una marquesina, están prohibidas. Y si es una construcción, implica más ocupación de la parcela en relación con la existente, de tal forma que si esta ocupación supera la permita por la calificación del suelo, tampoco pueden autorizarla.
En cualquier caso, si puede concretar más lo que pretende hacer en relación con la edificación actual de la parcela podemos serle de mayor ayuda
Saludos.
Buenos días, me dedico a la tramitación de legalizaciones de proyectos de líneas eléctricas y generalmente me encuentro con suelos de naturaleza rústica.
Se nos ha dado la situación de una expropiación parcial de fincas con naturaleza urbana/urbanizable.
De acuerdo al artic. 21 de la vigente Ley del suelo (RDL 7/2015) sólo se hace distinción entre suelo rural y suelo urbanizado, siempre que éste último cuente con las dotaciones e infraestructuras referidas en la mencionada Ley.
De acuerdo a esta situación, un suelo urbanizado según el Reglamento de Valoraciones se debería valorar por el método residual estático, con diferentes casuísticas según tenga o no edificación, siendo legal o ilegal, etc, pero ¿qué ocurre cuando nos encontramos con un suelo ya finalista que se encuentra sin edificar porque es dotacional, tipo espacios libres- jardines, tipo docente-campus universitario….? ¿Cómo se debe plantear ese suelo que no tiene edificabilidad asignada, puesto que es ya finalista, y en la equidistribución de cargas y beneficios del sector del que procede se entiende que ya ha percibido su parte?
Por favor, si se me pueden aclarar estas cuestiones estaría muy agradecida.
Muchas gracias de antemano
Buenas tardes:
Si el suelo ha sido cedido de forma gratuita al Ayuntamiento en ejecución del correspondiente ámbito de ejecución sistemática, su aprovechamiento urbanístico es nulo, y por tanto su valor de expropiación también. Estamos hablando de un suelo de uso público o destinado al servicio público.
Le pregunto ¿Cómo intervienen a los efectos de legalizar líneas eléctricas cuando las mismas se implantan sobre calles?. Lo lógico es que el Ayuntamiento les otorgue una concesión para la implantación de dicho servicio, y a través de ella, fije las condiciones de dicha implantación y, en todo caso, el canon si procede.
Si lo que plantea es como se valora un suelo de carácter patrimonial (ya sea publico o privado), que no tiene aprovechamiento urbanístico asignado por el planeamiento (que parece que no es el caso), tendría que acudir al contenido del inciso segundo del artículo 37.1.a del TRLSRU:
«Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido»
Saludos.
Hola y muchas gracias por este Foro, mi duda es referente a ingenieria urbana y avales: mi parcela rectangular linda por 2 laterales a otras parcelas y los otros 2 laterales pasan caminos publicos. Segun el tecnico del ayuntamiento tengo que retranquearme 5,6 m desde el eje del camino y urbanizar la cesión con acera y asfaltado asta el encuentro con la carretera actual. Esto me sucede en uno de los laterales de camino pero el otro es mas peculiar: Desde el eje del camino hasta mi parcela pasa por medio una acequia menor de huerta que el propietario es la Junta de Hacendados, entonces al medir los 5,6 desde el eje mi parcela llega justo hasta esta marca de 5,60 es decir sin hacer cesión ninguna me encuentro a 5,6 del camino quedando la acequia que no es mia por medio. El ayuntamiento segun el tecnico de ingenieria civil me dice que tengo que urbanizar esa acequia y tratarla de la misma forma que la otra calle, pero yo le he preguntado a la Junta de Hacendados propietaria de la acequia y me dice que no puedo tocar ni una piedra que eso no es mio que es de la junta y en mi recibo de catastro efectivamente sale marcado de la junta de hacendados sin ser yo propietario, esta acequia da riego a mas de 5.000 taullas y varios pueblos de alrrededor y segun indica esta Junta de Hacendaos que igual que el camino antes fue de nuestras parcelas y se presumen que los caminos asfaltados ya son publicos las acequias pasa igual esta entidad reconduce, limpia y repara toda esta acequia principal y presumen que es de ellos desde hace mas años que el sol incluso antes de que ubiesen caminos publicos, por tanto puede el ayuntamiento obligarme a urbanizar esta superficie que no es de mi propiedad?? Soy de Murcia.
Buenas tardes:
Por lo que explica no puede. La Junta tiene la titularidad (que puede tener carácter de propiedad o servidumbre) y necesita la autorización.
Otra cuestión es que se trate de suelo urbano o esté pendiente de una actuación urbanística y la acequia debe de integrarse en un futuro dominio público como calle, zona verde, etc.), lo que en cualquier caso obligaría a entenderse con el Junta (lógicamente el Ayuntamiento).
Necesitaríamos más datos para opinar con solvencia. Si pudiéramos situar la parcela sería ideal. No basta con la referencia catastral.
Saludos
Hola, a cuantos metros hay que dejar al lindero en el concello de Bergondo en la parroquia de San Paio en Guisamo, para colocar una casa prefabricada. Gracias,
Buenas tardes:
Necesitamos situar la parcela para averiguar la normativa urbanística de aplicación dentro del Municipio. No basta para situarla con la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes, quiero comprar una casa que se construyó en 1940 para restaurar. Mi duda es si se me concederá el permiso de obra, ya que está sujeta a un Plan Especial catalogada como suelo urbano. Muchas gracias
Buenas tardes:
Necesitamos situar la casa para opinar. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes:
Desde luego siempre es posible incrementar la edificabilidad y el resto de determinaciones urbanísticas, a través de una innovación del Plan. Pero tiene que aceptarlo el Ayuntamiento y tramitar la innovación.
Necesitaría más datos.
Se está en vías de ampliar las posibilidades del foro, mientras tanto no sé como contactar con usted por si quiere darme más datos.
Le doy mi correo personal por si quiere ponerse en contacto conmigo.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos
Hola a tod@s. Tenemos un caso muy complejo de una Comunidad de Vecinos donde la nota simple de la finca indica que tenemos una zona ajardinada. Bien nuestras viviendas proceden de una expropiación forzosa, para posteriormente se edificada por la empresa municipal de vivienda y suelo. La cuestión es que se vendió como renta libre, no como viviendas de protección oficial con la licencia de obras del propio ayuntamiento.
La pregunta es, ¿se puede expropiar para construir viviendas de renta libre? O eso va en contra de la propia expropiación.
Es un tema más extenso y complejo pero que creo que el meollo de la cuestión es esa, si se puede expropiar con un fin especulativo.
Gracias.
Buenas tardes:
Me imagino que la expropiación fue para obtener suelo para el patrimonio público de suelo. Y efectivamente, el destino principal de estos patrimonios es la construcción de viviendas sujetas a régimen de protección pública. Ahora bien, depende de la regulación en cada Comunidad Autónoma y la propia calificación urbanística del suelo, y puede excusarse de este destino.
Por ejemplo, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en su artículo 75.1.a inciso segundo señala que:
«Excepcionalmente, y previa declaración motivada de la Administración titular, se podrán enajenar estos bienes para la construcción de otros tipos de viviendas (no sujetas a protección pública) siempre que su destino se encuentre justificado por las determinaciones urbanísticas y redunde en una mejor gestión del patrimonio público de suelo».
Hay que tener en cuenta también que el cambio del destino para el que fue expropiado el suelo puede implicar reversión de la propiedad del suelo o/yo la retasación en el justiprecio de expropiación al que tendrían derecho el sujeto expropiado o sus herederos. Así se manifiesta el artículo 47 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«1. Si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística, procede la reversión salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el uso dotacional público que hubiera motivado la expropiación hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años, o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional público.
b) Haberse producido la expropiación para la formación o ampliación de un patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de éste.
c) Haberse producido la expropiación para la ejecución de una actuación de urbanización.
d) Haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo conforme a esta ley.
e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversión de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa.
2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización:
a) Procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.
b) Procede la retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de una modificación del instrumento de ordenación territorial y urbanística que no se efectúe en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenación, y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiación.
El nuevo valor se determinará mediante la aplicación de los mismos criterios de valoración a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponderá al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio.
En lo no previsto por el párrafo anterior, será de aplicación al derecho de retasación lo dispuesto para el derecho de reversión, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.
3. No procede la reversión cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 5 del artículo 26, siempre que se mantenga el uso dotacional público para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero».
Pero como usted dice, el tema puede ser más complejo y se necesitan conocer mas datos.
Saludos
Buenas, ¿sería posible habilitar como vivienda una casa de aperos en un terreno no urbano protegido?
Buenas tardes:
Pues depende de la regulación urbanística que establezca la normativa municipal para esa suelo protegido. Para poder opinar es necesario ubicar la parcela. Sería suficiente con la referencia catastral.
Saludos
Lo primero buenas noches y muchas gracias por el asesoramiento. Quiero construir una nave en suelo rústico sin ningún tipo de protección para guardar material de una pequeña explotación apícola con código de explotación registrado. Estoy iniciando los trámites para que la Comunidad me autorice su construcción. En la misma construcción me gustaría incluir un aseo y una habitación para poder quedarme cuando vaya al colmenar ¿Me podrán poner problemas al incluir el dormitorio y el aseo? ¿Quién podría asesorarme al respecto? Gracias
Buenas tardes:
Por lo que comenta, dado que requiere autorización de la Comunidad (supongo que es la Comunidad Autónoma) se trata de la ubicación de un uso excepcional en suelo no urbanizable o rústico, que en muchas Autonomías tiene la consideración de usos o actividades de interés social. En Andalucía esa autorización se tramitaría (según el tipo actividad) a través de un Proyecto de Actuación o un Plan Especial. En este tipo de documento se incluirían todos los usos necesarios (habitación y aseo), y tendría que justificar su necesidad en función del tipo de actividad. Si se autoriza la actividad, la misma incluye las instalaciones que señala.
Le podría asesorar un técnico de su provincia. Por ejemplo, podría acudir al Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la misma.
En cualquier caso si no señala la ubicación de la parcela, podríamos ser más precisos desde aquí en la respuesta. Nos bastaría con la referencia catastral.
Saludos
Hola a todos estoy buscando precios de plan parcial, plan repacelacio y plan de urbanizacion , para tener una idea.
Buenas tardes:
No sé si le sirve el contenido del artículo 40 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado, que se refiere a la valoración de un suelo incluido en un Sector (Plan Parcial) sujeto para su ejecución a un sistema de actuación (reparcelación -igual a equidistribución- y urbanización):
«1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 2 del artículo 13, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.
2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo».
El valor correspondiente a la actuación termina se valora según del contenido del artículo 37.1 del mismo Texto legal:
«Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista».
Resumiendo, el precio del suelo (unitario por m2 bruto, por ejemplo) se puede obtener teniendo el cuenta el aprovechamiento que le corresponde (uso más rentable y edificabilidad que puede materializar), calculando el valor de eso m2 de suelo según el método residual estático, y a eso le descuenta los gastos por cada m2 de suelo correspondiente a las obras de urbanización y de gestión.
Conociendo lo que puede pagar por cada m2 de suelo, según estos cálculos, sabrá lo que vale el plan parcial en función de su superficie.
En fin, hay que saber que aprovechamiento tiene el Plan Parcial (usos y edificabilidades que se pueden construir), como es la urbanización, y sobre todo, donde está situado, ya que los valores de ese aprovechamiento pueden variar mucho según donde se puedan edificar (pueblo de interior, costa, montaña, etc.).
Saludos
El juzgado me ha adjudicado 4 viviendas en un edificio en construcion.El resto se lo ha quedado una promotora.He decidido terminar mis viviendas peto el ayuntamiento dice que no va a dar licencia de primera ocupacion parcial.La promotora esta terminando sus pisos ¿puede el ayuntamiento no darle licencia de primera ocupacion por qu yo no he terminado mi parte?ya hay otra parte del edificio que tiene licencia hace 10 años graciad
Buenas tardes:
En Andalucía es perfectamente posible la licencia de ocupación parcial. El artículo 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA) señala:
«1. El Ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para ello será necesaria la presentación del proyecto de ejecución de obras referido a la fase de que se trate.
2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.
4. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren procedentes».
Tendríamos que conocer en que Comunidad Autónoma se sitúa el edificio para saber si allí el posible.
Saludos.
Buenas tardes. En una vivienda ático que se adquiere en 2010 consta en escrituras y nota simple que la vivienda consta de 90 metros construidos distribuidos como 47 en uso de trastero y 43 en uso de vivienda. Pero la realidad es que se adquirió siendo la totalidad de los 90 metros con uso de vivienda de 3 habitaciones y cocina y salón. ¿Se puede 11 años después, de algún modo, cambiar y regularizar el uso de los metros de trastero como realmente están, que es vivienda?. Esta operación facilitaría la tasación y posible venta del inmueble. Muchas gracias.
Buenas tardes:
Sí, si no hay expediente de restauración del orden urbanístico iniciado por el Ayuntamiento por ese cambio de uso y puede acreditar que esa realidad como vivienda de todo el inmueble existe desde hace once años (el proyecto o certificado técnico tiene que acreditar la antigüedad del uso de vivienda). Puede inscribir en el Registro de la Propiedad ese uso distinto como obra nueva terminada si es legalizable, solicitando la correspondiente licencia de cambio de uso y de ocupación; y si no es legalizable utilizando la vía que le da el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Saludos
Buenas quisiera comprar una parcela que está inscrita como rústica en el registro de la propiedad. Hicieron posteriormente una vivienda y necesito hacer declaración de obra nueva de vivienda antigua.La vivienda se construyó en 2006 y me dicen en el registro que para poder inscribir la obra nueva necesito saber si el suelo es suelo protegido o no. Como puedo saber eso?
Buenos días. Estaría interesada en la compra de un terreno calificado como rústico o no urbanizable en las afueras de un pueblo ubicado en la provincia de Zaragoza (aún tengo varios mirados pero no he concretado cuál) donde hay campos. La idea es poner un huerto y tener gallinas y conejos (para uso doméstico) . Por lo que entiendo no se pueden hacer construcciones pero claro los animales tienen que tener un sitio a techo para resguardarse con lo que no sé cómo podría hacerse. Además, estaría interesada en poder montar una tienda de campaña para pasar la tarde o un velador para hacer parrillas de vez en cuando. ¿Esto podría hacerse? Gracias
Buenas tardes:
Mirando la planificación urbanística del municipio. Si está en Andalucía y el suelo es protegido, no ha prescrito la medida de restauración del orden urbanístico y el registrador no se la puede inscribir, ya que el Ayuntamiento puede iniciar un expediente de demolición siempre.
Entre en la página del Ayuntamiento y en la parte correspondiente a los Servicios de Urbanismo consulte el Plan. Si nos sitúa la parcela podemos ayudarla (no basta con la referencia catastral).
Saludos
HOLA BUENAS TARDE HE COMPRADO UN TERRENO URBANO Y TIENE UNA SERVIDUMBRE DE PASO ME PUEDE EL AYUNTAMIENTO OBLIGAR A CEDER ESE TROZO DE TERRENO ?
Buenas tardes:
Si no está prevista en el planeamiento urbanístico del municipio como suelo destinado a calle o espacio libre, no. Una servidumbre no implica suelo de uso o dominio público. Es propiedad privada a todos los efectos.
Saludos
Hola,tenemos un terreno calificado como urbano en 1997 desde ese año pagamos el IBI como urbano, 4210€/año aprox. Pero al de unos años más tarde la cuenca hidrográfica del Cantábrico lo calificó como terreno inundable el grado más alto. Con lo cual no se puede construir absolutamente nada , solo colocar una vaya permeable es lo único que está permitido. Llevamos más de 15 años pagando el IBI como urbano cuando no dejan hacer nada. Es posible reclamar los IBI pagados? O por lo menos no seguir pagando como urbano esos terrenos ? Podemos poner alguna reclamación legal al ayuntamiento? Muchisimas gracias espero que podáis ayudarme
Buenas tardes:
Creo que obligar a que le devuelvan el IBI pagado es difícil, porque su consideración como urbano dependía de la clasificación del suelo desde el punto de vista urbanístico (imagino que estaba considerado el suelo como urbano o urbanizable). No obstante, después de la declaración como zona inundable por parte de Confederación del terreno, deben exigir al Ayuntamiento que cambie la clasificación del mismo a rústico (no urbanizable), ya que esa condición es un requisito claro para que el suelo sea clasificado como tal (por ejemplo, artículo 21.2.a del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana -TRLSRU- de aplicación en todo el Estado).
A partir del cambio de clasificación (de urbana a no urbanizable), la finca debe pagar impuestos como rústica.
Se pretende construir una piscina en una parcela situada en Suelo No Urbanizable de caracter natural o rural. En dicha finca existe una vivienda en situación legal (anterior al 1975). El planeamiento no contempla ninguna normativa a los efectos de construcción de piscina. ¿Podría entenderse autorizable la construcción de la piscina vinculada a la vivienda y para uso privado?.
Buenas tardes:
Es necesario situar la parcela para las posibilidades que tiene según la normativa urbanística de aplicación. Es suficiente para suturarla la referencia catastral.
Saludos
Hola,
mi párking colectivo tiene una altura general de más de 2m. Sin embargo, la caja del ascensor, que está ubicada justo delante de mi plaza, reduce la altura de una parte del techo, llegando a un mínim de 1.92m.
Me acabo de comprar una furgoneta que supera la altura de 1.92m.
¿No hay una altura mínima establecida para párkings subterráneos?
¿Hay algo que pueda hacer o reclamar?
El párking comunitario es de un bloque de pisos ubicado en Gerona.
Muchas gracias,
Hola,
mi párking comunitario tiene una altura general de más de 2m. Sin embargo, la caja del ascensor, que queda situada justo delante de mi plaza, provoca que haya una zona que mida hasta un mínim de 1.92m.
Me acabo de comprar una furgoneta que por altura no pasa por debajo de esa caja…
¿No hay una altura mínima establecida? ¿Puedo reclamar de algún modo?
El párking es un párking comunitario subterráneo de un bloque de pisos ubicado en Gerona.
Muchas gracias
Buenas tardes:
En el Plan General de Ordenación Urbana de Gerona, vigente desde el año 2002, la única Norma que he encontrado respecto a los sótanos, el artículo 71 de su Normativa. que dice textualmente:
«1. Es la planta situada por debajo de la que tiene la consideración de planta baja, tenga o no aberturas, debido a los desniveles en cualquiera de los frentes de edificación. Se exceptúan aquellas que, por desnivel del terreno, tengan acceso desde el espacio libre o patio, que tendrán consideración de planta baja.
2. En las plantas con la consideración de sótanos no se permitirá el uso de vivienda, ni la ubicación de habitaciones de uso residencial o sanitario, ni actividades que supongan permanencia de personal excepto las especificadas en el punto 3º. Podrán ser dedicadas a aparcamientos, instalaciones técnicas del edificio o almacenes.
3. Excepcionalmente y con el fin de mejorar la implantación y funcionalidad del edificio, se podrán autorizar, en las plantas sótano, los usos cultural, comercial, industrial, sanitario, asistencial, deportivo y de ocio. En estancias donde se instalen las actividades con ventilación directa, como mínimo a un patio que cumpla las condiciones establecidas por los patios de luces y, que tenga el suelo situado en la misma cota o inferior al de la estancia, se podrán autorizar también los usos de oficinas y servicios, restauración y administrativo. En todos estos casos será necesario que las plantas sótano queden vinculadas a la planta baja con una solución arquitectónica adecuada y constituyan, conjuntamente, una única actividad.
Son supuestos de mejora de la implantación y funcionalidad:
Plantas que al menos en al menos 1/3 de su superficie tienen la consideración de planta baja.
Ampliaciones al mismo nivel de una actividad existente contemplada dentro de los usos autorizables, con una superficie que no podrá superar los 2/3 de la existente.
En todos los casos, se exigirá el cumplimiento de las vigentes normativas tanto de accesibilidad como de seguridad contra incendios.
4. La altura mínima de las plantas sótano será de 2,50 m, si bien, por las estancias principales de los nuevos usos que se implanten (ajustados a las condiciones establecidas en el artículo 71.3), se exigirá la altura prevista para las plantas bajas en el artículo 70 de las NNUU, de 3,60 metros de altura libre mínima.
5. La ocupación en planta sótano no podrá sobrepasar la ocupación máxima permitida en cada zona.
6. Las plantas sótano sólo computarán a efectos de edificabilidad de solar o parcela cuando se destinan a los usos autorizables, con carácter excepcional, de acuerdo con lo establecido en el punto 3».
Por tanto, parece que la altura mínima es de 2.50 m2, que en el peor de los casos, considerándola de suelo a suelo, la altura libre de planta siempre sería superior a 2,20 m (0,30 m de forjado).
Habría que ver cuando se concedió la licencia de ocupación del edificio y si la situación que comenta estaba contemplada en la misma. También tendría que comprobar en que condiciones adquirió usted la plaza de aparcamiento.
Saludos
Hola, antes de nada, muchas gracias por la ayuda que ofreceis en este foro.
Poniendo en antecedentes, hace dos años compré un terreno en Montserrat (Valencia) que al ser suelo urbano me vendieron como que en él se podía edificar. Justo hace esos dos años salió el nuevo PGOU del municipio según el cual mi terreno queda dentro de lo que aquí se denomina colonia y toda esa colonia, como el resto de colonias, se han incluido en diferentes planes de actuacion integral y hasta que no se aprueben y desarrollen no se permite edificar. Por otro lado, en el mismo PGOU establece que las parcelas de colonia (urbanas semiconsolidadas) son de uso residencial y se especifica la edificabilidad, separaciones a lindes, altura,… es decir todo lo que se debería cumplir en caso de contruir una vivienda aislada o pareada.
Mi pregunta es la siguiente: puesto que no se otorgan licencias ni como actuación aislada, a pesar de que la zona está casi urbanizada al completo, si me decidiese a construir una vivienda cumpliendo con todo lo que establece el PGOU en cuanto a metros, separaciones y demás, estaría cometiendo una infracción de tipo grave o leve?
Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes:
Con carácter general, y según el artículo 213.b de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, están sujetas a licencia “las obras de edificación, construcción implantación de instalaciones de nueva planta”.
La construcción de una edificación de nueva planta sin licencia constituye una infracción urbanística, que en el caso de ser legalizable, se consideraría leve con una sanción mínima de 300 € (artículo 265 de la Ley).
Ahora bien, el hecho de que edifique sin licencia o autorización previa teniendo en cuenta que no se ha desarrollado el PAI implica una infracción grave (si es que no afecta a suelo dotacional, ya que en ese caso tendría la consideración de muy grave), según prevé el artículo 246.3 de la Ley señalada:
“Son infracciones graves las acciones y omisiones tipificadas en esta ley que constituyan incumplimiento de las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas, o la de edificación de éstas en exceso del aprovechamiento subjetivo sin haber cumplido las condiciones de gestión urbanística exigibles.
Constituye asimismo infracción grave el incumplimiento culpable por el urbanizador de los compromisos asumidos con la administración o los propietarios, salvo el incumplimiento de los plazos no superior a un tercio de los mismos”.
Y puede ser sancionado con una multa de entre el 25% al 50% del valor de la obra realizada (artículo 262).
La cuestión es si, en el desarrollo del PAI y según la ordenación prevista en el mismo (viario, espacios libres, parcelas netas edificables, etc.), lo que pretende hacer encaja, y por tanto puede legalizarse, lo que situaría la infracción de no solicitar licencia en el campo de la infracción leve.
Si tiene claro que lo que pretende hacer va a cumplir con la ordenación que se pretende materializar, quizás lo más prudente es que solicite una licencia para obras y usos provisionales, regulada en el artículo 216 de la Ley:
“1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada.
2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:
a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable.
b) No se trate de un uso residencial ni industrial.
c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses.
d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo.
3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación”.
Saludos
Buenas tardes.
No tienen porque demolerla si el PAI, en un futuro, la integra dentro de ordenación.
En cuanto al limite residencial como uso provisional sólo está prohibido en suelo no urbanizable (está en el 216.2 del artículo señalado, no en el apartado 1). Eso sí, tiene un límite temporal imagino que prorrogable, y tiene que cumplir los requisitos del apartado 3 del artículo.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta. En el plan general se especifica muy claramente cuales son las condiciones de edificabilidad en la zona. Entonces por lo que me comenta de que cumpliendo con todo ello, dado que el PAI no está en desarrollo, ni aprobado, ni se prevee si quiera, estaría ante una infracción leve. Ante eso, me surge la duda de si, además de la sanción económica, podrían ordenarme que demoliese la vivienda?
Por otro lado, la opción de licencias para usos provisionales, por lo que leo en ese artículo, queda reservado precisamente para construcciones que por su caracter puedan considerarse provisiones. Entiendo que una vivienda unifamiliar, bueno o la que sea, no tendría dicha consideración y, por tanto, ni me la concederían.
Buenas tardes,
Lo primero dar las gracias por la oportunidad que ofrecéis a los ciudadanos para resolvernos muchos quebraderos de cabeza. Os expongo nuestra situación, estamos iniciando los trámites para adquirir una vivienda unifamiliar que posee un AFO del ayuntamiento. Está construida en una parcela de suelo rústico calificado de «otros rústico». Para poder solicitar la hipoteca, la tasadora nos exige que la construcción esté registrada, al iniciar los trámites los actuales propietarios para registrar la obra nueva (que no lo es tal puesto que es del 2004), la notaría les informa que tienen que aportar un certificado del ayuntamiento de como que no se encuentra en suelo protegido y se encuentran con que la aparejadora del ayuntamiento no se lo da puesto que afirma que el suelo está protegido por considerarse un suelo inundable o no se qué alega… Mi duda es, si en el momento en que el ayuntamiento otorgó el AFO se supone que uno de los requisitos para otorgarlo es que ese suelo no fuese protegido ¿cómo ahora dice la aparejadora del ayuntamiento que sí lo es? Se excusa con los vendedores diciendo que ese AFO lo firmó el alcalde anterior y que ella no tuvo nada que ver en esa gestión.
Os adjunto alguna documentación por si os pudiese servir.
Sería en la finca de Castellar de Santisteban 10854. Registro de la Propiedad de Villacarrillo.
Buenas tardes:
Es una excusa un poco rara. El AFO está emitido.
De todas formas el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), de aplicación en toda España resuelve le problema de cara a las posibles negativas extrañas de un Ayuntamiento. Le transcribo el artículo 28.4 del referido Texto legal:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (esa es la situación objetiva del AFO), la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
El Ayuntamiento se tendrá que pronunciar sobre la situación del suelo (si está protegido o no y en base a que, y si tiene o puede iniciar expediente de restauración del orden urbanístico). Y Ahí se la juega tendiendo en cuenta que ya existe una declaración de AFO, ¿no cree?.
Siento no poder ver la documentación. Están reparando la página para que se puedan visualizar ficheros adjuntos.
Si quiere comentar más cuestiones le indico mi correo personal.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos.
Buenos días.
Agradecería me ayudaran con este caso. Tengo una casa en una parcela urbana en el ayuntamiento de Bergondo (A Coruña) pero sin saneamiento (tenemos fosa séptica) y queremos conectarnos al saneamiento que está a manos de 50 metros que creo que es la distancia a la que tenemos derecho y obligación a conectarnos. El problema es que para ello tenemos que pasar unos 20 metros de tubo por unasfincas no urbanas de 2 vecinos y que tienen un pequeño rio (se puede cruzar de un salto) por el que pasaríamos a menos de 5 metros (lo comento por si afecta la servidumbre del rio). Entonces:
-Necesitamos el permiso de los vecinos o prevalece el derecho /obligación a engancharnos al saneamiento? La empresa que gestiona el agua y el saneamiento nos decía que tenemos derecho y el ayuntamiento nos dice que no, que tenemso que pedir permiso.
-Sería viable una expropiación temporal si no nos dieran permiso?
-Alguna otra opción legal? (pedir permiso a aguas de galicia por el rio, ya que se supone que como vamos a menos de 5 metros la potestad sería de agua de galicia por la servidumbre)
Planteamos esta duda porque los vecinos para darnos permiso nos piden cerrar la puerta que da a la finca donde está el río como condición pero aunque accedemos siempre por otro lado de la finca, desconocemos qué implicaciones puede tener aceptar dicho cierre en un documento (perdida de eficabilidad, tener que retranquear al no tener dicha puerta, problemas por la superficia de la parcela, etc) porque no tengo ni idea de estos temas.
Muchas gracias por vuestra ayuda!
Buenas tardes:
Lo que está planteando es la posibilidad de imponer una servidumbre legal de aguas o de acueducto (artículos 552 y siguientes del Código Civil, hay que tener en cuenta también la Ley de Aguas):
“La servidumbre de acueducto se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que pueda disponer para la misma, o evacuar las sobrantes, el derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.
La servidumbre forzosa de acueducto podrá imponerse tanto por motivos de interés público como de interés privado.
Se consideran motivos suficientes de interés privado los siguientes:
a) Abastecimiento de viviendas y establecimiento o ampliación de riegos, aprovechamientos energéticos, balnearios o industrias, así como evacuación de las aguas sobrantes o residuales.
b) Desecación de lagunas y terrenos pantanosos, siempre que se cumplan las previsiones contenidas en el capítulo V del título III de este Reglamento.
c) Evacuación de aguas procedentes de alumbramientos artificiales, de escorrentías y drenajes”.
“El dueño del terreno sobre el que se trate de imponer la servidumbre forzosa de acueducto podrá oponerse por alguna de las causas siguientes:
a) Por no acreditar el que la solicite la disponibilidad del agua.
b) Por no acreditar, además, la propiedad del terreno en que intente utilizarla, para objeto de interés privado, si la disponibilidad se deriva de título distinto al concesional, al amparo de los supuestos excepcionales previstos en la Ley de Aguas.
c) Por poderse establecer sobre otros predios con iguales ventajas para el que pretende imponerla y menores inconvenientes para el que haya de sufrirla.
Los expedientes que al respecto se tramiten exigirán la audiencia de los interesados”.
Ver:
https://www.tuabogadodefensor.com/servidumbre-acueducto/#:~:text=Por%20la%20servidumbre%20de%20acueducto,los%20que%20se%20filtren%20o
https://www.enciclopedia-juridica.com/d/servidumbre-de-acueducto/servidumbre-de-acueducto.htm
Desde luego si afecta la rio o su servidumbre debe solicitar autorización a la Confederación.
El cierre para la protección de la finca no debe suponer ninguna limitación urbanística sobrevenida, salvo la posible apariencia de dominio público que pueda tener la parte que queda tras la valla y que el Ayuntamiento plantee su reivindicación. Siempre podrán defender su titularidad y por lo tanto su vinculación a determinaciones urbanísticas.
Saludos
Qué superficie es la que se considera oficial para en parcela de terreno, los M2 , ò los LINDEROS….??
Muchas gracias…?
Buenas tardes:
Las dos cosas en el Registro de la Propiedad. En el catastro la superficie y la delimitación gráfica. Y en la realidad lo que acuerden los colindantes a través de un deslinde.
Saludos
Hola buenos días, mi pregunta es: PARA DETERMINAR LA VERACIDAD DE LA DIMENSION DE UNA PARCELA, QUÉ CONCETO ES EL QUE VALDRIA… LA SUPERFICIE EN M2, Ò LOS LIDEROS EXPRESADOS .??
Muchas gracias…!!!
Buenas tardes:
A nivel registral los linderos y la superficie. En el catastro la superficie y la representación gráfica. Entre colindantes, lo que se acuerde en una operación de deslinde.
Saludos
Buenos días, estoy planteandome comprar una vivienda fuera de ordenación y me gustaría que me aclarasen algunas cuestiones. La declaración de fuera de ordenación está producida por no tener los metros suficientes y por qué tiene anexa otra construcción. La vivienda se encuentra en Cantabria en el municipio de Camargo.
Mi pregunta es la siguiente: se puede integrar la terraza en la vivienda y cambiar el tejado de uralita?
Un saludo y muchas gracias
Buenas tardes:
El fuera de ordenación se produce cuando una edificación, construcción o instalación es anterior al plan urbanístico en vigor y es contraria a alguna de las determinaciones urbanísticas del mismo (tamaño de la parcela, usos o usos, edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura, etc.). Algunas legislaciones identifican también como fuera de ordenación (otras lo llaman asimilado afuera de ordenación) a las edificaciones, construcciones o instalaciones ilegales sobre las que no se pueden ejercer acciones de restauración del orden urbanístico (por ejemplo su demolición) por qué ha prescrito el plazo para hacerlas (4, 6 o 10 años desde que se terminaron las obras según la legislación concreta)
Sobre las situaciones de fuera de ordenación sólo se pueden realizar obras de mantenimiento y conservación para asegurar su vida útil, y en todo caso de consolidación, pero nunca de ampliación (cambiar el tejado de uralita puede ser una obra de conservación).
Saludos
Hola, he heredado una finca rustica con una vivienda, construida legalmente al tener la superficie mínima exigida para la construcción. Ahora me han expropiado parte de esta finca para hacer una rotonda. La situación de la vivienda a la carretera a pasado de tener 150 metros a estar a 10 metros . No me permiten hacer un muro opaco para preservar la seguridad, y intimidad de mi familia ( ya que estamos prácticamente encima de la rotonda)únicamente me permiten un cercado de simple torsión, y. He de añadir que este mismo terreno ha sido urbano, hasta que decidieron pasarlo a rustica y expropiar. Tengo algun derecho para proteger mi vivienda ya sea por alguna ley de carreteras. ???? Muchas gracias
Buenas tardes:
Habría que ver las Normas Urbanística de la localidad para comprobar que condiciones debe tener el vallado de una finca rústica. En cualquier caso si la parcela estaba vallada antes de la expropiación, deben permitirle volver a vallar la parte no expropiada en las mismas condiciones originales.
Saludos
Buenas noches, como promotor que será juzgado el próximo mes de junio como autor de un delito del artículo 319.1 Código Penal, por haber construido en el año 2012 un chalet en un suelo que el POUM de la ciudad calificaba como zona verde. El pasado mes de enero se produjo una modificación del POUM, por parte del Ayuntamiento que previsiblemente recalificará el uso de este mismo suelo permitiendo que se construya. ¿Se puede solicitar que quede el delito despenalizado por aplicación de la ley más favorable en el tiempo? Muchas gracias
Buenos días.
El artículo 319 del CP se refiere a delitos contra la ordenación urbanísticas, basado en la remisión a la normativa de este carácter, esto es actuar mediante «obras de urbanización, construcción o edificación no autorizables en suelos destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que tengan legal o administrativamente reconocido su valor paisajístico, ecológico, artístico, histórico o cultural, o por los mismos motivos hayan sido considerados de especial protección».
Por tanto el tipo penal se basa en el contenido de la normativa urbanística y la protección que se estable a través de ella.
Si la norma urbanística cambia y el espacio afectado ya no es objeto de protección, desaparece el ilícito penal, puesto que la actuación no encaja con el tipo.
Ahora bien, la cuestión es que la acción se realizo cuando existía esa protección. No obstante hay que tener en cuenta el carácter retroactivo de la norma más favorable en el derecho penal, según el contenido del artículo 2 del CP:
«1. No será castigado ningún delito con pena que no se halle prevista por ley anterior a su perpetración. Carecerán, igualmente, de efecto retroactivo las leyes que establezcan medidas de seguridad.
2. No obstante, tendrán efecto retroactivo aquellas leyes penales que favorezcan al reo, aunque al entrar en vigor hubiera recaído sentencia firme y el sujeto estuviese cumpliendo condena. En caso de duda sobre la determinación de la Ley más favorable, será oído el reo. Los hechos cometidos bajo la vigencia de una Ley temporal serán juzgados, sin embargo, conforme a ella, salvo que se disponga expresamente lo contrario».
Por tanto, puede verse favorecido si la modificación del POUM se produce en el sentido que señala, ya que su acción no encajaría en el tipo.
Saludos
Hola, quisiera saber si en un suelo urbano semiconsolidado que el PGOU del municipio ha incluido dentro de un PAI, el cual no hay intenciones de desarrollar según palabras del arquitecto municipal, sería posible obtener una licencia de construcción?
Se trata de una parcela que cuenta con acceso rodado y pavimentado, alumbrado publico en uno de sus frentes y hasta cuenta con contador de luz y agua (hay una caseta de aperos). Vamos que le faltaría el saneamiento.
Hola, primero muchas gracias por responder y segundo perdón por no especificar.
Se trata de Montserrat, municipio de la Cominidad Vakenciana como bien suponías y la oarcela está sujeta a un olan de actuación integral. Está considerada como semiconsolidada y según las fichas urbanísticas sí está detallado su desarrollo porque esepcifica todas las condiciones para su edificabilidad para uso residencial, seoaraciones a lindes, alturas, suoerficies, etc…y en la ficha que tengo de la parcela en concreto dice que no se obtendrán licencias hasta que no se desarrolle dicho PAI
Ante esto, aún así, debería poder obtener licencia?
El ayuntamiento se niega en rotundo.
Buenas tardes:
Según el artículo que le he transcrito, la prohibición del uso residencial es en suelo no urbanizable. El suelo sometido a PAI es urbano o urbanizable, ¿no?.
Usted obtiene ahora una licencia provisional con la intención de que cuando se desarrolle el PAI quede integrada en la ordenación y por tanto no tenga que demolerla. Lógicamente tendrá que cumplir con las obligaciones derivadas de la ejecución del PAI.
La cuestión es si el PAI está aprobado o en tramitación, o no. Ese es el kit de la cuestión.
Saludos
Ah y al respecto de la provisionalidad, lo que quisiera es construir una vivienda unifamiliar aislada (uso previsto para dicha parcela). Puede estar ahí el kit de la cuestión?.
Buenos días.
No sé a que se refiere con el PAI, ya que no señala en que Comunidad Autónoma está situado el suelo. Supongo que es un suelo urbano no consolidado, y si se sitúa en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, estaría hablando de un Programa de Actuación de carácter integral.
Pues bien, en casi todas la Comunidades Autónomas, en el supuesto de suelo urbano no consolidado, donde no está previsto su desarrollo, básicamente porque no existe ordenación detallada vigente sobre el ámbito, es posible la licencia para obras y usos de carácter provisional.
Por ejemplo, el artículo 216 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana señala lo siguiente:
«1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada.
2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:
a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable.
b) No se trate de un uso residencial ni industrial.
c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses.
d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo.
3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación».
Si nos confirma en que Comunidad autónoma o municipio se sitúa la parcela podemos ser más concretos.
Saludos
Buenas tardes,
quiero saber qué requisitos se necesita para que una casa de aperos en un terreno rústico pueda habilitarse como vivienda. También si una casa de aperos habilitada como vivienda puede alquilarlarse y tener licencia de alquiler turístico.
Cada municipio tiene sus requisitos? dónde podría consultarlo?
Un saludo.
Buenos días.
En la página web del Ayuntamiento o de la Comunidad Autónoma, consultando el planeamiento urbanístico del municipio. O bien solicitando información directa la Ayuntamiento.
Si nos sitúa la parcela podemos darle una orientación más precisa. No bastaría con la referencia catastral.
Saludos
Buenas, me compré una casa hace un año.
Me dicen, que para hacer reformas primero tengo que ceder parte de mi casa ( me explico. )
Mi fachada sobre sale a la acera actual. Y me exigen antes de pedir licencia de obras, que tire mi fachada y la ponga a línea con las demás cediendo 1m x 5 ancho, de mi casa para ampliar la cera y ponerla a línea con las otras viviendas.
La pregunta es, el coste de la demolición y construcción tiene que correr toda a mi cargo o el ayuntamiento tiene que pagar parte de ese coste?
Buenos días.
Si de lo que se trata es de hacer obras de conservación, mantenimiento o consolidación, no tiene obligación de ceder nada, ya que la casa estaría en situación de fuera de ordenación, y estás obras se permiten, de tal forma que puede mantener la casa en la situación actual mientras dure su vida útil.
Ahora bien, si se trata de sustituir la edificación. en parte o totalmente, tiene que adaptarse a las previsiones del planeamiento urbanístico, y la cesión del suelo sería una obligación suya (además de la correspondiente urbanización).
Por tanto, depende del tipo de obras que quiera hacer.
Saludos
Hola.
Estoy contemplando construir un edificio, entre medianerías, de pisos para alquilar en una localidad del cinturón de Granada.
Sería:
– semisótano 1,5 metros sobre rasante de plazas de aparcamiento y trasteros de 282,5 m/2
– entreplanta, 1º y 2º planta de pisos, 3/4 viviendas por planta, de 226 m/2 en total
– 3º planta, ático con 2 viviendas, de 179 m/2 en total
Necesitaría un estimación real del precio metro cuadrado de obra terminada incluyendo honorarios de técnicos, tasa y licencias municipales y ejecución de obra.
Muchas gracias.
Hola.
Estoy contemplando construir un edificio de pisos para alquilar en una localidad del cinturón de Granada, adjunto plano.
Sería:
– semisótano 1,5 metros sobre rasante de plazas de aparcamiento y trasteros de 282,5 m/2
– entreplanta, 1º y 2º planta de pisos, 3/4 viviendas por planta, de 226 m/2 en total
– 3º planta, ático con 2 viviendas, de 179 m/2 en total
Necesitaría un estimación real del precio metro cuadrado de obra terminada incluyendo honorarios de técnicos, tasa y licencias municipales y ejecución de obra.
Muchas gracias.
Buenos días.
Estoy contemplando la posibilidad de construir un edificio de pisos, para alquilar, en un solar de 282,5 m/cuadrados entre medianerías, (adjunto plano, solar sombreado,) en una localidad del cinturón de Granada.
Sería:
– semisótano (estaría a 1.5 m sobre rasante) de plazas de aparcamiento y trasteros de 282,5 m/2 en total.
– entreplanta, 1º y 2º planta de viviendas (distribuido en 3/4 viviendas por planta) 226 m/2 en total.
– 3ª planta, ático, con 2 viviendas, 197 m/2 en total.
Necesitaría, una estimación realista del coste con unas calidades medio-bajas, donde se contemplen: honorarios de arquitecto, aparejador, licencias y tasas municipales, ejecución de la obra terminada, etc.
Muchas gracias.
Buenos días.
Calcule el PEM (Presupuesto de ejecución Material) aproximado. Para eso le puede servir la página web que le adjunto, teniendo en cuenta las superficie construida de cada uno de los usos:
https://www.five.es/productos/herramientas-on-line/modulo-de-edificacion/
El PEM hay que convertirlo en PEC (Presupuesto de Ejecución de Contrata):
PEC = PEM + 6% Beneficio Industrial + 13% Gastos Generales.
PT (Presupuesto Total) sería:
PT = PEC + Honorarios Técnicos (7% PEM) + Licencia (1,5% PEM) + ICIO (4% de PEM)
Saludos.
Hola, de antemano les doy las gracias por este foro. Tengo pensado comprar un terreno rustico de unos 3.000 metros donde existe una casa de unos 100 metros cuadrados más o menos. De dicha vivienda se paga un IBI urbano y el suelo es IBI rústico. Este terreno está situado en Bixquert, Xàtiva. Mi pregunta es, con la nueva Ley de 9 febrero 2019 , de urbanismo de la Generalitat Valenciana , me obligarán a hacer modificaciones del suelo si quiero que está casa sea mi vivienda habitual. Esa casa tiene luz, agua y fosa séptica y está registrada en el registro de la Propiedad. He leído que quieren legalizar viviendas construidas en suelo rústico por aquello de los impactos medioambientales, no sé si me obligarán a ello o al tener la vivienda registrada , puede ser ya mi vivienda habitual.
Buenos días.
Me imagino que se está refiriendo al contenido de la Disposición adicional cuarta de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, después de la modificación introducida por la 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, que dice lo siguiente:
«Con la salvedad expresada en el artículo 212.2 de esta ley, y en las órdenes individualizadas, la caducidad de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística que se haya producido antes de la entrada en vigor de esta ley, no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno».
El artículo 212.2 señala:
«Las viviendas existentes, una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, podrán ser legalizadas mediante la solicitud de la preceptiva licencia de obras de legalización a los efectos de acreditar que el inmueble cumple lo establecido en el plan especial de la actuación de minimización de impacto territorial. En estos supuestos no son de aplicación los requisitos para las viviendas unifamiliares regulados en el artículo 197.b de esta ley».
En cualquier caso la minimización del impacto territorial, y sus consecuencias sobre lo ya edificado, requiere la redacción de la correspondiente figura de planeamiento sobre el ámbito (artículo 210 de la Ley).
Por tanto, mientras no se acometa esta actuación de planeamiento para minimizar el impacto territorial, su situación es la prevista en la Disposición adicional comentada, lógicamente teniendo en cuenta el uso existente y sus condiciones de dotación y servicios (todo esto si han prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico).
Si se tramita el planeamiento previsto en el artículo 210, deben de estar atentos a sus previsiones, ya que pueden incluir como legalizable la edificación y puede definir las posibles condiciones de ampliación.
Saludos.
He comprado una finca de 1800 m2 con una vivienda de 66 y un almacén de 18 m2. La casa está construida en 1990 en Zamora y registrada legalmente. El terreno es urbano no consolidado y carece de abastecimiento y saneamiento, por lo que tiene pozo de agua no potable y fosa séptica. Si solicito al ayuntamiento estos servicios básicos deberían de facilitarlo al propietario. El ensanche se encuentra a 25 metros de la parcela.
El enganche al saneamiento y abastecimiento está a 25m.
Buenas noches Emilio, tengo una duda, tengo un terreno, el cual, según el ayuntamiento de mi zona, afirman que el terreno es urbanizable, aunque en el IBI pago como rustico, mi duda es, ¿Cómo podría hacerlo urbano? Para poder hacer una casa. Un saludo
Buenos días.
Para que sea urbano tiene que transformase el suelo, primero aprobando el planeamiento de detalle (normalmente un Plan Parcial), y posteriormente reparcelándose y urbanizándose el suelo, seguramente a través de un sistema de ejecución (compensación, por ejemplo).
Mientras tanto, la única forma de edificar sobre el suelo es obteniendo una licencia de carácter provisional, que según la comunidad Autónoma tiene diferentes características.
Saludos
hola, Se puede presentar una innovacion urbanistica, consistente en el cambio de la tipologia del suelo( rustico a urbanizable), sin el permiso de todos los propietarios de dicha urbanizacion. Es la decision del ayuntamiento ante un expediente de demolicion , dandole la oportunidad al infractor de presentar una innovacion, como medio de intentar legalizar su construccion ilegal
Se puede presentar una innovacion urbanistica, consistente en el cambio de la tipologia del suelo( rustico a urbanizable), sin el permiso de todos los propietarios de dicha urbanizacion. Es la decision del ayuntamiento ante un expediente de demolicion , dandole la oportunidad al infractor de presentar una innovacion, como medio de intentar legalizar su construccion ilegal
Buenas tardes.
Se puede presentar una innovación del planeamiento por parte de cualquier ciudadano. Ahora bien lo que plantea es un cambio de clasificación del suelo lo que implica una revisión del planeamiento general, aunque sea de carácter puntual, y debe de justificarse su necesidad y ser asumida por el Ayuntamiento para su tramitación a aprobación.
No se justifica una innovación para legalizar una ilegalidad, si esa des la única justificación. Eso implicaría una reserva de dispensación que está expresamente prohibida.
La reserva de dispensación constituye una excepción singular a la regla general de aplicación y efectividad de los planes urbanísticos, lo que está prohibido en materia urbanística.
Saludos
Buenas tardes, recientemente hemos comprado un solar en el que anteriormente había una casa con desván (como se recoge en registro y escrituras) que se quemó en su día.
La idea de compra era poder hacer un garage en un futuro y zona de ocio. Hemos solicitado licencia para cubierta y en el Ayto nos han dicho que no nos lo pueden aprobar porque en el plan urbanístico esa zona es para vivienda residencial colectiva. Que únicamente se puede hacer una vivienda de tres plantas y con unos metros de fachada de los que no disponemos ¿Es posible que un plan pueda modificar así una propiedad privada? Graciass
Muchas gracias Emilio. Esta semana tenemos cita con el arquitecto del Ayto, así que, se lo plantearemos. Nos ha sorprendido la respuesta del arquitecto, porque previo a la adquisición del terreno habíamos hecho consulta con personal del Ayto, ya que estuvieron un tiempo sin la figura del arquitecto. Y nos habían asegurado que no íbamos a tener problema y que si no resolvían en un mes se daban por enterados a nuestro favor (silencio administrativo positivo) pero todo fue de palabra.Pasado el mes, no hemos obtenido respuesta hasta está semana que estuvimos en el Ayto y nos dijeron que no lo podían aprobar…. Así q estamos algo descolocados.
Muchas gracias por tu aportación.
Un saludo
Buenas tardes:
Si. el plan puede alterar las condiciones de ordenación de una parcela. Y si está aprobado definitivamente y publicado, unos de sus efectos es la obligatoriedad.
Otra cuestión que se puede solicitar una licencia para un uso provisional, con los requisitos que exige la Ley para estos supuestos.
Saludos
Buenas tardes Emilio:
Lo primero agradecerte el interés y la profesionalidad, que has demostrado en la respuesta. Gracias. Sí, me gustaría aclarar algunas dudas, disculpa que sea un poco pesado.
Quise responder el pasado día 18, en la consulta 538, sin conseguirlo, lo intento nuevamente ahora.
Como bien dices, efectivamente ambas parcelas, están ubicadas en suelo no urbanizable o rustico.
Pero cuando dices, que la ubicación del contenedor, no tiene cobertura en el plan de urbanismo del municipio, ni en la legislación urbanística de la Comunidad, y en cualquier caso requeriría autorización municipal, mediante licencia, ya indique, que el Ayuntamiento, sí le concedió licencia municipal, (se puede ver en….publicada en el BOR nº 143 del 26-10-20), licencia de obras para caseta de aperos, (…… servirá esta licencia de obras…?? como autorización…??), ……. que se ha convertido en la instalación del contenedor marítimo, sin ajustarse, la realidad física sobre el terreno, a lo autorizado por el Ayuntamiento.
Por otra parte, sí me gustaría saber, cuales son los metros mínimos de distancia, a mi lindero y mi caseta de aperos, es decir, retranqueo mínimo legal, distancia entre edificios en terreno rústico.
Por ultimo, y ante todas estas cuestiones, me gustaría, tu opinión y confirmación también a mi caseta de aperos, construida aproximadamente año 1948, dentro del perímetro de la finca y ubicada en la parte sur-oeste de la misma. Realizada declaración de obra nueva en escritura publica ante notario, en su momento, inscrita en el registro de la propiedad, y dada de alta en catastro, pagando IBI de urbano diseminado, lo que es anterior al plan urbanístico del municipio.
Te doy una vez mas las gracias, por tu colaboración y ayuda, es muy útil.
Si en algún momento visitas esta zona, cuenta conmigo.
Quedo pendiente, gracias.
Saludos.
Buenas tardes:
Resulta que vi está cuestión que ahora planteas en la consulta 538, y estoy seguro que te conteste, pero no se debió guardar la respuesta. El COAATGR está probando una nueva versión del Foro para que no se produzcan estos fallos y sea más fácil buscar y adjuntar respuestas. Es posible que en los próximos días este activo
En cuanto a lo de tu vecino. Tenía autorización para una cosa distinta al contenedor que ahora pretende poner. Por tanto debe solicitar nueva licencia y yo creo que no se la pueden conceder según las previsiones de la Normativa de aplicación.
En cuanto a las distancias. En la Normativa del Plan sólo veo la referencia del artículo 5.4 que se refiere a edificaciones de utilidad pública:
“1. Los tipos de las construcciones permitidas en el artículo anterior habrán de ser adecuadas a su condición aislada, quedando prohibidas las edificaciones características de las zonas urbanas, y en especial los edificios de vivienda de uso multifamiliar.
2. Cualquier construcción, de las autorizables en función del apartado 2 de la Ordenanza anterior, no podrá ocupar más del 15% de la parcela catastral en que se asiente, debiendo quedar afectada a la construcción realizada una parcela no edificable de 10.000 m2., edificabilidad máxima de 0,25 m2. m2., con retranqueos mínimos de la edificación de 10 m. a cualquiera de los linderos. Cuando el uso de la edificación sea de vivienda al servicio de la explotación agrícola, la parcela a edificar tendrá una superficie mínima de 10.000 m2., que podrá ser reducida a 5.000 m2. siempre que no puedan contabilizarse más de dos viviendas en un radio de 200 m. desde la que se pretende implantar”.
En cuanto a su caseta de aperos, parece que está conforme a la Normativa (artículo 5.3.1), pero en cualquier caso su antigüedad la sitúa en la legalidad y como mucho estaría fuera de ordenación, lo que le permitiría realizar obras de mantenimiento y consolidación:
“En el Suelo No Urbanizable Genérico y en el de Protección Agrícola se permiten exclusivamente las actividades agrícolas, ganaderas o forestales propias del medio rural, así como las extractivas, y no se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas o ganaderas que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca. Su altura no superará 1 planta, con máximo de 4,5 m., ni su ocupación el 3% de la parcela catastral”.
Saludos
Hola, quisiera saber que puedo y no puedo hacer en una parcela que compré en octubre de 2019, tiene 81 metros construidos todo para terminar y arreglar, hay una balsa a la que quiero arreglar y dividir para piscina y otra de aljibe, y la casita están solo las paredes, tejado plano y huecos para ventanas y puerta. Tengo escritura y está dada de alta en el registro de la propiedad, una parte es suelo urbano y otra rusitica y hay tres partes. Aqui os dejo los catsatros para cuando podáis me lo miréis, quiero saber si puedo arreglar todo y poner un tramo de valla de 1,5 metros de altura en la parte rústica.No quiero construir más sinó solo arreglar y reformar, aquí tenéis 46149A030000300000BZ Gracias de antemano
Buenas tardes:
Por lo que he podido comprobar su parcela se encuentra en suelo “no urbanizable común” regulado en el artículo 9.01 de la Normativa del Plan General de Ordenación (PGOU) del Municipio de Lliria (Valencia), vigente desde el 2006.
El artículo 9-01 de la Normativa del PGOU señala las actuaciones regulares que se pueden hacer en esta clase-categoría de suelo (además de su definición):
“Constituye este tipo de suelo todo aquel clasificado como suelo no urbanizable que no es objeto de especial protección y que aparece recogido en los planos número 1 de Clasificación del suelo.
El suelo no urbanizable tiene como destino específico los usos rústicos, así como su conservación y explotación con actividades que no sean contrarias al sentido específico de su clasificación.
Asimismo, es el soporte de las infraestructuras de carácter municipal y supramunicipal que por tener una gran trascendencia en el desarrollo económico y social imponen determinadas limitaciones en su entorno, derivadas de su propia normativa sectorial.
1. Uso dominante:
NNa. Agrícola: Uso agrícola en el medio natural. Cultivos agrícolas de secano o regadío. En estas áreas de suelo no urbanizable la práctica agrícola se condiciona a la adopción del «Código de buenas prácticas agrarias», Directiva del Consejo de Europa 91/676/ CEE.
2. Usos compatibles:
—Las instalaciones precisas para la adecuada explotación agrícola de los terrenos y su mejora que sean las estrictamente indispensables para este fin. Con carácter general se permiten aquellas construcciones relacionadas directamente con el aprovechamiento agrícola de los terrenos y que tengan un carácter complementario y de servicio a la actividad agrícola principal.
—Obras e instalaciones requeridas por las infraestructuras y servicios públicos estatales, autonómicos y locales que precisen localizarse en terrenos de dicha clase.
—Las obras, instalaciones y construcciones que se deducen del artículo noveno de la LSNU: «Aquellas que tenga previstas el planeamiento, expresa y excepcionalmente, por ser necesarias para su mejor conservación y para el disfrute público compatible con los específicos valores justificativos de su especial protección.»”.
Además, para las instalaciones, construcciones o edificaciones existentes hay que verificar la posibilidad de actuación sobre situaciones en “fuera de ordenación”. El artículo 192 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana señala:
“1. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.
2. En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:
a) Ocupar el viario público previsto por el plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.
3. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.
El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el plan, que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada la construcción”.
El artículo 2.5 de la Normativa del PGOU de Lliria regula esta situación de fuera de ordenación:
Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenación.
1. Para los edificios, instalaciones y usos existentes con anterioridad a la entrada en vigor del presente plan se establece el siguiente régimen:
A) Fuera de ordenación sustantivo: Afecta a aquellos edificios, instalaciones y usos que sean contrarios a las determinaciones del plan, afectando la disconformidad al edificio completo o partes estructurales del mismo. Se declaran en situación de fuera de ordenación sustantivo:
a) Los edificios e instalaciones que ocupen terrenos calificados como suelo dotacional público, ya sean viales, zonas verdes, espacios libres o reservas de suelo con destino a equipamientos, salvo que el edificio o instalación, por sus características arquitectónicas, sea reutilizable al servicio de dicho equipamiento comunitario.
b) Los edificios con mayor altura que la permitida por el plan, y aquellos que por su exceso de volumen o por la conformación de éste, atendido el lugar donde se encuentran ubicados, atenten contra el patrimonio histórico-artístico o contra los espacios naturales protegidos por la legislación o el planeamiento.
c) Los edificios e instalaciones que, emplazados en cualquier clase de suelo, se hubieren construido o implantado sin licencia o en contra de sus condiciones, en tanto no fueren legalizables conforme a las determinaciones del nuevo planeamiento.
d) Los edificios que sean objeto de declaración expresa en este sentido por el presente plan.
e) Las actividades calificadas que se encuentren en suelo no urbanizable, o en zonas residenciales, industriales o terciarias, y que constituyan un uso prohibido o incompatible según las ordenanzas aplicables en cada zona.
f) Los edificios e instalaciones emplazados en suelo urbanizable que puedan impedir la ejecución del planeamiento general o parcial.
B) Fuera de ordenación adjetivo: Afecta a aquellas partes y elementos de los edificios e instalaciones que resulten contrarios a las condiciones de estética de la edificación y, en particular, a aquellos elementos que no constituyendo superficie útil sean visibles desde la vía pública.
El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios la demolición o reforma de las partes o elementos en situación de fuera de ordenación adjetivo, debiendo aquéllos ejecutar las obras a su costa, dentro del límite del deber normal de conservación, en los términos regulados en los artículos 88, 92, 95 y concordantes de la LRAU. Se permite la ampliación y reforma de las actividades existentes en las construcciones en esta situación, así como el cambio de uso a otro permitido por el planeamiento.
C) Fuera de ordenación diferido:
Afecta a aquellos edificios que, aun cuando no se encuentren adaptados al plan en todas las condiciones de edificación reguladas por él, la falta de adaptación no revista tal relevancia que puedan considerarse disconformes con el nuevo planeamiento. En particular se incluyen las edificaciones que no cumplan la profundidad edificable.
En estos casos la construcción podrá considerarse dentro de ordenación hasta el momento en que concluya su vida útil, se produzca la sustitución voluntaria, la declaración de ruina o se operen en ella obras de reforma de trascendencia equiparable a una reedificación, considerando como tal las obras de reestructuración total o las que excedan de la mitad del valor de una construcción de nueva planta de similares características e igual superficie útil que la existente.
Se autorizarán obras de reforma interior y las exteriores que eliminen elementos o partes impropios, de alcance parcial y que no supongan la reestructuración total del inmueble. Se permite el cambio de uso a otro conforme con el planeamiento. No obstante, la nueva construcción sobre la misma parcela o la reestructuración total de la existente deberá adaptarse a todas las condiciones de edificación, régimen de alturas y profundidad edificable y reserva de aparcamientos establecidos en este plan.
2. En cualquiera de los casos incluidos en el apartado 1.A anterior se prohíbe el aumento de volumen o de superficie útil de los edificios existentes, salvo cuando tengan por objeto su adaptación al planeamiento –si ésta resulta posible– y se trate de usos conformes con el mismo. En estos casos la ampliación deberá ajustarse íntegramente a las ordenanzas. No se permitirá la ampliación, la reforma o el cambio de actividad, salvo cuando en el caso del apartado 1.A, letra c, se pretenda aprovechar la construcción para la implantación en suelo no urbanizable de una actividad conforme con el planeamiento urbanístico”.
Creo que, según lo comentado anteriormente, lo que tiene construido debe estar en fuera de ordenación, que en el peor de los caso, se consideraría sustantivo, que no permite la ampliación, la reforma o el cambio de actividad, salvo en el supuesto en el que sus construcciones pueden estar en el que se “pretenda aprovechar la construcción para la implantación en suelo no urbanizable de una actividad conforme con el planeamiento urbanístico”,
Saludos.
hola, disculpe la taradanza, le muestro unas cuantas referencias a ver si estamos en la misma situacion, 46149A030000400000BG, 46149A030000390000BP, 46149A030001870000BS, 46149A030000330000B, 46149A030000180000BD, 46149A030000150000BO. Gracias de antemano
Buenas tardes:
¿Dónde se sitúan esa docena de parcelas?. ¿Tiene las referencia?
Saludos
Muchas gracias por contestar.Solo quisiera pedirle una cosa si puede, hay una decena de parcelas con edificaciones y quisiera saber si estoy en su misma situación, si también están duera de ordenación, gracias
He comprado una finca rústica, dónde sobresale un muro de contención totalmente obsoleto dividiendo parte de la finca en dos, ,peró ambas al mismo nivel ( por debajo del nivel del muro) Pretendo arrancar los árboles existentes y volver a plantar otros distintos. Puedo destruir diestruir y anular dicho muro?
Gracias!
Buenas tardes:
Se supone que puede hacerlo ya que no distorsiona el carácter de la finca rústica, En cualquier caso debe pedir autorización o comunicar (según el caso) la obra que pretende hacer al Ayuntamiento.
Saludos
Buenas:
estoy mirando terrenos tanto en Andalucía como en Extremadura en zonas rurales para construirme una casa lejos de grandes núcleos urbanos. El caso es que he visto uno en Extremadura que linda a la nacional y tiene acceso asfaltado de hormigón. En los mapas aparece en terreno urbano (antes no consolidado, pero ahora la ley nueva se ha cargado esta calificación) que estaría dentro de una unidad de ejecución no realizada y que ahí irían viviendas adosadas. El terreno es bastante grande. La cuestión es, ¿sería posible urbanizar solo el terreno de la casa aunque los demás vecinos no quieran y dejar el resto sin urbanizar? En principio el restante lo usaría para tener huertito y árboles frutales. Si fuera posible, ¿las cesiones propias del terreno por urbanizar se realizarían sobre el total de la finca o sobre la parte urbanizada?
Quisiera tener alguna opinión acertada antes de poner en guardia a los ayuntamientos.
Saludos y muchas gracias
Saludos.
Buenas tardes:
Efectivamente la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura, no prevé la existencia de suelo urbano no consolidado, pero parece, por lo que señala, que el terreno del que habla está incluido en un ámbito de actuación de transformación en suelo urbano, descrito en el artículo 7 del Texto legal señalado, y por tanto donde deben de materializarse una serie de obligaciones de forma conjunta por parte de todos los propietarios (cesión de suelo para dotaciones, cesión de aprovechamiento urbanístico a la Administración y urbanización, todo ello según las previsiones del planeamiento urbanístico –artículo 74 de la Ley-).
Mientras no desarrolle o ejecute la unidad de ejecución, teóricamente, no pueden darle autorización para edificar, ya que no se sabe dónde se ubican las cesiones y que suelo debe ser objeto de urbanización dentro del ámbito (estas obligaciones pueden afectarle a su parcelas), además de que debe de cumplir con las cargas correspondientes a su aportación a la ejecución, con carácter previo.
No obstante el Texto legal señalado prevé una posibilidad de actuación excepcional en estos supuestos, según el contenido de su artículo 154, sobre licencias de obras y usos provisionales:
“1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes, podrán autorizarse en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan General Municipal.
2. En ningún caso se admitirán como usos provisionales los usos residenciales, el uso vivienda, o los usos productivos o terciarios con vocación de permanencia.
3. Los usos autorizados habrán de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, condición que debe ser aceptada expresamente por la persona interesada como requisito previo a su otorgamiento.
4. La eficacia de la licencia quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente, de conformidad con la legislación hipotecaria.
5. La licencia especial se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra.
6. El Ayuntamiento podrá exigir el depósito de un aval en cuantía suficiente para garantizar la reposición del terreno a su estado inicial”.
Donde se deben verificar las cesiones y si le van afectar a la parcela en todo o en parte, dependerá de la ordenación urbanística de detalle que se apruebe en su momento.
En cualquier caso tendrá derecho a edificar en función de la aportación de suelo que haga en relación con la superficie total de la unidad de ejecución.
Pero mientras no se ejecute la misma y, en el caso de que no se haya aprobado la ordenación detallada del ámbito, sólo tiene opción de obtener licencia de carácter provisional, con las limitaciones señaladas.
Saludos.
Quiero comprar un solar que pega a otra parcela de las mismas dimensiones,cuando pedimos la nota simple nos damos cuenta que cuando medimos el solar completo y lo dividimos entre dos tiene menos metros que los que vienen en registro . Son los dos únicos solares vacíos , todo está edificado, entendemos que a lo largo de los años se han ido comiendo metros al edificar las casa aledañas. ¿ Existiría alguna manera de saber que solar es el que ha perdido los metros? Si no como se podría hacer en este caso.
Gracias
Saludos.
Solicitando la historia registral de la finca original, y analizando las diversas segregaciones que se han hecho. Diríjanse a Registro de la Propiedad y pidan ese historial.
Saludos
He solicitado la segregación de mi finca urbana y me señalan con sentencia firme la vivienda, que según el plan general de urbanización requiere retranquear 3 metros con lo que toca derribar la vivienda porque necesitamos reformas estructurales y el Ayuntamiento no autoriza obras con licencia de obra mayor sin la obligación del retranqueo y urbanizar un lineal de calle de unos 69 metros.
No se ha tenido en cuenta el Plan General de Urbanización.
Puedo solicitar un recurso de reposición yo misma. La abogada de dice que no es posible, aunque Leo que tengo la posibilidad de impugnarlos.??
Saludos.
Perdone pero no entiendo bien el problema. ¿La vivienda existe?. ¿Desde que fecha?. ¿En que clase-categoría de suelo?. ¿De que versa la sentencia firme?. ¿Qué obras pretende hacer?. ¿Para qué es el recurso de reposición?.
Si nos da más datos podemos intentar serles de ayuda.
Saludos
Buenas tardes , tengo una terreno de 1200 metros y tengo casa construida de 90 metros . Mi idea es reformar y agrandar la vivienda pero como es suelo rústico no me conceden ningún préstamo. La única opción sería q se urbanizara la zona pero claro algunos vecinos si quieren otros no . No se si habría alguna otra panera q desconozco. Gracias
Saludos.
Debe situarnos la parcela para investigar sobre la ordenación urbanística que le afecta. No bastaría con la referencia catastral,
Saludos.
Hola, vivo en una comunidad de propietarios en MADRID desde el año 2002, al hacer este año la inspección de protección contra incendios nos dicen que nos falta la APS, alguien sabe donde tengo que solicitar el proyecto de legalización del garaje para ver si tiene una copia de la aps.
gracias
Hola, desconozco lo que significan las siglas APS, supongo que este acrónimo está relacionado con la puesta en servicio de la instalación. En cualquier caso, el Proyecto lo puede pedir en el Ayuntamiento si este se hubiera presentado. También puede pedirlo en el Colegio Oficial de Ingenieros conociendo el nombre de su redactor. Tendrá que «investigar» cuando y quien realizó la instalación. Otra posibilidad para localizarlo será en el Organismo de Industria que cuenta con un registro de las instalaciones, en el que debe figurar técnico y empresa constructora.
Un saludo
Hola, tengo un terreno urbanizable especial, 1980 m2 .en el catastro hay dos parcelas, en una esta la casa de mis padres y un almacen de aperos. Quiero saber si puedo segregar y hacerme una casa. Decir que por dentro de mi finca pasa la linea de suelo urbanizable, por el lateral. Es en Murcia
Buenas tardes:
Para saber si es posible la segregación y la edificación necesitamos situar la parcela. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos
Saludos a todos. En 2009 monté una pérgola de madera adosada a un balcón en una casa de mi propiedad en una Urbanización privada no recepcionada de un municipio de Gerona (Cataluña). Este montaje fue montado sin licencia y el Ayto. me abrió un expediente por incumplimiento de la disciplina urbanística. En su día interpusimos varios recursos que, lamentablemente, el juzgado contencioso administrativo terminó rechazando y fallando a favor del Ayuntamiento. Ahora, 12 años después de iniciar el litigio, acabo de recibir una notificación del Ayuntamiento en la que se me informa de la aprobación inicial del proyecto de derribo de dicha pérgola. La pregunta es: ¿puede este Ayuntamiento, que todavía no ha recepcionado la Urbanización, intervenir de tal manera y derribar la pérgola? Muchas gracias.
Buenos días:
Con la legislación anterior el Ayuntamiento tenía 10 años para derribar la pérgola desde que la sentencia judicial fue firme (¿en que fecha fue?). Desde el 2015, para resoluciones posteriores a esta fecha, el plazo es de 5 años.
Si está dentro de estos plazos, puede. El Ayuntamiento tiene una sentencia firme a su favor, y paree que la infracción no tiene nada que ver con la terminación o no de las obras de urbanización.
Saludos.
Buenos días. Compré una casa construida en 1900, está en suelo urbano consolidado en un pueblo de Cantabria. Hasta hace cuatro años estaba habitada y tenía agua y luz, pero dieron de baja estos servicios al morir el propietario, y la compré poco después. En el catastro tiene uso de vivienda, sin embargo no tiene cédula de habitabilidad, y me la piden para dar de alta los suministros. Está fuera de ordenación (pegada a la carretera). ¿Puedo obtener cédula de habitabilidad, que nunca ha tenido? ¿Me pedirán un proyecto de cambio de uso? (de «limbo» a vivienda con cédula de habitabilidad)… Qué diferencia supone para la obtención de la cédula si la casa necesita obra o no? Muchas gracias.
Buenos días:
Requiera el Ayuntamiento para que le certifique el fuera de ordenación y sus condiciones. Con este certificado puede obtener los servicios urbanísticos (no es necesaria la cédula de habitabilidad -licencia de ocupación- sino que le certifiquen el fuera de ordenación).
A esa edificación le es de aplicación el contenido del artículo 88 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria que afirma lo siguiente:
«1. Los edificios, instalaciones y usos del suelo existentes con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultaren disconformes con el mismo serán calificados como fuera de ordenación. Quedarán en todo caso fuera de ordenación los edificios y construcciones cuya expropiación o demolición estuviera expresamente prevista en el Plan.
2. De conformidad con lo dispuesto en el párrafo f) del apartado 1 del artículo 44, el Plan General deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones calificados como fuera de ordenación o establecer los criterios objetivos que permitan su identificación concreta. No obstante, cuando alguna instalación resultara claramente disconforme con las previsiones del Plan en atención a los criterios del apartado 1 de este artículo y no apareciera en la relación de edificios fuera de ordenación, el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, resolverá sobre su situación jurídica, con audiencia previa del interesado. La resolución que concrete el régimen de fuera de ordenación podrá suplir la ausencia de previsión del Plan.
3. Salvo que el propio planeamiento disponga otra cosa, en los edificios que se declaren fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación, aunque sí las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato y la seguridad física del inmueble. En dichos edificios podrán asimismo realizarse otro tipo de obras cuando, a requerimiento de los propietarios, el Ayuntamiento levante acta previa en la que se recoja el estado, situación y valoración del edificio, a efectos de expropiación, y ésta sea aceptada expresamente por aquéllos.
4. Cuando la disconformidad con el Plan no impida la edificación en el mismo solar, el propietario podrá obtener licencia de demolición, sometiéndose en lo sucesivo al nuevo planeamiento, en los términos que resulten de la clase de suelo de que se trate. Los eventuales arrendatarios tendrán el derecho de retorno que les reconoce la legislación del Estado».
Saludos.
Buenas tardes:
Para que le expropien tiene que haber una causa de utilidad pública. O bien está definida en un plan de urbanismo que debe de estar sometido a información pública antes de su aprobación, o bien resultado de un proyecto de obras que tiene que seguir su trámite correspondiente. Le expropiación nunca es sorpresiva y tiene un proceso en el que el afectado se puede defender.
El fuera de ordenación no implica su expropiación, puede mantenerse su vida útil.
En cuanto al valor del expropiatorio del un fuera de ordenación, ha que tener en cuenta el contenido del artículo 35.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU):
«Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
Saludos
Muchas gracias por su respuesta. Ayer estuve en el ayuntamiento, me dijeron que si quiero hacer obras de reforma (el interior está actualmente diáfano) tengo que firmar un papel de renuncia al mayor valor de expropiación… No hay un modelo oficial; me pregunto si podría referir que renuncio al mayor valor de expropiación solo en caso de que la expropiación se produzca con la finalidad de ensanchar el vial, y no por otros motivos… (el motivo por el que está fuera de ordenacion es por no cumplir la distancia mínima al eje de la vía que pasa por delante). Sería posible hacerlo así? O tengo que renunciar al mayor valor en caso de expropiación futura por cualquier motivo, por ejemplo porque decidan hacer una residencia de ancianos en mi casa? (en el ayuntamiento me dicen que no hay ningún plan de expropiación, que no me preocupe, pero vamos, que si tienen una renuncia por mi parte creo que les da vía libre para adquirir la casa por un precio ridículo). Qué opina? Muchísimas gracias por su respuesta.
Hola! Quería preguntar si es posible crear un espacio educativo en suelo no urbanizable en un pueblo de Valencia. Decir que no tengo muy claro si es suelo rural, no urbanizable o què tipos de suelos hay. Aclarar que no hay agua ni luz.
Gracias por su atención. Un saludo.
Buenos días:
Para poder concretar la respuesta debemos situar la parcela. Bastaría con la referencia catastral.
Saludos.
Buenas tardes, estoy buscando información general sobre terrenos y montar un negocio en ellos en Malaga provincia. Que haría falta como licencia o uso (muchos terrenos ponen «urbanizable», pero me imagino que no sería suficiente) para poder montar algo en ello, no? Sería para saberlo tanto para comprar un terreno (una parcela) o alquiler uno. El tipo de negocio esta vinculada a la hostelería, como cocina industrial de producto. Existe una pagina web del ayuntamiento donde puedo informarme? Muchísimas gracias! Un saludo, Nienke
Buenos días:
Debe buscar en planeamiento del municipio, suelos clasificados como urbanos con la calificación de uso terciario o otro tipo de usos principales que admitan como compatibles le uso terciario destinado a hostelería. No le sirve el urbanizable si aún no se ha convertido el suelo en urbano.
En esta pagina puede consultar todo el planeamiento urbanístico en Andalucía. Tiene que entrar primero en la provincia y luego en el Municipio
https://ws132.juntadeandalucia.es/situadifusion/pages/search.jsf
Saludos
Hola a todos. Después de años de presión en el Ayuntamiento he conseguido que trasladen una torre eléctrica con un transformador de mi parcela urbana a una parcela del ayuntamiento.
Cuando compré el terreno la torre ya estaba instalada y el propietario anterior nos dijo que cedió ese terreno (de unos 25m) a Iberdrola sin ninguna compensación ni firmar ningún documento). Ahora, sin la torre yo entiendo que ese terreno ya lo puedo disfrutar yo con total normalidad, puesto se extinguiría la servidumbre eléctrica que en su momento se aplicó.
Mi escritura describe la parcela de manera que se incluye ese terreno (y en ningún momento establece linde alguno con la compañía eléctrica). En el catastro también consta todo el terreno dentro de mi parcela, pero misteriosamente acabo de descubrir que la parcela tiene abierto un expediente el 7/Noviembre/2020 (fecha en que se empezó a cambiar la torre) de Subsanación de discrepancias físico económicas y posiblemente jurídicas (DICF) que me temo que va a hacer referencia a este terreno y no para bien (aunque de momento no me han notificado nada).
Un ingeniero de caminos amigo mío me ha comentado que en el momento que deja de dar servicio esa torre y la retiran la servidumbre desaparece y vuelvo a tener el derecho al disfrute; me gustaría saber si es así. Gracias.
Buenos días:
¿Quién ha iniciado ese expediente y donde?. ¿En el Ayuntamiento?, ¿En el Registro de la Propiedad?. ¿En el juzgado?. ¿Ha visto en que consiste ese expediente?. Puede ser un expediente de regularización catastral de cara a identificar al titular ya no es la compañía eléctrica
Persónese en el expediente y con documentación que tiene acredite que la parcela es suya.
Saludos
Buenas.
Me ha quedado en herencia una casa en parcela. Hay dentro tambien una pista de tenis y en catastro consta esta parte como espacio deportivo.
Me gustaría saber si puedo quitar la pista y hacer un cenador con barbacoa y hacer una pequeña ampliacion de la casa construyendo un par de habitaciones pegadas.
Gracias.
Buenas.
Me ha quedado en herencia una casa en parcela. Hay dentro tambien una pista de tenis y en catastro consta esta parte como espacio deportivo.
Me gustaría saber si puedo quitar la pista y hacer un cenador con barbacoa y hacer una pequeña ampliacion de la casa construyendo un par de habitaciones pegadas.
Gracias.
Buenos días:
Para poderle concretar una respuesta, debemos situar la parcela y consultar las normas urbanísticas del municipio. Nos bastaría la referencia catastral.
Saludos
Hola buenas estoy interesado en comprar una finca rústica, que tiene un reguero construido unas edificaciones antiguas (un molino, una antigua vivienda y un almacén) quisiera saber como podría conseguir permiso para restaura la vivienda para hacerla como primera vivienda. La finca esta situada en la provincia de León.
Buenos días:
Para poder informarle de forma concreta necesitamos situarnos en el municipio para saber que condiciones urbanísticas tiene la parcela. No bastaría con la referencia catastral.
Saludos
Buenos días,
Tengo en mente adquirir un loft en la Avenida de la Aviación, en la zona de Cuatro Vientos-Aluche (Madrid). En la nota simple que he sacado del registro de la propiedad me indica «…se hace constar la imposibilidad de admitir esta finca como uso residencial». No obstante, el comercial de la agencia me indica que no supone problema, puesto que tiene la licencia de ocupación, y que puedo igualmente darme de alta en el padrón y vivir allí.
¿Es esto cierto y «legal»? ¿Que contras podría tener si decido residir allí?
He visto que en dicho edificio (todo son lofts) hay más familias viviendo.
En fin, tengo bastantes dudas y me vendría bien una opinion experta.
Un saludo y muchas gracias
Buenos días:
Tendría que consultar el plan de urbanismo de la zona para comprobar si el uso residencial es compatible en la edificación donde está situado. Si nos da la referencia catastral podemos intentar darle una respuesta adecuada.
Las viviendas cercanas pueden estar ocupadas, pero la ocupación puede ser ilegal.
Saludos.
Buenos días,
Le agradezco enormemente su tiempo y respuestas..
Me informaré en el ayuntamiento antes de dar un paso más sobre la adquisición del loft.
Un saludo y muchas gracias
Buenos días:
La parcela está situada en el ámbito de Plan Especial denominado por el Plan General de Madrid de 1997 como APE 10.3 (Industrial Avenida Aviación). Es la denominación del Área de Planeamiento Especifico.
El ámbito se ha gestionado por el sistema de compensación, y la parcela tiene licencia con un modificado desde el año 2008. La licencia de primera ocupación es para uso principal industrial (de julio del 2011). Se ha alterado el uso a usos terciarios (oficinas, etc.) y servicios de usos colectivos (en el 2017).
No He logrado encontrar el Plan Especial para ver en concreto la compatibilidad que puede admitir el uso industrial en este caso con el uso residencial, ya que a nivel del Plan General no está definida esa compatibilidad.
A nivel catastral sólo están reconocidas oficinas y aparcamientos.
Le aconsejo que haga una consulta directa en el Ayuntamiento para que le concrétenlos usos compatibles posibles en la parcela.
Saludos
Buenos días,
Aquí lo tiene:
4397102VK3649G0036DU
Un saludo y muchas gracias
Buenas noches, pretendo comprar una parcela en un pueblo de Alicante urbanizable y en el casco urbano. El problema es que en el próximo plan de urbanismo, que aún no está aprobado, está calificada como uso dotacional deportivo, ya que Linda con el campo de fútbol.
Mi pregunta es : se puede construir? Es posible que la expropien si se aprueba el plan? Si conceden la licencia es que está todo OK?
Muchas gracias y un saludo
Buenos días:
Si el plan en tramitación está aprobado inicialmente habrá suspensión de licencias, por tanto no podrá construir, no le darán licencia. Si no está incluida la parcela en un ámbito de gestión integral, seguramente le expropiaran y para eso tiene un tiempo después de aprobado definitivamente el plan.
Saludos
Buenas noches!
Quisiera informarme cómo unir dos viviendas contiguas en el mismo edificio. La idea sería tirar un tabique y juntar ambas viviendas, la vivienda en la que habitamos actualmente ya está reformada, sería reformar la segunda vivienda y unirlas legalmente. También unir luz, agua y gas para pagar un único recibo.
La idea es mantener las tomas de agua de cocina y baño de las dos viviendas por si el día de mañana, se decide otra vez hacer un tabique y volver a separarlas. Es posible?
Que trámites habria que realizar? Muchas gracias!! Un saludo
Buenos días:
En principio no debe haber problemas para lo que plantea, sólo necesitara comunicar la obra que va a ejecutar al Ayuntamiento (aunque depende de la Comunidad Autónoma pueden exigirle licencia).
Es posible que para la agrupación le exija el registrador autorización previa del Ayuntamiento, aunque la Ley Estatal sólo exige esta para los casos de segregación y no para la agrupación.
Saludos
Somos propietarios de una parcela ubicada en suelo catalogado de “urbano”. Esta zona está muy cerca de la población (<150 metros) y alrededor de nuestra parcela existen diferentes edificaciones de carácter residencial (viviendas unifamiliar tipo casa de campo). En toda esta zona no existe el Servicio de alcantarillado. Nuestra parcela tiene acceso desde vía pública, disponibilidad de Servicio eléctrico y abastecimiento de agua.
El problema que nos encontramos es que el Ayuntamiento para otorgarnos licencia de obres para edificación de vivienda unifamiliar nos exige dotar previamente a “nuestra parcela” del servicio de alcantarillado, cuando no existe infraestructura en toda esa zona. Nosotros entendemos que al tratarse de un núcleo dónde existen otras edificaciones lo más lógico es que el propio Ayuntamiento promoviera y ejecutara dichas infraestructuras, aun cuando posteriormente los propietarios de las parcelas beneficiarias tuviéramos que costear vía contribuciones especiales u otro mecanismo el coste de esta inversión municipal. Por lo cual solicitamos que nos permita solucionar la falta de alcantarillado mediante algún sistema alternativo y homologado bajo el compromiso expreso por nuestra parte que cuando existan las infraestructuras necesarias nos conectaríamos a la red de alcantarillado público.
El Ayuntamiento nos deniega esa posibilidad y nos exige costear a nosotros una infraestructura que por su alto coste es inasumible para un particular y que, aun así, entendemos que posteriormente nuestra actuación beneficiara al propio Ayuntamiento y a los vecinos que se conectarían a la misma.
Para más “inri”, en un Pleno Municipal, dónde se trataba la aprobación de las Nuevas Normas Subsidiarias del municipio, en un punto la propia corporación se comprometió a dotar de red de alcantarillado una zona de suelo urbano de similares características a la nuestra y en un segundo punto (relacionado con la zona residencial dónde se ubica nuestra parcela) el Ayuntamiento reconocía que dotar a esa zona de red de alcantarillado era inviable.
¿Es correcta esta imposición del Ayuntamiento?
¿Existe obligación del Ayuntamiento de dotar del servicio una zona catalogada de “suelo urbano”?
Buenas tardes:
Tiene usted toda la razón. Exija que el Ayuntamiento haga las obras asumiendo que repercuta el coste proporcional sobre los afectados. Y mientras tanto ofrezcan una solución provisional de saneamiento. No le pueden denegar la licencia.
Si nos da más datos sobre le municipio y donde se encuentra ubicada la parcela podemos aconsejarle sobre como aportar soluciones desde el punto de vista urbanístico al Ayuntamiento, obligándoles a actuar.
Saludos.
Referencia catastral 07052A007001750000JB
Disculpen el retraso,
Buenas tardes:
No se guarda el plano con la parcela señalizada. Para nosotros es más fácil que no de la referencia catastral para ver la regulación que establecen las normas urbanísticas del municipio para la misma.
Es importante saber si es suelo urbano consolidado o no consolidado. Y si hay previsto un desarrollo concreto en el segundo caso.
Saludos
Parcela señalizada
Saludos. Para hacer una reforma de una unifamiliar en Granada capital me dice urbanismo que lo haga por Declaración Responsable y que sí o sí necesitaré Memoria Técnica descriptiva, ¿Alguien sabe si un aparejador puede hacerlo? ¿Cuanto costará? Es reformar enteras dos plantas de 75 m2 cada una. Me la piden para saber que voy a hacer en la reforma y para autorizarme a hacerla. Alguien sabe..
Gracias
Hola, puede usted contactar con nuestro Colegio Profesional, en el teléfono 958 229988. Le facilitarán los datos de varios profesionales para que usted elija el que más le convenga. Por otra parte, los honorarios son libres por lo que no puedo indicarle el importe de los mismos. Es el mercado el que regula los precios. Pida usted presupuesto antes de encargar el trabajo.
Mi consejo es que la participación de un técnico es muy interesante porque éste le asesorará sobre soluciones constructivas, calidades, coste de las obras y defenderá su interés en obra realizando el control económico y tomando las decisiones que mas le favorezcan. En contra de lo que se piensa, desde el punto de vista económico y pensando en el resultado final de la obra, la participación de un técnico es muy positiva. Además, le ayudará a gestionar las tensiones que suelen producirse en todo proceso constructivo, aunque sea una obra de reforma.
Un saludo
Buenas tardes
Mi cuestión es la siguiente, tengo una parcela de 19.150 m2, en un pequeño municipio que solo cuenta con Plan de Delimitacion de Suelo Urbano, esta parcela, limita con el suelo urbano consolidado del municipio pero no tiene acceso a ninguna calle ni suministro sin realizar en ella trabajos de urbanización.
Querría saber si sería posible urbanizar solamente en parte esta parcela, unos 9.000 m2, justamente los que limitan con el suelo urbano consolidado. Quedando sin urbanizar una parcela de aproximadamente 1 Ha que es la mínima requerida según la ley del suelo de la comunidad autónoma donde se encuentra esta finca.
Adjunto plano del catastro donde se puede observar la finaca, se trata de la nº20
Mucas Gracias de antemano.
Adjunto el plano mencionado
Hola buenas, tengo una consulta tengo una parcela de 257m y esta metida en un plan especial urbanístico, yo puedo hacerme una casa, gracias un saludo
Buenas tardes:
Si el plan especial es para desarrollar un suelo urbano no consolidado y está aprobado definitivamente tiene que esperar a que el ámbito se urbanice y reparcele. Si su aportación le da derecho a una parcela edificable podrá hacerla entonces.
En caso de que el plan especial no esté aprobado podría solicitar una licencia de carácter provisional, pero tendría que demolerla cuando se ejecute el plan, si éste la deja fuera de ordenación, y sin derecho a indemnización.
TENGO UN FINCA DE UNOS 400 M2 HEMOS CONSTRUIDO 1 CHALET PAREADO, EN UNO DE ELLOS VIVIMOS MI FAMILIA, Y EN EL OTRO LA FAMILIA FORMADA POR MI HERMANO, TENEMOS DOS ESCRITURAS EN UNA DE ELLAS FIGURAMOS MI MARIDO Y YO COMO PROPIETARIOS DE TODA LA FINCA Y UNA POSTERIOR EN LA QUE SE LE VENDE A MI HERMANO UNA PARTE.
NO SE SI CON ESTAS DOS ESCRITURAS EN EL CASO DE QUERER VENDER SERÍA SUFICIENTE PARA PODER HACERLO O QUE OTROS DOCUMENTOS O TRAMITES NECESITARIAMOS PARA PODER HACERLO. MUCHAS GRACIAS.
Buenas tardes:
Debería inscribir en el Registro de la Propiedad esas escrituras. Si la finca era única en el Registro es posible que le exijan licencia de parcelación, a tenor de los previsto en el artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».
Saludos
Buenas tardes:
Si son dos fincas registrales independientes no habrá problema.
Saludos
BUENAS TARDES, LAS DOS ESCRITURAS ESTAN REGISTRADAS EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD. POR LO TANTO ENTIENDO QUE EN CASO DE QUERER VENDER UNA DE LAS PARTE NO HABRIA PROBLEMA. ¿VERDAD?
Buenos dias!
He compado finca rústica , dónde hay un muro de contención totalmente obsoleto que divide la finca.
Pretendo arrancar arbole , nivelarlo y mi pregunta és,¿ puedo enterrar muro de contención o eliminarlo de otra manera?
Hola, entiendo que el muro divide dos partes de su terreno que están a distinto nivel. Si usted quiere nivelar su finca, eliminando el escalón que se produce con el muro de contención, obviamente, deberá demolerlo, por lo menos hasta la cota prevista para la nivelación. En función del uso que vaya a dar a ese terreno, no habrá problema en dejar enterrada la parte que quede bajo el nivel de las tierras.
Un saludo
Buenos días, escribo para hacer una consulta. Me están encargando una memoria para la acreditación de accesibilidad para las ayudas que hay en vigor actualmente, mi problema radica en que la accesibilidad interior del portal la solucionaré sin problema pero con respecto al exterior tan sólo podré hacer una mejora; mi consulta es si tan sólo con acreditar mejoras será suficiente para la concesión de subvención o hay que cumplir plenamente.
Hola, la accesibilidad pretende el acceso seguro, independiente y no discriminatorio para todas las personas. En edificios de nueva construcción, se consigue esta prestación aplicando la normativa estatal (CTE DB-SUA), autonómica (de su Comunidad) y local (Ordenanzas o PGOU de su municipio). Sin embargo, para intervenciones en edificación existente, no siempre es posible el cumplimiento pleno de la normativa técnica de aplicación, siendo los obstáculos técnicos, económicos o jurídicos. En este caso trataremos de de acercar el inmueble, lo mas posible a la normativa de aplicación. Este concepto de adaptación se denomina ajustes razonables.
Cuando en las reformas de edificios existentes, la aplicación de las condiciones establecidas por la normativa para la edificación, no sea técnica o económicamente viable o en su caso sea incompatible con la naturaleza de la intervención o con el grado de protección del edificio, se deberán realizar los ajustes razonables que permitan el mayor grado posible de adecuación efectiva, lo que deberá justificarse técnicamente y venir acompañados de las adecuadas medidas complementarias de seguridad. En este sentido, si no es posible, cumplir la accesibilidad en el exterior, deberá justificarlo y aplicar la solución que mejore, dentro de lo posible, las condiciones preexistentes. En este sentido, deberá tener en cuenta, tolerancias admisibles, criterios de flexibilidad y/o soluciones alternativas.
Un saludo
Buenas tardes, un ayuntamiento quiere hacer una acera y pretende que los propietarios de parcelas afectadas acepten una cesión voluntaria. No tendría que hacer una expropiación en base al procedimiento de la Ley de Expropiación Forzosa? (en el ejemplo NO hay ningún plan de actuación, ni plan parcial, es una zona urbana ya consolidada)
En caso de expropiación, si hay elementos constructivos afectados…¿el ayuntamiento repone todos los elementos constructivos afectados? es decir, vuelve a construir paredes, muros, vallados, etc…¿o no está obligado? ¿en caso de cesión SI que está obligado? Qué normativa rige el hecho de reponer todos los elementos constructivos o no?
Buenas tardes:
Si no tiene cobertura en el planeamiento, ni siquiera expropiando puede hacerlo. La expropiación necesita una causa de utilidad pública y eso lo da, generalmente, la aprobación de una urbanístico (en Andalucía, también, la aprobación de un proyecto de obras ordinarias).
Pero, efectivamente, la expropiación tiene que seguir un procedimiento (delimitación de titulares. bienes de derechos; fijación de justiprecio, pago y ocupación, etc.), y la administración actuante está obligada a indemnizar todos los bienes afectados (suelo, construcciones, instalaciones, actividades, etc.). Una forma de indemnización puede ser reponer los bienes afectados.
Saludos.
Hola de nuevo Emilio, resulta que la parcela ya está edificada…hace más de 30 años…por lo tanto…en este caso…no sé qué es de aplicación.
Y por otro lado, parece qué sería necesario expropiación? y en ese caso…el Ayuntamiento debe reponer todos los elementos constructivos existentes (muros, barreras, etc…)?
Saludos y gracias
Buenos días:
Si el plan la pinta la acera, éste justifica la utilidad pública. Ahora bien la obligación de ceder el terreno sólo será en el supuesto que ustedes edifiquen la parcela y soliciten licencia. Si no necesitan edificar, efectivamente, el Ayuntamiento tiene que expropiar.
Saludos
Buenas tardes Emilio,
Muchas gracias por tu respuesta. En el PGOU vigente (año 1987…) aparece «delineada» una acera en los planos, aunque como comentaba es una zona urbana consolidada (tiene una acera en el otro margen, alumbrado público, calzada, saneamiento, abastecimiento, etc.). En este caso, ¿es legal qué el Ayuntamiento obligue a que los propietarios «cedan» terreno para la acera? Aunque se pudiera justificar su utilidad pública, yo tenía entendido que el procedimiento es la expropiación…y además de pagar el justiprecio a los afectados el Ayuntamiento tendría que reponer todos los elementos afectados (vallas, paredes, etc.)..No sé si estoy en lo cierto, gracias!
Quiero ampliar un garaje hacia linea de fachada del adosado, trasladar la puerta del mismo y poner techo y pared. La normativa indica este párrafo que no sé si me lo permite:
Separación a límites y fachadas.
Separación a límites: 3 m. para viviendas aisladas.
0 m. para viviendas adosadas.
Separación de fachadas: 3 m. como mínimo en ambos caso
Justo ahora está retranqueada la entrada 3m, y tengo 2 puertas, quiero llevar la interior a la linea de fachada y crear un garaje más grande. Podria hacerlo?
Qué tipo de licencia deberia pedir?
No acabo de entender qué es separación de límite
Gracias
Buenas tardes:
Su parcela tiene su limite con la calle o el espacio libre público. Eso se llama alineación y es el limite de su parcela con el suelo de uso publico, Además su parcela tiene otra serie de limites con del resto de parcelas. Si la ordenanza dice que la fachada de su casa, en cualquiera de sus plantas, tiene que separarse 3 m de sus límites, no puede edificar en ese espacio. Si el retranqueo con el límite de la calle es de 3 m, no puede avanzar la fachada de la casa, aunque sólo en planta baja hasta la alineación de la calle.
¿No sé si le queda claro?.
Saludos.
Hola, somos de un pueblo de Castilla-La Mancha y un trabajador del Aymto. nos ha comunicado que va a salir una nueva normativa para todos aquellos solares urbanos cuyo cercado sea valla metálica, según nos comentó tenemos que quitarla nuestra valla metálica (en perfecto estado) y levantar muro de ladrillo y pintarlo de ciertos colores establecidos por dicho Aymto. Quisiera saber si te pueden obligar a algo así, ya que a mi parecer es algo arbitrario y caprichoso. Nos dijeron que de ese tema se encarga ahora la policía y urbanismo y estamos a la espera de recibir dicha orden. Además, tener que levantar muro (aparte del desembolso económico) sería incómodo porque habría que ponerle una puerta bastante grande para luego poder pasar el tractor para limpiarlo de arbolillos y de hierbas que salen todos los años y porque es un terreno compartido con otro familiar por lo que habría que pensar en poner dos puertas, en realidad la valla metálica se puso por ser la solución más versátil y económica dadas las circunstancias y también porque es algo provisional en espera de que se venda dicho solar. También hemos observado que hay muchas cosas peores y mucho más antiestéticas en dicho pueblo y nadie se fija en ellas por lo que este tema de las vallas metálicas me parece totalmente innecesario, aunque entendería mejor si dicha normativa saliese sin carácter retroactivo para las nuevas personas que intenten poner vallas metálicas de ahora en adelante y no para quitar las que ya están puestas. También quisiera saber si se pueden hacer algún tipo de alegaciones para no quitarla. Adjunto imagen recogida de internet muy parecida a la que tendremos que cambiar.
HOLA, Tenemos comprada a un banco una viviendad,chalet,CHOLLO,estamos pendientes de hacer la escritura, yo le pregunte a la inmobiliaria que el tema ,impuestos, si era en relación con lo que pagamos por la casa y me dijo que sí, pues el banco no trabaja con dinero ilegal,por tanto lo que refleja la escritura es lo que realmente pagamos.
PERO no fiandome me he interesado en algunas paginas por internet, y parece que no es así. LA VIVIENDA y la parcela son muy grandes, pero están desvalijadas, no se si por Ocupas,o antiguos dueños, son de un embargo del banco.
Al parecer tendríamos que pagar por lo que la tiene hacienda valorada,, transmisiones patrimoniales 8% . EN MI COMUNIDAD,MURCIA,,de I.B.I. paga,2500 euros, esto es mucho .Mi pregunta hay alguna forma de presentar en las condiciones en que se encuentra la vivienda, falta todo lo que era posible llevarse,puertas,cables,ventanas ect.Por eso el banco la vende tan barata,225000 euros.muchísimo menos que está valorada en el catastro,pero ni siquiera toman como base el catastro,si no otra referencia,según comentan por internet.QUE PODRIA HACER? MUCAS GRACIAS
De casualidad he visto tu consulta, yo en su día compré unas naves en ruina por una cantidad muy barata y el notario me dijo que era conveniente que me lo valorasen conforme estaba para poder alegar en un futuro el valor de lo comprado y demostrar que dado el estado del inmueble el precio de compra-venta era correcto. No se si esto te servirá, pero a mi no me han reclamado pagar más, pagué con relación a ese valor, este informe lo adjuntamos a la escritura para que quedara constacia. Este informe me lo hizo un agente de la propiedad colegiado, normalmente cualquier propietario de una inmobiliaria suelen tener este título y pueden redactar dichos informes.
Hola, somos de un pueblo de Castilla-La Mancha y un trabajador del Aymto. nos ha comunicado que va a salir una nueva normativa para todos aquellos solares urbanos cuyo cercado sea valla metálica, según nos comentó este trabajador del Aymto.: tenemos que quitarla y levantar muro de ladrillo y pintarlo de ciertos colores establecidos por dicho Aymto. Quisiera saber si te pueden obligar a algo así tan tonto, arbitrario y caprichoso, nos dijeron que de ese tema se encarga ahora la policía y urbanismo y estamos a la espera de recibir dicha orden. Además, tener que levantar muro (aparte del desembolso económico) sería incómodo porque habría que ponerle una puerta bastante grande para luego poder pasar el tractor para limpiarlo de arbolillos y de hierbas que salen todos los años y porque es un terreno compartido con otro familiar por lo que habría que pensar en poner dos puertas, en realidad la valla metálica se puso por ser lo más versátil que se puede poner y también porque es algo provisional en espera de que se venda dicho solar. También hemos observado que hay mucas cosas peores y mucho más antiestéticas en dicho pueblo y nadie se fija en ellas por lo que este tema de las vallas metálicas me parece totalmente arbitrario y caprichoso o de Ayuntamientos aburridos y ociosos que no tienen cosas mejores que hacer. Adjunto imagen recogida de internet muy parecida a la que tendremos que cambiar.
Buenas tardes:
Pueden hacerlo a través de la normativa del urbanístico o de una ordenanza municipal. En cualquiera de los dos casos pueden hacerlo, paro antes deben de someter la normativa que lo prevé a información publica y ustedes pueden alegar.
Una vez que lo aprueben y sea vigente, tendrán que ordenárselo (si no lo hacen voluntariamente) según lo previsto en el artículo 176 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha (órdenes de ejecución), teniendo en cuenta que esa ordenanza o normativa se debe basar en las obligaciones de los propietarios que recoge el artículo 137 del referido Decreto Legislativo:
«1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y obras que no rebase el límite del contenido normal de aquél, representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.
Cuando la Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla que sufrague el exceso. En todo caso, la Administración podrá establecer:
a) Ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, pero mediante convenio, en el que podrá contemplarse la explotación conjunta del inmueble.
b) Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias».
Saludos.
Queria saber qué edo hacer, mis padres compraron un terreno en Cantabria y al parecer estaba todo correcto en el momento de la compra, al momento de registrarse los terrenos nos dicen qué parte de la parcela donde se asienta la vivienda son de terreno público, hablamos con el ayuntamiento y dice lo mismo y no nos da una solución. Pero esta vivienda a estado habitada desde el año 62, al hablar con el primer propietario nos dice qué todo es correcto y qué en su día el compro dichos terrenos y construyo la vivienda. Que posible solución podríamos tener? La vivienda no está registrada por que en registro no me lo permitieron, aunque los 6 propietarios anteriores la registraron.. Gracias
Buenas tardes:
La vivienda puede ser legal si obtuvo licencia, aunque luego el planeamiento la dejara fuera de ordenación. O puede ser ilegal y si el Ayuntamiento no actuó en su momento mediante expediente disciplinario y pasaron los plazo para ello, tampoco puede actuar (es una asimilado a fuera de ordenación).
La cuestión es que puede inscribir la vivienda si está en fuera de ordenación o asimilada por la vía que le señala el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Ahora bien, ¿el suelo es público?. ¿de quien es propiedad el suelo?. ¿Está inscrita la parcela (no me refiero a la vivienda) a su nombre?.
Si el suelo no es público, pero el Ayuntamiento tiene la intención de que lo sea porque así lo prevé el planeamiento urbanístico, el Ayuntamiento tiene que expropiarles.
En este caso tiene que tener en cuenta el contenido del artículo 130.2 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, que determina que:
«cuando la expropiación esté prevista en el planeamiento respecto de terrenos no susceptibles de edificación y aprovechamiento privado y que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la distribución de beneficios, la inactividad de la Administración en el inicio del expediente expropiatorio facultará a los propietarios a hacer uso de las previsiones del apartado 3 del artículo 87 de esta Ley».
Sabiendo que el artículo 87, prevé:
«1. La aprobación de los Planes implicará la declaración de utilidad pública de todas las obras precisas y la necesidad de ocupación de los terrenos, bienes y derechos correspondientes a los efectos de su expropiación, ocupación temporal o imposición de servidumbres.
2. El planeamiento preverá en cada caso el contenido, alcance y finalidad de los bienes y derechos que sea necesario expropiar.
3. Cuando transcurran cuatro años desde la entrada en vigor de un Plan sin que se lleve a efecto la expropiación prevista en el mismo respecto de terrenos no susceptibles de edificación y aprovechamiento privado y que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la distribución de los beneficios y cargas en los términos previstos en esta Ley, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurriese otro año desde el momento de efectuar la advertencia.
A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si pasaran tres meses sin que la Administración la acepte, podrá dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación u órgano equivalente, que fijará el justiprecio conforme a los criterios y de acuerdo con el procedimiento establecido en la legislación estatal aplicable. La valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente».
Conclusión: si el suelo no es del Ayuntamiento, pero debe de obtenerlo porque así lo prevé el plan urbanístico, no puede esperar indefinidamente para su obtención, bloqueando las posibilidades de utilización del mismo. Debe de expropiárselo, y ustedes pueden exigir que lo haga.
Saludos.
COMPRAR O NO VIVIENDA FUERA DE ORDENACIÓN.
Saludos y gracias de antemano.
Pretendo comprar una vivienda unifamiliar en manzana cerrada de 1975 de PB y PP, con una habitación en la cubierta, en Granada capital, la cual está según urbanismo fuera de ordenacion ya que en su parte frontal dispone de un pequeño porche sin techo de 1,5 m de profundidad y 8 m ancho (igual de ancho que la fachada exterior) y sobre la primera planta, en la cubierta, una habitación de 40 m2, techada con chapa. Estos DOS aspectos la hacen estar fyera de ordenacion.
Como detalle sobre el porche: Para entrar a la casa hay que pisar la acera de la via publica, obviamente, y segun avanzamos llegamos a ese porche (que ya está dentro del terreno que ocupa la vivienda, es decir, el porche forma paete de los 150 m2 de solar de la vivienda) Este porche parte de él no tiene techo y otra parte tiene como techo el voladizo de un balcon en PP. Si quiseramos entrar a la casa después de la acera pisariamos el porche y pasando por el metro y medio de profundidad del porche llegáramos a la puerta de la casa). Por decirlo de alguna forma, la fachada esta retranqueada 1,5m que es la prundidad de porche.
Mi intención si la compro es reformarla haciendo un hueco en la fachada actual para poner una puerta de garaje y destinar la habitación tras la fachada a cochera y para ello tengo dos opciones.
A) Suprimir el porche, incluyendo ese suelo al garaje y otra parte a la vivienda, es decir ampliarla afectando a su volumen. Para ello segun urbanismo tengo que ORDENARLA es decir, hacer un ajuste de la alineacion de la fachada, la cual está actualmente retranqueada, metida hacia adentro. La fachada tendría que iniciar hacia arriba en el limite con la acera, y no como ahora que la fachada esta 1, 5 m hacia dentro, dejando porche entre acera y fachada . Y no sé si tendría que suprimir la habitación de 40 m2 de la cubierta o terraza
B) Dejar el porche y abrir el hueco en la fachada retranqueada como está actualmente sin suprimir el porche es decir SIN REALIZAR ampliacion.
LAS PREGUNTAS:
1)¿Puedo hacer un hueco para garaje en la fachada (Sin suprimir el porche, no ampliando vivienda) y destinar una habitación a cochera en la vivienda fuera de ordenacion en Granada?
2) No tocaría ni pilares ni muros de carga. Lo haría entre dos pilares ¿Sería obra mayor o menor?
3) Si no amplio la vivienda suprimiendo el porche (lo dejo tal y como está) ¿Tengo igualmente al abrir este hueco de garaje que someter la vivienda a normativa haciendo el ajuste de alineacion de fachada?
4) Estando fuera de ordenacion ¿Puedo ADEMAS redistribuir todas las habitaciones, cambiar electricidad, fontaneria, poner calefacción y AACC? ¿Sería obra mayor o menor?
5) Si no amplio la vivienda suprimiendo porche y hago el hueco en fachada para garaje y la nueva distribución ¿puedo dejar la habitación de 40m2 en la cubierta?
6) Si hago el ajuste de alineacion para ORDENARLA y que deje de estar fuera de Ordenación ¿Tengo que quitar la habitación de 40 m2 de la azotea?
6) ¿Cuales son los perjuicios de tener una casa unifamiliar fuera de ordenacion totalmente rehabilitada por dentro y con un garaje que hasta ahora no existe. ?
7) ¿Podría tener licencia de ocupación y esas reformas dadas de alta en registro de la propiedad?
Muchas gracias por la información, me es de gran ayuda para decidir si comprar.
Buenas tardes:
Debería tener más datos concretos para analizar el caso. Concretamente debo de situarme en la parcela, y tener clara la antigüedad de los elementos que son disconformes con la ordenación. Le doy mi correo personal, y si me escribe podemos incluso hablar por teléfono.
Saludos.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Buenas tardes, Tengo una duda acerca de valoraciones de suelo Urbano.
Estoy utilizando el programa BORSAN por primera vez. Al no tener manual, esta siendo un poco lioso y me gustaría saber si alguien lo a utilizado en algún momento y si sabe de algunas pautas a seguir para hacer una valoración correcta.
Muchas gracias
Hola, en esta Comisión no manejamos el programa de valoraciones Tasa Borsan. Si la duda tiene que ver con cuestiones de funcionamiento de la aplicación informática le recomiendo que se ponga en contacto con algún profesional de su Colegio profesional que haya realizado esta acción formativa, o bien, que se desarrolle en el campo de las Tasaciones y Valoraciones.
Si la duda tiene que ver con el método a elegir o sobre las condiciones de aplicación de éste, expóngalas aquí y trataremos de ayudarle, en aplicación de la normativa legal vigente.
Un saludo
Hola,me gustaría saber si en suelo rústico puedo poner césped artificial? Gracias.
Buenas tardes:
Dependerá de las previsiones de la ordenación urbanística, según la categoría de suelo (por ejemplo, si es de protección agrícola, seguramente no).
Es necesario tener más información para a saber si lo que pretende es posible.
Saludos
Buenos días.
Me compré un terreno rustico en Valencia hace un año. Pedí permiso al ayuntamiento para vallarlo y me lo dieron. Ahora estoy haciendo otras obras dentro del terreno como un agujero para meter una fosa séptica, una zanja para una valla interior…etc. Para esto no he pedido permiso (pensaba que no había que hacerlo).
Dentro de un mes me traen una casa móvil para la cual solo he puesto grava en el suelo.
El tema es que justo esta semana apareció por allí un señor en una furgoneta de la diputación. Estuvo haciendo fotos y apuntando cosas.
Quería saber que nos puede pasar exactamente. Me imagino que nos vendrá una sanción por las obras del interior del terreno..¿no?, y si alguien sabría de que cuantía económica podría ser…
Muchas gracias!
Buenas tardes:
Las actuaciones en suelo no urbanizable desde luego requieren licencia (artículo 213 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, “las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta”, o “la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes”) y deben ser conformes con la Normativa urbanística (no sabemos si la parcela está ubicada en la Municipio de Valencia y sobre todo cuál es su situación concreta). En algunos supuestos pueden requerir este tipo de actuaciones autorización de la Comunidad Autónoma (artículo 203 y siguientes de la Ley Valenciana).
Lo que si hay que advertirle es que este tipo de actuación sin licencia en suelo no urbanizable, sobre todo si no son legalizables, pueden ser objeto de una infracción muy grave del artículo 246.2 del Texto legal señalado (“constituyan incumplimiento de las normas urbanísticas relativas al uso del suelo y construcción que afecten a zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos o al suelo no urbanizable protegido”), y la sanción en este caso puede oscilar entre 30.000 y un millón de euros dependiendo de la gravedad (artículo 248.2.c de la Ley Valenciana). Si sólo se tipifica como grave la sanción oscilaría entre 3.000 y 30.000 euros (artículo 248.2.b de la Ley).
Le aconsejo que vaya al Ayuntamiento, se informe sobre lo que puede hacer en la parcela y si es posible materializar las instalaciones que pretende, pida licencia.
Saludos.
Buenas,
compré una casa y jardin en un pueblo el cual tiene dos referencias catastrales (una para la casa y otra para el solar urbano (jardin). Segun el catastro las dos parcelas juntas forman un rectangulo por lo tanto las lineas divisorias con los vecinos son continuas y rectas. Mi sorpresa llega cuando veo que el jardin es mas estrecho ja que uno de los vecinos al construir su garaje la pared colindante entra dentro de mi parcela. No me importaba hasta que le dije que iba a rebozar y pintarla, y me constesto que tenia que hacer un muro paralelo ya que el habia pagado todo y la antigua inquilina se habia desentendido.
Que debo hacer? no quiero hacer un muro paralelo ya que aun me estrecha mas el jardin, y por lo que observo en catastro su pared esta dentro mi terreno.
Buenas,
compré una casa y jardin en un pueblo el cual tiene dos referencias catastrales (una para la casa y otra para el solar urbano (jardin). Segun el catastro las dos parcelas juntas forman un rectangulo por lo tanto las lineas divisorias con los vecinos son continuas y rectas. Mi sorpresa llega cuando veo que el jardin es mas estrecho ja que uno de los vecinos al construir su garaje la pared colindante entra dentro de mi parcela. No me importaba hasta que le dije que iba a rebozar y pintarla, y me constesto que tenia que hacer un muro paralelo ya que el habia pagado todo y la antigua inquilina se habia desentendido.
Que debo hacer? no quiero hacer un muro paralelo ya que aun me estrecha mas el jardin, y por lo que observo en catastro su pared esta dentro mi terreno. ver foto.
Buenos días:
Por lo que cuenta, el vecino ha invadido su propiedad. Y además en un hecho consumado ya que ha terminado la obra. Debe ejercer una acción reivindicatoria de la propiedad, ya que se apropiado de parte de la suya y al instarle a construir otro muro dentro de su parcela, está consolidando esa situación.
Saludos.
Hola,
Quiero comprar un terreno, el cual aparece como urbano en el catastro y como rustico en el registro de la propiedad. En el ayuntamiento aparece la Zona como urbanizable. El dueño me dice que él está Pagando el ibi y todo. Yo lo quiero comprar si me lo venden como urbanizable. El terreno está en Cullera, Valencia. Mi duda es, podremos hacer la compra? Si por el contrario no se puede hacer por estas discrepancias, hay solución? Gracias
Buenos días:
Debe de enterarse en que situación de ejecución está si se trata de suelo urbanizable (tiene plan de desarrollo aprobado. en que fase de ejecución está, etc.)
La transcribo el contenido del artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado, donde se señalan las obligaciones mínimas que debe consignarse en la transmisión y las consecuencias de no hacerlo:
«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».
Saludos.
Quiero comprar una casa q es del banco,en una vía pecuaria ,pero la contribución está a nombre del primer propietario ,pero x lo q me dijo este hombre no se pudo cambiar el nombre de la contribución x ser una casa en vía pecuaria ,cuál sería su consejo
Buenas tardes.
Si la vía pecuaria esta deslindada, se considera suelo no urbanizable protegido desde su deslinde aunque el planeamiento urbanístico no lo considere así. Si la casa está edificada después de este deslinde lo normal es que no prescriba la medida de restauración del orden urbanística y por lo tanto, la parte que esté afectada por el deslinde puede verse afecta por un expediente que puede llevar a su demolición.
De todas formas sería necesario tener más información (situación de la casa para ver la legislación de la comunidad autónoma las normas urbanísticas municipales) para afinar mejor la respuesta.
Saludos
Buenas tardes, a todos:
Sobre una parcela en SNU, protección especial, se encuentra una edificación construida antes de la entrada en vigor de la protección especial. Sobre dicha parcela y una vez entrado en vigor la protección especial , se inician unas obras para construir una piscina. Se incoa el pertinente restablecimiento del orden jurídico perturbado, pero se queda el expediente en «dormido. Mi pregunta es la siguiente:
¿Podría solicitarse el AFO para la edificación aunque haya un expediente incoado para la piscina?
Nos encontramos en la Costa de Granada.
Un saludo.
Buenas tardes.
Sí, porque el AFO puede ser parcial dentro de una parcela o un inmueble. Si la medida de restauración ha prescrito para la edificación, ésta se puede declarar AFO, lo que no impide el seguir el expediente de restauración del orden contra la piscina (no debe de quedarse dormido el expediente de restauración, se puede incurrir en responsabilidad y aunque se caduque el expediente se debe de volver a empezar, si no es legalizable la piscina).
Saludos
Buenas tardes :
Mi pregunta es si sobre una parcela en Andalucía, en proindiviso, en la que existen cuatro edificaciones de propietarios distintos, ¿ se puede realizar un AFO, de una de las edificaciones ? o te podrían obligar a hacer los AFOs de todas las parcelas?.
Un saludo
Buenas tardes:
El AFO puede ser parcial. Si es ha instancia de parte (artículo 6.1 del Decreto-Ley 3/2019) hay que centrarse en el reconocimiento de lo que solicita la parte. En este sentido hay que tener en cuenta el contenido del artículo 88.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas:
«En los procedimientos tramitados a solicitud del interesado, la resolución será congruente con las peticiones formuladas por éste, sin que en ningún caso pueda agravar su situación inicial y sin perjuicio de la potestad de la Administración de incoar de oficio un nuevo procedimiento, si procede»-
Ahora bien, también es cierto que el mismo artículo 6.1 del Decreto-Ley señalado permite iniciar de oficio el procedimiento de declaración de AFO. Por tanto el Ayuntamiento puede iniciar de oficio, si lo estima conveniente, la declaración de AFO del conjunto de la edificaciones. Pero sería un expediente distinto al solicitado por persona interesada.
Saludos
En un suelo industrial, comercial con uso hotelero, podría parcelarlo para alquilar parcelas y montar mobil home?. Gracias a
Buenas tardes:
Depende si la resultado de la parcelación responde al concepto de parcela mínima y el uso es admitido por el planeamiento como compatible (se trata de un uso residencial de casa prefabricas y que que comprobar la compatibilidad).
Necesitamos saber la ubicación para poder informarle. No bastaría le referencia catastral.
Saludos
Saludos
En un suelo industrial, comercial con uso hotelero, podría parcelarlo para alquilar parcelas y montar mobil home?. Gracias
Buenos dias.
Os espongo varias dudas.
Estoy mirando una parcela urbana para comprarla. Dicha parcela da servidumbre a otras dos parcelas según el registro de la propiedad. Las parcelas beneficiadas de estas servidumbres, están usando estas servidumbres para su uso personal, cogiendo más terreno del extrictamente necesario para la entrada a la parcela y vallandola como si fuese su parcela.
Mis dudas son: 1ª Una de estas parcelas tiene acceso directo por varias paredes a la calle ¿Podría reclamar para que dejara de usar la servidumbre? 2ª El dueño de la parcela que tiene que dar servidumbre¿Le corresponde aunque solo sea acceder a la servidumbre?
Un saludo y muchas gracias.
Buenas tardes:
Si la servidumbre es de paso ya que era una finca que no tenía entrada por otro sitio (artículo 564 del Código Civil), y ya no es necesarias, puede instar su extinción según el contenido del artículo 568 del Código Civil:
«Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.
Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada».
Saludos
Buenas…
Tengo una finca edificable… Donde tengo afectado un lateral por qué está proyectado la construcción de un nuevo vial. Me han dado licencia para construir, y tengo que dar cesión al Ayuntamiento. Lo q pasa que en su día un muro se construyó sin licencia… En la zona que deberian hacer el nuevo vial… Debido a que tiene 2 metros de altura y con las lluvias el terreno ocupaba el camino de los vecinos. Y mi pregunta es aún si firmó la cesion… Me pueden obligar a demoler el muro… Y me pueden poner una multa….
Buenas tardes:
Si, si construyo el muro sin licencia y no ha pasado el periodo de prescripción de la medida de restauración del orden urbanístico. Ese periodo en Andalucía es de seis años desde que termino la construcción del muro (artículo 185 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía). Para eso tienen que iniciarle el correspondiente expediente de restauración del orden.
Saludos
Voy a comprar una casa en terreno rustico en Málaga. Tenemos la nota simple donde figura la construcción de la misma hace 20 años, el IBI de la vivienda, el pago de la basura, planos de construcción de la época, segregación… Hemos podido información al ayuntamiento y en el informe detallan que observan modificaciones en el tejado por un cambio de color(antes verde oscuro y ahora verde claro) y que por ello la edificación pasaría de ser considerada como acababa en 2020 y no hace 20 años. Entiendo que el sol puede desgastar el color pero no ha habido ninguna modificación de nada en toda la vivienda ¿Se podría demostrar? ¿Podrían echar la casa abajo por esta suposición pues estaría dentro de los 6 años en los que aún no habría prescrito? Gracias
Hoy a comprar una casa en terreno rustico en Málaga. Tenemos la nota simple donde figura la construcción de la misma hace 20 años, el IBI de la vivienda, el pago de la basura, planos de construcción de la época, segregación… Hemos podido información al ayuntamiento y en el informe detallan que observan modificaciones en el tejado por un cambio de color(antes verde oscuro y ahora verde claro) y que por ello la edificación pasaría de ser considerada como acababa en 2020 y no hace 20 años. Entiendo que el sol puede desgastar el color pero no ha habido ninguna modificación de nada en toda la vivienda ¿Se podría demostrar? ¿Podrían echar la casa abajo por esta suposición pues estaría dentro de los 6 años en los que aún no habría prescrito? Gracias
Buenos días, si la vivienda no ha sufrido cambios en 20 años será relativamente fácil demostrarlo. Será válido cualquier medio de prueba admitido en derecho. Para el caso que usted comenta le bastarán unas fotografías antiguas y actuales. Presupuestos, facturas y/o certificaciones que describan el sistema constructivo coincidente con el actual. Un certificado técnico que se pronuncie sobre la antigüedad del inmueble incluida su cubierta….entre otros.
No obstante, los servicios técnicos dudan de la antigüedad de la cubrición de la casa, no de la antigüedad de ésta.
Le recomiendo que antes de adquirir la casa se tramite un expediente de reconocimiento en situación de asimilado a fuera de ordenación, lo que le evitará «sorpresas».
UN SALUDO
Hola buenas mi nombre es Gustavo, quisiera ampliar la piscina a 10×3.5. – mi casa está en un Blanes actualmente es de 6×3
Buenos días:
Dependerá de la clase y categoría de suelo donde esté y la calificación urbanística. En principio si la que tiene actualmente es con licencia no debe haber problema en ampliarla ya que la parcela debe estar en suelo urbano. Para mas concreción debemos situar la parcela y ver que condiciones urbanística tiene. Bastaría con la referencia catastral,
Saludos.
tengo un solar cerrado ensuelo urbanizable en talayela caceres, quiiero que me den agua pero el arquitecto municipal me dice que si no hay nada construido dentro no me dan servicio, si tengo animales tengo derecho a agua?
Buenos días:
Desde luego al servicio urbanístico de agua potable no. Es un servicio propio del suelo urbano o de situaciones en otras clases de suelo que permita usos residenciales, industriales, etc.
Saludos
Buenas tardes.
Tengo un solar que pega casi al lado de mi casa.
Dejan basura siempre esta sucio. El dueño tiene un cartel grande de que lo está vendiendo.
Se que había una ley que todos los solares en Las Palmas de Gran Canarias deberían estar tabicados o vaya dos.
Sigue estando esa ley vigente??
Dónde la podría solicitar para que lo callen??
Gracias!!!
Buenas tardes:
Según el artículo 28.1.f de Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias señala como una obligación especifica de la propiedad:
“Conservar las instalaciones, construcciones y edificaciones en las condiciones preceptivas y, en todo caso, las de seguridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como ejecutar las obras adicionales por motivos turísticos y de ornato, o para la mejora de la calidad y la sostenibilidad que sean impuestas, procediendo, en su caso, a la rehabilitación siempre que el importe de las obras a realizar en cumplimiento de esas obligaciones no supere la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente en características constructivas y superficie útil”.
Además el artículo 50 Decreto 182/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Intervención y Protección de la Legalidad Urbanística de Canarias prevé lo siguiente:
“1. Se entiende por orden de ejecución, a los efectos del presente reglamento, el acto administrativo de la administración competente por el que se acuerda, en régimen de autotutela, la realización material de prestaciones de hacer o no hacer a efectos del cumplimiento de deberes legales urbanísticos de conservación y protección de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones.
2. La administración competente en cada caso deberá dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación, de edificios y construcciones deteriorados o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo, así como, en su caso, de apuntalamiento, desalojo y derribo en los supuestos de ruina contemplados legalmente.
3. Los Ayuntamientos deberán, asimismo, acordar órdenes de ejecución para la limpieza y vallado de terrenos así como para la retirada de publicidad comercial, carteles, rótulos, señales, símbolos, cerramientos, rejas, conducciones, cables, antenas y otros cualesquiera elementos que contravengan las ordenanzas municipales.
4. Las órdenes de ejecución dictadas no eximen a la persona propietaria del inmueble afectado de las responsabilidades penales, civiles o administrativas que se puedan deducir por el incumplimiento eventual del deber legal de conservación y rehabilitación del suelo y las obras ni del ejercicio de la potestad sancionadora y de restablecimiento de la legalidad urbanística, en caso de contravención”.
Saludos.
Buenos dias.
Me he comprado una casa nueva y el jardin se encharca una barbaridad la tierra que la constructora ha puesto es muy arcillosa y no drena.
Hay alguna normativa en funcio de los m2 o perimetro de la parcela que obligue a que la constructora haga un drenaje a lo largo del jardín.?
Muchas gracias.
Hola, el problema que plantea es frecuente en la adquisición de viviendas que solo pavimentan el acceso a la vivienda y poco mas, produciéndose un barrizal en la parcela cada vez que llueve. Usted plantea que, en su caso, es el jardín el que se inunda porque no drena. No conozco ninguna normativa de obligado cumplimiento para viviendas unifamiliares que obligue a que se disponga un drenaje en la parcela. Cosa distinta es que el encharcamiento pudiera afectar a los elementos propios de la edificación, o incluso comprometer el normal uso de las zonas exteriores (accesos a la vivienda o garaje, zonas de uso deportivo,…).
Usted comenta que son las tierras aportadas las que impiden la filtración del agua de lluvia, por lo que entiendo que el suelo no cuenta con este problema. Le recomiendo que se ponga en manos de un profesional que le proponga la solución menos invasiva a su problema.
UN SALUDO
Hola, los honorarios son libres. En el mercado podrá encontrar ofertas de distintos precios, pudiendo ser algunos muy baratos o muy caros. La normativa municipal le exige la participación de un técnico porque la intervención que pretende realizar, a pesar de ser de escasa entidad, afecta a normativa. Quiero decir que la participación de un técnico es importante. Garantizará la correcta ejecución de la obra, resolverá las cuestiones que se planteen, controlará que no se le dispare el presupuesto,…
Mi consejo es que pida varios presupuestos a profesionales que le transmitan confianza, descartando los demasiado baratos o demasiado caros.
UN SALUDO
Buenos días:
Mi consulta es la siguiente:
Tengo una finca rustica rfcia. catastral 26138A529053480000UH en cuyo perímetro tengo ubicada una casetas de aperos rfcia. catastral 26138A529053480001IJ.
Reciente el vecino ha vallado una parte de su finca, (suelo no urbanizable), colindante a la mía. El trozo vallado tiene forma de trapezoide, discurre, por un lado del camino, otro lado por su resto de finca, otro lado junto a una acequia, (acequia que existe entre ambos linderos, marcada por el IRYDA de 1 metro de ancho), y el cuarto lado, un pequeño lado, coincidiendo con la entrada a mi finca, por eso digo, forma trapezoide.
En la parte que linda con la acequia, ha puesto la valla, justo al borde de la misma.
Antes de comenzar las obras de vallado, y para prevenir malos entendidos, envié un escrito al Ayuntamiento, manifestando, que se tuvieran presente, las distancias a linderos, camino, mi caseta de aperos, retranqueos, etc. etc. atendiendo a la normativa municipal.
La contestación del Ayuntamiento, por escrito, fue que se autoriza la construcción de caseta de aperos al vecino, aun teniendo consideración mis alegaciones.
Pues bien, el resultado hasta el momento, es que el vecino ha vallado su trozo de finca de la forma que he explicado, y para colmo, en lugar de caseta de aperos, ha puesto un contenedor marítimo (medidas 12 metros largo, 2,50 metros ancho y 3 metros alto, aproximadamente), con el techo plano, sin vertientes, contenedor con pintadas de grafitis, y lo ha colocado, justo en el ángulo del trapezoide, coincidente al borde de la acequia, con la entrada a mi finca y pegado a la valla, es decir, distancia a la acequia 5 centímetros, distancia a mi lindero 1 metro, (la anchura de la acequia que separa las fincas), distancia a mi caseta de aperos 12/15 metros aproximadamente, distancia a mi entrada 20 centímetros y distancia al borde del camino publico 2,50/3 metros, aproximadamente, es decir, un sitio prieto que no tiene cabida por ley y norma, el ángulo mas pequeño del vallado.
Antes de acudir al Ayuntamiento, en la situación actual, me gustaría saber:
VARIAS DUDAS,
¿Puede poner un contenedor marítimo a modo de caseta de aperos, en terreno rustico?
¿Qué distancia debe respetar de mi lindero y caseta de aperos?¿cuantos metros mínimos de ambos?
¿Debe cumplir las normas de ocupación, edificabilidad, retranqueos a linderos?, etc .etc.
En el supuesto que el Ayuntamiento autorizara, un contenedor marítimo como caseta de aperos, ¿este no debería respetar las distancias mínimas reglamentarias, a mi lindero y mi caseta de aperos, etc. ajustándose a la norma.
¿Podría esta ocupación sentar precedente, que me perjudique ahoya y en un futuro?
¿Quién tendría que obligarle a respetar las normas, quizás el Ayuntamiento?
Aun tratándose de un elemento prefabricado el contenedor marítimo, sigue siendo una forma de construcción y ocupación, y no se adapta al entorno paisajístico, ni edificaciones de su entorno, que es el campo de cultivos (Cereales, Hortalizas, Patatas, etc,) uso agrícola.
También debo decir, que ambas fincas, la del vecino y la mía, se encuentran situadas justamente al borde donde hace el corte de separación, de urbano a rustico, del plano de urbanismo, esto se puede ver, en internet, en el mapa del VISOR SIGPAC.
Muchas gracias por vuestra colaboración y ayuda.
Quedo pendiente. Saludos.
P.D. Si es posible, también me gustaría saber, si en mi finca, puedo poner un invernadero de aproximadamente 24 m2. (Muchas gracias)
Buenas tardes:
Su parcela y, presumiblemente la de su vecino, se encuentra ubica en suelo no urbanizable genérico, delimitado por el Plan General Municipal de Santo Domingo de la Calzada, aprobado definitivamente en abril del 2000.
La Normativa de dicho Plan regula las posibles actuaciones dentro de esa categoría de suelo en sus artículos 5.3 y 5.4. En el primero de ellos queda claro que “se permiten exclusivamente las actividades agrícolas, ganaderas o forestales propias del medio rural, así como las extractivas, y no se podrán realizar otras construcciones que las destinadas a explotaciones agrícolas o ganaderas que guarden relación con la naturaleza y destino de la finca. Su altura no superará 1 panta, con un máximo de 4,5 m, ni su ocupación el 3% de la parcela catastral”. Al margen de esto se pueden autorizar edificaciones e instalaciones de utilidad pública o interés social siguiendo el procedimiento previsto en la legislación urbanística y en las propias Normas. En línea con lo anterior el 5.4 de la Normativa señala que “los tipos de construcciones permitidas (…) habrán de ser adecuadas a su condición de aisladas, quedando prohibidas las edificaciones características de las zonas urbanas”.
En términos similares se pronuncian los artículos 50 y 51 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja. En concreto el artículo 51 del Texto señalado determina que:
“1. Se consideran actividades y usos autorizables aquellos que, por su propia naturaleza, y en determinadas condiciones, puedan resultar compatibles con los objetivos de protección y preservación del suelo no urbanizable por no alterar los valores o causas que han motivado la protección o preservación de dicho suelo.
2. Serán susceptibles de autorización, conforme al procedimiento establecido en el artículo 53, los siguientes usos y actividades:
a) Actividades relacionadas o vinculadas a la utilización racional de los recursos vivos.
b) Movimientos de tierras y actividades extractivas, incluidas las explotaciones mineras, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a las mismas.
c) Obras públicas e infraestructuras en general, así como las construcciones e instalaciones vinculadas a su ejecución, entretenimiento y servicio.
d) Actividades y servicios de carácter cultural, científico o asistencial así como instalaciones deportivas, recreativas y de ocio.
e) Construcciones residenciales aisladas destinadas a vivienda unifamiliar autónoma en los términos fijados en el artículo siguiente, o a vivienda unifamiliar vinculada a las explotaciones referidas en el apartado a).
f) Construcciones e instalaciones vinculadas a actividades industriales y que deban emplazarse en suelo no urbanizable por no ser propias del suelo urbano o urbanizable.
g) Obras de rehabilitación, reforma o ampliación de las construcciones existentes que no se encuentren en situación de fuera de ordenación”.
Teniendo en cuenta que el artículo 53 de refiere al procedimiento especial que debe seguir la autorización de esos usos con intervención de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.
La autorización de obras e instalaciones de carácter provisional sólo están previstas en la legislación riojana para el suelo urbanizable no delimitado (artículo 56 del Texto legal señalado).
Pues bien, perece claro que la ubicación del contenedor que señala, incluso con carácter de provisionalidad, no tiene cobertura en el plan de urbanístico del Municipio ni en la legislación urbanística de la Comunidad. Y, en cualquier caso, su instalación requeriría autorización municipal mediante licencia (artículo 192.2.i de la Ley urbanística de la Rioja ya que están sujetas a licencia: “la instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúe en campings o zonas de acampada legalmente autorizadas”).
A tenor de lo dispuesto en el artículo 218.3 de la Ley urbanística de la Rioja la actuación de su vecino puede constituir una infracción urbanística grave, que puede ser sancionada con una multa de entre 3.000 y 30.000 € (artículo 221.1.b):
“Son infracciones graves las que, no estando incluidas en el número anterior, vulneren normas relativas a parcelaciones, uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas, salvo que se demuestre la escasa entidad del daño producido o del riesgo creado” (artículo 218.3).
Desde luego quien debe de actuar ante la infracción es el Ayuntamiento, pero esa actuación puede ser resultado de la denuncia de un particular.
En cuanto a P.D., creo que el contenido del artículo 5.3 y 5.4 de la Normativa del Plan, así como lo transcrito del articulado de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, responde a la cuestión. Creo que no debe existir ningún problema para poder ubicar el invernadero, pero debe solicitar licencia.
Saludos.
Buenas tardes Emilio:
Lo primero agradecerte el interese y la profesionalidad, que has demostrado en la respuesta. Gracias.
Sí, me gustaría aclarar algunas dudas, disculpa que sea un poco pesado.
Como bien dices, efectivamente ambas parcelas, están ubicadas en suelo no urbanizable o rustico.
Pero cuando dices, que la ubicación del contenedor, no tiene cobertura en el plan de urbanismo del municipio, ni en la legislación urbanística de la Comunidad, y en cualquier caso requeriría autorización municipal, mediante licencia, ya indique, que el Ayuntamiento, sí le concedió licencia municipal, (….publicada en el BOR nº 143 del 26-10-20), licencia de obras para caseta de aperos, (…… servirá esta licencia de obras…?? como autorización…??), ……. que se ha convertido en la instalación del contenedor marítimo, sin ajustarse, la realidad física sobre el terreno, a lo autorizado por el Ayuntamiento.
Por otra parte, sí me gustaría saber, cuales son los metros mínimos de distancia, a mi lindero y mi caseta de aperos, es decir, retranqueo mínimo legal, distancia entre edificios en terreno rústico.
Por ultimo, y ante todas estas cuestiones, me gustaría, tu opinión y confirmación también a mi caseta de aperos, construida aproximadamente año 1948, dentro del perímetro de la finca y ubicada en la parte sur-oeste de la misma. Realizada declaración de obra nueva en escritura publica ante notario, en su momento, inscrita en el registro de la propiedad, y dada de alta en catastro, pagando IBI de urbano diseminado, lo que es anterior al plan urbanístico del municipio.
Te doy una vez mas las gracias, por tu colaboración y ayuda, es muy útil.
Si en algún momento visitas esta zona, cuenta conmigo.
Quedo pendiente, gracias.
Saludos.
Buenos días, hace un año y pico vendí un trozo de terreno urbanizable sectorizado sin desarrollar a un vecino para huerto, yo no he estado por dicho pueblo, es un pueblo de Málaga Casarabonela 29566, su ex pareja me decía que tenían un huerto, pero nunca me lo enseñaba, entonces hasta hace un mes o así me he dado cuenta que éste señor ha hecho construcciones pequeñas, pero construcciones de cemento, lo cual no está permitido, al ver las construcciones, contacté con el ayuntamiento, el cual no me hacía el menor caso, ya me puse en plan muy serio y me contestó el arquitecto municipal, le mandé el contrato de compraventa y los planos firmados, pues al no está desarrollado no nos dejan escriturar, entonces el problema era para mi, pues por catastro aparece a nuestro nombre, ya luego me dijo que le abrirán un expediente a éste señor, el cual ni los metros de linde dejó, yo quería saber cuánto tarda un expediente y si éste señor tiene que derribar dichas construcciones, pues no veo justo que ésta persona haya podido hacer construcciones y a mí ni me dejan poner un gramo de cemento, entonces, al abrirle el ayuntamiento un expediente según me dijo el arquitecto, éste señor tendrá que derribar lo construido no? O solo pagar multa? Gracias
Buenas tardes:
Una infracción urbanística tiene generalmente dos consecuencias. La restauración del orden urbanístico que puede concluir con la demolición si las edificaciones o construcciones no pueden legalizarse por incumplir la normativa urbanística; y la sanción por la infracción al sujeto que comete la infracción.
La medida de restauración prescribe a los seis años en Andalucía, después de terminada las obras, del tal forma que pasado ese plazo el Ayuntamiento no puede actuar. La sanción prescribe a los cuatro años, y por tanto, tampoco puede actuar el Ayuntamiento después de este plazo.
Pero muy importante: el expediente sancionador se sigue contra la persona que ha cometido la infracción (tiene carácter personal). Por tanto, si usted no ha cometida la infracción no tiene nada que tener, aunque sea la propietaria. El expediente una vez iniciado, tiene que concluir en el plazo de un año.
El problema puede ser el expediente de restauración del orden. Este tiene carácter real y va contra el inmueble, y por lo tanto contra el dueño. Si se emite una orden de demolición y no se cumple, del Ayuntamiento puede imponer multas coercitivas durante varios meses y éstas irían contra el titular de la finca. Igualmente, iniciado el expediente, tiene que concluirse en plazo con la orden de demolición o advirtiendo de la posible legalización.
Tenga cuida con esto último.
En cuanto al expediente sancionador no se preocupe, ira contra el infractor.
Saludos
Buenos días, al presentar una solicitud de Licencia de obra menor para la reforma de la tabiquería de una vivienda, el ayuntamiento ha contestado con un requerimiento de documentación donde solicitan:
1.-Memoria descriptiva de las obras y justificativa del cumplimiento de las Ordenanzas vigentes que le sean de aplicación. Incluido presupuesto detallado.
2.-Fotografía del conjunto del inmueble y de las zonas de actuación.
3.-Plano de situación del inmueble.
4.-Planos acotados de las zonas afectadas en su estado original y reformado.
5.-Estudio Básico de Seguridad y Salud+Estudio de Gestión de Residuos.
6.-Certificado de colegiación y justificación de tener en vigor seguro de responsabilidad civil del técnico redactor de la documentación técnica
¿Cuál serían los honorarios aproximados que un arquitecto debería cobrar por esto? ¿Están regulados la tarifa de estos servicios?
Gracias por vuestra ayuda.
Hola, los honorarios son libres. En el mercado podrá encontrar ofertas de distintos precios, pudiendo ser algunos muy baratos o muy caros. La normativa municipal le exige la participación de un técnico porque la intervención que pretende realizar, a pesar de ser de escasa entidad, afecta a normativa. Quiero decir que la participación de un técnico es importante. Garantizará la correcta ejecución de la obra, resolverá las cuestiones que se planteen, controlará que no se le dispare el presupuesto,…
Mi consejo es que pida varios presupuestos a profesionales que le transmitan confianza, descartando los demasiado baratos o demasiado caros.
UN SALUDO
Buenos días.
Tengo un tejado con suelo plano que da a mi casa ¿ podría utilizarla y hacer uso y disfruto de ella como si fuese una terraza aunque no conste en urbanismo como una terraza ?.
Buenas tardes:
Por supuesto. Si es legal ese tejado nada le impide utilizarlo como terraza. Tendrá que resolver el acceso.
Saludos
Al consultar el plan urbanístico en los servicios técnicos del ayuntamiento, me he percatado que mi parcela coincide con la futura ubicación de un parque en un sector de suelo urbanizable, siendo que el sistema de gestión urbanística es el de compensación. quiero saber si puedo pedir al ayuntamiento que me la compre o la expropie. ¿Qué harían en mi caso? gracias .
Buenas tardes:
El Ayuntamiento puede expropiar el suelo e incorporarse el como propietario en la Junta de Compensación. También puede suscribir con usted acta de ocupación directa, y ocupar los terrenos, reconociéndole su derecho incorporarse en la Junta de Compensación. Este seria el camino si el parque es externo a la unidad de ejecución y está adscrito al sector.
La cuestión es que si han pasado los plazos previstos en el planeamiento general para el desarrollo del sistema, y los propietarios no han actuado (no ha constituido Junta de compensación o no han cumplido con sus obligaciones de urbanización), se puede solicitar el cambio de sistema también a uno público, como puede ser el de expropiación. Y este seria el camino si el parque está incluido en la unidad de ejecución.
Saludos
Hola dispongo de una parcela en Andalucia (Córdoba) en suelo rústico, En la parcela hay un conjunto de construcciónes formado por dos viviendas, y una nave. Con alta de luz, agua, pagando contribuccion, etc.
Dispongo de escritura, pero en ella refleja m² de parcela y que hay una vivienda, pero no hay más información.
He ido para hacer un AFO a las viviendas y segregarlas para tener registro de la propiedad independiente. Pero una de ellas necesitaría reformar el tejado ya que es muy antiguo y de madera.
La respuesta del arquitecto del ayuntamiento es que no me deja rehabilitar la vivienda, que tengo que dejar que se derrumbe, ha día de hoy sigo bien no esta en ruinas, pero no deja de ser una casa de 1850/1860.
Mi pregunta es no dice la normativa que se permite obrar para que la vivienda cumpla con los requisitos de habitabilidad y seguridad y así darte el AFO??
Porcierto la casa aun siendo anterior al 1975, no me la reconocen porque la otra es de 1980 y estan pegadas.
La parcela tiene 2referenvias catastrales, una para las dos viviendas y otra para la nave agrícola
Buenas tardes:
Conviene dejar claras algunas ideas.
-Las edificaciones construidas con anterioridad al año 1975 en suelo no urbanizable es como si tuvieran licencia. y por tanto son legales (artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía). Si están fuera de ordenación (FO) hay que aplicar las condiciones previstas en el artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía:
«2. Fuera de ordenación.
A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».
-Las edificaciones construidas con posterioridad a esta fecha, y para las que haya prescrito las medidas de restauración del orden urbanísticos, teniendo en cuenta su fecha de finalización, se consideran asimiladas a fuera de ordenación (AFO), y la forma de su declaración está regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-Ley señalado. Se recoge su régimen con carácter general en Disposición adicional primera de la LOUA.
-La situación de legalidad, FO o AFO de un conjunto edificatorio no tiene por que afectar a todos los elementos de forma igualitaria. Las diversas situaciones pueden ser reconocida a elementos concretos del conjunto edificatoria y de forma parcial. En el Texto comentado al Decreto-Ley 3/2019, publicado y actualizado por la Junta en noviembre del 2019 resolviendo las preguntas más frecuentes en relación con la aplicación del Decreto, se señala en sus páginas 42 y 43:
«¿Existe el Fuera de Ordenación parcial?
Sí. Existe jurisprudencia sobre el tema. Es posible el Fuera de Ordenación parcial cuando se
puede individualizar e identificar la parte de edificación que resulte disconforme con el nuevo
planeamiento.
Parece conveniente, en virtud de la remisión al planeamiento efectuada por el artículo 34 de la
LOUA (según redacción dada en el Decreto-Ley), que sea el propio propio instrumento de
planeamiento el que regule dicha posibilidad.
Conviene aclarar además, que el específico régimen que se establece con carácter general en el
artículo 34 de la LOUA, tiene carácter supletorio por lo que solo es aplicable en defecto de
regulación expresa en los instrumentos de planeamiento».
«¿Es posible una declaración parcial de AFO?
Si, de igual modo que el Fuera de Ordenación parcial, también es posible, por analogía, la
declaración de asimilado a fuera de ordenación parcial cuando técnicamente se pueda
individualizar e identificar la parte de edificación susceptible de estar en AFO».
¿No sé si con esto se contesta a su consulta?.
Saludos
Buena noches,
Tengo un solar en el que la parte delantera y trasera dan a dos calles.
En el actual POM, aparece que en la parte trasera tenemos que dejar 4m de fondo por 11m de fachada pera ensanchar la calle.
Entiendo que se trata como expropiación y el ayuntamiento deberá abonar la cantidad correspondiente a los metros que tenemos que dejar, ¿es así? en el caso de que sea así, ¿Cómo se calcula la cantidad que nos deben abonar?
Muchas gracias de antemano
Buenas tardes:
Si no tiene la intención de solicitar licencia y el Ayuntamiento quiere abrir la calle tiene que expropiarle. Si quiere solicitar licencia la cesión del suelo y la urbanización es una obligación del propietario.
Supongo que estamos hablando de suelo urbano. En el caso de la expropiación, a los efectos de valoración del suelo, hay que tener en cuenta el contenido del artículo 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU):
«1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:
a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen».
Saludos
Hola, voy a comprar una vivienda en Huetor Vega. Tiene una edificación de unos 60m2 más un porche de unos 12 m2. Está en una parcela de unos 300m2. El caso es que quiero hacer un cerramiento en el porche y sacar una habitación ahí. Pero según el ayto. Ya no se puede ampliar la edificación. Mi pregunta es; hay alguna forma de poder hacerlo que no sea ilegal?
Buenas tardes:
Tenemos que saber la situación de la parcela para poder comprobar las condiciones urbanística de la misma según la normativa de Huétor Vega. No bastaría la referencia catastral.
Saludos.
Buenos días.
He comprado un terreno de 4160 m^2 dentro de un municipio y cuando e ido al ayuntamiento a preguntar sobre la licencia de obras me an dicho que el terreno no está urbanizable porque va una calle por el lateral izquierdo del terreno pero claro dicha calle está dentro de mi terreno y me obligan a hacerla para urbanizar. ¿ Eso lo puede hacer el ayuntamiento hacerme hacer una calle pública y encima expropiarme una parte del terreno?
Aclaro el terreno ya tiene una calle en frontal y lateral derecho con farolas y cometidas y con las aceras echas.
Buenas tardes:
Si va a solicitar licencia, si. Es obligación del propietario de la parcela convertirla en solar, según las previsiones del planeamiento urbanístico.
Cuestión distinta es que el cumplimiento de estas obligaciones le impidieran edificar el derecho que la da el Plan en su parcela. En ese caso podría solicitar una indemnización al Ayuntamiento y, como consecuencia, podrían disminuirle la obligación de cesión y urbanización.
Saludos
Buenos días
Hemos comprado una parcela urbana para construir una casa. Al pedir la licencia de obra nos dicen que no nos la pueden dar porque la urbanización de la calle no está recepcionada por el Ayuntamiento. La calle está asfaltada, con aceras, farolas, árboles, y todas las acometidas de luz y agua. En la misma calle hay otras casas hechas y lleva así desde hace más de 10 años. Me pueden indicar si esto es así? Es necesario esa recepción del Ayuntamiento para q yo pueda iniciar mi obra o son independientes? Gracias
Buenos días:
Lo que no tiene sentido es que el Ayuntamiento no haya recibido las obras en tanto tiempo.
En principio si la parcela se sitúa en suelo urbano (o que han alcanzado esta situación por la ejecución de la urbanización) y tiene la condición de solar (es decir tiene las dotaciones urbanísticas necesarias) no debe existir inconveniente para que le den licencia. La licencia es un acto reglado, y si la propuesta de actuación cumple con las condiciones previstas por la ordenación urbanística, es un acto debido por parte del Ayuntamiento.
El problema puede ser que las obras de urbanización no reúnan los requisitos necesarios, y eso sea el motivo por el que no se han recibido. Pero lo que no puede hacer el Ayuntamiento es dejar que pase el tiempo sin resolver el problema.
Saludos.
Buenas noches y muchas gracias de antemano.
Si a mi parcela se accede por camino de servidumbre privado con el vecino al que solo podemos entrar él y yo, ¿me puden obligar a retranquear lindero y hacer aceras como si diese a camino público?
Muchas gracias.
Buenos días:
No. Si el camino es privado no. Otra cosa es que este prevista su obtención como suelo público por el planeamiento urbanístico. Pero en este caso tendría que obtenerlo el Ayuntamiento antes.
Saludos
Muchas gracias Emilio,
En este caso no está previsto ni piensa ceder el camino para viario público. Puerta de acceso para su parcela y para la mía.
Un saludo y de nuevo, muchas gracias.
Buenas, compré un terreno de 2300 m y sin saberlo el anterior dueño el ayuntamiento coloco en la parte delantera una tubería de agua potable y otra residuales x nuestro terreno al vallar hemos tenio q ir un metro atrás para no afectar, se puede reclamar al ayuntamiento de alguna forma o x el contrario se pierden esos metros. Tiene alguna responsabilidad el ayuntamiento?
Buenos días:
Si está prevista esa obra en un proyecto aprobado pueden ocupar el terreno, pero no pueden perderlo sin más. Deben exigir su expropiación y que le indemnicen por la ocupación.
La ocupación del suelo no puede ser una situación de hecho (en España está prohibida la confiscación), se debe seguir el correspondiente procedimiento expropiatorio y ocupar los terrenos previa indemnización.
Saludos.
Hola , he comprado una finca con escritura de una casa registrada atravez de un AFO , posteriormente a la compra me he enterado que dicha casa tiene un expediente sancionador del ayuntamiento del pueblo , parece ser por una infraccion urbanística , tengo alguna responsabilidad en ello ya que yo compro de buena fe sin saber nada de la ilegalidad ya que ni en el registro de la propiedad , ni en las escrituras aparecia ninguna carga y asi lo hace constar el notario en la escritura.
Puedo tener problemas , me pueden obligar a mi restablecer la ilegalidad urbanística .
Gracias.
Buenos días:
El AFO responde al reconocimiento de que existe una obra realizada de forma ilegal (contraviniendo la ordenación urbanística o sin titulo de habilite su edificación -licencia-) pero sobre la que no se puede actuar con medidas de restauración del orden urbanístico (por ejemplo la demolición), porque ha prescrito la posibilidad de adoptar esas medidas (en Andalucía, por ejemplo, el plazo de seis años desde que se termino la obra). Si la casa está registrada con ese carácter (AFO) es porque el Ayuntamiento ha reconocido esa situación y por tanto no se puede actuar con esas medidas.
Cuestión distinta es la infracción y su correspondiente sanción, que es una consecuencia diferente al de la medida de restauración, en el caso de que exista un ilícito urbanístico. Son dos reacciones distintas: la restauración y la sanción.
La restauración del orden afecta a la cosa, tiene carácter real. Es decir actúa sobre la casa en su caso, y no importa quien sea el dueño. Parece, por lo que describe, que la cuestión está salvada porque tiene declaración de AFO.
Sin embargo, la sanción persigue la infractor, tiene carácter personal, y la presumible sanción persigue la infractor, aunque se haya desprendido del inmueble.
Si usted no cometió la infracción no el pueden sancionar. Si usted recibe notificación del expediente sancionador y le sitúan como infractor por el hecho de que es usted el actual propietario, tiene que acreditar cuando adquirió el inmueble, en que condiciones, y justificar que el momento de cometer la infracción (seguramente el momento será la fecha en que se termino la casa) usted no era el dueño.
La declaración de AFO supone reconocer que el Ayuntamiento no puede restablecer el orden urbanístico.
Saludos.
Saludos.
buenas, estoy pensando comprar un suelo urbano terciario , pero no se si se puede construiir una casa prefabricada ahi, si son tan amables de decirme para no tener problemas.
Gracias
Buenos días:
En general es correcto lo que le responde Mariola. Pero puede explorar la vía de los usos y construcciones provisionales.
Por ejemplo, el artículo 34.1.c dela Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) señala, en relación con los efectos de la aprobación del planeamiento, lo siguiente:
«La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización».
Si bien, en general, esto es de aplicación a supuestos de suelo no urbanizable, o urbanizable y urbano no consolidado para los que no se ha aprobado el planeamiento de desarrollo (por ejemplo, Plan Parcial), nada impide que, con estos condicionantes se puede aplicar a suelo urbano si no se ha concretado el deber de edificar según el Plan en un plazo determinado.
Le pongo como ejemplo el artículo 22 de las vigentes Ordenanza reguladora del régimen de autorizaciones urbanísticas y actividades del Ayuntamiento de Granada:
«1. Se distinguen cuatro supuestos distintos actuaciones provisionales sujetas a licencia:
a) De usos y obras provisionales. Con carácter excepcional, siempre que no dificulte la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, se puede otorgar licencia para el desarrollo de usos u obras provisionales no previstas en el plan, en los términos fijados en las Leyes y en este Reglamento. Esta licencia tiene por finalidad comprobar que los usos y obras provisionales no están expresamente prohibidos por la legislación urbanística o sectorial, ni por el planeamiento general. Dichas licencias de usos y obras provisionales, que tendrán acceso al Registro de la Propiedad de acuerdo con lo previsto en el artículo 34 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, no generarán derecho a indemnización en el caso de ser necesario su cese o demolición a requerimiento municipal, al amparo de la normativa urbanística o sectorial que sea de aplicación.
b) En suelo no urbanizable. La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística o sectorial, y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por las personas destinatarias, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.
c) En suelo urbanizable no sectorizado y sectorizado, y suelo urbano no consolidado. Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado, urbanizable sectorizado, y suelo urbano no consolidado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional, reguladas en el apartado 3 del artículo 52 de la LOUA. Dicho apartado establece: “sólo podrán llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio.”
d) Obras y actuaciones sometidas a plazo. Son licencias temporales sometidas a plazo determinado de vencimiento, en las que no será necesaria la inscripción registral exigida en los párrafos anteriores y sí el resto de garantías, entendiéndose que llegado ese vencimiento la licencia pierde automáticamente su eficacia pudiendo actuar la administración a través de los mecanismos disciplinarios pertinentes en orden a lograr la restitución de la realidad física alterada.
2. En todos los supuestos será necesario depositar un aval por el importe correspondiente al valor de demolición y restauración al estado inicial de la parcela, solar o inmueble»,
Saludos
Buenas tardes, Sin tener muchos datos sobre su caso sí le puedo indicar que el uso terciario de la parcela no permitiría albergar otro tipo de uso, aunque fuese una casa prefabricada, desmontable, etc. pues como parece por su consulta la casa iría destinada a vivienda (uso residencial, no terciario).
Me puede el ayuntamiento denegar licencia de primera ocupacion parcial en un edifico donde parte de la viviendas tienen dicha licencia.las zonas comunes están finalizadas.
Buenos días:
Si está en Andalucía, en principio no. Le transcribo el contenido del artículo 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA):
«1. El Ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para ello será necesaria la presentación del proyecto de ejecución de obras referido a la fase de que se trate.
2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.
4. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren procedentes».
Saludos
Hola quería comprar una finca en la localidad palentina de villamuriel de cerrato en la carretera p 900 tengo mirada una parcela vallada de unos 3000 m2 en una urbanización con mas fincas y chalets construidos pero esta en cuestión no tiene ninguna construcción es suelo rustico, pero las parcelas colindantes tienen edificaciones grandes construidas podría contruir yo ?? y otra cuestión también en esta misma zona hay otra parcela de 10.000 m2 también suelo rustico sin vallar tengo oido que si pordría constuir si la dedico alguna actividad agricola o ganadera … si fuese para un granja ecologica o huerto ecologico podria construirla ??’ gracias de antemano… Hola le dejo las referencias catastrales de la parcela de 3000 m2 34225A502050230000IQ y de la parcela de 10.000 m2 es 34225A502050130000IUGracias saludos
Buenos días:
Las dos parcelas se encuentran clasificadas por el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de Villamuriel de Cerrato, vigente desde junio del 2015, como “Suelo Rústico Común” (ver Plano de Ordenación General del Término Municipal O.01).
El extenso artículo 59 de la Normativa del PGOU describe la Ordenanza de las posibles actuaciones en esta clase-categoría de suelo (no se lo puedo transcribir por su extensión).
Le señalo la referencia de página web donde aparece la Normativa (página 163 a 167 del pdf)
https://bocyl.jcyl.es/boletines/2015/06/26/pdf/BOCYL-D-26062015-2.pdf
Ver plano en:
https://www.jcyl.es/plaupdf/34/34225/292003/O.01%20DN-PO%20PL_ORD%20GENERAL%20T%C9RMINO_MUN%20Mayo_2015%20CE.pdf
Saludos
GRACIAS
Hola, vivo en una calle que tiene varias actuaciones pendientes de ejecutar, entre ellas en la que yo tengo una finca aparte de la casa, pero que como no se desarrolla dicha unidad de actuación no se puede edificar. Los viales proyectados dan salida a una bolsa de suelo urbanizable no delimitado que según una ley de 2018 pasan a ser suelo rustico común al pasar un tiempo. Que posibilidades tenemos los vecinos de que modifiquen dichas actuaciones ya que no tienen sentido esas actuaciones que fueron creadas para dar paso a suelo urbano sin delimitar que caduco dicho plazo y paso a ser rustico común? Que procede si el ayuntamiento no estuviera por la labor? Es un pueblo en castilla y leon, muchas gracias.
Buenos días:
No sé si cuando se refiere a una Ley del 2018 hace mención Disposición transitoria tercera de la Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo de Castilla-León que le transcribo:
“La ordenación detallada de los terrenos clasificados como suelo urbanizable a la entrada en vigor de esta ley deberá aprobarse definitivamente antes de que transcurran los siguientes plazos, contados a partir de dicha entrada en vigor, incumplidos los cuales los terrenos quedarán clasificados de forma automática como suelo rústico común, a todos los efectos:
a) Para los terrenos clasificados como suelo urbanizable conforme a la legislación urbanística anterior a la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León: Dos años.
b) Para los terrenos clasificados como suelo urbanizable no delimitado en el marco de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León: Cuatro años.
c) Para los terrenos clasificados como suelo urbanizable delimitado en el marco de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León: Ocho años”.
No me sitúo bien en el problema que plantea con los datos que da. Si nos dice el Municipio y nos sitúa la parcela (bastaría la referencia catastral) quizás podíamos responder de forma más concreta.
En cualquier caso si lo que pretenden es la innovación del planeamiento, le sería de aplicación los artículos 57 y 58 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León que le transcribo:
Artículo 57. Revisión.
“1. Se entiende por Revisión del planeamiento general la total reconsideración de la ordenación general vigente. En particular, debe seguirse este procedimiento cuando se pretenda aumentar la superficie de suelo urbano y urbanizable o la previsión del número de viviendas de un término municipal en más de un 50 por ciento respecto de la ordenación anterior, bien aisladamente o en unión de las modificaciones aprobadas en los últimos cuatro años.
2. La aprobación definitiva de la Revisión producirá la sustitución del instrumento revisado. En cuanto a determinaciones y procedimiento, se ajustará a lo dispuesto en los artículos anteriores para el propio planeamiento general”.
Artículo 58. Modificaciones.
1. Los cambios en los instrumentos de planeamiento general, si no implican su revisión, se considerarán como modificación de los mismos. Los cambios en los instrumentos de planeamiento de desarrollo se considerarán siempre como modificación de los mismos.
2. Las modificaciones del planeamiento contendrán las determinaciones y documentación necesarias para su finalidad específica, que se especificarán reglamentariamente, incluyendo al menos su propia justificación y el análisis de su influencia sobre la ordenación general del Municipio.
3. Las modificaciones del planeamiento se ajustarán al procedimiento establecido para su primera aprobación, con las siguientes excepciones:
a) En los municipios con Plan General de Ordenación Urbana adaptado a esta Ley, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de planeamiento que no afecten a la ordenación general vigente, conforme a lo previsto en el artículo 55.2.a).
b) En todos los municipios, corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva de las modificaciones de planeamiento de cualquier tipo cuyo único objeto sea alterar la delimitación de las unidades de actuación o los plazos para cumplir deberes urbanísticos, conforme a lo previsto en el artículo 55.2.a), no siendo preceptivo lo dispuesto en los artículos 52 (apartados 4 y 5), 52 bis y 53.
c) La aprobación de las modificaciones que afecten a espacios libres públicos o equipamientos públicos, existentes o previstos en el planeamiento, requerirá la sustitución de los que se eliminen por otros de superficie y funcionalidad similar, salvo cuando, en el caso de actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, se acredite el mayor interés público de otra solución.
d) La aprobación de las modificaciones que aumenten el volumen edificable o la densidad de población, o que cambien el uso del suelo, requerirá un incremento proporcional de las dotaciones urbanísticas públicas en el entorno próximo, salvo cuando, en actuaciones de regeneración y renovación urbana, se acredite el mayor interés público de otra solución. Asimismo deberá constar la identidad de los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a la aprobación inicial de la modificación.
e) En las áreas con uso predominante industrial, logístico o vinculado a otras actividades productivas, los trazados viarios y terrenos dotacionales que no tengan consideración de sistema general, así como las estructuras parcelarias, podrán ser modificados mediante un Estudio de Detalle, siempre que se respeten los estándares urbanísticos con los que fue aprobado el sector”.
Saludos
Buenos días,
hay un proyecto municipal para construir una carretera desde hace años por el camino que pasa que pasa junto a mi finca, pero no se ha ejecutado. Quiero reparar el muro de mi finca pero no me dejan los técnicos sin retranquear varios metros. No voy a construir nada, solamente es repararlo porque va empezar a caer entero… Incluso le han dicho al albañil que he enviado que met la pala y lo derribe. ¿Qué puedo hacer? Muchas gracias.
Buenos días:
En la mayoría de las legislaciones urbanísticas, cuando el planeamiento urbanístico prevé la obtención de una dotación, un espacio libre o una infraestructura por parte de la Administración (en este caso el Ayuntamiento), y no tiene previstas formas de cesión gratuita a través del desarrollo de un sistema de distribución de cargas y beneficios; determina su expropiación en un plazo. Parece que ese es el caso: tiene prevista la apertura de una carretera pero no la ejecutan, y el mismo tiempo bloquean la posibles acciones de los propietarios sobre ese suelo.
Si éste es el supuesto, en la mayoría de las legislaciones urbanísticas, pasado el plazo, el propietario puede exigir la expropiación y la correspondiente indemnización por parte de la Administración.
Si nos dice en que Comunidad Autónoma está su finca le podemos indicar en que se puede apoyar para exigir que la Administración actúe.
Creo que es una buen amenaza para que le dejen hacer el muro. En caso de que no le dejen hacer la obra, exigir que le indemnicen y que ocupen el suelo.
Saludos
Buenos días,
Mi consulta es la siguiente. Tengo una parcela en Tudela de Duero, Valladolid. El ayuntamiento esta reformando el plan urbanístico y nos indican que no podemos construir ni con el antiguo plan ni con el nuevo, ya que aun no ha salido el nuevo plan (estan con las alegaciones) y que nuestra parcela además pilla en la zona donde más se va a tocar el plan.
¿Que puedo hacer? ya que llevo esperando 3 meses para que salga el plan y aun va para largo y estoy viviendo de alquiler con una gran cantidad de gastos adicionales de guardamuebles.
Nos dijeron que estos meses estaría ya, pero va para largo. ¿Hay alguna forma en la que nos dejen construir?
Muchas gracias
Un saludo,
Buenos días:
Lo normal es que la innovación del Plan vaya para largo.
En la legislación urbanística castellano-leonesa es de aplicación, en desarrollo de la legislación urbanística (Ley 10/1998, de 5 de diciembre, de Ordenación del Territorio de la Comunidad de Castilla y León) el Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, que en su artículo 156.3 señala:
«3. En el acuerdo de aprobación inicial deben señalarse las áreas afectadas por la suspensión, entendiéndose en defecto de indicación expresa que la suspensión afecta a todo el ámbito de planeamiento. La suspensión del otorgamiento de licencias no afecta a las solicitudes:
a) Que hayan sido presentadas, con toda la documentación necesaria completa, más de tres meses antes de la fecha de publicación del acuerdo que produzca la suspensión.
b) Que tengan por objeto actos de uso del suelo que sean conformes tanto al régimen urbanístico vigente como a las determinaciones del instrumento que motiva la suspensión».
Por tanto, en el momento en el que está la tramitación del Plan (supongo por lo que dice que se ha aprobado inicialmente), pueden darle licencia para construir si lo que pretende cumple, simultáneamente, la ordenación del plan vigente y las de las previsiones de la revisión (léase apartado b anterior).
Saludos.
Buenos días .La pregunta es que procedimiento tengo que aplicar para la legalización una ampliación de la licencia conseguida. Y una parte ilegal según el Ayuntamiento. Para mayor información les adjunto escrito aclarando conceptos. Muchas gracias.
Buenos días:
Por fallos del programa no se adjunta el escrito. No puedo leerlo. Si no le importa mándemelo a mi coreo personal y le contesto.
Saludos
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Hola, me gustaría hacer la siguiente consulta.
Me gustaría comprar una finca de 2.000 m2 con vivienda de 100m2 construida en 1989 según catastro, en el ayuntamiento de Barreiros, provincia de Lugo.
En el catastro figura como clase Urbano, uso Residencial. Sin embargo, en la nota simple del Registro de la Propiedad figura como «Naturaleza de la finca: urbana», pero en la Descripción no figura la vivienda, solamente un «Campo pastal y arenal inculto…»
Consultado el ayuntamiento dice que la vivienda sí tiene licencia, aunque está fuera de ordenación. Además , se encuentra en zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo y terrestre.
– ¿Podré inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad? en caso afirmativo, ¿cual sería el procedimiento?
– ¿Puede existir riesgo de demolición por estar fuera de ordenación aunque tenga licencia?
– ¿Puede concederme el banco una hipoteca estando fuera de ordenación?
– Al estar fuera de ordenación, y en zona de servidumbre, hay limitaciones impuestas por la ley de costas, y no podré modificar ni ampliar la vivienda, pero ¿hay algún otro aspecto que debería tener en cuenta antes de comprarla?
Muchas gracias por vuestra atención, y enhorabuena por este foro tan interesante.
Buenos días:
Vayamos por partes.
-La situación de fuera de ordenación no es una situación de ilegalidad (en este caso la edificación tiene licencia), sino una situación sobrevenida como resultado de la aprobación de un planeamiento urbanístico posterior. El artículo 90 de Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia recoge esta situación con la siguiente regulación:
«1. Los edificios, construcciones e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que resultasen incompatibles con sus determinaciones por estar afectados por viales, zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos quedarán incursos en el régimen de fuera de ordenación.
En estas construcciones sólo podrán realizarse obras de conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, debiendo renunciar expresamente los propietarios al incremento del valor expropiatorio.
2. El planeamiento urbanístico determinará el régimen a que hayan de someterse las edificaciones, construcciones e instalaciones preexistentes a su aprobación definitiva que no sean plenamente compatibles con sus determinaciones, pero que no estén incursas en la situación de fuera de ordenación, con arreglo a lo señalado en el apartado anterior, pudiendo realizarse, como mínimo, las obras señaladas en el apartado anterior».
La cuestión es determinar si la edificación se encuentra en el supuesto del apartado 1 o no, y eso lo debe de determinar el plan urbanístico. Si lo están estaría pendiente de la actuación de la Administración de cara a obtener el suelo. En caso de que no, el planeamiento urbanístico debe de haber fijado el alcance de las obras que se pueden ejecutar, que, como mínimo, son las señaladas en el artículo.
En cuanto a la inscripción en es Registro de la Propiedad del fuera de ordenación le señalo el contenido del artículo 25.4 del 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (legislación básica de aplicación en todo el Estado -TRLSRU-):
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Este regulación hay que completarla teniendo el cuenta el contenido del artículo 76 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que señala la forma de inscripción en el Registro de la Propiedad del fuera de ordenación.
-Sólo existe riesgo de demolición, previo expediente de expropiación, si está en el supuesto del apartado 1 del artículo 90, y esto dentro de los plazos que prevé el planeamiento. Pero debo señalarle que la edificación, al ser legal debe de indemnizarse junto con el suelo. En este sentido le señalo el contenido del artículo 35.3 del TRLSRU:
«Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
-Lo comentado anteriormente, en relación con las valoración, es la respuesta en el caso de la petición de una hipoteca. La finca con la edificación se debe tasar conforme a estos criterios, y debe de ser aceptada por el banco de cara a solicitar una hipoteca.
-Efectivamente hay que tener en cuenta las limitaciones que imponga la legislación de costas.
El resto del imitaciones deben de estar contempladas en el planeamiento urbanístico, sobre todo debe tener en cuenta si la vivienda está en fuera de ordenación total (párrafo 1 del artículo 90 que le he señalado) o no. Y en caso de que no, que obras le permite ejecutar el planeamiento sobre ella, además de las que prevé ese artículo 90.
Saludos.
Hola buenos días, acabamos de adquirir una casa en suelo urbano que nos acabamos de enterar que está incluido en el ámbito de la Unidad de
Ejecución C-5, en zona de calificación UFA.
La edificación se encuentra en situación de fuera de ordenación por ocupar el viario público previsto por el propio planeamiento, la edificación se
encuentra en situación de fuera de ordenación sustantivo, por tratarse de un edificio
afectado por la apertura de un nuevo vial, en concreto, por exceder la alineación oficial
en la fachada recayente.
Mi pregunta es, si algún día expropian esa parte del terreno que afecta a la fachada de mi casa por la parte de la planta baja y primera, me derrumban la casa entera? puedo seguir viviendo ahí? Me pagan el trozo de terreno uqe se quedan y como arreglo la casa? Me la tiran toda? Puedo edificarme ahí otra casa?
Muchas gracias de antemano…..
Un saludo,
Buenos días:
Me imagino que si habla de una unidad de ejecución es porque se va a ejecutar por un sistema de actuación que permita la justa distribución de cargas y beneficios (compensación, cooperación o similar), esto es, no se actúa por expropiación.
Los propietarios de la unidad tiene que contribuir a las cargas derivadas de las ejecución y obtener los beneficios resultado de la misma, de forma proporcional. Con esto quiero decirle que si su casa debe de demolerse, es una carga de urbanización, de quede de ser costeada por todos los propietarios de forma proporcional a los derechos que aportan (a usted de corresponde una parte de la carga), y usted no será desposeído de la misma hasta que no reciba la indemnización (que también puede ser considerada como una aportación para cubrir sus obligaciones de forma total o parcial).
Otra cosa es que sólo sea necesario demoler parte de la casa y el resto se pueda mantener, por lo que sólo será indemnizado por la parte demolida.
Resumiendo. La demolición de toda la casa o parte de ella es indemnizable por todos los propietarios obligados a la ejecución de la unidad (incluido usted en su parte proporcional). Y usted mantiene la propiedad hasta que no le indemnicen.
Puede edificar otra casa en la parcela que le adjudiquen como resultado de la ejecución de la unidad, siempre que la nueva edificación cumpla con las determinaciones del planeamiento y haya cumplido con sus obligaciones de urbanización.
Saludos.
Hola, estoy interesada en comprar un solar.
He hablado con el ayuntamiento y me dicen que no está permitido el retranqueo (aunque la casa del lado que fue construida hace tiempo sí que tiene).
¿Habría alguna forma de hacerlo?
Muchas gracias
Buenos días:
Habría que saber de que municipio se trata y en donde está situado el solar para estudiar la normativa de aplicación. Sería suficiente con la referencia catastral.
Saludos.
Buenas noches! Estoy interesada en comprar una parcela de terreno rustico de unos 2000 metros cuadrados situada en el término municipal de Santisteban del Puerto (Jaén) que dispone de agua de pozo legalizado en la misma parcela y conexión a la red eléctrica. Quisiera saber si sería posible instalar una móvil home sin anclar al suelo y qué documentación habría que tramitar para ello.
El art. 8. Actos sujetos a licencia urbanística, del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía expresa que están sujetas a licencia «La instalación o ubicación de casas prefabricadas, caravanas fijas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúen dentro de campamentos de turismo o camping legalmente autorizados y en zonas expresamente previstas para dicha finalidad en el correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico».
Por tanto, el uso permanente de la caravana queda sujeto a licencia. Este tiene consideración de uso residencial, presumiéndose en principio, incompatible con el suelo rústico. Tenga usted esto en cuenta y consulte con su Ayuntamiento antes de adquirir la parcela.
UN SALUDO
Muy buenas
He comprado una casa en el campo , con un terreno de 15000 mil metros , en la escritura sale vivienda nueva unifamilar desde 2009 , mi idea es hacerla casa rural , la casa esta acabada al 90 %
Pero le falta vallarla y alrededores , piscina y decoracion de muebles
. Lo tengo metido en proyecto , para una subvencion de desarrollo rural en granada , pero he ido al ayuntamiento , de montefrio , y el arquitecto me dice que para casa rural , minimo 20000 metros segun pgou y loua , que puedo hacer ,
Si lo cambio de secano a regadio por medio de un pozo que tengo en proceso de legalizacion , seria 10000 metros , pero m e dice que tampoco se puede .
Necesito una solucion , que puedo hacer ?
Buenos días:
Efectivamente la posibilidad de instalar en una edificación existente un alojamiento rural en suelo no urbanizable se vincula con una parcela de 20.000 m2, ya se trate de nueva edificación o de rehabilitación de las existentes, según señala el artículo 12.241 de la Normativa del PGOU de Montefrío, aprobado definitivamente en marzo del 2012.
Se me ocurren dos vías que pueden ser complicadas de materialización:
-La declaración de la propuesta como de interés público, tramitando el correspondiente Proyecto de Actuación (artículo 42 y 52 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
-La justificación de la existencia de la vivienda con anterioridad al Plan, y por tanto en aplicación del artículo 12.235 apartado 1 de la Normativa, se reconoce su existencia en el estado actual. En consecuencia habrá que considerar que es una vivienda, y habría que comprobar si como tal cumple con las condiciones previstas por el DECRETO 20/2002, DE 29 DE ENERO, DE TURISMO EN EL MEDIO RURAL Y TURISMO ACTIVO de cara a su consideración como casa rural. En este caso debería solicitar información en la Delegación Territorial de Turismo de la Junta de Andalucía en Granada.
Saludos.
Buenas noches:
La contestación del Ayuntamiento a la segunda solución que apunto puede tener fundamento; pero la que se refiere a la tramitación de un uso de interés público, ninguno.
Para eso es el Proyecto de Actuación, para describir y aprobar la instalación para el desarrollo de una actividad que no está prevista como tal por el Plan, y que necesariamente hay que ubicar en suelo no urbanizable. Es el Proyecto de Actuación el que señala las obras e instalaciones que hay que ubicar, y además su materialización exige las correspondientes compensaciones (el 10% del presupuesto de ejecución que ingresa en el Ayuntamiento como patrimonio municipal de suelo) y garantías para cuando la actividad desaparezca como tal.
La cuestión es que la declaración de interés público tiene que admitirla el Ayuntamiento, e implica un acto discrecional de reconocimiento de este interés.
Por tanto no es cierto que ,las posibilidades de actuación para una actividad admitida a través de un Proyecto de Actuación esté limitada por la previsiones del Plan para este suelo. Si el límite fuera ese no necesitaría tramitar el Proyecto de Actuación.
Le recuerdo lo que dice el artículo 42.1 de la LOUA y le comento que el tipo de instalaciones no están prohibidas en el suelo no urbanizable de Montefrío no sujeto a protección (lo único que no cumple es la parcela mínima):
«Son actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos de utilidad pública o interés social, así como la procedencia o necesidad de implantación en suelos que tengan este régimen jurídico. Dicha actuación habrá de ser compatible con el régimen de la correspondiente categoría de este suelo y no inducir a la formación de nuevos asentamientos.
Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales».
Creo que es un tema de justificación y de querer por parte del Ayuntamiento (por cierto la Junta informa de forma preceptiva no vinculante el Proyecto de Actuación).
Saludos
Buenas, Emilio
La segunda opción se la planteé a los servicios de urbanismo del Ayuntamiento, así la casa estaría regularizada y se podría utilizar para uso alojamiento turístico ya que cumple el Decreto de Turismo. PERO no se permitirían las obras de piscinas, porches….por lo que estamos en las mismas, ya que te interesa que te subvencionen
y para la primera, los artículos de la LOUA que rigen la utilización como interés público y los proyectos de actuación, también exigen la compatibilidad con el planeamiento municipal
la casa se podría explotar como alojamiento turístico, pero de obras nada de nada
Sólo se pueden hacer obras de conservación y mantenimiento
Que solucion habria si aunque me considern casa rural no me dan licencia de obras
Hola!! Llevo tiempo viendo casas unifamiliares de segunda mano para reformar y di con una que es perfecta. El trabajador de la inmobiliaria me comentó que estaba dentro de un plan urbanístico desde hace por lo menos 20 años, me informé y así es. Entonces mi duda es si me compro la casa me pueden expropiar en cualquier momento? El famoso justiprecio que me darían es el valor real de la casa? Y que pasaría con el dinero invertido en la reforma? También oí algo sobre pagar una cantidad al mes, uniendome al plan urbanístico o algo así y en el caso de expropiación me darían una vivienda nueva en esa promoción que construirían. Espero su respuesta. Muchas gracias y un saludo! Ah, la casa está en Oviedo.
Buenos días:
Depende de que nivel de desarrollo urbanístico tenga el ámbito. Si tiene planeamiento de desarrollo aprobado tendría que comprobar si la casa está fuera de ordenación, y que tipo de fuera de ordenación es (absoluto, porque está afectado por dotaciones o espacios libres), o relativo (en cuanto que sólo afecta a parámetros concretos de la edificación).
Si es absoluto su destino es la demolición, aunque tendrán que indemnizarle en función de la vida útil que le resta a la edificación. Si es relativo, incluso puede que sea bastante fácil adaptarla a las previsiones del planeamiento urbanístico.
En cualquier caso, mientras no se ejecute el plan puede hacer obras de conservación.
Si usted es propietario del suelo y de la edificación, como resultado del proceso de desarrollo, tendrán que adjudicarle una parcela, que para evitar indemnizaciones de la edificación, deberían de hacerlo en la suya propia (siempre que sea posible).
Por tanto debe informarse en que situación está el desarrollo urbanístico del ámbito, si tiene instrumento de ordenación de detalla aprobado (plan parcial, por ejemplo), si lo van a ejecutar los propietarios o no, y si es así, si hay entidad urbanística constituida (junta de compensación, por ejemplo). Si se han reparcelado los terrenos. Si hay proyecto de urbanización aprobado. Toda esta información es importante de cara a saber que margen de maniobra tiene si compra la casa.
Si nos da más información podemos ayudarle mejor.
Saludos.
Buenas tardes, mi consulta es la siguiente:
Un cliente habitual tiene un solar con uso equipamientos y servicios públicos y quiere cambiarlo a uso residencial. Nunca he realizado un cambio de uso de un suelo y en la normativa pone expresamente «Se prohíbe el uso residencial» y «Se permiten todos los usos relacionados con la función pública» es posible que el ayuntamiento me indique algún instrumento para poder realizar el cambio de uso que me solicita el cliente o es imposible dado lo que indica la normativa?
Muchas gracias
Un saludo
Buenos días:
Todo es posible, pero el caso que indica implica una innovación del planeamiento urbanístico que debe seguir los trámites correspondientes en función del tipo de plan que fija esa calificación urbanística. Tal y como lo plantea tiene todas las condiciones de una actuación de dotación de las previstas en el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (artículo 7.1.b) lo que obliga a que se fijen las correspondientes indemnizaciones si es que se tramita la innovación.
Deben de sondear al Ayuntamiento para ver si están dispuestos de este cambio.
Saludos
Buenas tardes. Quería preguntar por la posible edificación en alhama de murcia de una casa de madera en un suelo calificado como urbanizable sectorizado. En la finca de unos 13.000 m2 ya hay una vivienda. Si la pongo sin licencia la multa sería muy alta? Habría otras consecuencias? Muchas gracias
Buenos días:
El artículo 100.1 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia señala (me imagino que este es su caso suelo urbanizable sectorizado sin planeamiento de desarrollo aprobado):
“Hasta tanto se apruebe el correspondiente planeamiento de desarrollo, en el suelo urbanizable sectorizado no podrán realizarse obras o instalaciones, salvo los sistemas generales que puedan ejecutarse mediante planes especiales y las de carácter provisional previstas en esta ley”.
El artículo 111 del mismo Texto legal describe el alcance y condiciones de estos usos y obras provisionales:
“1. Sin perjuicio de lo dispuesto en este título para cada clase y categoría de suelo, podrán admitirse, en los supuestos señalados, usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación sectorial, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico con tal carácter, y se consideren compatibles con la ordenación por no dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, atendidas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
2. En suelo no urbanizable solo se autorizarán, previo informe de la dirección general competente en materia de urbanismo, los usos provisionales y las instalaciones requeridas para su implantación, pero en ningún caso obras ni construcciones que tengan carácter de edificación.
3. El titular deberá comprometerse a la suspensión del uso o demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizado. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
4. Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá depósito o aval en cuantía suficiente”.
Habría que entender que una casa prefabricada como la que usted pretende no está sometida a licencia, sino a declaración responsable, a tenor de lo dispuesto en el artículo 264.2.d e i de la Ley Murciana:
“Edificios de nueva planta, de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, no residenciales ni de uso público, no superior a una altura”.
“Los usos y obras de carácter provisional a que se refiere la presente ley”.
Evidentemente se no comunica, mediante declaración responsable, que va a ejecutar esas obras está cometiendo una infracción leve prevista en el artículo 285.2.e de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia:
Se consideran infracciones graves “la realización de obras de construcción, edificación o usos, ya sea de nueva planta, reforma o ampliación sin disponer de la previa autorización de la Administración regional, licencia, orden de ejecución u otro título habilitante o sustancialmente en contra de su contenido. En el supuesto de que se constate su escasa relevancia y entidad del daño generado a los intereses generales, o del riesgo creado en relación con los mismos, se considerará leve”.
Para este tipo de infracción la sanción oscila entre el 1 y el 20 por ciento del valor de la obra ejecutada (artículo 286.c de la Ley).
La ore consecuencia seria que tendría que legalizar la obra (presentando la correspondiente declaración responsable) o, en caso contrario, podrán demolerle la obra.
Saludos.
Buenos dias,
Dispspongo de un terreno calificado en 1985 como rústico, impugnaron el PGOU de 2010 donde el suelo era residencial no delimitado(el terreno que linda es urbanizable i el del otro lado existe una vivienda con todos los servicios).
Me cité con el Ayuntamiento y me comentaron que lo unico que podia hacer era hablar con los vecinos para que entre todos se pagara un proyecto de planificiación y que el ayuntamiento lo valoraria.
Después de una larga charla, el técnico me comentó que el terreno disponia de un almacen construido y que podia realizar obras de conservación y mejora.
Me surgen varias preguntas:
– Si el plan es tan antiguo puedo hacer algo al respecto?
– Deberia pagar el plan de urbanización?
– El ayuntamiento deberia poner medidas para dicha urbanizacion o yo como interesada deberia pagarlo?
– En caso de realizar las mejoras del almacén podria ampliarlo?
– Que pasos deberia seguir para cambiar la clasificación del terreno?
– Para que la classificacion del terreno sea rústico, que caracterísitcas debe cumplir?
El terreno esta ubicado en Castellbell i el Vilar de la provincia de Barcelona.
Muchisimas gracias de antemano
Buenos días:
Efectivamente, compruebo que la ordenación urbanística del Municipio se rigen por unas Normas Subsidiaras (NN.SS.) de 1985. La Disposición transitoria tercera del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, exige la adaptación del planeamiento urbanístico general de la Ley. Por tanto es obligado que el Ayuntamiento adapte las NN.SS. a las previsiones legales.
No me queda claro en que clase-categoría de suelo ha quedado incluida su parcela después de la asimilación de las clases de suelo de las NN.SS. al contenido de la Ley Urbanística del 2010. Si está incluida en suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable los propietarios deben costear la urbanización (artículo 44 del Decreto Legislativo 1/2010).
Si el sistema de ejecución que se determina para la ejecución fuera público (por ejemplo, el sistema de cooperación), la urbanización es responsabilidad del Ayuntamiento, pero repercutiría los costes a los propietarios.
Si el almacén está fuera de ordenación o asimilado a fuera de ordenación (supongo que es el caso), ya sea porque obtuvo licencia en su momento pero es contrario a la ordenación urbanística vigente, o en caso contrario porque no se han adoptado medidas disciplinarias y estás han prescrito, las obras autorizables son las descritas en el artículo 108 del Decreto Legislativo (es difícil que sea autorizada la ampliación):
«1. Quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3, las construcciones, las instalaciones y los usos que, por razón de la aprobación del planeamiento urbanístico, queden sujetos a expropiación, cesión obligatoria y gratuita, derribo o cese.
2. En las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación no pueden autorizarse obras de consolidación ni de aumento de volumen, salvo las reparaciones que exijan la salubridad pública, la seguridad de las personas o la buena conservación de dichas construcciones e instalaciones, así como las obras destinadas a facilitar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con la legislación sectorial en esta materia. Las obras que se autoricen en ellas no suponen aumento del valor ni en el caso de expropiación ni en el caso de reparcelación.
3. Los cambios de uso de las construcciones y las instalaciones que están fuera de ordenación se pueden autorizar en los supuestos y las condiciones regulados por el artículo 53.3.f).
4. En las construcciones y las instalaciones que tengan un volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico, pero que no queden fuera de ordenación, se tienen que autorizar las obras de consolidación y rehabilitación y los cambios de uso, siempre de acuerdo con las condiciones básicas del nuevo planeamiento.
5. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico se pueden mantener mientras no se conviertan en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.
6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.
7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por el capítulo II del título séptimo y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6. En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable».
Los cambio de calificación del suelo deben ser objeto de una revisión de la NN.SS. En este caso deberían hacerse a través de la adaptación de éstas a la Ley urbanística.
Según el artículo 32 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, debe clasificarse como suelo no urbanizable (rústico):
«Constituyen el suelo no urbanizable:
a) Los terrenos que el plan de ordenación urbanística municipal debe clasificar como no urbanizables por razón de los factores siguientes, entre otros:
Primero. Un régimen especial de protección aplicado por la legislación sectorial y por el planeamiento territorial que exija esta clasificación como consecuencia de la necesidad o la conveniencia de evitar la transformación de los terrenos para proteger el interés conector, natural, agrario, paisajístico, forestal o de otro tipo.
Segundo. Las determinaciones de los planes directores, de acuerdo con lo que establece el artículo 56.
Tercero. La sujeción de los terrenos a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.
b) Los terrenos que el plan de ordenación urbanística municipal considera necesario clasificar como suelo no urbanizable por razón de:
Primero. La concurrencia de los valores considerados por la legislación aplicable en materia de suelo.
Segundo. El objetivo de garantizar la utilización racional del territorio y la calidad de vida, de acuerdo con el modelo de desarrollo urbanístico sostenible definido por el artículo 3, y también la concurrencia de otros criterios objetivos establecidos por el planeamiento territorial o urbanístico.
Tercero. El valor agrícola de los terrenos incluidos en indicaciones geográficas protegidas o denominaciones de origen.
c) Los terrenos reservados para sistemas urbanísticos generales no incluidos en suelo urbano ni en suelo urbanizable».
Saludos.
parcela en suelo urbano consolidado para dividir en parcelas y solicitar la licencia me exigieron ceder al ayuntamiento 800 metros para ensanchar la calle sin asfaltar Mi pregunta es debo asfaltar todo la anchura de la calle, 10 metros, el vecino no quiero o esl el ayuntamiento la obligación de hacer lo del vecino y yo la otra mitad
Buenos días:
Usted tiene la obligación de convertir su parcela en solar, por tanto dotarla de servicios y de acceso rodado. Si la cesión del suelo para calle (los 800 m2) incluye la anchura de 10 metros de la misma tendría que asfaltarla usted, sobre todo si su vecino no tiene entrada por ahí y tiene la parcela edificada, por lo que no sería posible exigirle obligaciones de urbanización, puesto que no va solicitar licencia.
Ahora bien, si la cesión de suelo que tiene que hacer no afecta todo el ancho de la calle, usted sólo tiene la obligación de asegurar el acceso rodado a su parcela.
Saludos.
Buenos días.
Tengo una consulta referente a la edificación de un terreno. En primer lugar me gustaría decir que no tengo ni idea de cómo está el tema de urbanismo donde vivo, en la ciudad de Novelda, Alicante, pero con las nuevas medidas me han recomendado que no vaya al ayuntamiento de momento, ya que no dan servicio de consulta para este tipo de cosas.
El caso es que mi familia tiene un terreno de unos 8.500m en la zona Cucuch, ya existe una edificación de unos 90m, un pequeño garaje y un huerto con varios bancales. La parte superior del terreno (se encuentra a una elevacíon de 2-3m) de unos 300 o 400 metros, esta completamente diáfana, y quería saber si es posible edificar una casa de algun tipo, tanto prefabricada como con cimentación, ya que me han comentado que si no llega el terreno a 10.000 metros ya no es posible en mi localidad.
De igual forma, si fuera posible pedir algún tipo de ampliación, ¿se podría edificar aunque ya exista una vivienda y haya un desnivel abrupto respecto al terreno principal?
Estoy muy perdida con este tema, agradecería algo de ayuda, o en caso de que estuviera interesada de seguir documentandome, que alguien arrojara algo de luz (espero que vosotros) sobre a quién debo dirigirme o donde puedo hacer este tipo de consultas, gracias a todos.
Buenos días:
Para poder darle una respuesta necesitamos ubicar el terreno dentro del municipio. Es necesario consultar las normas urbanísticas y debemos situar la parcela en el término municipal. Nos basta con la referencia catastral.
Saludos.
Hola,
Tenemos un corral en Carcar Navarra, que el ayuntamiento ha dejado fuera del ordenación. El plan urbanístico es definitivo pero no se nos notifico directamente. Simplemente se puso en el corcho del ayuntamiento hace varios años.
He ido a hablar con el secretario, pero no nos ha dado una razón por la que se ha dejado fuera pues nos dice que es anterior a él y que así lo dicto el arquitecto que lo hizo. Pero vemos que otros edificios que no se han tenido en cuenta son viejos y no tienen buen mantenimiento.
En nuestro caso el corral tiene apariencia más fea (por los materiales con los que se construyó)pero goza de buen mantenimiento y uso. Y su construcción es anterior a cuando se elaboro el plan urbanístico pues tiene más de 70 años y se encuentra en suelo urbano.
Además la construcción es legal y está inscrita en el registro y se ha estado pagando contribución todo este tiempo.
Además cuenta con dos plantas, y así está dispuesto en el registro y en las escrituras. Pero en el plan urbanístico no hace referencia más que a una planta.
Que puedo hacer para modificarlo y que aparezca en el plan urbanístico? Pues entiendo que no hay razones por las que dejarlo fuera.
Buenos días:
Para que aparezca dentro de ordenación en el planeamiento tendría que promover una innovación del mismo. Es complicado porque tendría que tramitarlo el Ayuntamiento y si afecta a la clasificación del suelo puede que la aprobación de tal innovación corresponde a la Comunidad Autónoma.
Tenga en cuenta para otra vez que el planeamiento urbanístico de carácter general no se comunica personalmente a los ciudadanos en los procesos de información pública, sino que se publica para general conocimiento en el Boletín Oficial de la Provincia.
Otra cuestión es el concepto de fuera de ordenación en el que puede haber dejado el nuevo planeamiento a la edificación de la que habla y las posibilidades de intervención sobre la misma. El artículo 82 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra señala:
«1. El planeamiento deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones erigidos con anterioridad que quedan clasificados como fuera de ordenación por ser disconformes con el mismo y estar prevista su demolición.
2. No obstante lo señalado en el punto anterior, si algún edificio o instalación resultara disconforme con las previsiones del planeamiento y no apareciera en la relación expresa de edificios calificados fuera de ordenación, el Ayuntamiento resolverá expresamente, de oficio o a instancia de parte, sobre su situación jurídica, previa audiencia al interesado, bien declarando el edificio en régimen de fuera de ordenación o bien ordenando la modificación de las previsiones del planeamiento por el procedimiento correspondiente.
3. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen o que no estuviera programada la expropiación o demolición de la finca en el plazo de diez años desde la aprobación del mismo, no podrán realizarse en los edificios o instalaciones declarados fuera de ordenación obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, pero sí las reparaciones que exijan la seguridad e higiene del inmueble, y las obras necesarias y parciales de consolidación así como las relativas al cumplimiento de otras determinaciones normativas requeridas para el uso de la edificación.
4. Cuando la disconformidad con el planeamiento no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo y reconstruirlo con sujeción a dicho planeamiento».
Saludos
Buenos días, estoy pensando en comprar una parcela para edificar, pero casi todas las que hay son en terreno urbano no consolidado. Es en el Puerto de Santa María, dónde todas las parcelas de alrededor están construidas y la Junta de Compensación está constituida. La pregunta es, puedo empezar a construir o tengo que esperar a que finalice la Junta de Compensación? ¿Mas menos conoceis los costes de urbanizar? Ya sé que entran muchos factores en juego.
La parcela (5748302QA4554H0001DM) realmente está dividida en dos con un muro medianero y me venden la parte superior, ¿Que documentos tendría que tener para que la parcela fuese mía solamente y no un proindiviso de las dos parcelas que componen la parcela original?
Muchas gracias.
Buenos días:
Imagino que si está constituida la Junta de Compensación es porque tiene planeamiento de desarrollo aprobado (Plan Especial o Estudio de Detalle, o bien el Plan General ha establecido la ordenación detallada). Si es así para edificar tiene que estar aprobado el proyecto de reparcelación por la Junta y el Ayuntamiento, y el Proyecto de Urbanización debe estar también aprobado. No es necesario que la obras de urbanización estén concluidas ya que es posible simultanear la edificación y la urbanización (artículo 55.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
Efectivamente los costos de urbanización son difícil de determinar de antemano. Es necesario urbanizar las calles dotándolas de servicios, así como los espacios libres incluidos en su ámbito. Los costos deben de estar contemplados en el Proyecto de Urbanización, y también se pueden calcular en base a módulos conociendo las superficies de viario y de espacios libres incluidos en el ámbito. Le adjunto la referencia de una página que le puede servir para un calculo aproximado:
https://www.five.es/productos/herramientas-on-line/modulo-de-urbanizacion/
¿El ámbito aparece debido en dos en el catastro y el Registro de la Propiedad?. Supongo que lo que quiere decir es que son dos parcelas registrales y usted quiere que sean de su propiedad las dos y aparezca como una sola parcela. Si es así, debe solicitar licencia al Ayuntamiento, elevar a escritura publica la licencia, presentar esta escritura en el Ayuntamiento antes de que pasen tres meses desde la concesión de la licencia, y luego inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Ahora bien si los terrenos se han reparcelado ya no tiene sentido esta operación.
Saludos.
Buenos días,
Soy una arquitecta con poca idea de Urbanismo, puede que me salga un proyecto interesante pero me pierdo un poco en estos términos. La parcela de estudio actualmente se encuentra en Alora y es de uso Industrial. Curiosamente como uso compatible tiene residencial N3 que te da bastante edificabilidad y 3 plantas de altura. Pero no pone nada de turístico u hotelero, que es la idea que tenemos. Todo lo de alrededor es N4 que es de menor edificabilidad y solo 2 plantas pero si permite el uso turístico.
Crees que se podría discutir con el ayuntamiento el uso turístico? o seria imposible y habría q hacer cambio de uso?
Gracias
Buenos tardes:
Me imagino que cuando dice que la parcela está incluido en una zona de usos industrial es porque está en la Zona N5 (Industrial y servicios) que permite como uso compatible el atribuido a la Zona 3.
La Zona 5 permite como uso compatible («son aquellos que sin ser necesarios, sin embargo son posibles por no existir razones suficientes par que no puedan coexistir con los dominantes» artículo 3.3.1 de la Normativa de la NN.SS.), el uso residencial y el comercial; si bien, en el caso de implantarse uso residencial hay que aplicar la norma de la Zona N3, que solo prevé el uso residencial en alojamiento en propiedad vertical u horizontal.
Ahora bien, yo no veo una diferencia clara a nivel de usos entre la norma de la zona N3 y N4, salvo que está ultima permite el uso comercial. El uso comercial es un uso terciario como el uso hotelero, pero no es lo mismo (artículo 3.3.2 de la Normativa).
Con esto quiero decir (aunque el tema esta muy liado), que si se admite en la Zona 5 el uso residencial y comercial como compatible, y el Ayuntamiento equipara el comercial a hotelero asimilando todos los terciarios, es posible construir uso hotelero en la Zona 5 ya que permite el comercial, pero en este caso la ordenanza a aplicar (parcela mínima, altura, ocupación, etc.) será la de la Zona 5, es decir la industrial.
Mi conclusión es, al analizar la Normativa de la NN.SS. (bastante liosa por cierto), que Zona 5 (industrial y servicios) admite como usos compatibles («son aquellos que sin ser necesarios, sin embargo son posibles por no existir razones suficientes par que no puedan coexistir con los dominantes») el uso residencial y el comercial. Si se materializa uso residencial hay que aplicar la ordenanza de la Zona 3, que sólo admite usos residenciales. Si materializa uso comercial hay que aplicar la ordenanza propia de la Zona 5. Y sólo sería posible materializar uso hotelero si el Ayuntamiento admite que son intercambiables los usos terciarios (es decir que el uso comercial, hotelero y el resto de terciarios con intercambiables).
Complicado ¿no?. Puede defenderlo, pero con limitaciones. La clave: ¿es lo mismo comercial que hotelero?.
Saludos.
Hola quería comprar una finca en la localidad palentina de villamuriel de cerrato en la carretera p 900 tengo mirada una parcela vallada de unos 3000 m2 en una urbanización con mas fincas y chalets construidos pero esta en cuestión no tiene ninguna construcción es suelo rustico, pero las parcelas colindantes tienen edificaciones grandes construidas podría contruir yo ?? y otra cuestión también en esta misma zona hay otra parcela de 10.000 m2 también suelo rustico sin vallar tengo oido que si pordría constuir si la dedico alguna actividad agricola o ganadera … si fuese para un granja ecologica o huerto ecologico podria construirla ??’ gracias de antemano
Buenos tardes:
Para analizar las posibilidades de edificación de ambas parcelas necesitamos situarlas para consultar las normas urbanísticas del Municipio. Nos basta con la referencia catastral para situarlas.
Saludos
Hola le dejo las referencias catastrales de la parcela de 3000 m2 34225A502050230000IQ y de la parcela de 10.000 m2 es 34225A502050130000IU
Gracias saludos
Buenas tardes:
Tenemos un solar de 80m2 urbanos en Cuenca, los vecinos colindantes se han apropiado de parte del solar, cómo podemos `quitarlos y recuperar nuestra parcela total?hemos pagado todos los años el tecibo de contribución , por el total de los metros, si pudiesen aconsejarme, miuchas gracias.
Buenos tardes:
Deben de ir al Juzgado reivindicando su propiedad. Deben ejercer la acción reivindicatoria de la propiedad.
Saludos
Buenas, tengo una finca de 2.354m2, de uso agrario con olivos y ahora hemos metido ganado. La finca es rústica pero tiene construcción de 143m2 desde el 1985 según catastro (en realidad se hizo antes de ese año) sin cimientos y de bloques que se va a caer, tiene muchas grietas por todos lados y el techo pancea, además el suelo se está levantando de la humedad.
Queremos reformarla o tirarla y volverla a hacer como nave de aperos y a poder ser meterla agua y luz puesto que no tiene.
En el ayuntamiento la secretaria nos ha dicho que no podemos hacer nada, solo trastejar y apuntalar para que no caiga, pedimos licencia de agua y luz y nos la han denegado por ser terreno rústico y no aparecer licencias de construcción de la época.
Nos gustaría saber si hay alguna manera legal de reformar dicha construcción ya que necesitamos si o si una nave de aperos.
Espero puedan ayúdame, gracias.
Buenos tardes:
Para poder concretar la respuesta debemos conocer en que Comunidad Autónoma se ubica la construcción, Desde luego en Andalucía puede hacer más cosas de lo que le dicen en el Ayuntamiento, en función del año concreto de construcción, de la fecha en que se aprobó el planeamiento, etc.
Díganos en que Comunidad Autónoma se encuentra y si puede ser el Municipio, además situarnos la parcela (nos basta la referencia catastral) para poder ser más concretos.
Saludos
Buenas tardes, estoy interesada en al compra de una casa, me puse en contacto con la inmobiliaria que tiene el anuncio y me han comentado que la casa está inscrita como solar (como si en realidad no existiera la casa física). Me contó que el «terreno o solar» es de un banco y posiblemente les llegó porque algún promotor la perdiera, el promotor al adquirir la casa debió de modificar la escritura a solar con la intención de construir, pero en realidad nunca se llegó siquiera a derrumbar la casa, por lo que aunque conste como solar hay una vivienda.
No se si me he explicado bien…
La inmobiliaria me dice que ni siquiera podemos visitarla porque está prohibido, es como si esa casa no existiera.
Mi duda es si hay alguna solución. ¿Se puede revertir el proceso de solar a casa? o ¿cómo se puede actuar?
Buenos tardes:
Puede comprar el solar, como si no existiera la casa, y luego informarse sobre las condiciones urbanísticas de la parcela y comprobar la adecuación de la casa a esas condiciones y legalizarla si no es legal.
Pero lo que si tiene que enterarse en el Ayuntamiento es si la parcela es edificable y en que condiciones (puede estar en un suelo rústico donde esta prohibida la edificación y no sólo no les sirva la casa por ser ilegal, sino que además no puedan edificar nada).
Saludos
Buenos días. Me gustaría saber si existe como un diccionario urbanístico en cual se definen todos los términos aunque sea lo más básico posible (ej. pared).
En concreto tengo la siguiente duda:
Nosotros pedimos licencia para un cerramiento de una terraza con paneles sándwich en los laterales (aprox. 3,5m en cada lado) y un frontal cristalero con ventanas fijas y 2 puestas correderas (aprox. 6m). Se nos denegó con la explicación de que pasaríamos el coeficiente de edificabilidad. Mirando las normas urbanísticas he visto que hay un parágrafo que dice:
Los cuerpos que estén cubiertos computarán su superficie total cuando se hallan limitado lateralmente por paredes en más de 50% de su perímetro. En caso contrario se computarán únicamente la mitad de su superficie.»
1. pregunta: paneles sándwich cuentan como «pared»?
2. pregunta: con «limitado lateralmente» se refiere a los laterales reales (los lados de los paneles sándwich) o también entra el frontal cristalero. Viendo que luego se habla de perímetro para mi no tendría sentido incluir el frontal porque entonces nunca se podría cumplir. Un cristal fijo cuenta como «pared»?
Muchísimas gracias
Buenos días:
Si tiene interés en conocer términos urbanístico le recomiendo «memento práctico». La última edición. Es muy completo y desarrolla con jurisprudencia los conceptos.
Ahora bien, el supuesto práctico que plantea, no lo va a encontrar.
No sé en que municipio se le ha planteado el problema. Pero es muy común que los servicios técnicos municipales confundan tres términos manejados de forma constante por la legislación: edificación, construcción e instalación.
Edificación es un término legal claro. Está descrito en la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 2.2 de la LOE), y el aprovechamiento urbanístico (edificabilidad y uso) en casi todas las legislaciones urbanísticas se materializa en edificación, no en instalaciones o construcciones distintas de la edificación (por ejemplo, ver el artículo 148.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-).
«Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta» (artículo 2.2.a de la LOE).
«La ejecución del planeamiento tiene lugar mediante la directa realización, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento objetivo previsto por aquél, cuando dicha ejecución no deba tener lugar en unidades de ejecución delimitadas a tal fin y a través de los sistemas de actuación definidos en esta Ley» (artículo 148.1 de la LOUA).
Con esto lo que le quiero decir es, ¿el cerramiento de la terraza que pretende es parte de la edificación o es una simple instalación?. Si es una instalación decorativa o de aislamiento no consume edificabilidad. Pero eso es un debate de «locos» en algunos Ayuntamientos.
Fíjese que en el Plan General de Ordenación Urbanística de Granada, se permiten por encima de la altura de la edificación elementos decorativos, que por supuesto no consumen edificabilidad (artículo artículo 7.3.13 de la Normativa). ¿lo quiere hacer es un elemento decorativo?). Lo mismo que permite cubrir los patios (artículo 7.3.26 de la Normativa) sin que tampoco consuma edificabilidad.
No sé si contesto a su consulta. En cualquier caso podemos seguir comentando la cuestión.
Saludos
Hola, querría saber si se puede registrar una casa en el Registro de la Propiedad, que se encuentra sobre un terreno calificado como «suelo urbanizable no programado».
Tengo entendido que para poder registrar una propiedad mediante obra nueva, esta debe tener más de 10 años, estar libre de cargas y que no esté categorizada como suelo especial. En este caso, ¿se consideraría suelo especial?
Gracias de antemano.
Un saludo.
Buenos días:
No tengo noticia de todas esas condiciones que menciona, salvo que en la legislación de su Comunidad Autónoma las medidas de restauración del orden urbanístico perciban a los 10 años en vez de en 6 como ocurre en Andalucía. Y la forma de actuar es independiente de la clase de suelo donde se sitúe.
El suelo urbanizable no programado, mientras no se programe, presenta un régimen igual al del suelo no urbanizable común o regular, a todos los efectos.
La transcribo el contenido del artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado, donde se regula la inscripción de la obra nueva en el caso de no existir licencia (ni de obra ni de ocupación), pero donde han prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.»
Saludos.
Buenas tardes:
Puede. Váyase a un técnico que le certifique y al notario para que levante acta notarial
Saludos
Buenas tardes. Gracias por su respuesta.
Entonces, al estar el suelo calificado como no urbano o rústico, ¿podría registrar la propiedad mediante dichos procedimientos? ¿O por el contrario, lo denegaran?
Quedo a la espera.
Un saludo.
muy buenas. tengo una parcela rustica de 2300 metros con una vivienda de 120 pero no me dejan realizar una zona techada tipo porche para los coches asi como ampliar un trastero. existe alguna variante o posibilidad tipo plas solares o tiene que ser con viviendas modulares o similar para que no den problemas.gracias
Buenos días:
Es difícil contestar a su cuestión si no situamos la parcela de cara a investigar sus condiciones urbanísticas. Bastaría con que nos indicará la referencia catastral.
Saludos
Buenos días otra vez.
Por lo que vea Almodovar del Campo tiene vigentes unas normas subsidiarias desde el año 1992 (aunque parece que están intentado aprobar un Plan de Ordenación Municipal). Por la situación de su parcela me da la impresión que está situada en suelo no urbanizable o rústica:
El Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, en su Disposición transitoria cuarta prevé que el suelo no urbanizable o rústico que no tenga ninguna protección proveniente del planeamiento anterior, se considerará como suelo rústico de reserva. Y en este suelo, el 54.1 del Texto señalado. permite la realización de los actos y condiciones siguientes (mientras el planeamiento no prevea una actuación de transformación):
“1.º En todo caso y en los términos que reglamentariamente se determinen, los actos no constructivos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, que no estén prohibidos o excluidos expresamente por el planeamiento territorial y urbanístico.
Además de los que sean excluidos por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, no podrán ejecutarse, ni legitimarse por acto administrativo alguno los actos de transformación del estado del suelo que comporten un riesgo significativo, directo o indirecto, para la integridad de cualesquiera de los valores objeto de protección en un espacio natural, así como de erosión o pérdida de calidad del suelo, afección de zonas húmedas o masas vegetales, abandono o quema de objetos y vertidos contaminantes.
2.º Los permitidos por el planeamiento territorial y urbanístico, de entre los siguientes:
a) Los que comporten la división de fincas o la segregación de terrenos, siempre que, además de los requisitos previstos en el apartado 2 del artículo 63 de esta ley, cumplan los mínimos establecidos en la ordenación territorial y urbanística y, en su caso, la legislación agraria de aplicación.
b) Los relativos a instalaciones desmontables para la mejora del cultivo o de la producción agropecuaria, que no impliquen movimiento de tierras.
c) Los vallados y cerramientos de parcelas.
d) La reforma o rehabilitación de edificaciones existentes dirigidas a su conservación y mantenimiento, que no afecte a elementos estructurales o de fachada o cubierta, así como la reposición de sus elementos de carpintería o cubierta y acabados exteriores. Las limitaciones que en este apartado se establecen para la reforma o rehabilitación de edificaciones existentes, no serán aplicables a las edificaciones que estén en los supuestos y cumplan los requisitos establecidos en los siguientes apartados e) y f).
e) Las edificaciones adscritas al sector primario, tales como almacenes, granjas y en general instalaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas, piscícolas o similares que guarden relación con el destino y naturaleza de la finca.
f) La vivienda familiar aislada en áreas territoriales donde no exista riesgo de formación de núcleo de población, ni pueda presumirse finalidad urbanizadora, por no existir instalaciones o servicios necesarios para la finalidad de aprovechamiento urbanístico.
3.º Previa obtención de la preceptiva calificación urbanística en los términos establecidos en esta ley y siempre que la ordenación urbanística y territorial no los prohíba, los siguientes:
a) Obras e instalaciones requeridas por las infraestructuras y servicios de titularidad pública, estatal, autonómica o local siempre que precisen localizarse en el suelo rústico.
b) Actividades extractivas y mineras, equipamientos colectivos, actividades industriales, productivas, terciarias, de turismo rural o de servicios, que precisen emplazarse en el suelo rústico, con las condiciones que reglamentariamente se determinen.
c) Los proyectos consistentes en la realización de perforaciones para la exploración, investigación o explotación de hidrocarburos, almacenamiento de CO2, almacenamiento de gas y geotermia de media y alta entalpía, que requieran la utilización de técnicas de fracturación hidráulica”.
Seguramente lo que usted pretende no se encuentra dentro de las posibilidades descritas.
Quizás podría intentar la vía de las autorizaciones provisionales señalada en el artículo 172 del Decreto Legislativo señalado:
«1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra».
Saludos
13015A064007910001OU
Sabría alguien aclararme esta duda? Gracias de antemano.
Parcela urbana calificada CJ-3 con un numero maximo de plantas autorizadas de Baja+1 y una edificacion existente con una antiguedad superior de 10 años ( recogidas en escrituras publicas) de Bajja+2
La propiedad pretende agotar el maximo de edificabilidad de la parcela ya que tiene un excedente de mas de la mitad de superficie construida por completar ( tanto en ocupacion maxima, como en % edificabilidad neta)
La duda que me planteo es:
¿ Si la 3 planta esta fuera de ordenacion ?
¿ Pueden conceder una ampliacion de la edificacion en planta baja y primera sin tener que demolier la planta 3º fuera de ordecacion?
¿Podria prescribir por antiguedad esta planta 3º y posteriormente soolicitar ampliacion antes descrita)
¿ Es compatible en una misma parcela, el precribir por antiguedad ciertas unidades fuera de ordeancion y que se concedan otras unidades por ampliacion segun ordenanzas urbanisticas?
Buenos días:
-La tercera planta está fuera de ordenación (FO), si. Pero hay que tener en cuenta que el FO puede ser parcial, por tanto parece que esa condición sólo es predicable de esa tercera planta.
-Podrá actuar sobre las otras plantas ampliándolas sin demoler la tercera, si con la ampliación cumple con las condiciones de ocupación prevista en la ordenación urbanística. Ahora bien si esa ampliación implica superar la edificabilidad máxima prevista, que como dice ya esta sobrepasada, no podría hacerlo.
-Supongo que la tercera planta se construyo con licencia, por tanto es legal y no hay que esperar ninguna prescripción. Lo que ocurre es que los limites de actuación sobre la misma la marca su condición de FO (obras de conservación, mantenimiento, consolidación). Si es que esa tercera planta es ilegal, efectivamente puede ser demolida mientras no prescriba la medida de restauración del orden (en Andalucía 6 años desde su terminación). En este último caso la edificación está en situación de asimilable a fuera de ordenación (AFO, que en algunas Comunidades Autónomas se regula igual que el FO). Esta situación de AFO no implica legalización, pero su declaración permite ciertas actuaciones asegurando el mantenimiento de su vida útil.
-Por último si. Ya he comentado que el FO (o el AFO) puede ser parcial, y sólo afecta a la parte de la edificación que está en esa situación. Ahora bien, cualquier actuación sobre la parte que cumple con la ordenación urbanística no puede suponer sobrepasar las condiciones urbanísticas previstas para la parcela en su conjunto (por ejemplo, puede aumentar la ocupación de la planta baja si lo permite la ordenación, pero si eso supone aumentar la edificabilidad de la parcela sobrepasando la prevista para la misma no la ordenación, no puede hacerlo).
Saludos.
Buenos días,
He dado la señal para comprar una casa (0006Q0300BE54F0001GI), pero no está bien en la escritura ni en el registro (64m2 construidos, cundo son 327, y los metros de parcela tampoco cojnciden). Sin embargo, en 2006 todos los 12 vecinos de la aldea hicieron un levantamiento topográfico, y años después la propietaria regularizó los metros en el catastro.
Ahora que voy a comprarla, la notaría dice que hay que hacer 2 escrituras (creo que una de compraventa y otra de rectificación de cabida y de obra nueva), y en el registro de la propiedad tendrán que preguntar a los vecinos colindantes si están de acuerdo, antes de inscribirla. Mi duda es si esto es así, porque la representación gráfica se corresponde con la realidad, y el levantanmiento topográfico certificado por esos vecinos en 2006, y el catastro regularizado…
Gracias de antemano
–
Buenos días:
Estos es así ya que tiene que tramitar un expediente de exceso de cabida para su inscripción en el Registro de la Propiedad de la dimensiones reales. Es el procedimiento en la Ley Hipotecaria y su Reglamento.
Saludos.
Hola, estoy interesada en comprar un terreno que dice q tiene el suelo con obra en gestión, que quiere decir eso??? Gracias
Un saludo
Buenos días:
Imagino que será un suelo urbanizable o urbano no consolidado que se estará transformando para ser suelo urbano. Debe de tener plan de desarrollo aprobado (plan parcial, por ejemplo), tener aprobado el sistema de ejecución (compensación, cooperación u otro), y deben de tener la reparcelación aprobada o en curso de aprobación, y la urbanización en la misma situación.
Si esto es así, como comprador, debe afrontar los gastos derivados de la gestión o ejecución que aún estén pendientes.
Debería indagar más sobre cual es la situación de esa gestión y, en cualquier caso, el vendedor debe hacerlo constar en la escritura de compraventa.
Saludos
Buenas. Tengo un vecino que ha construido dos pequeñas edificaciones tipo almacen aprovechando como pared posterior de estas un muro de protección acustica de la autopista A VI . Aunque imagino que esto está totamente prohibido, quisiera saber que reglamento incumple para especificar en la denuncia. Muchas gracias
Buenos días:
Con carácter general las pantallas acústicas de las carreteras se sitúan en la zona de dominio público y, como mucho, en la zona de servidumbre de la misma (medida desde la arista exterior de la carretera, entre 3 y 25 metros según se trata de carreteras convencionales o autovías-autopistas). Pues bien, estas dos zonas están dentro de la zona de afección que puede alcanzar los 50 metros.
El artículo 32.2 de la Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras señala:
“Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el uso o destino de las existentes y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.
La solicitud de autorizaciones podrá efectuarse, en todo caso, por los medios telemáticos previstos en la legislación sobre procedimiento administrativo y sus normas de desarrollo”.
Es difícil, por no decir imposible, que Fomento autorice edificaciones o construcciones adosadas a la pantalla acústica. Y en este caso, el apartado 2.d del artículo 41 del mismo Texto legal señala que es una infracción muy grave:
“Realizar, sin las autorizaciones o licencias correspondientes, construcciones, actuaciones o actos de transformación y uso de la zona de dominio público viario. Asimismo cualquier otro tipo de actuación que puedan afectar a la seguridad viaria, o incumplir alguna de las prescripciones impuestas en las autorizaciones otorgadas, cuando no fuera posible su legalización y no se hubiesen restituido dichas zonas a su estado anterior a la infracción cometida”.
Y el apartado 3.b del mismo artículo que es una infracción grave:
“Realizar construcciones o actuaciones en las zonas de servidumbre o de afección, llevadas a cabo sin las autorizaciones requeridas, o incumplir las prescripciones impuestas en las autorizaciones otorgadas, cuando no puedan ser objeto de legalización posterior o puedan afectar a la seguridad viaria, y no se hubiesen restituido dichas zonas a su estado anterior a la infracción cometida, o habiéndose restituido, se hubieran causado perjuicios”.
Las infracción graves se sancionan con multas de entre 3.000 y 15.000 €, y las muy graves entre 15.000 y 300.000 € (artículo 43 del Texto legal comentado).
Todo esto, además de la obligación de demoler las edificaciones por no contar con licencia urbanística a no tener autorización previa y no ser legalizables.
Saludos.
Buenas. Quiero comprar una parcela con una edificación de 380 m2 era un geriátrico y tiene uso sanidad. Si la paso a uso residencial el ayuntamiento me dice q excedo m2 y q tendría q derrumbar parte. ¿Puedo vivir con mi familia en parcela de uso sanidad? ¿Que problemas podria tener?
Buenos días:
Poder vivir podrá, la cuestión es que no está realizando la actividad para la tiene autorización (me imagino que se estaría desarrollando la actividad y tendría autorización para ello), y puede que una comprobación por parte del Ayuntamiento determine que la utilización no es conforme a las previsiones urbanísticas del inmueble, y considere la ocupación como uso residencial una infracción urbanística (en Andalucía es una infracción regulada en el artículo 221 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
Lo que no entiendo es esa obligación de demolición. ¿Puede cambiar el uso o no?. ¿La planificación urbanística permite el uso residencial en la parcela?. Si es así, y la cuestión es que tiene más edificabilidad que la permitida para el uso residencial deberían tratarlo como un fuera de ordenación u obligarle, en todo caso, a compensar el aprovechamiento que tiene en exceso, pero no veo la necesidad de demolición.
Deberíamos tener mas datos para estudiar el caso. ¿Qué municipio es y donde se sitúa la parcela?.
Saludos
Hola buenas,
Mi familia y Yo estamo spensando en comprar una finca con Masia recien reformada. Mi pregunta es si en esa Finca que en el Catastro aparece com oRustica Agraria se podria construir cuadras para caballos y deas que se necesite para poder tener caballos. y si el resto de la finca se podria convertir en Prado. este es el codigo Catastral 08196A003000190000AT
Buenos días:
Perdóneme, pero entro en la página del Municipio de SANT ANDREU DE LLAVANERES, y compruebo que tiene un POMU aprobado desde marzo del 2013. En este documento podríamos comprobar en que clase y categoría de suelo está su parcela y cuales son los límites de uso de la misma.
La cuestión es que todo está en idioma catalán (los pdf que recogen las Normas y no vea la forma de localizar los planos), y yo sólo hablo castellano.
Si puede conseguir esa documentación en castellano o nos indica donde podemos conseguirla, se lo agradecería y podríamos ayudarle mejor.
Muchas gracias
Saludos.
Cómo puedo hacer una revisión de terrenos para que me revisen una parcela en terreno protegido?
He in5entado ver la web de junta de Andalucía urbanismo vivienda inmuebles etc
No encuentro ningún apartado de solicitudea de revisión de terrenos
Como el ayuntamiento me había dicho.
Alguien sabe cómo. Cuál es el enlaceboaranleerme los requisitos. El método a seguir y papeles a cumplimentar???
Mil gracias
Buenos días:
Creo que lo que usted pretende es una innovación del planeamiento general. Entiendo que se trata de un suelo no urbanizable protegido y quiere eliminar esa protección o modificarla.
Al ser la clasificación y categorización del suelo (clase no urbanizable, categoría protegido), estamos ante un elemento de ordenación estructural (artículo 10.1.A.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía _LOUA-), y por lo tanto alteración tiene la categoría, generalmente, de revisión (innovación-revisión -artículo 37 de la LOUA-). Quieres esto decir. que la aprobación definitiva de esta innovación corresponde a la Junta, pero la formulación puede hacerla el Ayuntamiento (artículo 31.1.A.a de la LOUA) y la iniciativa la puede adoptar cualquier particular que justifique su necesidad.
Le resumo, si es de su interés está innovación, debe plantear la iniciativa al Ayuntamiento, y si éste la considera justifica debe formular la propuesta (incluso suscribiendo un convenio con usted -artículo 30 de la LOUA-), ahora bien, la aprobación definitiva corresponderá a la Junta, si es que se altera un elemento de ordenación estructural (parece que en su caso se trata de la clase-categoría de suelo).
No creo que hay un modelo de solicitud de esto. Es una instancia al Ayuntamiento con la propuesta y su justificación, que será conveniente que vaya avalada por un profesional.
Saludos.
Buenos dias,
Consultada certificación catastral del municipio de El Álamo – Madrid, finca de clase rústica y uso principal agrario de 10311 metros cuadrados con dos edificaciones, una de ellas parece una vivienda, con número de referencia catastral 28004A002000730000KG, mi consulta es sobre la posibilidad de realizar una reforma de la edificación, desconozco el año de construcción pero es bastante antigua y parece abandonada.
Gracias
Un saludo
Buenos días:
Consultado el Plan General del Municipio del Álamo, vigente desde el año 2008, su parcela está situada, en su mayor parte, en suelo no urbanizable (una pequeña parte en suelo urbanizable sectorizado).
El artículo 7.3, apartado i de la Normativa del Plan determina que:
“El Suelo Urbanizable No Sectorizado, en tanto no sea incluido en Planes de Sectorización tiene como régimen aplicable el que se establece con carácter general para todo el Suelo No Urbanizable de Protección”.
En principio si las edificaciones cumplen con las condiciones señaladas en el 8.2.5 de la Normativa del Plan estarían dentro de ordenación, y por tanto se pueden realizar las obras de reforma.
Ver: ayuntamientoelalamo.org/wp-content/uploads/2015/11/Doc-III.-Vol-1.-Normas-Urbanísticas.pdf
En caso contrario las edificaciones estarían fuera de ordenación y les serían de aplicación el contenido del artículo 64.b de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid
“La declaración en situación de fuera de ordenación de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenación, en los términos que disponga el Plan de Ordenación Urbanística de que se trate.
A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen.
Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino”.
En este sentido también habría que tener en cuenta el contenido del artículo 2.10 de la Normas Urbanísticas del Municipio:
Ver de nuevo: ayuntamientoelalamo.org/wp-content/uploads/2015/11/Doc-III.-Vol-1.-Normas-Urbanísticas.pdf
En cualquier caso, creo que las obras que plantea son perfectamente posibles ya que el fuera de ordenación sólo sería parcial (depende del alcance de la reforma).
Saludos.
Muchas gracias
Hola:
Van a construir pisos en terreno en el cuál tengo un taller que lleva años cerrado.
La constructora suele pagar bien en estos casos?
Saludos.
Jose
Buenas tardes:
La valoración dependerá de la calificación urbanística de la parcela y de los metros construidos que se pueden hacer en función de la propiedad que usted aporta (uso y edificabilidad que se puede construir la propiedad que usted aporta), teniendo en cuenta el valor de repercusión del suelo de esa aportación según el valor en venta de lo que se puede construir.
Creo que lo conveniente sería que pidiera una tasación a un técnico para que le fije una valoración. Y eso sería lo que debe exigir como mínimo al constructor-promotor.
Saludos
Buenas. Gracias de antemano por vuestra respuesta. Hay un terreno que estoy a punto de comprar, la referencia catastral es:
04900A049002310000QW
Y tengo varias dudas al respecto:
REFERENTE A LA VIVIENDA:
– Según catastro viene una vivienda de 60 metros (COMO VIVIENDA). Entiendo que si viene en catastro es absolutamente legal dicha vivienda, y quisiera saber si las siguientes alternativas se podrían hacer:
– Derrumbarla y construir encima otra vivienda nueva.
– Añadir una planta mas o hay alguna limitación
– Si a la hora de construir una nueva vivienda, contruyeramos mas metros, según nos comentan lo que suelen hacer es subirnos el IBI, pero no obligarte a deshacer lo hecho, eso es cierto?
– Es legal cualquier casa prefabricada, de contenedores, etc… ?
Referente al Almacen.
– Aparece un almacen de unos 30 metros, en esa ubicacion se puede poner un contenedor o casa prefabricada?
Tema torre eléctrica:
En el terreno hay una torre de electricidad, podemos solicitar algún tipo de compensación al respecto o hay algo por lo cual nos podamos beneficiar por tenerla en nuestro terreno?
Por último, para comprar un terrenos nos recomienda ir a urbanismo antes para comprobar que todo esta en orden, que no tiene ninguna carga y que la información del catastro es correcta? o alguna cosa mas?
Buenas tardes:
Consultado el PGOU de Almería, vigente desde 1998 y adaptado a la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA), la parcela de referencia está clasificada como suelo no urbanizable de protección agrícola (SNU-R-AGR).
El artículo 13.30 de la Normativa del PGOU señala las condiciones es de edificación en esta clase-categoría de suelo:
“a. Usos característicos:
– Agrícola.
– Residencial familiar ligado a la explotación agropecuaria, con las siguientes condiciones:
* Parcela mínima vinculada a la edificación: una (1) Hectárea.
* Superficie máxima de ocupación: doscientos (200) metros cuadrados.
* Retranqueo de lindes y caminos públicos: diez (10) metros.
* Retranqueos a linderos privados: tres (3) metros, salvo acuerdo con el colindante.
* Altura máxima de edificación: ocho (8) metros y dos (2) plantas.
b. Usos susceptibles de autorización:
– Instalaciones de transformación de productos agrícolas.
– Instalaciones o construcciones para el desarrollo de las actividades ganaderas.
– Instalaciones provisionales para la ejecución de las obras públicas.
– Instalaciones o construcciones para el entretenimiento de las obras públicas.
– Instalaciones o construcciones al servicio de las carreteras.
– Instalaciones o construcciones integrantes de las infraestructuras urbanas básicas.
– Instalaciones o construcciones al servicio de infraestructuras de riego.
– Sistema de comunicación de carácter general previsto por el Plan.
– Residencial ligado al entretenimiento de las obras públicas y de las infraestructuras territoriales.
– Imágenes y símbolos.
– Almacén vinculado a la explotación agropecuaria, con las siguientes condiciones:
* Parcela mínima vinculada a la edificación: cinco mil (5.000) metros cuadrados.
* Superficie máxima de ocupación: uno (1%) por ciento de la superficie total.
* Retranqueo a lindes y caminos públicos: diez (10) metros.
* Retranqueo a linderos privados: tres (3) metros.
* Altura máxima de la edificación: cinco (5) metros y una (1) planta.
c. Usos prohibidos: todos los demás.
d. No se autorizarán segregaciones de fincas sobre las que exista una edificación de uso residencial, en el caso de que la superficie que permanezca afectada a la misma resulte inferior a diez mil (10.000) metros.
e. Las superficies de suelo segregadas de fincas sobre las que exista una edificación de uso residencial, tendrán la consideración de inedificables mientras permanezcan clasificadas como suelo no urbanizable, debiendo dicha condición inscribirse en el Registro de la Propiedad”.
Por lo que compruebo en el catastro, la parcela de referencia no cumple ninguna de estas condiciones.
En el supuesto de que las edificaciones existentes tengan licencia o sean anteriores al 1975 (que se equipara a la concesión de licencia), serían legales, pero estarían fuera de ordenación (FO). En caso contrario, pero en el supuesto de que no tuvieran expediente disciplinario abierto y hubieran pasado más de seis año desde la terminación de las obras, tendría la consideración de asimilados a fuera de ordenación (AFO).
En el primer caso (FO), podría actuar según las posibilidades que le da el artículo 34.2 de la LOUA (conservación, mantenimiento, y en caso excepcional, consolidación).
En el segundo caso (AFO), tendría que obtener su declaración, y a partir de ahí, el régimen de las edificaciones sería el establecido en la Disposición adicional primera de la LOUA, y las posibilidades de actuación sobre las edificaciones sería el fijadas en el artículo 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía
Sentado todo lo anterior, podemos concretar algunas cosas:
-No creo que pueda elevar una planta sobre la edificación residencial existente.
-Si demuele las edificaciones existentes no las va a poder reconstruir ya que su parcela no tiene condición de mínima.
-En cualquier caso los límites en la construcción y uso de las edificaciones existentes o de nueva implantación son las señaladas en el artículo 13.30 de la Normativa que le he transcrito. Y, en todo caso, y en función de la situación real de las edificaciones existentes, las posibilidades de intervención previstas para el FO o el AFO.
-En cuanto a la torre eléctrica, no puede exigir indemnización por que es una servidumbre que ya existe.
Y, efectivamente, yo TAMBIÉN LES RECOMIENDO QUE PIDAN INFORME DE LAS CONDICIONES DE LA PARCELA A URBANISMO del Ayuntamiento. Ellos les deben de dar una información más precisa.
Saludos.
2021Hola. Me gustaría saber si nos pueden obligar a demoler una casa si el banco que nos la vende,nos obliga a poner en la nueva escritura de compra-venta, que tenemos que derribarla para construcción nueva ya que es en esas condiciones como se quedaron ellos el solar. El constructor que perdió el solar lo constituyera para construir edificación nueva,pero al final no llegó a hacer nada. Es las escrituras que tiene el banco se nombra la demolición para crear el solar,pero la casa no se ha derribado. Queremos el solar y dar de alta de nuevo la casa, pero ellos dicen por problemas de iva que no asumieron en su dia,que nos lo venden con iva y poniendo en la escritura que la vamos a tirar. Si quitan la frase esa sería con ITP y nos cobran 45000 euros a mayores.Ya estamos desesperados. Llevamos así casi un año. Gracias
Buenas tardes:
Creo que ya vimos esta cuestión con la consulta que hizo el 22 de octubre.
Una cuestión es la obligación urbanística de demoler la casa, que parece que no existe.
Si cumple con las condiciones urbanísticas no tiene que demoler la casa. Esa obligación existiría si existe una orden de ejecución por parte del Ayuntamiento como resultado de un expediente de restauración del orden urbanístico.
Pero parece, por lo que cuenta, que la obligación la impone el banco, por que ellos adquieran un solar y si ahora venden un solar edificado tiene consecuencias fiscales.
Deben de enterarse cual es la situación real de la edificación en el Ayuntamiento. Comprobando si la edificación tiene licencia o no (y sobre todo si es conforme a la ordenación urbanística).
Quizás lo mejor es que acepten las condiciones del banco y inmediatamente regularicen la situación en el Ayuntamiento.
Me explico. Si hay que demoler por que no cumplen las normas urbanísticas, demuelen y piden licencia conforme a ellas.
Si no tiene licencia pero es legalizable, piden licencia de legalización, y es una forma de cumplir con las condiciones del banco. Y si es todo legal, cambien la titularidad de la licencia original y, en todo caso, soliciten licencia de ocupación (de esta forma incorporan por primera vez la edificación que hay sobre el solar a su propiedad).
Me imagino que el banco no le exigirá la demolición antes de la compra. Si es un compromiso que adquieren en el contrato, cualquiera de las formas que les he comentado pueden ser formas de cumplir el mismo.
Saludos
Hola, quiero comprar un terreno urbano en el pueblo en Cantabria, de 500m2. Es un rectángulo de casi 10 m de ancho por 50m de largo. Se puede construir una casa en un terreno tan estrecho? El terreno se encuentra a pie de carretera en el centro del pueblo y colinda con terrenos agrarios.
Gracias
Buenas tardes.
No podemos ayudarle si no nos sitúa la parcela dentro del Municipio, para poder consultar las Normas urbanísticas. No es suficiente con la referencia catastral.
Saludos
Buenas tardes, muchas gracias por su atención tan buena. Mi consulta es la siguiente:
He construido un garaje dentro de mi parcela que está en suelo urbanizable, de hecho ya hay una casa construida y una piscina que aparecen en el catastro. Lo he construido dentro de la parcela en una zona que eran bancales. No pedí la licencia porque era en periodo de confinimiento por lo que tambien tenía ese tiempo libre para hacerlo.
Qué problemas legales podría tener? el garaje ya está construido y acabado.
¿Podría legalizarlo o me pondrán complicaciones?
Buenos días:
Si es suelo urbanizable sin plan parcial aprobado puede legalizarlo solicitando una licencia de carácter provisional. En general este tipo de licencias es para actuaciones en suelo urbano no consolidado y urbanizable que no tiene planeamiento de desarrollo aprobado. El carácter provisional de la licencia debe inscribirse como tal en el Registro de la Propiedad e implica que, cuando el plan de desarrollo se ejecute, renuncia a cualquier indemnización por la demolición de ese garaje (si es que así lo prevé el Plan).
Saludos.
Buenas, queremos comprar una casa en un pueblo de Castilla León sobre una finca rustica (que según catastro es clase Rústico y uso principal Agrario) y estamos un poco perdidos. Aparece en el registro de la propiedad como Naturaleza de la finca: URBANA: CASA DE LABRANZA declarada la obra nueva mediante escritura en el año 2000. En el catastro aparece como Clase Urbano Uso principal Residencial. Paga el IBI ¿Qué documentación tenemos que solicitar para asegurarnos que no tienen ningún problema legal y que en un futuro la pudieran derribar o expropiar?. Otra duda que tenemos es ¿que nos van a pedir para poder pedir una hipoteca para su compra? Gracias por anticipado!!!!!
Buenos días:
La condición de su existencia y la definición como urbana en el catastro no tiene nada que ver con su carácter urbanístico, su legalidad o no, y su adecuación al planeamiento (ver artículo 7.2.c de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, ya que una casa en suelo no urbanizable puede considerarse a los efectos catastrales como urbana).
Es obligación del vendedor informarle de cuales son las condiciones urbanística de la parcela. En este sentido es claro el contenido del artículo 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) de aplicación en todo el Estado:
«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».
En cualquier caso usted puede dirigirse al Ayuntamiento solicitando esa información (artículo 5.d del TRLSRU).
Para la hipoteca la van a pedir una valoración del inmueble, y en este sentido es importante la información urbanística. No se va a valorar lo mismo si la edificación es legal y conforme a al ordenación urbanística, o si es un fuera de ordenación. Si la casa estuviera en situación de asimilado a fuera de ordenación o se pudieran adoptar todavía medidas de restauración del orden urbanístico (que pudieran llegar a la demolición) la casa no tiene valor.
Saludos.
Buenos días,
Mi consulta es acerca de poder obtener el permiso de edificación para un terreno clasificado como urbano en el municipio de Sant Joan de Labritja (Ibiza). El problema, es que por lo que parece, el terreno en cuestión no se encuentra con todos los servicios municipales dados y el ayuntamiento exige que sea la asociación de vecinos que desarrolle un plan de urbanismo al ayuntamiento y con la aprobación de este realizar los trabajos y donarlos. El problema es que la zona se encuentra edificada a excepción de este terreno. Y cada vez que realizamos una consulta, el departamento de obras nos remite lo siguiente:
«En general para la zona de Punta Grossa: se encuentra dentro de la delimitación de Plan Especial de la red de saneamiento municipal (artículo 3.2.02). Para ejercer el derecho de edificación en este tipo de suelo, se debe atender a los deberes de las personas propietarias del suelo, los que se establecen en los artículos 22, 23, 25 y 29, y en la Disposición Transitoria Décimoprimera de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, así como al Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (BOE núm. 27 de 31-enero-1979).»
A todo esto, los vecinos en tener edificado se desentienden. Pero la parcela es mayor a los 1000 m2, mínimo exigible para construir. ¿Que opciones hay? ¿Se podría solicitar un desarrollo parcial de la zona en la que se realiza la parte de acera y tuberías correspondientes? ¿Hay algún antecedente contra el que reclamar? Hace 15 años el terreno estaba tasado en más de 300.000 €.
Agradezco de antemano su ayuda. Gracias y saludos,
Buenos días:
He podido comprobar que el ámbito a que se refiere está delimitado por la NN.SS del Municipio. El problema es que no localizo la Normativa de aplicación y la Memoria está redactada en pdf en mallorquín y no domino ese idioma. En cualquier caso no aparece una referencia de la determinaciones de para la ejecución del ámbito de “Punta Grossa”, si bien en algunas reseñas de prensa ya se refieren a la zona como “urbanización fantasma”.
Pues bien creo que es un caso típico de urbanización de la que el Ayuntamiento se ha desatendido, dejando en manos de los propietarios su desarrollo. Y en la que los propietarios no se ponen de acuerdo.
La referencia que hace el informe municipal que ha transcrito a la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, parece reconocerla como una actuación de transformación urbanísticas (artículo 23.2 de la Ley), y efectivamente, las obligaciones derivadas de la ejecución de cara a transformar las parcelas en solar y al cumplimiento de las obligaciones urbanísticas (artículo 22) son de los propietarios.
La cuestión es que es posible establecer ajustes en la delimitación del ámbito de ejecución y también es posibles alterar el sistema de ejecución transformándolo en público (ejecutado por el Ayuntamiento, aunque repercutiendo los costos a los propietarios).
En este sentido, es útil la transcripción de la Disposición Transitoria Décimo primera de la Ley que menciona el informe (el subrayado es mío):
“1. Los terrenos que a la entrada en vigor de esta ley se encuentren clasificados formalmente como suelo urbano en los instrumentos de planeamiento urbanístico general y que no dispongan de los servicios urbanísticos básicos a los que se refiere el artículo 22 de esta ley, pasan a tener la condición de suelo urbano sin urbanización consolidada.
2. Las personas propietarias de este suelo acabarán, completarán o ejecutarán a su cargo la urbanización necesaria, y cederán los terrenos destinados a viales, en su caso, para que los terrenos alcancen la condición de solar y los edificarán en los plazos que resulten de aplicación del artículo 29 de esta ley. Si para esto son necesarias actuaciones de transformación urbanística distintas de la simple compleción de la urbanización en los términos que se definen en el apartado 2 del artículo 29 mencionado, se aplicará lo previsto en el apartado 3 con las siguientes especificaciones:
a) Los deberes previstos en les letras b), c), g), h) e i) se llevarán a cabo de acuerdo con las determinaciones del planeamiento en vigor.
b) Los deberes previstos en la letra d) serán de aplicación cuando el porcentaje del deber de cesión de suelo lucrativo libre de cargas de urbanización no lo establezca el planeamiento urbanístico en vigor.
En el caso de aplicación de esta letra d), dado que en ella se permite un ajuste de este porcentaje, se supedita a los resultados del informe de sostenibilidad económica y de la memoria de viabilidad económica formulados de acuerdo con lo que se establece en los artículos 47.2 y 47.3 de la presente ley y en la legislación estatal.
c) Independientemente de lo que prevé la letra b) anterior, si la gestión y ejecución de la actuación de transformación urbanística lo hace necesario, el ayuntamiento debe delimitar una unidad de actuación de acuerdo con el artículo 73 de esta ley.
3. No obstante lo que prevén los apartados anteriores, el ayuntamiento correspondiente conserva la potestad de alteración del planeamiento, sea para conferir una nueva ordenación de los terrenos manteniendo la condición de suelo urbano sin urbanización consolidada, sea para conferirles una nueva clasificación como suelo urbanizable o como suelo rústico.
4. Se establece el plazo de un año, desde la aprobación de esta ley, para que los municipios afectados por esta disposición modifiquen su planeamiento general para adaptarse a ella.
5. Las desclasificaciones de suelos urbanos conforme a lo previsto en la presente disposición no darán lugar a indemnización, de acuerdo con lo previsto por la legislación estatal”.
La actuación puede desarrollarse por el sistema de cooperación. Para esto se debe tener en cuenta el artículo 75 del Texto legal señalado, y en concreto su apartado 5:
“En todo caso procederá la aplicación del sistema de expropiación o de cooperación en la modalidad de gestión directa, o bien en la indirecta, cuando la Junta de Compensación o, en su caso, la persona propietaria única de todos los terrenos de la unidad de actuación incumpla las obligaciones inherentes a la modalidad de compensación”.
Por tanto, la opción es solicitar una delimitación de ámbitos (unidades de actuación –artículo 72.2 del Texto legal-) ajustados a las posibilidades reales de ejecución, y que el Ayuntamiento desarrolle la actuación por un sistema público (el de reparcelación por cooperación –artículos 88 y 89).
Es difícil que prospere alguna reclamación si la obligación de ejecución era de los propietarios y no han actuado.
Saludos.
Buenos días. Tengo un edificio con catalogación «B» en el centro de Granada. Su uso es residencial ¿ podría hacer un cambio de uso para abrir un hotel ? Muchas gracias.
Buenos días:
Sí, si la calificación urbanística lo permite (por ejemplo la calificación «residencial unifamiliar en manzana cerrada» no permite esa cambio).
Saludos
Hola!Tengo una finca de 8000m2 ,en medio de 2 casas,tanto las casas como l finca es suelo no urbanizable,la línea de urbanización pasa justo por l entrada d l finca.Por l finca pasa alcantarillado,agua y luz.Se puede construir de alguna manera una casa ?.Es en Galicia y dicen que hasta que se amplíe el nuevo plan, q si coge a l finca ,nada ,pero es que llevamos así años esperando.En la aldea no dejan crecer, l gente se tiene q ir a l ciudad a narices.Muchas gracias !
Buenos días:
Si las normas urbanísticas prohíben la edificación para usos urbanos en suelo no urbanizable (rústico en Galicia), hasta que no se cambie la clasificación del suelo no puede edificar.
Las posibilidades de uso en suelo rústico, con carácter general, están descritas en el artículo 35 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, que le transcribo:
«1. Los usos y las actividades admisibles en suelo rústico serán los siguientes:
a) Acciones sobre el suelo o subsuelo que impliquen movimientos de tierra, tales como dragados, defensa de ríos y rectificación de cauces, abancalamientos, desmontes y rellenos.
b) Muros de contención, así como vallado de fincas.
c) Actividades de ocio, tales como práctica de deportes organizados, acampada de un día y actividades comerciales ambulantes.
d) Campamentos de turismo e instalaciones de playa y actividades de carácter deportivo, sociocultural, recreativo y de baño, de carácter público o privado, de uso individual o colectivo, que se desarrollen al aire libre, con las obras e instalaciones imprescindibles para el uso de que se trate.
e) Actividades científicas, escolares y divulgativas.
f) Depósito de materiales, almacenamiento y parques de maquinaria y estacionamiento o exposición de vehículos al aire libre.
g) Construcciones e instalaciones agrícolas en general, tales como las destinadas al apoyo de las explotaciones hortícolas, almacenes agrícolas, talleres, garajes, parques de maquinaria agrícola, viveros e invernaderos.
h) Construcciones e instalaciones destinadas al apoyo de la ganadería extensiva e intensiva, granjas, corrales domésticos y establecimientos en los que se alojen, mantengan o críen animales, e instalaciones apícolas.
i) Construcciones e instalaciones forestales destinadas a la gestión forestal y las de apoyo a la explotación forestal, así como las de defensa forestal, talleres, garajes y parques de maquinaria forestal.
j) Construcciones e instalaciones destinadas a establecimientos de acuicultura.
k) Actividades e instalaciones comprendidas en el ámbito de la legislación minera, incluidos los establecimientos de beneficio, y pirotecnias.
l) Instalaciones vinculadas funcionalmente a las carreteras y previstas en la ordenación sectorial de estas, así como las estaciones de servicio.
m) Instalaciones e infraestructuras hidráulicas, de telecomunicaciones, producción y transporte de energía, gas, abastecimiento de agua, saneamiento y gestión y tratamiento de residuos, siempre que no impliquen la urbanización o transformación urbanística de los terrenos por los que discurren.
n) Construcciones destinadas a usos residenciales vinculados a la explotación agrícola o ganadera.
ñ) Construcciones de naturaleza artesanal o de reducida dimensión que alberguen actividades complementarias de primera transformación, almacenamiento y envasado de productos del sector primario, siempre que guarden relación directa con la naturaleza, extensión y destino de la finca o explotación del recurso natural.
o) Construcciones y rehabilitaciones destinadas al turismo que sean potenciadoras del medio donde se ubiquen.
p) Construcciones e instalaciones para equipamientos y dotaciones públicos o privados.
q) Otros usos análogos que se determinen reglamentariamente y coordinados entre la legislación sectorial y la presente ley.
2. Los restantes usos en suelo rústico son usos prohibidos».
Saludos.
Hola quiero comprar un terreno urbano con una casita vieja de 130 metros cuadrados a restaurar completamente, mi pregunta es, me lo hipotecan o cómo puedo hacer, su valor son 50000 eur. Gracias
Buenos días.
Claro que se puede hipotecar. Sobre todo si es legal. La cuestión es que en la tasación de cara a la hipoteca deberá depreciar la construcción en función de la antigüedad y el estado de conservación. Si es una ruina el valor que tendría sería el del suelo exclusivamente.
Saludos
Tengo una parcela en terreno urbano consolidado. Quiero transformarla en solar por lo que tengo que asfaltar la calle y quiero saber si tiene que participar en el coste del asfaltado de la calle el vecino de enfrente que éste tiene la entrada a la vivienda por otra calle
Buenos días.
Si la parcela vecino está edificada y no piensa actuar sobre ella, no tiene ninguna obligación de contribuir, más aún si no necesita entrar a la misma por esa calle. Otra cuestión determinar cual es su obligación para que su parcela tenga la condición de solar. Lo mismo no tiene que asfaltar toda la calle, sino sólo la superficie que permite que su parcela tenga acceso rodado.
Saludos
Hola,
tengo unas fincas rusticas en un pueblo de Burgos, de herencia de mi padre aunque nunca he ido. Una es de 1,006 Ha, y el resto distribuidas por el monte. Todas de uso PR ó PS.
Me gustaría saber si es posible poner algún tipo de casa de aperos ó prefabricada. O de que forma podría pernoctar de forma esporádica, ya que si me gusta la zona hay casas económicas.
El uso es para si alguna vez voy poder usarla. No es mi destino vacacional, es por darle un uso ya que la venta me está resultando imposible.
Gracias de anatemano.
Un saludo
Buenos días.
Para poder contestar necesitamos saber que pueblo de Burgos es, y donde se sitúan exactamente las parcelas (bastaría con que nos diera la referencia catastral). Con estos datos podemos consultar la normativa urbanística del municipio, e informarle sobre la posibilidad de lo que plantea.
Saludos
Buenos días.
Tengo una finca con una casa de aperos registrada y legalizada como tal. Necesito arreglar el tejado porque entra agua y se va a caer de un momento a otro. ¿Tengo que pedir licencia para arreglar el tejado? ¿Pueden ponerme impedimentos en la solicitud de dicha licencia? ¿Me pueden multar si no la pido?
La finca se sitúa en el municipio de Villamena en la provincia de Granada y la extensión es de 2Ha.
Muchas gracias
Buenos días.
Si la edificación de aperos obtuvo licencia en su día y por lo tanto es legal, ya sea conforme a la ordenación vigente o tenga la consideración de fuera de ordenación (FO) puede arreglar sin problema el tejado. Por lo que plantea, la obra no sería en Andalucía objeto de licencia, sino de declaración responsable, que tiene que presentar en el Ayuntamiento. Y esto a tenor del contenido del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«1. Están sujetas a declaración responsable ante el Ayuntamiento las siguientes actuaciones urbanísticas:
a) Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.
(…)».
No deben de ponerle impedimento en el Ayuntamiento. Ahora bien, si no presenta la declaración responsable pueden abrirle un expediente sancionador.
Saludos
Tiene derecho preferente una comunidad de vecinos para comprar el sotano para hacer el garaje?
Buenos días.
Le transcribo el contenido del artículo 1522 del Código Civil (creo que responde a su pregunta):
«El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común».
Saludos
Hola quisiera información de como tramitar la peticion de anulacion de las leyes que no dejan construir legalmente en suelo rustico
Buenos días.
Difícil. La Leyes las anula el Parlamento (o Parlamentos) con otra Ley o modificando el contenido que se pretende anular. También pueden ser declaradas inconstitucionales por el Tribunal Constitucional.
En España existen también la posibilidad de la iniciativa popular para la tramitación de leyes, prevista en el artículo 87.3 de la Constitución y requiere un mínimo de 500.000 firmas.
Ahora bien, no creo que exista una Ley que prohíba, expresamente, construir en suelo rústico. Esta en función de la protección del mismo y de sus condiciones de uso, y su regulación concreta depende de la ordenación urbanística, que es más fácil de cambiar (depende del caso, por el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma) que la Ley.
Saludos
Buenos días, tengo intención de comprar parcela rustica de 11000m2 en Guadalest Alicante, la parcela tiene una casa de madera de 40m2 y me gustaría saber si puedo ampliar al doble esa construcción y a quien debo solicitar la correspondiente autorización. por otro lado hasta que no tenga esa autorización no puedo solicitar la conexión a los servicios
Buenos días.
Que tiene que solicitar autorización para la ampliación es seguro (licencia). Ahora bien si es posible o no, depende de la ordenación urbanística del municipio y de la situación de la parcela. Para situar la parcela y poder informarle de las condiciones urbanísticas nos basta con la referencia catastral.
Efectivamente, para la conexión con los servicios le van a exigir la licencia.
Saludos
Buenos días:
tengo una casa sin suministro de agua y de energía; está situada fuera del casco urbano. ¿Tienen las autoridades la obligación de brindarme dichos suministros?
Buenos días.
No, la conexión con los servicios corre a cargo de usted. Otra cosa es si se los pueden suministrar las compañías, ya que para ello le exigirán la licencia o autorización (la legalidad) de la casa.
Saludos
Buenas noches,
Estoy detrás de adquirir una parcela de 2,5 tahullas en Murcia. Esta finca surgió de la agrupación de varias fincas en 2003 y su posterior segregación en 3 fincas con los metros exigibles para poder edificar. El suelo está categorizado como suelo urbanizable especial. En 2015 modificaron la ley del suelo y dicen (cito literal) «Régimen transitorio de edificación y usos antes de la aprobación del Plan Especial. a) Parcela mínima. La parcela mínima edificable será de 2’5 tahúllas, siempre que la misma haya surgido antes de la entrada en vigor de la Ley Estatal 6/98. En caso contrario la parcela mínima será de 5.000 m2.»
En mi situación y viniendo de una agrupación y después segregación en la que la suma de las parcelas antes del cambio y después del cambio s exactamente la misma ¿se considera nueva finca y por tanto no podría al no ser antes de 1998? ¿O al proceder de unas fincas agrupadas con inscripciones mucho anteriores a ese 1998 no me afectaría?
La parcela tiene informe de urbanismo fechado en 2003 con el visto bueno a la agrupación y posterior segregación e indica que en todas las parcelas se podría edificar al tener las 2,5 tahullas mínimas.
Muchas gracias.
En otro medio indica esto sobre la misma situación :
En suelo urbanizable especial la parcela mínima podrá ser de 2.500 metros cuadrados si la finca hubiera surgido en escritura pública anterior al 17 de junio de 2001. También podrá formarse dicha parcela mínima por agrupación de otras colindantes en que concurra el mismo requisito.
Buenas tardes, agradezco su atención de antemano, he señalizado una parcela en Olocau, Valencia, ref catastral 0964010YJ1906S0001GM, figura suelo urbano sin edificación, en registro propiedad tambien figura como urbano.La zona esta sin acometidas y abrí un expediente en I-De de iberdrola para que me dieran presupuesto, una vez abierto me piden licencia de obras que obviamente aún no tengo, mi duda es si con la calificación de urbano y cumpliendo los parámetros que exige el ayuntamiento para construir es viable me den la licencia de obras, el vendedor de la parcela y su arquitecta me aseguran que si, pedí cita al ayuntamiento, pero no contestan, y debo formalizar la compra venta en breve. Quisiera tener la tranquilidad de comprar sabiendo esto. La opción que planteó la arquitecta es electricidad con placas solares en vivienda aislada, que también contemplo.
1-Licencia?
2-Punto de luz?
Buenas tardes:
Si la parcela se sitúa en suelo urbano consolidado y, por lo que deduzco de su explicación, faltan por completar obras de urbanización para que la parcela sea considerada como solar, obras que usted esta dispuesto a acometer (es una obligación del propietario en suelo urbano consolidado), no debe haber inconveniente en que obtenga licencia para la edificación y las obras de urbanización que necesita (es lo que le pide la compañía eléctrica), que puede solventarse con la tramitación de un único expediente.
Lógicamente la propuesta de edificación debe de cumplir estrictamente con las condiciones previstas por la calificación urbanística de la parcela, según el planeamiento urbanístico.
Saludos
Edito, en instituto cartográfico de la generalitat valenciana figura como clasificación urbano y zonificación residencial.
Urbana residencial.
Buenos días, en primer lugar, muchas gracias por crear este espacio para resolver dudas sobre urbanismo.
Les cuento mi caso: quiero comprar una vivienda calificada en registro como urbana y según el último plan general de Ordenación de 2018, se encuentra en un terreno urbanizable (antes urbanizable programado y ahora urbanizable residencial). Se encuentra en el municipio de Montserrat (Valencia). Les copio y pego directamente el texto en el que se habla de esta colonia en el Plan General: «Se mantienen los Sectores de suelo urbanizable residencial ya clasificados en el plan anterior, “Tossal I”, “Tossal II” y “Les Crestes”, todos ellos en situación de semiconsolidados por la edificación y con uso residencial extensivo de temporada. De los tres, el último es el más cercano al casco urbano, se redelimita para excluir de su ámbito el suelo forestal”. Viendo el mapa, la vivienda se encuentra dentro de esta zona delimitada como urbanizable residencial.
En base a esto, mis dudas son:
– Siendo que todavía no existe un Plan Parcial para esta zona, el suelo en un futuro podría ser recalificado a no urbanizable si el Ayuntamiento así lo decidiese?
– Podría realizar alguna modificación de la vivienda solicitando el correspondiente permiso al Ayuntamiento?
– Es seguro adquirir un terreno como éste o sigue tratándose de un rústico hasta que se decida su urbanización?
Muchas gracias, un saludo
Buenas tardes:
A la primera cuestión, la respuesta es si, La innovaciones del planeamiento tienen carácter discrecional, y de forma justificada pueden alterarse las determinaciones del planeamiento vigente, incluso desclasificando suelo, si es que éste no se ha ejecutado siguiendo la programación prevista por el planeamiento general.
En relación con la segunda cuestión, es necesario conocer más datos sobre las circunstancias de esa edificación. Por lo que dice parece que la intención del Plan del 2018 es su legalización desarrollando el ámbito como un sector de suelo urbanizable. Si esto no ocurriera habría que ver cuando se construyo la vivienda, si se construyo con licencia o no, y en el segundo caso (es ilegal porque se construyo sin licencia), si se inicio expediente disciplinario y, en caso de que no, si ha prescrito (caducidad) la medida de restauración del orden urbanístico (quince años en su Comunidad, desde la finalización de las obras). En el caso de que haya pasado ese plazo, tenga en cuenta que el 237 artículo de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana señala que:
«El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno».
En cualquier caso, y teniendo en cuenta los datos concretos de la vivienda y las previsiones de la planificación urbanística para la zona, es posible que la situación que plantea se encuentre dentro de lo que los artículos 192 y siguientes del Texto legal señalado, regula como «Edificaciones fuera de ordenación y zonas semiconsolidadas». Si esta es la situación de la vivienda, parece evidente que debe desarrollarse las determinaciones del planeamiento para concretar el alcance de su regularización:
«1. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.
2. En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:
a) Ocupar el viario público previsto por el plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.
3. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.
El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el plan, que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada la construcción» (artículo 192).
En relación con la tercera cuestión. Entiendo que no es suelo rústico mientras no se modifique el Plan, pero las limitaciones son las señaladas para la situación de fuera de ordenación, salvo que no hayan prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico y el Ayuntamiento decida intervenir (cosa poco probable por la propia clasificación del suelo),
Debería de informarse si hay previsión a corto-medio plazo de desarrollo del ámbito y estar atento al proceso.
Saludos
hola, mi pregunta es sobre si se necesita licencia del ayuntamiento o no, para construir un cubierto de 20×20 mts, la finca es de ocio, y rustica de regadio con una superficie de 14.000 mts cuadrados, ya en su dia se construyo con licencia y proyecto un almecen de apoyo de 60 mts cuadrados y se vallo con malla simple en su totalidad, ahora, ya que tengo dos caballos quisiera hacer una carpa, abierta por dos lados, para poder montar en invierno, el techo seria de de lona, asi como los dos lados cubietos,en las distintas empresas que se dedican a este tipo de construciones unos me dicen que si y otros que no, ya que no son bienes inmuebles,dicen que es algo asi como un invernadero grande, quien me dice lo cierto…. ya que no se ya a quien creer, la finca esta en navarra gracias anticipadas .atentamente juan
Buenas tardes:
Si está en Andalucía y el planeamiento no lo prohíbe, esa actuación no requiere licencia. En todo caso, y como mucho, sería objeto de una declaración responsable ante el Ayuntamiento (artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-),
Saludos
Buenas tardes otra vez:
Perdón, acabo de darme cuenta que señala que la finca es en Navarra.
De igual modo, y como mucho estaría sujeta declaración responsable o comunicación previa, pero nunca a licencia. Artículo 192 del Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo:
«1. Quedan sujetos al régimen de declaración responsable o comunicación, a los efectos de su constancia, realización y control posterior, las siguientes actuaciones:
a) La realización de las obras ligadas al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad comercial de conformidad con la normativa sectorial que resulte aplicable.
b) Aquellas obras de escasa entidad o dimensión que se determinen en las ordenanzas municipales correspondientes.
c) Cerramientos y vallados.
d) Carteles publicitarios visibles desde la vía pública.
e) Obras menores.
f) Trabajos previos a la construcción, tales como sondeos, prospecciones, catas y ensayos.
2. El régimen de declaración responsable no exime ni condiciona las facultades de inspección, control y sanción de la entidad local sobre las obras que no se ajusten a la legislación, al planeamiento o a la propia declaración responsable».
Saludos
hola, mi pregunta es sobre si se necesita licencia del ayuntamiento o no, para construir un cubierto de 20×20 mts, la finca es de ocio,con una superficie d 14.000 mts cuadrados, ya en su dia se construyo con licencia y proyecto un almecen de apoyo de 60 mts cuadrados y se vallo con malla simple en su totalidad, ahora ya que tengo dos caballos quisiera hacer una carpa, abierta por dos lados, para poder montar en invierno, el techo seria de de lona, asi como los dos lados cubietos,en las distintas empreas que se dedican a este tipo de construciones unos me dicen que si y otros que no ya que no son bienes inmuebles,dicen que es algo asi como un invernadero grande, quien me dice lo cierto…. ya que no se ya a quien creer, la finca esta en navarra gracias anticipadas .atentamente juan
Buenos días.
El estudio de detalle es una figura de planeamiento (en general se denomina como «otros instrumentos de la ordenación urbanística»), y por tanto su aprobación responde a una potestad discrecional de la Administración (no reglada).
¿Qué quiere esto decir?: que dentro de las posibles soluciones, todas ellas legales, según la ordenación urbanística que la da cobertura (Plan General, Plan Parcial o Plan Especial), el Ayuntamiento puede adoptar la que estime conveniente, siempre que no atente contra los principios generales del Derecho (igualdad o no discriminación injustificada,
proporcionalidad o prohibición de adopción de las medidas más gravosas para el ciudadano, libertad o interpretación restrictiva de las normas limitativas de los derechos cívicos); y respete las condiciones determinante de la norma que da cobertura a la actuación. Y estos dos requisitos pueden ser controlados por los Tribunales de Justicia, anulando el acto discrecional por arbitrario (la arbitrariedad está vetada a la Administración).
Por tanto: ¿Qué es lo que han planteado en las alegaciones al estudio de detalle?. ¿Han alegado algún tipo de vulneración?. La supresión de un vial, si era necesario para la urbanización, parece un argumento de peso.
¿Qué le han contestado a las alegaciones?. Si no les parece acertada la contestación, o en cualquier caso incluso si no contestan, ya saben, pueden recurrir a los Tribunales de lo contencioso para argumentar arbitrariedad.
Si tienen el contenido de las alegaciones y la contestación, podemos comentarlo.
Saludos
Buenas, Emilio
La segunda opción se la planteé a los servicios de urbanismo del Ayuntamiento, así la casa estaría regularizada y se podría utilizar para uso alojamiento turístico ya que cumple el Decreto de Turismo. PERO no se permitirían las obras de piscinas, porches….por lo que estamos en las mismas, ya que te interesa que te subvencionen
y para la primera, los artículos de la LOUA que rigen la utilización como interés público y los proyectos de actuación, también exigen la compatibilidad con el planeamiento municipal
la casa se podría explotar como alojamiento turístico, pero de obras nada de nada
Sólo se pueden hacer obras de conservación y mantenimiento
Buenas tardes:
Están muy argumentadas esas alegaciones. ¿Han tenido contestación?. ¿Se ha aprobado definitivamente el ED?.
Saludos
Si, adjunto remito las alegaciones que se han realizado, no están hechas pero profesionales , ha sido un poco de búsqueda en Google . Gracias por todo
ALEGACIONES:
PRIMERO. – Considero, que el Estudio de Detalles presentado por la citada entidad mercantil, supone una modificación en su añadido constructivo, que no cumple con el diseño arquitectónico, con el entorno, ni con las construcciones ya existentes en el primitivo proyecto de construcción y urbanización de la citada M11 (doc. 1y 2), al añadirse en las futuras fachadas del citado Estudio de Detalles, entre otras, volados cerrados con anchura y profundidad de 2,50 m, así como balcones y otros elementos decorativos, incurriendo en graves modificaciones volumétricas, provocando una discontinuidad con las fachadas actuales de la manzana M11.1 tal y como se demuestra en los (doc. 3,4,5).
Por lo tanto, el Estudio de Detalle que se indica, vulnera lo indicado en el vigente Plan General Municipal del Excmo. Ayuntamiento de Badajoz, en su artículo 2.1.27 sobre Composición de las fachadas y donde textualmente se establece, “En general, tanto el diseño y solución de los elementos que definen las fachadas de las edificaciones como el despiece, textura y color de los materiales que las integran, no producirá distorsión respecto a las condiciones de composición dominantes en su área normativa y, en todo caso en su entorno inmediato.
Las fachadas interiores de los edificios que, como consecuencia de la composición volumétrica actual o futura de las edificaciones colindantes, pudieran resultar vistas desde los espacios públicos o mancomunados de varias parcelas, o que supongan viviendas aisladas o retranqueadas se diseñaran con materiales idénticos a los de las fachadas.”
SEGUNDO.- Que el proyecto de urbanización de la Manzana M11, en su configuración inicial y según lo aprobado por este Ayuntamiento, disponía, que el vial que atravesara, tanto la fase M11.1 como la fase M11.2 tendrían acceso para vehículos y peatones a través de la Avenida Torrequemada, con salida al final del vial, dirección a la calle Los Lagares como así figura en el croquis que se adjunta como (DOC6).
TERCERO.- Que este vial comunitario de propiedad privada, de 5 metros de anchura aproximada, carente de acerado, y utilizado en su configuración (según consta en las escrituras de propiedad), para el paso peatonal de acceso a las viviendas adosadas de esta misma calle y a su vez de acceso a los garajes de los vecinos de la C/ Pozo Pedrero, no puede ser concebido como vial de doble sentido de circulación, como se pretende, por los siguientes motivos:
a) Por carecer este, de la anchura mínima establecida en la Ley y en lo regulado en las Ordenanzas Municipales de Policía de la Urbanización del Ayuntamiento de Badajoz.-
b) Que las pretensiones del promotor xxxxxSL, en su Estudio de Detalle y concretamente, en su punto 1.7 , es la creación de un “fondo de saco” que culmina en una rotonda de 6,34 metros de anchura, destinada para el cambio de sentido de circulación de vehículos. Decir que las dimensiones de esta rotonda impede la realización de maniobras necesarias para los vehículos de emergencias (Servicio de Incendios, ambulancias y demás Servicios Urbanos).Como así se desprende del Real Decreto 314/2016 de 17 de marzo por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación, SI 5 1.2.5, que establece “ En las vías de acceso sin salida de más de 20 m de largo se dispondrá de un espacio suficiente para la maniobra de los vehículos del servicio de extinción de incendios”.-
c) Que de aprobarse de forma definitiva el contenido íntegro de este Estudio de Detalle, y su proyecto de ejecución, supondría riesgos para la seguridad de las personas, por carecer este vial de acerado y por lo tanto de protección para peatones, niños e incluso para el tránsito de personas con movilidad reducida, por lo que considero el precitado vial, incompatible con el tráfico rodado de doble sentido de circulación.-
d) Que el Estudio de Detalle, incumple lo indicado en la Ordenanza reguladora del plan parcial del sector SUNP-9 “La Pilara”, aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de Badajoz, en Acuerdo de Pleno de fecha 5 de octubre de 2007, y concretamente el artículo 3.23.1 Sobre Diseño de los Elementos de Urbanización y de Itinerarios Peatonales Adaptados.-
e) Para más abundancia de datos, y como referencia, adjunto reportaje fotográfico del trazado del vial comunitario, ya finalizado, y que está situado en la Manzana… paralela a la calle Los Lagares (M-11), con idénticas características, y que tiene su acceso por la calle Torrequemada y salida por la calle Noria Vieja, justificando lo indicado anteriormente, así mismo aporto fotografía aérea donde se demuestra que todas las líneas de adosados de este complejo de “La Pilara”, disponen de una entrada y salida de vehículos distintas.(doc 7)-
Por todo lo indicado anteriormente, SOLICITO y reitero, que en el Estudio de Detalles, que se indica, se configure a este vial privado y de uso común para los vecinos de la calle Los Lagares (paso peatonal) y vecinos de la calle Pozo Pedrero (acceso garajes) de un solo sentido para la circulación de vehículos, con una entrada y una salida distintas.
CUARTO.-Considero que el Estudio de Detalle, de vigencia indefinida, debería subsistir el inicialmente aprobado para la Manzana- 11, por entender que no ha existido modificación del Plan General de Ordenación y normativas técnicas de aplicación que pudieran afectar al proyecto inicial.-
QUINTO.- Que las razones que esgrime la citada entidad mercantil, para modificar los nuevos volúmenes y líneas de edificación existentes y colindantes a la sub-manzana M-11.1, solo son comerciales, motivos, que solamente benefician a los intereses del promotor, afectando de forma negativa para los vecinos de las calles Pozo Pedrero y Los Lagares, al trazado, a los viales comunitarios, diseños y demás condicionantes urbanísticos de la zona, vulnerando con ello, el proyecto inicial, actualmente en vigor, y que fuera aprobado, en su fecha, por este Ayuntamiento
SEXTO.- Considero, que este Estudio de Detalle, no debe ser considerado como proyecto aislado e independiente, pues debe formar parte, como ya he indicado anteriormente, de la tipología, altura, entorno y demás circunstancias preexistentes en la línea de adosados, de la precitada manzana M-11.1 de la urbanización “La Pilara”.-
SOLICITO:
Que se tengan por presentado este escrito, en tiempo y forma, con sus documentos y copias, lo admita y tenga por presentadas las anteriores alegaciones contra el Estudio de Detalle, que se deniegue o se condicione su aprobación definitiva, por los motivos expuestos.
Gracias de sntemano
Tengo dos fincas contiguas, una clasificada como urbana y otra como urbanizable, en Galicia. ¿Es posible su integración y construir en ambas?
Muchas gracias.
Saludos
Buenos días:
Mientras no se altere la clasificación del suelo de las diversas fincas unificándolo, cada una de ellas responde al régimen previsto por la legislación urbanística a cada clase.
En suelo urbano sólo podrá edificar si el mismo tiene la consideración de consolidado y la parcela la condición de solar. Y en suelo urbanizable, solamente una vez que se haya transformado el mismo, con la aprobación del correspondiente Plan de desarrollo, su reparcelación y su urbanización, pasando a ser suelo urbano. Cuando este último proceso se dé, será posible la agrupación de las parcelas, si es que la adjudicación de sus derechos urbanísticos de la parcela, con esta clasificación, se materializan la misma y las condiciones urbanísticas permiten esa agrupación.
Mientras tanto, y suponiendo que la parcela situada en suelo urbano sea solar, sólo podrá edificar ésta, en las condiciones señaladas por el Plan.
En suelo urbanizable no podrá actuar mientras no se transforme el suelo. En todo caso, debe tener en cuenta la posibilidad señalada en el artículo 28.2 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, y por remisión la previsión del artículo 89 del mismo Texto:
“1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a promover su transformación, solicitando al ayuntamiento la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo establecido en la presente ley y en el plan general de ordenación municipal, o proceder a su desarrollo si ya estuviera ordenado directamente en el plan general.
2. En el suelo urbanizable, en tanto no se apruebe la correspondiente ordenación detallada, no podrán realizarse construcciones, salvo las que vayan a ejecutarse mediante la redacción de planes especiales de infraestructuras y las de carácter provisional, en las condiciones establecidas en el artículo 89”.
“1. No obstante la obligatoriedad de la observancia de los planes, podrán autorizarse usos y obras de carácter provisional en suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable y terrenos afectados a sistemas generales en tanto no se inicie el procedimiento de gestión correspondiente, siempre que no estuvieran expresamente prohibidos por el planeamiento general ni por la legislación sectorial.
2. Los usos y obras provisionales deberán cesar y derribarse cuando lo hubiera acordado el ayuntamiento, sin derecho a indemnización. La autorización aceptada por el propietario se hará constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.
Las obras ejecutadas para usos provisionales habrán de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables. No se admiten como usos provisionales los residenciales ni los industriales”.
Saludos.
Hola,
Acabo de comprar un terreno y he ido a buscar los parámetros de edificación «adjunto archivo» esto entiendo que no puedo construir el parking subterráneo ? PB+1
Buenos días:
Perdone, pero por fallo del programa no se puede visualizar el archivo adjunto. ¿Le importa mandarlo a mi correo personal?.
emilio.martin.herrera@hotmail.com.
Saludos
Hola. Mi consulta esta relacionada con una parcela en suelo rústico en provincia de Valencia. El camino de acceso es de dominio público propiedad del Ayuntamiento, y de anchura hace escasamente 1.90metros y en Ordenanza municipal los caminos los regulan con ancho mínimo de 3.5m.
Los propietarios colinandes al camino edificaron la vallas en los años 1970 sin licencia. La ordenanza es de 2001. Puedo solicitar al Ayuntamiento que realice deslinde del camino para que recupere su anchura legal de 3.5m?
Saludos
Buenos días:
El artículo 178 de Ley 8/2010, de 23 de junio, de la Generalitat, de Régimen Local de la Comunitat Valenciana señala:
“1. Las entidades locales tienen la obligación de proteger y defender su patrimonio. Para ello procurarán su inscripción registral y ejercerán las potestades administrativas y acciones judiciales que sean procedentes para ello. Cualquier vecino o vecina podrá requerir ese ejercicio a la entidad local interesada.
2. Iguales obligaciones de protección y defensa corresponden a las personas titulares de concesiones y otros derechos sobre bienes de dominio público.
3. El personal al servicio de las administraciones públicas y la ciudadanía deben colaborar en la protección y defensa del citado patrimonio.
4. Las entidades locales no podrán allanarse a las demandas judiciales que afectaren al dominio y demás derechos reales integrantes de su patrimonio”.
Y el artículo 44 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales advierte que:
“1. Corresponde a los Municipios, Provincias e Islas, en todo caso, y a las demás Entidades Locales de carácter territorial, en el supuesto de que así lo prevean las Leyes de las Comunidades Autónomas, las siguientes potestades en relación con sus bienes:
a) La potestad de investigación.
b) La potestad de deslinde.
c) La potestad de recuperación de oficio.
d) La potestad de desahucio administrativo.
2. Para la defensa de su patrimonio y para asegurar la adecuada utilización del mismo, las Corporaciones Locales también podrán establecer e imponer sanciones de acuerdo con lo previsto en la normativa sectorial aplicable”.
Teniendo en cuenta que el contenido de los artículos 46 y 56 del Texto reglamentario:
“El ejercicio de la acción investigadora podrá acordarse:
1º. De oficio, por la propia corporación, a iniciativa, en su caso, de cualquier otra administración que, en virtud de los deberes de información mutua y colaboración, ponga en su conocimiento los hechos, actos o circunstancias que sirvan de base al ejercicio de dicha acción.
2º. Por denuncia de los particulares”.
“1. Las Corporaciones Locales tendrán la facultad de promover y ejecutar el deslinde entre los bienes de su pertenencia y los de los particulares, cuyos límites aparecieren imprecisos o sobre los que existieren indicios de usurpación.
2. Los dueños de los terrenos colindantes con fincas pertenecientes a las entidades locales o que estuvieren enclavadas dentro de aquellas podrán reclamar su deslinde”.
Dicho lo anterior, parece evidente que puede solicitar del Ayuntamiento que ejerza su potestad de deslinde el camino.
Saludos
Buenos días, tengo un terreno rústico en Cataluña de 8400 metros cuadrados y estoy dado de alta en el departamento de agricultura como granja de autoconsumo, quisiera saber si puedo construir una vivienda de 50 metros cuadrados. Gracias
Buenos días:
¿En que municipio se sitúa su terreno para que podamos consultar las normas urbanísticas?. Sería de mucha utilidad que nos señalara la referencia catastral.
Saludos
Buenos dias, quiero ampliar y modificar un campo de vuelo existente en el baix empordá, catalunya. El campo es legal y está registrado. La nuevas normas de aeródromo de la Generalitat de Catalunya implican que tengo que alejar el umbral de pista del pueblo y que tengo que alejarla del hangar. Por todo ello he comprado los terrenos que me permiten este cambio. Son terrenos en suelo no urbanizable SNU al igual que los terrenos dónde se ubica la pista actual. Los de la pista actual están en el municipio de Fontanilles y los recientemente adquiridos en el de Ullastret..El ayuntamientp de Fontanilles aprobaría la modificación y ampliación pero el de Ullastret pretende que no se puede hacer nada en sus terrenos SNU de protección paisajística ni cambiarles el uso. Entiendo que el arquitecto municipal interpreta mal la normativa sobre actuaciones en SNU en Catalunya ( Art 48 y 50 de la TRLUC). le adjunto documentación. Mi pregunta es que debo presentar a este arquitecto para que entienda que tiene que aceptar la presentación de mi proyecto. (además no vamos a efectuar ninguna construcción, la pista es de hierba.
Buenos días:
Por fallos del programa no puedo visualizarla documentación que adjunta. ¿Le importa remitirla a mi correo personal?. Gracias.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos
Heredamos una parcela de 3500 metros que está calificada como suelo urbano, sistema general de áreas libres al lado de una parcela propiedad del ayuntamiento. Unos ocupas se han construido un corral-albergue (sic) en nuestra parcela y otros dos en la del ayuntamiento. Acabamos de recibir una notificación del ayuntamiento incoando un procedimiento de protección de la legalidad urbanística identificando a los ocupas que han realizado las construcciones pero instándonos a nosotros como propietarios a legalizarlos o derribarlos si no es posible su legalización. Además nos hace responsable hasta de las construcciones que están en la parcela del ayuntamiento! Es una locura, algún consejo? Gracias!
Buenos días.
Por lo que dice la parcela está calificada para espacio libre de sistema general, por lo tanto debe ser obtenida por el Ayuntamiento para ese uso público.
En general si la vinculación de un suelo a ese uso no está adscrito a una actuación urbanística que debe de ser desarrollada por la iniciativa privada (sistema de compensación, por ejemplo), el suelo debe ser obtenido por el Ayuntamiento por mecanismos de ejecución forzosa, y eso implica una obligación del Ayuntamiento.
Me explico: en Andalucía (en un casi todos los sistemas autonómicos se regula de forma parecida), un sistema general debe obtenerse o bien por cesión gratuita en ejecución de un sistema de actuación privado (como he dicho, compensación), o por expropiación. Pero en ambos casos dentro de plazo. Y ese plazo lo marca el planeamiento, bien en su programación o, en caso contrario, desde su aprobación.
Si la obtención está adscrita a un sistema de ejecución privado y no se ha ejecutado, el Ayuntamiento debe cambiar el sistema y desarrollar la actuación por un sistema público.
Si no está adscrito debe expropiar en un plazo (en Andalucía, cuatro años desde la fecha que estaba programada su obtención o desde la aprobación del Plan).
Con esto le quiero decir (si es que la parcela está realmente calificada como suelo de sistema general de espacios libres), que si ha pasado el plazo para que el Ayuntamiento obtenga ese suelo según el Plan, que solicite el cambio de sistema o exija la expropiación del suelo, según el caso. Que obligue al Ayuntamiento, mediante la correspondiente indemnización, a que adquiere la parcela (de esta forma todas las obligaciones derivadas de su titularidad serán del Ayuntamiento).
Si quiere que concretemos más, denos más datos sobre su situación.
Saludos
Buenas estoy en la busqueda de una parcela en Madrid, y mi pregunta es a quien y/o donde podría dirigirme para confirmar que la parcela se podria construir una vivienda.
Gracias
Buenos días.
Al Ayuntamiento respectivo. Debe pedir certificado de condiciones urbanísticas o cedula urbanística si la tiene regulada.
Saludos
Hola he adquirido una parcela rustica el camino que pasa por delante muere enfrente a mi parcela, ya que es la ultima . mi pregunta es, donde empieza mi parcela puedo cerrar el camino?
Buenos días.
Eso dependerá de lo que le hayan vendido realmente. Tendría que mirar la descripción registral de la finca y el parcelario catastral. Tiene que tener cuidado por si el camino es público (propiedad del Ayuntamiento o de otras Administración), y en cualquier caso el vallado es objeto de licencia o comunicación en función de las circunstancias concretas de clasificación de la finca.
Saludos
Buenos días.
Estoy mirando para comprarme una casa mata que tiene la posibilidad de hacerle una segunda planta, pero me gustariía saber si puede confirmarme que tipo de construcción puedo hacer, y hasta que altura podría edificar en ese suelo. Justamente al lado hay un edificio de 3 plantas y otro de 2 plantas más terraza.
Muchas gracias.
Buenos días.
Si nos nos indica la situación de la parcela para que consultemos la normativa urbanística es difícil concretar una respuesta. Bastaría con que nos suministrara la referencia catastral.
Saludos
Para PABLO.GALICIA
Hola Pablo, nos ha parecido muy interesante tu participación en este foro. Muchas Gracias por tu aportar tu conocimiento.
José Carlos Guerrero. Vocal de Urbanismo del COAATGR.
Si tienes alguna idea o iniciativa puedes comentarla aquí directamente.
UN SALUDO
Hola, buenas tardes. Tengo una duda, que es la siguiente (soy consciente de que quizás sea una tontería pero necesito resolverla urgentemente): ¿el Ayuntamiento de una ciudad puede intervenir sobre solares privados abandonados o en desuso?, si es así, ¿cómo?
Muchas gracias de antemano
Hola, los Ayuntamientos podrán exigir el deber genérico de conservar los solares en las debidas condiciones de seguridad, salubridad y ornato. En este sentido podrán ordenar
la limpieza de basuras, eliminación de vegetación invasiva susceptible de provocar incendios, vallados o elementos de corrimiento acordes a la ordenanza, etc. En el caso de no cumplirse estas órdenes podrán imponerse multas coercitivas y, en última instancia, la ejecución subsidiaria con cargo al propietario.
Por otra parte, podrán también exigir el deber de edificar, incluyendo los solares en los que no se solicite licencia de obras en un «Registro de solares edificaciones ruinosas». Transcurrido un tiempo en este registro podrá invocarse el concurso por cualquier particular para la sustitución del propietario incumplido. Ver arts 150 a 152 de la LOUA si la consulta es de un solar de Andalucía.
UN SALUDO
UN SALUDO
BUENAS TARDES, ¿ES POSIBLE LEGALIZAR UNA OBRA ANTIGUA (AÑO 91) EN SUELO ESPECIALMENTE PROTEGIDO EN GRANADA?
Hola, la legalización, con carácter general, implica que la edificación que se pretende regularizar sea compatible con el PGOU de Granada así como con el POTAUG y legislación sectorial de aplicación. Si fuera compatible, solo necesita solicitar su legalización, tramitándose este procedimiento exactamente igual que el de las licencias.
Debe tenerse en cuenta que el Plan General reconoce y asume todas las edificaciones de carácter residencial consolidadas en el suelo no urbanizable, en atención, entre otros, al siguiente criterio:
«Edificaciones construidas, modificadas o ampliadas con posterioridad a la aprobación del PGOU 85, ejecutadas sin licencia o en disconformidad con ella. Estas edificaciones quedan – respecto a lo que no se ajusta a lo dispuesto en estas Normas – en situación de fuera de ordenación y no podrán ejecutarse obras de rehabilitación, mejora, ampliación o reutilización sin la necesaria adaptación a lo dispuesto en estas Normas si ello fuera posible, sin perjuicio además de la tramitación del procedimiento disciplinario correspondiente que no finalizará hasta la restitución del orden urbanístico alterado». Ver art. 3.1.8. Regulación de las edificaciones existentes.
Ahora bien, cuando usted señala su antigüedad, quizás se esté refiriendo a la posibilidad de que la edificación se hubiera consolidado por prescripción de la infracción, es decir, la posibilidad de acceder a la declaración de AFO. Esta posibilidad precisa que a la edificación le hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística antes de la entrada en vigor del instrumento que le confiere especial protección.
A pesar de no contestar de una forma concreta a su pregunta, espero que lo anteriormente expuesto sirva para identificar la situación jurídica del inmueble objeto de la consulta.
UN SALUDO
Un saludo
Buenos días.
Un matiz a lo que ha comentado mi compañero. Si la obra no tiene expediente de restauración del orden urbanístico abierto (que es lo más probable ya que si no se ha actuado sobre ella desde el año 1991han prescrito todas las posibilidades) su situación legal es de fuera de ordenación (FO), tal y como señala el el artículo del PGOU que ha transcrito José Carlos, y las posibilidades de intervención sobre la misma son las señaladas en el artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), teniendo en cuenta el uso que tuviera cuando se considerara como una edificación terminada (artículo 1.2.e del Decreto-Ley Andaluz 3/2019):
«Fuera de ordenación.
A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».
«Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad»
Saludos
Buenas tardes a todos, y gracias de antemano.
Mi consulta y problema es el siguiente.
Hemos comprado una viviviena en el que antes de efectuar la compra fuimos al registro de la propiedad y en la nota simple ponia de naturaleza Urbana por eso decidimos comprarla para reformarla mediante una hipoteca.
Cuando la empresa que va a hacer la obra pide la licencia de obra, nos dicen que no podemos pedir licencia de obra mayor porque esta fuera de ordenacion, no por que vayan a hacer algo alli ni nada si no poque desde el plan urbanistico de 1985, quieren que la zona se deje a la paz de DIos. Solo podemos hacer obra de conservacion…
Habria alguna manera de pelear que la casa sea urbanizable, mediante la nota simple, mediante algun recurso o algo……estamos un poco desesperados.
Gracias de nuevo
Hola, según dice, su inmueble se encuentra en situación legal de fuera de ordenación. En esta situación hay que identificar el régimen jurídico, es decir, lo que se puede hacer y lo que no. Será el instrumento de planeamiento el que defina las obras autorizables teniendo en cuenta la modulación o grado de desorden (parcial o absoluto). Piense usted que aunque el inmueble se encuentra en fuera de ordenación, usted puede disfrutarlo hasta el final de su vida útil.
Le recomiendo que vea con detalle la regulación que hace el PGOU de su municipio y lo ponga en relación con lo que la ley establece a tal efecto. Si fuera el caso de Andalucía ver art. 34.2 LOUA.
UN SALUDO
NO, NO EXISTE.
Hola hace 6 meses compre una parcela rústica supuestamente no puedo construir, pero mi vecino de enfrente tiene su parcela murada con bloqué de Ormigon una casa de unos 70mt2 y piscina y a unos 70mt de mi parcela hay más 3 parcelas rústicas con casa y piscina yo también tengo derecho de construir una casa en mi parcela??
Por favor ayudarme a solucionar esa duda
HOLA, THAILÁN USTED PODRÁ CONSTRUIR EN SU PARCELA SOLO SI SU PARCELA REUNE LOS REQUISITOS URBANÍSITOS QUE LE SON DE APLICACIÓN Y ADEMÁS LAS CONSTRUCCIONES DEBERÁN TENER UN USO RÚSTICO (AGRARIO, FORESTAL Y ASIMILADOS, AUNQUE HAY MÁS). ME ANTICIPO AL RESPONDERLE QUE EL USO RESIDENCIAL PRIVADO ESTA PROHIBIDO, ADEMÁS DE LA PISICINA PRIVATIVA. EL HECHO QUE SUS VECINOS HAYAN HECHO OBRAS SIN LINCENCIA NO LE OTORGA A USTED NINGÚN DERECHO.
Hola Pablo, me parece muy interesante tu participación en este foro. Muchas Gracias por tu participación.
José Carlos Guerrero. Vocal de Urbanismo del COAATGR.
Si tienes alguna idea o iniciativa puedes comentarla aquí directamente.
Hola , cuáles son los motivos por los que se puede “modificar un proyecto urbanístico . Vivo en una urbanización en la que no se pudo terminar por problemas económicos de la constructora . Ahora ha sido adquirida por otra y presentan un estudio de detalles para añadir una piscina (provocando no poder salir por un vial y modificar las fachadas y elementos argumentando que así se hace más atractivo económicamente . Que alegaciones se puede presentar al proyecto para pedir que se ejecute como estaba pensado con la licencia concebida en el año 2014
ANTONIO. SE PUEDEN PRESENTAR ALEGACIONES AL ESTUDIO DE DETALLE PRESENTADO. IGUAL QUE EN EL ESTUDIO JUSTIFICA UNAS MEJORAS, USTED DEBERÁ DEBATIRLAS Y TUMBARLAS, TANTO URBANÍSTICAMENTE COMO ECONÓMICAMENTE. ADEMÁS USTED COMPRÓ CON UNAS CONDICIONES QUE AHORA SE INTENTAN CAMBIAR, PODRÁ PEDIR IMDEMNIZACIÓN.
Buenos días, soy propietario de una parcela en el casco urbano de Corbera de Llobregat y que está por debajo de la vía pública; esta vía pública está asfaltada, es bastante transitada por vehículos pero no tiene ni bordillos ni aceras ejecutadas. Con las lluvias del temporal Gloria esa zona entre asfalto y muro de la parcela se inundó acumulándose una importante cantidad de agua que finalmente derribó el muro de la parcela vecina y al mismo tiempo parte del muro de la mía. En ese lugar ese día además había estacionada una autocaravana ¿Quién debe hacerse cargo de la reconstrucción del muro?; ese muro era de piedra y mortero siguiendo la estética de la zona y posiblemente con mas de 50 años. Dicho muro era previo incluso al asfaltado de la calle por parte del Ayuntamiento. Cave mencionar que mi parcela no está edificada y está al corriente del pago de todos los impuestos, es decir IBI, basuras (que no produce) y uno nuevo de la Entidad Metropolitana del Transporte ( a pesar de no tener habitantes). Por todo ello ¿a quién se le puede reclamar dicha reconstrucción?
PODRÁ EXIGIR DAÑOS POR RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL AL AYUNTAMIENTO. DEBERÁ JSUTIUFICAR QUE LA FALTA DE ACTUACIÓN Y MANTENIMIENTO DE LOS BIENES PÚBLICOS AFECTARON A SU PROPIEDAD.
Al vallar, con muro de bloque, una parcela rústica he invadido suelo público. La cantidad es menor del 5% de la superficie de mi parcela y el ayuntamiento fue informado de por dónde iba a vallar, al solicitar la licencia. Ese linde con el suelo municipal se fijó sin estudio topográfico.
NO PODRÁ OCUPAR CON NINGÚN ELEMENTO CONSTRUCTIVO SUELO PÚBLICO, DEBERÁ RESTITUIR AL ESTADO ANTERIOR LA PARCELA O MODIFICAR EL CIERRE.,
Hola,mi consulta es sobre si pueden edificar un edificio para viviendas justo enfrente de una casa histórica tapando las vistas,que no son al mar pero casi,porque hay una entrada del mar hacia el pueblo que no sé si se denomina costa,pero hay barquitos amarrados.Tambien veo que no hay mucho espacio entre el edificio y la casa,ni siquiera se amplió la acera un poco,si circulan dos personas por la misma acera uno se tiene que bajar a la carretera porque se chocan.Hace nada se cayó el techo de la casa y llevaba 30 años si ningún desperfecto y la fachada va por el mismo camino.Me gustaría saber si se está comentiendo algún tipo de crimen urbanístico que suele ser muy común en la zona donde vivo.En la capital de Lanzarote,en Arrecife la zona del charco,gracias!!
POR SU PUESTO QUE SE PUEDE EDIFICAR ENFRENTE DE UN EDIFICIO CATALOGADO COMO HISTÓRICO, PERO SIEMPRE CON LA PRECEPITVA LICENCIA MUNICIPAL. TAMBIÉN SE LE PODRÁ OCULTAR LAS VISTAS, PUESTO QUE NO SON PARCELAS QUE SEAN COLINDANTES. DEBERÁ ACUDIR AL SERVICIO MUNICIPAL DE URBANISMO Y EXIGIR LA VISUALZACIÓN DEL PROYECTO PARA EL CUAL SE EMITIÓ LA LICENCIA DE OBRA. VAYA ACOMPAÑADO DE ARQUITECTO O ART. TÉCNICO.
Buenos días, mi consulta es la siguiente:
tengo una finca rústica y quiero intercambiar metros con la finca del vecino también rústica.
Yo le cedo metros en una zona y el a mí en otra, las fincas son colindantes.
Como debemos proceder? Gracias
SI, ES POSIBLE SE DENOMINA AGREGACIÓN (NO SEGREGACIÓN), ADEMÁS ES MÁS ECONÓMICO Y RÁPIDO.
DEBERÁN CONTRATAR UN INGENIERO TÉCNICO AGRÍCOLA, PERO QUE SE DEDIQUE A LA TOPOGRAFÍA.
SEGURO QUE HAY ALGUNO EN SU ZONA. SALUDOS.
Buenas tardes,
Mi duda es la siguiente. He heredado un terreno de naturaleza rústica situado en Dos Hermanas, Sevilla. Linda con un núcleo urbano. Tengo la idea de construir en dicho terreno, si es posible. ¿ Qué tengo que hacer para convertir el terreno en urbano?
Un saludo y muchas gracias de antemano
Buenas tardes:
Si el terreno se sitúan en suelo no urbanizable, dependen de la regulación urbanística de la categoría concreta donde se ubique. Para poder responder debemos situar la parcela y consultar las normas urbanística de Dos Hermanas. Sería suficiente con que nos señalara la referencia catastral.
Si es suelo urbanizable, deberá desarrollarse y urbanizarse el suelo conforme a las previsiones del hipotético Plan Parcial. Si no se ha aprobado el Plan Parcial puede solicitar licencia provisional para edificar según las previsiones de los artículos 34.1.c y 53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
Un cambio de clasificación de suelo (de no urbanizable a urbano, por ejemplo) requiere una innovación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), que en caso de no ser sustancial puede adoptar la forma de modificación (artículos 37 y 38 de la LOUA).
Saludos.
Hola, estoy pensando en comprar una vivienda para rehabilitar, en Perales de Tajuña, la RC es 9711204VK6591S0001ID, en la nota simple dice RUSTICA , parcela de terreno…..sobre parte de ella existe la siguiente edificación VIVIENDA UNIFAMILIAR. Según las normas subsidiarias vigentes de 1977 se trata de suelo rústico, hay un PONP de Valdeperales (urbanización en la que se encuentra esta casa) pero no se ha desarrollado.
¿Esta fuera de ordenación o está legal? Me interesa saberlo por la posibilidad mayor o menor de conseguir una hipoteca. Muchas gracias y feliz Navidad
Buenas tardes:
Veo que su vivienda unifamiliar está situada en suelo no urbanizable según las NN.SS del Municipio de Perales de Tajuña, vigentes desde 1977. Según el catastro la edificación data de 1979, por lo tanto construida con posterioridad a la vigencia de las normas subsidiarias. El Plan de Ordenación del Núcleo de Población de Valdeperales tiene aprobación desde enero de 1988, y se supone que está vigente; otra cuestión es que no se haya desarrollado (estaba prevista su ejecución por compensación) y no existan las dotaciones necesarias para la implantación de los usos previstos.
Supongo que las edificaciones que contiene la parcela no tienen licencia. En ese caso hay que comprobar si tiene abierto expediente disciplinario y, en concreto, de restauración del orden urbanístico. El plazo para adoptar estas medidas es de cuatro años desde la terminación de las obras según el contenido del artículo 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid. No parece que la legislación madrileña regule un régimen concreto para el asimilado a fuera de ordenación, pero la jurisprudencia ha equiparado la imposibilidad de actuar con medidas de restauración por haber apurado el plazo la administración para la posible acción, al fuera de ordenación.
Por los datos que aporta en la consulta, y por la documentación que he podido consultar en la página del Ayuntamiento, creo que la edificación se sitúa en fuera de ordenación, ya que no existe una regulación concreta del régimen de la edificación en función de su antigüedad. Todo esto, teniendo en cuenta que la misma es posterior a la reforma legal de 1975 de la Ley del Suelo, a partir de la cual era exigible la licencia para las construcciones y edificaciones en suelo no urbanizable.
Por supuesto, si la vivienda tiene licencia es legal a todos los efectos.
En la situación de fuera de ordenación la legislación madrileña admite las obras de mejora y reforma que prevean la ordenación urbanística.
Saludos.
Hola,
Gracias de antemano.
Tengo un local comercial en un bloque de edificios con un jardín que da a la calle. Por lo cual desde mi escaparate hay una distancia de 15-20 metros a la calle.
El portal de al lado hace 2-3 años pidió una subvención para poner un ascensor «externo», el cual requiere una rampa de acceso a minusválidos. Este portal está más elevado que mi bloque y que la calle. Por lo cual presentaron un proyecto para hacer pasar una rampa con su correspondiente barandilla, que pasaba justo por delante de todo mi escaparate, usando la acera de la mancomunidad que hay delante y que comunica los portales continuos. La rampa tapaba mi escaparate y la barandilla provocaría que casi no tendría visibilidad desde la calle
Este proyecto lo aprobó el ayuntamiento.
Yo reclamé y pedí a los vecinos que cambiaran el proyecto para que pusieran la rampa en perpendicular a su bloque y que no usaran la acera paralela a los bloques. Aceptaron e hicieron otro proyecto.
Con el covid, el proyecto se retrasó, y en una revisión del ayuntamiento, han anulado la subvención porque el proyecto ha cambiado, por lo cual quieren volver al proyecto original.
Por lo cual, uno mi negocio se verá gravemente afectado y también el valor del local una vez me jubile al venderlo.
¿Como puedo proceder?
Buenas tardes:
Se mezclan muchas cuestiones en el tema que plantea. Hay una solución de accesibilidad que permite resolver el problema y no daña a su negocio, pero parece que el retraso para ajustar el proyecto por parte de la comunidad ha provocado la pérdida de la subvención, lo cual parece ilógico ya que esa paralización, debida el COVI, debía de haberse tenido en cuenta también a los efectos de la articulación de la subvenciones, sobre todo si se comunicó el problema y el acuerdo con la comunidad, al Ayuntamiento.
Creo que puede intentar presionar al Ayuntamiento para que acepte y subvencione otra solución no dañina para usted, reclamando una indemnización al mismo por el perjuicio que la causa la solución que ha autorizado y subvencionado.
Puede explorar la vía que le abren los artículo 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público (responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas), ya que el Ayuntamiento tenía la obligación de considerar la solución factible que causara el menor daño, y por lo que dice, esa solución existe:
“Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley”.
Saludos.
Tengo tres parcelas en núcleo rural catalogadas como suelo urbano en el ayuntamiento de Naron (A Coruña). Quería construir una vivienda unifamiliar en una de ellas y mi sorpresa es que en la oficina de urbanismo del ayuntamiento me dicen que no pueden concederme la licencia porque la parcela donde quiero construir está dentro de una zona de afectación de un vial que está proyectado por parte de la xunta de Galicia desde el año 2002 , y las otras dos parcelas directamente es por donde pasa dicho vial.. Mi pregunta es si el vial puede estar proyectado de por vida sin que nunca se ejecute o si hay un plazo para que lo lleven a cabo, porque mientras tanto no puedo hacer uso de estas parcelas, porque ni me expropian ni me dejan construir, eso si, sigo pagando religiosamente mi IBI correspondiente por parcela de suelo urbano
Buenas tardes:
Habría que ver qué proyecto de obras tiene prevista esa expropiación y los plazos de ejecución. Me imagino que el planeamiento urbanístico del municipio tiene prevista en su ordenación la apertura de este vial y habrá incorporado su ejecución en los plazos previstos por la Xunta.
En cualquier caso, la legislación urbanística gallega prevé un plazo para proceder a la expropiación. El artículo 86 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia regula el procedimiento de expropiación por ministerio de Ley:
“Cuando transcurran cinco años desde la entrada en vigor del plan sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos que estén destinados a sistemas generales o locales que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de beneficios y cargas, la persona titular de los bienes podrá advertir a la Administración de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la ley si transcurren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.
Para ello, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y, si transcurrieran tres meses sin que la Administración la acepte, aquél podrá dirigirse al Jurado de Expropiación de Galicia, que fijará el justiprecio”.
Saludos.
Hola.
He comprado lo que en el contrato de compraventa se denomina textualmente «parcela totalmente urbanizada», aunque la manzana en la que se encuentra todavía está urbanizándose de acuerdo al PGOU y Junta de Compensación. Quisiera saber si el concepto anterior de «parcela totalmente urbanizada» requiere que los servicios básicos tales como «evacuación de aguas sucias o residuales», corriente eléctrica, agua potable, comunicaciones estén a «pie» de parcela. Gracias.
Buenas tardes:
Si se trata de una parcela, quiere decir lo que usted dice, es decir que la parcela tiene en ese momento todos los servicios y tiene la condición de solar. Otra cosa es que la parcela adquiere esa condición en un plazo de tiempo y el vendedor asuma todos los gastos derivados de la ejecución en el sistema de compensación.
Si la parcela no está totalmente urbanizada en el momento de la compraventa, refleje claramente en el contrato la situación y que la obligaciones de urbanización son del vendedor, ya que la carga de urbanización tiene carácter real y se proyecta sobre la parcela y sobre el titular de la misma en cada momento.
Saludos.
Hola, tengo un terreno urbanizable en El Romeral (Toledo) y quiero hacer una casa en ella, he hablado con el ayuntamiento y no me dejan construir en la parcela hasta que no se cambie el POM actual, ya que supuestamente este dice que si queremos construir el camino se tiene que convertir en calle, y ese mismo camino de 5 metros se tiene que aumentar a 12 para ello, luego nos han dicho que si queremos vallar la tierra se tiene que dejar 3 metros desde el asfalto hasta el vallado (y ese terreno también es mío). ¿Esto es verdad? ¿Cómo podría construir ahí? cualquier comentario ayuda, muchas gracias
Buenos días.
Para edificar una parcela, la misma tiene que tener la condición de solar, según las previsiones del planeamiento urbanístico. Si la calle que prevé el Plan es tal y como le dicen en el Ayuntamiento no le pueden dar licencia mientras ésta no esté hecha o se materialice simultáneamente a la edificación. Además, en suelo urbano, la obligación de cesión del suelo y de urbanización del mismo, hasta que la parcela tenga la condición de solar, es del propietario.
Cuestión distinta es que al ceder y urbanizar la calle su parcela no reúna condiciones para edificar los derechos urbanísticos que le asigna el Plan. En ese caso el Ayuntamiento debe de expropiarle o indemnizarle por no poder construir lo que el plan le permite.
Saludos.
Hola, estoy mirando alquilar un piso en la calle Montalban 3, en Madrid y me comentan que es un edifcio protegido y que no puedo realizar ninguna reforma interior. Como puedo saber si es cierto?
Buenas tardes:
Siempre que cumpla con la normativa de protección oficial de la comunidad no veo el problema.
Saludos.
Hola. Tengo una finca en cantabria con una casa y quiero segregarla para mi, y hacerme otra casa. La puedo valorar en escritura de segregacion, segun viene el valor castastral de finca en el ibi, o tengo que hacerlo con otros valores.
Gracias
Hola, acabo de adquirir un local comercial en Valencia en un edificio fuera de ordenación. El uso que se le da en catastro es residencial y si estuviese en edificio dentro de ordenación cumpliría todos los requisitos para autorizar un cambio de uso a vivienda. Mi pregunta es si me puede denegar el ayuntamiento un cambio de uso, y si así fuera hay sentencias que digan que puedo hacer un cambio de uso de local a vivienda?
Gracias.
Buenos días.
¿Cuál es el motivo por el que el edificio está fuera de ordenación?. ¿Qué determinaciones incumple de la ordenación urbanística?.
Saludos
Buenos días:
La notaria debe valorar en la escritura de segregación y lo hará, en todo caso, según los módulos mínimos que tiene estipulados.
Saludos
Buenos días. Edificación en SNU (Andalucía) que aparece en ortofoto aérea del año 1956, por lo tanto edificación terminada antes de la entrada en vigor de la Ley 19/1975, se asimila a edificaciones con licencia según DL 3/2019. Se me plantea una duda:
Entiendo que su rehabilitación sería posible pero la edificación se encuentra en ruina en su totalidad, ¿seguiría siendo posible su completa rehabilitación?
Adjunto ortofoto actual.
Saludos.
Buenos días:
Siento no poder ver la foto. Parece que los ficheros adjuntos no se cargan. Debe ser un fallo del programa.
La cuestión es la siguiente: ¿tiene declaración urbanística de ruina?. Si no lo tiene, usted tiene el equivalente a una licencia concedida en su día, y por tanto puede actuar sobre la edificación. Si tiene declaración de ruina, habría que ver cuales son las condiciones que le impusieron con la declaración. Si fue la demolición es como si o tuviera nada edificado.
Si no tiene declaración de ruina, como le he comentado, tiene una edificación legal y equivalente a su existencia con licencia.
Ahora bien, la edificación puede estar fuera de ordenación (FO, por ser contraria a la ordenación urbanística) o no. En el caso de que sea conforme con la ordenación urbanística puede hacer las obras que le permite el planeamiento, incluso construir conforme a sus determinaciones, aunque le posibilite la construcción de más edificación que la que tenia la primitiva.
Si se trata de un FO, tiene que seguir las reglas previstas en el artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
«A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».
Saludos.
Buenos días:
Si es así, puede pedir licencia para la reconstrucción sin más.
Se está trabajando para adaptar la página y dar un correo electrónico para personalizar la consulta. Seguramente estará en funcionamiento a primeros de año.
Le doy mi correo electrónico personal mientras tanto. emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos otra vez.
Hola Emilio. No, no tiene declaración de ruina, simplemente es un cortijo que con el paso del tiempo solo le quedan los restos de los muros que conformaban los cerramientos. Mi duda era esa, que como no queda casi nada de la edificación no se que alcance tiene el término rehabilitación. Tampoco se encuentra fuera de ordenación.
La imagen no carga, me da error.
¿Leí que ibais a facilitar un correo electrónico o que se iba a formar una comisión para resolver dudas urbanísticas?
Saludos.
adjunto
Estamos haciedo la segregacion de una finca en tres. Partes iguales con medicion por parte de arquitecto colegiado. Todas las divisiones viables. Una de las partes se opone al acuerdo, sin argumento. Llevamos asi mas de un año. Solo para retrasar, con la colaboracion de la abogada que. a resultado ser sobrina de la opositora.
Que se puede hacer???
Buenos días:
Creo que en el caso que expone es de aplicación el artículo 400 del Código Civil:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».
Y esto lleva a las forma de división previstas en el artículo 402 del Código:
«La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico».
En caso de que no haya acuerdo o voluntad para nombrar árbitros, se ejercitará, mediante la correspondiente acción judicial, un procedimiento declarativo que corresponda a su cuantía (división judicial o actio communi dividundo).
Saludos.
Buenas tardes.Mi problema es el siguiente; hace un tiempo herede una Finca-Urbana-Solar ( descrito asi en la escritura de aceptacion de herencia ) en Andalucia. Nunca se realizo ninguna edificacion, al querer venderlo al cabo del tiempo, me di cuenta que el PGOU habia cambiado mi Finca a Parque Rocoso, por lo tanto no se podia vender para edificar. Mi duda viene porque yo sigo pagando IBI y a mi nadie nunca me envio una carta con el cambio propuesto por el PGOU… Es legal hacer esto ? Se trata de expropiacion? La finca linda con nucleo urbano por lo tanto no esta en zonas de riesgos naturales o habitats de interes comunitario, literalmente esta rodeado de casas, y la parcela solo son 250m². Puede alguien ayudarme a al menos saber en que posicion me encuentro como propietario?
Buenos días:
Primera cuestión: una innovación del Plan General no tiene porque comunicarse personalmente a todos los ciudadanos del Municipio. La Ley prevé una información general a través del BOP y la posibilidad de presentar alegaciones durante un periodo. Lógicamente, su aprobación, al tratarse de un actos administrativo es recurrible, en el plazo previsto legalmente, ante los Tribunales de Justicia. Si usted no intervino en los plazos ni recurrió, tiene que tener en cuenta que los planes son de obligado cumplimiento para todos (artículo 34.1.c de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-), y que la limitación de derechos introducida por su ordenación no es indemnizable (artículo 49.1 de la LOUA). Otra cuestión es que puede recurrir el contenido del Plan General por vía indirecta, si su parcela tiene la condición objetiva de suelo urbano, y si el Ayuntamiento le da pie a ello a través de un acto de ejecución.
Otra cuestión es la consideración de su parcela a los efectos del IBI. Tenga, en cuenta en este sentido, el contenido del artículo 7 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario:
«1. El carácter urbano o rústico del inmueble dependerá de la naturaleza de su suelo.
2. Se entiende por suelo de naturaleza urbana:
a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable
c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.
e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales
3. Se entiende por suelo de naturaleza rústica aquel que no sea de naturaleza urbana conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales.
4. A efectos catastrales, tendrán la consideración de construcciones:
a) Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o desmontados.
b) Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.
c) Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para la práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.
No tendrán la consideración de construcciones aquellas obras de urbanización o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor deba incorporarse al del bien inmueble como parte inherente al valor del suelo, ni los tinglados o cobertizos de pequeña entidad».
Saludos
Buenas tardes a todos, tengo una consulta: El asunto es que tengo un local comercial situado en Jerez de la Frontera, el cual estuvo arrendado durante muchos años a una persona. Esta persona tiene un local comercial en el mismo sitio que mi local, es decir, mi local y el local de esta señora esta separado por un pasillo. El problema viene cuando hago trámites en urbanismo y me informan que mi local esta unificado con el local de la arrendataria y sin mi consentimiento. En urbanismo me comentaron que presentara el documento de denuncia, pero mi pregunta es ¿Cómo es posible unificar dos locales sin mi consentimiento? y ¿Qué trámites tengo que realizar para que mi local vuelva a figurar en urbanismo?
Gracias, Jose Luis.
Buenos días:
Si los locales estaban unidos legalmente será porque en la licencia de utilización así se configuraron y de esa forma están inscritos en el Registro de la Propiedad y/o en el catastro.
Las fincas (el local resultado de la unión debe ser una finca a nivel del Registro de la Propiedad y por eso le ponen esa pega en el Ayuntamiento) pueden dividirse mediante licencia de segregación o parcelación, si es que los locales de forma separada cumplen con las condiciones de ordenación urbanística (tamaño, dimensiones, etc.). Debe tener en cuenta el contenido del artículo 66.4 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en relación con el contenido del artículo 26.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU):
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».
Saludos
Buenas tardes:
Puede pedir una licencia de obras para agrupar hacer la obra menor y segregar los locales siempre que urbanísticamente los dos tenga condición de superficie mínima. Debe bastar para que le autoricen la documentación catastral y registral de aporta.
Saludos
Gracias por la contestación, pero tanto en el Catastro como en el registro de la propiedad, cada local es independiente. El problema entiendo yo que está en urbanismo que aparece sólo el local de la arrendataria con los metros cuadrados sumados de mi local. Pero cada local conserva sus muros originales, es decir, los locales no se han unidos quedando un sólo local, y como le indiqué los locales no están ni juntos.
¿Podría pedir una licencia de obra menor y de esa forma presentar un proyecto para que en urbanismo salga mi local?
Buenos dias , tengo una consulta muy parecida a la de este hilo.
En una zona de Granada tengo una parcela en suelo rustico. Las parcelas estan divididas su mayoria en 2500mt. Estan pendiente de regularizacion, pues hay mas de 80 viviendas irregulares.
Quisiera saber si puedo poner una caseta de aperos o una vivienda para explotacion agricola.
Gracias de antemano
Buenos días:
No sé a que hilo se refiere. Tendríamos que situar la parcela dentro de para saber a que Municipio se refiere y que condiciones urbanísticas tiene. Sería suficiente con que nos indique la referencia catastral.
Saludos.
Buenos días. Hace unos 20 años mi marido y su hermana compraron un unifamiliar de unos 150m2 y 850m2 de parcela.
En el momento de la compra la vivienda estaba dividida en dos casas con sus correspondientes cocinas, baños, entradas, fosas sépticas, etc. Lo unico que compartían en común era la parcela y los suministros de luz y agua.
Posteriormente separaron al 50% la parcela físicamente. Por lo que nos dijo el ayuntamiento de Llíria (València) no se puede realizar una segregación porque las parcelas resultantes no tienen el mínimo de m2 requeridos. En ese momento se solicitó tanto a la empresa de agua como a la de luz contadores y acometidas independientes. La empresa suministradora del agua sí que los instaló, pero la de luz no alegando que en escritura y registro de la propiedad consta como una única vivienda.
Mi consulta es la siguiente:
– ¿se podría hacer algo para poder tener punto de suministro de luz y acometida independientes?
– a parte de la segregación y, dado que la vivienda físicamente ya está dividida en 2 ¿habría alguna otra manera de separar legalmente las viviendas para que constaran en el registro de la propiedad como independientes y así tener más facilidades a la hora de vender o alquilar?
Buenos días:
Me imagino, por lo que dice que las dos casas conforman, una sólo finca registral, y desde esa situación constituye una sola unidad y por tanto alguna compañía sólo da un servicio.
La Ley urbanística Valenciana sólo prevé la parcelación del suelo (en general, artículo 228), y para eso tienen que tener las parcelas resultantes las dimensiones mínimas previstas por el planeamiento urbanístico. No obstante es posible la división de fincas, constituyendo división horizontal, para lo que serían necesaria la autorización municipal igualmente.
En este sentido el artículo 26.2 y 4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana señala lo siguiente:
«La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles».
«La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artículo 18.
El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una sola finca o sobre varias, sin necesidad de previa agrupación, siempre que sean colindantes entre sí o únicamente se hallen separadas por suelos que, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística, deban tener la condición de dominio público, ser de uso público, servir de soporte a las obras de urbanización, o ser computables a los efectos del cumplimiento del deber de entregar a la Administración el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención».
Por tanto creo que sería aconsejable que solicitara esta autorización, si bien cada una de las fincas (no parcelas) resultantes de esta segregación deben de cumplir las condiciones que exija la ordenación urbanística (cada vivienda debe cumplir están condiciones), y el espacio común sería el suelo.
Con esta autorización deben obtener suministro las dos viviendas, pero la parcela seguiría siendo única en el Registro de la Propiedad.
Las viviendas se inscribirían de forma independiente, siendo copropietarios de suelo los dueños de las viviendas (se establecerían en régimen de propiedad horizontal).
Saludos.
Hola,
Mi consulta tiene varias vertientes.
Compre un terreno en escritura urbanizable y en pago a Hacienda en la compra tb denota considicion.
Había una vivienda según catastro desde 1936.
En 2005 se quema la vivienda.
En 2005 se me dice puedo construir, hago topográfico.
En 2020 no posibilidad según consulta.
No acceso rodado.
Fue ayuntamiento quien reparcelo urbanísticamente finca aislando la de la calle, dejando zona edificación aislada en zona superior, pero en ese plan no figuraba la vivienda y tampoco segregación con finca contigua.
Si vivienda en finca contigua.
Se trataron a las dos parcelas como a una y se hizo, creo que para aligerar cargas un proyecto para hacer un culo de saco en parcela contigua, y ese proyecto ni se ha hecho ni parece que se hará, y a mi no me soluciona nada, ni al vecino al no hacerse.
Puedo alegar algo al estar el plan aprobado, pero en transcripción?
Ya he facilitado topográfico y certificado de segregación de parcela según consta en registro propiedad, pero no se me responde, se corrige nada.
Buenos días:
Es difícil de saber cual es la problemática sin conocer en que clase-categoría de suelo está situada la parcela y en que Municipio. Para concretar la respuesta debemos de situarnos. Nos bastaría con conocer la referencia catastral.
Saludos.
Buenas, recientemente compre un terreno en Algeciras de unos 1000 metros en la zona de Pajarete, se compro el terreno urbano con unos 180 – 200 metros escriturados repartidos en una vivienda no terminada de dos plantas con escalera exterior y una especie de almacén pegado a la vivienda en cuestión. Me gustaría modificar los metros de ese almacén q es de estructura ligera de chapa sandwich y ampliarlo, seria legal? Importaría en la actual escritura esta nueva ampliación para una futura venta dentro de 20 on30 años?; la nueva ampliación seguiria siendo de chapa sandwich en la misma parcela hay un cuartillo a parte dentro de escrituras, se podría derribar y añadir a metrosnde vivienda?
Buenos días:
Para concretar una respuesta debemos situarnos para conocer el contenido de las Normas urbanística en relación con la parcela. Nos bastaría con la referencia catastral.
Saludos.
Hola,hace poco compré una casa de pueblo que he reformado,el problema es que para entrar a la casa hay que pasar por un pequeño terreno de unos 30m2 propiedad del ayuntamiento sin acondicionar,se forma barro cuando llueve,los perros callejeros van allí a hacer sus necesidades,etc. Le mandé un escrito al ayuntamiento solicitando una cesión o enajenación y me lo han denegado. Qué opciones tengo? Muchas gracias
Buenos días:
Si esa propiedad del Ayuntamiento está definida en el planeamiento urbanístico como viario o espacio libre no se la puede ceder o vender. El dominio público no se puede privatizar.
Ahora bien, debe de estar urbanizado. Si la casa ya existía la obligación de urbanización es del Ayuntamiento; pero si ha solicitado un licencia el Ayuntamiento pueden obligarle a que la urbanice usted. Es más, no deberían haberle dado licencia sin que la parcela tuviera el acceso acondicionado.
Saludos
Buenas tardes. Tengo un ático que está calificado como trastero. Está en la CCAA Madrid. Desde el año 2002 se está utilizando como vivienda (tengo el deposito de una fianza en el organismo de la comunidad). Tengo también un certificado de eficiencia energética del 2013 que lo califica como vivienda. Puedo hacer un uso de vivienda del mismo? se puede arrendar? Si la respuesta es afirmativa, puede considerarse vivienda a efectos fiscales y tributarios?
muchas gracias
Buenos días:
Se supone que la utilización de ese trastero como vivienda carece de licencia de ocupación, y que se puede acreditar su utilización como tal desde hace mas de cuatro años. En este caso no caben medidas de restauración del orden urbanístico, según el contenido del artículo 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.
Si ha transcurrido ese plazo y no se ha actuado sobre la ocupación, el uso del trastero se sitúa en situación de asimilado a fuera de ordenación, y puede solicitar su reconocimiento como tal al Ayuntamiento, y por lo tanto puede hacer uso del mismo en estas circunstancias.
Seguramente tendrá efectos fiscales a los efectos de IBI.
Saludos
La casa de mi madre tiene escrituras desde 1889, actualmente no tiene acceso a la vía pública, pero la documentación es un caos, explico brevemente la cronología:
1_ 1898 indican que la casa tenia acceso público desde el norte de la misma, y creo que es el actual «Derecho de paso 2» del documento adjunto.
2_ En 1920 la parcela número 1, tras muchas agrupaciones, pasa a tener esa forma.
3_ En 1970 mi abuelo compra el terreno número 2, que se sitúa a 3 metros sobre la vía pública.
4_ En 1975, mas o menos, solicita al ayuntamiento abrir una entrada por la parcela número 2 para la casa.
5_ Nunca se pudo llegar a un acuerdo, ni hoy en día, con la propiedad nº5 para unir las dos propiedades.
6_ En 2009, la parcela nº6 coloca numerosas piedras, arboles, plantas y viñas altas para limitar el paso. Al parecer, en su documento notarial aparece el derecho de paso como camino de carro, pero en el documento de mi familia no se nombra nunca, se nombra que el acceso es público en el 1898
7_ En 2018, mi madre decide adjudicar el testamento en vida, y descubrimos que ambas parcelas aparecen unidas en el catastro. El notario nos aconseja que para evitar problemas indiquemos que la finca está como en el catastro y así registrarla también.
Ahora tenemos una finca sin acceso al camino público, pasamos por delante de una casa que nos quiere fuera, dividimos la parcela 7 en dos (el otro camino continúa, pero la finca a la que da tiene acceso a la carretera), y mi abuelo nunca consiguió unir la parcela 1 con la 2. Por otro lado, según el ayuntamiento somos núcleo rural tradicional y las instalaciones de saneamiento pasan de la parcela 1 a la 2 hasta la carretera. La casa necesita obras y ni sé por donde pasar para hacer obras de cierre o drenajes perimetrales que implicarían maquinaria que no pasa por el derecho de paso.
¿Ahora que hacemos?
– Opción 1: denunciar para normalizar el derecho de paso 1 (evitando viñas y árboles) pero claro según escrituras y catastro lindamos con la vía pública. Ahora bien, las construcciones existente son tradicionales, el paso se reduce a 1,80 mas o menos y dividimos la propiedad 7 en dos.
– Opción 2: conseguir salir de la parcela 1 por la propiedad 2, que no sé que opciones hay para intentarlo. Evidentemente no tenemos problema por hacer la finca 2 pública o lo que sea, para dar paso a las fincas 3 y 4, quitando el derecho de paso 1 y 2 de una atacada.
Buenos días.
Con la explicación no nos hacemos una idea clara del problema. Además el foro tiene algún problema, que se está intentando arreglar, y no se pueden visualizar los documentos adjuntos.
La mando mi dirección de correo para que, si quiere y lo estima conveniente,, me adjunte el documento y me envié una foto área o un croquis señalando las fincas y el problema de acceso que plantea. También sería útil la referencia catastral.
En cuanto a las obras, si está en Andalucía, está ante una edificación que debe considerarse como si tuviera licencia por su antigüedad. Cuestión distinta es que esté fuera de ordenación (FO), y por lo tanto sometida, en las posibles obras, a limitaciones.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Saludos
Buenas tardes; muchas gracias de antemano por la ayuda en despejar mis dudas. He descuebierto hoy el foro y me parece muy util. Estoy pensando en comprar una parcela de 4000mtrs con una construccion de 700mtrs situada en Granada. La referencia catastral es 18176A016002700000FM. Mi unico interes es convertirlo en mi residencia particular permanente; y me gustaria saber si es posible reformar y ampliar la construccion existente o que limitaciones tendria. Tenia entendido que no se permiten construcciones como residencia particular en suelo agrario (cultivo FA 04) pero me sorprendio saber que tiene ya una construccion. Muchas gracias de nuevo
Buenos días:
Su parcela se encuentra en suelo no urbanizable de protección general (de interés paisajístico “consumo visual medio” según la calificación ambiental), tal y como señala el Plan General de Ordenación Urbanística vigente en Salobreña desde el año 2000.
Los artículos 35 y 36 de la Normativa del Plan General regulan la posibilidad de intervención en esta clase y categoría de suelo así como el tratamiento de las edificaciones existentes:
Artículo 35:
“El régimen de la edificación existente en todo el suelo No Urbanizable será el que se deriva de las siguientes disposiciones:
35.1. La edificación existente en el momento de la aprobación del PGOU que hubiere obtenido en su momento autorización municipal y se ajustaré a ella se considerará patrimonializada.
35.2. Cuando la edificación existente no cuente con la preceptiva licencia, no se ajustaré a sus condiciones o no se hubiere justificado el certificado final de obra, pero resultare compatible con las previsiones del PG, puede ser objeto de legalización mediante la solicitud de la correspondiente licencia en el plazo de seis meses desde su aprobación. En otro caso se estará a lo dispuesto en la legislación urbanística, no concediéndose licencias menores hasta la legalización. No obstante podrán legalizarse los “cortijos” existentes que cumplan las condiciones de N.34.3.6. y cuente con una ocupación de parcela no superior al 2,5 % en parcelas de hasta 2.500 m2. y del 2% en parcelas de hasta 5.000m2.
35.3. Las modificaciones, reformas o ampliaciones de la edificación existente habrán de cumplir las determinaciones del nuevo planeamiento.
(…)”.
Artículo 36:
“Para cada una de las subclases de SNU se establece un régimen de protección específico en función del mejor logro de los objetivos generales de protección pretendidos. (…).
36.1. RÉGIMEN DE PROTECCION GENERAL.
El régimen de protección general, aplicable a todo el SNU, se deriva de las NORMAS 32 a 34 anteriores y del conjunto de determinaciones dimanadas de la legislación o disposiciones sectoriales que sean de aplicación general.
La COMPATIBILIDAD de las intervenciones se determinará en función del cumplimiento de las condiciones de parcelación, de uso, del tipo y carácter de la edificación, etc. que para cada caso se desprende de las referidas normas”.
Lo importante en su caso es saber la fecha en la que la edificación existente se terminó y que uso tenía, ya que el artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, señala que “las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”; entendiendo que son edificaciones terminadas, según el artículo 1.2.e del mismo Decreto, las “que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.
Por tanto si la edificación es anterior a 1975 y el uso era residencial, es como si tuviera licencia. Otra cuestión es que se considere, en función de las determinaciones del Plan General, como fuera de ordenación (FO), por lo que las obras posibles a ejecutar en ella estarían limitadas por la Normativa del Plan y, en todo caso, por las previsiones del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación urbanística de Andalucía (LOUA).
Saludos.
Estimado Sr Martin
Muchisimas por su ayuda en aclarar mis dudas; se lo agradezco.
Un saludo,
Aranzazu
Hola buenas, hace tres años compre una casa, la cual tenía un trozo de terreno segregado, dónde se encuentra mi casa en la parcela detras de mi terreno tiene otro trozo de terreno que en el registro sale como parcela mía.
Pero el otro trozo que colinda representa que es otra parcela a parte
Si venden la parcela de al lado y tome quiero quedar con el trozo de atrás de mi terreno que tengo un patio tengo derecho antes que otro comprador???
Buenos días:
Si la parcela que se vende registralmente está en proindiviso, y usted es copropietario, tiene derecho de adquisición preferente, que en caso de producirse la venta, sin habérselo ofrecido a usted, tiene la forma de retracto, tal y como señala el artículo 1522 del Código Civil:
«El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común».
Saludos
Hola! Queremos hacer una reforma en una vivienda construida en los años 70 sobre suelo rústico, en la localidad de Valdemorillo (Madrid). La vivienda fue legalizada hace unos año y paga ibi al ayuntamiento.
Me gustaría saber a quién se deben pedir los permisos de reforma, ¿al ayuntamiento o a la comunidad de Madrid?, y ¿qué tipo de limitaciones me pueden poner para la reforma, a parte de no modificar la estructura de la vivienda?
Gracias
Buenos días:
La licencia tiene que pedirla al Ayuntamiento.
En caso de que la vivienda no cumpla las condiciones prevista por el planeamiento urbanístico, si tiene licencia anterior al Plan, se consideraría un fuera de ordenación (FO).
El párrafo segundo del artículo 64.b de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid señala:
«A los efectos de la situación de fuera de ordenación deberá distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenación, en las que será de aplicación el régimen propio de dicha situación legal, y las que sólo parcialmente sean incompatibles con aquélla, en las que se podrán autorizar, además, las obras de mejora o reforma que se determinen.
Son siempre incompatibles con la nueva ordenación, debiendo ser identificadas en el Plan de Ordenación Urbanística, las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional o impidan la efectividad de su destino».
En caso de que el FO no sea total, el alcance de las obras las debe determinar el planeamiento urbanístico del municipio.
Saludos
Me gustaría saber qué tipo de infracción se cometería si cambias o repones el tejado de casa de aperos legal de 38m, en suelo rústico común.Finca 14.500m. Baleares.
El art.167.2. de la Ley Urbanística de Baleares expresa que «La realización de las obras de construcción, de edificación, de instalación y de movimientos de tierras en suelo rústico no protegido sin el título administrativo habilitante se sancionará con multa del 100 al 250% del valor de las obras». La legalización de estas obras permitiría reducir la sanción en un 50%, siendo el importe mínimo de 600 €, según el art. 176 de la citada Ley.
UN SALUDO
Me gustaría saber qué tipo de infracción se cometería si cambias o repones tejado de casa de aperos legal de 38m, en suelo rústico común.Finca 14.500m. Baleares.
Me gustaría saber qué tipo de infracción se cometería si cambias o repones tejado de casa de aperos legal de 38m2, en suelo rústico común.Finca 14.500m2. Baleares.
Hola, dispongo de 1053 metros de una parcela rústica, cultivada, en la huerta de Murcia. También está vallada perimetralmente. He pensado, porque lo necesito para guardar aperos y utensilios de cultivo, colocar en la parcela una caseta de aperos prefabricada de hormigón de 9 m2, sin cimentación ni conexión a luz ni alcantarillado. Verbalmente me han dicho en Urbanismo del ayuntamiento de Murcia que no me darían licencia por el tamaño de la parcela. No creo que pida nada descabellado y, por supuesto mi interés es el que es, no hacerme una vivienda ¡en 9 m2!. Me podríais aconsejar sobre qué podría hacer. Gracias
Buenos días:
Par poder comprobar si lo que le dice el Ayuntamiento no tiene excepciones debemos conocer la ubicación de la parcela. Nos bastaría con la referencia catastral.
Saludos
Si estuviésemos ante una gestión por propietario y el presupuesto de la obra fuese de 6 millones de euros ¿Qué especialidades procedimentales habría y en que ley y artículos se encuentra regulada?
Buenos días.
No entiendo su pregunta. ¿Puede concretar más de qué se trata?.
Saludos
Buenas,me quiero hacer una casilla de unos 40 M2 en una parcela de 1700 m,pero en mi ayuntamiento dice urbanismo que en menos de 2000 m,no se puede construir nada y que pueden paralizar la obra ,incluso demolerla,mi pregunta es si de verdad puede pasar eso porque me asustaron un poco en el Ayuntamiento,gracias.
Y por otro lado me dicen que podría pagar una multa de entre un 20 y un 50% de lo que valoren la construcción..gracias de antemano.
Buenos días.
Efectivamente, lo que le dicen en el Ayuntamiento puede ser cierto. Y la sanción es independiente de la posibilidad de demolición . Es decir pueden demolerle la obra y además obligarle a pagar la sanción.
Lo que no me cuadra es el valor de la sanción con ninguno de los tipos de infracción previstos en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Si me sitúa la parcela (la referencia catastral me vale), puedo concretar más la respuesta.
Saludos
Buenos dias Emilio, tengo una consulta muy parecida a la de este hilo.
En una zona de Granada tengo una parcela en suelo rustico. Las parcelas estan divididas su mayoria en 2500mt. Estan pendiente de regularizacion, pues hay mas de 80 viviendas irregulares.
Quisiera saber si puedo poner una caseta de aperos o una vivienda para explotacion agricola.
Gracias de antemano
Buenos días:
Creo que su parcela se sitúa en suelo no urbanizable, denominado inadecuado, por la Normativa del Plan General Municipal de Ordenación del Municipio de Cuetí (Murcia), vigente desde la modificación puntual del año 2015.
El artículo 44 de la Normas del Plan regula las posibilidades de intervención en esta clase-categoría de suelo:
«1. Se podrán autorizar, mediante licencia municipal, los usos permitidos por el Plan que sean estrictamente necesarios para el normal funcionamiento de las actividades propias de cada una de las zonas delimitadas en función de sus valores a proteger.
2. Se podrá admitir igualmente, la construcción de almacenes destinados a aperos de labranza, siempre que quede plenamente justificado la vinculación del solicitante con la actividad agrícola. La superficie máxima permitida será de 16 m2 y deberá contar con una superficie mínima de parcela de 0.2 Ha. La edificación deberá quedar como mínimo a 10 metros de retranqueo a linderos o camino. La tipología y acabado del almacén obedecerá a calidades típicas de zonas rurales.
3. Además de los usos provisionales, excepcionalmente y de conformidad con la legislación urbanística, podrán autorizarse, por la Administración regional actuaciones específicas de interés público y el uso de vivienda unifamiliar, cuando se acredite fehacientemente la vinculación de la actividad principal del titular a la explotación. A estos efectos, la superficie mínima de la explotación, entendida como agrupación de predios que constituyan una unidad funcional, será al menos de 2 Ha.
4. En los suelos reservados por el Plan General para sistemas generales de infraestructuras o servicios públicos, y hasta tanto no se ordenen o se ejecuten, sólo podrán autorizarse las construcciones estrictamente necesarias para el normal funcionamiento de las explotaciones existentes con anterioridad a la aprobación del Plan, así como los usos provisionales previstos en el TRLSRM. Una vez ejecutada la infraestructura, los terrenos no afectados al sistema general quedarán sujetos al régimen correspondiente a la categoría de suelo colindante o a la que el planeamiento prevea».
Por tanto, prevé una construcción superior a la máxima permitida, sobre una parcela que no alcanza la superficie mínima.
Efectivamente, según el contenido del artículo 285.2.e de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, la infracción que comete ejecutando la obra, se considera grave; y la sanción por este tipo de infracción oscila entre el 20% y 50% de la ejecutado según el artículo 286.b del mismo Texto legal.
Saludos.
y una pregunta que se me olvidaba Emilio,poner una casa modular con bloques de hormigon hace que la multa que me vayan a poner sea mas cara que si pongo una casa de madera?
30018A009006300000QE,ese es,te agradezco tu respuesta.
Buenos días.
Sí, la referencia catastral seria muy útil
Hola,soy de la Region de Murcia,si te envio referencia catastral me podrias dar mas informacion de que me puede pasar si construyo ilegalmete?,gracias.
hola, tengo una parcela un la urbanización Montecastillo de Jerez de la Frontera (cadiz) pero el ayuntamiento no ha ejecutado el vial interior de la manzana donde se encuentra mi parcela con lo que no hay acceso, agua ni luz. Yo llevo pagando el IBI 6 años pero el ayuntamiento no ejecuta y no puedo edificar ni vender porque nadie quiere una parcela sin servicios. ¿que se puede hacer? ¿se puede requerir al ayuntamiento para que ejecute el vial? ¿como se hace? ¿se puede reclamar el IBI pagado durante 6 años? ¿se puede reclamar una indemnización por el lucro cesante de esta parcela durante 6 años? ¿algun abogado con experiencia en este tema concreto que me ayude a reclamar/denunciar esta situación?. Gracias
Buenos días.
Estoy viendo que la urbanización Montecastiilo de Jerez, parece que es un ámbito problemático en el municipio, que empezó su andadura hace muchos años y en gran parte no está edificada.
Según el Plan General de Municipio adaptado a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), el suelo de la urbanización está clasificado como suelo urbanizable consolidado. No obstante si la urbanización no está completa, los costos de urbanización para que la parcela adquiera la condición de solar se considera una obligación de la propiedad. Esta obligación se deduce del contenido del artículo 56 y 55.2 de la LOUA, y es un requisito previo para edificar, según se deduce del contenido del artículo 149.1.b y 2 del mismo Texto legal:
«Es de aplicación al suelo urbano consolidado el régimen previsto en el apartado 2 del artículo anterior, salvo en lo relativo a las obligaciones de cesión de suelo y aprovechamiento urbanístico» (artículo 56).
El régimen del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecución es el siguiente:
A) Los terrenos están legalmente vinculados a la edificación y al destino previstos por la ordenación urbanística, así como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus propietarios de los deberes pendientes de entre los enumerados en el artículo 51 de esta Ley, según las determinaciones del instrumento de planeamiento.
A estos efectos, las cesiones de suelo son las mismas prescritas para el suelo urbanizable en el artículo anterior, si bien la de superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participación del municipio será del diez por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto correspondiente, o, en caso de no estar incluidos los terrenos en ningún área de reparto, del aprovechamiento objetivo que tuvieran asignado; todo ello de acuerdo con los criterios establecidos por el Plan General de Ordenación Urbanística.
B) Los propietarios tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del área de reparto o, en otro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo.
A los efectos de la materialización del aprovechamiento a que alude el párrafo anterior, podrá autorizarse la edificación aun cuando la parcela correspondiente no tenga todavía la condición de solar, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) La cesión del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico imputable al municipio por razón de su participación en las plusvalías y la adquisición, en su caso, mediante transferencias de aprovechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes económicos.
b) Asunción expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realización simultánea de la urbanización y la edificación; de formalizar las cesiones aún pendientes; así como de no ocupar ni utilizar la edificación hasta la total terminación de las obras de urbanización, la materialización de las cesiones pendientes y el efectivo funcionamiento de los servicios correspondientes.
El compromiso de urbanización comprende necesariamente, además de las obras que afecten a la vía o vías a que dé frente la parcela, las correspondientes a todas las demás infraestructuras, nuevas o complementarias a las existentes, necesarias para la prestación de los servicios preceptivos, hasta el punto de enlace con las redes que estén en funcionamiento, así como el refuerzo de estas redes, si fuera preciso para la correcta utilización de los servicios públicos.
El compromiso de no ocupación ni utilización incluye el de la consignación de tal condición, con idéntico contenido, en cuantos negocios jurídicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a éstos de alguna facultad de uso, disfrute o disposición sobre la edificación o parte de ella.
c) Prestación de garantía en cuantía suficiente para cubrir el coste de ejecución de las obras de urbanización comprometidas.
C) Los terrenos obtenidos por el municipio en virtud de cesión obligatoria y gratuita por cualquier concepto están afectados a los destinos previstos por el planeamiento urbanístico» (artículo 55.2).
De este artículo, que lo reflejo completo, sólo le interesa lo que se refiere a obligaciones de urbanización de su parcela, ya que no tiene obligación de ceder terrenos.
«1. La edificación de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:
a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste.
b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aquéllas y las de edificación, en el caso de las parcelas y de los solares.
2. La edificación de parcelas sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares» (artículo 149).
De nuevo, lo que le interesa de este artículo es la obligación de urbanización.
Lo que le comento es sin conocer como se ha desarrollado este suelo, ni mediante que sistema de actuación se ejecutó, si se cumplieron las obligaciones de ejecución urbanística en su momento, y si no se cumplieron, quien fue el sujeto incumplidor (se desarrollo por iniciativa privada o pública).
Las características de la urbanización y su grado de ejecución son indiferentes a la hora se considerar su parcela como urbana a los efectos del IBI. El suelo clasificado como urbano o urbanizable se considera como de naturaleza urbana según el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, por tanto en este aspecto no tiene muchas posibilidades de reclamar.
En cuanto a indemnización por el hecho de que su parcela no tenga acceso, habría que analizar quien tuvo en su momento la obligación de urbanizarla en función del sistema de actuación que desarrollo el ámbito.
En cualquier caso es necesario conocer más datos concretos sobre su parcela y la situación de la urbanización para opinar.
La doy mi correo personal por si quiere darme más datos.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
saludos
Hola. He heredado la casa de mis padres (casa de huerta en parcela de 360 m2) y he recibido notificación de que parte de la parcela está incluida en un plan parcial (CMCh6 de Churra, Murcia) y tengo un mes para adherirme a la junta de compensación o me expropiarán. No quiero participar en la junta de compensación porque me expropian solo una parte de huerto (no afecta a la casa) y al ser pocos m2, pienso que no tiene sentido que me los den en otra parte. ¿Solo tengo la opción de que me expropien esos metros por el dinero que la junta de compensación considere? ¿Puedo hacer algo o solo dejar pasar el tiempo hasta que me notifiquen la expropiación y la cuantía que percibiré? Agradezco mucho cualquier información al respecto. Gracias.
Buenos días.
En la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, la no incorporación sólo plantea la opción de la expropiación (artículo 208), lo que es una desventaja para el no adherido, ya que la valoración del suelo se hará conforme a los criterios del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, es decir como suelo rural.
En otras Comunidades, como ocurre en Andalucía, el no manifestarse sobre la incorporación, provoca la reparcelación forzosa (no la expropiación), lo que posibilita una mayor valoración del suelo, ya que se haría conforme a su valor como suelo urbanizado (eso si, descontando los costo de urbanización).
Creo que lo más rentable para usted sería incorporarse y solicitar por su aportación la reparcelación económica. Pero en todo caso habría que hacer números para ver si esa solución es mejor económicamente que la expropiación (se supone que el valor como suelo urbanizado es mayor que como suelo rural).
Saludos.
Buenas, tengo una finca en una zona de influencia de la ley de protección de costas en Asturias y querría saber si podría aumentar la construcción que ya tenemos allí realizada. Incluyo datos del catastro 52024A119001830000OH . La finca se situa en la Zona de influencia, con bastante espacio respecto a la línea de servidumbre. Muchas gracias.
Buenos días.
En su caso es de aplicación el contenido del artículo 30 de la Ley 22/1988, 28 julio, de Costas:
«1. La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre a través de los siguientes criterios:
a) En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos fuera de la zona de servidumbre de tránsito.
b) Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado a apto para urbanizar en el término municipal respectivo.
2. Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo-terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente».
Tendría que comprobar si esta ampliación es posible según la ordenación urbanística de Gijón.
Saludos
Buenos días.
Ahora compruebo, claramente, que la edificación existe en el catastro y en la realidad. Si con abrir un hueco se refiere a una puerta o ventada en la fechada de la edificación dentro de la misma parcela, desde luego no debe haber problema y ni será necesaria autorización de Costas. En el caso de ampliación, habrá que estar a las previsiones del planeamiento urbanístico, con carácter previo a una autorización de la Administración sectorial.
Tendría que comprobar las condiciones urbanísticas de la parcela ya que en la documentación urbanística que he podido consultar en la pagina web (por lo menos a lo que yo he podido acceder), no puede concluir sobre las previsiones de ordenación sobre la misma.
Entiendo que el Planeamiento vigente es el que va ha establecer las posibilidades de edificación sobre la parcela. Sólo necesitaría autorización de la Administración de Costas si se dan las circunstancias que señala el artículo 30.2 de la Ley de Costas.
Supongo que la parcela esta en suelo no urbanizable, que está regulado en el Título IV de la Normativa del Plan General, la cuestión es señalar en que categoría, para ver la limitaciones que presenta la misma.
Si tiene más datos urbanísticos sobre la parcela podemos comentarlos.
Saludos.
Buenos días.
Ahora compruebo, claramente, que la edificación existe en el catastro y en la realidad. Si con abrir un hueco se refiere a una puerta o ventada en la fechada de la edificación dentro de la misma parcela, desde luego no debe haber problema y ni será necesaria autorización de Costas. En el caso de ampliación, habrá que estar a las previsiones del planeamiento urbanístico, con carácter previo a una autorización de la Administración sectorial.
Tendría que comprobar las condiciones urbanísticas de la parcela ya que en la documentación urbanística que he podido consultar en la pagina web (por lo menos a lo que yo he podido acceder), no puede concluir sobre las previsiones de ordenación sobre la misma.
Entiendo que el Planeamiento vigente es el que va ha establecer las posibilidades de edificación sobre la parcial, sólo necesitaría autorización de la Administración de Costas si se dan las circunstancias que señala el artículo 30.2 de la Ley de Costas.
Supongo que la parcela esta en suelo no urbanizable regulado en el Título IV de la normativa del Plan General, la cuestión es señalar en que categoría, para ver la limitaciones que presenta la misma.
Si tiene más datos urbanísticos sobre la parcela podemos comentarlos.
Saludos.
Muchas gracias por su respuesta Emilio, en el terreno hay una construcción que consta en el catastro desde 1993 y querríamos hacer un hueco más, ni altura ni muchos metros a la hora de pedir permiso ¿sería más favorable que ya existiera esta construcción? Muchas gracias de nuevo.
Tengo prevista la compra de un suelo rustico de unos 3000 m2 en un pueblo de Cantabria. El terreno está a una distancia de unos 50 metros lineales de la zona urbana del pueblo, por lo que, de acuerdo a la normativa actual de Cantabria, se permite la construcción de una vivienda unifamiliar. La pregunta es si el Ayuntamiento debe de facilitar los servicios de agua y electricidad a la parcela hasta el límite de esta o lo debe de hacer el propietario o ambos?
Buenos días.
Con carácter general la debe hacer el propietario ya que la existencia de estos servicios sólo son exigibles al Ayuntamiento en suelo urbano consolidado.
Saludos
Buenas tardes, estoy interesado en adquirir una vivienda procedente de banco en una zona de andalucia con suelo urbano no consolidado. Ya esta en marcha una junta de comensación para terminar de regularizar la situación de estas viviendas, ya que esta incluído en el PGOU de la comunidad. Las casas de la zona tienen acceso a luz, agua y alcantarillado público según me comenta el presidente de la comunidad.
Mis dudas son:
1. Al estar dada de baja la luz y agua por ser de propiedad bancaria, que manera tengo de dar el alta a estos suministros? la única forma sería solicitar al ayuntamiento el AFO o hay alguna otra manera. De ser la única manera el AFO, cuánto me puede suponer económicamente? Suelen aceptarse o es fácil que sea denegado?
2. Por otra parte, hay alguna orientación en cuanto lo que puede suponer en costes y términos económicos una regularización como la que hago referencia?
Gracias de antemano
Buenos días.
Efectivamente la única forma de conseguir autorización para el suministro de dotaciones en esa situación, es la declaración de AFO. Los costes de este procedimiento, además las posibles tasas o impuestos exigidos por el Ayuntamiento según sus ordenanzas, serán el del certificado técnico exigido dentro de la documentación, que debe presentar para el tramite del expedientes, señalado en el 6.2.c del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía (sobre la tarifas orientativas para la emisión de este tipo de certificados puede consultar en el COAAT de la Provincia de Sevilla):
«Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente».
La aprobación o denegación de la declaración de AFO debe estar motivada en las circunstancias objetivas que concurran, de tal forma que constituye un acto reglado (igual que ocurre con la concesión de una licencia). En este sentido la resolución del procedimiento debe seguir las reglas señaladas en el artículo 8 del Decreto-Ley:
«1. La resolución de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación deberá indicar expresamente el régimen jurídico aplicable a este tipo de edificaciones, reflejando las condiciones a las que se sujetan las mismas y, en concreto:
a) La identificación de la edificación.
b) El reconocimiento de haber transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado.
c) El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad exigidas para su habitabilidad o uso.
d) Los servicios básicos que puedan prestarse por las compañías suministradoras y las condiciones del suministro, de acuerdo con lo recogido en el artículo 9.4.
e) Indicación expresa de la sustanciación de procedimientos penales que pudieran afectar a la edificación.
f) Referencia expresa al régimen aplicable conforme a lo dispuesto en el artículo 9.
2. Si la resolución fuera denegatoria se indicarán las causas que la motivan con advertencia expresa del régimen aplicable, que será el establecido en el artículo 3.2 del presente Decreto-ley para las edificaciones en situación de asimilado a fuera de ordenación no declaradas.
3. El plazo máximo para resolver será de seis meses. Transcurrido este plazo sin que haya recaído resolución expresa, se entenderá desestimada la solicitud por silencio administrativo. Si el procedimiento fue iniciado de oficio, se producirá la caducidad del mismo».
Si a la regularización se refiere al coste de ejecución del ámbito de suelo urbano no consolidado desarrollado por le sistema de compensación, habrá que estar al contenido de las obligaciones previstas en el 113 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, repartidos de forma proporcional a la superficie de suelo que aporta cada propietario al ámbito:
«1. La inclusión en el proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en una unidad de ejecución impone legalmente a la propiedad del suelo, con carácter real, la carga del levantamiento de la parte proporcional de todos los costes de urbanización correspondientes a los siguientes conceptos:
a) Obras de vialidad, en las que se comprenden las de explanación, afirmado y pavimentación de calzadas; construcción y encintado de aceras, y construcción de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vías o de las aceras.
b) Obras de saneamiento, que incluyen las de construcción de colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporción que corresponda a la unidad de ejecución.
c) Obras para la instalación y el funcionamiento de los servicios públicos de suministro de agua, incluyendo las de captación de ésta cuando sean necesarias y las de distribución domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios; de suministro de energía eléctrica, comprendiendo la conducción y la distribución, así como el alumbrado público, y los de telefonía y telecomunicaciones.
d) Obras de ajardinamiento y arbolado, así como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vías públicas.
e) Redacción técnica y anuncios preceptivos en la tramitación administrativa del planeamiento de desarrollo preciso para la ordenación pormenorizada y del proyecto de urbanización.
f) Gestión del sistema de actuación.
g) Indemnizaciones que procedan en favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecución del instrumento de planeamiento, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con éste.
h) Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.
i) Cuando así se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento a ejecutar o en el sistema de actuación aplicado al efecto, además, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de ejecución que sean precisas tanto para la conexión adecuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de éstas; todo ello cuando así proceda conforme al régimen de las distintas clases del suelo.
j) Las de urbanización de los sistemas generales y cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos, cuando así se haya establecido en el Plan General de Ordenación Urbanística.
k) Cualesquiera otros expresamente asumidos mediante convenio urbanístico o establecidos en la correspondiente concesión administrativa.
2. Corresponde igualmente a la propiedad del suelo, en caso de aplicación del sistema de actuación por compensación, los gastos relativos al mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos en el apartado anterior hasta la recepción de la urbanización por el municipio.
3. Los propietarios tendrán derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energía eléctrica y, en su caso, telefonía, en la parte que, conforme a la reglamentación o las condiciones de prestación de éstos, no deba ser asumida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservación se acreditarán mediante certificación expedida por el Ayuntamiento».
El coste más importante será el de urbanización de calles y espacios libres, que va a depender, lógicamente, de la superficie que ocupan. Si conoce la ordenación y la superficie de calles y espacios libres prevista por la misma, le puede servir de orientación para el calculo de sus obligaciones el contenido de la página web que le señalo:
https://www.five.es/productos/herramientas-on-line/modulo-de-urbanizacion/
Saludos
Hola a todos. Quería saber si al adquirir una vivienda con una ampliación hecha, con los metros consolidados en la ciudad de Sevilla, si dichos metros pueden ser derrumbados en su ubicacion actual para añadirse en otra parte de la vivienda.
Muchas gracias
Buenos días.
Si la ampliación responde a las condiciones de ordenación urbanística previstas por la planificación vigente, que dependerá de la clasificación de suelo (en suelo urbano consolidado el Plan General y en suelo urbano no consolidado y urbanizable del Plan Parcial o Plan Especial, con carácter general), la respuesta es sí. En caso contrario, no, ya que o bien se trataría de un fuera de ordenación (FO), o de un asimilado a fuera de ordenación (AFO) o, en el peor de los casos, de una edificación sobre la que es posible adoptar medidas de restauración del orden urbanístico; de tal forma que su demolición implica la perdida de cualquier derecho a su reconstrucción.
Saludos
Buenas, tengo una duda.
Si una parcela en nota simple aparece clasificada como suelo rústico y en el plan general se clasifica como suelo urbano ¿cual sería la valida?
Buenos días.
A los efectos de poder actuar sobre ella y sus características urbanísticas el Plan General.
Saludos
Tengo una casa en una parcela .la casa es de 1930 mas o menos. He hecho alzamiento de tejado ilegalmente y el consell me va a mandar notificacion con la multa puesto que es ARIP. LA valoracion para la multa tambien entra electricidad y fontaneria de interior de la casa o solo la ocupacion ilegal? Gracias!!
Buenos días.
No podemos contestar si no nos sitúa la casa, y sin conocer la notificación de la multa para saber en que consiste la infracción (que tipo de infracción ha cometido).
Si quiere puede mandarme la notificación a mi correo personal y le doy mi opinión sobre el tema respondiéndole en el suyo.
Saludos.
emilio.martin.herrera@hotmail.com
Hola, en la plaza en la que vivo han modificado el proyecto inicial de la posición de los contenedores subterráneos a petición de un vecino, afectando obviamente a la estética de la plaza puesto que dos de ellos se han quedado en su posición inicial y los otros dos han sido desplazados. ¿Es esto legal?
Buenos días.
Un proyecto de obras ordenarías aprobado por el Ayuntamiento puede ser modificado por el mismo procedimiento y por el mismo órgano municipal que aprobó el original.
Debe informarse en el Ayuntamiento si la modificación siguió el tramite correspondiente.
Saludos
Hola, vivo en una zona donde mi casa esta en un terreno urbanizado no consolidado (creo que se denomina así, terreno que no se puede edificar por no estar desarrollada la unidad de actuación pero si zona urbana) la casa lleva muchos años echa por lo que no se que requisitos se pedirían de aquella para edificar. Al lado de esta finca tengo otra,unidad, en total unos 4500 m, y dicho terreno esta en una unidad de actuación pero sin desarrollar. En su día se intento poner a los vecinos de acuerdo para desarrollar la unidad pero no se consiguió. Mis preguntas son,hay alguna manera de que se pueda desarrollar la unidad? Es legal que un terreno con edificación de vivienda este metida en una unidad de este tipo? Tendrían que sacarme de dicha actuación? Muchas gracias.
Buenos días.
A la primera pregunta. Si el sistema de actuación de la unidad de ejecución es privado (en Andalucía el de compensación) y los propietarios no se ponen de acuerdo para su ejecución en el plazo previsto por el planeamiento general, se puede instar la sustitución del sistema por uno público (en Andalucía, artículos 109 o 125 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
A la segunda pregunta. Se puede incluir una casa o edificación existente en una unidad de suelo urbano no consolidado, pero esto plantea varias incógnitas: primera, si la edificación es legal (y se considera legal y con licencia, y en Andalucía no sólo si la tiene concedida, sino si está edificada en esta clase de suelo antes de 1986 -Decreto-ley 3/2019); segundo, y si es legal, si la nueva ordenación la va a situar en fuera de ordenación (FO) o no; y si la declara en FO esta será absoluta (se sitúa sobre de ella una zona verde, un viario o un equipamiento) o no. El FO de ordenación absoluto debe de indemnizarse ya provoca la demolición de la edificación en un plazo concreto; el relativo no. En cualquier caso, el propietario de ese suelo con edificación debe contribuir a los costos de urbanización de la unidad.
Tercera. Depende de las circunstancia de la edificación en relación con el resto del suelo de la unidad, de la ordenación urbanística, y los objetivos urbanísticos a conseguir con el desarrollo de la unidad, pueden sacarlo de la unidad. Existen procedimientos para alterar el ámbito de una unidad de ejecución.
Saludos.
La transcribo el contenido del artículo 74 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León:
“1. Las actuaciones integradas se desarrollarán mediante alguno de los siguientes sistemas:
a) Sistema de concierto.
b) Sistema de compensación.
c) Sistema de cooperación.
d) Sistema de concurrencia.
e) Sistema de expropiación.
2. Para desarrollar las actuaciones integradas de iniciativa privada, podrán ser presentados Proyectos de Actuación en el Ayuntamiento, conforme al artículo 75 y siguientes, por quienes estén habilitados para optar a la condición de urbanizador según el sistema de actuación que se proponga, simultáneamente con el planeamiento urbanístico que establezca la ordenación detallada o previa aprobación del mismo. Una vez presentado en el Ayuntamiento un Proyecto de Actuación, no podrá aprobarse definitivamente ningún otro que afecte a la misma unidad, hasta que el Ayuntamiento no resuelva, en su caso, denegar la aprobación del primero.
2 bis. Las actuaciones integradas de iniciativa pública se inician con la aprobación inicial del Proyecto de Actuación elaborado por el Ayuntamiento, conforme al artículo 76.
3. Aprobado un Proyecto de actuación conforme al procedimiento regulado en el artículo 76, se entenderá elegido el sistema de actuación que proponga.
4. El Ayuntamiento acordará el cambio del sistema de actuación, de oficio o a instancia de cualquier interesado, si se incumplen los plazos señalados en el Proyecto de Actuación, si el urbanizador pierde las condiciones que le habilitaban para serlo, o si el urbanizador lo solicita por darse las condiciones para desarrollar la actuación con otro sistema, conforme a las siguientes reglas:
a) Si previamente al acuerdo de cambio de sistema, el urbanizador garantiza la totalidad de los gastos de urbanización pendientes, conservará sus derechos para iniciar o proseguir la actuación durante el nuevo plazo que el Ayuntamiento otorgue, de duración no superior al plazo incumplido.
b) Se garantizarán a los propietarios no responsables del incumplimiento los derechos vinculados a la gestión urbanística. Si el nuevo sistema fuese el de expropiación, se les aplicará el régimen previsto en esta Ley sobre liberación de expropiaciones.
c) El acuerdo de cambio de sistema especificará si se mantiene la vigencia del Proyecto de Actuación, siquiera parcial, o si el mismo queda derogado, debiendo aprobarse otro nuevo”.
Por tanto para poder desarrollar el ámbito por la iniciativa privada debe haberse presentado un Proyecto de Actuación por esa iniciativa. Tendría que comprobar si el mismo existe.
El apartado 4 del artículo que le he transcrito describe como se produce el cambio de sistema.
La diferencia entre un sistema público o privado lo marca el sujeto que ejecuta el ámbito”.
Creo que en su caso lo importante es comprobar si el Proyecto de Actuación, y en caso de que no exista, exigir que el Ayuntamiento lo elabore y apruebe siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 76 de la Ley, ya que la ejecución de las determinaciones de la planificación urbanística según los plazos previstos en la misma es una obligación.
Si existe ordenación urbanística pormenoriza-detallada para la unidad donde se sitúa su casa, y la misma la considera como fuera de ordenación (FO) conviene que conozca el contenido del artículo 64 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León:
“1. Los usos del suelo, incluidas las construcciones e instalaciones, que siendo anteriores a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, resultaran disconformes con las determinaciones del mismo, podrán ser expresamente declarados fuera de ordenación. En particular, se declararán siempre fuera de ordenación aquellos usos emplazados en terrenos que en virtud del nuevo planeamiento urbanístico deban ser objeto de cesión o expropiación, o en construcciones o instalaciones para las que se haya dispuesto expresamente su demolición.
2. En los terrenos que sustenten usos declarados fuera de ordenación, no podrá autorizarse ninguna obra, salvo las necesarias para la ejecución del planeamiento urbanístico, y en tanto éstas no se acometan, las reparaciones estrictamente exigibles para la seguridad y la salubridad de los inmuebles. No obstante, podrán autorizarse excepcionalmente obras parciales de consolidación, cuando falten más de ocho años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble, o cuando no se hubiera fijado dicho plazo. Cualesquiera otras obras serán ilegales, y ni ellas ni las autorizables podrán producir incremento del valor de la expropiación.
3. Los usos del suelo citados en el número uno y que no se declaren expresamente fuera de ordenación, se considerarán usos disconformes con el planeamiento urbanístico. En los terrenos que sustenten estos usos, podrán autorizarse obras de consolidación, así como los aumentos de volumen y cambios de uso que permitan las determinaciones del nuevo planeamiento.
4. A efectos de la aplicación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se entiende que la situación de «fuera de ordenación» regulada en dicha Ley se corresponde con la situación homónima y con la situación de disconformidad con el planeamiento reguladas en esta Ley”.
Saludos.
Hola, esto es en Castilla y León, como puedo saber si el sistema de actuación es privado o publico?
Si es privado se podría convertir en publico? Que diferencia habría entre el publico y privado? Gracias de nuevo
Buenas tardes. Queremos comprar un terreno para montar una zona de recreo con barbacoas, piscina, bar, cabañas de madera, etc (No se podrá pernoctar) en Tenerife preferiblemente Arafo, Arico, Güimar, Fasnia o Arona. El problema es que uno de los arquitectos nos dice podemos comprarlo rustico y el otro que debe ser urbano. Revisando la ordenación territorial tampoco me queda muy claro. ¿Podrían concretarme que tipo de terreno debe ser o donde puedo encontrar la información?
Buenas tardes.
Es complicado concretar las posibilidades si no determina un municipio determinado y una situación posible.
Yo le aconsejo que siga los siguientes pasos, sobre todo si quiere saber si es posible la ubicación de estas instalaciones en suelo rústico, que supongo que es lo que le interesa:
-Consulte el contenido general de posibilidades en esta categoría de suelo, en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias (artículo 58 y siguientes).
-Entre a consultar el planeamiento general vigente en cada uno de los municipios que le interesa, verificando en los planos correspondientes en que clase y categoría se encuentran, y comprobando en su normativa las posibilidades de actuación (el planeamiento urbanístico vigente es más concreto que la ordenación territorial que señala usos, pero no régimen urbanístico del suelo -esto es posibilidades concretas de actuación y obligaciones-). Para eso le recomiendo que visite esta página: https://www.territoriocanario.org/home.
Cuando haya ojeado alguna posibilidad más definida, podemos comentarla.
Saludos.
Estoy interesada en adquirir un terreno urbanizable de 1,6 has que linda con terreno urbano y al parecer, como se encuentra a menos de 200 m de zona urbana no es posible realizar ningún tipo de construcción en él. Dentro de este terreno hay una construcción (almacén de 180 m2) que según el catastro es del año 2006 y de uso industrial, creo que fue construida ilegalmente . Mi preguntas son: ¿existe alguna forma de legalizar la construcción? ¿podría el ayuntamiento conceder licencias para rehabilitar el almacén y acceso a los suministros de luz, agua y alcantarillado? Gracias.
Buenos días.
Básicamente depende de en que clase-categoría de suelo esté. No es lo mismo que se sitúe en suelo no urbanizable que en urbanizable (aunque habla de terreno urbanizable, a mi me parece que se refiere a suelo no urbanizable). Depende de en que Comunidad Autónoma esté para comprobar el periodo de prescripción de la medida de restauración del orden (y por tanto si el Ayuntamiento puede actuar demoliendo). En Andalucía prescribe a los 6 años, y en suelo no urbanizable protegido no hay plazo, y por tanto podrían actuar siempre.
Si ha prescrito la medida de restauración, la construcción puede declararse como asimilada a fuera de ordenación (AFO) si es que no se puede legalizar por ser contraria a la ordenación urbanística. Esta declaración en Andalucía está regulada en el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, que sin legalizar la edificación, permite la ejecución de un cierto tipo de obras y acceder a los servicios urbanísticos una vez declarado el AFO.
Pero ya le digo, dependen en que Comunidad Autónoma esté, en que Municipio, y donde se sitúan las construcciones dentro del Municipio. Y hay que tener claro que no hay expediente de restauración (disciplinario) abierto sobre la edificación.
Saludos.
Buenas noches, estoy en proceso de compra de una casa rústica en Algaida – Mallorca. La casa data antes de 1950, además de su almacen tiene físicamente tiene las divisiones de una vivienda, pero el dueño hace 20 años pidió estar exento de pago de la tasa de basuras con la excusa de que casa no era habitable. Es posible recuperar la cedula de habitabilidad dada esta situación? Y si es así que implicaría esto? Gracias de antemano.
Buenos días.
Entiendo que la edificación existente desde el año 1950 era legal, bien por que tenía licencia o por que no era necesaria para construir en esos momentos en suelo rústico. Esa situación no ha cambiado por el hecho de que el propietario anterior pidiera estar exento del pago de tasas de basuras, (salvo que se hubieran caducado las correspondientes autorizaciones, que no parece probable).
Lo importante es comprobar cual es la situación de edificación y usos de la parcela inscritos en el Registro de la Propiedad, ya que eso implica la defensa de usted como tercer adquirente de buena fe, ante cualquier circunstancias derivada de condiciones urbanísticas no conocidas o no manifestadas por el vendedor.
Si es importante que conozca el contenido de la Disposición transitoria segunda de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Islas Baleares:
«1. Los edificios y actividades existentes en suelo rústico se considerarán vinculados a la parcela definida en el expediente de autorización, en caso de que exista, o, en su defecto, a la parcela que se señale en el catastro, por lo que, previa concesión de cualquier tipo de licencias para nuevas edificaciones en la parcela de que se trate, se exigirá la constancia en el Registro de la Propiedad de tal vinculación en los términos que se establecen en el artículo 15 de esta Ley.
2. Las viviendas existentes en suelo rústico, implantadas legalmente de acuerdo con el planeamiento urbanístico aplicable en el momento de la autorización, pero que no se ajusten a las determinaciones sobre el parámetro de parcela mínima de acuerdo con la legislación y el planeamiento de ordenación territorial y urbanístico en vigor, no podrán ser objeto de actuaciones que comporten su ampliación.»
Saludos.
Buenas tardes. Estamos viendo un terreno de 1200 metros donde en catastro indica que es suelo urbano con uso industrial donde antes habia una vaquería. En catastro, 2188511WF5728N0001JO, aparece la vaquería como almacen de 200 metros. Mis preguntas son:
¿ese Almacen es totalmente legal con todos sus metros?
¿Puedo pedir una licencia de obra para reformarlo, arreglar el techo, paredes y demás?
¿ Se puede pedir célula de habitabilidad como se ve en otros sitios donde fabricas, vaquerías y diferentes estructuras se han convertido en hoteles y viviendas?
¿Hay un poste de luz al lado, se puede pedir sin problemas el alta?
En este tipo de suelo urbano se puede usar una casa prefabricada, tipo madera, o contenedores..?
Gracias de antemano
Buenos días.
Consultado el Plan General de Ordenación Urbanística, adaptado de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) en el año 2018, parece que su parcela se ubica en suelo clasificado como urbano, en la categoría de no consolidado.
Con independencia de que ese suelo no se ha desarrollado como suelo urbano consolidado, hay que tener en cuenta que según el catastro la edificación existente sobre la parcela data de 1985, con el uso de industrial. Por tanto es de aplicación el contenido del artículo 2 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía:
“Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas.
Igual criterio se aplicará respecto de las edificaciones irregulares en suelo urbano y urbanizable para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo” (hay que considerar julio de 1986).
El concepto de edificación se describe en el artículo 1.2.e del mismo Decreto-ley:
“Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.
Conclusión, la edificación a la que usted se refiere tiene licencia a todos los efectos (de obra y de ocupación –esto último equivale a la cedula de habitabilidad que menciona-), y eso se lo debe acreditar el Ayuntamiento (artículo 2.2 del Decreto-ley). Por supuesto, con esta certificación puede solicitar servicios a las compañías suministradoras.
Otra cuestión es las obras que puede realizar sobre la misma, teniendo en cuenta su situación en suelo urbano no consolidado. Además de las de conservación, reparación y consolidación admitidas para las edificaciones en un hipotético fuera de ordenación por el artículo 34.2 de la LOUA (no se sabe cuál es la ordenación pormenorizada del ámbito mientras no se apruebe la ordenación detallada del ámbito); se pueden admitir cualquier otra con carácter provisional, en los términos previstos en el artículo 34.1.c de la LOUA (por tanto, casas prefabricadas, contenedores, etc.):
“La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria”.
Saludos.
Ante todo muchísimas gracias por su tiempo, y por la extensa respuesta.
Entonces, resumiendo mucho, podría solicitar al ayuntamiento una cedula de habitabilidad y, manteniendo la estructura, pues arreglar las paredes, el techo y demás y tenerlo como vivienda? O derrumbar lo que hay construido y encima edificar una vivienda prefabricada o un container? y una vivienda normal sobre esa base no se podria? Muchas gracias de antemano
Buenas noches, mi consulta es, tengo una propiedad construida hace sobre unos 11 años en una zona no urbanística que es una Aldea donde se realiza una romería,todas las propiedades no tienen escrituras y se hicieron de formal ilegal,pero en la época que yo la hice ya no se podía construir en suelo rústico,, hubo otras casas que se hicieron un año antes y otras en el mismo tiempo y después,todas las casas que se hicieron sobre ese tiempo las preguntaron por una denuncia de una persona,la cuestión que hay casas que le ha tocado un juez que le ha quitado de estar precintada y ha la mía me ha tocado otro juez y me ha que derribo, eso porque unas pueden seguir con sus casas abiertas por que dicen que han prescrito y a mi me dice derribo,gracias
Buenos días.
Para darle una respuesta apropiada habría que situar la parcela (municipio y, si es posible, referencia catastral) y, sobre todo, conocer el contenido de la Sentencia. La distintas soluciones, a los expedientes de restauración del orden urbanístico dependen de muchas circunstancias. Por ejemplo, periodo de prescripción en función de la fecha en que se termino la obra y de la actuación de la Administración a través de correspondiente expediente dentro de plazo; clase-categoría del suelo (importante si está protegido y la fecha de esa protección, etc).
Lo importante en su caso, si es que tiene Sentencia confirmatoria del derribo, es saber si es firme y la fecha. Ya que también existe un plazo máximo para la ejecución de la misma.
Saludos.
Buenas, vivimos en un núcleo urbano no consolidado y necesitamos traer el agua potable ¿A quien compete la realización de dicha obra ?
Buenos días.
Al propietario, y siempre justificado en la autorización a través de una licencia provisional para la construcción, instalación o edificación a l que ha prestar servicio de abastecimiento.
Si la edificación edificación tiene licencia, ese será el título para que le den cometida. Si es un asimilado a fuera de ordenación necesitara la declaración de AFO.
Saludos
Buenos días.
Al propietario, y siempre justificado en la autorización a través de una licencia provisional para la construcción, instalación o edificación a l que ha prestar servicio de abastecimiento.
Saludos
Hola, llevo preso de una Junta de Compensación 28 años, infinidad de malas gestiones por parte de las sucesivas juntas de delegados están arruinando a los comuneros que indefensos, no sabemos cómo salir de este infierno salvo mal vendiendo nuestra propiedad. Aunque se estimó en un principio el coste de la urbanización en 6€/metro, llevamos 22€/ metro pagados y no se ve el fin. El Ayuntamiento no actúa porque no tiene dinero y los vecinos asfixiados económicamente no disponemos de los servicios básicos.
¿Podrían indicarme si existe alguna posibilidad de salir de esta situación, teniendo en cuenta que no podemos liquidar la Junta hasta que no terminen los procesos judiciales abiertos?
¿Podríamos presentar suspensión de pagos y concurso de acreedores? ¿Qué consecuencias tendría esa salida? Gracias.
Buenos días.
Para poder opinar tendríamos que conocer en que consisten los procesos judicial abiertos y cuales son los motivos concretos de por qué existe ese retraso en la ejecución y, además, en que se justifica incremento de los costes.
Si podemos decirle que el incumplimiento de las obligaciones de ejecución por parte de la junta de la ejecución en plazo, puede ser motivo para la sustitución del sistema por uno público, donde asuma el Ayuntamiento la ejecución, y así esté más controlado el proceso. Por ejemplo, en Andalucía, los artículo 109 y 125 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) regulan esta posibilidad.
Saludos
Le doy mi correo. emilio.martin.herrera@hotmail.com
Muy agradecido, pero a nosotros, los propietarios, se nos argumenta que no es posible un cambio de sistema (compensación por cooperación) mientras no esté liquidada la Junta de Compensación.
No sé si usted podría asesorarnos profesionalmente, o podría recomendarnos a algún experto en estos temas para que podamos desenmascarar está situación y terminar de una vez con esta pesadilla. Quedo a su disposición inmensamente agradecido.
Buenos días otra vez.
Me parece un caso claro de declaración de incumplimiento y cambio de sistema, proponiendo un convenio para concluir la urbanización con los propietarios que estén de acuerdo, teniendo en cuenta que algunos gestores tendrán que responder por su mala gestión.
El tema tiene muchas aristas, y requiere un análisis muy exhaustivo, pero la responsabilidad de concluir la ejecución de la actuación la debe asumir el Ayuntamiento.
La transcribo el contenido de los artículos 109 y 125 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
-Artículo 109:
«1. Cuando el sistema no haya quedado aún establecido y no exista iniciativa para su establecimiento, el municipio podrá sustituir el sistema de forma motivada mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.
2. La sustitución del sistema de actuación de compensación, una vez haya quedado éste establecido, por cualquiera de los sistemas de actuación pública, se acordará, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, en caso de incumplimiento de los deberes legales y de las obligaciones inherentes al mismo, previo procedimiento dirigido a la declaración de dicho incumplimiento y en el que habrá de oírse a todos los propietarios afectados.
3. El procedimiento podrá terminarse mediante convenio, en el que podrá preverse, en las condiciones que al efecto se precisen, la continuación en el proceso urbanizador y edificatorio por parte de los propietarios que así lo deseen, no obstante la declaración del incumplimiento y la sustitución del sistema de actuación. También podrán celebrarse convenios preparatorios de la terminación, incluso convencional, del procedimiento.
4. La elección del sistema de actuación que deba sustituir al de compensación se efectuará con arreglo a los siguientes criterios:
a) Cuando la sustitución derive de procedimiento de declaración de incumplimiento iniciado a instancia de parte interesada en asumir la gestión de la actuación urbanizadora, procederá el establecimiento del sistema de expropiación mediante gestión indirecta.
b) Cualquiera que sea la forma de iniciación del procedimiento de declaración de incumplimiento, será preferente el sistema de expropiación mediante gestión directa cuando exista urgente necesidad pública declarada por el municipio de incorporar los terrenos al patrimonio público de suelo o de destinarlos a la construcción de viviendas en régimen de protección pública u otros usos de interés social».
-Artículo 125:
«1. La Administración actuante podrá sustituir el sistema de actuación de compensación por el de cooperación cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios puedan poner en peligro la ejecución de la actuación urbanística conforme a lo previsto en el Plan.
2. La resolución que determine esta sustitución del sistema de actuación deberá ser motivada y contendrá, como mínimo, los siguientes extremos:
a) Los incumplimientos apreciados.
b) Estado de ejecución del planeamiento y, en su caso, contenido y alcance de los deberes y obligaciones pendientes de cumplimiento.
c) Instrumentos de ejecución del planeamiento y documentación técnica y administrativa precisa para ultimar la ejecución de la actuación.
d) Estimación presupuestaria de las obras de urbanización y de edificación pendientes de ejecución, y plazo en que las mismas puedan ejecutarse.
e) Suelo edificable preciso para sufragar los costes de gestión del sistema y de ejecución de las obras.
3. La resolución por la que se acuerde la aplicación del sistema de cooperación habilitará a la Administración actuante para desarrollar las siguientes actividades:
a) Proceder inmediatamente a la ocupación de los terrenos y demás bienes que deban ser objeto de cesión obligatoria y gratuita según el Plan, previa aprobación del proyecto de reparcelación.
b) Localizar y ocupar los terrenos en los que se sitúe el aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y gratuita.
c) Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de planeamiento o de desarrollo del mismo, precisos para la total ejecución de la actuación urbanística.
d) Formular y, si procede, ejecutarla reparcelación forzosa e imputar a la misma los costes derivados de la ejecución del sistema de actuación y de su gestión, sin que en ningún caso dichos costes puedan superar el diez por ciento del total de gastos de la cuenta final de liquidación del sistema».
Saludos otra vez
Muchas gracias. Como podéis imaginar ha habido de todo, se solicitó un préstamo solidario para hacer las obras, se usaron 5’7 M y se han tenido que devolver, con intereses de demora, algo más de 12M, se dió una provisión de fondos a un bufete de abogados de 1’4 M, y no tenemos ni una factura, se cambió de bufete, no se pagó a Hacienda el IVA de las obras y de unos 600.00€ , tenemos que pagar con la multa 1’7M, y en los juzgados estamos con una denuncia del antiguo arquitecto nos reclama 1’3M, una constructora nos reclama 1’2M, y el tesorero y otros están encausados por el robo de unos 3″7 M de euros de los comuneros.
Los comuneros nos sentimos entre secuestrados e indefensos ante la Junta de delegados que con sólo unos cuantos votos de los vecinos que aún pueden estar al día, llevan el control de la Junta de Compensación.
En la última asamblea solo votaron 16 de los 464 propietarios.
¿Qué podríamos hacer?
Se abrió una mesa de trabajo entre Ayuntamiento y Junta de Andalucía para explorar la posibilidad de dotar de servicios básicos, las conclusiones de esa mesa debían estar a mediados de septiembre, y hasta hoy no hay ningún comunicado oficial y no sabemos nada.
Al gestor fiscal y contable le solicitamos información de una serie de gastos (nos cobra al mes 1.500€+IVA) y nada, le hemos llamado y enviado email, y no nos atiende.
Realmente la Junta de Compensación está en quiebra técnica, pero dicen pidiendo derramas y malgastando lo que nos cobran por el OPAEF o ingresamos en la cuenta.
¿Hay alguna posible salida? Muchas gracias
Me gustaria montar un negocio de barbacoa (costillares, pollos, chorizo, panceta, cordero, etc) en terreno rustico, poner mesas tipo sidreria vasca y que fuera tipo self service. Quiero saber si es posible hacerlo en terreno rustico…. En caso negativo, ¿podría ser en una nave con terreno industrial???
Buenos días.
Eso depende de las normas urbanísticas de cada municipio, y en último caso de la ordenación territorial (que debe ser asumida por la urbanística, y de las posibles condiciones de protección especial del terreno. Si no nos sitúa el posible terreno donde montar el negocio no podemos concretarle más.
Saludos
Buenas voy a comprar un terreno rustico que tiene casa en catastro y agua y luz del ayuntamiento en malaga alhaurin de la torre tiene 3 bancales y la casa esta en el de abajo, mi pregunta es si puedo derribsr y contruir los mismos metros en el bancal de arriba
Buenos días.
Tenemos que saber en que clase-categoría de suelo se ubica la parcela dentro del municipio para poder consultar el planeamiento urbanístico de la Alhaurín de la Torre. Si nos da la referencia catastral podemos concretarle la respuesta.
Saludos
Hola, tengo un terreno urbanizable pero creo que no consolidado porque el ayuntamiento me dice que pasa una calle colindando con el terreno que aún no está hecha, y hasta que no desarrollen esa zona no puedo construir.. Mi pregunta es si se puede demorar mucho el tiempo para que hagan la zona urbana y si es cierto que no puedo construir de ninguna manera o ahí algo que poder hacer para llevar a cabo mi proyecto
Buenos días.
El tiempo de demora en la ejecución del ámbito va a depender de la ordenación urbanística del municipio y de su programación. En concreto, si es necesario un Plan Parcial, un Plan Especial o un Estudio de Detalle, se debe comprobar si tienen aprobación definitiva y que plazos prevén para su ejecución.
En caso de que los plazos se están incumplimiento, y la iniciativa de la actuación sea privada, el Ayuntamiento debe declarar el incumplimiento y ejecutar el ámbito por un sistema público.
En general, y depende de la regulación en cada Comunidad Autónoma, si el planeamiento de desarrollo (Plan Parcial o lo que corresponda) no está aprobado puede solicitar licencia para un instalación provisional, sujeta a las condiciones señaladas en la legislación urbanística.
Saludos.
Soy propietario de una vivienda de entre los doce vecinos, y nos tienen que tirar la casa para hacer unas doscientas viviendas, pero no vivo ahí porque la t
engo alquilado. La pregunta es si me darán una nueva o no.
Gracias por todo. Saludo. Joseluis.
Buenos días.
Puede tener derecho a realojo si se trata de una actuación de reforma o regeneración urbana. Si bien puede ser dudoso si no está habitada por usted la vivienda.
La transcribo por su interés el artículo 19 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana Estatal del 2015. Ahora bien, debería consultar el contenido del Plan Urbanístico que prevé la ejecución de esas viviendas.
«1. En la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, deberán garantizar el derecho de aquéllos al realojamiento en los términos establecidos por este artículo y por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística:
a) la Administración expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación, cuando se actúe por expropiación. A tales efectos, deberán poner a disposición de aquéllos, viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. La entrega de la vivienda de reemplazo, en el régimen en que se viniera ocupando la expropiada, equivaldrá al abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.
b) el promotor de la actuación, cuando se actúe mediante ámbitos de gestión conjunta, mediante procedimientos no expropiatorios. En estos casos, el promotor deberá garantizar el realojamiento, en las condiciones que establezca la legislación aplicable.
2. Cuando se actúe de manera aislada y no corresponda aplicar la expropiación, los arrendatarios que, a consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición no puedan hacer uso de las viviendas arrendadas, tendrán el derecho a un alojamiento provisional, así como a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación, y por el tiempo que reste hasta la finalización del contrato.
Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá proporcionar una nueva vivienda, cuya superficie no sea inferior al cincuenta por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
3. El derecho de realojamiento es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que comparten con el titular en términos de residencia habitual, la vivienda objeto del realojo.
4. Todo procedimiento de realojamiento respetará, al menos, las siguientes normas procedimentales comunes:
a) La Administración actuante identificará a los ocupantes legales a que hace referencia el apartado 1, mediante cualquier medio admitido en derecho y les notificará la inclusión del inmueble en la correspondiente actuación, otorgándoles un trámite de audiencia que, en el caso de que exista también un plazo de información pública, coincidirá con éste.
b) Durante el trámite de audiencia o información al público, los interesados, además de acreditar que cumplen los requisitos legales necesarios para ser titulares del derecho de realojamiento podrán solicitar el reconocimiento de dicho derecho o renunciar a su ejercicio. La ausencia de contestación no impedirá a la Administración continuar el procedimiento.
c) Una vez finalizado el trámite previsto en la letra anterior, la Administración aprobará el listado definitivo de las personas que tienen derecho a realojamiento, si no lo hubiera hecho ya con anterioridad y lo notificará a los afectados.
d) No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, podrá reconocerse el derecho de realojamiento de otras personas que, con posterioridad al momento correspondiente, acrediten que reúnen los requisitos legales para tener dicho derecho.
5. Para hacer efectivo el derecho de realojamiento será preciso ofrecer una vivienda por cada una de las viviendas afectadas por la actuación, bien en el mismo ámbito de actuación, o, si no es posible, lo más próximo al mismo. Cuando no sea materialmente posible ofrecer dicha vivienda, los titulares del derecho de realojamiento tendrán derecho a su equivalente económico.
La vivienda de sustitución tendrá una superficie adecuada a las necesidades del titular del derecho de realojamiento y, en el caso de que éste fuera una persona con discapacidad, será una vivienda accesible o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad.
El derecho de realojamiento respetará en todo caso los límites establecidos por la legislación sobre vivienda protegida que resulte aplicable.
6. El reconocimiento del derecho de realojamiento es independiente del derecho a percibir la indemnización que corresponda, cuando se extingan derechos preexistentes, salvo lo dispuesto en la letra a) del apartado 1».
Si se trata de ejecutar un suelo urbanizable, me temo que sólo tendrá derecho a un indemnización que, en todo caso, serán compensada con los costos de urbanización de la correspondan a usted.
Saludos
Dos casa estaban unidas y en el catastro aparecía como una sola pero en 1987 las dividieron y una de ellas la agregaron a otro terreno colindante. Mis padres han fallecido y nos hemos dado cuenta de ese error. Como podemos volver a la situación anterior y que estén juntas como una sola. El terreno a la que fue agregada también está en el catastro a nombre de mi padre. Gracias
Buenos días.
¿Cuál es la situación en el Registro de la Propiedad?. Si la división de 1987 no se refleja en ningún registro, es una situación fáctica o física que puede revertirse sin ningún problema.
Si esa división y agregación física accedió al Registro de la Propiedad (no me queda claro si accedió al catastro), la reversión a la situación anterior requiere autorización municipal (en Andalucía licencia), y las fincas resultantes de esta nueva autorización deberán responder a la condición de parcela mínima prevista por la ordenación urbanística.
Saludos.
Buenas tardes. Compre una vivienda libre de cargas en escritura, y he recibido una reclamacion de la Junta de comoensacion de un periodo en el que el vendedor era propietario de 20.000€. La he pagado en apremio, puedo reclamarla del vendedor? Tengo plazo para reclamarlo? Seria juicio civil o penal? En base a que lo reclamo porque los recibos venian a mi nombre. Gracias
Buenos tardes:
Si no le advirtió de esa carga puede reclamarle, por la vía civil y en los plazos establecidos en esta jurisdicción.
La base de la reclamación está en el artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana Estatal (TRLSRU) que le transcribo (léase especialmente el apartado 3):
«1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo».
Saludos.
Buenas, estoy interesado en comprar una finca de 4384m² que tiene una antigua construcción de 1955 de 70 m² con cocina, baño, salón y dos habitaciones. En la página del catastro la construcción aparece con uso principal agrario. La construcción se encuentra en mal estado y mi intención sería restaurarlo como vivienda habitual. La construcción se utilizaba como vivienda, tiene agua y luz de red, pero mi duda es el uso principal que aparece en catastro. ¿Podría llevar a cabo dicha restauración? La referencia catastral es 11016A004004200000TK. Gracias, un saludo.
Buenos tardes:
Veo que la casa está en Chipiona (Cádiz). Puede hacerlo. Si justifica que la casa es de 1955 se considera, a todos los efectos como si tuviera licencia, y por lo tanto es legal y puede rehabilitarla.
Tenga en cuenta el contenido del artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía:
«Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas».
Saludos
Hola! Tenemos una parcela de 25.000m2 en Perales de Tajuña, Madrid, con una vivienda de 150m2. En el Registro es suelo rural, pero en el catastro aparece como Suelo Urbano. Además en el catastro nuestra parcela aparece con una edificabilidad de 29m2. Podría hacer una pequeña construcción prefabricada de 50m2? Muchas gracias
Buenos tardes:
Para poderle responder debemos situar la parcela dentro del municipio, para poder comprobar en que clase-categoría de suelo se ubica y que régimen urbanístico tiene. Podríamos informarle si nos suministra la referencia catastral.
Saludos
Muy buenas. Tenemos una sentencia en la que se declara que construyeron unas viviendas sin licencia; sin embargo, se declara que no procede la ejecución de sentencia, esto es, el derribo. Acto seguido, se nos insta a que determinemos la indemnización sustitutoria que nos correspondería por habernos quitado las vistas la construcción sin licencia. He estado buscando los criterios para fijar la indemnización sustitutoria por pérdida de vistas y no encuentro nada al respecto. A ver si alguien sabe cuáles son estos criterios para poder fijarlos en un informe pericial. Muchas gracias de antemano. Saludos cordiales
Buenos tardes:
Son criterios de carácter subjetivo y de difícil justificación. Lo más apropiado es justificar en que consiste la perdida del valor del inmueble de su propiedad en el mercado por la perdida de esas vistas. En definitiva que valía su inmueble con las vistas que tenía antes, y que vale ahora sin las vistas. En la diferencia de valor se puede situar la indemnización compensatoria por no demoler lo ilegal.
Efectivamente, es complicado.
Saludos.
Estimados señores,
Les planteo las siguientes consultas:
Tengo una parcela urbana con una vivienda 100m2 y una casa de aperos 10m2.Esta parcela linda con una parcela rustica y la pared de la casa de aperos forma parte del muro de separación de las parcelas. Están situadas en Alicante.
¿Podría ampliar la casa de aperos hacia la parcela rustica apoyándome en la casa actual?
Si hiciera una piscina en la parcela urbana, podría entrar en suelo rustico un aparte de ella?
Una vez vallada perimetralmente la parcela rustica, podría vallar interiormente esta separándola en partes?
Muchas gracias
Buenos tardes:
Es muy difícil darle una respuesta si no nos sitúa la parcela y el municipio, para que podamos consultar la normativa urbanística que le afecta. Sería suficiente con que nos señalara la referencia catastral.
Saludos
Buenos días.
Localizada la parcela rústica a la que se refiere en el Municipio de San Vicente del Raspeig (Alicante).
Según el Plan General Municipal de Ordenación vigente en el Municipio (PGMO), desde el año 1990, la parcela rústica está clasificada como suelo no urbanizable común (en la propuesta del nuevo Plan General Estructural que parece que inicio su tramitación en el 2019, se mantiene la misma clasificación y categoría de suelo).
El artículo 86 de la Normativa del PGMO vigente regula las posibilidades de intervención en esa parcela rústica (que según el catastro tiene 2.849 m2 y no tiene ninguna edificación):
“1.- El Suelo no Urbanizable Común es aquel que, aun no considerándose susceptible de especial protección por carecer de elementos naturales de relevancia significativa, constituye el soporte natural de actividades agropecuarias y de otras actividades que, por sus especiales características, requieren la implantación en el medio rural.
2.- Esta clase de suelo tiene como uso característico el agropecuario, y su destino primordial es el mantenimiento del medio rural.
Como usos complementarios se admiten las explotaciones mineras, los vertidos autorizados expresamente por el Ayuntamiento, las infraestructuras y el mantenimiento y servicio de los servicios públicos.
Como usos compatibles se toleran la vivienda familiar aislada, los de ocio y esparcimiento, las acampadas y las instalaciones de utilidad pública e interés social y de equipamiento.
Son usos prohibidos la vivienda plurifamiliar y las nuevas actividades industriales.
3.- Las edificaciones permitidas estarán ligadas a los usos admisibles. Las que no se vinculen al uso característico o a los complementarios deberán obtener, previamente a la licencia municipal, la autorización de la Comisión Territorial de Urbanismo de Alicante, mediante el trámite establecido en el artículo 44 del Reglamento de Gestión urbanística. Las obras de ampliación de edificaciones para usos autorizados se regirán por lo previsto en el 84.b anterior, salvo que se vincule más superficie de suelo al uso compatible se procederá análogamente, si se trata de un uso prohibido se tramitará como si fuere primera instalación.
4.- La relación directa con los usos anteriores habrá de ser objeto de justificación expresa por lo que, como requisito previo, para los usos agropecuarios, se acreditará fehacientemente, mediante la documentación necesaria, la titularidad del solicitante, la actividad agrícola o pecuaria a implantar y la vinculación funcional entre la edificación que se pretenda construir y la explotación agropecuaria correspondiente. Este carácter de vinculación de la edificación a un uso agropecuario será condición básica para la concesión de la licencia, salvo los usos y actividades que se autoricen por el referido procedimiento especial.
5.- Los parámetros de edificabilidad que habrán de observar las edificaciones que se construyan en el Suelo no Urbanizable Común o libre Rústico son:
a) Parcela mínima: para actividades agropecuarias la parcela edificable será la que se acredite fehacientemente que constituye el soporte de una explotación agropecuaria; en ella podrán construirse tantas edificaciones o instalaciones como requieran las características de la explotación, respetando la ocupación máxima permitida. Para vivienda familiar la parcela mínima será de 5.000 m2. Si la parcela da frente a los caminos grafiados en el plano complementario del artículo 86 NN.UU. como vías de concentración de la edificación rural, los anteriores parámetros serán de 2.000 m2 y con un frente al camino no menor de 20 m.
b) Ocupación máxima: para usos de vivienda el 10%.
c) Altura máxima: Usos de vivienda: 2 plantas y 7 m. Usos agropecuarios y otros: 3 plantas y 10 m., pudiéndose sobrepasar por los elementos e instalaciones que lo requieran.
d) Retranqueos mínimos: 3 m. a linderos, pudiendo adosarse a otra edificación lindante si ésta ya lo hiciere en el lindero medianero, con la condición de que la nueva ocupará el mismo alzado en él; 10 m. a eje de caminos y 13,50 m. si están calificados como Sistemas Generales, sin perjuicio de la exigencia de mayores retranqueos a otras vías, cauces, etc…, por razón del régimen sectorial de protección de estos elementos; las construcciones auxiliares, tales como garajes, y análogos, de superficie máxima 30 m2 y una planta ( 3m.) de altura máxima podrán adosarse al lindero que no sea frontal a vía pública.
6.- Las parcelas podrán cercarse debiendo cumplirse las siguientes condiciones:
a) El retranqueo de la cerca o valla respecto al eje de caminos será de al menos 4 m, excepto en los señalados con retranqueo de 5 m. o 7,50 m en el plano de Régimen y Gestión del suelo de este Plan General,6 pudiendo ser mayor este retranqueo a otras vías, cauces, etc… por razón del régimen sectorial de protección de estos elementos.
b) Las cercas podrán ser de fábrica opaca hasta una altura de 1 m. sobre la cota máxima del terreno en contacto con el cercado en el punto considerado, pudiendo completar su altura hasta 2,50 m. con elementos diáfanos: tela metálica, celosía, etc…, salvo que se trate de elementos vegetales en cuyo caso no rige este límite.
7.- La separación mínima de fosas al lindero es de 3 m”.
No sé decirle si la parcela mínima es de 5.000 m2 o 2.000 m2 en su caso, ya que no localizo en plano complementario del artículo 86, si bien la parcela parece que reúne todas las características para admitir la dimensión de 2.000 m2 como mínima.
En relación con las cuestiones que plantea, teniendo en cuenta la Norma transcrita, si la parcela mínima es de 2.000 m2 (eso habría que comprobarlo, porque en caso contrario no podría actuar sobre ella):
-Si la edificación que construye la vincula a un hipotético uso agrícola de la parcela, podría ocupar el 10% de la misma, para vivienda.
-Puede adosarse a la edificación actual en suelo urbano.
-Puede cercar la parcela con las condiciones señaladas en el artículo transcrito. Dudo que pueda agrupar en un solo vallado las dos parcelas (la urbana y la rústica).
-Son tolerables los usos de esparcimiento. Aquí podría entrar la posibilidad de la piscina (lo que puede ser discutible es que la piscina se sitúe a caballo entre el suelo urbano y no urbanizable).
Insisto, es importante saber si se encuentran en un supuesto de parcela mínima de 2.000 o de 5.000 m2. Si está en el segundo supuesto no puede actuar.
Espero haberle sido útil.
Saludos.
Buenas tardes,
Disculpen la falta de información. La referencia catastral de la parcela rustica es 03122A010000590000MK.
Muchas gracias
Hola a todos. Estoy interesado en comprar una parcela urbana la cual en el catastro urbanistico me exigen la construccion de aceras,alumbrado etc.
Mi pregunta es: a donde tengo que ir para averiguar cual es el coste aproximado de dicha construccion? A una empresa de construccion de.obras publicas? El ayuntamiento se encarga de todo y luego te pasan la factura? Cual seria el proceso si me tendria que encargar yo. La acera en cuestion seria de unos 30 metros de largo por 1,5 de ancho. Muchas gracias y un saludo
Buenos tardes:
Si se trata de completar la urbanización de una parcela situada en suelo urbano consolidado, puede incluir la ejecución de esas obras con la solicitud de la licencia de edificación. El técnico que le redacte el proyecto le puede asesorar sobre el coste. Las obras si no las acomete el Ayuntamiento, las debe de ejecutar usted como complementarias de la edificación.
La remito la información de una página web que describe costos de urbanización unitarios, que puede consultar.
https://www.five.es/productos/herramientas-on-line/modulo-de-urbanizacion/
vivo en una zona que en su día fue rustica y ahora desde hace años es urbana, tenemos agua del canal y contrato de luz, pero no tenemos luz en la calle, ni está asfaltada ni existen desagües , mi pregunta es , ¿ donde y como tengo que reclamar estos servicios, si existe obligación de … Ayuntamiento, administraciones, etc de darme estos sevicios, gracias
Buenos días.
Si es suelo urbano consolidado y no ha solicitado licencia para edificar lo obligación es del Ayuntamiento, no obstante el coste puede repercutirlo a los propietarios beneficiados por las obras.
Si es suelo urbano no consolidado es necesario desarrollar la actuación que, normalmente, es obligación de los propietarios.
Saludos.
Buenas tardes, vivo en un bloque de 16 viviendas y uno de los vecinos del bajo ha realizado una reforma integral en si vivienda y al cambiar el inodoro han roto el bajante a nivel del sótano ciego vertiendo a diario las aguas fecales y residuales de ocho viviendas, los vecinos no atienden la reparación del mismo y según el INE se estarían vertiendo mas de 2000 litros diarios al sótano con el consiguiente daño a la solería y las paredes de los cuatro pisos bajos, que debo hacer para que se repare el bajante y el daño a los bajos?
Muchas gracias.
Buenos días.
Exigir a la comunidad de repare el daño, y luego ésta debe intentar repercutirlo al causante del mismo, aunque sea por vía judicial.
En el Ayuntamiento puede denunciar el mal estado que puede provocar el daño a la edificación, por motivos de salubridad y seguridad; y éste debe evacuar la correspondiente orden de ejecución; que al ser un elementos comunitario debe ir dirigida contra la comunidad. El incumplimiento de la orden de ejecución puede tener efectos disciplinarios y sancionadores contra el incumplidor.
Saludos.
Mi duda es la siguiente:
Cuando te obligan a retranquear( en mi caso unos 15metros cuadrados) a quien pertenecen esos metros, aunque yo respete el frente de fachada, esos metros siguen siendo míos??? O por contra se ceden automáticamente a la vía pública sin compensación económica por parte del ayuntamiento.
Buenos días.
Si ese retranqueo es una consecuencia de la ordenación, que debe respetar la edificación dentro de se parcela según el planeamiento urbanístico, siguen siendo suyos.
Si su objeto es la apertura de una calle o un espacio libre previstos por el Plan, debe de cederlos al Ayuntamiento, y así se lo exigirán con el expediente de concesión de licencia.
Saludos.
Estoy interesado en comprar una finca rústica que posee una casa, 2 cuadras y garage tractores odo de gran tamaño y con bloque.. Todo para rehabilitar.. Se podría convertirse todos, esas edificaciones en habitables y podría asfaltar al rededor..o al ser rustica no podría más k darles su uso antiguo.. Como están construidos si estuvieran registrados o no… Podría cambiar su uso o hacer casa.. Como podría enterarme antes de comprar.
Buenos días.
Pues depende la la ordenación urbanística vigente en su municipio y la legislación de su comunidad autónoma. Si nos señala la referencia catastral podremos concretar la respuesta.
Saludos
Buenas tardes. Estamos viendo un terreno de 1200 metros donde en catastro indica que es suelo urbano con uso industrial donde antes habia una vaquería. En catastro, 2188511WF5728N0001JO, aparece la vaquería como almacen de 200 metros. Mis preguntas son:
¿ese Almacen es totalmente legal con todos sus metros?
¿Puedo pedir una licencia de obra para reformarlo, arreglar el techo, paredes y demás?
¿ Se puede pedir célula de habitabilidad como se ve en otros sitios donde fabricas, vaquerías y diferentes estructuras se han convertido en hoteles y viviendas?
¿Hay un poste de luz al lado, se puede pedir sin problemas el alta?
En este tipo de suelo urbano se puede usar una casa prefabricada, tipo madera, o contenedores..?
Gracias de antemano
Buenos días, hace 10 años construi una vivienda sobre un almacén de mis padres, no se a registrado todavía la finalización de obra en el registro de la propiedad.
Mi pregunta es si mis padres me pueden donar el suelo y hacer una división horizontal y después declarar yo la finalización de obra nueva antigua en el registro de la propiedad.
En el catastro ya aparece todo el edificio como uno solo al hacer 10 años que lo construi.
Buenos días.
Pues depende en que clase-categoría de suelo esté, en que Municipio yen que Comunidad Autónoma. También es importante saber si la edificación se hizo con licencia, y si no es así, si tiene abierto o se le abrió en algún momento expediente disciplinario. Si nos da esos datos y nos sitúa la parcial (por ejemplo con la referencia catastral), podemos concretar una respuesta.
Saludos
Saludos,
Buenas, el terreno es urbano, está en trigueros, Huelva, Andalucía.
La referencia catastral es 2597413PB9329N0001YK.
buenos días, tenemos una finca sita en espacio de Parque Natural en la Sierra Norte de Sevilla.
queremos saber si al ser espacio protegido podemos instalar una casa de madera prefabricada o qué tipo de habitage podría ponerse, si está limitado el número de metros, etc
gracias
Buenos días.
¿Podría situarnos exactamente la finca para que podemos consultar las normas urbanísticas del municipio?. Las mismas deben contemplar las limitaciones impuestas por su situación en Parque Natural. Es suficiente con que nos diga la referencia catastral de la finca.
Saludos
Buenos días,
hemos comprado una parcela con una edificación existente (antiguo y pequeño almacén) en una zona urbana consolidada y contamos con el certificado urbanístico del ayuntamiento en el que dice que es posible la construcción y cumple con la normativa municipal, como anexo, al lindar con la zona de protección de Adif, indican que se les ha de solicitar permiso para cualquier actuación sobre la mencionada parcela.
Nos rechazaron un primer proyecto que invadía el límite de distancia, del cual se solicitó un límite de reducción, por un posible desdoblamiento de la línea férrea (proyecto realizado por Adif o/y Fomento en 2008 y a día de hoy aún no aprobado)
La pregunta es, ¿podemos encontrar problema para que nos autoricen el derribo del actual local para luego construir una casa a los mencionados 20 metros que marca la normativa la cual entendemos que no es necesaria la autorización para construirla ya que no invade la zona Adif?
Gracias.
Buenos días.
Si la nueva edificación cumplen la normativa urbanística (uso, edificabilidad, retranqueos, etc. según las condiciones de la calificación en suelo urbano consolidado prevista por las normas del Municipio), y además cumplen las distancias exigidas por la legislación ferroviaria y, por tanto, no necesitan la autorización a Adif; no deben tener problema en volver a edificar una vez que soliciten las correspondientes licencias de demolición y nueva edificación.
Saludos.
Buenos dias:queria saber si mi caso tiene alguna solucion.
Mi padre compro en 1998 una parcela parece ser que era urbanizable no sectoriado..en 1999 construimos ilegalmente una casa(con nuestra multa correspondiente;el que salio alcalde en aquella epoca habia dicho en mitins que los jovenes del pueblo podian construir en parcelas de sus padres,cosa que despues negaron);mi casa aparece en el catastro en 2003. Y ahora en 2020 aparece una junta de compensacion que por lo visto estaba aprobada en 1996, 2 años antes de comprar mi padre y pone que ceden 300 metros de la parcela como zona verde ,justo donde esta mi casa.hay alguna manera de salvar mi casa? Segun los planos de la junta esta en zona verde y fuera de la futura escritura de mi padre. Prescriben las juntas de compensacion?
Tambien pasa una linea de alta tension muy cerca pero por ley si urbanizan las deben enterrar y no me afectaria eso,no?
Buenos días.
Si la casa es ilegal ya que no obtuvo licencia y además fue objeto de un expediente disciplinario seguramente no puede ni obtener la declaración de asimilado afuera de ordenación. Por tanto lo tiene difícil teniendo en cuenta además, que si la construyo sobre una zona verde prevista en el Plan Parcial, la medida de restauración no prescribe y puede ser demolida en cualquier momento.
La única posibilidad es cambiar la ordenación urbanística, modificando el Plan, pero si se ha activado la Junta de Compensación es que van a desarrollar el sistema.
Lo malo es que no puede exigir una indemnización por la demolición de una casa ilegal.
La única esperanza es que ataque el desarrollo del sistema de actuación por incumplimiento de los deberes de ejecución en plazo, si es que han tardado en actuar tantos años. Si está en Andalucía, la posibilidad de esta acción extrema y de difícil aplicación (va a depender de la voluntad del Ayuntamiento y las circunstancias por las que se ha mantenido paralizada la acción de la Junta), está regulada en el artículo 109 de la Ley de ordenación Urbanística de Andalucía. Pero insisto, es difícil, y sólo alargara el problema, ya que la solución definitiva sólo es posible con la innovación del Plan, que modifique la ordenación y reconozca la existencia de la edificaciones, para poder legalizarlas.
«Artículo 109. Sustitución del sistema de actuación por compensación
1. Cuando el sistema no haya quedado aún establecido y no exista iniciativa para su establecimiento, el municipio podrá sustituir el sistema de forma motivada mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.
2. La sustitución del sistema de actuación de compensación, una vez haya quedado éste establecido, por cualquiera de los sistemas de actuación pública, se acordará, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, en caso de incumplimiento de los deberes legales y de las obligaciones inherentes al mismo, previo procedimiento dirigido a la declaración de dicho incumplimiento y en el que habrá de oírse a todos los propietarios afectados.
3. El procedimiento podrá terminarse mediante convenio, en el que podrá preverse, en las condiciones que al efecto se precisen, la continuación en el proceso urbanizador y edificatorio por parte de los propietarios que así lo deseen, no obstante la declaración del incumplimiento y la sustitución del sistema de actuación. También podrán celebrarse convenios preparatorios de la terminación, incluso convencional, del procedimiento.
4. La elección del sistema de actuación que deba sustituir al de compensación se efectuará con arreglo a los siguientes criterios:
a) Cuando la sustitución derive de procedimiento de declaración de incumplimiento iniciado a instancia de parte interesada en asumir la gestión de la actuación urbanizadora, procederá el establecimiento del sistema de expropiación mediante gestión indirecta.
b) Cualquiera que sea la forma de iniciación del procedimiento de declaración de incumplimiento, será preferente el sistema de expropiación mediante gestión directa cuando exista urgente necesidad pública declarada por el municipio de incorporar los terrenos al patrimonio público de suelo o de destinarlos a la construcción de viviendas en régimen de protección pública u otros usos de interés social».
Saludos.
Hola, tengo una parcela dónde está edificada mi casa, está parcela está en una propiedad de mi padre que anteriormente era suelo rústico y había 3 parcelas más ( de mis hermanos) pues bien, ellos han hecho la segregación de su parte y lo han podido poner a su nombre, pero a mí el alcalde me pide urbanizar la calle para poder poner ese trozo a mi nombre. Mi pregunta es, la urbanización la tengo que pagar yo? No lo entiendo, pues otras calles las ha urbanizado el mismo ayuntamiento. Es esto legal?
Buenos días.
Si se trata de legalizar la edificación en una parcela que no tiene la condiciones de solar (dando a calle urbanizada) en suelo urbano, la exigencia es legal. Lo que no entendible es que esa exigencia no se le haya hecho a los demás en sus misma circunstancias. ¿Sus hermanos no han tenido que urbanizar la parte de calle que les afecta a sus parcelas?.
Saludos
En 2018, adquiero por herencia parcela en Madrid, que en el PGOU de 1997 se calificó como suelo deportivo, estando alrededor, ya urbanizado y edificado. Debe el Ayuntamiento indemnizar de alguna manera, ya que no me permite construir? Además de mi parcela, hay otras cuatro parcelas colindantes. APE 20.10
Buenas tardes.
Sería necesario tener más datos sobre le tema concreto. Pero debe de tener en cuenta que en el caso de las dotaciones publicas, según el artículo 90 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, el Ayuntamiento debe obtenerlas bien como cesión gratuita a través del desarrollo de un sector o una unidad de ejecución, por ocupación directa o, alternativamente, mediante expropiación o permuta forzosa.
Si no le han ofrecido alternativas de equidistribución para que ceda el suelo compensándolo (ocupación directa o permuta, por ejemplo), la alternativa es la expropiación. Y en este sentido es importante el contenido del artículo 94 del Texto legal señalado:
«1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.
2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio».
Creo que esa el la forma de instar una indemnización.
Saludos
Se compró una finca rústica que era de varios propietarios se escrituró y registró colgando durante un mes en el ayuntamiento correspondiente el Edicto acogiéndose a los beneficios del articulo 205 de la Ley Hipotecaria con el consiguiente Certificado del Ayuntamiento pasado el mes a los efectos señalados en el Articulo 298 del Reglamento Hipotecario.
He solicitado una Nota Simple al Registro de la propiedad y todo está correcto con sus linderos pero al final de la nota pone: Estado coordinación del Catastro: Finca no coordinada.
Y ahí viene mi pregunta quien tiene que coordinar con el Catastro? el Registro o yo? y en ese caso como se hace? He entrado en el Catastro y me saca las tres parcelas que componen la Finca pero el nombre del propietario no me lo da y si pongo mi DNI me dice que no encuentra ninguna propiedad allí.
En definitiva me pueden informar como coordinar a estos 2 organismos Registro de la Propiedad y Catastro.
También quiero saber caso de vender la finca si es suficiente que la finca esté Escriturada y registrada en el Registro de la Propiedad.
A la espera de sus respuesta, muchas gracias.
He consultado con un compañero y me ha contestado lo siguiente:
«La coordinación registro-catastro, es un acto que se realiza solamente entre dichos organismos, (no la hace el titular, ni el técnico). Se resume en un intercambio de información entre ambos organismos, cuyo resultado supondrá la coordinación o no coordinación de la finca registral con catastro, dependiendo de la situación en la que se encuentre el inmueble.
Qué es la coordinación, en qué consiste, como se hace y quienes son los intervinientes, viene recogida en la Resolución del 29 de Octubre de 2015, que recientemente ha sido «ampliada en especificaciones» en la Resolución de 7 de Octubre de 2020
Para el tema de la venta, no entiendo la pregunta exactamente. Supongo que se refiere a que si existe algún problema el hecho de que no esté coordinada con catastro al efectuar la venta. Hasta donde sé, no he leído nada en las disposiciones anteriores que impida vender un inmueble (entendiendo el vender como inscribir en el registro de la Propiedad una Escritura de compra-venta) esté o no coordinada con catastro».
Un saludo
Un topógrafo colegiado ha realizado una georreferenciación en mi parcela urbanizable, y salen 27 metros cuadrados más de los que figuran en el registro. ¿Cómo se puede incluir en el antiguo registro estos metros de más que han salido?
Debe tramitar un expediente para rectificar la superficie de su finca inscribiendo el exceso de cabida. En su caso, éste es inferior al 10% de la superficie total, quedando sujeto a un procedimiento mas sencillo. Estos expedientes no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes.
El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria expresa que:
«Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»
Un saludo
Cómo se puede inscribir en el registro de propiedad, 20 M2. Más de superficie en parcela urbanizable de 1400 M2.
Debe tramitar un expediente para rectificar la superficie de su finca inscribiendo el exceso de cabida. En su caso, éste es inferior al 10% de la superficie total, quedando sujeto a un procedimiento mas sencillo. Estos expedientes no están dotados de ninguna tramitación previa con posible intervención de colindantes y terceros, sino solo de notificación registral tras la inscripción a los titulares registrales de las fincas colindantes.
El artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria expresa que:
«Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie. Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.»
Un saludo
Hola buenos días a todos , he comprado una parcela de 550m2 y tiene el proyecto hecho y firmado del arquitecto del año 1997 , también tiene el sótano echo sabéis si tengo que hacer de nuevo el proyecto, gracias
Buenos días Daniel, acabo de leer su consulta y al ser arquitecto, le puedo suministrar en caso de que sea necesario, mi contacto para ayudarle en su proyecto. Como bien le indican en la respuesta, los proyectos deben ser revisados para cumplir con la Normativa actual en los aspectos técnicos y en los parámetros urbanísticos. Si existen obras ejecutadas (sótano) y el proyecto está visado con su Dirección de Obra correspondiente, debe existir un documento oficial de paralización de las mismas. La nueva Dirección Facultativa (arquitecto+aparejador) deberá revisar la documentación del proyecto y lo ejecutado para dar su aprobación y reiniciar los trabajos.
Mi nombre es Gastón y mi correo es gastonh@hplusarquitectos.com. Puede enviarme sus dudas e intentaré responderlas.
Un saludo, Gastón H.
En principio, el proyecto debe ajustarse a la normativa técnica de aplicación (CTE y otras). Por otra parte, en el caso de que se hubiera aprobado o modificado el instrumento de planeamiento de su municipio, también habría que adaptar el diseño al cumplimiento de los parámetros básicos (edificabilidad, altura, ocupación,….).
Le recomiendo que se ponga en manos de un profesional para que adapte su proyecto a las exigencias técnicas y/o urbanísticas vigentes. De este modo podrá obtener la licencia de obras interesada.
Un saludo
Hola, tengo una casa de dos plantas sin division interior, con unos 60 años de antiguedad se encuentra en terreno no urbano a unos 200m de una calle ya urbanizable y quiero realizar la reforma oportuna para entrar a vivir ahi y el ayuntamiento no me permite dicha reforma que puedo hacer?
Hola, no indica usted el motivo por el que no le autorizan a hacer las obras de rehabilitación. Entiendo que la casa de dos plantas se encuentra en suelo no urbanizable, pudiendo ser incompatible el uso residencial con el instrumento de planeamiento para esta clase de suelo. Ahora bien, distinto sería que esta casa hubiera estado habitada anteriormente, habiendo consolidando el uso residencial. Entiendo que con esta antigüedad, con independencia del uso al que se haya destinado con anterioridad, tiene consideración de legal. La cuestión es si se ha consolidado el uso residencial por haberse mantenido este en el tiempo de forma prolongada, y si usted puede acreditarlo.
Un saludo
Saludos y buenos días:
Estoy en proceso de compra de una casa de campo y me estoy encontrando con varios problemas en el proceso de compra. He sacado una nota simple del registro y en ella consta la una casa de 85 m2 y los nombres de los propietarios de los lindes, pero no hace ninguna referencia a medidas del terreno en cuestión, aunque en el plano de la oficina del catastro si aparece una parcela de 743 m2 con la casa y un garaje en su interior. Mi pregunta es si la que realmente vale es la del registro, la del catastro o las dos tienen el valor de demostrar cual es la propiedad.
Hola, la inscripción registral tiene presunción de veracidad y legalidad. En las operaciones de tráfico inmobiliario ofrece las garantías de la fé pública. Sin embargo, el Catastro, es un Registro con fines impositivos. Por tanto, es el Registro de la Propiedad el que nos da presunción de titularidad sobre lo inscrito. En este sentido deben coincidir la realidad física con la descripción registral, por lo que le recomiendo que procedan a ajustar su cabida así como la descripción de la edificación.
Un saludo.
hola:
Voy a comprar una local donde habia en taller de reparacion y venta de neumaticos de 100m2 , pero me he enterado que tiene 45m2 en precario. El dueño hizo un añadido al local de origen que tenia 55m2 ahora son 100 formando un solo espacio . El ayuntamiento le concedió una licencia de obra con caracter precario por parte de la comision municipal permanente del ayuntamiento el 13 junio 1972. Queria saber los problemas a futuro.
No se si me podrán resolver mi consulta, me di de baja del suministro de agua en 2008 por motivos de trabajo y ahora quiero darme de alta ,la casa esta construida en suelo rústico la compre en 1994 ,pago basura y Contribución todo legal ,pero ahora el ayuntamiento de Monserrat me dice que no me pueden dar el suministro de agua por una nueva ley para los construidos después del 2014 ,pero yo lo tengo desde 1994 y me dicen que no ,llevo 1 año peleando con ellos,hay alguna formula para que me la concedan ,se están construyendo casas y les dan el suministro,como lo podría hacer,Gracias
Hola, en principio el precario debió haberse inscrito como anotación en el Registro de la Propiedad debiendo desmontarse en cuanto lo requiriera el Ayuntamiento. Sin embargo, no hace mención a esta anotación por lo que entiendo que no se realizó.
El problema se presenta en una edificación que tiene casi 50 años y que no ha sido patrimonializada por el vendedor.
No aclara usted en que tipo de suelo se encuentra, ni si la edificación es compatible con el instrumento. En el caso de que no fuera en contra del instrumento de planeamiento, podría solicitarse licencia de legalización.
Otra opción, si se encuentra en un municipio de Andalucía, tanto si el inmueble es legalizable como si se encuentra desordenado, sería recurrir a la aplicación del Decreto 3/2019 que en su art. 2 da la consideración de legales, a todos los efectos, a los inmuebles preexistentes a la fecha de 25/07/1986, si se trata de suelo urbano o urbanizable, y anteriores a 1975, si se trata de suelo no urbanizable. El propietario podrá recabar certificación administrativa del Ayuntamiento donde se refleje el régimen jurídico de aplicación.
Un saludo
Hola, relativo a una vivienda sita en Castellón de la Plana, se trata de una adjudicación de un banco y nos interesa comprar. Por una parte aparecen en la nota simple, en el registro y en la tasación dos números. Pero al llegar allí resulta que en una de las casas hay gente viviendo, con lo que evidentemente no la visitamos. Finalmente del Banco nos dicen que debe ser solamente un número pero nadie nos aclara nada… Por otra parte nos dicen que al tratarse de una adjudicación judicial no hay escritura. Además en catastro aparece toda la construcción tal como esta y no existe el número donde viven esas personas. En el registro aparecen los dos números como un único solar. Tengo dos preguntas, no creo que estemos hablando de okupas porque hasta donde hemos visto ahí tienen su contador etc. Pero no sabemos muy bien a donde dirigirnos… Y por otra parte puesto que prevalece el registro de propiedad, debemos entender que si finalmente la compramos tendremos que presentar un proyecto de obra nueva? Allí aparece como solar.
No hay ningún modo de recuperar la escritura original de la casa? Serviría de algo? Para ahorrarnos los costes de una obra nueva.
Buenas tardes.
No entiendo bien la cuestión. ¿Están comprando una vivienda?. ¿Existe o es un solar?. La información debe de dársela el banco en base al contenido de la adjudicación judicial (en función de su contenido debe identificarse cuál es la situación).
No entiendo que estén comprando una vivienda y sólo exista un solar. si al final lo que compran es un solar de nada sirve recuperar la escritura original de la casa: tendrían que solicitar licencia de obra y por lo tanto encargar el correspondiente proyecto.
Saludos
Gracias por su rápida respuesta. Dos apuntes. El cierre de lo que ahora es camino de entrada a la finca se haría con una puerta metálica. El día de mañana si se construyera nueva edificación lógicamente tendría , claro lo tengo, que quitarla y hacer la calle. Pero por ahora no es vallado sino poner una puerta. Le adjunto de nuevo el pdf a ver si ahora entra. Si no se lo haré llegar en copia y pega. Gracias de nuevo.
Buenas tardes.
Veo que, según el 97 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, lo que usted propone no es un acto sujeto a licencia, sino más bien a declaración responsable a tenor del contenido del artículo 105bis.c del mismo Texto legal.
Ahora bien no parece que la legislación de Castilla y León prevea actuaciones de carácter provisionales en suelo urbano consolidado (si en suelo urbano no consolidado y urbanizable –artículo 19-).
Sigo sin ver el pdf. Creo que el programa falla. Ya lo he comentado en el Colegio.
Saludos
Tengo una estructura con cerramientos pero en la escritura que hay de mis abuelos es una finca rústica aunque está en casco urbano. Que aso tendría que seguir para poder restaurarla?. Primero notario? Habría que hacer un proyecto supongo como si fuera obra nueva? Gracias
Buenas tardes.
Si la estructura es conforme a la ordenación urbanística solicitar licencia para completar la edificación. Si la finca está clasificada como suelo no urbanizable debe comprobar cuales son las condiciones de edificación permitidas en esa clase de suelo en su municipio, y si permite la edificación solicitar licencia adaptando la estructura.
En el peor de los casos, si no es posible la edificación, no tiene sentido hacer nada, ya una estructura en esas condiciones representa una construcción inadecuada y no puede obtener ni la declaración de fuera de ordenación ni la de asimilada a fuera de ordenación (en Andalucía implica que la edificación esté terminada).
Saludos
Quiero re-calificar una finca rústica de 2099 m2 que tiene acceso rodado, agua, alcantarillado y electricidad. La parcela contigua es urbana y existe una edificación. Tras presentar una «Propuesta de modificación puntual de la delimitación de suelo urbano», el ayuntamiento de Alesanco ha dado el visto bueno pero después la Comisión urbanística de la comunidad de La Rioja ha denegado la petición alegando que el pueblo tiene sin actualizar desde el 1980 su plan delimitación de suelo urbano.
¿que opciones me quedan?. ¿puede el Gobierno de la comunidad negarme la recalificación para presionar al apuntamiento del pueblo a actualizar su plan de suelo urbano?.
Gracias.
Buenas tardes.
Puede y parece lógica la posición de la Comunidad. El Ayuntamiento debe actualizar su ordenación urbanística.
Hay que tener en cuenta la Disposición transitoria primera de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja, que dice textualmente:
«1. Los municipios que a la entrada en vigor de la presente ley se hubiesen adaptado ya a las determinaciones de la Ley 10/1998, de 2 de julio, deberán adaptarse a la nueva ley dentro de los diez años siguientes a su entrada en vigor.
2. Los municipios que a la entrada en vigor de la presente ley no hubiesen adaptado sus previsiones a la Ley 10/1998, de 2 de julio, deberán adaptarse a la actual en el plazo de diez años a contar desde su entrada en vigor.
3. En tanto no se proceda a su adaptación, se aplicarán las determinaciones del planeamiento vigente que no sean contrarias a esta ley.
4. Cuando existan circunstancias que así lo aconsejen, el consejero competente en materia de Urbanismo podrá ordenar anticipadamente la adaptación del planeamiento a lo dispuesto en esta ley.
5. Transcurridos los plazos a que se refieren los párrafos 1 y 2 de esta disposición transitoria, la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo no podrá aprobar definitivamente modificaciones puntuales de instrumentos de planeamiento no adaptados que persigan un cambio en la clasificación de suelo o un cambio de ordenación que suponga incremento de la densidad de población, a excepción de la delimitación, en suelo clasificado como urbano, de ámbitos de actuación que impliquen la necesidad de alterar la ordenación urbanística vigente, siempre y cuando cumplan con las reglas específicas previstas para ellos en el artículo 24 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU)».
El artículo 24 del TRLSRU se refiere a actuaciones en el medio urbano y a la posibilidad de ocupar espacios públicos para asegurar, en operaciones de reforma y regeneración, la accesibilidad y el ahorro energético de los edificios. Pero nunca ampliación del suelo clasificado como urbano.
Saludos
Cordial saludo. Tengo finca casi 4000 m2. Pueblo de Palencia. Rústica hasta el 2016 en que el PGOU, la partió en 3 trozos a efectos urbanísticos. 400 urbano, 1260 urbanizable no consolidado y resto rústico. En los 400 urbanos desde el año 1968 existe una cochera, primero, cuarto de aperos hoy de 6 x 3 m. Preguntas: 1.- Es ahora esa cochera-caseta legal como urbana al determinarse como urbano el terreno donde estaba o quedó en fuera de ordenación? 2.- ¿Tengo derecho a rehabilitarla convenientemente solicitando acometidas de agua, luz y desaguar residuales estando todo a menos de 7 m. en la casa contigua y poner un cuarto de baño, fundamental pues estoy todo el día en la finca que es realmente aún una gran huerta biotopo y así la deseo conservar? El arquitecto me dice que tengo que construir mínimo 50 m2 y que tengo que urbanizar la continuidad de la calle a lo largo de los 20 m. que tiene de frontal la parcela urbana. 3.- Independiente de esto, le solicito cerrar con portón metálico de dos hojas la entrada justo donde termina la calle asfaltada de la casa del vecino colindante,(casa de una tía), y me dice que debo retranquearme 8 metros para ello, haga o no los arreglos que deseo acometer en la caseta. ¿Por qué debo dejar desprotegido un terreno que es mío de casi 50 m2 si no lo tengo que hacer calle? Eso me genera absoluta inseguridad. ¿Dónde se recoge tal obligatoriedad? Adjunto documento que he preparado por ahora para el arreglo, aún no presentado, donde no incluyo construcción interior alguna ni la puerta de cierre de la finca.
Muy agradecido
Buenos días.
En relación a las preguntas:
1.- La legalidad o no de lo edificado en suelo urbano dependerá de la calificación urbanística que le asigne el Plan a la parcela. En todo caso, si no es conforme al planeamiento habrá que considerarlo como fuera de ordenación (FO).
2.- Sí, aunque sea un FO. Pero efectivamente debe completar las obras de urbanización necesarias para considerar la parcela como solar, a su costa.
3.- No puede vallar el suelo si el Plan lo destina a viario o calle, aunque aún sea de su propiedad porque no actúa. No pueden autorizarle a vallar un suelo que, cuando edifique, será destinado a calle y debe ceder en todo caso. La autorización sería contraria al Plan que recoge las condiciones urbanísticas de ese suelo (viario público).
Siento no poder leer el documento que me adjunta. Creo que un fallo del programa no me permite verlo. En todo caso puede copiarlo como consulta para que lo vea. Gracias.
Saludos.
Hola,
he comprado un solar para construir una vivienda y el perito me dice que el promotor debe darme la georreferenciación, pero no lo ha hecho. Quiere cobrar a parte el lindar el solar y los archivos gml que me solicita el perito. ¿esta obligado a entregarme la georreferenciación el promotor?
Muchas gracias.
Entiendo que usted a comprado un solar inscrito en el Registro de la Propiedad. Entiendo también, que está sin georreferenciar porque en la fecha de su inscripción no era un requisito exigible. Si estuviera sin inscribir sería obligatoria su georreferenciación al inscribirlo.
Por otra parte, su intención es la de edificar en el solar por lo que para inscribir la obra nueva en construcción, deberá aportar la georeferenciación de la edificación y del solar.
La Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la ley hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, señala, la regla general: «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
“La razón de dicha exigencia estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella.”
Como excepción a la regla general, señalada por la anterior resolución, sería que la edificación se encuentre separada de los límites del solar sin generar duda alguna al Registrador.
Resumo todo lo anterior indicando que la georeferenciación del solar y de la edificación es un requisito para inscribir la obra nueva y que, por tanto, usted deberá asumir como propietario del solar y promotor de la edificación.
Un saludo
Buenos días,
Hay un plan urbanístico en mi terreno privado. ¿Qué escrito puedo presentar para oponerme y que no lo hagan?
Muchas gracias,
Un saludo,
Ana-
Buenos días:
Si está en información pública el Plan, alegaciones en el periodo en que este abierto, justificando los motivos por los que se opone.
Saludos
Buenos dias. Mi ptregunta trata sobre el tema de vados para asceso a la cochera de mi casa y es la siguiente: Cuando compre mi casa en 2003 el asceso a la cochera estaba y esta situado en un vado peatonal pero no ocupa por completo la medida de la cochera, en la casa de enfrente coincide el mismo vado con sus correspondientes rebajes y sus solerias abotonadas, pues bien , imagino que dichos rebajes serian para un paso de peatones que nunca existio. Solicite la placa de vado al ayuntamiento y he estado pagandola hasta 2019, por razones de trabajo me he desplazado a otra ciudad y he solicitado la baja del vado al ayuntamiento y oh sorpresa he tenido que abonar la taza de 2020 no haciendo uso del vado desde noviembre de 2019 y el aparejador del ayuntamiento al recibir mi solicitud de baja me exije que cambie el acerado abotonado por otro normal y elimine el vado. Espero sus opiniones muchas gracias
Hola, en principio las Ordenanzas Municipales suelen recoger como obligación solicitar la baja o anulación del paso de vehículos cuando cese su utilización. En este caso procede la devolución de la placa o disco indicador y la eliminación de la señalización indicativa de la existencia del vado.
Por otra parte, la modificación del acerado para permitir el paso del vehículo, debiera eliminarse devolviendo la acera a su configuración inicial. Sin embargo, usted no ha realizado obra alguna por lo que entiendo que no está obligado a la modificación que el acerado que le exigen.
En cualquier caso, le recomiendo que revise las condiciones incluídas en la autorización que se le concedió en su día.
Un saludo
puedo segregar de una finca matriz, una parcela rùstica de 1490 metros cuadrados, mediante una modificación de elementos?, y obtener así la licencia de segregación de dicha parcela?. Gracias.
Buenos días:
Si la parcela está dividida en dos clase de suelo puede obtener licencia de segregación justificada en ese motivo.
No se a que se refiere con «una modificación de elementos».
Saludos
Tengo una ventana de tiempos inmemoriales abierta sobre terreno público comunal. Mi pregunta es si en un espacio de dos metros a partir de la ventana puedo cerrar o poner un jardín ya que a veces dejan maquinaria agrícola cerca de la ventana y me quitan luces y vistas.
Muchas gracias.
Buenos días:
Si el terreno es comunal tiene la consideración de dominio público, y cualquier actuación sobre él requiere al autorización municipal. Si además, el planeamiento del municipio prevé que ese suelo sea calle o espacio libre no se lo podrían autorizar.
Saludos
Pedí al Ayuntamiento de mi pueblo un certificado de situación urbanística de un suelo rústico. Hoy vino el aparejador a cojer medidas de toda la construcción que hay? Me gustaría saber cuanto se tarda en hacer el certificado. Gracias.
Buenos días:
El artículo 5.d del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana señala que todo ciudadano tienen derecho a:
«Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora».
El párrafo segundo del artículo 6.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, señala:
«El plazo máximo para contestar esta consulta será de dos meses, sin que del transcurso de este plazo sin contestación expresa pueda deducirse efecto alguno favorable respecto de los términos de la consulta».
Habría que ver de que municipio se trata y que legislación urbanística hay que aplicar.
Saludos
Buenos días,
Soy propietario de un terreno que esta calificado como urbano consolidado en Conil de la frontera, Cádiz. Hemos hablado con urbanismo y nos dicen que por el momento no se pueden dar licencias de obras. La razón era porque el terreno aun siendo urbano consolidado no contaba con el alcantarillado para aguas residuales. Ahora, esa obra de alcantarillado se finalizó hace meses (tiene hasta estación de bombeo) y aun siguen negándose a otorgar la licencia de obra. EStá obligado el ayuntamiento a darme permiso de obra?
Gracias y saludos cordiales
Juan Luis
Buenos días:
No pueden negarle la licencia si es suelo urbano consolidado y la propuesta cumple con las condiciones urbanísticas previstas para la parcela. Si es necesario completar la urbanización para que la parcela tenga condición de solar, pueden exigirle que usted la complete en la parte que le corresponde o que contribuya a los gastos.
Por lo que dice, la obra existe pero no la habrán puesto en servicio (no la han recibido o tiene problemas con la empresa urbanizadora). Quizás lo prudente sería que solicitará por escrito información urbanística al Ayuntamiento con una propuesta de actuación, y les obligue a una contestación sobre los motivos de denegación.
Saludos
Estamos buscando un terreno por la zona de Pozuelo de Alarcón o alreadedores donde se puedan construir 4 viviendas unifamiliares prefabricadas. Los terrenos que hemos visto están afectas a las Zona 4: Edificacion vivienda unifamiliar con tipología de edificación «Aislada» en «Fila», parcela mínima 2500m2
Sería posible de alguna manera construir 4 viviendas unifamiliares sin tener que disponer de 2500m2 x 4 = 10.000m2?
En caso contrario, hay algun servicio o web del ayuntamiento podemos encontrar zonas en las que haya parcelas con una menor parcela mínima para realizar nuestro proyecto?
Buenos días:
Si la parcela mínima para una vivienda según la calificación de ese suelo es de 2.500 m2, para cuatro necesitara 10.000 m2.
Parece que el Ayuntamiento tiene la información urbanística en esta página:
https://www.pozuelodealarcon.org/urbanismo-y-vivienda
Saludos
Tengo una parcela urbana de unos 395m. Me quiero hacer una vivienda y quisiera saber si además de los 3 metros de lretranqueo con las parcelas vecinas no puedo poner ventanas en los laterales que dan a esas parcelas. Además, esos tres metros de retranqueo ¿también se tienen que cumplir si uno de los laterales da a un paso de servidumbre?. La parcela se encuentra en Sanlúcar de barrameda. Muchas gracias y un saludo.
Buenos días:
Puede dar ventana la fachada que se retranquea.
Ese retranqueo de tres metros supongo que es un condición impuesta por las condiciones urbanísticas y es en relación con el limite de su parcela (una condición impuesta por la tipología urbanística prevista por la calificación), por tanto tiene que respetarlo, aunque la parcela linde con una servidumbre.
Saludos
Hola buenas tardes: en una urbanización (pero es zona urbana), con parcela de 400m2 tengo la casa completamente legal, respetando los 3 metros sin edificar respecto a la calle.
El año 1989 construí un almacén garaje de 20m2 en una esquina sin respetar los 3 metros de la calle ni del vecino. Ahora consta en el catastro (según croquis y metros.
Ahora quiero vender, pero que puede pasar?, ya que al hacer la escritura y los metros construidos sobrepasan en mucho lo del registro de la propiedad que es lo que refleja a escritura. El ayuntamiento me lo puede hacer derribar. Muchas gracias saludos
Buenos días:
Si la casa se sitúa en Andalucía, la medida de restauración del orden ha prescrito (la posible demolición) si no tiene abierto expediente disciplinario (en Andalucía son 6 años desde que se edifico, en otras comunidades es de 4). En cualquier caso, si esa nueva edificación incumple la ordenación urbanística puede solicitar la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO, en Andalucía, insisto) e inscribirla como tal.
Saludos.
Tengo una parcela rústica en un pueblo de Toledo, que está en tramite con un POM pendiente. El vendedor falleció y la propiedad del resto de la finca, de la que se segregó,
paso a sus hijos, por herencia.
Los herederos han invadido mi parcela, vendida a mi por su padre, y actualmente la capacidad de la misma ha quedado en 350 metros cuadrados. Yo compré mil metros.
En la estritura figuran mil metros. En el Catastro Nacional figuran mil metros. Pero, físicamente los «vendedores» me la han reducido a 350 metros cuadrados.
En alguna parte he oido hablar de «ALINEACION OFICIAL O TIRA DE CUERDAS».
¿Puedo o debo solicitar al Ayuntamiento éste documento para practicar la reclamación judicial correspondiente?.
Buenos días:
Creo que lo usted plantea es una reclamación en el ámbito civil, sobre la propiedad o sobre la cabida de una finca que se le vendió. Me temo que esa reclamación sólo puede hacerse vía tribunales.
La fijación de la alineación oficial y su rasante o como dice «tira de cuerdas», es una operación que se puede solicitar la Ayuntamiento, pero vinculada a la solicitud de una licencia para edificar, con el fin de determinar exactamente cual es su solar, en relación con el viario o espacio público, pero no procede en una disputa entre propietarios.
Saludos.
Buenas, tengo un terreno familiar que se encuentra en el catastro como terreno agrícola, hace unos 35 años empezaron una construcción para vivienda que paralizaron por problemas. Desde ese momento lleva construidos varios edificios, los cuales no aparecen reflejados en el catastro aunque tienen imágenes de ellos, cosa que he visto con otras construcciones de la zona. Mi pregunta es si podría adecuarla o finalizar la casa puesto que quiero vivir allí, tiene los servicios de luz y alcantarillado. El agua la tiene propia pero han ofrecido la posibilidad de poner de la empresa de aguas. Referencia catastral : 52076A018101220000PJ.Muchas gracias por su ayuda.
Buenas Emilio, muchas gracias por contestar.
Mi familia no recuerda exactamente el tipo de terreno, he Estado mirando los planos que tiene el Ayuntamiento colgados y no me he aclarado nada así que igual podría serte de ayuda. De todas maneras intentaré ponerme en contacto con el Ayuntamiento para ver si me dan cita o información.
Un saludo
Buenos días:
Veo que su parcela está ubicada en el Municipio de Villaviciosa de Asturias, y según las Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal del Municipio, se sitúa en suelo no urbanizable, pero no logro situarlo en una categoría concreta para poder contestar a su pregunta concreta.
¿Puede averiguar en el Ayuntamiento en que categoría concreta de suelo no urbanizable se sitúa su parcela?. Gracias.
Saludos
Esta es una captura de uno de los planos que te comentaba, no se si podría serte de ayuda
Adquirimos un terreno urbano urbanizable, pero no sabíamos que estaba pendiente de junta de compensación, que parece que no llegara nunca porque hace más de 6 años que están así (por eso lo vendieron supongo). Son 600 metros y nos han dado permiso de vallado. Queremos poner una carta de madera de 3*3, para los niños y nos dicen que no podemos colocar nada de nada. No nos sirve el terreno para nada.
!podemos colocar la caseta ya que no se tratara de vivienda alguna? . Sólo queríamos tener su cabaña y en un futuro una piscina desmontable.
Muchas gracias por su ayuda. El terreno está en Sa Pobla, Mallorca
Perdón. No he había dado cuenta que la parcela está sitúa en Baleares. Le transcribo el artículo 128 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears:
«1. Excepcionalmente, sin perjuicio de lo dispuesto para cada clase y categoría de suelo, se podrán admitir usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no sean residenciales o fabriles o estén expresamente prohibidos por el planeamiento urbanístico, ni puedan dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, dadas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
2. La persona titular se comprometerá a la suspensión del uso o la demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizada. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo que establezca la legislación hipotecaria.
3. Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá un depósito o aval en la cuantía que se fije reglamentariamente.»
Creo que le puede ser de utilidad su contenido.
Saludos.
Buenos días:
En general, si no dificulta la ejecución futura del planeamiento urbanístico se pueden autorizar usos, instalaciones, construcciones, e incluso edificaciones. de carácter provisional, que habrán de ser demolidas sin derecho a indemnización si el planeamiento urbanístico, en su ejecución, no las reconoce. Estos usos o instalaciones deberán inscribirse, con este carácter (provisional) en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, depende de la normativa urbanística de cada comunidad el alcance de está posibilidad, ya que por ejemplo, en Andalucía, en el caso del suelo urbanizable, sólo es posible si no hay Plan Parcial aprobado (artículo 53.1 de la LOUA).
También hay que tener en cuenta que si el sistema de actuación no se pone en marcha (en este caso Compensación), se puede instar al Ayuntamiento para que cambie el sistema por uno público.
Saludos.
Hola. He visto que en algunas ocasiones, desde la misma carretera existen carteles que indican el acceso a fincas privadas. ¿Qué normativa regula esta colocación? Supongo que habrá que tratarlo con el propietario de la finca, pero además supongo que habrá que pedir algún permiso a la administración y no sé dónde encontrar los requisitos. Gracias
Buenos días.
La ley de Carreteras Estatal y su Reglamento si la carretera es competencia del Estado. Y lo propia de la legislación autonómica en su caso.
-Ley 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras.
-Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento General de Carreteras.
Y en Andalucía, por ejemplo:
-Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía.
Efectivamente, si está en zonas de dominio público, afección o servidumbre, requiere autorización de la Administración con competencias. Por ejemplo, artículo 31 de la Lay de Carretera Estatal en relación con la zona de servidumbre:
«1. La zona de servidumbre de las carreteras del Estado está constituida por dos franjas de terreno a ambos lados de las mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la explanación, a una distancia de 25 metros en autopistas y autovías y de 8 metros en carreteras convencionales y carreteras multicarril, medidos horizontalmente desde las citadas aristas.
2. En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad viaria y la adecuada explotación de la vía, previa autorización, en cualquier caso, del Ministerio de Fomento, y sin perjuicio de otras competencias concurrentes.
3. El Ministerio de Fomento podrá utilizar o autorizar a terceros la utilización de la zona de servidumbre por razones de interés general o cuando lo requiera el mejor servicio de la carretera.
4. Serán indemnizables la ocupación de la zona de servidumbre y los daños y perjuicios que se causen por su utilización».
Saludos.
Buenos dias,les explico un poco el tema ,resulta que hace tres años recibi en herencia unas casa de campo de 100m2 y 9.5 hectareas ,ahora quiero vender las tierras pero la casa la quiero conservar y esta casa esta construida sobre el año 1930 la pregunta seria si puedo vender toda la tierra y dejarme solamente la casa y el terreno que tendo fuera de ella como zona de recreo dentro de una valla ,que serian unos 2000 m2 ya que en aquellos años que se construyó no habia un minimo de tierra obligatoria para constriir .Gracias por aclarar nuestras dudas.
Buenos días.
Pues el problema es si puede segregar una parcela de 2000 m2, donde se incluye la casa, de la finca original de 9,5 hectáreas. Hay que saber cual es la parcela mínima rústica en la zona en función del municipio y las características de la explotación (regadío o secano),y también es necesario conocer las condiciones urbanística de la parcela (clase y categoría de suelo).
Para poder dar una opinión necesitamos conocer la ubicación dentro del municipio y, lógicamente, de que municipio se trata.
Saludos
Buenos días:
Tengo una parcela con un muro de mi propiedad en mi parcela. Justo al lado hay otra parcela de otro propietario que van a construir un bloque de pisos y necesitan hacer los cimientos.
El arquitecto me dice que mi muro es fino y se va a caer por los movimientos de tierra.
¿ Que puedo hacer ?
Yo les he dicho que respeten mi muro,puesto que divide la parcela y está en mi propiedad.
No quiero que tiren mi muro.
Gracias
Buenos días.
Se puede oponer a que tiren el muro. Si es necesario para ejecutar la obra el promotor de la misma debería solicitar una orden de ejecución al Ayuntamiento, corriendo con todos los gastos incluidos los de reposición del mismo.
No tiene derecho a invadir su propiedad y afectar su construcción. Si actúa sin su permiso debe denunciar en le Ayuntamiento e interponer la correspondiente acción en el juzgado.
Saludos
Buenas tardes,
Quiero comprar un terreno en zona urbanizable para hacerme una casa pero a la hora de ver la referencia catastral resulta que es industrial. Creo que debe de tratarse de un error porque las parcelas de al lado son urbanas. Como puedo aclarar esta duda..?¿
Gracias,
Buenos días.
Es difícil dar una respuesta si no nos sitúa la parcela, para comprobar cuales son sus condiciones urbanísticas. Bastaría con que nos señalara la referencia catastral o la ubicará en un plano.
Saludos
Buenos días! Mi consulta es sobre una denuncia del Seprona.
Mis padres propietarios de una finca pequeña ,de 6600 metros comenzaron a construir una caseta de aperos de labranza hace varios años ,en una localidad de Castilla y León que por motivos que desconozco no terminaron.
Mi padre murió hace años y mi madre en el pasado mes de agosto.
Como la caseta está sinenfoscar hay muchos agujeros por todo el edificio y especialmente en los laterales de la puerta, que está llenos de avisperos de tal manera que cada vez que nos acercamos nos pican. Total que decidí comprar un saco de cemento que ya está preparado para mezclar con agua , cuando lo estaba aplicando en los laterales de la puerta como se caía todo tarde muchísimo tiempo en hacerlo de repente me llaman desde la valla son losl agentes del Seprona,el cual me dice si le dejó pasar.
Le abrí la cancela de la finca y me dicen que si tengo licencia para construir una caseta de herramientas les explico que sólo estoy dando cemento como se puede ver en este pequeño espacio para tapar los avisperos.
Me pidieron el DNI al cual le hicieron una foto .
El pasado día 21 de octubre recibo una carta del Ayuntamiento en en la que se me acusa de construir una caseta sin permiso, que se me abre un expediente sancionador, que tendré que derri bar la construcción etc .
No se que hacer.
Buenos días:
Debe personarse en el expediente, ver en que consiste la infracción que se le imputa y defenderse. Sobre todo si la caseta de aperos existía, debe de justificar de que fecha es para, en función de lo regulado en la legislación urbanística de Castilla y León, ver si han prescrito la medida de restauración del orden y el expedientes sancionador.
Si nos da más información sobre el contenido del expediente que le han abierto podemos orientarle mejor.
Saludos.
Buenas tardes: en la gestión por la compra de una propiedad en terreno rústico (zona Cartagena, Murcia), me he encontrado con que la propietaria vendió con anterioridad un trozo de terreno que no se puede segregar, mediante un contrato entre las partes. La historia es que ese trozo de terreno sigue apareciendo en el mismo plano del catastro, osea sin segregar y con el mismo propietario. ¿Que puedo hacer al respecto?
Buenos días:
Pues si usted ha comprado la parcela completa en base al contenido del registro de la propiedad, la parcela es suya en su integridad. El que vendió una parte de la misma, siendo además indivisible la misma, debe rescindir el contrato privado y devolver la cantidad a quien compro con las penalizaciones correspondientes. Usted es tercer adquirente de buena fe y será mantenido en la posesión.
Saludos
RE: ¿Que penalizaciones?
Hola. Vivo en chalet con una pequeña parcela. Hace muchos años que mis vecinos han ido cambiando y los actuales han decidido habilitar, un garaje que tengo a metro y medio de mi valla, como vivienda. ¿Está permitido?
Saludos y buenos días:
¿A que penalizaciones se refiere?
Buenas tardes:
Le transcribo los apartados 2 y 3 del artículo 27 del Texto Refundido de la ley del Suelo y Rehabilitación Urbana Estatal (TRLSRU):
«2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 7.
3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil».
¿Qué daño le ha causado esa transmisión escondiéndole información?. Si la puede evaluar, esa sería la indemnización (la penalización).
Saludos
Saludos.
Buenos días:
Depende de la normativa urbanística. Sitúenos la parcial (la referencia catastral vale) y comprobamos la normativa del municipio.
Saludos
Buenas tardes
Tengo una vivienda comprada hace año y medio, detras de la misma hay un paso de servidumbre. Los vecinos que tengo justo detras, cuya pared de fondo da al mismo paso de servidumbre, me exigen que cierre una ventana que YA estaba echa en la casa al comprarla. He hablado con una arquitecta y me ha comentado que si puedo tener una foto de dicha ventana de hace 4 años, dicha ventana esta prescrita y por lo tanto no tengo porque cerrarla. Alguien sabria donde puedo obtener dicha imagen?? Google maps y Google earth son a vista de calle y necesito que se vea la ventana de mi vivienda por detras de la del vecino, o al menos que se pueda ver la parte superior de la casa de mi vecino no solo la fachada.
Hola. Al fin conseguimos copia de las escrituras de una casa o solar que nos vende un banco,para saber que es lo que habia detrás, y en ellas pone que el antiguo dueño,un constructor,agrupó tres fincas colindantes, una de ellas con una casa,para construir de nuevo. La escritura pone que previa demolición de las antiguas edificaciones se agrupan las 3 fincas en un solar,donde ya no se nombra la casa,sera q ya no le interesaba. La duda es si tenemos obligación de demolerla si la compramos y si se puede registrar de nuevo. Muchas gracias
Buenos días:
La interesaba la parcela agrupada como solar y no la casa. Esa era la razón.
No tienen que demoler la casa. Ahora bien deben inscribirla de nuevo. La cuestión es si la casa cumple con la normativa urbanística o es un fuera de ordenación. Deberían pedir una certificación del Ayuntamiento sobre la adecuación de la misma a las condiciones urbanística o, en su caso, su carácter de fuera de ordenación. Ir al notario con ese certificado, elevarlo a escritura pública y luego al Registro para su inscripción.
La casa existe, deduzco que no existe ninguna obligación de demolerla (ya que no hay ninguna orden del Ayuntamiento en este sentido), pero debe de reconocerse como tal en el Registro de la Propiedad.
Saludos
Hola a todos!!
Quería realizar una consulta referente a una terraza comunitaria.
Compre un piso con terraza, la cual el propietario anterior, me indica que es comunitaria y para ello me enseña los estatutos de constitución de la comunidad de propietarios del año 1979, en los que se indica que el propietario de mi actual piso tiene derecho al disfrute de una terraza comunitaria de hasta 30 m2. En la nota simple de mi casa, no aparece que yo tenga el uso y disfrute de dicha terraza comunitaria, el actual propietario me responde que es por motivo de registro y demás, pero que todo es legal. Yo me fio y compro.
Después de 1 año y medio, el presidente de la comunidad me dice que quieren reclamarme la ilegalidad de la terraza porque el anterior propietario, que fue el que la construyó, no pidió permiso a la comunidad y que muchos vecinos están molestos.
Cual es la situación en la que me encuentro?
Mi terraza es legal?
Pueden obligarme a derruida?
Gracias
Un saludo
Buenos días:
Hay que diferenciar las partes que implican propiedad de carácter privado dentro de una comunidad de propietarios (la superficie útil del piso o del local, por ejemplo) de los elementos que forman parte de la propiedad de la comunitaria (fachadas, cubiertas, pasillos de acceso a las viviendas, etc.). En este caso parece claro que la terraza es un elemento común. Pero una cuestión distinta es quien puede utilizar esos elementos comunes. Si usted es el único que puede acceder desde su bien privativo a la terraza, es usted el único que la puede usar y disfrutar.
Si el uso y disfrute de esa terraza está previsto para el piso colindante y así está recogido en los estatutos de la comunidad, no hay ningún problema, y poco puede oponer el presidente de la comunidad. Si el contrato de compraventa original del piso aparecida esta posibilidad, tampoco; y si, como he comentado, la única vivienda desde la que se puede acceder a la terraza es la suya, menos problemas aún.
Cuestión distinta es que haga obras en la terraza. Si no quiere tener problemas debe solicitar la autorización de la comunidad, ya que es un elemento común y puede causar daños al mismo. Si la obra está permitida por la ordenación urbanística no tendrá objeciones por parte del Ayuntamiento, pero puede enfrentarse a una demanda civil por parte de la comunidad.
Otra cosa. Si hay obras en la terraza y son antiguas (en Andalucía, si son de hace más de seis años), aunque sean ilegales (no hayan pedido licencia, por ejemplo), no se puede actuar contra ellas.
Saludos.
Buenas tardes, hace un año compré una parcela rustica en la Axarquía, Malaga, de 300 metros cuadrado, con algunos aguacates. Ya me han conectado la luz y tiene agua de riego, aun que puedo conectar agua potable del ayuntamiento, la parcela está rodeada por chalet de vecinos, mi consulta es que debo hacer para cambiarla a urbanizable, solamente he construído un apero de 16 metros cuadrados, de madera, CON permiso de obra. ya que a fin de año dejaré mi trabajo donde vivo de casero y no tengo donde ir a vivir y tendria que instalar una casa de madera prefabricada , desde ya gracias por prestarme atención.-
Buenas, tengo una finca familiar en Asturias que aparece como Agrícola en el catastro, en ella mis familiares hace unos 35 años comenzaron una construcción de una vivienda que paralizaron por problemas. Esa construcción junto con unas zonas para animales aparecen en imagen en el catastro pero no con referencia de construcción ni nada parecido. Me gustaría saber si podría finalizar o adecuar esa obra puesto que quiero vivir allí. Indicar que la luz esta puesta desde hace años, que tiene agua y alcantarillado. ref : 52076A018101220000PJ
Muchas gracias.
Buenos días:
Pues depende de en qué categoría de suelo no urbanizable se sitúe su parcela y en qué Municipio, ya que depende de las normas urbanísticas del mismo. Incluso una casa de madera prefabrica puede estar prohibida. Si nos da más datos de la situación de su parcela podremos hacer las averiguaciones correspondientes.
La clasificación de la parcela siempre puede cambiarse con una innovación del planeamiento urbanístico, y seguramente lo que le interesa es cambiarla a suelo urbano (si se clasifica el suelo de urbanizable le resuelve el problema sólo a medias). Pero esa innovación tendría carácter estructural y se tramitaría como revisión, por lo que es compleja: tiene que querer el Ayuntamiento y la aprobaría la Junta de Andalucía.
Saludos.
Hola buenas tardes a todos, necesito ayuda con un tema de una calle que linda con mi terreno. El caso es que tengo un terreno el cual por un lado está vallado con alámbrela a un camino, el cual quiere el ayuntamiento arreglar porque hay vecinos al otro lado del camino y tienen entrada a sus casas por el camino, el ayuntamiento quiere tirarme la valla pero solo el cacho de camino en el cual hay viviendas (vamos la mitad de mi valla) ¿tienen derecho a hacerme que me retranquee, y si es así porque sólo media valla? me dejan un descuarte y encima gratis.
Buenos días.
Si se trata de suelo urbano, tendría derecho si es que usted edifica, ya que debe ceder el suelo (y urbanizarlo) para que su parcial tenga la condición de solar. En caso contrario deben expropiarlo. Y todo esto si la calle está previsto por la normativa urbanística.
Si está en suelo no urbanizable habría que saber si el camino existe y de quién es propiedad.
Saludos.
Hola. Tengo una duda, se trata de una casa que se pretende vender. Al tasarla, aparece Fuera de ordenación porque no cumple la normativa urbanística vigente, si bien se construyó conforme a la normativa anteriror.
Se ha solicitado en urbanismo la certificación de que la casa es anterior a la ley 8/1990. En principio parece que lo van a conceder, pues se ha presentado toda la documentación técnica necesaria, incluyendo el certificado de terminación de obra (la casa tiene una antigüedad de unos 40 años). Al obtener dicho certificado, ¿quedaría solucionado el tema de que esté fuera de ordenación? Gracias.
Buenos días.
Por supuesto que queda resuelto. Ahora bien la tasación tendrá en cuenta el contenido del artículo 35.3 último párrafo del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación urbana, que señala que:
«La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
Saludos.
Gracias por la respuesta. Es decir que se soluciona pero queda fuera de ordenación, ¿no? Es que me preocupa porque me han dicho que sólo podría hacer obras de conservación y que, por ejemplo, si se incendia no me permitirán reconstruir. ¿Es así?
Olvidé mencionar que es suelo urbano.
Buenas tardes. Gracias de antemano. La consulta es:
Cantabria. Casa en una propiedad de 2154 m2 vallada totalmente. Esta propiedad la forman 4 parcelas (2 son urbanas y otras 2 rústicas). Urbana 704m2 donde está la casa. Superficie construida de 223m.
Urbana de 271 m2
Rústica de 100 m2
Rústica de 1079 m2 con una superficie construida de 14m2.
Cada parcela con su referencia registral y referencia catastral.
¿Esta propiedad podría ser escriturada como una sola finca, como una sola parcela o al tener fincas rústicas esto no es posible?
¿Si se pudiera unificar con una sola referencia registral la finca resultante sería urbana o rústica?
Gracias.
Buenos días:
Empiezo por el final. El hecho de que una parcela esté dividida entre dos clases de suelo no implica una clasificación concreta para toda la parcela (urbana o no urbanizable), salvo que la normativa del plan urbanístico de municipio permite un ajuste automático de la clasificación del suelo al considerar esta forma de delimitación (dividir una parcela en dos clases) del suelo como un error.
Cuestión distintas es que, con carácter general se autorice la segregación de una parcela (mediante licencia o declaración de innecesaridad) si es que está a caballo entre dos clases de suelo. En este sentido hay que tener en cuenta el contenido del artículo 196.1.b de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria
“1. Serán indivisibles:
a) Las parcelas determinadas como mínimas en el planeamiento urbanístico o en la legislación sectorial.
b) En general, todas aquellas parcelas, aun de dimensiones superiores a las mínimas, cuando, de segregarse, produjeran como resultado una finca, matriz o segregada, de superficie menor a la determinada como mínima, salvo si los lotes resultantes fueran adquiridos simultáneamente por los propietarios de terrenos colindantes con el fin de agruparlos y formar una nueva finca con parcela mínima suficiente o si la segregación se produce por la línea divisoria de las clasificaciones urbanísticas. En esos casos, tal condición especial se hará constar en la licencia y se incluirá la citada característica en el Registro de la Propiedad”.
Para conocer la posibilidad de dividir la parte de la parcela que se sitúa en suelo urbano, debemos saber de qué Municipio se trata.
Se puede escriturar como una sola parcela. En la escritura se señalarán sus características urbanísticas (afectada en este momento por dos clases de suelo).
Saludos
Buenas tardes, tengo una consulta:
Se ha presentado en el ayuntamiento de una localidad una solicitud de licencia de apertura por actividades inocuas para la apertura de un establecimiento destinado a almacén y oficinas, desde urbanismo me dicen que por el PGOU no se puede conceder licencia de apertura por ser suelo clave 51.
Hemos consultado a naves colindantes que tienen almacén y oficinas como nosotros, y nos comentan que se tiene que solicitar un certificado de Compatibilidad urbanística para la instalación de una actividad destinada a oficinas y almacén vinculados al uso industrial.
Ya tenemos un expediente creado en sede electrónica solicitando la apertura por actividades inocuas. El cual ha sido respondido con un informe desfavorable desde el departamento de urbanismo.
Mi consulta es:
Sería mejor cancelar dicho expediente con informe desfavorable y abrir otro paralelamente? o no pasa nada por pedir el certificado de compatibilidad con el expediente existente en sede?
Muchas gracias, un saludo
Buenos días:
Se supone que el primer expediente ya ha sido resuelto de forma denegatoria. El nuevo sería una solicitada distinta. No debe de afectar una cuestión a la otra.
Saludos
Buenos días:
Tengo una vivienda unifamiliar en una zona afectada por un plan parcial. En el POUM vigente aparece como Suelo Urbanizable Disponible. Según tengo entendido, el plan para esa zona concreta esta pendiente de desarrollo, puesto que el que se hizo en su día, ha caducado. La consulta es que la vivienda está de origen y querría renovar la instalación electrica, adecuar baños que tienen más de 60 años, cambiar y cambiar ventanas y pavimentos, que estan muy deteriorados.
Cuando he hecho una consulta en el area de urbanismo del ayuntamiento, me comentan que las únicas obras que autorizarán seran de «mantenimiento» entendiendo por mantenimiento las actuaciones imprescindibles para que la construcción se mantega en pie, pero no contempla como mantenimiento el cambio de instalación eléctrica obsoleta, adecuacion de baños o de cerramientos porque entiende que son mejoras de la vivienda.
La pregunta es ¿Tiene el ayuntamiento potestad para vetar este tipo de actuaciones, en las cuales no se afecta la estructura ni la distribución de la casa y no se ve afectado el volumen.? No son obras de mantenimiento este tipo de obras para mantener la vivienda en buen estado y habitable?
Gracias
Buenos días:
Esas obras que describe tiene el carácter de de mantenimiento. Es más, si la casa está en Andalucía, ni siquiera serían objeto de licencia, ya que serían un supuesto del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y serán objeto de declaración responsable (siempre que no implique un cambio en el aspecto exterior de la vivienda).
Saludos.
Buenas tardes. Me gustaria saber si puedo solicitar a traves del catastro un documento en el que refleje la catalogación de un terreno pero de años atras. Explico, que este terreno de mis abuelos siempre fue urbano ( se pagaba ibi como tal) y de un dia a otro viene reflejado como agrario, no urbanizable pagando claro una milesima parte de IBI. Espero su respuesta, gracias de ante mano.
Buenos días:
Esa información existen en le histórico de la parcial catastral. Debe estar disponible si acredita ante el catastro su interés legitimo.
Saludos
Buenos días.
¿Que tratamiento administrativo debe recibir una compra-venta entre propietarios de una franja de terreno para incorporarse a la parcela vecina? Se trata de una zona de casco antiguo, totalment edificable y sin parcela mínima.
Buenos días:
Si es necesario segregar previamente para luego agrupar, en general sería objeto de licencia urbanística, para comprobar con carácter previo su adecuación al carácter de parcela mínima de las parcelas afectadas por la alteración.
Saludos
Buenas tardes. Estoy interesada en la compra de un terreno en el municipio de Lekeitio (Bizkaia). La parcela es no urbanizable aunque se encuentra en zona urbana. Queremos poner agua y mi pregunta es si la licencia de obras que exigen es para obra mayor o menor y que impedimentos me puede poner el ayuntamiento para no concedérmela.
Muchas gracias.
Buenos días:
El carácter de obra mayor o no depende de la entidad de la misma. Normalmente si es para una edificación que requiere proyecto según lo previsto en el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, se considerará obra mayor. Las acometidas de agua se consideran obras de urbanización y se conceptúan como autorización de instalaciones normalmente encuadradas en otro tipo de actuaciones urbanísticas.
Ahora bien, es difícil que la den autorización para acometida de agua en suelo no urbanizable, salvo que existe una edificación autorizada por el planeamiento urbanístico (ver artículos 189 y siguientes de la Normativa del NN.SS. de Municipio, vigentes desde el año 2008, aunque parece que esta en trámite a aprobación de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana).
Saludos
Hola. Alguien puede orientarme sobre normativa para saber el plazo máximo para la emisión de un certificado por parte de la Administración. He solicitado un certificado sobre el régimen aplicado a una vivienda y en urbanismo no me informan sobre el plazo para emitir dicho certificado. Ya hace más de 3 meses y nada.
Sé que en los actos presuntos se puede solicitar el silencio, pero no es el caso porque se trata de un acto de Certificación ¿Qué se puede hacer en estos casos? Gracias.
Buenas tardes:
El artículo 5.d del Texto Refundido Estatal de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana señala como un derecho de todo ciudadano a:
“Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora”
La Ley reguladora, en el caso de Andalucía, es la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía que señala en su artículo 6.3 que:
“Las personas titulares del derecho de iniciativa para la actividad urbanizadora, respecto a una parcela, solar o ámbito de planeamiento determinado, tendrán derecho a consultar a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, vigente y en tramitación, y de las obras a realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
El plazo máximo para contestar esta consulta será de dos meses, sin que del transcurso de este plazo sin contestación expresa pueda deducirse efecto alguno favorable respecto de los términos de la consulta.
La contestación a la consulta tendrá carácter informativo respecto de las condiciones urbanísticas en el momento de su emisión y no vinculará a la Administración en el ejercicio de sus potestades públicas, en especial de la potestad de planeamiento. La alteración por la Administración de los criterios y las previsiones facilitados en la consulta dentro del plazo en el que ésta surta efectos, que deberá expresarse en la contestación conforme al artículo 6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, habrá de quedar suficientemente motivada, ello sin perjuicio del derecho de indemnización que pudiera deducirse por la elaboración de los proyectos necesarios que resulten inútiles, de conformidad con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas”.
Por otro lado, el artículo 13.d de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, reconoce el derecho de todo ciudadano al “acceso a la información pública, archivos y registros” siguiendo los procedimientos legales, de tal forma según el artículo 21 del mismo Texto legal, la administración tiene la obligación de resolver:
“1. La Administración está obligada a dictar resolución expresa y a notificarla en todos los procedimientos cualquiera que sea su forma de iniciación.
En los casos de prescripción, renuncia del derecho, caducidad del procedimiento o desistimiento de la solicitud, así como de desaparición sobrevenida del objeto del procedimiento, la resolución consistirá en la declaración de la circunstancia que concurra en cada caso, con indicación de los hechos producidos y las normas aplicables.
Se exceptúan de la obligación a que se refiere el párrafo primero, los supuestos de terminación del procedimiento por pacto o convenio, así como los procedimientos relativos al ejercicio de derechos sometidos únicamente al deber de declaración responsable o comunicación a la Administración.
2. El plazo máximo en el que debe notificarse la resolución expresa será el fijado por la norma reguladora del correspondiente procedimiento.
Este plazo no podrá exceder de seis meses salvo que una norma con rango de Ley establezca uno mayor o así venga previsto en el Derecho de la Unión Europea.
3. Cuando las normas reguladoras de los procedimientos no fijen el plazo máximo, éste será de tres meses. Este plazo y los previstos en el apartado anterior se contarán:
a) En los procedimientos iniciados de oficio, desde la fecha del acuerdo de iniciación.
b) En los iniciados a solicitud del interesado, desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en el registro electrónico de la Administración u Organismo competente para su tramitación.
4. Las Administraciones Públicas deben publicar y mantener actualizadas en el portal web, a efectos informativos, las relaciones de procedimientos de su competencia, con indicación de los plazos máximos de duración de los mismos, así como de los efectos que produzca el silencio administrativo.
En todo caso, las Administraciones Públicas informarán a los interesados del plazo máximo establecido para la resolución de los procedimientos y para la notificación de los actos que les pongan término, así como de los efectos que pueda producir el silencio administrativo. Dicha mención se incluirá en la notificación o publicación del acuerdo de iniciación de oficio, o en la comunicación que se dirigirá al efecto al interesado dentro de los diez días siguientes a la recepción de la solicitud iniciadora del procedimiento en el registro electrónico de la Administración u Organismo competente para su tramitación. En este último caso, la comunicación indicará además la fecha en que la solicitud ha sido recibida por el órgano competente.
5. Cuando el número de las solicitudes formuladas o las personas afectadas pudieran suponer un incumplimiento del plazo máximo de resolución, el órgano competente para resolver, a propuesta razonada del órgano instructor, o el superior jerárquico del órgano competente para resolver, a propuesta de éste, podrán habilitar los medios personales y materiales para cumplir con el despacho adecuado y en plazo.
6. El personal al servicio de las Administraciones Públicas que tenga a su cargo el despacho de los asuntos, así como los titulares de los órganos administrativos competentes para instruir y resolver son directamente responsables, en el ámbito de sus competencias del cumplimiento de la obligación legal de dictar resolución expresa en plazo.
El incumplimiento de dicha obligación dará lugar a la exigencia de responsabilidad disciplinaria, sin perjuicio de la que hubiere lugar de acuerdo con la normativa aplicable”.
Así que, si se trata de un Municipio Andaluza, le aconsejo que justifique un daño económico que pueda haberle ocasionado la no contestación en plazo de la solicitud, presente una reclamación al Ayuntamiento por ese daño (artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público), y en el mismo escrito pida que se identifique el responsable del trámite del expediente con su solicitud. Verá que pronto le contestan.
Saludos.
Buenas estoy interesado en adquirir una parcela en la localidad de Llíria en valencia pero me encuentro que pase a que todas las parcelas de alrededor si están construidas y tienen agua luz, teléfono y alcantarillado, me indican desde el ayuntamiento que en esa parce no se puede construir (al no haber nada construido previamente) y por lo tanto no podría construir nada (actualmente hay el inicio de una edificación , los cimientos de una casa, y me indican que al no estar urbanizada no me dejan construir. que puedo hacer?
Buenas tardes.
Para situarnos necesitaríamos la referencia catastral de la parcela o que nos las situará en un plano.
Saludos
Buenas tardes y gracias por resolver las dudas en este foro.
Estoy interesada en comprar una finca rústica con caseta y he encontrado dos que me gustan (provincia:castellón, municipio: alfonseguilla) pero tengo varias dudas:
1) Pd rodeno-pol 5-parc 112- ref catastral:12007A005001120000LX
Palmeralet-pol4-parc 252-ref catastral: 12007A004002520000LP
Son dos fincas pero se paga IBI de amba. En la primera existe una construcción de unos 90m con fecha en catastro de 1980. No hay escritura de la casa.
2) Foya Arnau-pol6-parc38-ref catastral: 12007A006000380000LY
Esta finca tiene una ‘caseta de aperos’ según el vendedor, pero mide 32m porque construyó adosado a la casa un aseo, además construyó un porche y un paellero. No paga IBI y no aparece en ningún documento.
Tendría y podría legalizar las construcciones? Cuánto puede costar? Si no las legalizo a qué me enfrento (demolición, sanción…)?
Muchas gracias.
Buenas tardes.
Según la página de la Comunidad Valenciana sobre el planeamiento urbanístico vigente en la Comunidad, el Municipio de Alfondiguilla tiene como planeamiento general unas Normas Subsidiaria vigentes desde el año 1988 que contiene una escasa regulación.
Las parcelas de referencia se ubican en suelo no urbanizable sin protección específica.
Parece que en aplicación de la Normativa de las Normas Subsidiarias (artículos 85 y siguientes) es posible la legalización de edificaciones de uso residencial, siempre que no contribuyan a la formación de núcleos de población.
El hecho de que sobre la primera parcela, la edificación esté reconocida en el catastro, además con una antigüedad, desde 1980 facilita esa legalización.
Debería solicitar en el Ayuntamiento un informe de condiciones urbanísticas de las dos parcelas.
Saludos.
Hola. Se puede modificar una escritura que tiene como cláusula,que se va a derribar la casa del solar para edificación nueva?. No queremos tirarla sino conservarla,pero el banco para vendernos la tiene que poner en la escritura que la vamos a demoler para edificación nueva. Gracias
Buenos días.
¿Cuál es le motivo de la esa clausula?. ¿Tiene una declaración de ruina?. ¿Es una orden de ejecución por ser ilegal y se ordena su demolición?. Habría que ver el motivo. Si es que tiene una licencia de sustitución de la edificación, pero ahora no es de su interés puede pedir otro tipo de licencia o renunciar a la que tiene. Pero si es resultado de una orden de ejecución por ruina o restauración del orden urbanístico, tiene que cumplir la orden y no puede modificar la clausula.
Saludos.
Hola. Por fin hemos conseguido copia de las escrituras que tiene el banco y pone que el antiguo dueño, un constructor, agrupó tres fincas,todas colindantes. Una de ellas es la que tiene la casa. En la escritura pone que previa demolición de las viejas edificaciones se registra la agrupación de las tres fincas y se registra como un nuevo solar. La casa ya no se nombra en la parte final donde aparece el nuevo solar. Supongo que como no le interesaba ya no la registró, pero la casa sigue allí entera. La duda es si tendríamos nosotros obligación de tirarla si decidimos comprar ese solar y si se podría registrar de nuevo. Muchas gracias
Buenos días, tengo una parcela de uso agrícola pero situada en suelo industrial según el PGOU de mi localidad. Para poder dotarla de luz, tras el estudio de acometida me piden un certificado de calificación urbanística. ¿ Para que tipo de suelos la empresa suministradora puede negarte la puesta del contador, o sea darme luz? Muchas gracias, un saludo
Buenos días.
Si está en Andalucía, la empresas suministradoras deben cumplir con las previsiones del artículo 175 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
1. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y servicios de telecomunicaciones exigirán, para la contratación provisional de los respectivos servicios, la acreditación de la licencia de obras, fijando como plazo máximo de duración del contrato el establecido en la licencia para la terminación de los actos. Transcurrido este plazo no podrá continuar prestándose el servicio, salvo que se acredite la concesión por parte del municipio de la correspondiente prórroga.
2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirán para la contratación definitiva de los servicios respectivos la licencia de ocupación o primera utilización.
3. En los casos regulados reglamentariamente para los que proceda el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 34.1 de esta Ley, la contratación de los servicios se llevará a cabo bajo las condiciones establecidas por el reconocimiento, que será título suficiente para la prestación de los servicios autorizados por el mismo».
Saludos
Buenos días
Muchas gracias por este espacio de consulta de gran ayuda.
Tenemos un terreno rústico en la provincia de Cantabria, referencia catastral 39047A004000360000OR, para el que nos gustaría conocer si se puede construir una vivienda, y de qué tipo y dimensiones debe ser.
En el ayuntamiento nos indican que no se puede construir nada porque no tiene salida a vial público. Sin embargo, por escritura está constituida una servidumbre de paso (que enlaza la finca con un camino vecinal) y una servidumbre de uso. ¿No sería suficiente?
Muchas gracias por su ayuda
Buenos días.
Según la información del Archivo urbanístico de la Comunidad de Cantabria, su parcela está afecta por la Normas Subsidiarias del Municipio del año 1990, con la clasificación de suelo no urbanizable (aunque colindante con el suelo urbano).
No veo en las Normas de la Normas Subsidiaras ninguna regulación específica para el suelo no urbanizable. En todo caso, para la edificación, le será de aplicación el artículo 114 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria:
“1. Sin perjuicio de las condiciones más restrictivas que establezca la legislación aplicable o el planeamiento sectorial territorial o urbanístico, a las nuevas construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico les serán de aplicación las siguientes condiciones:
a) Será de aplicación en todo caso lo dispuesto en los artículos 32 y siguientes de la presente Ley como normas de aplicación directa.
b) Quedan particularmente prohibidas las construcciones residenciales colectivas, urbanizaciones u otras propias del entorno urbano.
c) Las edificaciones que se proyecten se adecuarán a la pendiente natural del terreno, de modo que ésta se altere el menor grado posible, tanto en el perfil modificado como en el resto de la parcela.
d) Las infraestructuras necesarias para obtener servicios tales como abastecimiento de agua, evacuación y tratamiento de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y recogida, tratamiento, eliminación y depuración de toda clase de residuos, correrán por cuenta del promotor de la actuación, tanto la construcción como su conservación y mantenimiento, y se procurará que los servicios se extiendan soterrados.
e) Sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria novena, para la construcción de una vivienda, la parcela mínima será al menos de dos mil metros cuadrados, salvo que el planeamiento establezca una parcela mínima inferior.
f) Los cerramientos se situarán de tal manera que la distancia mínima al límite exterior de la calzada, vial o camino sea de tres metros, salvo que el planeamiento establezca una distancia mínima inferior, en atención a las características del entorno. Los propietarios deberán ceder gratuitamente al Ayuntamiento, y acondicionar, con esos límites, los terrenos necesarios para la ampliación del viario preexistente.
g) Se respetarán y, en su caso, se repondrán, los cierres de piedra perimetrales de la parcela objeto de edificación, y se respetarán los setos vivos y arbolado relevantes.
h) La altura máxima de las viviendas que puedan autorizarse no será superior a nueve metros, medidos desde cualquier punto del terreno en contacto con la edificación hasta su cumbrera.
i) Las explotaciones agropecuarias permitidas por el planeamiento, así como sus ampliaciones, tendrán en cualquier caso la condición de uso compatible con las construcciones residenciales y de ocio y turismo rural que se edifiquen al amparo de esta sección.
j) Las nuevas edificaciones deberán apoyarse en la red de caminos existente, salvo justificación expresa, introduciendo únicamente los viarios o caminos imprescindibles.
2. Para la autorización de las obras, construcciones y usos en los ámbitos regulados por instrumentos de planificación sectorial o territorial deberán tenerse en cuenta los criterios establecidos en los mismos, y, en su defecto, se deberá analizar la solicitud ponderando el carácter ordinario o excepcional con que el plan sectorial o territorial prevé el uso, las condiciones del entorno, la necesidad que satisface y la menor afección al espacio protegido.
3. El Ayuntamiento, a través de ordenanzas aprobadas conforme al artículo 62 de esta Ley, podrá determinar las condiciones estéticas y de diseño permitidas para las construcciones autorizables en suelo rústico”.
Saludos.
Le agradezco mucho su rápida respuesta.
Volveré a reunirme con el Ayuntamiento, para aclarar cuáles son las normas o disposiciones municipales que regulan la edificabilidad de nuestro terreno..
Reciba un cordial saludo.
Buenos días:
Estoy mirando para comprar un terreno en Ávila. Según catastro se trata de suelo urbano pero me indican que no está provisto de servicios de luz, alcantarillado y agua. ¿Esto deberá dotarlo el ayuntamiento? ¿Cómo puedo ver si se trata de suelo urbano consolidado o no consolidado?
Buenos días.
Necesitamos situar la parcela para poderle informar. ¿Tiene la referencia catastral?.
Saludos
Buenos dias y muchas gracias por su labor.
Mi pregunta es que estoy interesado en comprar una finca rustica en madrid, distrito fuencarral-el pardo de unos 20.000 m2, podriais indicarme si puedo construir una casa y de que medias aproximadamente.
muchas gracias.
Buenos días.
Necesitamos situar la parcela para poderle informar. ¿Tiene la referencia catastral?.
Saludos
Muy buenas estoy mirando opciones para comprar un piso/casa y viendo he encontrado esta que figura en principio ( tendría que verificarlo bien en el catastro) como finca rústica diseminada. Como soy nuevo en esto me gustaría saber si el día de mañana si llegara a comprarla podría tener algún tipo de problema ya sea de expropiación o similar. No les facilito el catastro por que todavía no dispongo de él cuando la vaya a ver lo pediré.
https://www.idealista.com/inmueble/91241857/
Muchas gracias y disculpen las molestias.
Muchísimas gracias por todo su aporte Emilio. He consultado todo a lo que me ha hecho referencia y al ser un ignorante de esta materia la verdad que lo que no me queda claro es lo importante al fin y al cabo.
Al tratarse de una finca urbanizable no delimitada a la cual se le da tratamiento de rustica esto implicaria que aunque como bien dice a día de hoy no hay nada programado eso no quiere decir que en 15 años por ejemplo si surja un plan urbanístico en el cual mi inversión pase a perder casi todo su valor, es decir, comprar esta casa sería una operación que podria conllevar un riesgo futuro, verdad?
Buenos días.
Con la referencia que nos da a la página de idealista no podemos situar la finca. Y por tanto no podemos concretar que clase de suelo es y cual es la normativa de aplicación. Tenga en cuenta que la Ley Urbanística de la Rioja posibilita considerar como suelo urbano lo núcleos tradicionales legalmente asentado en suelo rural, y las posibilidades de actuaciones en suelo no urbanizable son varias.
Podemos consultar las condiciones de la parcela en el Plan General de Alberite, pero tenemos que saber donde está exactamente. Denos una referencia catastral o sitúenos la parcela en una imagen y le completamos la información.
Saludos
Buenos días.
Según se puede comprobar en el Plan General de Municipio (Texto refundido de 1994), su parcela se encuentra situada en suelo urbanizable no delimitado, cuya regulación general está contenida en el 22.3 de su Normativa:
“Este Plan General tiene por objeto específico en suelo urbanizable no delimitado definir los elementos fundamentales de la ordenación urbanística del territorio (planos nº 2 y nº 6) y establecer la regulación genérica de sus diferentes usos, estableciendo para él un régimen transitorio, tanto en cuanto no se produzca la correspondiente delimitación de sectores; se realiza en el Fichero de zonas de ordenación (ficha UND-Régimen Transitorio) y en los apartados 6 y 7 de estas Normas Urbanísticas.
Para ello se define la práctica totalidad de la zona central del municipio, delimitada al este, por la carretera autonómica LR-250, y al oeste, por el suelo urbano y el suelo no urbanizable genérico de protección paisajística, así como dos pequeña áreas situadas al oeste del suelo no urbanizable genérico (PP), como las zonas más aptas para acoger los futuros crecimientos a largo plazo, preservando así de la acción urbanizadora, la mayor parte del término municipal, protegiendo y fomentando sus valores, según lo establecido en el apartado 2.2.2. (anterior) y regulando la forma y condiciones con que podrán incorporarse al desarrollo urbano las actuaciones en este tipo de suelo, estructurando y ordenando esas zonas, mediante la delimitación de sectores y posterior redacción de Planes Parciales (fichas UNDr y UNDi del Fichero de gestión).
Las determinaciones en suelo urbanizable no delimitado que establece el Plan General, conforme los artículos 67 y 69 de la LOTUR, se ofrecen en los apartados 7 y 9 de la Memoria justificativa.
Este Plan General tiene por objeto específico en suelo urbanizable delimitado, la regulación de los diferentes usos globales y niveles de intensidad, describiendo los criterios (superficie mínima, uso característico, niveles de intensidad, reserva de dotaciones, previsión de V.P.O.,…) para el desarrollo de las actuaciones públicas y privadas, en los 13 sectores que delimita el Plan General como las zonas más aptas para acoger los futuros crecimientos a medio plazo (planos nº 1 y Fichero de gestión).
Las determinaciones en suelo urbanizable no delimitado que establece el Plan General, conforme los artículos 66 y 69 de la LOTUR, se ofrecen en los apartados 3.2. y 6 de la Memoria justificativa, 1.2.3. de estas mismas Normas Urbanísticas y en las fichas correspondientes del Fichero de gestión”.
Las condiciones de desarrollo de este suelo están descritas en una ficha contenida en la misma Normativa (UND-Régimen transitorio. SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO).
Mientras no se desarrolle, a través del planeamiento correspondiente, este suelo, el régimen del mismo será el previsto para el suelo no urbanizable genérico según señala el artículo 57 de la Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja (LOTUR):
“En el suelo urbanizable no delimitado, en tanto no se haya delimitado mediante modificación del plan general o no se haya aprobado definitivamente el correspondiente plan parcial en los términos del artículo 76, se aplicará el régimen establecido para el suelo no urbanizable genérico”.
No sé establece nada en la Normativa del Plan General de Municipio sobre la edificaciones existentes en este clase de suelo. Según se aprecia en la ficha del catastro, la edificación existente es del año 1990 (de 242 m2 construidos), por lo que no cabe actuar sobre ella con medidas de restauración del orden urbanístico si es que se edificó sin licencia (cuatro años desde su terminación según el artículo 211 de la LOTUR). En todo caso puede situarse en fuera de ordenación en relación con las previsiones para el suelo no urbanizable genérico, y le será de aplicación las previsiones del artículo 101 de la LOTUR (si bien el planeamiento no la tiene delimitada como tal), pero no parece que esté prevista ninguna acción administrativa sobre la parcela (y mucho menos la expropiación):
“1. El planeamiento urbanístico deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones erigidos con anterioridad que quedan calificados como fuera de ordenación, por ser disconformes con el mismo, o, en su defecto, definir claramente los criterios necesarios para su determinación.
2. Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen, no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o que impliquen un incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigiesen la higiene, ornato y conservación del inmueble.
3. Sin embargo, en casos excepcionales, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la aprobación del planeamiento.
4. Cuando la disconformidad con el planeamiento no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo y reconstruirlo con sujeción a dicho planeamiento” (artículo 101 de la LOTUR).
Saludos.
Perdone Emilio pero como no estoy seguro ya que no lo veo que le llegarán los documentos adjuntos aquí le mando la referencia catastral.
26006A002001320000LA
Le adjunto alguna foto.
Decir que la finca paga su Ibi, tiene su luz a la red, y su agua potable de lo cual todo se paga legalmente.
Lo primero muchísimas gracias por sus molestias Emilio así da gusto. Lo segundo le adjunto datos y fotos que he podido recopilar de momento.
Buenos días.
Gracias por ayudarme con la siguiente consulta. El ayuntamiento donde vivo va a construir un aparcamiento subterraneo que abarcará una plaza y la calle donde vivo. En esta calle hay 4 edificios de viviendas de 4 plantas cada uno. El hecho es que a los vecinos siempre se les informó que el aparcamiento ocuparía solo la plaza y nunca se habló nada de la calle. En las actas de las reuniones del ayuntamiento donde se aprueba la construcción de este aparcamiento solo se menciona a la plaza, nunca a la calle. El hecho es que debido a las caracteristicas del terreno y a las dos plantas de sotano, van a tener que profundizar hasta los 14 metros para asentar los muros de hormigon, lo cual preocupa a los vecinos por los posibles riesgos que pueda acarrear para los edificios colindantes.
Podemos los vecinos exigir al Ayuntamiento algún tipo de estudio que garantice la seguridad de los edificios?
En el supuesto caso de aparición de grietas quien y hasta cuando es responsable, el ayuntamiento o la constructora?
Gracias de antemano.
Muchas gracias por la respuesta.
Un saludo
Hola, si a ustedes les preocupa la estabilidad de sus inmuebles por los daños que puedan ocasionarse en el proceso constructivo, les recomiendo que vayan a su Ayuntamiento y soliciten una reunión con el responsable del área de urbanística a fin de que les informen sobre los pormenores de la ejecución y las medidas de seguridad previstas. En principio, unas obras de estas características suelen contar con unos estudios previos para identificar todos los elementos que han de ser tenidos en cuenta como infraestructuras existentes, edificaciones cercanas, posibles restos arqueológicos, naturaleza del suelo,….diseñándose procesos completamente seguros.
En el supuesto de que se produjeran perjuicios, la responsabilidad la asumirían los agentes participantes, cada uno en el ámbito de sus respectivas competencias según lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Les recomiendo que soliciten al Ayuntamiento un informe técnico que certifique sobre el estado de conservación de los inmuebles que pudieran verse afectados.
Un saludo
Puede el ayuntamiento expropiarme sin indemnizacion de una casa que se construyo en 1890 y tiene toda la documentacion en regla, porque hace poco lo han declarado suelo no urbanizable?
Pilar soy juan. Si te quieren expropiar al decirte que el suelo no es urbanizable. Debes saber deben de pagarte y mucho. Ponte en contacto con nosotros un placer te informanos. Pero necesitamos saber ciudad etc.
Buenos días.
Así como lo cuenta es imposible. En España, constitucionalmente, está prohibida la confiscación de bienes. La expropiación requiere la justa indemnización, además de estar justificada en una razón de interés social o utilidad pública, y tener un fundamento legal. Le recuerdo el contenido del artículo 33.3 de la Constitución:
«Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes».
La clasificación del suelo (más bien la situación básica en que se encuentre -rural o urbanizado-) determinará el valor de la indemnización por la expropiación, pero siempre debe haber una indemnización (un justiprecio).
Saludos.
Quiero comprar una vivienda aparece como urbana pero no veo clara la cartografía de catastro . En catastro aparece como límite de la construcción pero divide la vivienda quedando reducida a pocos metros. La vivienda se ubica en. Ontinyent provincia de Valencia.
Les remito la referencia catastral que está pagándose la vivienda como urbana..
Buenos días.
Perdone pero no veo la referencia catastral. Supongo que la ha adjuntado como fichero, pero no aparece. ¿Puede escribir la referencia para que podamos situarnos?. Gracias.
Saludos
Hola a todos,os comentó,me compré un terreno con una casa en una urbanización de Valencia para ser exactos calicanto cp 46900,el terreno es urbano no urbanizable,la casa es de 1900 por lo tanto necesita reforma para su mantenimiento,tengo agua pero luz no me quieren dar porque me dicen algo de una ley que salió en 2015,nadie de la urbanización tiene cédula de habitabilidad pero por lo visto,pusieron luz antes del 2015,mi vecino de al lado tiene luz y agua (derecha pegada a mi parcela)y el de la izquierda pegada a mi parcela lo mismo,en el ayuntamiento no me conceden ningún permiso,ni para pedir luz de obra ya que dicha obra no se puede realizar,solo se podría restaurar la vivienda,e pensado si la contrato desde otra comunidad que no tenga las mismas normas que Valencia lo mismo no necesito pedir ese permiso al ayuntamiento porque al ser otra comunidad tienen otras leyes,no se qué hacer…por favor haber si alguien me puede hechar un cable nunca mejor dicho jejejejeje gracias
Buenos días.
Por lo que puedo ver en diversas páginas de internet la urbanización de Calicanto se distribuye en tres municipios: Chiva, Torrente y Godelleta. Para situar su parcela y ver las condiciones urbanísticas que le afectan, necesitaríamos la referencia catastral de la misma.
Comenta la existencia de una Ley valenciana que le afecta del año 2015. Nosotros tenemos dos referencias claras de legislación de carácter urbanístico de la comunidad alrededor de esa fecha, pero ninguna del 2015: la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y Ley 5/2018, de 6 de marzo, de la Huerta de Valéncia. Debería de concretarnos a que norma se refiere.
Me imagino que debe de tratarse de limitaciones para actuar en edificaciones existentes fuera de ordenación o asimilada a fuera de ordenación, pero para poderle orientar debe de situarnos la parcela para poder consultar las normas urbanísticas del municipio.
En cualquier caso, la compañía suministradora debe aplicar las normas urbanísticas de su comunidad, por lo que no sirve la solución «truco» de contratar con una compañía fuera de la Comunidad Valenciana.
Saludos
Buenas, me gustaría saber cual es la normativa vigente para saber las condiciones para la segregación de un terreno para dos futuras viviendas en Manises, Valencia.
Muchas gracias de antemano
Buenos días.
La Normativa del Plan General de Ordenación Urbanística de Manises del año 1988 (vigente), en su artículo 6.7, señala que:
“No se autorizara la edificación en aquellos solares de superficie inferior a 100 m2, o cuyo frente de fachada sea inferior de 5 m.; ni se autorizaran parcelaciones que den lugar a solares de dimensiones inferiores a las indicadas. No obstante serán edificables aquellos solares situados entre dos edificios construidos con arreglo a las Normas y resulte imposible la agregación, aunque no cumplan las dimensiones mínimas, así como en aquellos casos especiales apreciados por los servicios Técnicos Municipales.
En el resto de los casos los solares no edificables a que se hace referencia deberán obligatoriamente agruparse con el colindante para la obtención de licencia de obras de nueva planta”.
En todo caso, según el artículo 213.a de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, están sujetas a licencia urbanística las “parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo”.
Saludos.
Buenas tardes he comprado una parcela hace poco y en escrituras y catastro aparece los mismos metros, pero en realidad tengo más metros reales , y el vecino que hace 7años que compró me pide lo que me sobra por catastro y no sé si también por escrituras, lo que si se seguro que compró la parcela sabiendo que tenía menos metros cuadrados , a mi me pide 400metros y el que colinda le pide 1000metros
Buenos días.
Pues depende de lo que dijeran la escrituras de compra, si compro con unas dimensiones y además un cuerpo cierto. Me imagino que la parcela está deslindada.
Si su vecino le reclama una superficie y usted entiende que es de su propiedad, lo que tiene que hacer su vecinos es reclamar por vía judicial.
Saludos
Hola. Tengo una parcela de 9000 metros cuadrados en la que me van a expropiar 7000. Esa parcela ha estado como urbana no consolidada pero en el pgou la han cambiado a rústico y viales, supongo que para pagar menos por la expropiación.
Cómo se puede defender para conseguir el máximo valor?
Buenos días.
El valor de la expropiación depende de la situación básica del suelo y no de su clasificación, desde la vigencia del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU, si bien la regulación de las valoraciones está vigente desde el Texto del 2007). Por tanto, el valor como suelo rural o como suelo urbanizado no va ha depender de su clasificación según el plan de ordenación urbanístico, sino de su situación real.
Tenga en cuenta que, según el artículo 21.3 del TRLSRU para que un suelo sea considerado como urbanizado debe estar «legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones: a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación. b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente».
En caso contrario debe considerarse como suelo en situación básica de rural en el momento de producirse la expropiación.
Un suelo en situación básica de rural se valora a los efectos expropiatorios según el contenido del artículo 36 del TRLSRU:
«1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados».
Saludos.
Buenos días. Mi familia es propietaria de una parcela de suelo calificada y clasificada como Suelo Urbanizable Programado (SUP), en Valencia. Se paga el IBI como urbano.
He solicitado que las áreas de Planeamiento y Gestión Urbanística del ayuntamiento, me pasen el terreno a Urbano, al quedar fisicamente inserto dentro de la malla urbana, es mas, entre una calle y una avenida de la ciudad de Valencia.
La respuesta del Ayuntamiento es que debo de esperarme a la nueva revisión del PGOU, pero ésta nunca llega. cada año siguen en aumento los impuestos sobre el IBI.
Para más abundamiento, la parcela es dotacional, con lo cual el suelo será si o si, para el ayuntamiento. He intentado la expropiación por ministerio de la ley, y me ha sido denegada, al estar el art. 104 3.b) de la LUV.(hace 30 años había huerta)
Se puede instar al Ayuntamiento a pasar dicha parcela a suelo urbano consolidado debido a la situación factica y real en la que se encuentra (inmersa dentro de la malla urbana)????
El Ayuntamiento, conocedor de los hechos se escuda en que he de esperarme al nuevo PGOU, que nunca llega, pues en Valencia, sigue Vigente el PGOU del 1988, con entrada en funcionamiento en 1992.
Al margen de todo esto, si que se estan ejecutando promociones inmobiliarias en los aledaños
Buenos días.
La modificación puntual del Plan siempre es posible, sin esperar a una revisión total del mismo. Ahora bien, su tramitación depende de la voluntad del Ayuntamiento. Habría que ver si el cambio que propone no es una revisión al alterar la clasificación del suelo (artículo 63 y siguientes de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana).
Efectivamente el propietario «de terrenos clasificados como suelo urbanizable, si, en el momento de la afectación, los terrenos se dedican a la explotación agrícola, ganadera, forestal o cinegética o, en general, a actividades propias de su naturaleza rústica y compatibles con la clasificación y la afectación mencionadas hasta la ejecución de las determinaciones del planeamiento urbanístico», no puede exigir la expropiación del terreno afectado a uso dotacional.
Ahora bien, afirma que se trata de un suelo urbanizable programado, por tanto referido al régimen de clasificación anterior a la vigente Ley urbanística de Valencia, y el planeamiento general debió establecer plazos de ejecución del ámbito y los responsables para la ejecución del programa de actuación.
En Valencia, todos los sectores de suelo urbanizable programado debieron en los ocho primeros años de vigencia del Plan General, y debieron ejecutarse según las previsiones contenidas en el artículo 3.38 de su Normativa, de tal forma que en caso de ser de iniciativa privada y no cumplir los propietarios con su obligación de ejecución debió reaccionar el Ayuntamiento sustituyéndolos en la ejecución. En este al Ayuntamiento se le puede exigir responsabilidad por no cumplir con sus obligaciones de ejecución y estar causando daños a los administrados.
Las actuaciones que se pueden estar ejecutando en los aledaños, si des que se tratada de suelo urbanizable, pueden tener cobertura en el artículo 216 (sobre «Licencia de obras y usos provisionales») de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.
Saludos
.
PLANTAS FOTOVOLTAICAS:
Duda respecto a la aplicación del artículo 42 de la LOUA y la Instrucción 1/2020 dictada por la DGOTU el pasado 06 de abril de 2020, en concreto para el caso de la implantación de instalaciones de generación de energía eléctrica por medio de placas solares fotovoltaicas.
Resulta que tanto en la actual redacción del art.42 como en la Instrucción queda claro el procedimiento. De igual forma queda claro que en estos casos se exceptúa la necesidad de aprobación de Plan Especial o Proyecto de Actuación, sustituyendo por la emisión del informe de compatibilidad urbanística que será preceptivo y se emitirá por el Ayto. en cuestión, el cual deberá ser solicitado por el órgano administrativo al que le corresponda aprobar la actuación. Lo que no tenemos claro es cuál es el órgano administrativo que le corresponde autorizar la actuación. En una primera instancia entendemos que es la Consejería con competencias en Energía, pero habiendo consultado con personal de la Delegación de Industria en Granada, nos dicen que en instalaciones inferiores a 100kw no existe ninguna autorización, sino una comunicación de la puesta en servicio de instalación que directamente la incluye en un registro, sin que se produzca resolución alguna.
El caso concreto es proyecto para la instalación de una planta solar de autoconsumo (< de 100Kw) en un Suelo No Urbanizable, para dar servicio a un Restaurante existente en SNU. Aunque la planta se plantee para un uso existente en SNU, con licencia, su ubicación se ha proyectado en una parcela distinta aunque próxima: Tengo claro que si se hubiese plantado en mismo edificio o incluso en la misma parcela o finca, se podría considerar como obras autorizables en un fuera de ordenación.
No tenemos claro si debemos directamente remitirlos a la Consejería de con competencias en Energía o no, ya que si no se considerara que existe autorización por parte de la consejería, entiendo que quizá habría que tramitar un Proyecto de Actuación y no se podría beneficiar de la excepción introducida en el referido artículo 42.
Gracias
Hola José Luís, como tu mismo apuntas, lo importante es el informe de compatibilidad urbanística el cual dictaminará sobre si la instalación fotovoltáica que se pretende es compatible con el régimen jurídico definido por el instrumento para la clase y categoría de suelo. La cuestión es si esta instalación puede existir en una parcela independiente y, desde ahí, dar servicio a otras parcelas o, por el contrario, debe estar vinculada a una edificación y/o actividad preexistentes, debiendo existir en la misma parcela. En este caso, el promotor podría plantear la agrupación de ambas parcelas.
Por otra parte, pareces indicar que el Restaurante pudiera encontrarse en fuera de ordenación, si bien esta instalación encajaría perfectamente en el régimen de autorizaciones previsto para esta situación.
Salvado, el informe de compatibilidad urbanística, solo quedaría realizar la Comunicación Previa de la puesta en servicio de la instalación, a la que seguramente habrá que adjuntar el informe urbanístico previo. Será la normativa sectorial la que señale que documentación debe acompañarse a la CP.
Un abrazo
Buenos días.
¿La parcela es colindante?. Aunque no sea colindante ¿podría considerarse como parte de la explotación del restaurante?
Saludos
Hola, me han concecido la segregaión de una parcela que quiero agregarle y venderle a vecino, pero me impiden el acceso a la inscricpión del registro de la propiedad
Buenos días.
Es posible que el Registro de la Propiedad le exija licencia para la agrupación de la parcela segregada con el vecino.
Se supone que la han concedido licencia de segregación de su parcela primitiva y que ha seguido los pasos previstos para inscribir esa segregación.
Saludos.
Quiero comprar una parcela de 2000 metros cuadrados con casa, tiene luz y agua, en el PGOU es una zona urbana pero la casa que es del 1996 en escritura aún está registrada como rustico. Que hay que hacer para escriturar la como urbana?
Buenos días.
No podemos opinar si no nos da más datos. En principio: ¿la parcela si sitúa en Andalucía?. ¿Puede concretar el municipio?. ¿Nos puede dar la referencia catastral para situarnos exactamente?. Gracías
Saludos
Hola, he comprado una casa rústica construida antes de 1975 (acreditado). Pero en ayuntamiento el técnico urbanismo me dice que tengo que solicitar un AFO… quiero poner luz y agua porque no tiene dichos servicios… pero la línea que delimita lo rústico de lo urbano pasa por delante de la casa. De echo el frente de casa es una calle y pasan todos los servicios de luz y agua. Así como alumbrado publico …
Pensé en solicitar que se modificara el PGOU y se incluyera como urbano, ya que una de sus fachadas da a una calle urbana …
Pero yo sólo quiero poner la luz y agua , no sé si tengo que contratar arquitecto para informe técnico y solicitar que se declare la vivienda como FO y así poder contratar suministros.
Pero no sé cuáles son los pasos a seguir ni si es oblitario ese informe técnico, porque ya en escritura se indica las plantas y metros que tiene la casa…
Muchas gracias
Buenos días.
Supongo que casa se sitúa en Andalucía.
Si es así hay que tener en cuenta el contenido del artículo 2.1, párrafo primero del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, remitiéndose al contenido de apartado 2 del mismo artículo de cara a la acreditación de esta situación:
“Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”.
“Las personas propietarias de las citadas edificaciones podrán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa en la que se hará constar el régimen aplicable a las mismas”.
Este reconocimiento es extensivo a la licencia de ocupación de la edificación.
Lógicamente, si la edificación es contraria de la ordenación urbanística vigente, tendrá la consideración de fuera de ordenación (FO), que podrá ser parcial en caso de que no esté previsto su destino a uso público (artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía –LOUA-).
Con el reconocimiento de la situación equivalente a la licencia de obras y de ocupación, aunque la situación sea de FO, es de aplicación lo regulado en el artículo 175.2 de la LOUA:
“Las empresas citadas en el apartado anterior exigirán para la contratación definitiva de los servicios respectivos la licencia de ocupación o primera utilización”.
Si necesita más aclaración sobre el hecho de que el reconocimiento de licencia para edificaciones anteriores a 1975, implica el reconocimiento simultaneo de la ocupación-utilización de la misma, consulte el texto de la página https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/preguntas_frecuentes_dl_3_2019_12_11_2019.pdf, página 7 del pdf contestación a la pregunta ¿Es correcto considerar que la asimilación a las edificaciones con licencia urbanística de las edificaciones sin licencia terminadas antes del 25/05/1975 se refiere tanto a la licencia para su construcción como a la licencia para su uso (utilización u ocupación)?.
Saludos.
He comprado una parcela a un banco y el ayuntamiento me dice que en el plan urbanístico está definida como uso para vivienda pareada. Pero la parcela contigua todavía está en el proceso concursal a falta de resolución judicial
Puedo solicitar licencia para vivienda aislada?
Buenos días.
¿Puede decirnos de que municipio de trata y donde está situada la parcela?. La posibilidad que plantea va a depender de la normativa urbanística de aplicación.
Saludos.
Hola quisiera saber donde dirigirme para comprar un solar del Ayuntamiento que creo quiere vender
Buenos días.
¿Qué Ayuntamiento y como sabe que quiere vender?. ¿Se ha publicado en algún sitio?.
Saludos.
Muy buenas. Gracias por su magnífica labor
Mi caso es el siguiente.
Tiene mi mujer un restaurante en suelo rústico. (Imagino habrá alguna licencia de obras histórica por ahí). Dicho restaurante ha estado funcionando hace años y alquilandose a varios inquilinos que..cosa de pueblos…han estado operando con licencias de apertura a nombre de inquilinos pasados etc…la cosa es q ahora ya lleva muchos años cerrado el restaurante y a la hora de querer abrirlo tenemos el problema q para darnos la licencia de apertura nos exigen con carácter previo numerosos acondicionamientos a los nuevos requerimientos etc.para ello hay que realizar algunas obras donde paradójicamente al parecer se requiere licencia de obras la cual no dan al estar en suelo rústico.conclusion estamos en un bucle del cual no podemos salir.
Que se os ocurre? He oído temas de AFO temas de modificación de elementos en el planeamiento etc….pero no tengo ni idea.
Ilustrarme please.gracias! Villanueva del Trabuco es el emplazamiento en Malaga
Buenos días.
Lo primero que debemos saber es cual es su antigüedad de la edificación, ya que si es anterior al año 1975, se considera a todos los efectos como si tuviera licencia, y en todo caso, si la edificación no es acorde con la ordenación urbanística se consideraría un fuera de ordenación o sea FO (no un asimilado o AFO).
Si es posterior a este año, tenemos que saber el año en que se edifico y si el suelo rústico es protegido o no, y si está protegido desde que año el planeamiento urbanístico lo considero como tal. Sólo teniendo estos datos se podrá valorar si se puede solicitar la condición de AFO.
Si se puede declara como FO o como AFO, habría que ver (una vez declarado el AFO en su caso) que obras pretende hacer, ya que a tenor de los previsto en el nuevo artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía puede que requiere licencia y sólo sea objeto de declaración responsable.
Para pronunciarnos debemos conocer la ubicación de la parcela (podemos localizarla con la referencia catastral) y el año en que se termino la edificación (lógicamente deberá poder acreditarlo). Parece que el Municipio tiene vigentes unas Normas Subsidiarias desde el año 1996.
Saludos.
Hola quería información si es posible por favor. Quiero comprar un chalet en comunidad valenciana zona monserrat 46192 poligono 22 parcela 107 C con referencia catastral 8211205YJ0681S0001ZS según parece la parcela era rústica y sufrió una recalificación y se hizo urbana. Mi problema es que no se si eso me traerá problemas. Alguien puede decirme algo. Gracias.
Buenos días.
Efectivamente su parcela está incluido en un ámbito clasificado como urbano, con uso global de residencial. Pero según el Plan General del Municipio, aprobado en el 2018, que recoge determinaciones del año 1994, está incluida en unidad de ejecución de suelo urbano, delimitada con la denominación C-07 «Colonia Corral de Xupeno» (yo la sitúo en ese ámbito si no me equivoco) para la obtención de red viaria y su urbanización, siendo objeto de un futuro Programa de Actuación Integrada (PAI), debiendo asumir los propietarios del ámbito un 11,00% de los costes de la actuación.
Debería consultar en el Ayuntamiento cuales serían su obligaciones. Seguramente su parcela no se verá afectada por el desarrollo del viario que es perimetral al ámbito C-07, pero tiene un limite de aprovechamiento (0,392 m2/m2) y deberá contribuir a los costes de la apertura del nueva viario.
Lo dicho: le aconsejo que haga una consulta por escrito al Ayuntamiento sobre las condiciones de su parcela.
Saludos.
Hola a todos. Estoy pensando en montar un alojamiento rural a las afueras de Ciudad Real capital. Tengo echado el ojo a un solar de unos 3000 metros con la catalogación de urbanizable pero sin enganche a la luz. ¿Podría alguien orientarme acerca de si se pueden instalar casas de madera o casas burbuja de plástico sobre suelo urbanizable? ¿Y sobre suelo rústico? ¿hay alguna limitación en cuanto a metros de la parcela? Y por último ¿podría construir una piscina en dicha parcela?.
Buenos días.
Para poder opinar sobre su consulta es necesario que no indique la situación de la parcela.
En cualquier caso le adelanto el contenido del artículo 172 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha:
«1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra».
Saludos.
Hola!!! Estamos pensando en comprar una finca con una «casa» Que tiene, he mirado en el catastro y la finca pone rústica y tiene su número de referencia catastral y la «casa» Pone urbana y almacén y también tiene número de referencia catastral y pone año 1950, en el registro de la Propiedad sólo aparece la finca registrada, en la finca no hay agua ni luz, mi pregunta es? Se podrá reformar la casa? Es una construcción ilegal teniendo el número de referencia catastral? ?muchas gracias
Buenos días.
¿La finca esta situada en Andalucía?. Si nos da la referencia catastral podemos concretar las respuesta.
Saludos
Si nos da la referencia catastral podemos situarla, ver las normas urbanísticas que le son de aplicación y darle respuesta.
Saludos
Buenos días, la casa está en Galicia
Buenas tardes,
Recientemente hemos adquirido un solar calificado como finca urbana situada en un Plan Parcial de un SUNC en Catalunya. Es posible dividir la finca y alquilarla a diferentes vecinos de la misma?
Tenemos claro que no se puede reparcelar porqué no se ha desarrollado el Plan Parcial, sólo hablamos de si es posible alquilarlo. Gracias.
Buenos tardes.
Creo que en el caso que plantea es de aplicación el contenido de los artículos 194 y 195 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña.
“1. Sólo se pueden hacer parcelaciones urbanísticas y, consecuentemente, otorgar licencias de parcelación si previamente se ha aprobado un plan de ordenación urbanística municipal o, si procede, un plan de mejora urbana que lo desarrolle, cuando afecte suelo urbano, o si previamente se ha aprobado el plan parcial urbanístico del sector correspondiente para el suelo urbanizable. En suelo no urbanizable no pueden hacerse parcelaciones urbanísticas en ningún caso.
2. Los lotes resultantes de una parcelación efectuada con infracción de las disposiciones de este artículo o del régimen de indivisibilidad urbanística de los terrenos, que regula el artículo 196, nunca se pueden considerar solares, ni es permitido edificar, sin perjuicio de la aplicación de las medidas de protección de la legalidad urbanística que correspondan”.
“1. Son indivisibles:
a) Las parcelas que el planeamiento urbanístico correspondiente determine como mínimas de cara a la constitución de fincas independientes.
b) Las parcelas cuya dimensión sea igual o menor a la determinada como mínima en el planeamiento urbanístico, excepto si los lotes resultantes son adquiridos por los propietarios o propietarias de terrenos contiguos, con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca.
c) Las parcelas cuya dimensión sea menor que el doble de la superficie determinada como mínima en el planeamiento urbanístico, salvo que el exceso sobre el mínimo mencionado se pueda segregar con la finalidad especificada por la letra b.
d) Las parcelas edificables en una proporción determinada de volumen en relación a su área cuando se construya el volumen correspondiente a toda la superficie, o bien, en el supuesto de que se edifique en una proporción menor, la parte restante, si fuera inferior a la parcela mínima, con las excepciones indicadas por la letra c.
e) Las fincas en suelo no urbanizable cuya dimensión sea inferior al doble de las mínimas de cultivo o de producción forestal definidas para cada ámbito territorial, salvo de la aplicabilidad de las excepciones indicadas por las letras b y c, si procede.
2. La indivisibilidad de las fincas se debe hacer constar en las escrituras y los otros documentos públicos de segregación, agrupación o transmisión de fincas, y también en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con la legislación aplicable.
3. En los supuestos especificados por las letras b, c y e del apartado 1, la eficacia de las operaciones de segregación se condiciona a la formalización simultánea o sucesiva en escritura pública de las operaciones de agrupación.
Por tanto hay que comprobar si el planeamiento de desarrollo está aprobado (Plan Parcial o Plan de Mejora Urbana), y si la división que se quiere hacer responde al concepto de parcela mínima establecida en el mismo.
Saludos.
Buenos días.
¿Quién la va a impedir que alquile parte de su propiedad?. Nadie
Saludos.
Reparcelar, vender y escriturar ya sabemos que no es posible, pero alquilar por un tiempo definido, lo es?
Hola buenas tardes:
Tengo una parcela cerca de Malaga, tengo problemas de vallado por la proximidad con la autovia.
Frecuentemente la gente sube allí a hacer barbacoa y pasar el día, dejando todo lleno de botellas y basuras y también van a dejar escombros de todo tipo.
No existe en mi parcela una vía de servidumbre y querría ver que solución le podría dar a todo este descontrol.
Se me ocurre , que podría traer un camión que pusiera piedras de gran tamaño a lo largo de la entrada del camino con una separación entre una y otra de un metro aproximadamente, pero querría saber si podrían multarme por esto . No se de que manera atajar el problema.
Muchas gracias de antemano, atentamente ..
Buenos días.
Si la autovía es de titularidad de la Comunidad Autónoma tiene que tener en cuenta el contenido de la Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía, y lo más probable es que requiera autorización de la Comunidad para realizar la actuación que pretende. Vea el contenido de los artículo 53 y siguientes de las Ley y verá que es exigible esa autorización ya que en caso contrario se arriesga a sanciones (artículos 70 y siguientes).
Saludos.
Hemos comprado vivienda de VPO en Castilla y León y el aseo tiene la acometida del desagüe al descubierto con empalmes y silicona en plan chapucero como si el piso tuviera 50 años. ¿Esto la ley lo permite? El constructor dice que no encontraron otra solución. Fue por un error de obra y solo afecta a 5 pisos.
Quedo a la espera de sus noticias.
Un Saludo,
Hola, creo entender que en el aseo de su vivienda ha detectado que hay un desagüe aparente mente «mal» ejecutado. La normativa de aplicación es el documento básico de salubridad DB HS en su sección 5 (evacuación de aguas), pudiendo comprobarse en éste si se trata de un defecto constructivo.
Una vez detectado el concretado el defecto de ejecución, usted puede solicitar que se acometa la reparación correspondiente a quien le vendió la vivienda. En caso de no ser atendido tiene la vía judicial para reclamar a los agentes que han participado en el proceso edificatorio individualizando su responsabilidad en la demanda que interponga.
UN SALUDO
Buenos días, queremos comprar un terreno en Zaragoza y en el catastro figura como clase rústico y uso principal agrario, pero en el plan general de ordenación urbana esta clasificado como suelo urbanizable no delimitado. ¿ se podría poner casa mobil?
Gracias, Un saludo.
Buenas tardes.
En su caso, es perfectamente aplicable el contenido del artículo 29.3 del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón:
“En cualquier clase de suelo y, de forma excepcional y motivada, podrá otorgarse autorización administrativa para usos y obras de carácter provisional que no dificulten la ejecución del planeamiento, y que habrán de cesar en todo caso y ser demolidas sin indemnización alguna cuando lo acordare el órgano municipal competente. La licencia, bajo las indicadas condiciones aceptadas por el propietario, se hará constar en el Registro de la Propiedad”.
Saludos.
Buenas noches, los padres de mi pareja tienen en Ronda (Málaga) una finca de 10 mil metros con una vivienda unifamiliar construida, una piscina, zona de aparcamiento y un pequeño almacen hecho de paneles. como van a jubilarse les gustaría reformar la casa y dividirla en dos o bien construir otra vivienda para que cada uno de sus hijos se quede con una,queriamos saber si sería legal hacer algo así, la referencia catastral es 29084A047001610000RL.
Muchas gracias, un saludo.
Marian.
Buenos tardes.
La parcela se encuentra situada, según el Plan General de Ordenación Urbanística de Ronda (vigente desde diciembre de 1991, adaptado a la Ley Andaluza en febrero del 2010) en suelo no urbanizable-regadío 1 (SNU-R1).
Según el artículo 229 de la Normativa del Plan General, no podrán realizarse parcelaciones en contra de la normativa agraria. Hay que tener en cuenta que la parcela mínima para regadío en el Municipio de Ronda, según la Consejería de Agricultura y Pesca, es de 2.500 m2 de suelo, por lo que una parcela de 10.000 m2 puede dividirse.
Por otro lado, el artículo 238.G de la Normativa del Plan General permite la autorización, en esta clase-categoría de suelo, de la construcción de una vivienda unifamiliar aislada sobre la parcela mínima, siempre que guarde relación con la naturaleza del suelo.
Ambos actos, de parcelación y edificación, están sujetos a licencia.
Saludos.
Hola, tengo un terreno de 1300 metros en un pueblo en el que hay una unidad de ejecucion. En ella dice que 300 metros son para construir un edificio de 8 pisos. El resto tendría que hacer un parking público de 500 metros y una zona verde de 500. Antes de esto, en el terreno había 3 casas. Hay manera de poder anular esta unidad de ejecucion y hacer un unifamiliar sin perder todo el terreno?
Un saludo
Buenos días.
Por lo que cuenta esas determinaciones son las propias del planeamiento urbanístico. Son condiciones de ordenación, asignando una calificación urbanística y, sobre todo, la obligación de cesión para una zona verde, que debe gestionarse ejecutando la unidad de ejecución. La modificación de estas condiciones siempre es posible innovando (modificando o revisando) el Plan, pero debe de justificarse su necesidad y debe tramitarse como tal innovación del planeamiento, que puede proponerse por los particulares pero es potestad del Ayuntamiento.
Saludos
Buenas tardes y gracias por su labor. Estoy interesado en comprar una vivienda en el campo en la zona de Comares (Málaga). He visto una que me interesa. Adjunto la hoja de catastro.En la nota simple informativa no aparece la vivienda, y dice «no hay cargas registradas». Mi pregunta es: Al estar libre de cargas podre legalizar la vivienda despues de comprarla? O puedo encontrar algun problema urbanistico grave que me inpida habitarla o me resulte muy caro ponerla en orden? Muchas gracias
Buenas tardes.
Aunque he localizado su parcela, no puedo consultar la normativa urbanística ya que la página del Ayuntamiento remite a la de la Junta de Andalucía, que dice que el Municipio tiene un Plan General de Ordenación Urbanística aprobado desde julio del 2018, pero no está «colgada» la documentación del Plan General.
Supongo que la parcela se ubica en suelo no urbanizable. La cuestión es si es un suelo no urbanizable protegido, y si esa protección es anterior a este Plan General y desde que fecha.
Me explico, si no es un suelo protegido o la protección es posterior al 2006, y además no se ha iniciado expediente disciplinario sobre la edificación, aunque no sea autorizable según la normativa urbanística, no se la pueden demoler y puede solicitar una declaración de asimilada a fuera de ordenación (AFO), según el contenido de loas artículos 3 y siguientes del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En esta caso la forma de «ponerla en orden» es tramitar el AFO y la puede habitar en esas condiciones. El coste es el de la documentación que le exige el Decreto-Ley para la tramitación (puede preguntar en el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Málaga cual es el coste de los certificados técnicos).
Por supuesto si es conforme a la ordenación urbanística, puede solicitar licencia de legalización.
Quédese con esta idea. Si es suelo está clasificado como no urbanizable, no protegido, o protegido después del 2006 y no hay expediente disciplinario abierto no se la pueden demoler.
Si puede suministrar información urbanística sobre la parcela, podemos darle una mejor orientación.
Saludos.
Buenos días.
No sé por qué no se carga el fichero que adjunta. ¿puede copiar el número de referencia catastral para situarnos y ver cuales son las condiciones urbanísticas de la parcela?. Otra pregunta, ¿qué antigüedad tiene la vivienda?. Gracias.
Saludos
La referencia catastral es: 29044A006000760000UP. Segun catastro el año de construcción es 2006. Muchas gracias
Mi familia posee un terreno que era rústico. En su momento pudimos construir al poseer la cantidad de metros que se exigían. Estamos en proceso de venta de la vivienda y nos hemos enterado de que ahora la zona tiene la consideración de polígono industrial. Nos han dicho de todo… desde que el terreno va a caer en picado de precio o que nos lo pueden expropiar por cuatro duros si viene una crisis hasta que al ser suelo industrial nos pueden pagar mucho más para hacer naves. ¿Alguien que sepa un poco o tenga experiencia nos puede dar una orientación sobre si es buena idea vender ahora o esperar a que comiencen a construir? Gracias
Buenos tardes.
Para dar alguna orientación es necesario situar la parcela. Con la referencia catastral podría ser suficiente, en función de la información urbanística que le municipio tenga disponible en Internet.
Saludos
Buenas noches, dispongo de acceso a una parcela de uso residencial plurifamilar, pero debido a las condiciones de la parcela, no es de interés invertir en plurifamiliar. ¿Es posible plantear una segregación de dicha parcela para un uso de residencial unifamiliar?
Muchas gracias.
Buenos días
Eso va a depender de si la ordenación urbanística de la zona donde se ubica la parcela, permite compatibilizar el usos residencial plurifamiliar con el unifamiliar, y también si la segregación que pretende responde a las previsiones de parcela mínima del mismo planeamiento.
Necesitamos más datos para afinar la respuesta
Buenos días.
No veo el fichero que adjunta, parece que no se ha guardado.
En cualquier caso he comprobado que su parcela se encuentra ubicada en el PERI 10 desarrollo del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Huelva, que fue aprobado definitivamente el septiembre del 1999. Este Plan Especial califica la manzana 12 como R2, es decir, de Residencial Plurifamiliar con uso compatible Comercial-Administrativo de Barrio; y, efectivamente no señala nada sobre la posible sustitución del uso principal por residencial unifamiliar. En todo caso en lo no regulado por el PERI, remite a la Normativa del Plan General (artículo 2.1).
Pero es que tampoco el Plan General se pronuncia sobre está posible sustitución (por no menos no logro encontrar una posible regulación), pero tampoco creo que la prohíba. Si determina con carácter general las posibilidades de cambio de uso distinto del obligado, en el artículo 49 de sus Ordenanzas, que remite a los artículos 164 y 165 de la Normativa del Plan General (modificación del uso obligado y proyecto de modificación de usos).
Explore esa vía, creo que si le merece la pena. Presente para su tramitación un proyecto de modificación de uso (si es que la parcela responde con esta tramitación a la condición de mínima) según el contenido del artículo 165.
Saludos
Buenos dias, la parcela se encuentra en la Ciudad de Huelva, Ref: 2667006PB8226N0001WL. Está recogida en Peri, que os adjunto, Manzana 12. No encuentro nada referente a la pregunta que os planteé, por lo que veo de parcela mínima, no habría problema en ajustarnos a la normativa, la cuestión es si merece la pena la gestión, el trabajo y la presentación de unos documentos que luego no lleguen a nada porque no se pueda hacer ese cambio.
Gracias
Un saludo. Fco.
Buenas compre una finca que es urbana donde antes era rústica en la entrada frontal ay una calle que van a modificar cuando sea ,para hacerla urbana y en el lateral un camino sin salida,para vallar me hicieron ya quitar 6 metros y 6 metros del eje de las calles y ahora quería hacer un garaje para guardar aperos y cohe y me dijeron que había que dejar desde la valla construida x frontal 5 metros y 3 m por cada lateral,la cosa es que ahora el aparejador del ayuntamiento me dice que por el lateral al lado del camino son también 5 metros,cuanto es lo legal,y si yo lo construyo a 3 m de el lateral que ocurre
Buenos días.
Si su parcela se sitúa en suelo urbano consolidado y el planeamiento marca esas alineaciones que le dicen en el Ayuntamiento, para otorgarle cualquier tipo de licencia debe ceder el trozo de parcela que debe destinarse a calle, e incluso urbanizarla.
Pero es necesario saber en que categoría de suelo urbano se sitúa su parcela y cuál es la ordenación prevista por el planeamiento. Si nos da más datos podemos concretar más.
Saludos
Buenos días, tengo una finca calificada urbana, la cual la hemos ido a vender y posible compradora se acerco al ayuntamiento y le dicen que la finca no se puede construir porque hay un plan urbanistico del 2003.
Al requerir el expediente de la finca pone que no hay problema al traspasar pero efectivamente hay un plan urbanístico de 2003 que tiene un plazo de ejecución de 15 años, los cuales ya han pasado. Ellos me dicen que los planes no tienen plazo, pero sin embargo yo si lo veo, podríamos modificar ese plan debido a ese «fallo» que pone el ayuntamiento en la ficha de la finca.? podríamos venderla?
No se como podemos solucionar esto.
Gracias por tu amable respuesta
Buenos días.
Es difícil responde si no concreta en que consiste en plan, que clase de plan es y como le afecta a la parcela. ¿Podría ubicarnos la parcela en un mapa, señalando el municipio de que se trata?.
La parcela siempre se puede vender haciendo constar las limitaciones que impone la ordenación urbanística en vigor.
El planeamiento se puede modificar siempre que se justifique su necesidad. La modificación puede ser a iniciativa privada, pero debe ser aceptada y tramitada por el Ayuntamiento.
Saludos
Buenos días.
No veo ese informe, quizás no se ha copiado
buenos días, le adjunto el informe que me pasa el ayuntamiento.
No obstante gracias por su ayuda, nadie nos resuelve nada y queremos deshacernos de la finca.
Gracias
He visto una parcela en la que estoy interesada y me gustaría que me hiciese unas aclaraciones sobre la misma, si es posible.
.
La información que he recibido es,
CLASIFICACION urbano nivel 2
CATEGORIA asilada 2(4)
GRADO residencial A
AREA DE REPARTO N 1
APROVECHAMIENTO TIPO 0.3398 UA/M2
CATEGORIA AISLADA
USO RESIDENCIAL
El tecnico que hizo la segregacion de la parcela calcula que hay
86 m2 de cesiones de una parcela bruta de 824 metros y por lo tanto 738 metros netos, con una edificabilidad del 0.4 pc. Si es así , me podría construir una casa en una o dos plantas de hasta 295 metros aproximadamente. Si?
Hasta aquí creo que bien , pero mi duda es que pasa con las cesiones. El técnico que hizo la segregación de la parcela, calculo de de esos 86 metros referidos ,unos 20 metros pertenecerán a la acera que tendría que pavimentar yo, como me indicase el ayuntamiento.
Entonces, qué pasa con esos 66 metros restantes de la cesión? Me habían explicado que yo puedo no ceder esos metros, pagándolos convertidos en unidades de aprovechamiento que tiene un valor? No se si lo entiendo o me estoy haciendo un lio.
Luego…esos 66 (aprox) metros cedidos quitando ya la acera , si son cedidos y no se pueden recuperar… los tengo que dejar fuera de la parcela a la hora de hacer el muro o son «míos» ?Quiero decir ,puedo hacer uso de ellos (sin edificar nada lógicamente y con el retranqueo de 6 metros creo) ,mientras que el ayuntamiento no los necesite? ¿Como parte de mi jardín por ejemplo?
Quedo a la espera de tus aclaraciones.
Un saludo y gracias por tu tiempo,
Buenos días.
Me imagino que se trata de un suelo urbano no consolidado, ya que si fuera suelo urbanizable las cesiones serían mayores. Me imagino que la cesión de aprovechamiento al Ayuntamiento será del 10%. En todo caso si los datos no son esos es posible que por eso no se ajuste exactamente al cálculo que yo haría.
Mis datos serian que su derecho a construir sobre la parcela es de 252,00 m2, y si adquiere el 10 al Ayuntamiento, 280,00 m2 construidos.
En cualquier caso, como no conocemos las circunstancias con precisión los datos que aportan pueden ser correctos. Y efectivamente, si adquiere esos metros de suelo al Ayuntamiento por la compra su derecho al 10% (suponiendo que esa sea la cesión en su Comunidad Autónoma), debe incrementar la superficie de la parcela en esa superficie y los correspondientes m2 construidos (según, dice multiplicando por 0,4 m2/m2 esa superficie de suelo).
La cesión o no de la parcela al Ayuntamiento es una potestad del mismo. Me explico: ese suelo se cede para utilizarlo como patrimonio público del suelo. Si el Ayuntamiento tiene interés o debe destinarlo a los usos previsto para ese patrimonio le obligara a cederlo; si no es el caso, le interesara vendérselo y podrá mantenerlo en su propiedad previo pago de la correspondiente cantidad (cuestión que se concreta en la reparcelación o a través de compensaciones monetarias sustitutivas previas a la licencia).
Si tiene dudas, puede concretar más el supuesto, sobre todo que clase-categoría de suelo es, si el suelo está sometido a reparcelación, en que Comunidad Autónoma se sitúa, etc., y podemos aportar una aclaración más precisa.
Saludos.
Buenas Emilio,
gracias otra vez por tomarte el tiempo de buscar la info,de verdad que te lo agradezco muchisimo
«Lo que sigo sin ver es de donde le salen son los 295,00 m2 construidos. Si cede el 10% del aprovechamiento, su derecho en función de la parcela que tiene de 824,00 m2 de suelo, se corresponde con 252,00 m2 construidos, y si compensa económicamente esa cesión, le corresponderían 280,00 m2» —–CREO que es porque la cesion que calcula el perito y que el ayuntamiento ha dado por buenas son 4 metros mas del 10 pc La parcela neta se quedaria en 739 que por la edificabilidad del 0.4 saldrian esos 290 que le comentaba .
«Efectivamente no tiene que ceder el suelo correspondiente al 10% ya que puede adquirirlo al Ayuntamiento, y así lo prevé el artículo 10.3.12 apartado 1.b de la Normativa del Plan.» CREO que estoy confundida en cuanto a terminos y estoy mezclando,este suelo no se refiere a estos 86 metros de cesion no?esos los tengo que dar al ayuntamiento por lo que me dice el arquitecto municipal y urbanizar,que son irrecuperables vamos y tengo que hacer el miro de mi casa por fuera de esos metros…
A Continuacion le copio lo que me dice el arquitecto del ayuntamiento cuando le pregunte sobre si los
86 metros de cesion para acera etc eran recuperables ;
«La superficie de cesión puede ser de acera, viales o zonas verdes. En cualquier caso es una superficie que pasa a formar parte del dominio público y ya no forma parte de la parcela una vez que se pida la licencia para construir. La superficie de cesión queda lógicamente por fuera del cierre de la parcela. Creo que su técnico ha querido diferenciar entre la parte de acera y la de zona verde anexa a viario entendiendo que la urbanización de la acera será más costosa, pero ambas superficies deben ser cedidas y urbanizadas.»
esto es lo que no me queda claro,bueno que creo que estoy mezclando conceptos y no estoy entendiendo cual es el el terreno que puedo adquirir al ayuntamiento como usted me indicaba.
De nuevo muchas gracias de verdad,esta siendo de gran ayuda .
Un saludo
Buenos días.
Efectivamente, los datos que le han dado son correctos según el contenido del Plan General de Santander. Su parcela está incluida en una unidad de ejecución de suelo urbano, nivel 2, referida a “solares que no se ven afectados por aperturas de nuevo viario o implantación de nuevos suelos de espacio libre o equipamiento” (artículo 10.3.10 apartado 4.a de la Normativa del Plan), y tiene la obligación ceder el trozo de calle necesaria y el 10% del aprovechamiento medio del área de reparto donde se incluye en función de la superficie de su parcela (artículo 10.3.1 apartado 3.a de la Normativa).
Lo que sigo sin ver es de donde le salen son los 295,00 m2 construidos. Si cede el 10% del aprovechamiento, su derecho en función de la parcela que tiene de 824,00 m2 de suelo, se corresponde con 252,00 m2 construidos, y si compensa económicamente esa cesión, le corresponderían 280,00 m2.
Efectivamente no tiene que ceder el suelo correspondiente al 10% ya que puede adquirirlo al Ayuntamiento, y así lo prevé el artículo 10.3.12 apartado 1.b de la Normativa del Plan.
Saludos
Muchas gracias por tu respuesta.
En el registro catastral pone qie es suelo urbano tipo 2(Suelo sin edif., obras urbaniz., jardinería, constr. ruinosa ),esta es la descripcion que da,no se si esto significa no consolidado .
REFERENCIA CATASTRAL DE LA PARCELA – 9533308VP2193D0001YJ QUE SE ENCUENTRA EN SANTANDER (CANTABRIA)
Esto es lo que me mando el delineante del ayuntamiento:
PARCELA: VER PLANO ADJUNTO (HOJA 2-2A ; PGOU 1997)
PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE
PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE SANTANDER, Aprobado Definitivamente por Resolución del Consejero de Obras Públicas,
Vivienda y Urbanismo de la Diputación Regional de Cantabria de 17 de Abril de 1.997 (B.O.C. nº 79 y Extraordinario nº 3, de 21/04/97),
y 12 de Marzo de 1999 (B.O.C. nº 72, de 12/04/99; corrección de errores en B.O.C. nº 86, de 30/04/99)
CLASIFICACIÓN:
SUELO URBANO, Nivel 2.
CALIFICACIÓN:
ZONA DE EDIFICACIÓN UNIFAMILIAR (U4A)….. Ver modificación BOC 5-febrero-2019
Categoría: Aislada 2 (4)
Grado: Residencial. (A)
GESTIÓN:
AREA DE REPARTO Nº 1
Aprovechamiento Tipo: 0,3398 U.A./m2.
Tipología Característica: Aislada.
Uso Característico: Residencial.
En cuantoa la reparcelacion creo que si ,si lo he entendido bien,de hecho la escritura de propiedad y segregacion de la parcela esta aun en el registro .Pertenecia a una parcela familiar que se ha segregado.
No se si esto ayuda a aclarar las preguntas que me planteabas
Un saludo y muchisimas gracias
Buenas tardes. Necesito arreglar la acera de una calle la cual pertenece a los propietarios de las parcelas, pero varios propietarios son desconocidos y por lo tanto yo como vecino no lo puedo hacer solo en mi trozo de parcela. En la parcela de al lado del problema con la acera se está edificando y se me ha presentado la posibildad de que este realice esta urbanización. En base a que presupuestos legales se podría pedir para que quede constancia. Necesito basarme en la ley.
Buenos días.
Si es en Andalucía, además del contenido de los artículo 56 y por remisión del 55.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), donde se fijan las obligaciones de los propietarios en suelo urbano consolidado, el contenido del artículo 149 del mismo Texto legal:
«1. La edificación de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:
a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste.
b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aquéllas y las de edificación, en el caso de las parcelas y de los solares.
2. La edificación de parcelas sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares».
Si es en otra Comunidad. díganos cuál es.
Saludos.
Buenos días, tengo una parcela catastral clasificada como suelo urbano sin edificar. Este suelo tiene 398 m2. El PGOU actual del municipio lo regula en la zona de Ordenación en Colonia tradicional Popular (CTP).
Con esta definición se comprende todo aquello que de una manera genérica se considera arquitectura tradicional popular propia de los núcleos rurales o el trasunto urbano de éstos, normalmente producidos de una manera espontánea, por tanto sin normativa, y sólo sometidos a las leyes de la tradición y el consenso vecinal. Estas ordenanzas intentan recoger toda la diversidad
detectada dentro de esta tipología y persiguen reproducir, a posteriori, unos procesos similares, introduciendo en todo caso unos parámetros edificatorios que, sin renunciar al carácter tradicional de la arquitectura, propicien unas
condiciones de salubridad, higiene y confort que la modernidad hace irrenunciables.
Esta zona se subdivide en la sub-zona CTP-1 y CTP-2. La parcela en cuestión está en la sub-zona CTP-1.
Las condiciones de ordenación en esta sub-zona son las siguientes:
– Parcela mínima edificable: 70 m2
– Parcela máxima edificable: 800 m2
– En parcelas superiores a 300 m2 será necesario realizar, previamente al Proyecto de Edificación, un Estudio de Detalle en
donde se recojan las alineaciones exteriores y se fijen las interiores, estudiando la integración del edificio con el entorno y la
edificación colindante.
Quiero construirme un pequeño almacén para guarda de aperos y maquinaria agrícola y ya me han hecho el proyecto del almacén.¿ El Estudio de Detalle de quién es competencia o dicho de otra forma, quién tendría que hacerlo?
Gracias
Buenos días.
El Estudio de Detalle como cualquier instrumento de ordenación urbanística puede ser de iniciativa publica o privada. En este caso, tal y como señala, al ser una obligación a la hora de solicitar licencia en parcelas con unas características determinada, es una obligación del propietario o del promotor, ya que deben estudiarse las característica de volumen edificable y su situación en la parcela y en relación con su entorno, con como condición previa a la licencia.
Saludos.
Mi hermano tiene una parcela de 900mt2 aproximadamente en una urbanización de argentona, Barcelona y tiene deudas con la agencia tributaria pero las va pagando,yo quería poder una casa de madera con su proyecto tecnico pero para instalarla me piden que haya luz y agua ,esta obligado el ayuntamiento a facilitarme y autorizar dichos servicios?
Buenos días.
Si la parcela no está ubicada en suelo urbano consolidado, no tienen obligación de prestarle servicios. Ahora bien, si se materializa en suelo urbano no consolidado o urbanizable puede solicitar su instalación, en algunos supuestos como uso provisional, resolviendo los servicios de forma autónoma.
Saludos
Tengo una parcela urbana de 275 m.,en el plan de ordenación urbana del 2011 esta proyectada una calle nueva que pasa por dicha parcela,quiero hacerme una casa nueva,me pueden denegar el permiso de obras,aunque el ayuntamiento no ejecute la calle ,cuanto plazo si existe tiene el ayuntamiento
Buenos días.
Si es suelo urbano consolidado, usted tiene la obligación de ceder el suelo para la calle y urbanizarla. Y esta obligación se concreta en el acto de concesión de licencia. Si la parcela se ubica en suelo urbano no consolidado, la licencia no se puede conceder hasta que no se desarrolle y urbanice el ámbito.
Para más concreción seria conveniente que no situara la parcela en un mapa o plano, dentro de un municipio determinado.
Saludos
Buenas. Han hecho un circuito de bicis justo en frente de mi casa, que es un chalet lindando por una vía pecuaria en Galapagar La Nagata. Esto ocasiona muchos problemas de gritos de la gente, arrojan basura e invaden la calle con coches. Me gustaría saber cuál es el mínimo de metros que hay que respetar de un parque a una casa.
Buenos días.
En principio depende de las normas urbanísticas del municipio o la zona concreta del mismo. No obstante, la parcela puede dar fachada al parque (la alineación de la parcela puede ser el mismo parque) por lo tanto no tiene por que haber una distancia.
El problema que plantea es más bien una cuestión de orden público. Debe denunciarlo al Ayuntamiento.
Saludos.
Buenas, tengo una finca en un pueblo perteneciente al Parque Natural de la SIerra Norte de Sevilla. Me gustaría saber si puedo construir, si no, y en caso de no poder construir casas rurales como tal, si pudiera instalar casas portátiles o alguna otra alternativa.
Mi intención es emprender un negocio aprovechando que no hay muchas viviendas rurales en la zona, y habilitar aquí como una especie de camping, con zona de acampada, pero también con cabañas, bungalows o lo que se pueda.
Gracias de antemano.
Un saludo,
Ana
Buenos días.
¿Nos puede ubicar en un mapa la parcela que podamos consultar las normas urbanísticas de la zona?
Gracias. Un saludo
Buenas tardes, tengo un terreno de 3300 m2 en un paraje de Cartagena, la zona se conoce como Tallante y el paraje es conocido como Los Navarros, próximo al Rincón del Sumiedo. El caso es que el paraje está considerado como zona de protección especial y mi pregunta es si podría vallar dicho terreno.
Gracias y un saludo
Buenos días.
¿Nos puede ubicar en un mapa la parcela que podamos consultar las normas urbanísticas de la zona?
Gracias. Un saludo
Buenas tardes y gracias por su labor. Estoy interesado en comprar una vivienda en el campo en la zona de Comares (Málaga). He visto una que me interesa. Adjunto la hoja de catastro.En la nota simple informativa no aparece la vivienda, y dice «no hay cargas registradas». Mi pregunta es: Al estar libre de cargas podre legalizar la vivienda despues de comprarla? O puedo encontrar algun problema urbanistico grave que me inpida habitarla o me resulte muy caro ponerla en orden? Muchas gracias
hola tengo un chalet con 35 añor de antigüedad y quisiera hacer una reforma de ampliación y me comentan en el ayuntamiento que como es zona de mejora urbana y no tiene alumbrado publico por esa razón no me dan la lincencia de obras.
Esta como urbano y zona residencial y se encuentra cerca de la playa y de todo el turismo
Esta todo asfaltado con alcantarillado y todo alrededor urbanizado menos mi zona que todavía dice que no lo ha acogido el ayuntamiento
¿Qué puedo hacer?
Gracias
Buenos días:
Por lo que comenta, si es suelo urbano consolidado, la licencia deben de concedérsela cumpliendo con la normativa vigente, si bien pueden exigirle que complete o costee las obras de urbanización necesarias para que la parcela tenga la consideración de solar.
Es más, si está ubicada en Andalucía, y tiene esa antigüedad se considera que la edificación existente tiene licencia (aunque no se la otorgarán expresamente -artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía-) y por lo tato se puede pedir una licencia de reforma y ampliación, cumplimiento las determinaciones del plan o con las limitaciones previstas para el fuera de ordenación en su caso.
Si nos da más podemos comentar con más detalle el supuesto, pero en principio deben darle licencias, siempre que se trate de suelo urbano consolidado.
Saludos
Hace tres años compre un solar de 500m2 es urbano tengo proyecto y el ayuntamiento me dice que en la zona que compre tengo que esperar al plan de urbanismo que el ayuntamiento tiene que hacer ese proyecto ..Por los vecinos dicen que llevan así más de 5 años .
No se me puede dar la licencia sin el proyecto de urbanismo??
Se puede denunciar al,ayuntamiento por la demora??
Puede prescribir y contruir sin licencia??
Buenos días.
Por lo que señala supongo que es un suelo urbano no consolidado que necesita la ordenación de detalle (Plan Especial o Estudio de Detalle, la reparcelación de los terrenos y su urbanización.
Mientras lo no se verifique sólo es posible la autorización de obras y usos de carácter provisional, que en Andalucía están regulados en loas artículos 55.1 y por remisión el 53 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). En la legislación de las distintas CC.AA existen regulaciones parecidas.
Se puede denunciar la demora en el cumplimiento de las previsiones de programación del planeamiento por parte del Ayuntamiento, pero no hay una regulación concreta sobre sus consecuencias.
Saludos
He adquirido un solar urbano en Benaocaz de 105 m2 y el planeamiento urbano lo describe como para vivienda unifamiliar en hilera.
Dicho planeamiento no permite retranqueo del terreno en la parte delantera pudiendo construirse dos plantas con un patio trasero siendo la ocupación del 60%. En la actualidad no hay en esa zona ninguna vivienda unifamiliar construida. Quisiera saber si es posible instalar una cabaña de madera u otra construcción móvil en dicho solar o es obligatoria la construcción de unifamiliar en hilera. Y si hay alguna forma de que los propietarios de los solares con las mismas características que el mio podamos instar a la modificación del planeamiento para poder construir con retranqueo delantero para instalación de un pequeño porche.
Gracias.
Buenos días.
Le respondo lo mismo que a la cuestión anterior en cuanto a la cabaña de madera. En cuanto a la innovación del planeamiento siempre es posible instarlo, y pueden hacer los particulares, siempre que este justificada y se argumente la necesidad de la modificación.
«Lo normal es que una vez que la parcela sea solar, se establezca un plazo para edificar conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística, de tal forma que si no se edifica en plazo y la materialización de alguna edificación, construcción o instalación se considera inadecuada, procedería la sustitución del propietario mediante expropiación o venta forzosa.
Lo anterior en lo normal si es que existen plazos para la edificación y el planeamiento define el concepto de parcela insuficientemente consolidada. Si no se dan estas circunstancias es posible instalar una caseta prefabricada que no cumpla las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, aunque sea con una autorización de carácter provisional».
Saludos.
Muchas gracias, me queda mucho más claro.
Hola, queremos comprar un parcela en terreno urbano (solar).Esta calificado para residencial unifamiliar ( chalets).
¿Sería obligatorio darle ese uso o podría poner una casa prefabricada o movil home?.
Gracias.
Buenos días.
Lo normal es que una vez que la parcela sea solar, se establezca un plazo para edificar conforme a las determinaciones de la ordenación urbanística, de tal forma que si no se edifica en plazo y la materialización de alguna edificación, construcción o instalación se considera inadecuada, procedería la sustitución del propietario mediante expropiación o venta forzosa.
Lo anterior en lo normal si es que existen plazos para la edificación y el planeamiento define el concepto de parcela insuficientemente consolidada. Si no se dan estas circunstancias es posible instalar una caseta prefabricada que no cumpla las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, aunque sea con una autorización de carácter provisional.
Saludos.
Hola
Estoy interesado en la compra de una parcela urbanizada escriturada como individual. El plan parcial dice que se puede construir vivienda unifamiliar, adosada o pareada. El probema es que he llamado al arquitecto municipal y me dice que hay que hacer un unico proyecto de casas pareadas con la parcela contigua y un solo plazo de construcción. Parece ser que el proyecto inicial contemplaba la construcción de pareados, pero la constructora quebró y el banco se quedó con la parcela que yo quiero comprar.
Siendo una parcela independiente, se puede solicitar el cambio a vivienda unifamiliar independiente?
Gracias
Buenos días.
Tendríamos que consultar la normativa urbanística del Plan Parcial para comprobar el alcance de esa obligación.
En cualquier caso, si se trata de un municipio andaluz, y si esa obligación existe, está posibilidad de la concesión de licencias por fases o parciales regulada en el artículo 9 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía:
«1. El Ayuntamiento podrá otorgar licencias de obras parciales que autoricen la realización de fases concretas de un proyecto básico de edificación. Para ello será necesaria la presentación del proyecto de ejecución de obras referido a la fase de que se trate.
2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes.
4. También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren procedentes».
Si nos da más datos podremos manifestarnos de una forma más precisa.
Saludos.
Tengo un terreno amplio en Madrid declarado urbano, pero sometido a un Sistema General de Equipamiento Comunitario. Parece claro que no se puede hacer una casa de ladrillo o similar con cimentación, pero ¿podría instalarse una casa de madera móvil asentada en el terreno?
Buenos días.
En principio no se podría autorizar. Ahora bien habría que saber en que categoría de suelo se asienta el sistema de equipamiento,, cuál es su forma de obtención por parte del Ayuntamiento y en que plazo.
Si está prevista su expropiación ésta debió hacerse en el plazo de cinco años desde la aprobación del Plan que considero el sistema como tal, según señala el artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid:
«1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.
2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio».
Si está incluido en un ámbito a desarrollar mediante unidades de ejecución y aún no se han puestos en marcha sus mecanismos de ejecución (el sistema de ejecución), es posible autorizar esa instalación de forma provisional, tal y como prevé el artículo 20.1.b del Texto legal señalado (régimen del suelo urbano no consolidado -derechos-):
«Los usos, construcciones, edificaciones e instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidas por la legislación sectorial ni por el planeamiento, los cuales habrán de cesar en todo caso y ser demolidas, sin indemnización alguna, cuando lo acordare la Administración urbanística. Las licencias o autorizaciones que se concedan con estas condiciones, deberán ser aceptadas expresamente por el propietario. La eficacia de las licencias quedará condicionada en todo caso a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y desmantelamiento, así como de inscripción en el Registro de la Propiedad del carácter precario de los usos, las obras y las instalaciones».
Saludos
Estoy pensando en comprar una casa de madera en la zona de los picos en león, he estado mirando el pdf de urbanismo respecto a construcciones, y dice tal cual que se debe construir en piedra o en hormigón en solo tres colores,,, es algo de 2003, no dejarían que pusiese el acabado de madera? Tendría que enfoscar todo? No lo entiendo es a las afueras del pueblo pegado a la naturaleza, más natural que un acabado de madera….
Buenos días.
Es importante saber en que Municipio de León se sitúa su parcela y en que clase-categoría de suelo para poder opinar. Por tanto necesitamos más información para consultar las Normas urbanísticas.
Saludos
He adquirido una parcela rústica de 1300 metros en teoría tengo derecho a construir una caseta de aperos de 30 m2, el caso es que en los terrenos colindantes tengo una edificación por la derecha y otra por la izquierda … el ayuntamiento me niega la licencia de mi caseta de aperos por que no hay 50 metros de distancia con las otras edificaciones… esto es normal? Que culpa tengo yo de los vecinos?
Buenos días.
Puede ser normal. Depende de las normas urbanísticas del municipio. Si quiere que lo comprobemos díganos el municipio y la situación de su parcela.
Saludos
Hola a todos, si tengo una caseta de aperos construida con una licencia de obra menor concedida por el ayuntamiento, donde la separación a linderos era de 10m; y ahora quiero realizar una adecuación de la misma y las condiciones urbanísticas han cambiado y la separación a linderos la cambiaron a 15m….puedo o no puedo adecuarla?.
Saludos a todos.
Buenos días.
Es un supuesto de fuera de ordenación. Habría que ver en que consiste la adecuación. En Andalucía puede someterla a obras de conservación y reparación, y en casos excepcionales a obras de consolidación (artículo 34.2.C de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía). Lo que no puede hacer es demolerla y reconstruirla de nuevo en el mismo sitio.
Saludos
Buenas
Tengo una reforma integral pagada 70% no me la quiso firmar y después de 270 días se niega acabarla dice que tiene Que tirar tabiques y hacer nuevos para la electricidad y fontanería. En el presupuesto contempla sueños,también acacondicionar Paredes y techos acondicionados puertas ,ventanas; etc .Yo no le mando que tire ningún tabique y después de 270 que saque otro permiso de obra mayor me dice o no continúa. Yo entiendo obra de 2 meses lleva 7 sin período covinavirus total 10 meses que puedo hacer. Presupuesto no lo quiso firmar ni pueso el iva ni detallo lo que iba hacerse solo en general .Pido Consejo .
Pide más dinero yo lo veo como soborno empezó la obra con presupuesto antes de la licencia y cuando empezó la obra tenía permisos con presupuesto antes de empezar la obra ya la había visto valorado antes de llevar a gente a trabajar.
Un Saludos
Hola, lo que nos cuenta son problemas derivados de no haberse precisado las obras a realizar, el plazo para su finalización o el presupuesto de ejecución material. Ni siquiera ha quedado claro quien tramitaba la autorización administrativa.
Le recomiendo que se ponga en manos de un técnico de confianza que audite la obra ejecutada y la ponga en relación con el presupuesto y los pagos realizados. De este modo podrá despejar todas las dudas que se le han planteado y finalizar su obra sin que le tomen el pelo.
Un saludo.
e comprado un terreno que esta urbanizado pero pendiente de aprobar por el Ayuntamiento, lo esta terminando de gestionar la promotora que los vende. El problema ha surgido cuando hemos querido vallar, nos dicen que no podemos acceder, si no es con su permiso. Es legal que nos nieguen el acceso??Nos comentan que quieren marcar las dimensiones del terreno, pero yo ya tengo con las hojas que nos dieron en el registro.
Hola, he comprado un terreno que esta urbanizado pero pendiente de aprobar por el Ayuntamiento, lo esta terminando de gestionar la promotora que los vende. El problema ha surgido cuando hemos querido vallar, nos dicen que no podemos acceder, si no es con su permiso. Es legal que nos nieguen el acceso??Nos comentan que quieren marcar las dimensiones del terreno, pero yo ya tengo con las hojas que nos dieron en el registro.
Buenos días.
El urbanizador (en este caso la promotora), es poseedora de los terrenos que está urbanizando (calles, zonas verdes, etc.) hasta su entrega al Ayuntamiento. Por tanto, requieren de su autorización para acceder a su parcela desde los mismos.
Si aún no hay obras de urbanización (no existen materialmente las calles), es lógico que quieran deslindar previamente las parcelas privadas de los terrenos de dominio público. Pero es lógico también que ustedes, como propietarios, asistan a ese deslinde.
Saludos
Hola, tengo quiero hacer una segregación en una parcela, en la zona que da al vial tengo que ceder una línea de 4 metros al eje del mismo al ayuntamiento. Dicha zona la tengo con un cierre tengo que quitar el cierre para esa cesión gratuita al ayuntamiento.
Buenos días.
Por lo que entiendo tiene que ceder parte de su parcela para materializar una calle (o ampliar la existente), y así poder conseguir que su parcela tenga la condición de solar. Lógicamente, si es así, tendrá que quitar el cierre y trasladarlo al frente de la parcela neta que le resta, una vez cedido el trozo de parcela para calle.
Espero haberlo entendido bien.
Saludos.
he comprado un terreno rustico (campo de labor en secano) en la provincia de Girona de 1,2 ha. El ayuntamiento me he mandado el recibo del IBI
Tenia entendido que si no llega a la unidad minima de cultivo, no habia que pagar IBI
Eso es cierto?
Buenos días:
A nivel de regulación legal, no encuentro ninguna exención del impuesto para el supuesto que plantea (artículo 62 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales); ni tampoco veo que el artículo 7 de Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario lo excluya de su consideración como inmueble de naturaleza rústica por no tener la consideración de unidad mínima de cultivo.
No sé si alguien puede aportar más información sobre la cuestión.
Saludos
Hola puedo poner una caja de camion isotermo de 6 metros en mi parcela aún vacía y sin vallar de suelo urbano consolidado sin tener que solicitar licencia ??? Gracias
Saludos
Buenos días
En suelo urbano consolidado la obligación del propietario es de mantener las parcelas en buen estado de conservación, debiéndose de la parcela edificar en los plazos previstos por el planeamiento. Lo normal es las correspondientes ordenanzas municipales exijan su vallado mientras no se edifica, a los efectos de su protección.
Por lo demás, si el Ayuntamiento no le obliga a edificar o ni vallar, desde luego depositar un contener normalmente no exige licencia urbanística.
Saludos.
Hola, buenas tardes, he dado la señal para comprar una parcela urbana no consolidada en Almendralejo, Badajoz, me han dicho en el Ayuntamiento que puedo arreglar y reformar la cerca, construir una piscina de obra, pavimentar el suelo, mi pregunta es si podría engancharme de forma legal al alcantarillado, está en la parcela del vecino, me dijo que no puedo edificar una casa, cosas que ya sabia, podría hacer una caseta para la depuradora y para gurdar utensilios? Está permitido poner una móvil home? Gracias.
Buenos días
Si la parcela está en un suelo urbano no consolidado sin ordenación detallada aprobada (y por lo tanto sin urbanización), puede materializar usos y obras provisionales previstas en el artículo 154 de Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
“1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes, podrán autorizarse en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan General Municipal.
2. En ningún caso se admitirán como usos provisionales los usos residenciales, el uso vivienda, o los usos productivos o terciarios con vocación de permanencia.
3. Los usos autorizados habrán de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, condición que debe ser aceptada expresamente por la persona interesada como requisito previo a su otorgamiento.
4. La eficacia de la licencia quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente, de conformidad con la legislación hipotecaria.
5. La licencia especial se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra.
6. El Ayuntamiento podrá exigir el depósito de un aval en cuantía suficiente para garantizar la reposición del terreno a su estado inicial”.
Por tanto puede hacer las obras que describe (incluso el enganche a los servicios urbanos), pero en estas condiciones de provisionalidad.
Saludos
Buenas! Conozco un caso de una construcción que tras tener su proyecto aprobado comenzó a construirse en un terreno perteneciente al casco urbano de la localidad, por diversas razones la construcción se detuvo hasta hace unos meses pero el problema es que el ayuntamiento ha sacado el terreno del casco urbano. Eso podría significar no poder finalizar la construcción o que le nieguen algún servicio tipo aguas limpias o electricidad? Gracias
Buenos días.
Si es en Andalucía (en las demás CC.AA. existen preceptos parecidos), parece un supuesto claro del artículo 174 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Es evidente que el Ayuntamiento tiene que actuar, ya que si no lo hace, ni caduca la licencia por haber superado los plazos de ejecución de la obra, la licencia sigue vigente (artículo 173.3 de la LOUA, caducidad de la licencia).
“Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y los actos no hayan aún concluido, el municipio, cuando la iniciación o finalización de éstas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación, podrá:
a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenación urbanística. Esta declaración conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses.
b) Dentro del período de vigencia de la suspensión legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijará, en su caso, la indemnización a que hubiere lugar” (artículo 174 de la LOUA).
Saludos.
Hola, soy economista y estoy haciendo un plan de viabilidad de un colegio privado de unos 800m2. Me pregunto si los terrenos urbanos que se pueden usar para estos fines pueden ser terrenos que estén destinados a vivienda (como para hacerse un chalet o villa) o se rigen por alguna normativa especial y no siempre se pueden construir en cualquier sitio. Gracias.
Buenas! Conozco un caso de una construcción que tras tener su proyecto aprobado comenzó a construirse en un terreno perteneciente al casco urbano de la localidad, por diversas razones la construcción se detuvo hasta hace unos meses pero el problema es que el ayuntamiento ha sacado el terreno del casco urbano. Eso podría significar no poder finalizar la construcción o que le nieguen algún servicio tipo aguas limpias o electricidad? Gracias
Buenos días
Depende de las condiciones de uso de las parcela según las previsiones del planeamiento urbanístico. En concreto en el Municipio de Granada, el uso de equipamiento (un colegio público o privado, por ejemplo) es compatible (es decir se puede implantar en toda la superficie que se pueda construir en la parcela) con cualquiera de los otros uso (por supuesto con el residencial).
En cualquier caso habría que consultar las normas urbanísticas del municipio en cuestión.
Saludos
Hola, me he comprado un terreno urbano no consolidado aprobado( peri) en breve el ayuntamiento quiere urbanizar. El terreno lo han partido en cuatro partes siendo la mia de esquina. han tenido que hacer un viario para acceder a otras parcelas.De mi terreno al ser esquina yo tengo acceso por la calle principal..y mi pregunta es, el que me vendio el terreno dice que estoy obligada a pagar porque parte del terreno del viario son metros de mi parcela cuando el ayuntamiento urbanice las calles y correria los gastos a cargo de los cuatro vecinos al ser una calle privada, si yo no tengo uso del viario eso seria asi? y a parte tendria que pagar tambien parte al ayuntamiento por la calle principal.se tendria que especificar en el estudio de detalle que presenta el arquitecto para registrar el proyecto. De que yo no voy a tener acceso por el viario a mi parcela? Gracias..estoy hablando de Andalucia, concretamente en sevilla
Buenos días
Si está en un ámbito de suelo urbano no consolidado, lo normal es que esté en un ámbito de ejecución (en Andalucía se llama unidad de ejecución), y que las obligaciones y cargas, además de los derechos, sean repartidos de forma proporcional a las superficie que cada propietario aporta al ámbito en base al instrumento determinado por la Ley (en Andalucía se llama reparcelación, normalmente dentro de un sistema de actuación -compensación, cooperación o expropiación-).
Por tanto todo el propietario que está incluido en el ámbito tiene que contribuir de forma proporcional a todos los gastos, aunque las actuaciones y las obras no le afectan directamente.
Yo creo que debería ir al Ayuntamiento y que le informaran por qué sistema de actuación se está ejecutando el ámbito, y si se han reparcelado los terrenos; y además le informaran sobre cuales son sus obligaciones en el desarrollo de la actuación.
Cuando tenga más datos podemos ayudarla a concretar hasta donde llegan sus obligaciones.
Saludos
Hola,tengo un terreno en Conil de la Frontera (Cádiz) calificado como urbano consolidado y de hecho pagamos IBI, pero niegan los permisos de obra y creemos que están haciendo algo ilegal porque tengo entendido que si es consolidado la licencia es obligatoria. Nos dicen que están redactando el plan y que puede durar meses o años y nos tienen así desde hace tiempo ya desesperados. Tenemos calificación y cédula urbanística con las condiciones para edificar, pero nos dicen que por ahora no es posible. Como debemos proceder y como reclamar legalmente? Es preciso iniciar una simple queja al ayuntamiento o hay que iniciar un proceso legal? que supone tiempo y dinero y ya sabemos como se las gasta la administración. Espero algún consejo de como actuar, muchas gracias de antemano. Un saludo
Buenos días
Efectivamente, cuando se inicia la redacción de un plan (supongo que este caso será el Plan General de Ordenación Urbanística) puede procederse a la suspensión de licencias, que tiene carácter potestativo cuando se inicia la tramitación con su formulación y preceptivo con la aprobación inicial del Plan en la «áreas en las que las nuevas determinaciones para ellas previstas supongan modificación del régimen urbanístico vigente». (artículo 27 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía -LOUA-). Ahora bien, esta suspensión no puede ser indefinida. Como señala el artículo comentado sólo se puede prolongar por el plazo del dos años.
En cualquier caso, la documentación del Plan debe tener un «resumen ejecutivo» en el que debe estas señalada la «delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración», lo que le dará idea de por qué hay suspensión de licencias sobre su parcela (artículo 19.3 de la LOUA).
Tiene que comprobar cual es el motivo de la suspensión. Si la ordenación urbanística actual de su parcela es contradictoria con la que propone el nuevo Plan, y cuanto tiempo lleva vigente la suspensión. Por lo que veo en internet hay un Avance del Plan en el año 2014, por lo que ya deben haber pasado los plazos de suspensión.
Saludos
Tengo una finca en Cataluña que esta afectada por un PAU. Els uso previsto para esta finca es el de residencial unifamiliar. Parte de esta finca da a una calle con todos los servicios. Podria construir una vivienda unifamiliar respetando las medidas de la clave urbanistica establecida para esta zona? Muchas gracias.
Buenos días
Según el artículo 60.1 de la Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, “los programas de actuación urbanística municipal son la expresión de las políticas municipales de suelo y de vivienda y contienen las previsiones y los compromisos asumidos para el desarrollo de los planes de ordenación urbanística municipal correspondientes con respecto a la reforma y la mejora urbanas, a los equipamientos y a la generación de actividad económica, dentro del marco del desarrollo urbanístico sostenible”; y parece que pueden aprobarse, para conseguir estos objetivos, en cualquier clase de suelo, y por tanto, en suelo urbano consolidado.
Creo que el artículo 42 del Texto legal referido responde claramente a su cuestión si es que el ámbito donde se ubica su parcela no requiere planeamiento de detalle para concretar su ordenación:
“1. Los propietarios o propietarias de suelo urbano tienen derecho a ejecutar o acabar las obras de urbanización para que los terrenos alcancen la condición de solar, y a edificar, bajo las condiciones establecidas por esta Ley y por el planeamiento urbanístico, los solares resultantes. Los propietarios o propietarias estan sujetos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el plan de ordenación urbanística municipal o bien por el programa de actuación urbanística municipal para ámbitos determinados.
2. Los propietarios o propietarias de suelo urbano consolidado tienen que acabar o completar a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar, bajo el principio del reparto equitativo de las cargas y los beneficios urbanísticos, y tienen que edificar los solares resultantes en los plazos y de acuerdo con las determinaciones que hayan fijado el planeamiento urbanístico o el programa de actuación urbanística municipal”.
Saludos
Hola a todos, he visto un terreno rústico de 4500 metros cuadrados en Novelda, Alicante.
Y quería saber sí podría poner una casa prefabricada, si me multarian o que se puede construir ahí.
Gracias
Buenos días
Sin saber las condiciones urbanísticas de terreno es difícil de responder. Por favor, sitúe la parcela en el Municipio.
Saludos
Buenos días. estoy interesado en comprar un terreno en una urbanización en la provincia de GIRONA (CATALUNYA), y este terreno actualmente esta calificado como terreno urbano no consolidado , y desde hace unos años no dan permisos de obra.
La urbanización actualmente cuenta con electricidad, agua, y alcantarillado, no así alumbrado publico.
En Octubre del 2012 se redacto el texto referente a la MODIFICACION DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS PARA LA ADAPTACION DE LA URBANIZACION, y el mismo fue aprobado por el Departamento de Territorio y Sostenibilidad – Direccion General de Ordenacion del Territorio y Urbanismo el 24/12/2012.
LAS PREGUNTAS SON : 1) existe un limite de tiempo para que el ayuntamiento siga sin otorgar permisos de obra? ?.
2) puedo dentro del terreno poner un contenedor marítimo y en el almacenar bienes personales, sin
tenerlo anclado al suelo??
3) en definitiva sin permiso de obra no podría construir por el momento, pero que usos o que cosas si
podría hacer o dejar dentro de él??
Ejemplos: puedo guardar vehículos de mi propiedad (un coche, una caravana), o colocar una barbacoa
que no sea de obra y un mesa con bancos, etc. etc.
Desde ya muchas gracias por la información que me puedan ofrecer, saludos
Buenos días
Para poder construir conforme a la normativa urbanística debe estar aprobado el planeamiento de desarrollo y haber cumplido con las obligaciones establecidas en el artículo 43 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña, mediante los correspondientes procesos de ejecución.
En cualquier caso, y mientras no se proceda a la ejecución del ámbito puede materializar usos y obras de carácter provisional en los términos previstos en el artículo 53 del Texto legal señalado:
«1. En los terrenos comprendidos en sectores de planeamiento urbanístico derivado o en polígonos de actuación urbanística y, fuera de estos ámbitos, en los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, pueden autorizarse usos y obras de carácter provisional que no estén prohibidos por la legislación y el planeamiento sectoriales o por el planeamiento territorial o urbanístico, mientras no se haya iniciado el correspondiente procedimiento de reparcelación o, de ocupación directa o de expropiación para la ejecución de la actuación urbanística que les afecta.
1 bis. En caso de que en los terrenos a los que se refiere el apartado 1 esté prevista la gestión del planeamiento por el sistema de actuación urbanística de reparcelación, pueden autorizarse nuevos usos de carácter provisional a partir de la inscripción en el Registro de la propiedad del proyecto de reparcelación. Los usos autorizados no pueden tener un plazo de vigencia superior a los siete años a contar desde la fecha de inscripción del proyecto de reparcelación, y solamente pueden autorizarse en las fincas edificadas previamente al inicio del proyecto de reparcelación, de conformidad con el planeamiento que se ejecuta, y siempre que no impidan la futura ejecución de sus previsiones. Las obras necesarias para el desarrollo de los usos autorizados con carácter provisional se someten al régimen establecido para las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación.
2. Los usos provisionales autorizados deben cesar y las obras provisionales autorizadas deben desmontarse o derribarse cuando lo acuerde la administración actuante, o cuando haya transcurrido el plazo de vigencia establecido en el acuerdo de autorización, sin que en ningún caso los afectados tengan derecho a percibir indemnización.
3. Solo pueden autorizarse como usos provisionales:
a) El almacenaje o el depósito simple y mero de mercancías o de bienes muebles.
b) La prestación de servicios particulares a los ciudadanos.
c) Las actividades del sector primario y las actividades comerciales que estén relacionadas.
d) Las actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.
e) La exhibición de anuncios publicitarios mediante paneles.
f) En las construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano, los usos admitidos en la zona urbano, los usos admitidos en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
Si estas construcciones e instalaciones están en situación de fuera de ordenación, la correspondiente autorización de usos y obras provisionales se sujeta a las determinaciones del presente artículo con las limitaciones establecidas por el artículo 108.
4. No puede autorizarse en ningún caso como uso provisional el residencial ni, en suelo no urbanizable, los usos disconformes con el citado régimen de suelo.
5. Solo pueden autorizarse como obras provisionales las vinculadas a los usos provisionales a que se refiere el apartado 3 y las vinculadas a actividades económicas preexistentes. Dichas obras deben ser las mínimas necesarias para desarrollar el uso sin omitir ninguna de las normas de seguridad e higiene establecidas por la legislación sectorial, y deben ser fácilmente desmontables y trasladables.
6. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos ya adquiridos por la Administración pública pueden ser ocupados temporalmente por razón de la ejecución de obras o la prestación de servicios públicos. También pueden ser utilizados de manera temporal y esporádica para instalar mercados ambulantes o para desarrollar actividades de ocio, deportivas, recreativas, culturales, aparcamientos públicos y similares. La autorización de dichos usos por la administración titular del dominio público no supone el incumplimiento de la obligación de destinar los terrenos a las finalidades determinadas por el planeamiento urbanístico».
Saludos
Buenos días,
Tengo un terreno que permite la construcción de vivienda pareada. ¿Puedo construir una única vivienda o tienen que ser dos?
Gracias.
Buenos días.
Dependerá dela normativa urbanística concreta de aplicación. Pero lo normal es que no haya problema, ya que las condiciones que se establecen con carácter regular son de mínimos. Es decir, parcela mínima que admite una vivienda, pero si tiene una superficie el doble de grande en tamaño que la mínima, puede hacer una vivienda más grande.
Díganos en que municipio es y en que zona está ubicada y podremos darles más detalles.
Saludos
Buenas tardes
Tengo una propiedad en un municipio de la sierra noroeste madrileña. Inicialmente en la parcela de 1840 m2 habia edificada una sola casa con una sola planta de 150m construida en los años 50 del s xx. Mi familia la compro en 1975 y en 1985 reformo la casa completamente añadiendo una nueva planta a la construccion original y realizando una nueva construccion separada de la anterior y destinada a casa de huespedes y despachos etc de 350 m aprox.mas una piscina de 5×10
En total hay construidos 660 m
Consultado al ayuntamiento de la localidad me dicen que se permite el 30% de edificabilidad
Estas construcciones ultimas del año 85 mno estan inscritas en el registro de la propiedad. Si lo esta la primera construccion que data de los años 50 del s xx. Pero en el catastro si esta recogida la totalidad de la superficie edificada en todas las construcciones por la cual pagamos el IBI correspondiente.
Mi consulta es la siguiente:
¿Como puedo inscribir la totalidad de la construccion en el registro?
He comprobado que uno de los retranqueos laterales de la 2a construccion tiene 2 m y en la parte trasera de esta segunda construccion tiene 2 m hasta la mitad de la fachada posterior y 1,70 la otra mitad.
La primera construccion tiene mas de tres metros de retranqueo por todos los lados.
Como digo todas estas construcciones llevan realizadas desde 1985 y nunca ha habido ninguna denuncia ni se ha incoado ningun expediente.
Que procedimiento deberia seguir para inscribir todo en el registro?
Gracias
Buenos días.
Con los datos que nos da es imposible de saber si las edificaciones construidas con posterioridad cumplen con la normativa urbanística, y por tanto si pueden ser legalizadas. No obstante, y sin tener más datos, parece un supuesto claro de aplicación del artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, de cara a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la obra nueva. Este texto se describe el procedimiento:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
Saludos
Hola buenas tardes.Tengo una parcela rústica la cual pago IBI.Los vecinos tienen agua potable del Ayuntamiento.Cómo puedo reclamar mi enganche.?Si el ayuntamiento no me lo concede.
Buenos días.
Si es en Andalucía y la edificación es irregular (la ha construido sin licencia) y, además, ha prescrito la medida de restauración del orden urbanístico, tiene que instar la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO). Concedida está declaración, si es factible el enganche con la red, deben de concedérserla.
Saludos
Tengo un terreno urbano con acceso por una calle parcialmente cementada pero que no llega hasta la entrada a la finca,en su día está calle estaba la primera para arreglarse,pero no se hizo,se arregló con todo uno pero con el tiempo se ha deteriorado. Tiene el ayuntamiento obligación de terminar la vía cementandolo? El terreno tiene agua,luz y desagüe
Por lo que cuenta, el terreno nunca ha contado con urbanización completa, por lo que su clasificación será urbanizable, o a lo sumo, urbano no consolidado. En cualquiera de estas dos clases de suelo los costes de urbanización deben asumirlos los propietarios de los terrenos, e incluso realizar las obras si el instrumento de planeamiento hubiera señalado un sistema de gestión privado.
El Ayuntamiento tiene obligación de ejecutar las obras de urbanización de su calle si el proyecto de urbanización esta aprobado y el sistema de gestión es público.
Un saludo
Hola. Mi padre heredó un 67% de una finca urbana y el tio un 33%. Sigue siendo una finca urbana según IBI pero está semi edificada con una garaje acabado, un primer piso y un segundo. Ya hay planos de edificaciohn y de arquitectos pero hace 20 años se paró.
Ahora queremos vender los 2 pisos y mi padre quedarse el garaje.
Que pasos hay que seguir? cómo se puede hacer para pasar de finca a escritura de garaje sin perderlo todo?
Buenas tardes.
Me imagino que lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad es la finca o parcela sin ningún tipo de edificación. sobre ella No dice si lo edificado es conforme al planeamiento urbanístico o no, por tanto faltan datos para poder dar una respuesta certera sobre la cuestión.
En cualquier caso, y en el supuesto de que no tuviera licencia, y que estuviera en suelo urbano donde, por lo que dice, habrían prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico, el artículo 28.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, le da la solución:
«No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados».
La certificación expedida por técnico competente, de la que habla el apartado a), es la que debe describir las unidades (cochera, primer piso y segundo), que conformarían fincas registrales independientes agrupadas en división horizontal en todo el edificio. De esta forma puede adjudicar cada una de las fincas a los diversos titulares (romper el proindiviso).
En cualquier caso si tiene más datos podemos afinar más la respuesta.
Saludos
Buenas tardes,
Quiero montar un restaurante que estaría compuesto de casetas de madera ósea que no serían construcción en si. Sería posible hacerlo alquilando un terreno agrícola o rústico? Si es así tendría que pedir una licencia para autorizar al terreno a ese uso?
Buenas tardes.
Para poder concretar un respuesta nos tiene que informar de que municipio se trata y en que zona del mismo.
Saludos
si en un terreno hay una caseta de aperos legal ( escriturada) pero con el techo caido y a reformar entre el municipio de petra,muro o la puebla.
hay algun problema a la hora de reacondicionarlo? es decir puedo volver a poner el techo nuevo? o ya no podria volver a usar esa caseta ?
Buenas tardes.
Puede reconstruirlo solicitando licencia, y si es en Andalucía presentando la correspondiente declaración responsable (artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía).
Saludos
Hola
Hola a tod@s!
Dispongo de una parcela urbanizable y me gustaría valorar la instalación de una vivienda modular tipo «bien mueble», es decir, que su anclaje en la parcela hiciera posible el transporte de la vivienda en un futuro a otra ubicación (tipo mobil home). Me han comentado que para ello solo necesitaría una licencia de obra menor, en el caso de los suministros (agua y luz), podría solicitarlos de uso terciario ? o debo solicitar el alta habitual de las licencias de obras mayrores nueva solicitud luz /agua de obra y luego luz/agua definitiva? muchas gracias si alguno de vosotros sabe la respuesta! saludos !sabina
Buenas tardes.
Si es en Andalucía, mientras no se apruebe el correspondiente Plan Parcial, puede solicitar la instalación de la vivienda modular como licencia provisional (artículo 53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía en relación en relación con el 52.3 de mismo Texto, y en este sentido «la eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio»).
Ahora bien se entiende que esta vivienda modular requiere proyecto (artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación), precisamente porque se destina a uso residencial. Por tanto, se situaría en el ámbito de la licencia de obra mayor.
Ahora bien, si la solicita para otro uso, puede salir de la esfera del necesario proyecto técnico, y en ese caso puede que no requiere ni licencia, ya que estaría, en Andalucía, dentro de las previsiones del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía que sólo exigen la presentación de una declaración responsable:
«Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación».
Pero para que esto que le digo pueda aplicarse es necesario que quede claro que no se ha aprobado el Plan Parcial sobre el sector de suelo urbanizable donde tiene la parcela. En caso contrario no puede instalar la vivienda salvo que la parcela haya alcanzado la condición de solar y haya cumplido con sus obligaciones de urbanización.
Saludos
Están haciendo obra en una parcela contigua. Esta parcela es de clase urbano y uso principal COMERCIAL. Mi duda es… .debe re calificarse para edificar viviendas o al ser urbano no es necesario? Si consulto al ayuntamiento debe darme esta información? o debo dirigirme al catastro? Parcela 5056409VK3655N0001ME
Ficha
Buenos días
He comprobado que la parcela a la que hace referencia se sitúa en el Municipio de Leganés. Según el Plan General (diciembre 1999) de dicha parcela está en suelo urbano afectada por el PERI-4 (Plan Especial de Reforma Interior), al que se le aplica la ordenanza REE (Residencial Edificación Extensiva).
La ordenanza REE está regulada en los artículos 99 y siguientes de la Normativa del Plan General, siendo el uso característico el Residencial.
Le adjunto la ficha del Plan General sobre el contenido del PERI-4, contenida en la Normativa del Plan.
Lo que no he podido averiguar es si este Plan Especial se ha aprobado y su contenido.
Parece que el uso principal del ámbito es el residencial y los correspondientes usos compatibles.
La información adecuada sobre lo que pregunta, dado la indefinición sobre la situación del PERI debe dársela el Ayuntamiento, ya que tiene la obligación de hacerlo (artículo 5.c y d del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
Saludos.
Tengo un solar urbano en Villanueva de San Carlos (Ciudad Real) desde hace 20 años. Hasta ahora solo pago el IBI anualmente. Ahora me llega una reclamación administrativa por tasas de alcantarillado desde 2014. Mi solar no tiene ninguna acometida, ni agua ni alcantarillado. ?Es legal esta tasa?. Gracias
Buenas tardes.
Aparentemente no. Ahora bien, es posible que si la parcela es solar tenga los servicios o se suponga que los tiene o pueda tener y por eso cobran. En cualquier caso no encontramos las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento.
¿Los recibos le han llegado del Ayuntamiento o de la Diputación?. ¿A que ordenanza hacen referencia?.
Saludos.
Hola, tengo un terreno urbanizable especial de 1600 m2. Las parcelas colindantes son terreno urbano. Quiero hacerme una casa en Murcia. Vi que reformaron la ley un decreto en abril de este 2020. Tengo posibilidad de hacerla sin pagar multas ni denuncias? De manera legal?
Buenos días.
El Decreto-Ley n.º 3/2020, de 23 de abril, de mitigación del impacto socioeconómico del COVID-19 en el área de vivienda e infraestructuras, ha modificado el artículo 100.2 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia, eliminando su párrafo segundo que se refería expresamente al suelo urbanizable especial con el siguiente tenor literal:
«En suelo urbanizable especial, y cuando se den las mismas condiciones y con las mismas garantías, se admitirán usos y actividades vinculadas al sector primario, incluido el uso de vivienda ligada a dichas actividades, fijándose como parcela mínima 2.500 metros cuadrados».
Por lo tanto, ahora mismo la única referencia general al suelo urbanizable sin ordenación pormenoriza es el contenido de ese artículo 100.2 tal y como ha quedado después de la modificación:
«No obstante, cuando el Plan General establezca una pre ordenación básica del sector o se haya aprobado inicialmente el planeamiento de desarrollo, se admitirán edificaciones aisladas destinadas a industrias, hoteleras en todas sus categorías, actividades terciarias o dotaciones compatibles con su uso global, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el planeamiento y las garantías que se establecen en esta ley».
En todo caso, hay que tener en cuenta que la parcela mínima para actuar en esta clase-categoría de suelo es de 2.500 m2 (artículo 102.d.2 de la Ley), cuestión que no ha sufrido modificación por el Decreto-Ley.
Se puede intentar la autorización de usos de carácter provisional según el contenido del artículo 111 de la Ley.
Saludos
Hola. Buenas tardes.
Recientemente hemos adquirido una parcela esquinera (con calles al Oeste y al Sur) con fachada registrada en orientación Oeste a nombre de calle y número correspondiente según el plano urbanístico. ¿Cabría la posibilidad de cambiar y registrar una orientación diferente de la fachada (cambio al Sur) del mismo terreno y por tanto cambiar nombre de calle y número correspondiente según urbanismo? Básicamente sería hacer un cambio de dirección.
Buenos días
Seguramente si. La numeración de las parcelas en los Ayuntamientos normalmente se llevan en el área de estadística. Haga la consulta allí.
Saludos
Hola!
En Andalucía tengo en un edificio un piso (un bajo) en terreno urbanizable y el terreno que linda a la derecha es suelo no urbanizable y es de mi propiedad. Puedo abrir un ventanal del piso al terreno y poner un jardín?
Buenos días
Si a la parte de la edificación que da a suelo no urbanizable es fachada, desde luego puede abrir un ventanal, más aun si el trozo de suelo no urbanizable es de su propiedad, En cuanto al jardín, si no es contrario al contenido de la normativa de aplicación en suelo no urbanizable, también podría hacerlo
Saludos
Las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico de Zarza de Granadilla fueron aprobadas definitivamente en el año 1996. En ellas se contempla un vial que discurre por la finca de un vecino, aledaña al solar donde tengo construida mi vivienda. Puede construir sobre la superficie del vial proyectado y no ejecutado ? Qué tipo de construcciones le estaría permitida realizar hasta que se ejecute la calle ? Puede ese propietario solicitar la eliminación de ese vial dado el tiempo transcurrido sin que se ejecute por el Ayuntamiento esa calle ? Muchas gracias.
Buenos días.
Se supone que las parcelas están ubicadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación, por lo que la apertura de la calle sería una obligación vinculada al derecho a edificar del vecino. Si el vecino no edifica y la calle es necesaria el Ayuntamiento puede utilizar las vías de la expropiación, ocupación directa o permuta forzosa previstas en los artículos 105 y siguientes de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura. Para la ocupación directa y la permuta forzosa la Ley prevé un plazo de cinco años para que la Administración actúe obteniendo los terrenos, lo que no dice es que ocurre si no actúa. En el caso de la expropiación no se señala nada.
Si el suelo estuviera situado en un ámbito de transformación habría que estar al sistema de actuación fijado por las Normas.
El cualquier caso, el propietario no puede edificar sobre el vial, mientras esté previsto por la Normas Subsidiarias. La eliminación del vial requiere la innovación de las Normas.
Saludos
Hola,
Tengo un terreno urbano con una edificación de 119m2 la cuestión es que el ayuntamiento en 2002 aprobó la delimitacion dentro de un Plan General de desdoblamiento, 18 años después estoy intentando construir y me indican que no conceden licencias sobre ese terreno. Me gustaria saber si existe algún plazo máximo de ejecución por parte del ayuntamiento o al estar aprobado estoy condenado a una expropiación cuando el ayuntamiento considere. Gracias
Buenos días.
¿Puede indicarnos en que municipio es y donde está situada su parcela?.
Saludos
Buenas tardes,
tengo un terreno rustico donde la parcela de enfrente es suelo urbano y la parcela lateral derecha es urbana, ¿puedo solicitar que se recalifique ? ¿Cómo puedo hacerlo?
Buenos días.
Siempre puede solicitar una innovación del planeamiento. Es cuestión de que haga una propuesta y la justifique. Cuestión distinta es que el Ayuntamiento la acepte. Como la delimitación de suelo urbano tiene carácter reglado si reúne las condiciones de urbanización y consolidación, deben de aceptar la propuesta, y en todo caso argumentar por que no lo hacen
Saludos
Buenas tardes,
tengo un terreno rustico donde la parcela de enfrente es suelo urbano y la parcela lateral derecha es urbana, ¿puedo solicitar que se recalifique ? ¿Cómo puedo hacerlo?
Buenas tardes,
tengo un terreno rustico donde la parcela de enfrente es suelo urbano y la parcela lateral derecha es urbana, ¿puedo solicitar que se recalifique ? ¿Cómo puedo hacerlo?
hola, buenas tardes mi consulta es referente al AFO (asimilado fuera de ordenación). Para la regularización de una vivienda en el campo y teniendo constancia de que ésta no tiene licencia de obra y teniendo la obra ejecutada más de 6 años. El AFO sustituye a un eventual certificado de antigüedad; es decir aparte del AFO es necesario la elaboración de un certificado de antigüedad para la inscripción de la vivienda.
Gracias
La declaración de AFO debe identificar suficientemente la instalación, construcción o edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación, así como su aptitud para el uso al que se destina.
El certificado, descriptivo y grafico, que se acompañe a la solicitud estará suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, constando la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora.
Este es el contenido mínimo del certificado descriptivo y gráfico que deberá acompañar a su solicitud de declaración de AFO.
Un saludo
El anterior dueño de mi casa cedió al ayuntamiento su jardín. El ayuntamiento lo calificó como zona verde. Mi pregunta es: puedo recuperar el «jardín» cedido al ayuntamiento ahora que he comprado la casa?
Buenos días
Si está calificado por el planeamiento urbanístico como espacio libre de carácter público, no lo puede recuperar. Mire en el Plan por donde traza la alineación de su parcela.
Saludos
Hola buenas, soy arquitecto y estoy haciendo mi primer proyecto. Se trata de una vivienda unifamiliar aislada en terreno no urbanizable, tras presentar proyecto y documentación pertinente, el ayuntamiento ha concedido la catalogación de terreno urbanizable «siendo necesario redactar un Proyecto de Urbanización en el que se definirá la pavimentación del camino existente y la acera, así como el desarrollo de las infraestructuras a lo largo de la Parcela.” Mi pregunta surge en si debo realizar por separado memoria de proyecto de ejecución de la vivienda y otra aparte de proyecto de urbanización, si se presenta como un apartado o anexo a la memoria de la vivienda, o si se va justificando paralelamente..
Muchas gracias por su ayuda!
Hola, en suelo urbanizable la edificación de parcelas sólo será posible con la ejecución simultánea de las obras de urbanización que resten aún para transformar aquéllas en solares. Por tanto, estas obras de urbanización, si son de poca entidad y las necesarias para dar servicio a la vivienda, entiendo que podrán incluirse en el proyecto de edificación. No obstante, si estas obras incluyen infraestructuras generales y tratan los elementos de urbanización de un modo integral, deberán ser objeto de un proyecto de urbanización separado. Éste deberá contar con autorización independiente, siguiendo el procedimiento que dispongan las ordenanzas municipales, previos informes sectoriales, cuando sean preceptivo.
Un saludo
De acuerdo, son simplemente las básicas para dotar de servicios y acceso rodado a la vivienda por lo que la incluiré en el propio proyecto de la vivienda. Muchísimas gracias.
Saludos!
HOla,
una parcela de 12.000 metros tiene parte de suelo urbano no sectorizado y parte de no urbano.
Se puede edificar una casa? que opciones hay? algo legal? todo ilegal? solo nave de aperos? de que medidas?
o instalar una prefabricada de un dia para otro? como puedo edificar algo?
Hola, en general, las posibilidades de edificar se las da el instrumento urbanístico a través de la clasificación y calificación urbanística.
El suelo no sectorizado carece de ordenación detallada o pormenorizada, quedando restringidas las intervenciones autorizables para esta clase de suelo a:
-Obras, construcciones e instalaciones de naturaleza provisional
-actuaciones de interés público cuando concurran los supuestos de utilidad pública e interés social
Con respecto al suelo no urbanizable, será la calificación asignada a su parcela la que señale los distintos usos a implantar, así como las posibilidades edificatorias asociadas a éstos.
Le recomiendo que solicite esta información en su Ayuntamiento, aunque a priori parece que no está muy clara la posibilidad de edificar una vivienda.
UN SALUDO
Un saludo
Buenas tardes
Compre una vivienda que está registrada en terreno rustico en castilla y león. Tiene agua del pueblo, escritura final de obra, luz, lo que no tiene es alcantarillado . Han aprobado en las normas urbanísticas el desarrollo de un Plan especial para legalizar aquellas que no están legales, porque es una zona con mucha edificación sin servicio alguno y sin registrar las edificaciones.
MI duda es:
– Me pueden obligar a participar si o si??
– si no fuera asi que tengo que hacer para que no me obliguen. Porque están hablando de cantidades elevadísimas de dinero y mis beneficios realmente, serían pocos.
Gracias
Buenos días.
Por lo que señala, parece que su parcela está situada en un suelo rústico de asentamiento irregular descrito en el artículo 33bis del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León:
“Pueden incluirse en la categoría de suelo rústico de asentamiento irregular los terrenos que hayan sido objeto de parcelación urbanística u ocupación por la edificación mediante procesos ajenos al marco normativo vigente en su momento”.
Este suelo poder ser objeto de un Plan Especial de Regularización, que parece que es lo que ha pasado en su caso. El contenido de estos planes está señalado en el artículo 146bis del Texto reglamentario anterior, y en este artículo se señala que estos planes “podrán ejecutarse mediante los procedimientos de gestión urbanística habilitados para las actuaciones aisladas o integradas en el título III, según las características de cada ámbito, lo que deberá ser previsto en el Plan Especial”. Por tanto si pueden exigirle contribuir a los costos de ejecución en función del sistema de desarrollo que prevea al Plan.
Yo le consejo que estudie el sistema que tienen previsto el Plan Especial de ejecución y que participe en él asesorado, y discutiendo sus previsiones si no le benefician.
Saludos.
Buenos días, hemos comprado una vivienda antigua que está en suelo rústico. El Ayuntamiento dice que debemos conservar lo existente.., entiendo que no se pueden tocar temas estructurales ni fachadas, etc…, pero mi duda es la siguiente: Se puede hacer cambios en divisiones interiores? Dicha vivienda no tiene paredes maestras. Se puede dividir al gusto del propietario?
Hola, me gustaría saber qué puedo construir en un terreno rústico de 4500 metros cuadrados en Novelda, Alicante.
Sí pudiera poner una casa prefabricada o qué?
Gracias
Buenos días.
Entiendo que afirma el ayuntamiento que se debe conservar lo existente porque no se puede ampliar ni modificar el uso, el volumen, la altura, etc. según las previsiones del planeamiento.
En cualquier caso, si está en Andalucía siempre podrá acometer las obras previstas en el artículo 34.2.C de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) para la situaciones de fuera de ordenación, y esa obra que plantea es propia de declaración responsable (no de licencia) según las previsiones del artículo 169bis de la LOUA.
Saludos
Buenas tardes.
Recientemente se ha ejecutado una vivienda con licencia de obras. Hay un vuelo cerrado y cubierto en la fachada principal de planta primera, y por un error de replanteo ha quedado una pequeña parte sobrelaliendo más de lo permitido (menos de 0,5m2). El caso es que los técnicos de urbanismo plantean la opción de dejar toda la vivienda en fuera de ordenación por este pequeño error. ¿Habría alguna manera de que sólo esa parte estuviera en fuera de ordenación, y el resto de la vivienda obtuviera su licencia de primera ocupación? La vivienda se sitúa en Andalucía.
Muchas gracias
Buenos días.
Por supuesto, el fuera de ordenación puede ser parcial. Pero en cualquier caso, por que no intenta que lo legalicen por proporcionalidad.
Si es en Andalucía vea el artículo 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, le puede servir para la legalización:
«Con carácter excepcional y en aplicación del principio de proporcionalidad se podrá solicitar y acordar la legalización de las actuaciones aún con disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística aplicable, por resultar de imposible o muy difícil reposición. Como criterios a considerar para determinar la sustancialidad o no de la disconformidad con la ordenación urbanística, habrán de ser valorados, entre otros, los siguientes:
a) Superficie que exceda de lo autorizado.
b) Visibilidad desde la vía pública.
c) Incidencia de la obra edificada en el resto del conjunto edificatorio.
d) Solidez de la obra ejecutada.
e) Afección a barreras arquitectónicas.
No se aplicará este principio en los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
La resolución que ponga fin al procedimiento, dictada previos los informes técnico y jurídico que habrán de valorar el grado de disconformidad existente, habrá de motivar la aplicación del principio de proporcionalidad, y establecer la indemnización sustitutoria al aprovechamiento urbanístico materializado sin título, en su caso.
Dicha indemnización deberá abonarse con independencia de las sanciones por infracciones urbanísticas que, en su caso, procedan, sin que, en ningún caso la aplicación de lo dispuesto en este apartado podrá reportar a las personas infractoras de la legalidad urbanística la posibilidad de beneficiarse de la reducción de la sanción que contempla el articulo 208.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre».
Saludos
Buenas tardes.
Quiero construir una casa sobre un terreno.
Quiero un proyecto de casa bioclimática, por lo que necesitaría orientar la casa en una dirección cercana al sur.
Me gustaria saber si, respetando todos los parámetros de la Normativa, sobre retranqueos, cesiones, etc. Dentro de mi parcela podria orientarla como quiero aunque lógicamente no coincidirá con la alineación de la calle.
Buenos días.
Depende de la ordenanza que establezca el planeamiento. Por ejemplo, si se describe como manzana cerrada, y le obliga a establecer la fachada sin retranque a la alineación, tendría que respetarlo.
Tendríamos que tener más datos para opinar.
Saludos
Buenos Días. Me surgen dudas a la hora de si un Ayuntamiento tiene la obligacion de emitir licencias para obras propias municipales. Lo unico que he encontrado es el articulo 10 del RDUA en cuanto a actos promovidos por Administraciones Publicas. ¿Es de aplicacion este articulo tambien para los Ayuntamiento para realizacion de obras propias municipales? Saludos y gracias de antemano
Hola, efectivamente el artículo 10 RDUA señala que obras municipales quedan exentas de licencia:
a) Las obras públicas ordinarias a que se refiere el artículo 143 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y las de implantación de infraestructuras y servicios, cuando la legislación sectorial establezca un procedimiento especial de armonización o compatibilización con la ordenación urbanística.
b) Las amparadas y definidas en Planes Especiales, cuyo ámbito comprenda más de un término municipal.
En ambos supuestos los proyectos correspondientes deberán ser remitidos a los Ayuntamientos de los municipios interesados para consulta y concertación de sus contenidos por plazo nunca inferior a un mes, obligando dicha concertación a las Administraciones a procurar la definición acordada de los términos de la ejecución, realización o implantación de las obras, instalaciones o usos contenidos en el proyecto. Una vez acordados los términos de la ejecución, el inicio de las obras o instalaciones o la implantación de los usos deberán comunicarse previamente a los municipios interesados.
El mismo art. 10 RDUA en su apartado 1 establece que «La aprobación de los actos promovidos por el Ayuntamiento en su término municipal estará sujeta a los mismos requisitos y producirá los mismos efectos que la licencia urbanística, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación de régimen local». Por tanto, estos actos no quedan sujetos a una licencia, si bien, precisarán de un control previo idéntico y de una resolución que así lo recoja.
UN SALUDO
Muchas Gracias Jose Carlos, me ha quedado muy claro! SAludos cordiales
Hola . soy propietario junto con otros hermanos en proindiviso de una finca de dos parcelas en un pueblo de Valladolid..Hay un PGOU aprobado en 2006, sin ejecutarse, que contempla la construccion de un vial que divide las dos parcelas y nos quita parte de superficie de la finca.Una de las parcelas está situada frente a un vial público ya existente, podría edificarse en ella, pero la otra parcela no es solar y tendría que gestionar necesariamente la apertura,urbanización y la cesión del vial de nueva creación que le de acceso. Es esta última parcela , que no es solar, la que quiere comprarnos mi hermano. El problema es: Qué implicaciones tendría esa compra para nosotros y para él? Quién paga el vial? Si edifica en dicha parcela nos tocaría ejecutar el vial? estoy a su disposición para aclararles dudas.
Muchas gracias por atenderme.
Buenos días.
Necesitaría más datos para analizar el caso. ¿Es suelo urbano consolidado o no consolidado?. Si es suelo urbano consolidado, por lo que describe, podría estar incluido en una actuación de normalización de las reguladas en el artículo 71 de de Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, y tendrían que asumir obligaciones.
¿Puede señalar el pueblo que es y el ámbito donde están las parcelas?.
Saludos
Hola buenas tardes, tengo una consulta a ver si me podéis ayudar. Si hace 30 años se aprobó en una licencia y un proyecto con unas ordenanzas municipales diferentes a las actuales, el ayuntamiento tiene que respetarlas? muchas gracias.
simancas . La parcela grande es suelo urbano consolidado. La pequeña no es solar.
Buenos días.
Si la obra se hizo con conforme a la licencia que se concedió, la normativa urbanística ha cambiado y la edificación realizada no se adapta a ella, estaría en situación de fuera de ordenación. Si la obra es en Andalucía habría que estar al contenido del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. lo que quiere decir que habría que comprobar al contenido de la ordenación de la nueva normativa para los fuera de ordenación, y sino se regula esta situación sólo se podrán realizar las obras previstas en dicho artículo. En cualquier caso, la edificación existente tiene que respetarla el Ayuntamiento mientras no vaya a actuar sobre ella.
Si no hizo la obra, el Ayuntamiento debería caducar la licencia, y no puede respetar sus condiciones.
Tendría que concretarnos más la situación para afinar la respuesta.
Saludos
Buenos días.
Creo que si de lo que se trata es de ampliar la edificación, en contra de la normativa vigente, no lo van autorizar aunque se trate de edificaciones diferentes.
Habría que ver si las parcelas pueden segregarse con la normativa vigente, teniendo en cuenta en concepto de parcela mínima de esa ordenación vigente, y si esto es posible, si la edificaciones individualizadas sobre cada una de las parcelas permite esa ampliación. No tiene que respetar la normativa con la que se dio licencia, hay que ver si la actual lo permite.
En caso contrario, estaría en un fuera de ordenación, y si el Plan no dice otra cosa, las obras máximas permitidas son las previstas en el artículo 34.2.C de la LOUA:
«En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».
Saludos
Buenos días , le voy a intentar explicar un poco, en su día se hizo una construcción de dos edificios que en catastro actualmente aparece como uno sólo y con una ordenanza municipal diferente a la que en su días se le concedió diferenciando dos edificios, que se construyeron en un mismo solar pero que
nada tienen que ver el uno con el otro, y a los que incluso se les aplicaba una normativa
municipal distinta. Queremos ampliar el castillete de uno de los edificios que consta de los viviendas ( con la aprobación del otro propietario) pero según la normativa vigente se ha sobrepasado la edificabilidad si se suma en su conjunto. Las azoteas de los dos edificios son absolutamente independientes, no estando a la misma altura y no pudiendo accederse desde una a la otra.
Con arreglo a la normativa vigente en la localidad, en la misma puede edificarse hasta el 25%, diferenciando los dos edificios que en su día se hizo y no estaría agotada la edificabidad.
En conclusión para tener eso metros edificables el ayuntamiento tendría que respetar lo que se aprobó en su día que son dos edificios independientes y con dos ordenanzas distintas….. eso tendría que respetarlo.
Espero haberlo explicado bien para que me puedas ayudar. Mil graciasl
Hola buenas tardes, tengo una consulta a ver si me podéis ayudar. Si hace 30 años se aprobó en una licencia y un proyecto con unas ordenanzas municipales diferentes a las actuales, el ayuntamiento tiene que respetarlas? muchas gracias.
Hola. Vivimos en una casa con todos los servicios(agua, electricidad, alcantarillado, luz pública, telefonica…) sita en suelo apto para urbanizar. En el borrador del PXOM nuevo lo ponen como suelo rustico de protección. ¿que puedo hacer?
Buenos días.
¿Dice que el Plan General de Ordenación Municipal (PXOM) está en fase de borrador?.
Según el artículo 60.4 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia este documento se someterá a consulta de las personas interesadas. En ese momento, (que es anterior al de aprobación inicial, donde también se someterá a información pública), podrá plantear sus objeciones.
Tenga en cuenta cuando plantee sus alegaciones el contenido del artículo 16 de la Ley del suelo de Galicia, que define el concepto de suelo urbano que debe respetar el PXOM (muy importante el concepto de integración en «malla urbana»).
Saludos
Hola a tod@s. Vivo en un ático, y estoy interesado en colocar una habitación habitable de madera, la empresa que me lo suministra me dice que es un bien mueble y me emite un certificado de desmontabilidad. Me gustaría saber si necesito solicitar licencia, y que tipo de licencia necesitaría.No se si hay edificabilidad en el edificio pues el ayuntamiento no ayuda mucho y decirmelo (lo podría ¿averiguar por mi cuenta?.
Buenos días.
Si la edificación está en Andalucía, en peor de los casos (sin quitarle la razón a la empresa que se lo suministra) podría considerarse una obra de «escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación» sujeta, exclusivamente a la presentación de declaración responsable, según el contenido del artículo 169bis.1.a de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Si es en otra Comunidad, diga cual es que lo comprobemos.
Saludos
Buenos días
Como mucho es un supuesto de declaración responsable. Presente en el Ayuntamiento una declaración con la documentación que le da la empresa y móntela.
Saludos
Buenas Tardes Emilio.
Muchas gracias por su respuesta.
Si la edificación es en Andalucía, entonces que tipo de licencia debo pedir obra mayor, obra menor, colocación de caseta de madera, o simplemente autorización para colocación caseta de madera desmontable, no lo se??
A continuación le pongo un comentario de una empresa sobre la edificabilidad: «»»La edificabilidad viene incluso en el catastro que se puede buscar en Intenet»»». Lo he buscado y no he encontrado nada es cierto comentario.
Saludos y muchas gracias.
Buenas tardes, acabo de obtener el certificado final de obra, presente en mi ayuntamiento la declaración responsable, el ayuntamiento me dio el consentimiento con el visto bueno del
Arquitecto del ayuntamiento, sobre la documentación presentada, tengo unas preguntas:
1. Eso significa que ya me puedo meter en la vivienda?
2. Por normativa tengo que dejar zona verde en la parcela, pero yo prefiero poner pavimento, si decido ponerlo, l ayuntamiento está a tiempo de osar a revisarlo?, o ya se supone que está todo ok?, tengo esas dudas, agradezco opiniones profesionales, también aclarar que todos mis vecinos tanto recientes como nuevos, unas vez le han concedido tanto licencia de primera ocuapacion como licencia de primera ocupación, han pavimentado la zona que era verde, han aumentado el tamaño de altura en vallado perimetral de CERRAMIENTOS de parcela, etc y nadie ha tenido problema, un saludo y gracias.
Buenos días.
La ocupación es legal y tiene cobertura en al DR, por lo tanto sin problemas (en todo caso debería inscribirla en el Registro de la Propiedad que me imagino que lo ha hecho). Se puede meter en la vivienda.
Otra cuestión es si quiere hacer nuevas obras. Las que menciona, en el caso de Andalucía, puede ejecutarlas presentado una DR, si es que lo que pretende hacer es conforme a la ordenación urbanísticas (es decir si este tipo de cambios están autorizados por el Plan, que imagino que si, ya que parecen más bien cuestiones de ordenanzas que cuestiones ordenación urbanística). Son obras previstas en el artículo 169,bis.1.a que tienen cobertura a través de DR. En todo caso esa nueva propuesta de obras es independiente de la ocupación, que no tiene marcha atrás.
Saludos
Hola buenas tardes, tengo un terreno en la provincia de Granada donde quiero construir una vivienda, me dice el ayuntamiento que esa zona es suelo urbano que está en una unidad de ejecución pero que después de 15 años desde que se hizo el proyecto de urbanización no se ha llevado a cabo, los dueños de las casas colindantes me dicen que la licencia de obras la consiguieron por ´comisión de gobierno´. ¿Esto que es ? ¿ Yo la podría conseguir igualmente o ésto no es legal?.
Muchas gracias por vuestro tiempo.
Buenos días.
Se puede conseguir. Es un tipo de licencia para que estos supuestos que se denomina «provisional». Está previsto en el artículo 55.1 y por remisión en el artículo 53.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Las condiciones de este tipo de licencia son las señaladas en el artículo 52.3 del mismo Texto legal:
«La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio».
¿Qué quiere decir esto?.:Usted tendría esta licencia hasta que finalmente se apruebe, si se aprueba, el proyecto de ordenación de la zona (me imagino que no sólo faltara por aprobar el proyecto de urbanización, sino que tampoco estará aprobada la reparcelación, ni la ordenación detallada de la unidad -Plan Especial o Estudio de Detalle-). Si al final se desarrolla la unidad tendrá que demoler lo edificado si no se adapta a la ordenación propuesta para la unidad. Si es conforme a la misma, la edificación provisional se puede convertir en definitiva, siempre que contribuya a sus obligaciones de urbanización de la unidad.
Saludos
Buenos días, expongo un caso.
Propietario que tiene una finca en suelo no urbanizable a la cual se accede por camino de tierra existente desde hace tiempo.
El PGOU establece “aproximadamente” un vial por donde está dicho camino, en su documentación gráfica pero en la realidad no existe. Estamos hablando de que dicha vial estaría en suelo urbano aunque la finca del propietario queda en suelo no urbanizable.
El propietatio insta al Ayuntamiento a que marque y ejecute dicho vial entre otras cosas para su beneficio porque es el acceso rodado a su finca. El suelo por donde pasaría dicho vial es privado, de otro propietario diferente.
¿Qué opciones hay?
Saludos.
Buenos días.
Es un supuesto claro de expropiación que el Ayuntamiento tiene que verificar en un plazo de tiempo (además de ejecutar las obras). El plazo es el que establece el planeamiento o cuatro años desde la aprobación del mismo si no establece plazos (una calle o un vial es una dotación).
1. La expropiación u ocupación directa de los terrenos destinados a dotaciones no incluidas en o adscritas a un sector o unidad de ejecución deberá tener lugar dentro de los cuatro años siguientes a la aprobación del instrumento de planeamiento que legitime la actividad de ejecución.
2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la Ley si, efectuado requerimiento a tal fin por el propietario afectado o sus causahabientes, transcurren seis meses desde dicho requerimiento sin que la incoación se produzca. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio, el propietario interesado podrá formular hoja de aprecio, así como, transcurridos dos meses sin notificación de resolución alguna, dirigirse a la Comisión Provincial de Valoraciones a los efectos de la fijación definitiva del justiprecio.
La valoración deberá referirse al momento de la incoación del procedimiento por ministerio de la Ley, y el devengo de intereses se producirá desde la formulación por el interesado de hoja de aprecio.
3. En el supuesto de dotaciones incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecución, la Administración expropiante se incorporará a la comunidad de referencia para la distribución de beneficios y cargas que corresponda y por la superficie en cada caso expropiada.
Si es en Andalucía le señalo el contenido del artículo 140 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucia
Buenos días Emilio, si se trata de Andalucía. Revisando el PGOU no localizo que establezca plazos y el planeamiento está aprobado desde el año 2006.
El supuesto vial no está en una unidad de ejecución sino en suelo urbano directo, entonces entiendo que el Ayuntamiento debe o tiene la obligación de expropiar el terreno que corresponda y ejecutar el vial ¿no?
Y en el caso de que estuviéramos dentro de plazo establecido por PGOU o en su defecto dentro de los 4 años desde su aprobación se podría hacer por ocupación directa ¿no?
Saludos.
Buenos días, compré un local con la idea de pedir el cambio de uso a vivienda, en una urbanización de La Herradura donde todos los locales que hay al lado tienen concedido el cambio de uso. Ahora voy a pedir el cambio de uso al Ayuntamiento de Almuñécar y me dicen que no se puede conceder porque está en fuera de ordenación, ¿tengo alguna posibilidad de que me concedan el cambio de uso aún estando en «fuera de ordenación»? ¿Existe alguna alguno forma de vivir legalmente en él que no sea el cambio de uso?
Gracias
Con respecto al concepto de inmueble en fuera de ordenación, hace referencia a un régimen LEGAL en el que quedan los inmuebles una vez que el instrumento de planeamiento asocia condiciones de ordenación distintas a las existentes. La situación legal de fuera de ordenación relativo, no implica ni su inmediata desaparición ni su condena como bien económico y social.
Viene diciendo ya desde hace tiempo el Tribunal Supremo (Sentencia de 13/06/1980) que “Sería contrario a toda lógica jurídica que, mientras el inmueble fuera de ordenación subsista, no desenvuelva su aptitud como bien económico-social que es y, absurdamente, haya de estar condenado de modo irremisible a no prestar utilidad alguna».
La sentencia del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1990, en su fundamento jurídico 6º, reitera la doctrina expresando «que no es obstáculo para otorgar una licencia de apertura el hecho de que el edificio o el local en el que la actividad haya de establecerse esté fuera de ordenación y sujeto por tanto a las limitaciones que impone el artículo 60 de la LS, pues una cosa es que el edificio esté fuera de ordenación y sujeto como tal a las limitaciones del aludido artículo y otra muy diferente que el inmueble no pueda utilizarse -sentencias de 22 de junio de 1972, 17 de diciembre de 1974, 13 de junio de 1980, 24 de enero de 1986, dos de 5 de junio de 1987, 12 de diciembre de 1988 y 7 de marzo de 1989, entre otras-; siendo POR CONSIGUIENTE PERMISIBLE AUTORIZAR USOS EN UN EDIFICIO FUERA DE ORDENACIÓN SI ESOS USOS SON ADMISIBLES».
El problema que planteas es una cuestión muy superada por la jurisprudencia. Un inmueble en fuera de ordenación podrá soportar todos los usos que sean admitidos por el instrumento de planeamiento para la calificación asignada al inmueble. Solo puede denegarse el cambio de uso a vivienda si la calificación asignada excluye el uso residencial para el inmueble en el que se encuentra el local. Por supuesto, entendiendo que se cumplen el resto de condiciones técnicas y urbanísticas.
UN SALUDO
Buenas:
Tengo un terreno urbano (no consolidado, auqneu en Extremadura esa calificación parece no existir ya) y quisiera contruir una casa en el. La cosa es que el terreno es bastante grande, unos 5000 metros y yo no quisiera urbanizarlo todo porque no quiero hacer solares de ello, solo quiero construir una casa. ¿Podría urbanizar solo una parte del mismo para construir aunque tuviera que llevar agua y luz hasta ese punto? Por otro lado, por ese terreno hay trazado a un lado un vial. En caso de que fuera posible solo urbanizar una parte, debería ceder ese vial o solo si se urbaniza por completo? Saludos y gracias
Buenos días.
Por lo que dice, me imagino que su parcela está situada en suelo urbano sujeto a actuaciones sistemáticas o simplificadas de nueva urbanización o reforma, según las previsiones del artículo 74 de la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
Mientras no se desarrollo esta intervención, las posibilidades de actuación son las señaladas para licencias de usos y obras provisionales en el artículo 154 del referido Texto legal:
«1. Cuando no dificultaren la ejecución de los planes, podrán autorizarse en suelo urbano, urbanizable o rústico, usos y obras justificadas de naturaleza provisional que sean fácilmente desmontables, siempre que no estén expresamente prohibidas por la legislación urbanística o sectorial, ni por el Plan General Municipal.
2. En ningún caso se admitirán como usos provisionales los usos residenciales, el uso vivienda, o los usos productivos o terciarios con vocación de permanencia.
3. Los usos autorizados habrán de cesar, con obligación de desmontar las instalaciones o demoler las obras realizadas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acordare el Ayuntamiento, condición que debe ser aceptada expresamente por la persona interesada como requisito previo a su otorgamiento.
4. La eficacia de la licencia quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente, de conformidad con la legislación hipotecaria.
5. La licencia especial se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra.
6. El Ayuntamiento podrá exigir el depósito de un aval en cuantía suficiente para garantizar la reposición del terreno a su estado inicial».
Saludos
Hola. Tengo una casa individual en un pueblo y el ayuntamiento me han colocado un banco (asiento) en mi ventana. ¿Es eso legal?, ¿qué puedo hacer para que me lo quiten?
Buenos días.
En principio es legal. Está en la calle que es dominio público, el titular es el Ayuntamiento y un banco es mobiliario urbano que se puede situar en dominio público. Otra cuestión es que esa decisión del Ayuntamiento le pueda causar un daño a su propiedad, por lo que debería advertir de esa posibilidad al Ayuntamiento, y de que en caso de que ese daño se produzca va a exigir la correspondiente indemnización.
Saludos
Buenos días, mi pregunta es, queremos comprar una casa en un terreno dentro de un plan parcial, la casa está registrada en el registro de la propiedad como urbana y como casa residencial.
en el catastro también está como residencial y urbana, los bancos me darán una hipoteca? muchas gracias
Buenos días:
Si la casa es conforme a la ordenación del Plan Parcial, sin problemas. En caso contrario estaría fuera de ordenación y habría que ver el alcance de ese fuera de ordenación (parcial o total) y las previsiones de ejecución del mismo. Si el Plan Parcial aun no se ha tramitado es complicado ya que no tiene ningún elemento para saber cual es la situación de la edificación. Ahora bien, tenga en cuenta que una edificación existente es indemnizable si es legal y el Plan Parcial prevé su eliminación.
Si puede aportar más datos podemos concretar más la respuesta.
Saludos
Buenos días vivo en una casa adosada en un pueblo a las afueras la calle es considerada camino pero hay 8 chalet habitados con muchos niños , nos quejamos en el ayuntamiento de que constantemente pasan tractores con arados etc… a una velocidad elevada y claro es un peligro para los menores .nos dicen que no pueden hacer nada .mi pregunta es no se considera zona residencial y se puede evitar el paso o al menos señalizar la velocidad.
Hola, no queda claro si el camino en cuestión es una vía urbana por encontrarse en suelo urbano, o un camino rural. En cualquier caso, la existencia de viviendas en este camino, justifica que puedan establecerse las limitaciones necesarias para garantizar la seguridad y bienestar de las personas que allí habitan. En este sentido, establecer limitaciones de velocidad y/o badenes, pasos de peatones,..o cualquier otra medida que disminuya el riesgo real para los niños parece lo lógico.
Coméntelo con el alcalde de su municipio y trasmítale la necesidad de ordenar el tráfico de vehículos agrícolas eliminando el peligro que estos ocasionan sobre los niños.
UN SALUDO
Hola, espero que me podáis ayudar. Hemos dado una señal para un chalet, el chalet está en zona no urbana, esta en tan buen estado y hay chalet al rededor que no se nos pasó por la cabeza que pudiera tener algo. Conclusión hemos hablado con urbanismo y nos lo esta mirando bien pero dice que es suelo no rustico, pero que propusieron hacerlo rustico industrial pero no lo aprobaron en el 2019. En esa zona hay muchos chalet y el polígono esta muy alejado de mi zona. Si me lo quedo y a los años pasa esa desgracia recuperaría el dinero del terreno y casa construida? Que me aconsejan? He pagado 18000€ de entrada.
Muchas gracias
Buenos días:
¿Puede concretar más la cuestión?. ¿En que Municipio es y de que Comunidad Autónoma?. ¿Puede situar en un foto área el lugar?.
Gracias
Saludos
Hola buenas. Tengo una finca edificable en propiedad. El caso es que pedi el permiso para cierre al mismo tiempo que empezaba a hacerlo. Y ahora me e enterado que e incumplido alguna norma… tipo de bloque y cosas asi. La pregunta es: me pueden obligar a tirar el muro? O con una multa y pidiendo el permiso otra vez bien valdria?
Buenos días:
Si incumple la normativa le pueden obligar a tirar el muro o, en todo caso, adaptarlo a las previsiones de la normativa. Y eso es independiente de la sanción.
Una infracción urbanística tiene el efecto de la sanción y por otro lado de aplicar medida de restauración del orden urbanístico (en este caso construir el muro conforme a la normativa), y son efectos independientes. Otra cuestión es que si restaura voluntariamente pueda tener el efecto de reducir la sanción.
Saludos
Buenos días, tenemos dos terrenos juntos en una urbanizacion y queremos segregarlos. El Ayuntamiento nos dice que es posible. En uno de ellos ya hay una vivienda legal y en el otro no, pero legalmente se puede construir. Nos comentan que para segregar debemos encargar un proyecto técnico y separar la instalación de agua y electricidad de la casa del otro terreno. También hacer un estudio georreferenciado por tema lindes . LA segregación la vamos a asumir nosotros, pero aparte mi pregunta es la siguiente: como vendedores del terreno, ¿qué obligaciones tenemos? La pared divisoria tenemos que sufragarla nosotros o los nuevos propietarios? ¿Y el acceso a la luz y agua del terreno sin edificar? ¿Y la puerta del terreno sin edificar? ¿Qué es lo que estamos obligados a asumir como vendedores? Gracias
Hola, de su pregunta deduzco que los terrenos que quieren segregar tienen consideración de solar y, por tanto, son aptos para edificar. Como vendedores, ustedes deciden las condiciones en las que venden. Quiero decir, pueden hacer las acometidas y elementos de la parcela, vendiendo con estos elementos ya resueltos. Obviamente, incrementarían el precio de la venta con estos gastos. Otra opción, vender tal y como está el solar, asumiendo el comprador todas las obligaciones del nuevo propietario. En este caso, tendrían que ponerse de acuerdo para ejecutar y sufragar el elemento divisorio entre terrenos.
UN SALUDO
Buenas tardes:
Dispongo de una parcela urbana y urbanizable la cual he decidido meter luz. Tras tener la licencia de obra aprobada por el ayuntamiento para hacer una zanja y meter el cableado, el propio ayuntamiento me ha parado la obra por no tener permiso de la confederación hidrografica del Duero (CHD). Quien es responsable de pedir el permiso a la CHD.? Debiera haberme avisado el ayuntamiento Que era un requisito antes de aprobarme la licencia.?
Buenas tardes.
Si la parcela está en un suelo clasificado como urbano, y no está incluido en una actuación de transformación urbanística, se supone que es solar, y por lo tanto tiene todas las dotaciones urbanísticas necesarias. Ahora bien, si es que no tiene las dotaciones y de lo que se trata es de completarlas, es posible que requiera una autorización previa de la Administración competente, y la existencia o no de esa autorización previa, aunque fuera una obligación su aportación por parte del solicitante de licencia, debía haber comprobado el Ayuntamiento que la tenía antes de dar la licencia.
Lo que no entiendo es por qué necesita autorización de la CHD, ¿Afecta la obra a algún cauce o sus zonas de policía y servidumbre?.
Si es así seguro que necesita esa autorización, pero el fallo es del Ayuntamiento por darle licencia sin comprobar que no existía la autorización. Habría que ver el supuesto para comprobar si era un requisito previo, y en general, si lo es, debe de cumplirlo el solicitante. Pero el Ayuntamiento no debía haberle dado licencia si faltaba. Debía de haberle obligado a subsanar esa deficiencia. En ese caso el Ayuntamiento ha cometido un error y al pararle la obra puede incurrir en responsabilidad.
Saludos
Buenas tardes y Gracias de antemano ,mi pregunta es la siguiente. En Nigüelas , ¿ las NNSS, dicen algo de la prohibición de aprovechar ( debido al desnivel del terreno) un semisotano?
Se aprobó Licencia de construcción con fines agrícolas, cumpliendo parcela mínima, La pregunta es Se podría agrupar 756 metras mas al esta licencia?
Gracias
Buenas tardes
Consultadas la Normas urbanísticas de la NN.SS del Municipio en la página de la Junta de Andalucía (aprobadas el 30/01/01), el artículo 3.1.3.f de la Normativa señalada que “para que una construcción bajo rasante no se contabilice como una planta cualquiera que vaya a ser su uso, la cara superior del forjado correspondiente deberá estar a una altura igual o inferior a 1,40 m, sobre la rasante de la calle o el terreno”. Habrá que entender, que establecida la rasante del terreno o de la calle (de aplicación den función de la calificación urbanística), todo lo que se edifique por debajo de esa altura, en cualquier punto de la rasante, no computa como altura y por tanto como edificabilidad.
En cuanto a la agrupación de parcelas, lo que está sujeto a licencia o autorización, tanto en la LOUA como en el TRLSRU es la segregación. En algunos Planes se indica que cualquier alteración parcelaria es objeto de licencia o autorización, pero en las NN.SS de Nigüelas no veo que se contemple esa obligación. Yo creo que lo prudente es consultar con el notario sobre si va a exigir autorización municipal de la agrupación cuando vaya a protocolizar la obra nueva. Si la contestación es afirmativa no cuesta nada solicitar la autorización al Ayuntamiento, que en cualquier caso puede tramitarse de forma independiente a la licencia de obras o como un modificado de la misma.
Saludos.
hola buenas y gracias de antemano,tengo un terreno en cadiz esta clasificado como urbano no consolidado,aun esta a la espera de consolidarse,lleva así años y quería darle alguna utilidad como negocio de algún tipo,hacer una piscina publica o un chiringuito,no se que se puede hacer legalmente ya que no tiene acometidas ni nada y no se si podría ya que para dichas cosas se necesitaría luz,agua y saneamiento,hay alguna forma de poder darle alguna utilidad a ese terreno mientras se termina de consolidar?
Buenas tardes.
Si es un suelo urbano no consolidado sin ordenación pormenorizada aprobada (Plan Parcial o Plan Especial, o la figura que establezca el planeamiento general) puede solicitar una licencia de obras y uso provisional. El artículo 55.1 de la Ley de Ordenación Urbana de Andalucía (LOUA) remite para este supuesto a su artículo 53.1 que señala que:
“Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado (y suelo urbano no consolidado) sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior”.
El apartado 3 de ese artículo 52 prevé que “(…) podrán llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”.
Mientras no se ordene el suelo y no se desarrolle puede solicitar licencia en estas condiciones. Lógicamente, si la parcela no tiene servicios y no puede acceder a los mismos por estar alejados los puntos de suministro, tendría que procurarse formas de autoservicio (generadores, pozos o almacenamiento de agua, autodepuración, etc.). Si los puntos de suministro son asequibles, este tipo de licencia le da la posibilidad de solicitarlos, claro está, cubriendo usted con los gastos.
Saludos.
Buenos dias.
Alguien podria decirme donde puedo localizar el PLAN DE ORDENACION TERRITORIAL DE AGLOMERACION URBANA DE GRANADA (POTAUG) porque no hay manera de encontrarlo en PDF.
Gracias
Buenas tardes.
Mire esta dirección. Aquí esta el texto completo y se lo puede descargar
https://www.juntadeandalucia.es/export/drupaljda/01_14_descarga_plan_completo_0.pdf
Saludos
Hola muy buenas,
Me gustaría hacer un proyecto personal permacultural en Tarragona, concretamente estoy entre una parcela URBANIZABLE de 8.400m2 población: el Masroig y la otra es NO URBANIZABLE de 6Ha población: Montmell y el precio es casi el mismo varía muy poco.
Entre mis millones de dudas, después de leer y releer entiendo que ¿ terreno urbanizable, en teoría no tengo problemas para instalar una casa prefabricada?? ¿ merece más la pena comprar el terreno urbanizable aunque tenga menos metros para un proyecto de permacultura?
También hoy he leído que con las mobil home existe un vacío legal ya que se consideran un bien MUEBLE por ser transportables como vehículos y no necesitan permisos de obra, es cierto? Podría ser una buena opción para empezar, espero me ayuden..
Gracias por la atención,
Saludos.
Buenas tardes.
Para estas situaciones, los artículos 53 y 53 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña prevé la autorización usos y obras de carácter provisional. Le transcribo el con contenido de los artículos:
“Artículo 53. Usos y obras de carácter provisional.
1. En los terrenos comprendidos en sectores de planeamiento urbanístico derivado o en polígonos de actuación urbanística y, fuera de estos ámbitos, en los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, pueden autorizarse usos y obras de carácter provisional que no estén prohibidos por la legislación y el planeamiento sectoriales o por el planeamiento territorial o urbanístico, mientras no se haya iniciado el correspondiente procedimiento de reparcelación o, de ocupación directa o de expropiación para la ejecución de la actuación urbanística que les afecta.
1 bis. En caso de que en los terrenos a los que se refiere el apartado 1 esté prevista la gestión del planeamiento por el sistema de actuación urbanística de reparcelación, pueden autorizarse nuevos usos de carácter provisional a partir de la inscripción en el Registro de la propiedad del proyecto de reparcelación. Los usos autorizados no pueden tener un plazo de vigencia superior a los siete años a contar desde la fecha de inscripción del proyecto de reparcelación, y solamente pueden autorizarse en las fincas edificadas previamente al inicio del proyecto de reparcelación, de conformidad con el planeamiento que se ejecuta, y siempre que no impidan la futura ejecución de sus previsiones. Las obras necesarias para el desarrollo de los usos autorizados con carácter provisional se someten al régimen establecido para las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación.
2. Los usos provisionales autorizados deben cesar y las obras provisionales autorizadas deben desmontarse o derribarse cuando lo acuerde la administración actuante, o cuando haya transcurrido el plazo de vigencia establecido en el acuerdo de autorización, sin que en ningún caso los afectados tengan derecho a percibir indemnización.
3. Solo pueden autorizarse como usos provisionales:
a) El almacenaje o el depósito simple y mero de mercancías o de bienes muebles.
b) La prestación de servicios particulares a los ciudadanos.
c) Las actividades del sector primario y las actividades comerciales que estén relacionadas.
d) Las actividades de ocio, deportivas, recreativas y culturales.
e) La exhibición de anuncios publicitarios mediante paneles.
f) En las construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano, los usos admitidos en la zona urbano, los usos admitidos en la zona urbanística en que estén incluidos los terrenos que ocupan.
Si estas construcciones e instalaciones están en situación de fuera de ordenación, la correspondiente autorización de usos y obras provisionales se sujeta a las determinaciones del presente artículo con las limitaciones establecidas por el artículo 108.
4. No puede autorizarse en ningún caso como uso provisional el residencial ni, en suelo no urbanizable, los usos disconformes con el citado régimen de suelo.
5. Solo pueden autorizarse como obras provisionales las vinculadas a los usos provisionales a que se refiere el apartado 3 y las vinculadas a actividades económicas preexistentes. Dichas obras deben ser las mínimas necesarias para desarrollar el uso sin omitir ninguna de las normas de seguridad e higiene establecidas por la legislación sectorial, y deben ser fácilmente desmontables y trasladables.
6. Los terrenos destinados a sistemas urbanísticos ya adquiridos por la Administración pública pueden ser ocupados temporalmente por razón de la ejecución de obras o la prestación de servicios públicos. También pueden ser utilizados de manera temporal y esporádica para instalar mercados ambulantes o para desarrollar actividades de ocio, deportivas, recreativas, culturales, aparcamientos públicos y similares. La autorización de dichos usos por la administración titular del dominio público no supone el incumplimiento de la obligación de destinar los terrenos a las finalidades determinadas por el planeamiento urbanístico”.
“Artículo 54. Procedimiento para la autorización de usos provisionales del suelo y de obras de carácter provisional.
1. Las solicitudes de autorizaciones o de usos y obras provisionales a que se refiere el artículo 53.1, 2, 3, 4 y 5 deben contener, además de los requisitos exigidos por la legislación aplicable en materia de procedimiento administrativo común y en materia de régimen local, los siguientes documentos:
a) La memoria justificativa del carácter provisional de los usos y obras.
b) La aceptación por los propietarios y gestores o explotadores de los usos y obras en virtud del contrato de arrendamiento o cualquier otro negocio jurídico de cesar los usos y de desmontar o derribar las obras cuando lo acuerde la administración actuante, sin derecho a percibir indemnización por este concepto ni por la finalización del contrato de arrendamiento o de cualquier otro negocio jurídico.
c) El compromiso de las mencionadas personas de reposición de la situación alterada por los usos y obras solicitados a su estado originario.
2. Si la solicitud presentada cumple los requisitos a que se refiere el apartado 1, el ayuntamiento que corresponda ha de someterlo al trámite de información pública por el plazo de veinte días y, simultáneamente, debe solicitar el correspondiente informe a la correspondiente comisión territorial de urbanismo, que la ha de emitir en el plazo máximo de dos meses. El ayuntamiento no puede autorizar los usos y obras provisionales solicitados si dicho informe es desfavorable.
3. La autorización de usos y obras provisionales queda supeditada a:
a) La constitución de las garantías necesarias para asegurar la reposición de la situación alterada a su estado originario.
b) La condición resolutoria que los compromisos aceptados por los interesados sean también aceptados expresamente por los nuevos propietarios y por los nuevos gestores o explotadores de los usos y las obras en virtud de contrato de arrendamiento o cualquier otro negocio jurídico que les sucedan.
4. Las condiciones bajo las cuales se otorga la autorización de usos y obras provisionales, aceptadas expresamente por los destinatarios, han de hacerse constar en el Registro de la Propiedad, de conformidad con la legislación hipotecaria. La eficacia de la autorización queda supeditada a esta constancia registral”.
Según el artículo 187.1.m del Decreto Legislativo, las casas prefabricadas también están sujetas a licencia, y en el supuesto que comenta también tendría carácter provisional.
Saludos.
Buenas tardes compañeros. Os planteo un problema que tengo con un cambio de uso en el Ayuntamiento de Granada. Partimos de un Edificio de 1969 de 5 plantas de altura. En su dia la 1ª Planta la pasaron a uso oficina y el resto de plantas son viviendas. He presentado en el ayuntamiento de Granada la memoria de cambio de uso en la que se cumplen todas las especificaciones que marca el PGOU a excepción de la altura libre que en mi caso es 2,50 (no hay posibilidad de subir mas puesto que es la altura libre de forjado). En el analisis de la normativa a cumplir especifico que dicha vivienda cumple las condiciones de la orden de 1944. Bueno pues me deniegan el cambio de uso porque establecen que si o si tiene que tener los 2.60m. Todas las plantas del edificio poseen la misma altura de 2.50 con uso residencial. Por tanto ¿me condenan esa planta a ser para siempre oficina? Ensu dia fue residencial y pasó a oficina. El uso dominante del Edificio es el residencial. ¿Existe alguna manera de poder justificar esto?. Gracias de antemano.
Hola Rafa, la altura libre es una condición de habitabilidad que cumplió el inmueble en el momento de su construcción. Esa fue la altura libre autorizada cumpliéndose los requisitos exigibles para obtener la cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad significa el reconocimiento de por la Administración de que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser habitada, habilitando para la contratación de los suministros precisos al efecto. En Andalucía, la cédula de habitabilidad, o posterior licencia de primera ocupación, tienen carácter indefinido.
Por otra parte, no se debe confundir, una condición de habitabilidad, como la altura libre, con un parámetro básico urbanístico. Las condiciones de habitabilidad son aspectos recogidos por las Ordenanzas de Edificación, mientras los parámetros urbanísticos son elementos de la Ordenación Urbanística.
En la licencia de ocupación del art. 13.1.d. segundo párrafo (RDUA) el control de las condiciones de habitabilidad debe realizarse sobre la normativa de aplicación a la fecha en la que se autoriza la construcción del inmueble. Aplicar otro criterio normativo, desde mi punto de vista, es un exceso que tiene como resultado la denegación de licencias de ocupación, cambio de uso, segregación,… llevando a la congelación del inmueble como si se tratara de un fuera de ordenación absoluto.
Como curiosidad señalarte que el Código Técnico establece como altura mínima de 2,50 m. Quiero decir que desde el punto de vista técnico cumple con la normativa actual, pero eso lo conoces tu mejor que yo.
UN SALUDO
Buenos días os planteo la siguiente pregunta: El cliente solicita un cambio de uso de Local a vivienda en Granada.El GUL , dice que la entrada de la » vivienda» no puede ser por la calle -Fachada- , si no por las zonas comunes y con la aprobación de toda la Comunidad, en este caso hay un comunero que se opone. ¿ es imprescindible la autorización de toda la comunidad?.Administrativamente se puede permitir el cambio de uso : siempre que no cambie la participación de cuotas,que no venga expresesamente en los estatutos y según sentencia TS 12 septiembre 2013 , que no se altere las zonas comunes.
BBuenas tardes.
Te doy mi opinión.
El Plan General de Granada lo que impone es que la entrada a la vivienda en un edificio plurifamiliar sea desde un espacio común. Lo que dice literalmente el PGOU es: “se entiende por uso pormenorizado residencial vivienda plurifamiliar, al alojamiento de personas vinculadas familiarmente en una vivienda agrupada, horizontal o verticalmente, con otras viviendas en un único edificio, con accesos y elementos comunes a todas ellas” (artículo 6.1.9, apartado 2 de la Normativa). En una interpretación muy restrictiva del Plan, algunos técnicos (ahora parece que son mayoría) interpretan que el elemento común es portal o escaleras, y se olvidan de que la fachada también lo es. Si se entra en el juego de que el elemento común es sólo el portal o la escalera, te lanza a pedir la autorización de la comunidad, y se convierte una determinación de carácter urbanístico, que debe ser reglada, en una decisión de la comunidad de propietarios, que pueden actuar, en cualquier caso si tocas la fachada, pero fuera del ámbito administrativo que implica la autorización mediante licencia.
Un edificio con calificación que considera el uso característico como plurifamiliar puede ser destinado, en el 100% de su superficie construida, a uso residencial, y lógicamente a las vivienda se entra por un elemento común, la fachada, entre otros (así ocurre en algunas edificaciones ya existentes).
Como te van a poner pegas hagas lo que hagas, y por si no consigues la autorización de la comunidad; si tienes una necesidad o imperiosa necesidad de utilizar el local como vivienda, te aconsejo que explores la posibilidad de iniciar las actuación mediante declaración responsable, teniendo en cuenta el contenido del artículo 169bis.1.e de la LOUA, que prevé que se pueda actuar por esta vía en los “cambios de uso en las edificaciones señaladas en el apartado b), o en parte de las mismas, dentro de los permitidos por la ordenación urbanística vigente”.
Si te apetece comentamos más despacio el tema.
Saludos
Buenos días.
Con fecha 10 abril de2018 presentó una licencia para una casa, con todas las certificaciones Favorables del Gobierno de Cantabria, con fecha 19 de junio del mismo año, se paralizan todas las licencias de obras en dos años por la aprobación inicial del pgou de la localidad /Suances/. Llevamos dos aprobaciones iniciales, la Segunda suspendieron las licencias por un año 3de junio 2019. Este 19 de junio de 2020 terminan los dos años de suspensión. Mi pregunta es. Me tiene que conceder el ayuntamiento la licencia presentada hace dos años con todos los informes favorables que en su día presente? La no tramitación de aquella licencia fue debido a que en el nuevo plan se catalogaba como rústico protegido.
Saludos y Gracias
Buenas tardes.
Creo que la respuesta a su consulta está respondida en el apartado 7 del artículo 65 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria:
“Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicación de la suspensión y que se adecuen al planeamiento hasta ese momento vigente tendrán derecho a ser indemnizados por el coste justificado de los proyectos y a la devolución, en su caso, de los tributos municipales. La indemnización por esta exclusiva causa no se producirá hasta la aprobación definitiva del planeamiento en que se constate la incompatibilidad con la nueva regulación de la actividad que se pretende”.
Si la solicitud que tramitó en su momento es contraria a la nueva ordenación no se le puede conceder licencia, pero tendrían que indemnizarle.
Cuestión distinta es por qué no se le concedió licencia en plazo. Si presentó la solicitud con toda la documentación requerida el 10 de abril del 2018, la licencias debió de concederse en el plazo de tres o cuatro meses, si no se produjo ninguna interrupción en la tramitación (artículo 191 de la Ley 2/2001), y con independencia de los posibles efectos del silencio (artículo 192) no hay que olvidar el contenido del artículo 48.d del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que implica un supuesto indemnizatorio por daños por mal funcionamiento de la Administración, distinto del anterior:
“Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
(…)
d) La anulación de los títulos administrativos habilitantes de obras y actividades, así como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegación improcedente. En ningún caso habrá lugar a indemnización si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado”.
Saludos.
Mis dudas son las siguientes:
Existe posibilidad adquirir finca rustica en suelo no urbanizable de especial protección de uso agrícola en fuentevaqueros. Con superficie de 1000 metros, piscina y secador habilitado por dentro como vivienda. Fecha construcción en 1987 y posible licencia de obras. No expediente disciplina.
Según legislación vigente ido A en contra legislación urbanística y las acciones de admon no prescriben.
Quería saber si puedo solicitar un afo o bien fuera ordenacion.
Y en segundo lugar como conseguir ortofotos del catastro de granada o de comporador pnoa de junta andalucia del 1983 al 1992.
Y si podría acreditar la construcción de otras formas
Gracias
BBuenas tardes.
En relación con la ortofotos, consulta esta página que, quizás te sea de ayuda: https://pnoa.ign.es/ortofotos
En cuanto a la situación de la edificación existente, si tiene licencia todo lo que comentas, la situación no es de asimilado a fuera de ordenación (AFO), sino de fuera de ordenación (FO) y eso de lo debe certificar el Ayuntamiento. La posibilidad de intervención en un FO, si el Plan (NN.SS.) no dice nada, está regulada en el artículo 34.2 de la LOUA.
Tienes que tener en cuenta que en suelo no urbanizable (en caso de que no tenga licencia) la acción de restauración del orden no prescribe desde el momento en el que el suelo se declaró protegido, y la NN.SS de Fuente Vaqueros son del año 1992 (en todo caso el suelo se protegería aquí), por tanto en una obra de 1987 ya había prescrito la medida de restauración en el año 1992 cuando se aprobaron las NN.SS. (cuatro años) si no se había iniciado el expedientes disciplinario.
Saludos
Tengo una parcela en jaen catalogada como urbana diseminada, se puede construir una vivienda??
Buenas tardes.
Imagino que se está refiriendo al Municipio de Jaén. Pero en la Normativa de su PGOU no aparece esa definición que hace de «urbana diseminada». ¿Puede situarnos con una fotos área o una referencia catastral la parcela?.
Saludos
Quería vender una vivienda que se encuentra dentro de una unidad de actuación no desarrollada. El plan general permite modificar las construcciones exisstentes pero no permite levantar nuevas construcciones.
Un posible comprador me informa que, al estar la vivienda afectada por un plan de actuación urbanístico delimitado, el banco no le concede crédito hipotecario sobre la vivienda a comprar.
¿Puede se eso cierto o es un simple argumento para desistir de la compra?
Gracias
Buenas tardes:
¿La actuación deja fuera de ordenación su vivienda?. ¿Cómo afecta el Plan a su vivienda?. ¿Puede darnos más datos?.
Saludos
EL alcalde del pueblo compra una casa derruida enfrente de la nuestra, esta casa tiene un poste de unos 5 metros de alto que recogía cables eléctricos desde hace muchísimos años, decide convertir el solar de esta casa en una especie plaza ajardinada. como consecuencia de ello traslada dicho poste a la pared de nuestra casa, en cima de la acera y como a cuatro centímetro de la pared, con cales enterrados que vienen de todas las viviendas de alrededor, con lo que supone de riesgo que puedan entrar en nuestra vivienda, ya que el poste tiene como escaleras para poder trepar. Esto lo ha realizado los días de confinamiento, sin nuestra autorización, sabemos que lo ha realizado personal del ayuntamiento, el propio alcalde, y ha contratado a una compañía eléctrica para hacer las instalaciones, según nos cuentan los vecinos.
Quisiera saber que posibilidades tenemos de reclamar, si lo puede hacer por decisión del propio alcalde, o que requisitos tiene que cumplir para para hacer lo comentado.
Buenas tardes, el Ayuntamiento tiene la potestad de disponer las infraestructuras urbanas eligiendo la ubicación que mejor convenga a la prestación del Servicio. Ahora bien, si el poste que usted denuncia permite fácilmente el escalo de su vivienda, podríamos suponer una responsabilidad civil del Ayuntamiento en el caso de que se produjera un robo y quedara probado el acceso. Esta sería la base de la reclamación que usted podría interponer.
No obstante, le recomiendo que, antes de interponer reclamación alguna, se dirija al responsable de infraestructuras de su municipio y le solicite que desplace el poste o adopte las medidas oportunas que impidan el acceso a su vivienda a través del mismo.
UN SALUDO
Buenos días, tenemos un terreno de mi abuelo que estaba vallado y con una alberca de hace 30 años de 1’33 de alto (ilegal claro, hace 30 años). Queremos adecentar un poco la parcela para poder estar allí durante este verano. Arreglar el terreno y plantar césped, cambiar los tramo de valla viejo y pintar la alberca para meterle agua y poder utilizarla para regar. Hay que pedir algún tipo de licencia al Ayuntamiento? Es un terreno que ahora está a nombre de mis tías (una herencia) y queremos avisar al Ayuntamiento que vamos a estar allí.
Buenas tardes:
Si el terreno está en Andalucía, como mucho deben de presentar una declaración responsable con las actuaciones que ha mencionado, en aplicación del artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Saludos
Se me ha notificado orden del Ayto de Totana (Murcia) orden de rehabilitar fachada de vivienda (casa) por motivos de seguridad, pero del tenor de la orden se desprende que realmente es por motivos ornamentales o al menos así lo interpreto yo, pues se me incide en la forma de los revestimientos, y motivos de seguridad no parece haber. ¿Estoy obligado a ello? Máxime cuando dicha fachada a reparar quedó en esa situación tras derribar, hace 30 años, el propio Ayto el edificio contiguo, dejando la fachada en tal situación. Adjunto fotografía de la fachada y notificación del Ayto. Gracias por su respuesta de antemano.
Buenos días:
El deber de conservar incluye el ornato también. El artículo 235.2 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia se refiere el deber de conservar, sin más. Pero el artículo 15.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) es mucho más concreto:
“El derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones comprende con carácter general, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los deberes siguientes:
a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística.
b) Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato y las demás que exijan las leyes para servir de soporte a dichos usos.
c) Realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el deber legal de conservación. En éste último caso, las obras podrán consistir en la adecuación a todas o alguna de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración de manera motivada el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas”.
Y en esta misma línea se pronuncia el artículo 23 de la Normas Urbanísticas del Plan General Municipal de Ordenación de Totana, aprobado en el 2015:
“Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana.
El mantenimiento de dichas condiciones, así como la imposición de la ejecución de obras podrá ser exigido a través de las órdenes de ejecución emanadas del Ayuntamiento de Totana o de los Organismos Urbanísticos habilitados al efecto”.
Lógicamente este deber tiene el límite del deber de conservar (artículo 15.3 del TRLSRU, por ejemplo).
Cuestión distinta es que el deterioro de la fachada sea consecuencia de la actuación del Ayuntamiento. Debería alegarlo en referencia a la orden de ejecución.
Saludos
Mi consulta es , que mi propiedad junto con otras esta en proyecto de reparcelacion , tengo una vivienda en propiedad y la casa es centenaria , puedo pintarla y acondicionarla para uso propio , segun en el ayuntamiento me dicen que no , porque en caso de expropiacion al estar en malas condiciones valdria mucho menos.
Puedo pintar mi vivienda y en caso de negativa es denunciable?
Buenos días
¿Se ha iniciado la reparcelación?. En ese caso, procede la suspensión de licencias y no se pueden otorgar. Ahora bien, para pintar la casa ¿es necesaria licencia?. ¿es un acto sujeto a licencia?. Efectivamente, cuando se entra en un proceso reparcelatorio, se suspenden las licencias precisamente para evitar un incremento en la valoración del inmueble en caso que tenga que desparecer como resultado de la ejecución del Plan urbanístico para lo que se tramita la reparcelación. Pero, ¿cual es el incremento del valor de indemnización de la casa en le caso de pintarla?.
Si sólo pretende pintarla hágalo. Compruebe si en lo que pretende hacer está sujeto a licencia, y si no lo está hágalo.
Saludos
Tengo un proyecto de obra para un edificio de dos viviendas visado en 2003 y una de las dos plantas quedó diafana, concediendose licencia solo para una vivienda. En su momento se presentó proyecto de ICT.
Quiero retomar las obras y solicitar licencia con ese mismo proyecto y deseo saber si el proyecto es valido o como tengo que actualizarlo. La envolvente del edificio quedó totalmente finalizada.
Buenos días.
¿Es en la Comunidad Autónoma Andaluza?.
¿Puede concretar más el supuesto?. ¿Sobre que le dieron licencia, sobre un básico y de ejecución completo?. ¿Tiene licencia de ocupación sobre la vivienda que construyo?. ¿La planta diáfana tenía licencia con una distribución concreta?.
Saludos
Me comenta el. arquitecto municipal que la única forma es urbanizar todo el sector(mi suelo y dos mas) de más de 35.000m2, en un pueblo de 4000 hab.
¿Ahora la pregunta es, quien delimita los sectores a urbanizar y por que esas dimensiones? yo podría asumir urbanizar mi suelo pero ponerse de acuerdo es ese proyecto es inviable, en esta población y en estos tiempos… no hay demanda ni la habrá en varios años…
Buenos días otra vez. Seguramente su arquitecto ha consultado las condiciones del programa de actuación urbanizadora y esas son las condiciones. Es importante saber si no existe ordenación pormenorizada-detallada sobre el suelo, si existen plazos concretos o no, y si estos se han sobrepasado sin que el Ayuntamiento haya actuado, por qué en ese caso es más factible la actuación de carácter provisional.
En cualquier caso, si el programa ha perdido vigencia el régimen del suelo es el del rústico de reserva. Y debería explorar las posibilidades de actuación previstas en el artículo 54 de la Ley.
buenas tardes,
Dispongo de una parcela catastral de 7200m2, dentro de un sector junto a otras dos de distinta propiedad, en el catastro aparece como urbano, sin edificar, y en el sistema de información urbanística como urbanizable con ordenación detallada, hace más de 15 años se realizó un proyecto de Pau que no se ha llevado a cabo, al menos aún, y no creo que se ejecute por el tipo de proyecto , de uso intensivo.
La parcela o suelo se encuentra colindante a una calle de circunvalación, con acceso a ella, dispone de la acometida y suministro de agua, y justo al otro lado de la calle un centro de transformación y alcantarillado disponible.
Mi pregunta es, podría edificar una vivienda en mi propiedad? o tengo una propiedad bloqueada de forma indefinida.
Se encuentra en un pueblo de de la provincia de toledo. Como información adicional, hay 7-8 viviendas que se han construido en estas mismas condiciones, aunque desconozco si exactamente dentro del mismo pau en el que encuentra mi suelo.
gracias.
Buenos días:
Por lo que dice parece que el suelo se sitúa en un suelo urbanizable con programa de actuación urbanizadora, cuyo régimen está regulado en el artículo 68 del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha. Ahora bien, parece por lo que dice que el suelo no está ordenado por el correspondiente Plan Parcial (artículo 26 del mismo Texto), aunque seguramente la ordenación la estableció el Plan de Ordenación Municipal (artículo 24.2.c).
La posibilidad de materializar usos, construcciones o edificaciones mientras no se desarrolle el programa de actuación urbanizadora y se ordene el suelo de forma detallada, bien mediante el Plan de Ordenación Municipal o el Plan Parcial, sería la realización de obras provisionales, que por otro lado, parecen vetadas según el contenido del artículo 67 del Texto legal señalado, si existe programa de actuación urbanizadora:
“En el suelo urbanizable, en tanto no se haya aprobado el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora, será aplicable el régimen propio del suelo rústico de reserva.
En el suelo urbanizable a que se refiere el párrafo anterior sólo podrán autorizarse:
a) Las obras correspondientes a infraestructuras y sistemas generales.
b) Las obras provisionales respecto de las que se haya asumido, con inscripción en el Registro de la Propiedad, la obligación de su demolición, sin derecho a indemnización, en el momento en que así lo requiera la Administración actuante”.
En cualquier caso no hay que perder de vista esta posibilidad, si es que no existe la ordenación que permite el desarrollo de la actuación según plazos concretos, el contenido del artículo 172 del Decreto Legislativo 1/2010:
“1. Cuando no dificultaren la ejecución de los Planes, podrán autorizarse en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, usos u obras justificadas de carácter desmontable, que habrán de desmontarse o, en su caso, demolerse sin derecho a indemnización cuando lo acordare el Ayuntamiento.
2. La autorización se tramitará de conformidad con lo previsto en las licencias de obra”.
Consulte esta posibilidad en el Ayuntamiento.
De todas formas, si el programa de actuación urbanizadora está aprobado, el Ayuntamiento es responsable de no actuar para su ejecución según los plazos previstos en el mismo, por las formulas señaladas en la Ley (artículo 110),
Saludos.
Buenos dias compañeros, tengo duda sobre si en una intervencion de cambio de uso necesitamos la figura de Arquitecto o Aparejador para la Ejecucion de Obra. Se trata de un cambio de uso total de un Edifcicio ( por tanto el proyecto debe de firmarlo un arquitecto) pero la obra a realizar para su adaptación es obra menor, no se modifica estructura, sólo se cierra un hueco de escalera y se abre otro para instalar un ascensor.El volumen de la Edificación es el mismo y no se amplia superficie construida. ¿Pensaís que para la Dirección de Obra se necesitan las dos figuras? Gracias
La LOE ha venido en establecer definitivamente el deslinde entre lo que cabe o no considerar como “proyecto arquitectónico”, y, por tanto, entre lo que puede o no proyectar un Arquitecto Técnico. En el caso que nos comentas, sería claramente una obra que sí está sujeta a la redacción de proyecto arquitectónico, y que debe ser redactado por arquitecto. Todo ello, de conformidad con la legislación aplicable y la jurisprudencia que la interpreta.
Del mismo modo en el que la LOE atribuye la autoría de los proyectos, lo hace para designar al Director de Obra; de una forma un tanto ambigua, dado que la referencia que aparece en la citada Ley es la siguiente:
En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a las que se refieren los apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2 de esta Ley.
(El proyecto al que haces referencia estaría incluido en el apartado 2. b) del artículo 2.)
De modo que, si ante esta afirmación se entiende que es el arquitecto el profesional competente para redactar este proyecto, debe ser de igual modo el profesional competente para asumir la dirección de obra. Por otro lado, será el arquitecto técnico, el profesional competente para llevar la dirección de ejecución de las obras dirigidas por los arquitectos.
En los comentarios a la LOE, realizados por el Consejo General, se indica que: En todos aquellos proyectos en los que el arquitecto técnico tenga reconocida la capacidad de proyectar, podrá asimismo ejercer las funciones de director de obra.
En este caso, al no poder ser proyectista, entendemos que tampoco podemos ser Directores de Obra.
No obstante, quiero dejar constancia de que en estos temas, es bastante complicado encontrar una respuesta que convenza a todos, dada la falta de una definición tajante que la Ley debería establecer para esta tipología de proyectos, y seguro que las interpretaciones serán variadas y no exentas de largos debates.
Hola, soy dueño de un restaurante y la normativa vigente del gas obliga a tener acceso a las botellas de gas por la parte exterior del restaurante . He pedido permiso al ayuntamiento para realizar la obra,. la fachada de mi restaurante da a un parque, propiedad del ayuntamiento. Me dicen que no puedo abrir el acceso al gas porque es una propiedad publica, que algun dia podria ser privada. Mi pregunta es, se pueden negar a que realice la obra? Porque si la normativa me obliga, y ellos se niegan , es un poco ilogico. El restaurante lleva alli 20 años, que hago ? cierro el local? Muchas gracias.
Buenos días:
Si el parque marca la alineación oficial de su parcela y edificación, tiene la misma consideración que una calle (naturaleza jurídica de bien de uso y dominio público), y por lo tanto su propiedad puede tener acceso desde ahí. Otra cosa es que existan impedimentos físico para el acceso o que se haya contemplado alguna prohibición expresa desde el planeamiento urbanístico. Pero la propiedad no puede ser una excusa. Las calles también son propiedad del Ayuntamiento.
Saludos
Buenas tardes !
Queria consultar algo sobre tema de segregacion de las fincas rusticas.
Tenemos una finca y queriamos hacer una segregacion, la finca es de regadio, y respetando la unidad minima de cultivo , podemos segregar la finca a 4, es decir finca A, despues de segregacion se va a convertir finca 1 – 2 – 3 – 4 .
Mi consulta seria, como es una finca de regadio, y hay comunidad de regantes , como seria el tema de agua despues de segregar la finca?
Muchas gracias
Hola, la segregación que plantees deberá cumplir con las dimensiones mínimas establecidas en la legislación agraria de su comunidad autónoma y con las señaladas por el instrumento de planeamiento de su municipio. Una salvada esta cuestión básica, deberá proceder a poner en conocimiento de la comunidad de regantes la propuesta de segregación en la que se garantiza la equidistribución del derecho de agua que posee la finca matriz. Para ello deberá dotar de canalización de entrada y salida a cada una de las fincas resultantes. De este modo la comunidad de regentes aceptará la segregación propuesta y procederá a reconocer el derecho de riego de cada parte.
Comentarle que no hay ninguna ley que regule con carácter general el régimen de las comunidades de regentes. Cada comunidad tiene unas reglas propias que proceden de la costumbre del lugar, por lo que le recomiendo que contacte con el responsable de ésta antes de iniciar trámite alguno.
Espero que esta respuesta le sea de utilidad.
Un saludo.
Buenas tardes, planteo un caso:
En un municipio de Andalucía, existe una finca registral única con una superficie x en SNU. Dentro de la finca existen dos edificaciones separadas e independientes dedicadas a vivienda. El propietario de la finca, en el año 1980 vende una mitad indivisa de la misma a otro señor, mediante contrato privado donde no se identifica ninguna construcción sino solamente la superficie que se le vende. Este contrato se eleva a público ante Notario en 1999, donde se asignan zonas de uso, quedando cada vivienda en sendas parcelas, declarando obra nueva de una parte de la construcción que existía, aunque no coincide con la realidad. La es inscrita en el Registro de la Propiedad. Todo ello porque las parcelas son indivisibles por tener una superficie tal que no puede ser dividida.
De las dos edificaciones, una es antigua (1896) y la otra parece que es de la década de los 80 (1980 según certificación catastral).
Catastralmente el suelo está dividido en dos parcelas catastrales que coinciden sustancialmente con lo descrito en la escritura de compraventa y definición de asignación de usos.
El municipio en sus NNSS aprobadas definitivamente en 1999, clasifica el suelo como SNU de Especial Protección, y a su vez establece que “Las edificaciones existentes en suelo no urbanizable que, deconformidad con la información que acompaña a las presente normas, no proceda la adopción de medidas en materia de disciplina urbanística, quedarán incorporadas al patrimonio de su titular, en su caso, bajo el régimen de fuera de ordenación o en las condiciones previstas en las autorizaciones administrativas otorgadas.”
¿Sería posible realizar la segregación de la finca? ¿Podría aplicarse la exclusión regulada en el artículo 183.3 de la LOUA en relación con el 185.2 y asimilarse a fuera de ordenación la edificación de 1980 junto con su suelo?
¿Podría aplicarse aquí el artículo 4 del DL 3/2019 para situaciones de AFO no declaradas?
Buenos días.
Por lo que comentas la edificación más antigua (1896) debe equipararse a edificación con licencia (artículo 2.1 del DL 3/2019), y la segunda no es un AFO, sino un FO en función de la regulación establecida en al NN.SS. Por tanto, está claro lo que dices. Si la parcelación ilegal debe ser declarado AFO, y no existen medidas de restauración del orden urbanístico para las mismas, la si la edificación que soporta se declara AFO (artículo 183.3 de la LOUA), mucho más en el caso de declaración de FO de la edificación. Lógicamente, para su inscripción, hay que aplicar las reglas del mismo artículo 183.3:
“a) Dicho reconocimiento comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con las lindes existentes.
b) La declaración de asimilación al régimen de fuera de ordenación surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de parcelación en el artículo 66 de la presente ley, debiendo constar reflejados estos extremos en la misma declaración de reconocimiento de asimilación al régimen de fuera de ordenación.
c) Este régimen será también de aplicación a las parcelas sobre las que existan edificaciones irregulares para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1 que se encuentren sobre parcelaciones con licencia o título habilitante declarado nulo, sin perjuicio de las resoluciones judiciales que, en su caso, se dicten en ejecución de sentencias”.
Saludos
Buenos dias,
Quisiera saber si una vivenda urbana construida sobre suelo no urbanizable en Andalucia puede servir de garantia para un prestamo hipotecario.
Hay personas que me dicen que tengo que obtener del Ayto un AFO, y que sin esa declaración de AFO la vivienda no sirve como garnatia hipotecaria. ¿Es cierto?
Un saludo
Hola, lo primero que quiero señalarle de su consulta es que usted debe estar segura de que la vivienda se encuentra en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación. Con carácter general, un inmueble se encuentra en Asimilado a Fuera de Ordenación si se dan las siguientes circunstancias:
1. Se construyó sin ningún tipo de licencia
2. Ha transcurrido el plazo para que la administración pueda perseguirla (6 años de su completa terminación, si no se encuentra sobre un suelo de especial protección)
3. El inmueble es incompatible con el instrumento de planeamiento. No se puede legalizar.
4. No cuenta con antigüedad suficiente para considerarla consolidada ( las terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, se consideran legales con licencia)
A partir de aquí, si en su inmueble se dan estas circunstancias, usted podrá obtener la DECLARACIÓN DE ASIMILADO A FUERA DE ORDENACIÓN, la cual le será necesaria para acceder al Registro de la Propiedad o para hacer cualquier obra menor conducente a garantizar las condiciones mínimas exigibles al uso residencial, en su caso. Esta inscripción registral la va necesitar el tasador para poder emitir la tasación sin condicionantes (ver art. 8 de la Orden ECO 805/2003).
Por otra parte, el «Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero» dispone en su art.11.d que ENTRE LOS BIENES QUE NO PUEDEN SER ADMITIDOS EN GARANTÍA PARA PRÉSTAMOS O CRÉDITOS HIPOTECARIOS, POR NO REPRESENTAR UN VALOR SUFICIENTEMENTE ESTABLE Y DURADERO, SE ENCUENTRAN LOS EDIFICIOS E INSTALACIONES SITUADAS FUERA DE ORDENACIÓN URBANA.
A pesar de lo anterior, parece que determinadas entidades bancarias no encuentran inconveniente en aceptar como garantía hipotecaria inmuebles en Fuera de Ordenación e incluso en AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación).
Resumiendo lo anteriormente expuesto le aconsejo que identifique en que situación se encuentra la vivienda. Esto es muy importante porque en función de su antigüedad podría incluso quedar en situación legal, o en función de su compatibilidad con el instrumento podría ser legalizada. Si del análisis se concluye que la vivienda es un AFO, proceda a obtener su Declaración y consulte con distintas entidades bancarias para ver cuál le concede un crédito hipotecario aceptándola como garantía.
Espero que esta respuesta sea de su interés.
UN SALUDO
Buenos días, me gustaría hacer una consulta. Muchas gracias de antemano.
Quiero comprar una parcela con estas características en Andalucía, concretamente en Estepona:
Tiene una superficie de terreno de 1.004 m2 con un coeficiente de edificabilidad 0,28 m2tm2s (281.27m2t) (actualmente es Urbano no consolidado,no hay definido presupuestos de actuación ) los 592 m restantes son para cultivo como un huerto etc.
Decir que tiene acometidas de agua, luz y saneamiento. Está rodeado de urbanizaciones y solares con edificios.
Está marcado en el plan urbanístico pero no hay plan de actuación y parece que no lo habrá en los próximos años.
Mi idea es colocar una casa prefabricada o en su defecto una roulotte, ya que en teoría no necesita licencia de obras.
He preguntado en el ayuntamiento y me han dicho que en este momento no se puede construir ni poner NADA..
Ni siquiera una caseta como apero de labranza.
Tengo información contradictoria, me gustaría saber si hay alguna posibilidad de poder instalar algo mueble.
He visto con las casas móviles según esta normativa se pueden colocar:
Según el Art. 335 del código civil los mobil homes ó casas prefabricadas móviles se pueden ubicar en cualquier tipo de terreno, no necesitan permisos ni licencias, nunca te multarán ni te lo harán quitar, pues no es una construccion fija, es un vehiculo movil, igual que una caravana pues lleva ruedas y enganche.
Aunque insisto, el técnico del ayuntamiento me ha dicho que no.
Ante esto no sé qué prevlece.
Si instalo una caseta o roulotte qué legislación me ampara? ¿Qué tipo de permisos puedo pedir?
En caso de que no me los concedan, ¿Qué sanciones se establecen en casos de instalar una pequeña caseta o una roulotte?
Y una duda que se sale de lo preguntado antes. ¿Pueden dar licencias individuales aunque la finca no sea urbanizable?
Espero su respuesta. Muchas gracias
Buenos tardes:
Me imagino que cuando habla de plan de actuación se está refiriendo a plan urbanístico de desarrollo del Plan General de carácter pormenorizado (Plan Parcial o plan Especial).
Según la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), a un suelo urbano no consolidado le es de aplicación las normas previstas para el suelo urbanizable sectorizado, si está sujeto a la aprobación del instrumento de planeamiento de desarrollo (artículo 55.1, párrafo primero). Y es el artículo 53.1 el que señala las posibilidades de intervención en el caso de suelo urbanizable sectorizado que no cuente con ordenación pormenorizada (es decir sin la aprobación de planeamiento de desarrollo):
“Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior”.
El apartado 3 del artículo 52 se refiere a “construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio”.
Por tanto, puede solicitar una licencia de carácter provisional para ubicar la caseta prefabricada, con las condiciones que establece la LOUA. Le comento además, que la jurisprudencia señalada que una licencia provisional, como todas las licencias, implica actos reglados, esto es, si cumple las condiciones debe de concederse.
Por tanto, mi opinión es que pueden y deben autorizarle la licencia, por lo menos hasta que no se apruebe definitivamente el planeamiento de desarrollo.
Saludos.
Buenas tardes, tengo un terreno de 1700 m2 en suelo urbanizable especial SH en Murcia y me dicen que para poder construir una casa necesito 2,5 tahullas o 2800 m2. Mi duda surge porque en la misma zona hay casas en terrenos más pequeños que el mio,en el mismo suelo urbanizable especial. ¿No hay ninguna forma de construir una casa de 80 m2? pagaría solo una multa o me la podrían derribar? es posible asociarlo a una actividad ganadera?gracias
Buenos días.
Según comenta su parcela está ubicada en suelo urbanizable sin sectorizar, según el Plan General de Murcia, dentro de los que la huerta tradicional (SH), descrito en el aparto 4 del artículo 2.1.7 de la Normativa del Plan, que señala que, “el suelo urbanizable especial comprenderá aquellos terrenos, generalmente dentro del espacio de la huerta tradicional, con peculiares características de asentamiento existentes, con urbanización parcial y especial entorno ambiental o previsión de actuaciones de mejora ambiental. Hasta tanto se aprueben o gestionen los correspondientes Planes Especiales de Adecuación Urbanística los propietarios de estos suelos podrán edificar cumpliendo las condiciones y deberes regulados en el apartado 3 del Art. 6.1.7”.
Pues bien, parece que lo que le dicen es cierto, ya que el apartado 3 del artículo 6.1.7 establece:
“Régimen transitorio de edificación y usos antes de la aprobación del Plan Especial.
a) Parcela mínima. La parcela mínima edificable será de 2’5 tahúllas, siempre que la misma haya surgido antes de la entrada en vigor de la Ley Estatal 6/98. En caso contrario la parcela mínima será de 5.000 m2.
b) Altura y superficie máxima. Las alturas permitidas son dos plantas (7 metros) y la superficie máxima construida no superará 300 m2.
c) Posición de la edificación. La edificación se situará a una distancia mínima de 5 metros a todos los linderos.
d) Usos.
Uso global:
– Residencial compatible con cultivos de huerta o similares.
Usos compatibles:
– Equipamientos.
– Restauración.
– Infraestructuras básicas.
e) Condiciones de mejora ambiental:
Deberá quedar sin pavimentar el 70% de la parcela no ocupada por la edificación, dedicándose a cultivos agrícolas u ornamentales. Será obligatoria la plantación y alineación de arbolado en todo el perímetro de la parcela.
f) Deberes. Los propietarios que pretendan edificar antes de la aprobación y gestión del Plan Especial quedan sujetos a los siguientes deberes:
i) Se cederá el terreno necesario para que la línea de cerramiento de la parcela
se sitúe a 5’60 metros del eje del camino confrontante, con obligación de tratamiento adecuado del espacio cedido.
ii) La finca deberá disponer de acceso rodado y electrificación o se completarán dichos servicios. Igualmente deberá disponer de agua potable.
Se prolongará la red de saneamiento siempre que se sitúe a una distancia no superior a 100 metros medidos a lo largo del camino de acceso. Si la finca se sitúa al final de un camino será preciso que el ancho del mismo permita un giro para vehículos de 180º”.
Si actúa sin licencia y sin cumplir la legalidad, puede ser sancionado y además pueden demolerle lo construido como resultado del expediente de restauración del orden urbanístico.
En todo caso puede intentar la autorización de un uso provisional según las previsiones del artículo 2.4.1 de la Normativa del Plan General, que se ampara en la regulación prevista en el artículo 111 de la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia:
“1. Sin perjuicio de lo dispuesto en este título para cada clase y categoría de suelo, podrán admitirse, en los supuestos señalados, usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación sectorial, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico con tal carácter, y se consideren compatibles con la ordenación por no dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, atendidas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
2. En suelo no urbanizable solo se autorizarán, previo informe de la dirección general competente en materia de urbanismo, los usos provisionales y las instalaciones requeridas para su implantación, pero en ningún caso obras ni construcciones que tengan carácter de edificación.
3. El titular deberá comprometerse a la suspensión del uso o demolición de las obras e instalaciones cuando el ayuntamiento, motivadamente, lo solicite, renunciando expresamente a ser indemnizado. En la licencia municipal se hará constar el carácter provisional de la misma y, en su caso, el plazo señalado para su caducidad, lo que se inscribirá en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo establecido en la legislación hipotecaria.
4. Para asegurar el cumplimiento de esta limitación y garantizar la reposición del suelo a su estado anterior u original, se exigirá depósito o aval en cuantía suficiente”.
Saludos.
Buenas,
Duda sobre unas construcciones de hace tiempo en una finca rústica.
FINCA RÚSTICA: paga IBI rústico.
LAS CONSTRUCCIONES: pagan IBI como suelo urbanizable.
¿ Es posible computar el IBI de estas construcciones como el resto de la finca? es decir, todo como IBI rústico?
gracias !!!!!!!!
Buenos días:
Según el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se considera suelo de naturaleza urbana, el siguiente:
“a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente.
b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable
c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones.
e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica.
f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística”.
Por lo que dice, parece que la edificación tiene la consideración señalada en el apartado f), de ahí su consideración como suelo de naturaleza urbana.
La consideración sobre la naturaleza urbana o rústica del suelo, a nivel de catastro, y por tanto de IBI, no depende de la clasificación urbanística del suelo, sino de su consideración según el artículo 7 de la Ley.
Saludos
Buenos días, soy un compañero empleado en el área de Urbanismo de un Ayuntamiento y quería consultar sobre criterios constructivos u otras referencias que pudieran ayudar a precisar la distinción entre establecimientos públicos «fijos» y establecimientos públicos «eventuales» dispuesta en el artículo 5.1 del nuevo Catálogo de Espectáculos Públicos, Actividades Recreativas y Establecimientos Públicos (Decreto 155/2018, de 31 de julio), ya que la definición de dicho artículo puede quedar algo somera a la hora de interpretar las características constructivas concretas de los establecimientos dada la amplitud conceptual de los términos constructivos «fijo» y «desmontable». Me han dicho incluso que hay jurisprudencia que alude al carácter «reutilizable» para ayudar a aclarar esta distinción. Muchísimas gracias de antemano.
Hola, la redacción del citado art. 5.1 expresa que los establecimientos públicos se clasificarán en fijos y eventuales.
– Considera establecimientos fijos a las edificaciones y recintos inseparables del suelo (construcciones).
– Considera establecimientos eventuales a los conformados por estructuras desmontables o portátiles constituidas por módulos o elementos metálicos, de madera o de cualquier otro material que permita operaciones de montaje y desmontaje sin necesidad de construir o demoler fábrica de obra alguna, sin perjuicio de los sistemas de fijación o anclaje que sean precisos para garantizar la estabilidad y seguridad. Realmente, está señalando las características generales que cumple toda instalación.
Para clarificar la respuesta a continuación intento definir los conceptos de edificación, construcción e instalación.
-Edificación/Edificio: Se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas (artículo 1.3 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, sobre medidas de calidad de la edificación de la Comunidad de Madrid). Se le reconocen como características entre otras: perdurabilidad, carácter fijo o permanente, solidez, unión solidaria al suelo (precisa de elementos propios de cimentación),…Además deberá cumpilar con las requisitos básicos exigibles.
El Código Técnico de la Edificación (CTE), Anejo III, Terminología, nos dice que “Por edificio debe entenderse, construcción fija, hecha con materiales resistentes para habitación humana o para albergar otros usos”.
-Construcción: Es un concepto mas amplio que el anterior. Puede definirse como toda obra artificial que modifique la naturaleza de un terreno, con la posible matización de que se trate de obras en las que se añadan elementos físicos permanentes. En este concepto, además de las edificaciones, habría que incluir la obra civil, obras auxiliares a la edificación, así como las obras realizadas que no están afectas a un uso concreto.
-Instalación: En este concepto tendrían cabida las infraestructuras y servicios urbanos (gas, electricidad, …), también recintos acondicionados para prestar un servicio concreto o desarrollar una actividad. Una instalación nunca podrá ser construcción. En este sentido la jurisprudencia le reconoce una serie de características propias de las instalaciones. Entre otras señala la ligereza de los sistemas, carácter desmontable (con posibilidad de reutilización), no cuenta con la solidez y resistencia de la edificación, no tiene carácter permanente aunque su duración puede ser prolongada, no le es exigible el cumplimiento de exigencias básicas,….y urbanísticamente no consumirían parámetros urbanísticos básicos.
Fuera de la LOE y del CTE, es complicado encontrar definiciones de estos conceptos. Ha sido la jurisprudencia la que ha ido aclarando y matizando. En Andalucía, no se definen en la ley urbanística ni en su Reglamento, a pesar de que se hacen múltiples referencias a los tres términos. En otras Comunidades (Pais Vasco, Murcia, Madrid, Cataluña, Valencia) desde la legislación que regula la calidad en la construcción es posible que encontremos alguna referencia a los conceptos de edificación, construcción e instalación.
Espero que la respuesta te sirva para mejor aplicar el artículo. En cualquier caso, si hubiera algún aspecto que no queda suficientemente aclarado puedes comunicarlo.
UN SALUDO
Muchas gracias José Carlos por la información y por responderme tan rápido; viene muy bien clarificar esos tres conceptos -edificación, construcción e instalación- para precisar la disyuntiva «fijo» o «desmontable». Bicheando por internet he encontrado una Sentencia de fecha 15 de marzo de 2019 del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Burgos) desestimando un recurso contencioso-administrativo frente a una resolución de la Comisión Territorial de Medio Ambiente y Urbanismo de la Junta de Castilla y León que aprueba definitivamente una modificación puntual de NNSS relativa a las construcciones desmontables en suelo rústico protegido redactada en los siguientes términos:
“Las construcciones/instalaciones que se lleven a cabo en suelo rústico protegido serán desmontables. Entendiendo por tales, aquellas que posean una tectónica tal que permita su montaje, desmontaje, transporte, nuevo montaje en otra ubicación. Únicamente se permite que un máximo del 10% en volumen de los elementos que componen la construcción no sea desmontable/reutilizable, debiendo estar debidamente argumentado el motivo por el cual se opta por dichos elementos.
Los proyectos de las construcciones/instalaciones en suelo rústico protegido contendrán y programarán todo el ciclo de vida de la construcción/instalación, incluyendo no sólo el montaje e instalación de la misma sino también el desmontaje, transporte y restitución de la finca para devolverla a su estado original. Conteniendo además entre los documentos de proyecto, una separata del presupuesto que desglose y valore acorde a precios de mercado dichas actuaciones. En el caso de que la edificación contenga una fracción de elementos no desmontables, se incluirá dentro de dicha separata su demolición, tratamiento de residuos y la reposición de los elementos en su nueva ubicación”.
Enhorabuena por este servicio que tenéis porque es de lujo; quedo muy agradecido.
RECTIFICACIÓN DE FECHA DE LA CONSULTA ANTERIOR. PERDÓN.
Buenos días.
Antes de nada, agradecerles su colaboración a todos los que realizamos alguna consulta.
Tengo una orden de demolición de un tratero+sanción economica (abonada), desde noviembre de 2009 en Cataluña.
En julio de 2014, me vuelven a poner una multa cohercitiva (nuevamente abonada) por no haber derribado+orden de derribo.
Estamos en mayo de 2.020 y no he vuelto a tener noticias del Ayuntamiento.
Mi pregunta es. ¿prescribió la orden de restauración (derribo) en noviembre de 2015?(en Cataluña son 6 años el plazo de restauración), o, ¿al haber nuevamente notificado en julio de 2014 se reinicia un nuevo plazo de 6 años más? (y finalizaría en julio de 2020+ los meses del estado de alarma?)
Y finalmente, en caso que esto último fuese cierto, con los nuevos plazos del 1964 del CC, prescibiría finalmente la orden de derribo el 7 de octubre de 2.020 como indica la aplicación de la ley?
Muchísimas gracias por su atencion.
Un cordial saludo.
Buenos días:
Por lo que cuenta, tanto el expediente disciplinario como el de restauración del orden urbanístico, obligando a la demolición, concluyó en el 2009.
Se supone que el expediente de restauración del orden se inició antes de los 6 años después de que se dieran por concluidas las obras, que es el periodo de prescripción que marca el artículo 207.1 de la Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña; y además que el mismo, concluyendo con la orden de ejecución de demolición. Y que el expediente finalizo dentro para evitar la caducidad del mismo (seis meses desde su inicio, artículo 115 del Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística de la Comunidad Autónoma de Cataluña).
En cualquier caso, da la impresión, por lo que cuenta, que el expediente de restauración concluyó, ordenando la demolición y por lo tanto no se puede alegar la prescripción del 207.
Otra cuestión son las medidas de ejecución forzosa en caso de que no haya procedido a la demolición de forma voluntaria. En este caso, el artículo 126 del Reglamento señala que, “efectuada la advertencia previa y transcurrido el plazo de ejecución voluntaria, el órgano competente puede ordenar la ejecución forzosa de las órdenes de restauración dictadas o de las medidas provisionales adoptadas en los procedimientos correspondientes, respetando el principio de proporcionalidad, por los medios de ejecución subsidiaria o multa coercitiva. El órgano competente puede cambiar el medio de ejecución forzosa cuando las multas coercitivas determinadas previamente no resulten efectivas”.
Y el artículo 128 del mismo Texto reglamentario prevé que “las multas coercitivas se pueden imponer por una cuantía de 300 a 3.000 euros, por lapsos de tiempo que sean suficientes para cumplir lo que ha sido ordenado. Estas multas no tienen naturaleza sancionadora y son compatibles con las multas que se puedan imponer en un procedimiento sancionador de conductas tipificadas como infracciones urbanísticas”.
Ahora bien, la obligación de ejecución subsidiaria es de la Administración, y la imposición de multas coercitivas no exime de esa obligación, tal es así que el artículo 126.2 del Reglamento señala que “en el caso de órdenes de restauración respecto de las cuales haya transcurrido la mitad del plazo de prescripción, su ejecución forzosa se debe efectuar por el medio de ejecución subsidiaria”, que es lo que parece que ha pasado en su caso.
Entiendo que la firmeza del acto de restauración del orden (demolición) se produjo en el 2009. A los tres años desde la conclusión de la obra ilegal se tenía que hacer realizado la demolición por ejecución subsidiaria si bien hay que tener en cuenta que “la iniciación del procedimiento de ejecución forzosa, con conocimiento de la persona interesada, interrumpe el plazo de prescripción de las órdenes de restauración”. La multa coercitiva podía tener justificación dentro de ese plazo para obligarlo a ejecutar.
Pero al no establecer plazos ni número de multas el Reglamento (por lo menos el del 2014), creo que puede invocarse la prescripción general de acciones del Código Civil, si bien está podría ser de los cinco años actuales (desde el 2015) o de los diez previstos anteriormente, que es cuando se declaró firme el acto administrativo (2009).
Entiendo que el plazo habrá que contarlo desde que pasaron tres años, concluida la obra y el Ayuntamiento no actúo para ejecutar subsidiariamente la demolición.
Saludos.
Buenos días:
No he utilizado para el comentario la Ley Catalana del 2005, sino el Texto Refundido del 2010, que ha derogado la anterior. Pero el 219.4 del Texto de 2005 se manifiesta en el mismo sentido que el 207 del Texto del 2010, dejando la cuestión más clara por dos cuestiones:
-La prescripción de la acción de restauración del orden urbanístico es de seis años desde la conclusión de la actividad ilícita (artículo 207.1). Esto quiere decir que una vez terminada la obra del trastero, el Ayuntamiento tenía seis años para iniciar el expediente de restauración del orden y seis meses para concluirlo. Y se supone, que cuando concluyo el expediente de restauración, obligándole al derribo, el trámite había cumplido todos esos plazos y era todo correcto administrativamente.
-La prescripción de las órdenes de restauración, emitidas como resultado y conclusión del expediente anterior es de otros seis años desde su emisión (artículo 207.2)
Por tanto, desde el año 2009, usted debió ejecutar la demolición voluntariamente, y si no lo hizo, el Ayuntamiento debió iniciar un procedimiento de ejecución forzosa, imponiendo multas coercitivas y utilizando, en último extremo, el procedimiento de ejecución subsidiaria (artículo 100 y siguientes de la actual 39/2015, de procedimiento administrativo).
La cuestión es que, una vez acordada la restauración del orden imponiéndole la demolición, e incumplida la obligación de demolición en el plazo previsto (un mes desde la firmeza del acuerdo, según el 206.2 del TR del 2010), el Ayuntamiento tiene que proceder al ejecución forzosa, y para eso puede utilizar las multas coercitivas (no se concretan cuantas ni por cuanto tiempo) antes de proceder a la ejecución subsidiaria como alternativa si usted no ha demolido después de coaccionarlo con las multas. Pero eso creo que es importante el contenido del artículo 126 del Reglamento de protección de la legalidad urbanística del 2014 que le mencione, y que le transcribo:
“126.1 Efectuada la advertencia previa y transcurrido el plazo de ejecución voluntaria, el órgano competente puede ordenar la ejecución forzosa de las órdenes de restauración dictadas o de las medidas provisionales adoptadas en los procedimientos correspondientes, respetando el principio de proporcionalidad, por los medios de ejecución subsidiaria o multa coercitiva. El órgano competente puede cambiar el medio de ejecución forzosa cuando las multas coercitivas determinadas previamente no resulten efectivas.
126.2 En el caso de órdenes de restauración respecto de las cuales haya transcurrido la mitad del plazo de prescripción, su ejecución forzosa se debe efectuar por el medio de ejecución subsidiaria.
126.3 La iniciación del procedimiento de ejecución forzosa, con conocimiento de la persona interesada, interrumpe el plazo de prescripción de las órdenes de restauración”.
¿Cómo creo que hay que interpretar esto?:
El expediente de restauración del orden termino en el 2009. Si la obligación de demoler es resultado de la conclusión del expediente de restauración, se entiende que la orden de restauración coincide con su conclusión y los seis años de prescripción empezaron a computar en el año 2009. No obstante, si esto no se considera así, se debió proceder a emitir el orden de restauración, pasado el plazo de ejecución voluntaria. Lo que no creo que pueda considerarse es que la orden de restauración este aparejada a la multa coercitiva, ya que habrían pasado cinco años sin que el Ayuntamiento actuara, después de no ejecutar usted la demolición voluntariamente.
En cualquier caso, suponiendo que la fecha de la multa coercitiva sea, a su vez, la de la orden de restauración (habría que ver el contenido del acuerdo de imposición de la multa), ya ha pasado el plazo de tres años (la mitad de seis) desde que se emitió y no sé ha procedido, por parte del Ayuntamiento, a la ejecución subsidiaria.
Conclusión: entiendo que en el peor de los casos (que la orden de restauración sea del año 2014) ha operado la prescripción general de acciones.
Nota: es importante saber el contenido preciso de los acuerdos municipales del 2009 y del 2014, sobre todo para saber como ha podido operar el plazo de interrupción del artículo 126.3 del Reglamento.
Saludos
Buenos días.
Muchas gracias por su contestación Emilio.
Quizás no me supe expresar correctamente en mi anterior mail.
Tengo una orden firme de derribo de una construcción finalizada, desde NOVIEMBRE DE 2009, y también aboné una multa en su día.
Al no derribarlo, en JULIO DE 2.014, me vuelven a requerir nuevamente para su demolición, más una multa cohercitiva por no haberlo hecho.(abonada la multa)
Según el art. 219.4 de la L.Urbanismo de Cataluña de 2005, dice textualmente: «4. Las órdenes de restauración de la realidad física alterada y las obligaciones derivadas de la declaración de indemnización por daños y perjuicios prescriben al cabo de seis años.»
Mi pregunta es: según este articulo y no habiendo ejecutado subsidirariamente el derribo el ayuntamiento durante estos 6 años (noviembre 2009-noviembre 2.015), ¿ha quedado prescrito?, ¿o al haberme solicitado el ayuntamiento en JULIO DE 2.014, nuevamente el derribo por no haberlo hecho yo, se reinicia el compuito de 6 años más, hasta JULIO DE 2.020?
Finalmente comentarle, que no logré localizar legislativamente, lo que me indicaba del plazo de los 3 años de la ejecución subsidiaria del derribo por parte de la administración.
Espero haber aportado un poco más de luz al tema.
Muchas gracias y reciba un cordial saludo.
Buenos días.
Antes de nada, agradecerles su colaboración a todos los que realizamos alguna consulta.
Tengo una orden de demolición de un tratero+sanción economica (abonada), desde noviembre de 2009 en Cataluña.
En julio de 2004, me vuelven a poner una multa cohercitiva (nuevamente abonada) por no haber derribado+orden de derribo.
Estamos en mayo de 2.020 y no he vuelto a tener noticias del Ayuntamiento.
Mi pregunta es. ¿prescribió la orden de restauración (derribo) en noviembre de 2015?(en Cataluña son 6 años el plazo de restauración), o, ¿al haber nuevamente notificado en julio de 2004 se reinicia un nuevo plazo de 6 años más? (y finalizaría en julio de 2020+ los meses del estado de alarma?)
Y finalmente, en caso que esto último fuese cierto, con los nuevos plazos del 1964 del CC, prescibiría finalmente la orden de derribo el 7 de octubre de 2.020 como indica la aplicación de la ley?
Muchísimas gracias por su atencion.
Un cordial saludo.
Buenas tardes , he solicitado un AFO por el decreto 2/2012,para una nave agrícola y una valla construidas en el 2000, y me dicen en el ayuntamiento que esta derogado y se debe aplicar el D. 3/2019, pero creo que vienen a decir lo mismo , o ¿hay aspectos fundamentales que variaran mucho?
gracias
Además de la formalidad que comenta Emilio, hay un cambio importante con respecto a las declaraciones AFO y su tramitación.
Antes con el D2/2012 había que acreditar que la edificación estaba terminada y dispuesta para su uso. “Se entenderá que la edificación está terminada cuando esté ultimada y dispuesta a servir al uso a que se destina, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, conforme a lo establecido en este Decreto.”. Luego, una vez declarado el AFO, a través del art. 53 RDUA y 34 LOUA (anterior) se permitían las obras de “ (…)reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.“
Ahora en el DL3/2019, PREVIO a la declaración AFO hay que acreditar, entre otros, que (art 6.2.c) “Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente.”, dando potestad Ayto. para ORDENAR (art. 6.5) “5. Previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso: a) Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo d la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras. b) Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados en el apartado 3.”, acreditando que se han ejecutado (art 6.6.) y MUY IMPORTANTE Y TRASCENDENTAL: (art. 6.7.) “En todo caso, las obras a las que hacen referencia los apartados anteriores deberán estar finalizadas previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación.”
Esto, además, posibilitado por la nueva redacción del concepto de Asimilado a Fuera de Ordenación regulado en la redacción actual de la DA1ª de la LOUA.
Buenas tardes:
Para la propiedad ahora creo que es mas fácil. Según el artículo 6.2 del Decreto Ley 3/2019, se tiene que presentar, exclusivamente, lo siguiente:
«a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente.».
Las condiciones mínimas de seguridad, salubridad y habitabilidad, según el artículo 7, son las siguientes:
«1. En ausencia de normativa municipal, se entenderá que la edificación terminada reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad cuando disponga de:
a) Las necesarias condiciones de seguridad estructural sin que se pueda encontrar afectada por lesiones que pongan en peligro a sus ocupantes o a terceras personas, o repercutan sobre los predios colindantes.
b) Las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades que puedan afectar a la salud de las personas.
c) Un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.
Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, éstos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación. En todo caso, deberá quedar garantizada la aptitud de las aguas para el consumo humano.
d) Un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.
Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.
2. Cuando la edificación se destine al uso residencial además deberá cumplir las siguientes exigencias:
a) La edificación deberá incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.
b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano.
c) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación y ventilación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares».
Así que, siendo «formalistas», y para que el Ayuntamiento se quede «tranquilo», le aconsejo que vuelva a presentar la documentación en este formato.
Saludos.
Buenas tardes, yo quería plantear dos dudas que tengo.
Al solicitar una licencia de primera ocupación, si el ayuntamiento la deniega por diferencias mínimas con la licencia de obra (cosas de poca importancia), ¿qué se podría alegar (jurisprudencia, doctrina)?
Por otro lado, también en relación con las licencias, ¿qué se podría hacer o alegar si el ayuntamiento hace varios requerimientos (pudiendo hacerlo todo en un único requerimiento) para subsanar deficiencias con el objetivo de dilatar el procedimiento y acabar denegando la licencia?
Muchas gracias de antemano, su ayuda me sería de mucha utilidad.
Buenas tardes:
Las diferencias no sustanciales con la licencia concedida pueden ser legalizadas en base al principio de proporcionalidad.
El artículo 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA) establece como se aplica este principio.
«Con carácter excepcional y en aplicación del principio de proporcionalidad se podrá solicitar y acordar la legalización de las actuaciones aún con disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística aplicable, por resultar de imposible o muy difícil reposición. Como criterios a considerar para determinar la sustancialidad o no de la disconformidad con la ordenación urbanística, habrán de ser valorados, entre otros, los siguientes:
a) Superficie que exceda de lo autorizado.
b) Visibilidad desde la vía pública.
c) Incidencia de la obra edificada en el resto del conjunto edificatorio.
d) Solidez de la obra ejecutada.
e) Afección a barreras arquitectónicas.
No se aplicará este principio en los supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
(…)
La resolución que ponga fin al procedimiento, dictada previos los informes técnico y jurídico que habrán de valorar el grado de disconformidad existente, habrá de motivar la aplicación del principio de proporcionalidad, y establecer la indemnización sustitutoria al aprovechamiento urbanístico materializado sin título, en su caso.
Dicha indemnización deberá abonarse con independencia de las sanciones por infracciones urbanísticas que, en su caso, procedan, sin que, en ningún caso la aplicación de lo dispuesto en este apartado podrá reportar a las personas infractoras de la legalidad urbanística la posibilidad de beneficiarse de la reducción de la sanción que contempla el articulo 208.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre».
Esto significa que si existente pegas por disconformidades no sustanciales con la ordenación urbanística, debe solicitar que le apliquen el principio de proporcionalidad.
Como esta aplicación supone legalización, el procedimiento es el propio de la tramitación de una licencia (artículo 48.1 del RDUA), y esto significa que sólo pueden haber un requerimiento para subsanar deficiencias (artículo 16.2 del RDUA).
Al seguir el trámite de la concesión de la licencia el proceso de legalización (por proporcionalidad), habrá que considerar que la resolución debe hacerse en el plazo máximo marcado para la hipotética concesión de la licencia, produciendo las efectos del silencio en su caso, si no se resuelve en plazo (artículo 20 del RDUA), que sería positivo si es que las diferencias son realmente mínimas:
«1. La resolución expresa deberá notificarse en el plazo máximo de tres meses. El plazo máximo en que debe notificarse la resolución comenzará a contar desde la fecha en que la solicitud tenga entrada en el registro del Ayuntamiento competente para resolver, y se suspenderá en los casos previstos en la legislación sobre procedimiento administrativo común, incluidos los siguientes:
a) Plazos para la subsanación de deficiencias en la solicitud.
b) Períodos preceptivos de información pública establecidos por la legislación sectorial y suspensión del otorgamiento de licencias.
c) Plazos para la concesión de autorizaciones o emisión de informes preceptivos conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial.
2. Transcurrido el plazo establecido en el apartado anterior sin que se hubiese notificado la resolución expresa de la licencia urbanística, ésta podrá entenderse denegada u otorgada conforme a la legislación estatal en la materia. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
3. En los supuestos de actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo indicados por la legislación estatal, el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere presentado la documentación para entender desestimada la licencia por silencio administrativo».
Con independencia de la legalización, si hay una infracción urbanística procede la sanción correspondiente.
Saludos
¡Muchas gracias! La verdad es que me ha sido de mucha utilidad tu ayuda.
Un saludo
Es posible que el próximo Foro Online del 26 de Mayo explicar la Ley de Suelo que se aprobara el Lunes 25 de mayo.Segun parece va a ver varios tipos de suelo Rustico.Sería interesante por un ejemplo de cada uno de ellos.Gracias
Buenas tardes.
La nueva Ley urbanística de Andalucía (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía -LISTA-) no se va a aprobar el 25 de mayo. Comienza su andadura y empieza el debate sobre su contenido, antes de su aprobación.
Yo no creo conveniente que en el foro del día 26 tratemos algo sobre este Texto, ya que puede distraer la atención sobre el objeto de la Mesa Redonda, que es analizar el alcance del nuevo artículo 169bis de la LOUA, en el sentido de que se puede hacer sin solicitar licencia, a través de declaración de responsable.
Te adelanto que el Colegio organizara charlas y debates sobre la nueva Ley de urbanismo, seguramente antes del verano ,si las circunstancias lo permiten.
También te comento, en relación a lo que planteas: para el nuevo Texto solo existen dos clases de suelo, el urbano y el rústico, y sobre el suelo rústico común, el que no está sujeto a especial protección, es posible desarrollar operaciones de transformación (de forma similar a lo que ahora ocurre con el suelo urbanizable).
Si te parece bien comentamos más el tema.
Saludos
Buenas tardes Emilio,
¿Podría facilitar iformación acerca de como acceder a la mesa redonda acerca de analizar el alcance del nuevo artículo 169bis de la LOUA, en el sentido de que se puede hacer sin solicitar licencia, a través de declaración de responsable?
Es un tema que me interesa mucho que ya estoy llevando a cabo algunos trámites mediante este procedimiento y me gustaría saber más acerca del tema.
Gracias!!
Buenas tardes, tengo un ático con una terraza muy grande de unos 50 m2 en la que incluso hago footing.
la terraza solo tiene acceso desde mi piso y estoy pensando en la posibilidad de techarla incluso con una estructura desmontable de madera para agrandar el piso, pero por lo visto la terraza pertenece a la comunidad, aunque solo yo puedo utilizarla y nadie mas puede entrar en ella..
¿puedo hacerlo o no?
gracias
Buenos días.
¿En el título de adquisición de su vivienda está previsto el uso exclusivo de la la terraza por parte del ático?. ¿Existen alguna planta más edificada por encima de su ático?. ¿El suelo de su ático coincide con el suelo de la terraza o la terraza es la cubierta del ático y del edificio?. ¿En qué Municipio está su vivienda?, ¿es en Granada capital?.
Sin esos datos es difícil aventurar una respuesta.
Saludos
Tengo una consulta. Estoy en una ultima planta con un ático don de tengo una zona cerrada, desde hace más de 10 años. Necesito reparar el cerramiento poniendo ventanas nuevas por estar generando problemas y humedades. ¿que tipo de permiso tengo que pedir al ayuntamiento? ¿se considera como nuevo cerramiento (no se va a ampliar)?.¿se puede oponer la comunidad de vecinos?
Un saludo
Buenos días.
Si está en Andalucía, sólo hay que presentar un declaración responsable para la obra en el Ayuntamiento (artículo 169bis de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía). Aunque el cerramiento sea nuevo no se amplía la superficie construida.
Si la zona estaba cerrada desde el principio y el uso es privativo (vinculado de forma exclusiva a la vivienda), la comunidad no tiene base para oponerse, sobre todo si se trata de evitar daños al resto de inmuebles. Pero no estaría de más que se comunicara. En cualquier caso la acción de oposición de la comunidad se haría en vía civil.
Saludos
Buenas tardes, ¿puede considerarse como AFO una vivienda que se construyo hace casi 100 años y en esos años era terreno no urbanizable , siendo posteriormente absorbida por el pueblo al expandirse, y que que no tenga escrituras ?
gracias
Hola, según el art. 3.1 del Decreto 3/2019 de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, «Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación».
El art. 2.1. del mismo Decreto dispone: » Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas».
Por tanto, el caso que planteas es el de una edificación legal, como si se hubiera construido con licencia. Cosa distinta es que se encuentre ordenada o no, en función de su compatibilidad con el instrumento de planeamiento. Por tanto, perfectamente regularizada si no ha sufrido modificaciones sustanciales en los últimos años.
UN SALUDO
Buenas tardes, hay posibilidad de instalar una granja de gallinas en edificaciones de madera en suelo urbano no consolidado sin plan parcial aprobado?
gracias
Buenos días.
Siempre es posible y puede obtener licencia de carácter provisional.
Si estamos en Andalucía le sería de aplicación el contenido del artículo 53.1 de la LOUA:
«Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior.»
«La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio» (artículo 52.3 de la LOUA).
También según el contenido del artículo 34.1.c de la LOUA:
«La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
Saludos
Buenos días,
Soy propietario de una finca con una superficie total de 2.381m2. Una parte de la finca, 391m2, está calificada como urbana y el resto, 1.990m2, es suelo rústico urbanizable incluido por el PGOU en un sector sin posibilidad de división, sin plan parcial aprobado, que lo destina, junto a otra finca con extensión de unos 63.000m2, a uso residencial con tipología constructiva de Villas. No parece que a corto plazo y después de transcurridos 12 años desde la aprobación del PGOU se vaya a intervenir en ese sector.
La pregunta que quería trasladarles es si es posible plantear una modificación puntual del PGOU para desagregar esos 2.100m2 de la unidad de ejecución, con las cesiones que correspondan de terreno al ayuntamiento, con la finalidad de construir en la parte liberada de esa parcela junto a los 391m2 de los que ya dispongo.
Gracias de antemano.
Un saludo.
Jorge Luis Morán Ovide
Buenos días.
Siempre es posible una innovación puntual del PGOU, que en este caso tendría la consideración de modificación, a tenor del contenido de los artículos 37 y 38 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA, ya que supongo que estamos en Andalucía). Ahora bien, para iniciar el trámite, que sería de iniciativa de interesado, le aconsejo que llegue a un acuerdo con el Ayuntamiento a lo hora de establecer obligaciones, plazos, etc., suscribiendo un convenio de los previstos en el artículo en el artículo 30.2 de la LOUA.
La innovación del PGOU que pretende está más que justificada.
Saludos
Buenas, mi duda quizas es un poco compleja, pero a ver si consigo ver la luz: Estoy construyendo vivienda en suelo urbano, con su licencia aprobada se pago el 2% tasa y 2% impuestos de un pem 143.000€. Resulta que me ejecutan mal la obra y tengo que demoler un muro de la cochera y recrecer forjado por otro lado, total que se inicio una solicitud de principio proporcionalidad, despues de 2 años me lo aceptan .. pero me ponen que para continuar con obras se tramita nueva licencia pagando 2% tasa + 2% de impuesto de nuevo pero ahora de mas valor porque se incluye en el pem el coste de la legalización. (luego encima me vendra un EPLU ) ¿esto es asi ?¿porque tengo que pagar de nuevo la licencia completa? ¿o la diferencia entre el pem anterior y el nuevo pem? es en Malaga. Muchas gracias de antemano
Buenos días
En primer lugar dejar claro que la legalización por proporcionalidad es el resultado de un expediente de restauración del orden urbanístico (creo que es lo que usted llama EPLU). No es que este expediente la vendrá «encima» después, es que como resultado de un infracción urbanística, lo que procede es la demolición o, alternativamente, la legalización. Y si la disconformidad no es sustancial con las previsiones de la normativa urbanística, se puede legalizar la actuación aplicando el principio de proporcionalidad (artículo 48.4 del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía).
Esa legalización, que es solicitud del interesado, tiene una tasa, y en el Municipio de Málaga está contemplada en Ordenanza Fiscal número 15 sobre actuaciones urbanísticas en vigor desde el año 2013. El epígrafe A.5.1 del artículo 9 de la Ordenanza prevé la aplicación del 115% sobre la tasa de licencias, pero habría que entender, que sobre la obra afectada por la legalización, no sobre todo el edificio. En este sentido, el epígrafe A.3.1 recoge el valor a considerar por m2 en función de tipo de uso, teniendo en cuenta que la tasa mínima es de 1.150 €. El mismo criterio debe aplicarse para el ICIO (Ordenanza fiscal número 4), aplicando el porcentaje correspondiente sobre la obra sujeta a legalización.
Espero que le haya sido útil la explicación.
Saludos
Hola, contactamos con vosotros porque tenemos dudas al respecto de la posibilidad de construir una vivienda en un terreno rústico. Nos gustaría llevar a cabo un proyecto de permacultura que nos permita dar vida a un cultivo abandonado, pero nos gustaría poder vivir en el terreno de forma legal. Muchos de los terrenos que encontramos tienen una caseta derruida, sin escriturar y sin registrar. Buscamos por los municipios de Pratdip, Benifallet, Tivissa, Rasquera, Perello, en la zona de Tarragona.
Estamos estudiando la lei de urbanismo de cataluña pero nos esta resultando imposible comprenderla. Es posible en algun caso legalizar como vivienda una caseta que entendemos está fuera de la ordenación? Como sería el trámite? Cuanto tiempo y dinero supondría?
Por otra parte, ¿sería más sencillo empezar a trabajar la tierra y solicitar después una licencia de obra nueva para terreno rústico? Donde podemos encontrar los requisitos para llevar a cabo este procedimiento?
Os agradeceríamos enormemente si pudierais arrojar algo de luz sobre todas estas dudas.
Buenos días.
Les remito un fichero con el articulado que regula el suelo no urbanizable en la legislación urbanística de Cataluña. Para concretar las posibilidades habría que conocer la situación concreta de la parcela y el planeamiento urbanístico del Municipio, que el que va a determina las posibilidades desarrollando las previsiones generales de la Ley.
Si tienen más datos, podemos estudiar con más detalle las posibilidades.
Saludos
Buenos días
He situado las parcelas en el Municipio de Pratdip. Me da impresión de que están dentro de una clasificación de suelo no urbanizable definidas como áreas de interés turístico protección 1 o sin protección concreta dentro de esa categoría.
Para ver lo que su puede permitir ahí, dentro de las condiciones generales establecidas por la Ley Urbanística Catalana, según el articulado que os mande, habría que consultar la normativa del Plan de Municipio, que concreta esas determinaciones dentro de su territorio. Sólo veo un texto en pdf del Plan General del Municipio (aprobado en el año 2009) en la página del Ayuntamiento, en idioma catalán.
Siento no saber catalán. Podía ayudarles mejor si nos remiten entre las páginas 137 y 166 de la Normativa traducidas al castellano. Y sí además, si nos sitúan las parcelas en el plano de ordenación del Plan General 06, mucho mejor, por qué no tendremos dudas en la clasificación-calificación urbanística de las parcelas.
Cuando veamos esto, si tenemos información más detallada de otros municipios que les interese, también podemos intentar ayudarles.
Saludos
Buenos días Emilio,
Muchas gracias por respondernos. La verdad es que nos hemos leído muchas veces las leyes en relación a la legislación urbanística en suelo no urbanizable en Cataluña pero seguimos sin tener la idea clara. Como comentamos estamos mirando terrenos y nuestro proyecto irá en la dirección de recuperar la tierra y cultivarla aunque no tenemos claro si podremos solo vivir de esa tierra. Te podemos facilitar unos terrenos de los cuales tenemos catastro y que nos han gustado.
Pratdip: 43120A004000460000ZZ – 43120A004000480000ZH – 43120A004000160000ZH
En este caso en el terreno solo hay una pequeña edificación, por lo tanto entiendo que solo podríamos a llegar a construir si el ayuntamiento de Pratdip lo aprueba y podemos demostrar que vivimos del campo, pero no sabemos si es realmente así, que tendríamos que presentar para poder demostrar que vivimos del campo, cuál es el ingreso mínimo o sino hay ingreso mínimo, etc.
Las siguientes parcelas forman parte del mismo propietario y se venden todas juntas. En la finca hay dos edificaciones que no salen en el catastro. Nos comenta la inmobiliariía:
«Normalmente estas antiguas construcciones de piedra medio derruidas no aparecen inscritas en el registro y algunas tampoco en el catastro.
Pero si se puede demostrar que ya existían pues no hay problema para legalizarlas.
Si cuando entréis en la Sede del Catastro ponéis el Orto foto se ven dos construcciones en las dos parcelas de abajo, la 80 y la 67.
La verdad no puedo confirmar que sean 90 m2, seguramente fue lo que me dijo el propietario el día que lo publiqué.
La finca está bastante abandonada y cuesta llegar hasta las construcciones, es decir que si queréis verla venir con zapatos adecuados.
Yo creo que con el tamaño de la finca y habiendo ya alguna construcción, podrías llegar a reconstruir una de las casitas hasta 90 m2.
Si estáis interesados lo mejor es que la veíais in situ, y ya hablamos.»
Estos son el número catastral de las parcelas:
PARCELA CATASTRAL 43152A00700080
PARCELA CATASTRAL 43152A00700067
PARCELA CATASTRAL 43152A00700066
PARCELA CATASTRAL 43152A00700078
PARCELA CATASTRAL 43152A00700231
Tenemos otros terrenos vistos en situaciones similares. O bien con alguna edificación que no figura en el catastro ni en ningún lugar, (algunas en muy mal estado ruinas), otras en no tan mal estado pero también con importantes reformas y tampoco figuran, alguna figura pero quizá no como vivienda y otros terrenos que no hay nada como el primero que os hemos facilitado en Pratdip.
Nuestras dudas respecto a los terrenos:
– EN el de Pratdip, ¿podríamos llegar a construir una vivienda legal allí? ¿Cuáles son los requisitos? ¿Los requisitos depende solo del ayuntamiento o tendríamos que verificarlo con más instituciones? ¿Qué implica todo el proceso, quien interviene, etc?
– En el terreno de Tivissa (tenemos otros similares en otros pueblos), ¿Se puede reconstruir un edifició y hacerlo vivienda si no figura en ningún lugar? ¿Si es un edificio muy antiguo y por eso no esta registrado tiene alguna ventaja? ¿Cuál? ¿Qué sucede en edificios que quizá por estado y ubicación (terreno rústico) estan declarados como ruina? ¿Se puede hacer algp? ¿En caso que el edificio este registrado como almacén se podría llegar a pasar a vivienda si cumple la normativa de habitabilidad? ¿De que depende?
Son muchas dudas lo sabemos, pero leyendo y leyendo la normativa no llegamos nunca a tenerlo cien por cien claro. Por un lado parece que si podrías llegar hacer algo, por el otro no y finalmente parece que todo depende del ayuntamiento. Si nos podéis indicar algo o a quien deberíamos preguntar o si conocéis algún caso de éxito en Cataluña para ponernos en contacto os lo agradeceremos.
Muchas gracias!
buenas tardes, mi parcela es lindera a un parque infantil, (quiero construir casa aislada unifamiliar)y tengo aprobada y creada un acceso peatonal al parque.
¿puedo utilizar ese acceso para hacer de mi casa la entrada principal por esa puerta?
¿tengo obligacion de dejar rentranqueo a ese parque?
¿si quisiera hallar la altura de mi semisotano, podria cogerme al nivel de calle ese parque y asi luego sumar la altura que especifica la normativa?
Buenos días
Si el parque infantil (o cualquier espacio libre de dominio público), marca la alineación y la rasante de la parcela en el planeamiento urbanístico (no hay calle con acceso rodado entre su parcela y el parque), y su solar tiene como salida el parque, que funciona como suelo publico de acceso al mismo, puede desarrollar todas las condiciones urbanística de su propiedad teniendo como límite esa alineación: retranqueo, si es obligatorio, semisótano si puede alinearse a la alineación y, por supuesto, entrada a la parcela.
Saludos
Buenos días.
¿El acerado separa la línea de la parcela que da al parque del parque?. Si es así, la rasante desde la que hay que considerar la altura del edificio en cualquiera de sus plantas es desde la acera.
Si por la línea verde que pintas entre tu parcela y el parque la rasante la marca el piso del parque, esa es la rasante y desde hay puedes elevar la altura permitida. Si en esa línea hay acera acera elevada sobre el parque un metro, la acera es la rasante sobre la que debes elevar la altura permitida.
Si la acera que dices que se eleva un metro sobre el parque es de la calle exclusivamente, y sacas la puerta principal al parque, la rasante la marca el parque, Si lo haces así, y la normativa no te permite una altura del semisótano sobre rasante, está claro que el edificio te saldrá más bajo y no puedes sacar ventanas del semisótano. En cualquier caso no podrías elevar más altura de la permitida en cualquier punto de las fachadas, ya sea al vial o al parque.
Ante todo ,muchas gracias Emilio, por la rapida y eficaz respuesta.
Vale, la cuestion es que la parcela es lindera al parque (entre el parque y parcela NO existe calle)(tampoco es posible el acceso rodado).
Entonces NO tengo obligatoriedad de coger el nivel de rasante del vial A, ¿verdad? (ya que es, el que menos menos me interesa para calcular la altura de mi semisotano)
El vial A se encuentra a una menor altura que el parque.
Mi idea es hacer el proyecto,para sacar lo maximo de ventanas y la puerta principal hacia el parque, y dejando solo el vial A para hacer el acceso a semisotano.(adjunto un pequeño plano)
ahora mi pregunta:
El parque infantil , el terreno no se encuentra a nivel, es decir.El ayuntamiento hizo el acerado ,pero el parque se encuentra 1 metro mas bajo que el propio acerado,dejando un escalon bastante raro.
¿De donde cojo el nivel de rasante del parque? supongo que sera del acerado del vial A que hace esquina por mi parcela.
Espero que se entienda,
hola a todos.
Tengo el proyecto de una vivienda unifamiliar aislada 1planta con semisotano.
La cuestion es:
la normativa dice que debo estar el forjado 1 planta a una altura de 1.50 de la rasante de la calle, hasta ahi lo tengo claro, mis dudas son :
1. La calle cuenta con un desnivel bastante acusable, y en el caso que el punto se cogiera en la parte central de la parcela las ventanas del semisotano aun quedarian por debajo de suelo.
2.si son 1.50 con el nivel de calle, pero hasta donde? hasta la parte baja o alta del forjado (30cm)
3. ¿puedo usar la parte mas alta de mi parcela que da al vial para asi hacer entrada a la casa y de paso poder dar mas luminosidad al semisotano?
4 ¿existe margen para poder jugar con la altura de la casa aunque la normativa exija eso, ya que esa normativa me perjudica?
muchas gracias a todos
Buenos días.
Depende de cómo esté redactada la normativa en ese municipio, y el margen de interpretación que dé.
En el caso del PGOU de Granada, en el que la altura máxima permita del semisótano sobre rasante es de 1,30 m a la cara superior del forjado de planta baja, la forma de situar este forjado está descrito en la Norma 7.3.20.1 (apartado 1.1) en calle inclinadas donde la fachada se alinea con el vial.
Artículo 7.3.18, apartado 2.b. Tipos de planta:
«Semisótano. Es la planta que teniendo su forjado inferior por debajo de la cota de referencia, tiene su forjado de techo por encima de ésta, permitiendo de este modo la ventilación e iluminación de sus dependencias. La cota superior del forjado de techo de la planta semisótano no podrá superar en ningún caso la cota de referencia con un valor superior a los ciento treinta (130) centímetros».
Artículo 7.3.20.1 (apartado 1.1.) de la Normativa del PGOU de Granada:
«Edificios con frente a una sola vía, o con frente a dos o más vías formando esquina o chaflán.
Para la medición de la altura de la edificación se tomará como cota de referencia la de la calle o acera en contacto con la fachada del inmueble, teniendo en cuenta las siguientes situaciones:
a. Si la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es igual o menor a ciento treinta (130) centímetros, la cota de referencia para la medición de la altura se tomará en el punto de la fachada coincidente con la rasante de la calle o acera de cota media entre las extremas. En todo caso se deberá cumplir además que la cara superior del forjado de planta baja no podrá situarse a una altura superior a los ciento treinta (130) centímetros respecto de la rasante de la calle o acera en contacto con la fachada en ningún punto de ésta.
b. Si por el contrario, la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es superior a ciento treinta (130) centímetros, se dividirá escalonando la fachada en los tramos que sean necesarios para poder aplicar en cada uno de ellos la regla establecida en el apartado anterior».
El semisótano no puede sobrepasar la línea que marca la altura desde la que se mide la total de la edificación.
Habría que ver de qué normativa concreta se trata para analizar el margen que puede tener la posibilidad de altura máxima de la casa.
En cuanto a la entrada de la casa no creo que haya problema en lo que plantea, siempre que esto no perjudique la altura libre mínima de la planta baja.
Si nos da más datos sobre el contenido de la Norma a aplicar podemos fundamentar mejor una opinión.
Saludos.
Buenas tardes,
Dispongo de una finca calificada en el PXOM del Ayuntamiento de Pontedeume, Galicia, como Suelo Urbanizable No Delimitado en la que me gustaría construir pero dada la calificación parece ser que es complicado. La misma está situada en un sector extramademente amplio en el que mi finca es justamente el límite, por tres de sus cuatro lados, con suelo urbano.
La finca tiene dos accesos rodados, todos los servicios y abastecimientos indicados en la legislación actual y está situada dentro de la malla urbana. Es más, en la misma calle hay viviendas tanto antes como después de tal finca.
Teniendo en consideración que las licencias son un trámite reglado y deberán ajustarse ya no solo a lo indicado en el PXOM sino en la normativa autonómica correspondiente, ¿Podrían darme alguna solución sobre esto?.
Muchas gracias de antemano.
Buenos días.
La única posibilidad en un ámbito que tiene planeamiento detallado es la que aporta la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia:
Artículo 28. Régimen del suelo urbanizable.
“1. Los propietarios de suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a promover su transformación, solicitando al ayuntamiento la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, de conformidad con lo establecido en la presente ley y en el plan general de ordenación municipal, o proceder a su desarrollo si ya estuviera ordenado directamente en el plan general.
2. En el suelo urbanizable, en tanto no se apruebe la correspondiente ordenación detallada, no podrán realizarse construcciones, salvo las que vayan a ejecutarse mediante la redacción de planes especiales de infraestructuras y las de carácter provisional, en las condiciones establecidas en el artículo 89”.
Artículo 89. Usos y obras provisionales.
“1. No obstante la obligatoriedad de la observancia de los planes, podrán autorizarse usos y obras de carácter provisional en suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable y terrenos afectados a sistemas generales en tanto no se inicie el procedimiento de gestión correspondiente, siempre que no estuvieran expresamente prohibidos por el planeamiento general ni por la legislación sectorial.
2. Los usos y obras provisionales deberán cesar y derribarse cuando lo hubiera acordado el ayuntamiento, sin derecho a indemnización. La autorización aceptada por el propietario se hará constar bajo las indicadas condiciones en el registro de la propiedad.
Las obras ejecutadas para usos provisionales habrán de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables. No se admiten como usos provisionales los residenciales ni los industriales”.
El uso residencial parece descartado. A lo mejor puede justificar otro uso que después, si el Plan Parcial no lo deja fuera de ordenación, puede transformarlo en residencial.
En cualquier caso la licencia provisiona también es un acto reglado, siempre que sea conforme a la legislación urbanística.
Saludos.
Buenas tardes; mi duda es en relación a la memoria habilitante. ¿Es necesaria su redacción en el caso de una vivienda uno familiar a la que se le quiere hacer un trastero en el patio y ampliar un aseo cogiendo parte del porche de entrada? Son dos actuaciones distintas dentro del mismo inmueble. Leyendo el artículo 3 del decreto me parece que sí pero tengo mis dudas.
Muchas gracias de antemano por vuestra ayuda.
Muchas gracias José Carlos. Tu respuesta me ha sido de gran ayuda.
Hola, el art. 3 del Decreto 205/2003 por el que se regula la memoria habilitante en Extremadura, en su apartado 2.1.c) expresa que requerirán memoria habilitante las obras de de ampliación en viviendas unifamiliares, que se destinen al emplazamiento de servicios de aseo o cocina, todo ello sin que se produzca una variación esencial de la volumetría. Se considerará que no varía de forma esencial la volumetría cuando la superficie ampliada no supere los 25 metros cuadrados y se realice en una única planta. No obstante, este artículo se encuentra anulado por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 281/2006, 29 marzo 2006.
Por tanto, será el art. 2.2b) de la LOE el que tengas que aplicar para ver si las obras que planteas tienen consideración de edificación y por tanto precisan de proyecto. En este sentido, las obras que no alteren la configuración arquitectónica, es decir, que no aquellas que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar el uso característico, no precisan de proyecto.
Entiendo que las obras que planteas son intervenciones parciales que no alteran la configuración arquitectónica y por tanto no tienen consideración de edificación, aunque si precisan de justificaciones técnicas. Por tanto, el documento que sirva de base a la autorización administrativa será una memoria técnica o habilitante.
UN SALUDO
Buenas tardes.
¿Puedes concretar más la cuestión?. ¿Te refieres al artículo 3 del Decreto Ley 3/2019?. ¿Es una solicitud de declaración de AFO?.
¿Es el artículo 3 del Decreto Ley 2/2020?. Eso se refiere a la modificación de la LOTA que no tiene nada que ver.
Supongo que te refieres a un Decreto Andaluz.
Por favor, ¿puedes concretar más la cuestión?.
Saludos
Perdona tienes razón; me refiero al decreto 205/2003 de 16 de diciembre por el que se regula la memoria habilitante a efectos de licencia de obras en extremadura.
Buenas tardes,
quisiera exponer unas consulta por si me pueden ayudar.
me han ofrecido un terreno, tiene todos los suministros, calle asfaltada, en parcela colindante y enfrente hay vivienda
la documentacion y referencia que me ha dado el ayuntamiento es que -Suelo Urbanizable Sectorizado, pero sin Plan Parcial aprobado-.
Que posibilidades tengo de contruir una vivienda?
Puedo proponer que hagan el plan parcial o tengo que esperar a que el ayuntamiento quiera hacerlo cuando quiera.
muchas gracias
Buenos días.
La forma de autorizar una vivienda en suelo urbanizable sectorizado sin Plan Parcial aprobado es como edificación de carácter provisional. Pero esta licencia tiene condicionantes: primero tiene que inscribirse con este carácter en el Registro de la Propiedad. Y segundo, debe aceptarse su demolición sin derecho a indemnización en caso de que el Plan Parcial, una vez aprobado, la declare en fuera de ordenación.
Saludos
Buenos días.
En esta semana la Gerencia del Colegio dará instrucciones sobre como se articula una asesoría personalizada. Estaremos en contacto.
Saludos
Atarfe, granada
Buenos días.
¿En que Municipio es y en que Comunidad Autónoma?.
Saludos
Buenas tardes.
Gracias por la rápida respuesta Emilio.
Desde el ayuntamiento me dice que por la única razon por la que no tiene el plan parcial aprobado es por que pasa una rabla cerca y no está canalizada.Tienen que hacer un plan para hacerlo todo y no parcialmente. Una vez que la canalicen se aprobara sin problema.
Mi duda es, puedo con las condiciones que me habeis relatado hacer una vivienda?
Me gustaria que me asesoraran. No se si podre contactar con ustedes por medio de correo o teléfono o me facilitan una vía por privado.
Muchas gracias
Buenos días, estoy pensando en comprar una parcela cuyo uso principal y Tipo de finca es la de suelo sin edificar en el catastro con 761m2 y suelo urbano pero no tiene calle para acceder a ella,en el plan general de esa zona y en los planos viene la construcción de una calle y la cual pasa por la parcela colindante de mi fachada, creo que no tiene agua ni luz y está en la Pobla de Vallbona,en Valencia.
La parcela la quiero para poner una casa de madera de uso de fin de semana y vacaciones y hacerla autosuficiente.
Tengo las dudas de si podría hacerla, cuanto me costaría los proyectos y licencias etc…
Aclarar que esta parcela está clasificada como suelo extensivo y en el plan del ayuntamiento se permite la edificación de 0’25 m2 por m2.
Gracias y un saludo.
Buenos días:
Según la “normativa de ordenación pormenorizada” del municipio, aprobadas en el 2004, la zona de ensanche (artículos 47 y siguientes), permite como uso principal la vivienda unifamiliar aislada, en parcela mínima de 400 m2 y una edificabilidad de 0,25 m2/m2. También permite edificaciones auxiliares, con la descripción del artículo 23 de dicha normativa (garaje, depósitos, etc.).
Ahora bien, parece que el problema que plantea es que la parcela no tiene servicios urbanísticos y por tanto no tiene la condición de solar. En estas condiciones es difícil que se autorice mediante licencia la edificación de una vivienda unifamiliar.
Ahora bien, si pretende materializar una construcción de madera o prefabricada, quizás pueda tener encaje como licencia para uso provisional. En este sentido el artículo 216 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, señala:
“1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada.
2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:
a) El uso de que se trate esté permitido por el planeamiento urbanístico y territorial y por la normativa sectorial aplicable.
b) No se trate de un uso residencial ni industrial.
c) El plazo por el que se otorgue la licencia sea inferior a tres meses.
d) Se cumplan las condiciones de provisionalidad de las obras y usos establecidas en el apartado 3 de este artículo.
3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación”.
En cuanto a los costos de proyectos, si es una casa prefabricada imagino que no tiene costos. Si hay intervención técnica dependerá de las tarifas del Colegio Profesional correspondiente, o de lo que pacte con el profesional que intervenga. Las tasas de licencias y el impuesto de ICIO, dependerá a la ordenanza que en cada momento tenga aprobada el Ayuntamiento (calcule entre un 5% y un 6% del total de los costes de ejecución).
Saludos.
Me gustaría saber si una edificación calificada como rústica, en un terreno rústico puede llegar a transformarse en una vivenda. En la comunidad de Cataluña.
Se puede vivir en una edificación rústica?
Gracias
Buenos días.
Con las referencias que nos da es difícil darle una solución concreta. La apunto el contenido del artículo 47 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de la Comunidad Autónoma de Cataluña, sobre régimen den suelo no urbanizable:
“1. Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.
2. Se prohíben las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.
3. Está permitido, en suelo no urbanizable, con los requisitos fijados por los artículos 50 y 51:
a) Reconstruir y rehabilitar las masías y las casas rurales que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales.
b) Reconstruir y rehabilitar otras construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico general en cada municipio y que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas o históricas.
c) Rehabilitar las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo.
3 bis. Las construcciones a que se refiere el apartado 3 deben haber sido incluidas por el planeamiento urbanístico en el catálogo que establece el artículo 50.2, con el fin de destinarlas a vivienda familiar, a un establecimiento hotelero con exclusión de la modalidad de hotel apartamento; a un establecimiento de turismo rural; a actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas o de restauración; a equipamientos, o a servicios comunitarios. No obstante, para poder destinarlas a establecimiento hotelero debe estar previsto expresamente en dicho catálogo, el cual puede establecer un límite en el número de plazas. Las construcciones a que se refiere el apartado 3.b y c en ningún caso pueden reconstruirse y rehabilitarse con la intención de destinarlas al uso de vivienda familiar. En todos los casos, los usos de las construcciones a que se refiere el presente apartado deben ser compatibles con las actividades agrarias implantadas en el respectivo entorno inmediato.
4. El suelo no urbanizable puede ser objeto de actuaciones específicas para destinarlo a las actividades o los equipamientos de interés público que se tengan que emplazar en el medio rural. A este efecto, son de interés público:
a) Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural, de educación en el tiempo libre y de recreo que se desarrollen en el aire libre, con las obras e instalaciones mínimas e imprescindibles para el uso de que se trate.
b) Los equipamientos y servicios comunitarios no compatibles con los usos urbanos.
c) Las infraestructuras de accesibilidad.
d) Las instalaciones y las obras necesarias para servicios técnicos como las telecomunicaciones, la infraestructura hidráulica general, las redes de suministro de energía eléctrica, de abastecimiento y suministro de agua y de saneamiento, el tratamiento de residuos, la producción de energía a partir de fuentes renovables y las otras instalaciones ambientales de interés público.
5. La autorización de las actuaciones específicas de interés público a qué se refiere el apartado 4 debe justificar debidamente que el ámbito de actuación no está sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores, por la existencia de riesgos o por el hecho de estar sujeto a limitaciones o a servidumbres para la protección del dominio público. Asimismo, las actuaciones que se autoricen no tienen que disminuir de manera significativa la permeabilidad del suelo ni tienen que afectar de manera negativa a la conectividad territorial.
6. En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se refiere el apartado 4, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:
a) Las construcciones y las dependencias propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica. Entre las construcciones propias de una explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas, se incluyen las instalaciones destinadas al primer tratamiento y a la selección de estos recursos, siempre que estas actividades de selección produzcan un impacto ambiental menor si se llevan a cabo en el lugar de origen.
b) Las construcciones destinadas en vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a.
c) Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria.
d) Las construcciones y las instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas.
e) Las construcciones destinadas a la actividad de camping y al aparcamiento de caravanas, autocaravanas y remolques tienda autorizados por el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todos los casos la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
f) Las construcciones auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural.
g) Las construcciones destinadas a la ampliación de los usos hoteleros autorizados en las construcciones a las que se refieren las letras a y b del apartado 3, que exigen la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
7. La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable debe garantizar en todos los casos la preservación de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:
a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar este estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, construcción o edificación con las redes generales de servicios, y ceder a la administración competente estas infraestructuras y el suelo correspondiente para su incorporación al dominio público, cuando tengan que formar parte de él.
c) Costear y, en su caso, ejecutar las obras o instalaciones necesarias para dar cumplimiento al resto de condiciones que exija el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto, con respecto a la obtención de suministros, consecución de niveles de saneamiento adecuados u otros servicios.
d) Costear y, en su caso, ejecutar las medidas correctoras que determine el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto con el fin de evitar la fragmentación de espacios agrarios y la afectación grave a las explotaciones agrarias, minorar los efectos de las edificaciones y sus usos, accesos y servicios sobre la calidad del paisaje, o para otras finalidades justificadas.
8. La autorización de las obras y los usos en los casos regulados por los artículos 48, 49 y 50 está sujeta, previamente a la tramitación de la licencia urbanística municipal, al procedimiento que establecen dichos preceptos.
8 bis. La vivienda de uso turístico es compatible con el uso de vivienda familiar legalmente implantado.
9. El suelo no urbanizable no puede ser dedicado a usos que, atendiendo los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen la destinación o la naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de dichos valores y la consecución de dichas finalidades”.
Convendría que nos concretará más el supuesto y, sobre todo, en que Municipio está, ya que depende mucho del planeamiento urbanístico del mismo.
Saludos.
Hola. Me gustaría saber si es posible comenzar la construcción de una casa cuando un Plan General tiene su aprobación inicial, pero carece de su aprobación final. Gracias
La Ley Andaluza en su Artículo 149, Presupuestos de la edificación, indica cuales son los requisitos para edificar en parcelas y solares, concretándose estos en los siguientes:
a) El establecimiento de la ordenación pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de éste.
b) La previa ejecución de las obras de urbanización o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aquéllas y las de edificación, en el caso de las parcelas y de los solares.
Por tanto, la propuesta edificatoria precisa de instrumento de planeamiento aprobado definitivamente al cual ajustarse. Antes del PGOU en trámite habrá otra figura de planeamiento. Pregunte si es viable obtener licencia de obras por ser compatibles con ésta y con el nuevo instrumento.
Un saludo
Buenos días. Quiero comprar una vivienda que fue construido en los años 70 sobre suelo urbanizable no consolidado. Cómo está hay otras 5 viviendas. Tiene luz y agua y hay iluminación urbana de 6 farolas. Se accede a través de carretera asfaltada. Está al día del pago del IBI. No tiene servicio de alcantarillado y basura. En el certificado urbanístico aclara que en caso de expropiación el ayuntamiento no abonará compensación alguna. Mi pregunta es si la ley hipotecaria impide realizar una hipoteca sobre la misma. Gracias de antemano.
Buenos días otra vez:
Creo que en su caso es de aplicación el contenido del artículo de la Normativa, que transcribo a continuación, del PGMO de Cartagena. Esta situación se mantendrá hasta que no se sectorice el suelo, se redacte y apruebe el correspondiente Plan Parcial y se transforme el suelo en solares.
“008.- Edificios fuera de ordenación
Se consideran fuera de ordenación los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación de este Plan General que tienen características de uso, función, situación y/o volumen que resulten disconformes con el planeamiento e impiden su desarrollo. A efectos de concesión de licencias este Plan General establece que:
1.- Si la disconformidad lo es en relación con las determinaciones sobre sistemas tanto locales como generales o con la regulación del suelo no urbanizable de este Plan General, no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación.
Excepcionalmente, y cuando la disconformidad no sea respecto de los sistemas, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de 15 años a contar desde la fecha que se pretenda realizarla.
En todo caso se autorizarán las obras de consolidación que hagan falta como consecuencia de derribos de edificios colindantes.
2.- Cuando los edificios o instalaciones preexistentes resulten disconformes con aspectos no señalados en el apartado anterior se autorizarán obras de ampliación, reforma, o consolidación siempre que concurran las circunstancias siguientes:
a) La ampliación ha de adaptarse estrictamente a las determinaciones de volumen permitido.
b) Las obras de reforma que afecten a la parte existente, solamente podrán realizarse una vez que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad la resolución municipal para hacer constar que el interesado renuncia a cualquier incremento de valor que se pueda derivar de éstas.
En el supuesto de sustitución de la edificación se han de cumplir la totalidad de las determinaciones aplicables.
En las edificaciones a que hace referencia este apartado 2, la disconformidad no es causa para que se le pueda aplicar el régimen del Registro Municipal de Solares, ni tienen la consideración de construcciones insuficientes prevista en los artículos 333 y 335.1 del Real Decreto Legislativo 781/86 de 18 de abril. Tampoco se considera que reúnen circunstancias urbanísticas suficientes para que se declaren en estado ruinoso, según previene el art. 183.2 de la Ley del Suelo”.
A los efectos de valoración hay que tener en cuenta las reglas del Texto Refundido de la Ley del Suelo del 2015 (TRLSRU), teniendo en cuenta que para la valoración de edificaciones, su artículo 35.3 dice lo siguiente:
“Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil”.
Por tanto su edificación tiene un valor a los efectos expropiatorios, pero depende de la vida útil que aún le quede. El tasador a los efectos de la solicitud de una hipoteca debe de tener en cuenta todos estos elementos.
No sé si es suficiente la aclaración. Espero que le sea útil.
Saludos
Perdón. Acabo de ver que se trata de la Comunidad de Murcia. Estudio el caso y le contesto
Buenos días
Me imagino que se está refiriendo a un suelo urbano no consolidado. Me imagino que está en Andalucía. Si es así y la edificación es del año 70 se considera a todos lo efectos como si tuviera licencia (artículo 2 del DL Andaluz 3/2019) . Si es un suelo urbano no consolidado y no tiene aprobado planeamiento de detalle (Plan Especial, Estudio de Detalle…) no se puede saber si está fuera de ordenación o no, por tanto la afirmación del Ayuntamiento en el sentido de que en caso de expropiación no abonara indemnización alguna no tiene sentido, ya que, a todos los efectos, la edificación hay que considerarla como legal (con licencia).
Yo entiendo que, en principio, no hay impedimento para obtener un crédito hipotecaria con garantía sobre la vivienda. Otra cuestión es el valor que se considere, ya que habrá que deducir a la tasación de la misma,los posibles costes de urbanización una vez que el suelo cuente con planeamiento de detalle, que será el que fijen estas obligaciones.
En todo caso, conviene que concrete más el supuesto (clase de suelo, si es en Andalucía, etc.)
Saludos.
Hola a todos.
En primer lugar me gustaría manifestar mi enhorabuena y agradecimiento a todos aquellos que mantienen la actividad de este foro de un forma tan actualizada y con (a mi juicio) tanta solvencia.
Mi duda es la siguiente (aunque permítanme que diga, casi a modo de excusa, que tengo la respuesta bastante clara):
Se pretende regularizar mediante un proyecto de actuación y posterior expedeinte de legalización una construcción localizada en suelo no urbanizable realizada hace menos de seis años.
Se trata de una nave que albergará una actividad permitida en los usos previstos por el PGOU para este tipo de terrenos.
El Suelo no urbanizable es de carácter natural o rural.
Se incumplen dos parámetros para construcciones de este tipo en esta clase y categoría de suelo:
1.- El de parcela mínima (establecido por el PGOU en 3.5 Has).
2.- El de separación a linderos (establecido por el PGOU en 15 metros).
Para resolver la situación alguien (no el técnico municipal), plantea la posibilidad de realizar un especie de contrato de alquiler sobre los terrenos anejos a la parcela que alberga la construcción, de forma que la superficie de la parcela actual y los nuevos terrenos incluidos en el contrato resuelvan ambos incumplimientos.
No se plantea modificar catastralmente la parcela.
No se plantea modificar la titularidad de los terrenos.
Aunque intuyo la respuesta, lo expongo a vuestra consideración.
(Como habréis podido imaginar prefiero no dar más datos sobre el municipio).
Gracias.
Hola, efectivamente la vía para regularizar la edificación ilegal podría ser la tramitación de un Proyecto de Actuación según lo dispuesto en el art. 52 LOUA, para un periodo no inferior al plazo para la amortización de la inversión. No obstante, este periodo es renovable. Como condiciones:
-Prestación de garantía por cuantía mínima del diez por ciento de dicho importe para cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos e infracciones, así como los resultantes, en su caso, de las labores de restitución de los terrenos.
– Prestación compensatoria por el uso y disfrute de carácter excepcional
Ahora bien, el requisito para la tramitación de un Proyecto de Actuación o Plan Especial, es que la actividad o uso que se pretenda implantar tenga la consideración de actuación de interés público, según lo dispuesto en el art. 42 LOUA.
Con respecto a los parámetros de parcela mínima y retranqueos de la edificación entiendo que derivan de la calificación urbanística, los cuales no tienen por que ser trasladados al proyecto de actuación.
Con independencia de lo anterior, deberás atender, si fuera el caso, a las condiciones que el instrumento de planeamiento establece para las actuaciones de interés publico que se tramiten mediante proyecto de actuación. Si la parcela mínima fuera una de ellas podrás salvarla mediante contrato de arrendamiento de fincas colindantes por periodo igual al periodo de amortización señalado.
Lo primero, antes de nada, muchas gracias por la aportación.
Me asaltan en este caso, dos nuevas dudas:
1. Si finalmente hago la compra de la parcela, la titularidad de esa licencia pasaría a ser mía?
2. De qué forma puedo informarme sobre si la nueva normativa vigente en el municipio, me permitiría solicitar una nueva licencia? A través del ayuntamiento sería la opción más asequible?
Gracias de nuevo y un saludo
Buenas noches. Quisiera plantearles una duda.
Estoy interesado en una parcela en venta en el Concello de Foz (Lugo) que cuenta con licencia de edificabilidad y un proyecto en ejecución para construir, todo ello apunto de caducar por lo que el dueño está interesado en vender la parcela en cuestión porque no puede hacer frente económicamente al coste de la obra, en este caso una vivienda unifamiliar de dos plantas. Mi duda es la siguiente:
Si adquiero la parcela (en ese caso yo ahora mismo tampoco puedo afrontar la construcción de la vivienda en proyecto) la licencia de edificación se caducaría finalmente. En ese caso, puedo solicitar más adelante una nueva licencia? En este caso cuando me sea posible afrontar la construcción de una vivienda.
Cómo puedo saber si más adelante la parcela, por modificaciones en el Plan de ordenación urbanística del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, mantendrá su condición de suelo urbanizable y si podré solicitar una nueva licencia que se adapte a las normativas vigentes?
Gracias y un saludo
Buenos días:
El artículo 145 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG) prevé el supuesto de caducidad de la licencia en el caso de que no inicie o termine la obra en plazo (el que fije la concesión de la licencia o en su defecto el que establece el propio artículo). Ahora bien, los “municipios podrán conceder prórroga de los referidos plazos de la licencia, previa solicitud expresa, siempre que la licencia fuese conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de la concesión de la prórroga. Cada prórroga que se solicite no podrá ser por plazo superior al inicialmente acordado”.
En cualquier caso, la caducidad no es automática, sino que “será declarada por la administración municipal tras el procedimiento con audiencia al interesado” (artículo 145.4 de la LSG).
El artículo 359.5 y 6 del Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, describe el procedimiento de caducidad:
“5. La caducidad será declarada por la Administración municipal tras el procedimiento con audiencia al interesado (artículo 145.4 de la LSG).
El procedimiento de declaración de caducidad se iniciará de oficio por el ayuntamiento que otorgó la licencia. El órgano competente para resolver puede adoptar medidas provisionales para la protección de los intereses públicos y de terceras personas, incluido el cese de los actos de uso del suelo o del subsuelo autorizados por la licencia, en los términos establecidos por la legislación del procedimiento administrativo común.
En el procedimiento se dará audiencia a la persona titular de la licencia. La resolución será motivada y se notificará en los términos previstos por la legislación del procedimiento administrativo común en el plazo máximo de seis meses desde la notificación de la iniciación del procedimiento, transcurrido el cual este caducará y deberán archivarse las actuaciones, de oficio o por solicitud de la persona interesada, quedando sin efecto las medidas provisionales que se hubieran adoptado.
El procedimiento será archivado en caso de que se justifique la irregularidad que motivó su iniciación, y se proceda de inmediato a iniciar o finalizar las obras en plazo razonable a juicio del órgano competente, excepto que se aprecie reiteración o reincidencia en el incumplimiento.
6. La declaración de caducidad extinguirá los efectos de la licencia. Una vez notificada la caducidad de la licencia, las obras no se podrán iniciar ni proseguir si no se solicita y obtiene una nueva licencia ajustada a la ordenación urbanística en vigor.
En tanto no sea otorgada, no podrán realizarse más obras que las estrictamente necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes y el valor de lo ya realizado, previa autorización u orden de ejecución por parte del ayuntamiento”.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que el no comenzar o finalizar la obra en plazo es un supuesto de incumplimiento de deberes urbanísticos (artículo 135.1.a de la LSG), que puede provocar una orden de ejecución por parte del Ayuntamiento (artículo 136), su inclusión en el registro de solares y posterior venta forzosa; si bien esto parece poco probable, ya que siempre se podría cumplir la orden de ejecución y desde luego solicitar nueva licencia.
Por tanto, mientras no se caduque la licencia, ésta sigue en vigor. Y desde luego, si se caduca nada impide que se vuelva a solicitar nuevo, salvo que se haya activado un procedimiento de declaración de incumplimiento y se incumpla la correspondiente orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento.
Si el solar no se ha edificado y el planeamiento urbanístico cambia y se modifican las condiciones urbanísticas, la nueva propuesta de edificación tiene que adaptarse a las nuevas previsiones del Plan. Las alteraciones del planeamiento y la fijación de un nuevo régimen de derechos y obligaciones no dan derecho a indemnización (artículo 13.2 de la LGS).
Saludos.
Buenas.
Tengo una vivienda en zona de protección de adif y tengo que realizar una reforma. La vivienda es antigua y hay que restaurarla. El Ayuntamiento nos da permiso para la obra. No sabemos si Adif nos pondrá problemas o si suelen ser duros a la hora de conceder permisos. Habrá alguien que conozca la forma de proceder con los trámites?
Graxias
Buenos días.
El artículo 15.1 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario, que se refiere a la línea de edificación (50 metros desde la arista exterior de la plataforma del ferrocarril), señala que “queda prohibido cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley”; y el artículo 16.4 determina que, dentro de la zona de protección (70 metros desde la línea exterior de la plataforma) en las “construcciones e instalaciones ya existentes podrán realizarse, exclusivamente, obras de reparación y mejora, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquéllas comporten puedan ser tenidas en cuenta a efectos expropiatorios. En todo caso, tales obras requerirán la previa autorización del administrador de infraestructuras ferroviarias, sin perjuicio de los demás permisos o autorizaciones que pudieran resultar necesarios en función de la normativa aplicable”.
El procedimiento para estas autorizaciones previas a la licencia municipal de obras está contenido en el artículo 29.1 del Real Decreto 2387/2004, de 30 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Sector Ferroviario
“La solicitud de autorización para realizar obras, instalaciones o actividades en la zona de dominio público y en la zona de protección de la infraestructura ferroviaria se examinará por el administrador de infraestructuras ferroviarias. Dicha solicitud deberá ajustarse a lo establecido en el artículo 70.1 de la Ley 30/1992 (ahora Ley 39/2015) y cumplir los requisitos que se establecen en este Reglamento. Si resultare incompleta la documentación aportada junto con la solicitud, se concederá al interesado un plazo de diez días para completarla.
Comprobada la actuación solicitada sobre el terreno y solicitados cuando fueran necesarios los informes complementarios que se estimen pertinentes, el administrador de infraestructuras ferroviarias, otorgará la autorización y establecerá las condiciones de su otorgamiento, o la denegará de forma motivada. La denegación deberá fundarse en las previsiones de los planes o proyectos de ampliación o variación de la línea ferroviaria en los diez años posteriores al acuerdo, en perjuicios evidentes para la seguridad del ferrocarril, o bien en informes técnicos que pongan de manifiesto que las obras que se pretenden ejecutar puedan afectar directa o indirectamente a la estabilidad de la plataforma o explanación.
Transcurridos tres meses desde la fecha de recepción de la solicitud, sin que el administrador de infraestructuras ferroviarias haya adoptado y notificado expresamente la resolución, se entenderá denegada la autorización”.
En la página web de ADIF puede encontrar modelos para solicitar la autorización previa en las zonas de afección ferroviaria.
Saludos.
Me comunico con ustedes para preguntarles de qué herramientas dispondría como ciudadano y como ingeniero industrial para conseguir de alguna manera que se realice una obra pública menor para cambiar algo que actualmente afecta de forma perjudicial a mi propiedad privada (Comunidad Valenciana). Es decir, quisiera saber si existe algún procedimiento formal que obligue al organismo público correspondiente a acometer dicha reforma para que deje de afectarme negativamente algún elemento de la calle. En mi caso se trata de una residencia privada que se ve afectada por una señal de tráfico y un poste de telefonía móvil obsoleta, que también dificultan que los ciudadanos puedan caminar sobre la acera sin obstáculos. Ajunto una imagen del problema para que lo evaluéis y me comentéis por favor qué podría hacer. Muchas gracias por su atención.
Buenos días, lo que plantea es en que forma se pueden eliminar o desplazar dos elementos que afectan a la accesibilidad de la vía pública. Al tratarse de elementos ubicados en el espacio público habrá de presentar solicitud ante su Ayuntamiento a fin de que los retiren o desplacen por afectar a las condiciones de uso y accesibilidad de la acera. Será el Ayuntamiento el que la remita al Área o Servicio correspondiente para que se valore la situación real y la posible solución que pudiera adoptarse. El Ayuntamiento se verá obligado siempre que estos elementos afecten realmente a las condiciones de uso y accesibilidad y sea posible su eliminación o desplazamiento.
Si quiere ir mas rápido, además de presentar su solicitud por Registro, le recomiendo que contacte con el responsable de la unidad administrativa encargada y le plantee el problema personalmente.
UN SALUDO
Me gustaría saber si se puede construir una nave uso ganadero en suelo rustico sin que este a 2 km del pueblo y si el ayuntamiento a de concederte el agua y la luz? Seria en un pueblo de cordoba
Buenos días.
Para poder opinar sobre esa cuestión tenemos que saber de que pueblo se trata, con el fin comprobar su normativa urbanística y donde se situaría la nave ganadera. Podía remitir esa información con la localización del google maps por ejemplo.
Saludos
Tengo una casa e Vallada ( Valencia) que tiene una pequeña plaza compartida entre tres propietarios. Al adquirirla la quiero rehabilitar sin tocar fachada, es decir que no modifico para nada la placita de delante. El ayuntamiento me pide que realice una petición de modificación de lineas de urbanismo si no no me dan la licencia de obras.
El caso es que en esa linea del plan nuevo de urbanismo cogen un trozo de mi parcela. No se, si lo solicito yo pierdo ese trozo y si lo solicitan ellos tienen que expropiarme.
Gracias de antemano
Buenos días.
Si no se trata de sustituir la edificación, como parece que es el caso, no es obligación del propietario ceder suelo para ajustarse a las alineaciones al planeamiento. Esa obligación opera en el caso de sustitución de la edificación.
Parece que el supuesto está ante un caso de fuera de ordenación regulado en el artículo 192 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana:
«1. Los planes expresarán qué construcciones erigidas con anterioridad a ellos han de quedar en situación de fuera de ordenación, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación.
2. En defecto de previsión expresa del plan, se entenderán fuera de ordenación las edificaciones que presenten alguna de estas características:
a) Ocupar el viario público previsto por el plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el plan, salvo que se trate de construcciones que puedan armonizar con un entorno ajardinado y sólo ocupen una porción minoritaria de su superficie.
3. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificios que, aun no quedando en situación de fuera de ordenación, no sean plenamente compatibles con sus determinaciones. Se pueden admitir obras de reforma y de mejora y cambios objetivos de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la completa reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento.
El exceso de construcción sobre el aprovechamiento objetivo previsto por el plan, que, por ser transitoriamente compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta su reedificación, no se computará como aprovechamiento adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costes de urbanización que a éste correspondan, ni se tendrá en cuenta al calcular los estándares dotacionales exigibles o la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a la zona o sector en que esté situada la construcción».
Por tanto, esas las obras que menciona el Texto se pueden realizar, sin obligaciones adicionales mientras se mantenga la vida útil de la edificación.
Saludos
Buenas
Tengo una casa en la provincia de Málaga en suelo no urbanizable de especial protección por planificación urbanística. Fue construida en el año 1965. Esta en estado ruinoso por la caida de la cubierta inclinada y forjado de planta primera aunque el ayto no lo ha declarado y lo desconoce. Desde el ayto me dicen que además está fuera de ordenacion por linderos. Ahora quiero pedir licencia para rehacer la cubierta y forjado, así como sustituir carpintería. De momento no me han dado respuesta aunque me han avanzado que es difícil que se conceda. Estoy algo perdido. Gracias por adelantado.
Buenas tardes. Asunto muy interesante.
Desde la entrada en vigor del DL 3/2019 se ha producido un cambio muy importante en este sentido. Con el D 2/2012, ahora derogado, para que el Ayuntamiento expidiese la certificación administrativa de existir antes de 1975, debía cumplirse, además de mantener el uso, no encontrarse en situación legal de ruina urbanística.
Ahora, con la norma actual, no hay que acreditar esta situación. En mi opinión más acertado.
El que una construcción se encuentre en situación legal de ruina urbanística, regulado en el artículo 157 LOUA, no implica necesariamente que exista una ruina física, ni la obligatoriedad a la desaparición de la edificación. Es más, el propio 157.3.B) define las obligaciones del propietario del inmueble una vez que se produzca la ruina urbanística: “Constituirá al propietario en las obligaciones de: a) Proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, salvo que se trate de una construcción o edificación catalogada, protegida o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral, en cuyo caso no procede la demolición.”
Es mucho más lógico ir por el camino de las obras permitidas. Efectivamente, en la mayoría de los casos de construcciones en SNU anteriores a 1975 (régimen asimilable a los que tienen licencia, tanto de construcción como de uso, es decir legales a todos los efectos) estarán en situación de fuera de ordenación por no incumplir uno o varios de los parámetros urbanísticos de la norma actual de aplicación en el municipio, por lo que les será de aplicación un régimen de posibilidad de actuación que se podrá determinar en la propia normativa urbanística municipal, y esto es muy importante tenerlo en cuenta, ya que en ocasiones nos llevamos sorpresas del régimen aplicable que se establece en algunos PGOU o NNSS, o en su defecto las reguladas en el 34.2.C LOUA.
En conclusión, en mi opinión, de forma acertada la posibilidad de actuar o no en la edificación legal fuera de ordenación, no depende de su estado ruinoso o no (ruina urbanística) sino que el nivel de intervención y las actuaciones necesarias que requiera la misma estén dentro de las permitidas. En el caso de las reguladas en el 34.2.C, como bien apunta Emilio, incluso se pueden autorizar las “obras parciales y circunstanciales de consolidación” en un caso concreto, que en la mayoría de los casos se dará, ya que rara vez haya prevista en el planeamiento una demolición o expropiación de este tipo de construcciones en SNU.
Por otro lado, cuando en la regla 1ª del 34.2.C, dice, salvo la excepción de consolidación circunstancial antes referida, que “sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido”, podríamos entrar a debatir si la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido tiene un alcance de “reparar lo que tengo” o “reparar, reformar y adaptarme a las normas actuales de habitabilidad (eficiencia energética, estanquidad, salubridad, protección contra incendios, seguridad estructural, accesibilidad…)”. Sobre esto hay muchas opiniones.
Buenos días.
Lo primero que tiene que tener en cuenta es que su casa, a todos los efectos es como si tuviera licencia (incluso de ocupación), a tenor de lo dispuesto en el artículo 2.1 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, que dice textualmente:
“Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística. Dicho régimen no será extensible a las obras posteriores que se hayan realizado sobre la edificación sin las preceptivas licencias urbanísticas”.
Y esto es independiente de que la edificación este en suelo no urbanizable protegido: la casa tiene licencia ya que está construida en 1965, y supongo que lo puede acreditar.
La existencia de esa asimilación se puede justificar mediante certificación que debe emitir al Ayuntamiento a solicitud de usted (artículo 2.2 del Decreto Ley).
Cuestión distinta es que, aun considerando que la casa está en una situación asimilada al régimen de edificación con licencia, ésta esté fuera de ordenación (FO) según las previsiones del planeamiento vigente. En ese caso habría que estar al contenido del artículo 34.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que dice:
“A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.
El planeamiento del Municipio puede haber previsto en su normativa el tratamiento del FO, pero si no lo ha hecho hay que estar a las reglas del apartado C anterior. Y, en este caso, si no está prevista la expropiación de la casa por el Plan en un plazo de cinco años, deben autorizar además de las obras de reparación y conservación, obras de consolidación, que parece que el caso al que usted se refiere.
Así que no está todo perdido. Insista y solicite información por escrito sobre las posibilidades que tiene la obra, advirtiendo en el mismo de todo lo que le he comentado.
Saludos.
Buenos días.
No entiendo por qué es usted quien tiene que justificar que la casa no está en ruina. Si se declara en ruina pueden obligarle a demolerla y por tanto pierde cualquier justificación de su existencia, y no podría volver a edificarla si está fuera de ordenación.
La declaración de ruina corresponde al Municipio, si bien puede tramitarse a instancia de cualquier interesado (artículo 18 del Reglamento de Disciplina Urbanística de 1978 que es de aplicación en Andalucía), si es que existen un interés por parte de alguien. Y no creo que sea de su interés la declaración de ruina. No olvide esta premisa: si se declara la ruina es posible que le obliguen a demoler y ya no tendría casa que reparar.
Otra cosa que hay que tener clara es que el fuera de ordenación no es un supuesto de ruina urbanística en la LOUA. Sólo existe el supuesto de ruina económica. Y eso es lo que pide que justifique.
El artículo 157.1.a de la LOUA concreta el concepto de ruina urbanística:
“Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales supere el límite del deber normal de conservación, al que se refiere el artículo 155.3 de esta Ley”.
Y el artículo 155.3 de la Ley dice:
“El contenido normal del deber de conservación está representado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable”.
Como ve, no es el 50% del valor catastral, sino el 50% del valor de reposición del edificio. Se opera de la siguiente forma:
1.- Calcule el valor de reposición de una casa de características similares para el mismo uso, de la misma superficie, en buen estado de conservación y uso. Para eso puede usar módulos, por ejemplo de los Colegios de Arquitectos o de alguna página que analice estas cuestiones en internet. Si tiene un presupuesto de ejecución material de una obra similar, mucho mejor.
2.- A ese valor calcúlele el 50%.
3.- Calcule el coste de las obras de reparación necesarias, pero sólo en relación a los elementos deterioraros que aseguren la estabilidad del edificio, su seguridad, su estanqueidad y su consolidación estructural. Por lo que comentaba, tenía que rehacer la cubierta, forjado y la carpintería. Estos elementos están dentro de lo que he mencionado (estabilidad, etc.).
4.- Si el coste de estas reparaciones es inferior a la cifra que ha calculado según el apartado 2, esto es el 50% del valor de reposición de la casa en buen estado de conservación y uso, el edificio no está en ruina urbanística (si bien podría proceder la obligación de conservar a la que podría obligarle el Ayuntamiento mediante orden de ejecución, con lo que se ahorraría el proyecto y quizás las tasas, aunque eso es otro “cantar” –artículo 158 de la LOUA-).
Conclusión: el que justifique que no hay ruina es una trampa para obligarle a demoler la casa. Si lo puede demostrar muy bien, pero no es una obligación suya: usted no está interesado en la ruina.
Efectivamente, si solicita licencia tiene que presentar un documento técnico, que si afecta sustancialmente a la estructura o a la configuración arquitectónica debe ser un proyecto y, seguramente le obligaran a que lo redacte un arquitecto (artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Espero que le sea útil el comentario.
Saludos
Gracias por la respuesta Emilio. Hoy hablé con el Ayto me confirmaron que para conceder licencia de obras tendría que aportar proyecto técnico y ara justificar que no esta en yruina deberé aportar una Valoración que justifique que no supera el 50%del valor catastral de la construcción. Estoy un poco perdido ya que aunque soy técnico no tengo experiencia en estos casos y no se que precios aplicar y otros detalles relacionados. No se si conocéis proyectos de este tipo en la web.
Muchas gracias.
Buenas tardes.
Compré una vivienda situada en casco histórico en un pueblo de Granada. Para su reforma pues tuve que presentar un proyecto en el Ayto y de ahí lo derivaban a Cultura. El proyecto se presentó en el mes de Diciembre. ¿Hay algún plazo que ellos tengan obligación para responder a ese proyecto?
Muchas gracias.
Buenos días:
Su pregunta se responde con el contenido del artículo 33.3 y 4 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía;
“3. Será necesario obtener autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, con carácter previo a las restantes licencias o autorizaciones que fueran pertinentes, para realizar cualquier cambio o modificación que los particulares u otras Administraciones Públicas deseen llevar a cabo en inmuebles objeto de inscripción como Bien de Interés Cultural o su entorno, tanto se trate de obras de todo tipo, incluyendo remociones de terreno, como de cambios de uso o de modificaciones en los bienes muebles, en la pintura, en las instalaciones o accesorios recogidos en la inscripción. Será preceptiva la misma autorización para colocar cualquier clase de rótulo, señal o símbolo en fachadas o en cubiertas de Monumentos, en los Jardines Históricos y en sus respectivos entornos.
No será necesaria la autorización ni la comunicación a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico para la realización de obras que impliquen una intervención mínima, entendiendo por tales las obras interiores que no afecten al subsuelo, a la estructura y configuración arquitectónica ni a elementos decorativos del patrimonio histórico, en los inmuebles comprendidos:
a) En el entorno de un Bien de Interés Cultural.
b) En los Conjuntos Históricos, Sitios Históricos, Zonas Arqueológicas, Lugares de Interés Etnológico, Lugares de Interés Industrial o Zonas Patrimoniales, que no estén inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz como Monumentos y Jardines Históricos.
4. La Consejería competente en materia de patrimonio histórico dispondrá de un plazo de tres meses, contados a partir de la recepción de toda la documentación exigida reglamentariamente, para resolver sobre la solicitud de autorización. Transcurrido dicho plazo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado entenderá desestimada la solicitud de autorización.
La autorización se entenderá caducada si transcurriera un año sin haberse iniciado las actuaciones para las que fue solicitada, sin perjuicio de que su vigencia pueda prorrogarse, a solicitud de la persona interesada, por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicial”.
El plazo que tiene Cultura es de tres meses, y si no contesta en ese plazo el silencio es negativo. Se entiende desestimada la petición.
Ahora bien, tenga en cuenta el contenido del párrafo segundo del apartado 3 («No sera necesaria la autorización …) que fue introducido recientemente por el artículo 13 del Decreto Ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. Para estos supuestos no se necesita autorización de Cultura.
Saludos.
Si se procediera a la expropiación de una obra de un bloque de viviendas en construcción como consecuencia de la finalización del plazo de la licencia municipal y, observándose que la obra está abandonada o paralizada indefinidamente. Es decir, por el incumplimiento del deber de construir, ¿se ha de indemnizar a la promotora a la que se le expropia el solar en construcción? Si es así, ¿qué criterio ha de seguirse? ¿Justiprecio? Gracias de antemano.
Buenos días.
En Andalucía para que se pueda expropiar por ese motivo es porque se ha declarado la caducidad de la licencia, por incumplimiento de plazos en la ejecución, teniendo en cuenta que esta declaración debe ser expresa, es decir, debe ser objeto de un expediente caducidad. En este supuesto se estaría en el caso del artículo 173.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA):
“El órgano competente para otorgar la licencia declarará, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de la misma, previa audiencia del interesado, una vez transcurridos e incumplidos cualesquiera de los plazos a que se refieren los apartados 1 y 2. La declaración de caducidad extinguirá la autorización, no pudiéndose iniciar ni proseguir los actos, si no se solicita y obtiene una nueva licencia. Transcurrido el plazo de dos meses desde la notificación de la declaración de caducidad sin que se haya solicitado la licencia o, en su caso, denegada la que haya sido deducida, procedería declarar la constitución de la parcela o solar correspondiente en la situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, en los términos de los artículos 150, 151 y 152 de esta Ley”.
La ejecución por sustitución, según los artículos mencionados permite tanto la expropiación como la venta forzosa. Es un supuesto expropiatorio claro según el artículo 160.1.G de la LOUA, si se entiende que el abandonar la obra y declarar la caducidad de la licencia, implica incumplimiento del deber de edificar.
Se proceda a venta forzosa (es equivalente a una expropiación con un comprador que es el beneficiario) o se proceda a la expropiación, la forma de valorar el inmueble es la misma. Esta prevista en el 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del 2015 (TRLSRU), si es que la parcela está situada en suelo con la consideración de urbanizado:
“Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:
a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.
b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo (es decir como si fuera un solar), aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada”.
En función de cómo esté de acabada la edificación (estructura, albañilería, etc.), lo lógico será la valoración del suelo por el método residual estático y sumarle a esa tasación el valor de lo edificado calculado por el método de reposición.
Si necesita más aclaraciones las comentamos.
Saludos.
El Sr A pidió al Ayuntamiento de Sevilla cédula urbanística para que se le
informara sobre las condiciones urbanísticas de un solar de su propiedad.
En la misma se indica que puede construir Planta Baja mas 3 Plantas de uso
residencial. Con base en esta consulta contrata a un Arquitecto para
redactar el Proyecto y a una empresa constructora abonando a cuenta a
ambas 60.000 €.
Al solicitar licencia de obras el Ayuntamiento le indica que había un error
en la cédula y que sólo puede construir Planta Baja mas una y de uso
comercial.
¿Puede construir lo que inicialmente se le dijo?
Buenos días.
La Cédula urbanística como tal está regulada en el artículo 168 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico, que define su contenido mínimo a la hora de la contestación, pero no los efectos de su no contestación. En cualquier caso, este artículo exige la aprobación de un ordenanza municipal para su creación, y no veo en el portal del Ayuntamiento de Sevilla que exista esa ordenanza (en todo caso si existen esa ordenanza dígame donde puede verla).
Hay que tener en cuenta, no obstante, que el derecho a ser informado de las condiciones urbanísticas de una parcela, es un derecho de todo ciudadano, a raíz del contenido del artículo 5.d del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del 2015 (TRLSRU), que establece el derecho a “ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora”.
La legislación reguladora en este caso es la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que en su artículo 6.3 señala que:
“Las personas titulares del derecho de iniciativa para la actividad urbanizadora, respecto a una parcela, solar o ámbito de planeamiento determinado, tendrán derecho a consultar a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, vigente y en tramitación, y de las obras a realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
El plazo máximo para contestar esta consulta será de dos meses, sin que del transcurso de este plazo sin contestación expresa pueda deducirse efecto alguno favorable respecto de los términos de la consulta.
La contestación a la consulta tendrá carácter informativo respecto de las condiciones urbanísticas en el momento de su emisión y no vinculará a la Administración en el ejercicio de sus potestades públicas, en especial de la potestad de planeamiento. La alteración por la Administración de los criterios y las previsiones facilitados en la consulta dentro del plazo en el que ésta surta efectos, que deberá expresarse en la contestación conforme al artículo 6.b) del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, habrá de quedar suficientemente motivada, ello sin perjuicio del derecho de indemnización que pudiera deducirse por la elaboración de los proyectos necesarios que resulten inútiles, de conformidad con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas”.
Pues bien, hoy el artículo 6.b del DL 2/2008 se corresponde con el contenido del 13.2.a del TRLSRU:
“El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrán de realizar para asegurar la conexión de la urbanización con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística fijará el plazo máximo de contestación de la consulta, que no podrá exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley establezca uno mayor, así como los efectos que se sigan de ella. En todo caso, la alteración de los criterios y las previsiones facilitados en la contestación, dentro del plazo en el que ésta surta efectos, podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que resulten inútiles, en los términos del régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas”.
Sin perjuicio de la existencia de una posible ordenanza que concrete los efectos de la hipotética cédula urbanística. en principio no podría edificar lo que en principio se informo, pero tendría derecho de una indemnización por los gastos en los que ha incurrido.
Saludos.
Buenas tardes: Que capitulo y articulo del POTAUG, recoje las » legalizaciones de las construcciones» y Porque algunos Ayuntamientos admiten AFO de viviendas » residencial » y otros no ?.¿ No hay un criterio unificado que imponga la Junta de Andalucía.
Unos ayuntamientos admite anteriores a la entrada en vigor del POTAUG ( 2.000) y otros solo 6 años atrás. ? ¿ Que prevalece el P.G.O.U del Ayuntamiento o el POTAUG. GRACIAS. y cuidaros ¡¡¡¡
Buenos días.
La declaración de AFO y los supuestos no tienen nada que ver con el POTAUGR. Los criterios para su declaración están contenidos en el Decreto Ley Andaluz 3/2019.
Se puede declarar AFO si han prescrito el plazo para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico que es de 6 años desde la terminación de la edificación (artículo 185.1 de la LOUA), teniendo en cuenta que hay supuestos de no prescripción que están recogidos en el artículo 185.2 de la LOUA.
Está claro que si el suelo no urbanizable está protegido no es posible declarar AFO, Y es posible que en algunos casos la protección opere por ordenación territorial exclusivamente (POTAUGR) y no por ordenación urbanística (por el Plan General), y esa podría ser la fecha a considerar (.lo de la aprobación del plan de ordenación territorial).
Depende del municipio, y cuando se fije en su planeamiento los supuestos que considera dentro de ordenación o no. El planeamiento urbanístico puede considerar supuestos dentro de ordenación aunque el suelo este protegido por ordenación territorial.
Saludos
Buenos días
Tienes que mirar los planos de ordenación estructural y zonificación del POTAUGR, que en la mayoría de las tramas te hace referencia a un artículo de la Normativa del Plan. En esos artículos se señalan los usos permitidos y prohibidos con referencia al Anexo 3 de las Normas. Todos los usos posibles están hay.
Tienes que tener el carácter de Norma o Directriz de cada artículo de la Normativa. La Norma de de aplicación directa y la Directriz se aplica a través de las previsiones del planeamiento urbanístico, que debe de considerar su contenido.
¿No sé si te he aclarado la pregunta?
Saludos
Dentro de POTAUG, en que capitulo y artículos se recoje las legalizaciones y usos a legalizar.+Gracias Emilio
Buenos días, mi consulta es la siguiente:
Seria necesario y se podría cambiar el uso de un sector urbanístico destinado a vivienda colectiva a vivienda unifamiliar aislada? El sector esta destinado a albergar 214 viviendas en tres bloques, pero ese tipo de vivienda ahora mismo no tiene mercado, se ha planteado la posibilidad de cambiar el proyecto y albergar parcelas individuales de unos 300-400 m2. Ya sabemos que perdemos gran parte de la edificabilidad del sector.
El sector esta dividido en tres bloques, habría que hacer el cambio en todo el sector o pudiera ser en uno de los tres?
Que habría que hacer para dicho cambio? un proyecto de arquitecto urbanista, aprobación provincial y de ayuntamiento…………………………..bastaría con aprobación del ayuntamiento?
Muchas gracias
Buenos días.
¿Cuando se refiere de sector habla de un ámbito clasificado como suelo urbanizable?. ¿Tiene Plan Parcial aprobado?. ¿El uso al que está destinado es el previsto en el Plan General o ya se han concretado en usos pormenorizados por un Plan Parcial?.
Siempre se puede cambiar el uso con una innovación del planeamiento, pero parece de lo que habla es de un uso global determinado por el Plan General, y en este caso se trataría de una innovación revisión con un tramite más complejo (no sólo altera una determinación estructural como es el uso global, sino que implicaría al cálculo del aprovechamiento medio, etc.). Si de los que se trata es de cambiar los usos pormenorizados previstos por el Plan Parcial, la cuestión podía ser más fácil.
Necesitamos que nos concrete más la consulta.
Saludos
Buenos dias. Mi consulta es la siguiente : tengo un terreno en un pueblo d granada,hace 15 años el ayuntamuento lo puso urbano. Tuve q arreglar todos los papeles con un costo de 2700€ aproximadamente ,,mas gastos de IBI durante estos años al rededor de 6000€ , lo pusimos a ka venta y no se pudo vender, bien ,pues el mes pasado lo han vuelto a poner d regadio, me gustaria saber si el ayuntamiento me debe indemnizar ,ya q a pasado de valer 60.000€ a 2000€
Buenos días
¿Ese suelo que clasificación tenía?. ¿Era suelo urbanizable o urbano no consolidado?. El cambio a suelo rústico, ¿por qué se ha producido?, ¿es resultado de una revisión del planeamiento general?. ¿Qué Municipio es?
Es necesario conocer estos datos para poder contestar a la cuestión que plantea.
Saludos
Buenos días.
Es muy importante tener en cuenta las modificaciones introducidas en la LOUA en relación con las licencias urbanísticas y la posibilidad de que algunas intervenciones sean sólo objeto de actividad comunicada (declaración responsable o comunicación previa), introducidas por el Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía. También es importante el ajuste en la legislación de protección del patrimonio.
Se transcriben a continuación los cambios:
Se modifica el apartado 3 del artículo 169, que queda redactado con el siguiente tenor:
«3. No están sujetos a previa licencia las obras que sean objeto de las órdenes de ejecución a las que se refiere el artículo 158, ni los actos de las Administraciones Públicas necesarios para la ejecución de resoluciones administrativas o jurisdiccionales dirigidas al restablecimiento de la legalidad urbanística.
Tampoco requieren licencia aquellos actos que estén sujetos a declaración responsable o comunicación según lo dispuesto en el artículo 169 bis.»
«Artículo 169 bis. Actos sujetos a declaración responsable o comunicación previa.
1. Están sujetas a declaración responsable ante el Ayuntamiento las siguientes actuaciones urbanísticas:
a) Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.
b) Las obras en edificaciones e instalaciones existentes, en suelo urbano consolidado y conformes con la ordenación urbanística, que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o el número de viviendas.
c) La ocupación o utilización de las obras del apartado anterior, siempre que las edificaciones e instalaciones se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación.
d) La primera ocupación y utilización de nuevas edificaciones, siempre que se encuentren terminadas y su destino sea conforme a la normativa de aplicación y con la licencia de obras concedida.
e) Los cambios de uso en las edificaciones señaladas en el apartado b), o en parte de las mismas, dentro de los permitidos por la ordenación urbanística vigente.
2. Cuando las actuaciones del apartado anterior requieran de alguna autorización o informe administrativo previo para el ejercicio del derecho conforme a la normativa sectorial de aplicación no podrá presentarse la declaración responsable sin que la misma se acompañe de los mismos o, en su caso, del certificado administrativo del silencio producido.
3. La declaración responsable faculta para realizar la actuación urbanística pretendida en la solicitud desde el día de su presentación, siempre que vaya acompañada de la documentación requerida en cada caso, y sin perjuicio de las facultades de comprobación, control e inspección posterior que correspondan.
4. De conformidad con lo previsto en la legislación básica de Procedimiento Administrativo Común, por resolución de la Administración Pública competente se declarará la imposibilidad de continuar la actuación solicitada, o el cese de la ocupación o utilización en su caso, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiere lugar, desde el momento en que se tenga constancia de alguna de las siguientes circunstancias:
a) La inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a la declaración responsable.
b) La no presentación, ante la Administración competente, de la declaración responsable de la documentación requerida, en su caso, para acreditar el cumplimento de lo declarado.
c) La inobservancia de los requisitos impuestos por la normativa aplicable.
d) El incumplimiento de los requisitos necesarios para el uso previsto. En este caso, si la Administración no adopta las medidas necesarias para el cese del acto o uso en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas, de conformidad con la legislación básica en materia de suelo.
5. Serán objeto de comunicación previa a la Administración cualquier dato identificativo que deba ponerse en su conocimiento para el ejercicio de un derecho, y en particular los siguientes:
a) Los cambios de titularidad de las licencias y declaraciones responsables. La falta de presentación de dicha comunicación implicará que los titulares quedarán sujetos con carácter solidario a las responsabilidades que pudieran derivarse de la actuación que se realice al amparo de dicha licencia.
b) El inicio de las obras.
c) Las prórrogas del plazo para el inicio y terminación de las obras con licencia o declaración responsable en vigor.
6. Conforme a la legislación básica en materia de suelo, en ningún caso se entenderán adquiridas por declaración responsable o actuación comunicada facultades en contra de la legislación o el planeamiento urbanístico de aplicación. Las actuaciones sujetas a declaración responsable que se realicen sin haberse presentado la misma, cuando sea preceptiva, o que excedan de las declaradas, se considerarán como actuaciones sin licencia a todos los efectos, aplicándoseles el mismo régimen de protección de la legalidad y sancionador que a las obras y usos sin licencia.»
Disposición transitoria décima. Procedimiento de otorgamiento de licencia urbanística en tramitación.
La modificación del artículo 169 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, podrá ser aplicable, a solicitud del interesado, a aquellos procedimientos de otorgamiento de licencia urbanística que estuvieran en tramitación.
Artículo 13. Modificación de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía.
Se modifica el apartado 3 del artículo 33 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía, que queda redactado en los siguientes términos:
«3. Será necesario obtener autorización de la Consejería competente en materia de patrimonio histórico, con carácter previo a las restantes licencias o autorizaciones que fueran pertinentes, para realizar cualquier cambio o modificación que los particulares u otras Administraciones Públicas deseen llevar a cabo en inmuebles objeto de inscripción como Bien de Interés Cultural o su entorno, tanto se trate de obras de todo tipo, incluyendo remociones de terreno, como de cambios de uso o de modificaciones en los bienes muebles, en la pintura, en las instalaciones o accesorios recogidos en la inscripción.
Será preceptiva la misma autorización para colocar cualquier clase de rótulo, señal o símbolo en fachadas o en cubiertas de Monumentos, en los Jardines Históricos y en sus respectivos entornos.
No será necesaria la autorización ni la comunicación a la Consejería competente en materia de patrimonio histórico para la realización de obras que impliquen una intervención mínima, entendiendo por tales las obras interiores que no afecten al subsuelo, a la estructura y configuración arquitectónica ni a elementos decorativos del patrimonio histórico, en los inmuebles comprendidos:
a) En el entorno de un Bien de Interés Cultural.
b) En los Conjuntos Históricos, Sitios Históricos, Zonas Arqueológicas, Lugares de Interés Etnológico, Lugares de Interés Industrial o Zonas Patrimoniales, que no estén inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico Andaluz como Monumentos y Jardines Históricos.»
Saludos
Totalmente de acuerdo. Ahora bien, algunas puntualizaciones:
En mi opinión y en resumen la DR en el ámbito urbanístico en Andalucía se ha tasado con la aparición del articulo 169bis a 5 casos concretos. Todo lo que no esté aquí y se encuentre definido como actos sujetos a licencia urbanística según el 169 LOUA (8 RDUA) se debe hacer el control previo de licencia.
Me voy a referir a las dos primeras:
a) Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.
Este precepto casa la excepción del art. 2.2.a) de la LOE.
b) Las obras en edificaciones e instalaciones existentes, en suelo urbano consolidado y conformes con la ordenación urbanística, que no alteren los parámetros de ocupación y altura, ni conlleven incrementos en la edificabilidad o el número de viviendas.
Este casa parcialmente con el art. 2.2.b) de la LOE. Podemos encontrarnos con casos de intervenciones en edificios existentes en las que aún alterando su configuración arquitectónica, y por lo tanto con necesidad de proyecto arquitectónico (por ejemplo, una invención total o una parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural) en la que no se altere parámetros de OCUPACIÓN y ALTURA, ni INCREMENTO DE EDIFICABILIDAD o NUMERO DE VIVIENDAS, y por lo tanto seria por DR.
Claramente se limita a obras en edificaciones o instalaciones existentes, entendiendo incluidas sus instalaciones propias, en suelo urbano consolidado y conformes a ordenación urbanística (legales).
Efectivamente en estas actuaciones no están contenidas otra variedad de actos sujetos a licencia urbanística del 169LOUA y 8 RDUA, como son de forma general:
Las parcelaciones urbanísticas y las divisiones en cualquier clase suelo
Los movimientos de tierra,
Obras de vialidad y de infraestructuras, servicios y otros actos de urbanización
Las talas en masas arbóreas.
…..
Es importante destacar que en la letra b) se concreta sobre edificaciones existentes en suelo urbano consolidado y legales, pero ¿podríamos entender que con la aplicación de la letra a) seria ajustado el régimen de DR para actuaciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica en edificaciones existentes en cualquier clase de suelo? Me refiero, por ejemplo, a obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble en edificaciones declaradas AFO.
Otra cuestión importante que creo q tener en cuenta es lo regulado en el Artículo 2. Ámbito de aplicación de la Parte I del CTE, con respecto a la documentación que debe acompañar a la DR. Textualmente dice en su apartado 3: “(…)el Código Técnico de la Edificación se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes y su cumplimiento se justificará en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente, junto a la solicitud de licencia o de autorización administrativa para las obras. En caso de que la exigencia de licencia o autorización previa sea sustituida por la de declaración responsable o comunicación previa, de conformidad con lo establecido en la normativa vigente, se deberá manifestar explícitamente que se está en posesión del correspondiente proyecto o memoria justificativa, según proceda. (…)”
Por lo que, en mi opinión, en cualquier actuación en edificio existente dentro del ámbito de aplicación del CTE, debe constar Proyecto o Memoria (suscrita por técnico competente) independientemente de que la tramitación administrativa sea licencia o DR.
Hola.
En relación al art 169bis .1.a) «Las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieran proyecto de acuerdo con la legislación vigente en materia de edificación.», ¿hay que entender que es de aplicación solamente a este tipo de obras cuando estemos ante actos dentro del ámbito de aplicación de la LOE o también seria extensible a otros actos fuera de la aplicación de la LOE que no requieran proyecto?. ¿que encaje tendrían todas las actuaciones que el RDUA contempla como «otras actuaciones urbanísticas»?
Luego, con respecto al apartado b) entiendo que queda excluidas de DR cualquier actuacion en un inmueble en suelo urbano consolidado en situación de fuera de ordenación o asimilado por no ser conforme a la normativa, pero ¿que ocurre en las actuaciones en AFO y FO en SNU?. Podríamos llegar a la conclusión que son obras de edificación que no requieren de proyecto según la LOE y en aplicación del apartado a) que sea por DR (siempre que se haya reconocido previamente)
Buenos días José Luis.
Mi opinión es la siguiente:
1.- Está claro que los supuestos que no requieren proyecto según la LOE están sujetos de declaración responsable (DR). Ahora bien, también está claro (yo lo deduzco del apartado b), que tampoco pueden afectar a la ordenación urbanística, ya que este caso es necesario ejercer el control previo que implica la licencia para comprobar si se adapta a la misma o no. En el caso de “otras actuaciones urbanísticas”, la solicitud de licencia o la presentación de DR deben depender de cómo afecta la actuación a la ordenación urbanística.
Para analizar si afecta a no a la ordenación que debe ser controlada mediante licencia, me parece útil tener en cuenta el contenido del artículo 11.4 del TRLSRU en relación con los supuestos en los que el silencio es negativo en el caso de las licencias, y las correcciones que ha introducido en ese artículo la STC 143/2017, para determinar lo que se considera de trascendental importancia de cara a un control previo, de tal forma que la no resolución en plazo de la licencia implica silencio negativo por afectar de lleno a la ordenación urbanística (básicamente en el sentido de que la transformación del suelo rústico afecta a esa ordenación y por supuestos los actos que impliquen edificación, también).
El movimiento de tierras (sobre todo si se verifica en suelo rural lo que implica su transformación), la tala masa arbóreas o de árboles protegidos, la ubicación de casas prefabricadas (en el sentido de que pueden ser consideradas como edificaciones) sobre todo si se ubica en suelo rural lo que implica su transformación (al igual que le caso de invernaderos) o el resto de cuestiones señaladas en el artículo 7.e del RDUA no deben ser objeto de DR, y si de licencia; si es que se prevé su implantación en suelo no urbanizable (sobre todo por lo que significa de transformación del mismo), y por supuestos en suelo de dominio o servicio público, o de propiedad pública en general, ya que en este caso requiere comprobar la existencia de autorización para la utilización de este suelo (artículo 5.3 del RDUA) lo que exige un control previo.
El resto de casos, desde mi punto de vista, pueden ser resueltos mediante DR, más aún, teniendo en cuenta que lo que determina la materialización de parámetros urbanísticos es el concepto de edificación, y que éstos están señalados, claramente, en el apartado 1.b del nuevo artículo 169bis: esto es, ocupación, altura, aumento de la edificabilidad o del número viviendas.
Por tanto, en los supuestos que planteas, si no se sitúan en suelo no urbanizable, en suelo de propiedad pública, y no se trata de edificación, o las intervenciones sobre la misma no afectan a las condiciones urbanísticas de ocupación, altura, edificabilidad o número de viviendas, se debe permitir la actuación a través de DR.
2.- En cuanto a las situaciones de AFO y FO, habría que partir de lo que significa cada supuesto.
2.1.- El FO parte de una situación de legalidad, sobre la que el planeamiento urbanístico sobrevenido ha declarado que no se ajusta al mismo alguno o en todos los parámetros de ordenación urbanística que, en principio, eran conformes a la ordenación. En este supuesto la legislación reconoce que la edificación puede permanecer en su estado original mientras dure su vida útil (es una edificación legal), permitiendo obras de conservación e incluso de consolidación, que pueden llegar a ser más permisivas en su función de las determinaciones del planeamiento urbanístico.
Es evidente, en este supuesto, que el contenedor del edificio es legal (su ocupación, altura, edificabilidad, número de viviendas, etc,) y por tanto, las obras que no afecten a los elementos de ordenación urbanística pueden acometidas mediante DR.
Otra cosa es la alteración del uso. En este supuesto habría que estar al apartado 1.e del mismo artículo 169bis, es decir, no requiere licencia los “cambios de uso en las edificaciones señaladas en el apartado b), o en parte de las mismas, dentro de los permitidos por la ordenación urbanística vigente”. Para mí la cuestión es clara: si nos situamos en un edificio en FO, donde se planean obras que no afectan a la ocupación, la altura, la edificabilidad (cualquier alteración en este sentido debe hacerse hacia las condiciones previstas por el planeamiento y no deben implicar la necesidad de proyecto) o no incrementa el número de viviendas, y supone una alteración del uso según las previsiones del Plan (léase en el caso de Granada un cambio a un uso compatible de toda la edificación, por ejemplo), la actuación se puede acometer presentado la correspondiente DR.
2.2.- En el caso de AFO se parte de una situación de ilegalidad que no es atacable por haber prescrito la medida de restauración del orden.
En este caso es necesario tener en cuenta el contenido del artículo 3.2 del RL3/2019, en el sentido de que estas edificaciones “no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación”. Por tanto, no se podrán autorizar ningún tipo de actuación (por supuesto mucho menos a través de DR) en este tipo de edificios mientras no se declare la situación de AFO.
Ahora bien, la declaración de AFO implica “que sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destine la edificación” (artículo 9.3 del DL3/2019), obras que, evidentemente, pueden ser acometidas mediante la presentación de DR, ya que no pueden afectar a parámetros, y difícilmente pueden implicar la redacción de un proyectos en los términos previstos en la LOE.
Cuestión distinta es la alteración del uso en el caso de AFO. Lo que reconoce la declaración de AFO es la inatacabilidad desde el punto de vista de la restauración del orden urbanístico del contenedor y del uso existente primitivo. Pero desde luego, nada impide la materialización de un uso legal según las previsiones del Plan, en ese contenedor, si sigue el procedimiento previsto para su implantación y el edificio declarado AFO reúne las condiciones urbanísticas y señaladas en la legislación sectorial para su implantación. Si es un uso de los autorizados por la ordenación urbanística, en base al contenido del apartado 1.e del artículo 169bis, sería objeto de DR.
Por tanto, en edificaciones declaras AFO (insisto, es necesaria su la declaración previa), donde se prevé de mantenimiento en los términos señalados en la declaración, que no requieren proyecto según lo señalado en la LOE, y se propone un cambio de uso según las previsiones del Plan, sin afectar a otro tipo de obras que las señaladas, es posible actuar mediante DR.
Bueno, está es mi opinión. ¿Estás de acuerdo José Luis?.
Buenas tardes me urge,la siguiente consulta ,hoy me van denunciado el vecino vivo en un pareado porque he montado en mi terraza una casa de madera desmontable. ,han aparecido dos policías municipales han visto la casa y me han dado copia de la denuncia lo que quería saber es si me lo pueden tirar y si me niego que ocurriría me ha costado mucho dinero y no quiero que ocurra. Esperando su respuesta atentamente .
Buenos días.
¿En que municipio es eso?.
Esa actuación requiere licencia, pero no tiene por qué ser ilegal. Yo esperaría para ver cual es la actuación municipal. Si abre expediente disciplinario o no. Y me defendería en ese expediente, si se abre, en función de como tipifica la actuación.
Saludos
Buenas tardes quisiera hacerles una consulta referente a un terreno rustico que linda con un camino privado que es mio y con uno publico, esto se encuentra en la localidad de Novelda (Alicante), esta parcela esta vallada hace 35 años, con tela de espino, y como estaba ya muy deteriorada he cambiado los postes y le he puesto malla metálica sin espinos, y llega el ayuntamiento y me dice que en el camino publico me tengo que retranquear 4 metros del eje del camino y que he cometido una infracción urbanística, esto es realmente así. muchas gracias por su atención.
Buenos días
El Ayuntamiento puede tener razón. En primer lugar por qué para cambiar la valla se necesita licencia, y si la instalación se ha hecho sin dicha autorización se ha cometido una infracción. Y en segundo lugar, si las normas urbanísticas obligan a ese retranqueo de la valla, y se procede a sustituirla, la que se instala de nuevo debe de cumplir las normas urbanística.
Saludos
Buenos Dias! Expongo la siguiente situacion:
Se trata de una licencia de obra de demolicion de una edificacion, la cual fue otorgada hace mas de un año y las obras no han sido comenzadas. Es viable solicitar a la entidad local un renovacion de la misma en base a que no existe declaracion formal de caducidad por parte de la administracion?
saludos y gracias
Buenos días
Puesto que la caducidad de una licencia no es tácita, sino que debe declararse de forma expresa, siguiendo el correspondiente expediente; si no se ha declarado la licencia sigue viva por lo que puedes empezar las obras de demolición previa comunicación al Ayuntamiento de que vas a iniciarlas. No es necesario pedir ninguna renovación
Saludos
Buenas tardes. Estoy al habla con el propietario de un piso en Barcelona, pero tiene una afección urbanística 7B, que según leo es de equipamiento. El piso está en la calle Marina número 117.
Con esta afección, podrían expropiarse la vivienda o derribarla ??? Me quedaría entonces sin vivienda ?
Muchas gracias.
Buenos días
Por lo que puedo ver de la Normativa Urbanística Metropolitana de Barcelona la zonas 7 se refiere a suelo destina a equipamiento de planes anteriores que requiere la redacción de un Plan Especial o Parcial, señalando como B a las zonas propuestas . ¿Existe ese Plan Especial o Parcial?. ¿El edificio donde esta la vivienda se ha construido cumpliendo las determinaciones del Plan Especial o Parcial?.
Por lo que puedo aprecia en Google esa zona es de reciente edificación, y supongo que se ha construido conforme a las previsiones del Plan Especial o Parcial, así que no creo que este prevista ninguna expropiación sobre el ámbito
Buenos días:
La consulta es referente a una parcela rustica en Novelda (Alicante), la parcela estaba vallada con una valla de espinos, desde hace 35 años, estando toda oxidada, y lo que he hecho ha sido quitar los espinos y reponer los postes y la valla por una tela nueva sin espinos, y me dice el ayuntamiento que me tengo que retranquear 4 metros del eje del camino, porque dicen que es como una valla nueva, cuando se puede demostrar con fotos del google que lleva hecha mas de 35 años, y encima me sancionan por infracción urbanistica, esto es legal? gracias y un saludo
Buenas he adquirido un solar urbano, el cual en la compra me aseguraron que disponía de todas las acometidas y servicios para iniciar la construcción de la vivienda. Una vez que he iniciado la construcción hemos descubierto que no dispone de acometida de aguas residuales. Según me dicen en la inmobiliaria ellos no pueden saber si tiene o no estos servicios a pesar que antes de la compra me aseguraron de que si. Ellos eluden la responsabilidad al ayuntamiento que es el que acogió está promoción de parcelas a la promotora. Mi pregunta es a quien tengo que reclamar esta carencia y los gastos que conllevan la realización de esta acometida imprescindible para la habitabilidad. Espero su respuesta
Buenos días.
¿La deficiencia es de la acometida desde la red hasta su parcela?. ¿La red de aguas residuales está instalada?. ¿Es sólo la conexión de la parcela con la red?. Si es así, la obligación de esa conexión es del propietario, y si le dijeron que existía puede reclamar al anterior propietario, sobre todo si en el contrato de compraventa quedo claro que la parcela estaba dotada de todos los servicios, especialmente de esa acometida.
Si la red municipal no existe y no puede dar servicio a esa parcela, la misma no tiene la condición de solar, por lo que difícilmente obtendrá licencia para edificar. Depende de que clase y categoría de suelo sea para concretar de quien es la obligación de dotar de este servicio a la parcela
Buenos días, quería hacer una consulta sobre una parcela que se encuentra regulada por un plan parcial, el cual fue aprobado como hace 2 años, tiene un suelo urbanizable ordenado y el uso global es residencial.
El caso es que la parcela presenta una calificación de suelo residencial y me gustaría saber si se podría realizar el intercambio de uso entre parcelas, es decir, cambiar el uso de la parcela residencial por el de otra parcela con calificación de equipamiento, y viceversa.
Para ello me han dicho que debería hacer una modificación del plan parcial, pero no estoy muy segura y me han surgido las siguientes dudas:
1. Qué proceso administrativo debería seguir y que documentación es necesaria para realizarlo, ya que no se lleva a cabo ningún cambio de urbanismo y demás, solo de uso.
2. Al no realizar un cambio en el urbanismo aprobado y en el viario, ¿sería necesario presentar un proyecto de reparcelación o de urbanización?
3. ¿De todo el proceso se encargaría el ayuntamiento?. Y ¿qué licencias debería solicitar?
4. ¿Cuáles son los plazos para la solicitación y entrega de informes sectoriales, licencias, trámites administrativos, etc?
5. ¿Tendría que solicitar algún informe sectorial? Por ejemplo de abastecimiento, telecomunicaciones, confederación hidrográfica, etc.
6. ¿Sería necesario realizar una nueva Evaluación Ambiental y Evaluación Económica?, ya que se realizó una para el Plan Parcial aprobado y es solo un cambio de uso.
Muchas gracias
Buenos días
Para concretar la respuesta debería aportar algunos datos adicionales. El principal es si los terrenos se han reparcelado y urbanizado ya (sobre todo si se han reparcelado), puesto que si esto es así el suelo tendría la consideración de suelo urbano, y la innovación sólo afectaría a su parcela. En este caso la tramitación sería la de una innovación de carácter puntual por parte del Ayuntamiento, a propuesta de usted, que además no tendría la consideración de actuación de dotación ya que el aprovechamiento que pretenda materializar sería inferior al previsto por el Plan Parcial. Esto si el cambio es de residencial a equipamiento, si es al contrario si sería una actuación de dotación y sobre todo habría que ver si la calificación de equipamiento implica reservas de dotación local de cesión obligatoria.
En caso de que no se haya reparcelado los terrenos, habría que ver si este cambio de uso de una parcela puede implicar al justo reparto de cargas y beneficios modificando las posibles adjudicaciones.
En cualquier caso no creo que está innovación puntual requiera nuevos informes sectoriales en su tramitación (no creo que afecte a carretera, aguas, etc.). Ni por supuesto requiere nueva evaluación ambiental o económica (¿en que afecta este cambio a estas evaluaciones?).
Una vez aprobada la innovación, si los terrenos están reparcelados y urbanizados sólo se necesitara licencia de obras (que puede ser concedida de forma simultánea a la urbanización)
Hola a todos, en un ayuntamiento «X» clasifican las licencias por obra menor y obra mayor ( siendo esta cuando es ampliación o «se toca estructura»)
¿como podemos justificar que no es obra mayor el hecho de instalar un ascensor en un hueco de escalera, aún «tocando estructura»? Os preguntaréis por qué? Si lo englobaran en obra mayor, sería proyecto y por lo tanto tendría que haber dirección de obra y dirección de ejecución.
¿Qué justificación y argumentos podemos dar al técnico para plantearlo como obra menor? Hay jurisprudencia?
Muchas gracias de antemano.
En todo caso, con base en la jurisprudencia, parece que podemos llegar a una conclusión (al menos, en cuanto a edificaciones se refiere) que completa la regulación de aquellas Comunidades Autónomas que se han ocupado del asunto: si el proyecto técnico se exige para las denominadas obras mayores (STS de 4 Abril de 1995 y Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 19 Mayo de 2000) y el artículo 2.2 y 2.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece que “requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4 las siguientes obras (…)”, parece que llegamos a la conclusión de que estas obras del artículo 2 son las que han de ser denominadas mayores (al necesitar proyecto técnico).
Por tanto, obra mayor la identificaremos con los tipos de intervenciones que según el art.2.2 LOE tienen consideración de Edificación y por tanto precisan de proyecto redactado por arquitecto.
UN SALUDO
Gracias por la respuesta Jose Carlos
Buenas. mi consulta es la siguiente: mi padre (junto a otros dos hermanos) ha heredado una finca urbana con una casa unifamiliar. esta casa lleva desde el año 1981 afectada por el ayuntamiento y calificada como «uso sanitario». hace unos años, solicitaron a mi padre que cediese una parte de la finca (300 m2) para hacer una acera mas amplia y ellos (ayuntamiento) se encargaban de levantar el muro. a cambio comentaron que en el plan urbanístico esa finca sería calificada para uso residencial (3 planta y ático). el plan no fue aceptado por la Xunta de Galicia por lo que fue desestimado… ahora, podemos reclamar algo? para que usos podríamos vender la finca? El tema es solicionar todo esto poruqe mi padre y mis tios son bte mayores y cada vez seremos más herederos y más complicado todo esto de la herencia… gracias
Buenos días
Necesitaríamos saber si ese acuerdo con el Ayuntamiento fue objeto de un convenio y si éste fue aprobado. También si formalizaron la cesión de la parte de la finca de la calle de la que hablan, y si está obligación formaba parte del convenio.
Esa innovación del plan de la que hablan tiene la consideración de una actuación de dotación según la legislación Estatal (Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana del 2015). Seguramente la negativa de la xunta a tramitar la innovación tenga algo que ver con el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con este tipo de actuaciones. ¿Tiene el informe negativo de la Xunta?.
Es conveniente que nos facilite más datos para poder responder. Sobre todo si a si es posible algún tipo de reclamación
Saludos
Hola. Aquí va mi consulta: En junio de 2005 terminé de construir una casa en suelo no urbanizable en La Axarquía (Málaga). Puedo demostrar dicho extremo con el catastro y con fotografías aéreas. Posteriormente -en julio de 2006- entró en vigor el Plan de Ordenación del Territorio en La Axarquía, el cual declara mi parcela como «zona de interés territorial» (suelo de especial protección), con lo cual los plazos de prescripción quedaban sin efectos. Ahora con el nuevo Decreto de Edificaciones Irregulares de 2019 y consultando en la web de la Junta de Andalucía un apartado de «respuestas a consultas planteadas» sobre dicho decreto, en el mismo dice que si la especial protección hubiese sido posterior a la terminación de la edificación es posible la declaración de la situación de AFO, siempre que la edificación estuviese terminada en el momento de entrar en vigor la protección (publicación de la norma que establece la protección). ¿Debo entender por tanto que se entienden cumplidos los plazos de prescripción?.
Buenos días
Efectivamente, atendiendo a los comentarios que mencionas del artículo 5.3 del Decreto Ley 3/2019, procedería la declaración de AFO, siempre que la edificación estuviera terminada en ese momento en los términos señalados en el artículo 1.2.e del mismo Texto.
El comentario que señalamos es el siguiente:
«¿Y si la especial protección hubiera sido posterior a la terminación de la edificación?
En ese caso y por aplicación del artículo 2.3 del Código Civil que establece que “Las leyes no tendrán
efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario ”, es posible la Declaración de la situación de AFO de
dicha edificación irregular siempre que la edificación estuviese terminada en el momento de entrar en
vigor la protección (publicación de la norma que establece la protección)».
En su caso, para hubiera se hubieran podido adoptar medidas de restauración, tenía que haberse iniciado el expedientes antes de junio del 2009.
Saludos
Buenos días.
En primer lugar, le agradezco su respuesta. No entiendo bien el inciso que hace en la segunda parte de la misma, respecto a la adopción de medidas de restauración. ¿Le importaría especificarla mejor?. Y por último, teniendo en cuenta que la nueva Ley del Suelo de Andalucía va a ver la luz en breve… ¿cree que sería mejor esperar a la publicación de dicha norma antes de iniciar el procedimiento?.
Un saludo,
Tengo una segunda vivienda en un pueblo de Cuenca ,construida en 2014,la cual habitamos ocasionalmente ya que tengo legalizado gas,luz y agua,al terminar la obra por cambio de uso de nave a vivienda pedí en el ayuntamiento la Cédula de Habitabilidad,el cual me dice en 2014 que no hacen ese documento, ahora la necesito para venderla y no me la dan,el Arguitecto del Ayuntamiento me pide el informe de un Aparejador,el cual en 2014 no lo requería , como puede ser que después de tener todos los servicios instalados y viviendo en ella 7 años y habiendo pedido este doc.y no me lo daban,no existía para este Ayuntamiento, ahora no me la quieren dar ,me piden informe de Arquitecto , porque me tengo que gastar unos 800 o 1000 €. después de como digo estamos viviendo 7 años y tengo todos los servicios?? Que puedo hacer??
Tienes Tienes que pedir licencia de primera ocupación conforme dispone el artículo 169 del TR LOTAU en relación al 34 del Real decreto de disciplina urbanística y si no te lo pidieron error porque la ley está vigente desde el año 2010 y el reglamento disciplina organística desde el año 2011 y tienes que aportar el certificado de final de obras que te lo firme un arquitecto y cuatro fotos de las fachadas y luego tienes que es el final de obras y en principio con eso que vaya el informe del técnico municipal que no habrá técnico que será un contratado te dan la licencia de primera ocupación con eso ya lo tienes todo listo es lo que tienes que aportar si no había proyectado aporta el proyecto técnico junto con el certificado final de obras de que está ejecutado y eso que te vayan arquitecto.
Buenos días,
Si es posible, os quería hacer una consulta:
Como Arquitectos Técnicos ¿somos compatibles para la redacción de «Certificados de Antigüedad de una vivienda en suelo urbano» y de «Certificados de Declaración como Fuera de Ordenación de una vivienda en suelo urbano»?.
Muchas gracias.
Un saludo.
Los certificados de conservación del edificio, fuera de ordenación, asimilado a fuera de ordenación, memorias para licencia de ocupación (art.13.1.d.), entre otros, en los que se emite un dictamen sobre determinados aspectos de los inmuebles existentes NO EXCEDEN del ámbito competencial del arquitecto técnico.
Este conflicto ya se ha dado en algún municipio, e incluso ha sido objeto de demanda en los tribunales por el colectivo de los arquitectos.
Te remito al caso de Córdoba en el que el COAATCO denunció esta restricción por parte de la Gerencia de Urbanismo. La CNMC y la SCUM respaldó el criterio del COAATCO estableciendo en sus informes que:
La emisión de un informe sobre la aptitud de una edificación para destinarla a un uso residencial, es decir, analizar si cumple las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad, no tiene idéntica incidencia en dichos motivos ni exige conocimientos sobre las técnicas constructivas que impidan a otros profesionales realizarlo con las adecuadas garantías para la preservación del interés protegido.
Solo si el contenido de la certificación exigiera de forma inevitable y justificada conocimientos técnicos propios de la arquitectura, podría exigirse que fueran emitidas por esos profesionales.Más aún, en lo que se refiere a la competencia de los Arquitectos Técnicos, la CNMC enumera en su informe una suerte de atribuciones profesionales, regladas en la ley de esta materia, y una serie de requisitos que se han de cumplir para la obtención del Título habilitante para el ejercicio de esta profesión, que avalan sobradamente la capacidad de estos técnicos para realizar la actividad aquí relacionada.
Este conflicto también hubo de ser aclarado, sobre las profesiones competentes para redactar el IEE, cuestión que quedó resuelta por el propio Ministerio que publicó un informe que reconocía la competencia de arquitectos técnicos para la redacción de estos informes sobre inmuebles con uso residencial.
https://www.juntadeandalucia.es/defensacompetencia/sites/all/themes/competencia/files/pdfs/Resolucion_S-04-2019_del_CDCA.pdf. Este enlace es la resolución del Consejo de Defensa de la Competencia de Andalucía en Jaen por la competencia para emitir informes de reconocimiento de AFO.
Resumiendo lo anteriormente expuesto, los arquitectos técnicos son competentes para emitir los certificados objeto de tu pregunta. Esta es una cuestión muy superada por la jurisprudencia.
UN SALUDO
Buenos días!
Descripción:
Local comercial con actividad de «Elaboración y venta de comida para llevar», horario diurno.
La superficie útil de acceso al público es: 7,30 m2.
El local tiene un aforo máximo según CTE/DB-SI de 8 personas
Dispone de una puerta de acceso a la calle.
Consulta
¿Es un «edificio» según el CTE este local? ¿O entra dentro de la definición de «Establecimiento»?
La duda radica en la definición de los términos que figuran en cursiva, a efectos de aplicación según indica el capítulo de Terminología, del punto 1, apartado 6 del capitulo SI3, del CTE/DB-SI.
Adjunto los artículos de CTE a los que hago referencia.
Gracias!
Buenos días. Os expongo un caso:
Dos viviendas (A y B) que comparten medianera, una de ella es demolida (A) quedando la medianera por dicha parte al descubierto. El propietario de la vivienda (B) se queja que tras la demolición de la vivienda (A) su vivienda se está viendo afectada por humedades debido a filtraciones a través de la pared medianera. En el planeamiento municipal no se de termina si el que demuele una vivienda que comparte medianera con otra, deba tratarla para no perjudicar al otro.
Mi duda, ¿está obligado el propietario de la vivienda A que ha sido demolida a tratar la medianera para no ocasionarle perjuicios al otro vecino? ¿hay base jurídica o urbanística que regule este tipo de obligaciones?.
Saludos.
Buenos días. Le quería hacer una consulta. Hoy unos operario del Ayuntamiento de mi localidad se han presentado en mi casa para decirme que la zanja que tuve que abrir para engancharme a la general cuando construí mi vivienda,una unifamiliar,después de 5 años se ha hundido unos centímetros y me dicen que ese arreglo lo tengo que costear yo después de que cuando abrí la zanja lo tuve que pagar yo y pagué una fianza que después de 6 meses a no haber habido problemas me la devolvieron y ahora después de 5 años me dicen que eso lo tengo que arreglar yo, eso es así?
Buenas noches, no pueden exigirte nada. depositasteis una garantía para la correcta ejecución de la parte de obra que afectaba al espacio público (pavimentos, acerado…) y debe haber existido un informe de conformidad de la obra ejecutada, en caso contrario no hubieran devuelto la garantía. Una vez hecha la comprobación y el acto de conformidad por parte de la administración no pueden exigirte nada más, ya que no hay plazo de garantía, no nos encontramos ante la ejecución de obras de urbanización que exigen un año de garantía ni ante un contrato de obras encargado por la administración municipal donde hay un plazo de garantía de 1 año y se responden por vicios ocultos durante 15 años
Muchísimas gracias por la rápida respuesta y la gran ayuda.
Buenas, os pongo en situación. He solicitado licencia de obra mayor en zona de segunda residencia y mi parcela tiene 430 metros cuadrados, el objetivo es derrumbar y construir de nuevo. Tras ir mis técnicos al ayuntamiento les indicaron que los metros no eran importantes y que debían tener en cuenta los metros de separación (5 metros con los laterales, la calle y los de detrás, etc.). Ahora me encuentro con que mi ayuntamiento considera como parcela todo aquello que tenga 500m cuadrados como requisito principal, si no los tenemos nos permiten construir, al vecino de al lado no nos podemos agregar porque no dispone de 500 metros (sino menos) y al del otro lado tampoco, porque no dispone de una fachada mínima de 16 metros, y con el de detrás es imposible porque tienen que hacer el reparto de herencia, segregar y la situación familiar que tienen es tensa. Por otro lado, hacia delante no sabemos si nos podemos echar porque las calles aunque sean calles, supuestamente no son del ayuntamiento y tienen dueño, pero este dueño no sabe si puede vender ni qué metros mínimos vender. Por tanto, su experiencia como profesionales qué os recomienda hacer?
Buenas tardes, mi caso es similar al que aquí se explica. Compré una parcela en 2010 que en catastro tenia 467m2 y está catalogada como suelo urbano ciudad jardín. Antes de comprarla solicité informe urbanístico al ayuntamiento para saber si podría construir para tomar la decisión de comprar o no. En el informe se indica que pese a que la parcela no llega al mínimo de 500m2, al estar rodeada de chalets consolidados no habría problema en conceder la licencia de obras. La realidad es que en la actualidad estoy vendiendo la parcela, que está en las mismas condiciones que cuando la compré porque finalmente no he hecho construcción alguna (la parcela ya disponía de una pequeña construcción de unos 30m2) y tengo comprador con el que ya he acordado precio. Han solicitado informe urbanístico para asegurarse de que podrán construir y en la actualidad el ayuntamiento indica que no le daría el permiso de construcción porque la parcela no cumple el mínimo de los 500m2. Según el ayuntamiento es el único requisito que no cumple, pero en esta ocasión redactan informe desfavorable porque indican que no pueden interpretar la leyes. Así que en ese caso yo pierdo la venta, además de que mi parcela sufre una pérdida de valor enorme. Me indican que si encuentro un caso similar en el que un juez haya interpretado la ley y haya otorgado la licencia de obras generando jurisprudencia pueden basarse en ese caso y conceder la licencia. Me gustaría saber si conocen de algún caso de este tipo. En caso contrario, cuales podrían ser mis opciones? Muchas gracias de antemano.
Hola, por lo que comentas, tu parcela tiene asociada una tipología de vivienda aislada en la que la parcela mínima se fija en 500 m2 y fachada mínima de 16 m. La propuesta edificatoria deberá retranquearse 5 m de cualquier lindero.
En suelo urbano, además de las parcelas que cumplen las condiciones anteriores, se reconocen las parcelas existentes pues de lo contrario resultarían inedificables.
Es importante que nos señales en que tipo de suelo estás y si el planeamiento reconoce el parcelario existente, o si por el contrario se ha tramitado una reparcelación (caso mas probable de que te encuentres en suelo urbanizable o urbano no consolidado).
Para poder ayudarte necesitamos que indiques el municipio, así como la clasificación y calificación urbanísticas.
Buen día
Buenos días, visto el PGOU de Manises. Son de aplicación las normas aplicables a «Zonas de de segunda residencia».
Las normas no reconocen las parcelas existentes. En principio no podrías edificar porque tu parcela no cumple con las condiciones mínimas. Ahora bien, cuentas que ya se encuentra edificada y consecuentemente la edificación consolida la parcela existente, por lo que no habría problema para autorizar intervenciones sobre la edificación existente, quedando en duda la posibilidad de autorizar la sustitución de la edificación existente.
A primera vista podemos identificar el caso que nos planteas como un supuesto de situación legal de fuera de ordenación. No obstante, este régimen entiendo que no es de aplicación al suelo, solamente a edificaciones, construcciones, instalaciones y usos.
Resumiendo todo lo anterior, si desde tu Ayuntamiento consideran que la parcela resulta indeficable podrías pedir indemnización por la imposibilidad de materializar tu derecho (art. 48 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).
«Artículo 48 Supuestos indemnizatorios.
Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa».
Buen día.
Buenos días, el municipio en cuestión es Manises (valencia), hay diferentes zonas de segunda residencia, pero la mia en cuestión es urbanizable y además, en la escritura lo figura
Buenos dias.
He tramitado con el ayuntamiento de Granada una icencia de ocupacion segun Art 13 RDA y se da desfavorable porque el patio no tiene los malditos 3×3, sino 3,16×2,67 de diametro. ¿Es imposible conseguirla por eso?. EL edificio es del año 66, y lo unico que la presidenta tiene de documentacion es la cedula de calificacion definitiva de ese año (la cedula es la verificación y comprobación del cumplimiento de la normativa aplicable a las viviendas de protección oficial).
Muchas gracias
Hola, la cédula de calificación definitiva significa el reconocimiento de por la Administración de que la vivienda reúne las condiciones necesarias para ser ocupada, habilitando para la contratación de los suministros precisos al efecto. Esta cédula, al igual que la licencia de ocupación, tiene carácter indefinido por lo que en el caso de no haberse modificado la vivienda deben entenderse acreditadas las condiciones mínimas de habitabilidad. Es un poco extraña la solicitud de la licencia de ocupación del 13.1.d. porque ambas vienen a reconocer la aptitud al uso.
En cualquier caso, señalar que el inmueble, por su fecha de construcción, debe cumplir las condiciones de la Orden Estatal de Febrero de 1944.
Muchas gracias. Ha sido de gran ayuda.
Buenas tardes
Muy exigentes a la hora de dar una licencia ¿no?. Total, por algo más de 30 cm.
Vamos a ver, desde un punto de vista «ortodoxo» puede que tengan una justificación, ya que el artículo 13.1.d párrafo segundo del RDUA, cuando se trata de licencia de ocupación sin licencia de obras previa (o que no se pueda justificar su existencia), determina que se tendrán en cuenta las «condiciones urbanísticas vigentes», y esas pueden ser la de una patio mínimo de 3×3 metros.
Lo que no se tienen en cuenta en el Ayuntamiento de Granada es la vigencia del Decreto Ley Andaluz 3/2019, que en su artículo 2.1 párrafo segundo, considera que las edificaciones existentes antes de la Ley 8/1990 (mejor dicho cuando las posibles medidas de restauración del orden urbanístico hubieran prescrito para esa fecha, es decir las anteriores a 1986), se asimilan al régimen de las edificaciones con licencia. Es decir, es como si tuvieran licencia para el uso y con las condiciones de ordenación materializadas en el momento en que se considero edificación terminada (artículo 1.2.e del Decreto Ley), y esto implica, también la consideración de que esa edificación tiene el equivalente a licencia de ocupación.
Ahora bien. esta circunstancia no se justifica solicitando licencia de ocupación, sino recabando del Ayuntamiento el correspondiente certificado que acredite que hay que considerar la edificación con licencia, tanto de obras como de ocupación. Artículo 2.2 del Decreto Ley 3/2019:
«Las personas propietarias de las citadas edificaciones podrán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa en la que se hará constar el régimen aplicable a las mismas».
Saludos
Muchas gracias Emilio.
Completamente de acuerdo
Buenos días, voy a vender una vivienda que tiene unos 80 años, está en Andalucia. Está inscrita en el registro de la propiedad, pagado el ibi y tiene todos los suministros dados de alta. Lo que no encuentro por ninguna parte es la cédula de habitabilidad, que por lo que he leído está derogada en andalucia. Pero que otra documentación. Necesito para venderla? Que me pedirá el notario? Gracias.
Buenos días
Con lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad es suficiente
Saludos
Es posible que sí compro una casa adosada que tiene una construcción sobre las habitaciones de la casa que quiero comprar exigirle que las eche abajo? Pues invade el derecho a vuelo de la propiedad que quiero comprar.
Buenos días.
En principio no. Es un engalaberno, que es perfectamente legal. Sólo si se demuelen las dos casas podría exigirse su desaparición, teniendo en cuenta que el suelo sobre el que se proyecta se distribuirá proporcionalmente entre las dos propiedades en función del número de plantas que se eleva sobre la porción engalabernada, de cada una de las propiedades.
Saludos
Buenos días
En general es lo que dices, pero existe el concepto engalaberno. Se denomina “engalaberno” a la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde sino que se introduce materialmente en otro, tanto en su sentido vertical como horizontal, y se apoya o pisa sobre el inmueble de la parcela colindante, ocupando parte de su espacio. Está situación está reconocida por la jurisprudencia que la ha tratado extensamente.
Saludos
La casa está en las Palmas de Gran Canaria. Saludos
Pero el suelo sobre el que se proyecta la construcción de la vivienda número 13 es la vivienda que quiero comprar, la núm 11. Cómo puede ser legal que alguien construya en mi azotea, en los techos de mis habitaciones? No es el derecho a vuelo la posibilidad de construir elevando plantas sobre el solar de tu propiedad? No lo comprendo si no es así entonces.
hola,tengo un problema con una vivienda rural,tiene fecha de fin de obra del año 1986 expedida por el ayuntamiento,nunca a tenido licencia de ocupacion,tiene contrato de luz,de residuos,paga ibis,esta incrita en el registro,tiene escritura,todo esto desde 1986,mis abuelos vivieron hay 20 años,yo la compre en 2006 y demoli su interior, toda su tabiqueria e instalciones.me he informado sobre el afo, y no he ido al ayuntamiento por miedo.¿que necesito para hacer sus tabiques y sus instalciones de forma legal?gracias
Buenos días.
¿En que Municipio está la vivienda?, ¿qué clasificación y que categoría tiene el suelo?. ¿Conoces las normas urbanísticas que le afectan?. Danos más datos para que podamos analizar el caso.
Saludos.
Hola
Quiero comprar una nave catalogada como industrial agrario
Queremos comprarla entre unos cuantos amigos,para guardar en ella nuestras caravanas
H
Pueden ponernos algun problema en darle este uso?
Gracias
Buenos días.
¿Podrías concretar en qué Municipio es y en dónde se sitúa?.
Saludos
Hola, el CTE establece que » Conforme al artículo 2, punto 5 de la Parte I del CTE, cuando se cambie el uso característico de un edificio o
de un establecimiento, este debe adecuarse a las condiciones del DB, aun cuando no estuviera previsto realizar obras. Cuando no se cambie el uso característico dicha adecuación puede limitarse a los elementos afectados por las obras».
Por otra parte con respecto a la «Adecuación efectiva y no empeoramiento en cambios de uso en edificios existentes» cuando el cambio de uso «suponga un aumento del nivel de riesgo o de los requisitos exigibles de accesibilidad se deben alcanzar las condiciones del DB y, si ello no fuera posible, se admitirían únicamente -a los efectos de accesibilidad- las tolerancias de la tabla 2 del DA DB SUA/2; de otro modo se estaría vulnerando el criterio de “no empeoramiento” respecto a la necesidad de conservar, como mínimo, las condiciones preexistentes antes de la intervención (conforme al párrafo 4 del art. 2.3 de la parte I del CTE).
En todo caso, dicha flexibilidad no es admisible en edificios o establecimientos construidos posteriormente a la entrada en vigor del DB».
A la vista de lo anterior la escalera debe cumplir con las condiciones que le son exigibles (dimensiones de los peldaños, ámbito, mesetas, altura máxima a salvar, nº de peldaños,…) Cosa distinta es que en edificios con uso plurifamiliar implantado puedan reducirse las condiciones de la escalera para la instalación de un ascensor (ver anejo B del DA DB SUA/2).
Hola, he pedido nota simple de un inmueble y me pone esto
INFORMACIÓN ADICIONAL:
La parte de la planta primera de la vivienda de la finca de este número que sobrepasa los once metros de la profundidad edificable, está en volumen disconforme, a efectos urbanísticos y de acuerdo con la normativa urbanística aplicable.
Esto qué consecuencias puede tener?
Gracias
Buenos días
Parece que indica que esa parte de la edificación está fuera de ordenación (FO), lo que implica que está sujeta el régimen previsto, en el caso de Andalucía, en el artículo 34.2 de la LOUA (Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía):
«A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación».
Lo normal es que sea un régimen parcialmente incompatible (FO parcial).
Saludos
Hola a todos!Podría alguien decirme si cambia una vivienda unifamiliar a plurifamiliar,y de la vivienda unifamiliar los peldaños no cumplen ya que están cortados.Se podría justificar de alguna manera para no tener que cambiarlas? Y si se coloca un ascensor,¿aun así tienen que cumplir CTE?
Y por ultimo…si cada vivienda tiene su propio acceso,¿también tienen que cumplir todas las escaleras?
Un saludo
Hola Angeles, te he contestado por error en una nueva consulta. La respuesta la he colgado dos entradas mas arriba. Espero que sea de tu interés.
Un saludo
Tengo un terreno en una zona urbanizable, clasificada como SUP, ciudad jardín, desde el año 1984. No ha habido interés en su urbanización, ni por parte de los propietarios, ni el ayuntamiento ni ningún constructor. Esta zona está alejada del núcleo urbano unos dos kilómetros y en el camino hay un profundo río. La zona que le rodea, rural, no se distingue de la que se considera urbanizable. Desde el ayuntamiento me dicen que no existe ningún plan ni ningún proyecto de viabilidad. También me dicen que como el PGOU es tan antiguo, para decidir si se lleva o no a cabo la urbanización, hay que esperar al siguiente PGOU que podría tardar 10 años.
¿Podría ocurrir que si algún día se hace el plan pormenorizado, éste sea un proyecto no viable y no se pueda realizar?
¿Puede estar en el PGOU sin ningún plan de viabilidad?
Los propietarios que querían construir, ya lo han hecho y no quieren pagar ningún plan de urbanización. ¿Qué sucede en este caso?
Gracias
Buenos días.
Puede darse cualquier circunstancias, entre otras desclasificar el suelo como urbanizable y volver a considerarlo como no urbanizable. Ahora bien, eso será objeto de una innovación-revisión del PGOU, y pueden darse la condiciones objetivas para ello, precisamente por ser inviable. Ahora bien, mientras no se innove el Plan y no se avance en la redacción a aprobación del planeamiento de desarrollo, se puede edificar solicitando licencia de carácter provisional, tal y como prevé el artículo 34.1.c de la LOUA, al señalar los efectos de la aprobación del planeamiento, por ejemplo:
«La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, públicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
Esta licencia, como todas las licencias, tiene carácter reglado y hay que concederla con las condiciones que indica la LOUA.
Saludos.
Buenas tardes,
Me surge una duda. Voy a llevar a cabo la realización de un AFO de una vivienda situada en suelo No urbanizable natural o rural, no se encuentra en ninguna zona de afección, y cumple con la normativa de habitabilidad mínima que marca el municipio en cuestión. Cuenta con una antigüedad mínimo de 1999.
La parcela tiene una superficie de 7.482m2 . La parcela mínima para regadío es de 5.000 m2 y 20.000 m2 para secano.
Según conversación mantenida con el técnico municipal, le tengo que justificar el cumplimiento de la parcela mínima (para secano), solo se va a llevar a cabo la regularización de la vivienda.
¿Puedo poner en el certificado técnico que la parcela mínima no cumple, pero que según la LEY 6/2016, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía para incorporar medidas urgentes en relación con las edificaciones construidas sobre parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable. Artículo 183.3 «3. En el caso de parcelaciones urbanísticas en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden jurídico perturbado se llevará a cabo mediante la reagrupación de las parcelas a través de una reparcelación forzosa, en la forma y en las condiciones que se determinen reglamentariamente. Quedarán excluidas de la reagrupación las parcelas sobre las que existan edificaciones aisladas de uso residencial para las que haya transcurrido la limitación temporal del artículo 185.1. A estas edificaciones les será de aplicación el régimen de asimilado al de fuera de ordenación establecido en el párrafo tercero del artículo 34.1.b), con las particularidades recogidas en la disposición adicional decimoquinta de la presente ley, siempre que la parcelación urbanística no tenga la condición de asentamiento urbanístico.»??
¿Pueden negarme un afo para edificación aislada uso residencial porque no cumpla parcela mínima?
Un saludo
Buenos días.
Perfectamente. La parcelación sigue en su consideración de AFO a la edificación. No pueden negarse
Buenos dias. He tramitado la documentacion para obtener la licencia de ocupacion de una casa cueva en el albaicin ( le afecta el plan albaicin). Me comenta la tecnico que solo dan licencias de ocupacion en sacromonte pero que iba a consultar el plan. Segun pgou no hay normativa de cuevas, aunque se ha relaizado reforma en ella y cumple gran parte de lo que establece el pgou. ¿Donde puedo apoyarme o documentarme para poder obtener la primera ocupacion? ¿En parte del pepri albaicin se dice algo? Seria de gran ayuda!! Gracias
Buenos días.
El PGOU sólo permite la cada cueva en el Sacromonte. Ahora bien ¿que antigüedad se puede acreditar de la casa-cueva y con que uso?. Si es anterior a 1990, según el Decreto Ley 3/2019, hay que considerar que tiene licencia, a todos los efectos, incluso licencia de ocupación (artículo 2.1 párrafo segundo), y esa situación debe acreditarla el Ayuntamiento mediante certificación (artículo 2.2).
Ahora bien, si pretendes intervenir sobre la casa-cueva, y una vez que obtengas la certificación que te he señalado, tienes que tener en cuenta el alcance la la obra de reforma, ya que el PGOU prohíbe, con carácter general las vivienda en el subsuelo, (artículo 6.2.4.1 apartado c de la Normativa del PGOU), y sólo reconoce la existentes en el barrio del Sacromonte (artículos 6.2.4.2 y 6.4.2.4), por lo que la existencia de dichas viviendas habría que situarlas en lo que el PGOU denomina como «fuera de ordenanza» (artículo 6.1.4 apartado 5 de la Normativa del PGOU), equivalente al fuera de ordenación parcial previsto por la LOUA. Para estas situaciones el PGOU señala que «son aquellos usos que desarrollados legalmente con anterioridad a la aprobación del presente documento del PGOU de Granada, y no estando considerados como usos prohibidos por el mismo, incumplen algunos de los parámetros regulados en las presentes Normas. Se deberán adaptar a las determinaciones del presente documento cuando se realicen obras que afecten a dichos parámetros o les sea exigible por aplicación de cualquiera de las legislaciones sectoriales vigentes de afección». Así que dependerá de lo que implique la reforma.
En cualquier caso, necesitaríamos más información sobre el supuesto. Por ejemplo, ¿todo el uso residencial esta bajo rasante o hay uso bajo rasante?. ¿Puedes aportar un plano del inmueble?.
Saludos
Buenos días.
¿Tienes algún informe de licencias denegándote la licencia de ocupación?. Mi opinión es que deberías pedir el certificado previsto en el artículo 2.2 del Decreto Ley 3/2019, solicitando al mismo tiempo que se considera con ocupación a todos los efectos, y a ver que te responden a eso.
Saludos
La cueva data del año 1850 segun catastro.
Buenas. Muchas Gracias. El uso de la vivienda es residencial y toda la vivienda esta a cota de calle, acceso peatonal y rodado. Se situa en calle cuevas coloradas, junto a cruz de rauda.La casa cueva tubo una reforma a efectos de conservacion y mantemiento en 2017 y se tramito mediante declaracion responsable y no hubo ningun problema segun tecnicos del GUL. La tecnico de licencias que lleva este tema tambien nos comento que no recordaba licencias de ocupacion en esa zona, pero sin ir mas lejos, la cueva destinada al «TEMPLO DEL FLAMENCO» (cueva enorme) situada en Calle Pernaleros Alto, 41 que por supuesto esta afectado por el plan albaicin esta operativa para espectaculos, restaurante…
Te adjunto un plano de la cueva. Esta renovada al 100% (instalaciones, renovacion de aire, acabados, etc.
Muchas Gracias
Buenas tardes. Planteo dos cuestiones.
1. Un vecino que desarrolla una actividad ganadera en SNU quiere legalizar dicha situación. Creo que el procedimiento para legalizar la actividad y las naves ganaderas existentes (se realizaron sin licencia) sería el de tramitar un proyecto de actuación, ¿estoy en lo cierto? o el proyecto de actuación solo serviría para implantar una actividad desde cero y no preexistente con edificaciones realizadas ilegalmente.
2. Un proyecto de actuación aprobado definitivamente y con licencia de obras desde hace 10 años. Se declara la caducidad de dicha licencia por no haber iniciado las obras, ¿la caducidad de la licencia de obras también afecta al proyecto de actuación? ¿habría que tramitar un nuevo proyecto de actuación o sería suficiente con solicitar nueva licencia de obras?
Tanto la LOUA como el RDUA habla de la caducidad del procedimiento si no se solicita licencia de obras en un año desde la aprobación definitiva del proyecto de actuación pero no es este caso porque si se solicitó licencia y se concedió, simplemente no se iniciaron las obras y ha caducado la licencia de obras.
Yo interpreto que el proyecto de actuación forma parte del contenido de la licencia de obras por lo que al caducar la licencia de obras caduca todo el procedimiento existente hasta llegar a ella. No estoy seguro.
Saludos.
Buenos días.
En relación con la primera cuestión. ¿El uso y las edificaciones son compatibles con la normativa urbanística?. ¿La edificación es anterior a 1975?. ¿Es suelo es no urbanizable protegido o común?. ¿De qué año es la edificación?. En función de la respuesta a estas preguntas las solución es una u otra. Si es compatible la edificación, y el uso está dentro de las previsiones de la normativa urbanística de ese suelo, lo que procedería sería su legalización. Si la edificación es anterior a 1975, las edificaciones se consideran con licencia con el uso que tuviera en ese momento. Si han prescrito las medidas de restauración del orden urbanístico (lo que puede suceder en suelo no urbanizable común), procede la declaración de AFO, pero si el uso no es el primitivo ni es el previsto por el planeamiento se debería seguir los trámites necesarios para su implantación (instrumento ambiental, por ejemplo), que puede requerir Proyecto de Actuación. En fin, tenemos que conocer todos esos datos para concretar el supuesto.
En relación con la segunda cuestión, estoy de acuerdo contigo, en el sentido de que la caducidad de la licencia implica el inicio del procedimiento de nuevo, tramitando un nuevo Proyecto de Actuación. Si bien el RDUA habla de la solicitud de licencia en un plazo de un año a partir de la aprobación del Proyecto, y en caso contrario hay que iniciar de nuevo el procedimiento, y no se pronuncia sobre la caducidad de la licencia, también es cierto que el artículo 52.4 de la LOUA señala que “estos actos tendrán una duración limitada (los que tienen cobertura en el Proyecto de Actuación), aunque renovable, no inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión que requiera su materialización”, por tanto no tiene sentido que después de diez años y con la licencia de obras caducada, le demos validez a un Proyecto de Actuación”.
Espero más aclaraciones sobre la primera cuestión.
Saludos.
Buenos días
Es raro que el planeamiento fije las condiciones de ordenación de una instalación de interés social que está sujeta a la tramitación de un Proyecto de Actuación. Pero si es así la solución que aportas es la correcta.
Saludos
Buenos días Emilio.
A lo que me refiero con los 25 metros es que en la normativa local aplicable en SNU, establece que, para proyectos de utilidad pública o interés social, las edificaciones y/o instalaciones que se realicen deben guardar una distancia mínima de 25 metros a linderos. Es decir, que para cualquier proyecto de actuación (el cual se debe declarar de utilidad pública o interés social) que se haga hay que mantener como mínimo una distancia de 25 metros a los linderos y como las edificaciones existentes no cumplen dicho parámetro, entiendo que tramitar un proyecto de actuación para la regularización de las edificaciones y la actividad sería imposible al no cumplir dichas distancias mínimas. Entonces creo que la única posibilidad sería mediante AFO puesto que la actividad ganadera intensiva ha existido desde el principio y tramitar la calificación ambiental una vez obtenida la certificación o paralelamente.
¿Qué piensas?
Saludos.
Buenos días.
El AFO reconoce la situación de imposibilidad de restauración del orden urbanístico de la edificación y del uso o actividad existente cuando se cometió la infracción. En este sentido ¿las naves que se construyeron en el 2000 eran para desarrollar la actividad ganadera intensiva?. Si es así en la declaración de AFO habrá de recogerse esta circunstancia. Si no es así, efectivamente, el AFO sólo reconoce la situación de inatacable, desde el punto de vista de la restauración del orden, de la edificación y del uso que se le dio en su momento, y para el uso ganadero intensivo habría que tramitar, como dices, el Proyecto de Actuación y la calificación ambiental (que debería tramitarse el cualquier caso).
Lo que no entiendo es lo de las distancias de 25 metros. El Proyecto de Actuación se aprueba para establecer una actividad de carácter excepcional en suelo no urbanizable. Mi opinión es que este Proyecto determina las condiciones concretas de edificación en función de las características de la actividad, y precisamente su excepcionalidad permite establecer determinaciones distintas a las previstas con carácter general en el planeamiento urbanístico, cuestión que, en cualquier caso habrá de justificar el propio Proyecto.
No sé que opinas.
Saludos.
Buenos días Emilio.
Nos ubicamos en suelo no urbanizable natural o rural sin protección. Se trata de una explotación ganadera intensiva, por lo que no es compatible con la normativa urbanística. La forma de legitimar estas actividades y edificaciones es a través de proyecto de actuación.
Estamos hablando de naves construidas en el año 2000. Según mi parecer para legalizar las edificaciones y la actividad habría que tramitar proyecto de actuación y calificación ambiental, pero hay un problema, la norma establece que las edificaciones contenidas en el proyecto de actuación es necesario que guarden una distancia de 25 metros a linderos y tiene 5 aproximadamente, por lo que el proyecto de actuación no es viable. ¿Estaríamos hablando de tramitar un AFO por un lado y de una tramitación ambiental por otro? puesto que, según mi parecer, el AFO regulariza la edificación no el uso o la actividad.
Saludos.
Buenos días, mi consulta es sobre una vivienda unifamiliar aislada de la cual estoy realizando la tasación.
Dicha vivienda esta adosada con engalaberno, es decir, la vivienda adosada se apoya en la habitación de su planta baja.El uso que indica urbanismo es residencial plurifamiliar, se podría aplicar a dicha vivienda los parámetros de un edificio de dos plantas?
Gracias
Buenos días
No entiendo bien la pregunta. A los efectos de tasación, suponiendo que estemos en suelo en situación básica de urbanizado (urbano consolidado), tendrías que aplicar el contenido del artículo 37.2 del TRLSRU, tendiendo en cuenta que es una parcela edificada. Esto significa que tienes que tasar el inmueble edificado por el método de comparación, teniendo en cuenta su situación actual (estado de conservación, antigüedad, limitaciones, etc.), y también valorarlo como solar, teniendo en cuenta las condiciones urbanísticas prevista por el planeamiento, por el método residual estático. Tendrás que elegir como valor de tasación en mayor de los dos.
El problema del engalaberno se plantea en el caso de que lo consideres a los efectos de valoración como solar (si es lo consideras edificado entra en la valoración por el método de comparación). Ahí que tendrías que incorporar a la superficie de la parcela la parte proporcional que implica la parte engalabernada, teniendo en cuenta el número de plantas que ocupa cada propiedad en el engalaberno.
No sé si respondo a la pregunta. Ya me dices.
Saludos
Buenos dias, estoy interesado en la compra deunterreno para edificar una vivienda unifamiliar y según la solicitud de informacion urbanistica, la finca es de uso residencial, tipo 2 unifamiliar adosada. El problema es que la finca hace esquina a dos calles y solo podría adosarse a alguna edificacion de la finca colindante, pero dicha finca no tiene ninguna constrcucción ni se puede construir en ella por su reducido tamaño. Mi duda es ya que no es posible adosarse a nada, que solucción puede darse para construir en dicha finca. He preguntado en el Ayuntamineto y me han dicho que si no adoso, no pueden aprobar el proyecto y que en ese caso tendría que edificar dos viviendas adosadas en dicha finca, cosa que además tampoco se puede por que por tamaño de la finca tampoco se podrían hacer esas dos viviendas adosadas. Todo ello impica entonces que aunque la finca es edificable, no se puede edificar en ella. ¿Es esto legal? ¿Habria alguna solucción?
Adjunto foto aerea de la finca (marcada en rojo) y da la colindante (marcada en azul)
Gracias y un saludo
Buenas tardes,
Comento lo que sucede en el municipio donde trabajo por si sirve de algo, porque parece es una circunstancia similar.
La normas subsidiarias establecen un tipo de edificación denominada Edificación Adosada(EA), que el nombre de la edificación sea EA, realmente no concreta nada, a nuestro parecer, hay que irse al contenido de la normativa de aplicación para ese tipo de edificación, en nuestro caso, no se establece ninguna condición de que se tenga que adosar a ningún lindero, como parece el caso expuesto, se habla de frente de fachada mínimo, altura, uso, pero no se indica a cuántos linderos debe de adosarse, uno, dos, todos , ninguno? , tampoco se indica que deba de ser la edificación principal la que deba de estar adosada, así que podría plantearse una edificación anexa a la vivienda, cochera, trastero e incluso porche, puerta cubierta de acceso a parte posterior que vaya en misma línea de fachada de vivienda y se adose a uno de los linderos, aunque en dicho solar lindero jamás se vaya a construir( no tienes porque construir al par que el vecino, ni dos viviendas al par, no creo que la normativa establezca algo así). Además como en nuestras normas subsidiarias no se recoge ningún precepto sobre edificación adosada, así, pues se ha justificado el cumplimiento de que es EA., se justifica el cumplimiento de todos y cada una de las condiciones de la edificación permitida.
Otra cosa que veo es que en las condiciones a cumplir para ese tipo de edificación es, extensiva y la ocupación del 50% , lo que parece mas una tipología de aislada que adosada, las edificaciones adosadas dan lugar a una mayor intensidad de uso y ocupación, una tipología intensiva, y si la ocupación es del 50%, resulta difícil encajar una edificación adosada a todos sus linderos, e incluso solo a los dos laterales y cumplir con la condición de ocupación máxima del 50% .
Hola Anabel, justo la edificación que está 2 fincas más adelante (la que se ve un trozo en la foto), está como tu comentas, adosada mediante un galpón al murete de la finca contigua ya que en dicha finca tampoco se puede edificar por su reducido tamaño.
En una primera consulta, el técnico del ayuntamiento era una de las posibilidades que barajaba y me proponia, pero diciendome al mismo tiempo que luego el departamento juridico podia opinar otra cosa y no aprobar dicho proyecto adosando solo garaje.
En la segunda visita, fue ya cuando me dijo que adosaba la vivienda a alguna otra vivienda que se construyese en la finca colindante (que no tenia que construirse a la par, pero si que tendría que llevar un documento firmado ante notario diciendo por parte del otro propietario que construiría esa otra vivienda adosada a la que yo quería construir) o no podía aprobar el proyecto. En fin, un sin sentido bastante grande ya que como antes comenté, en la finca colindante no se puede construir nada por su reducido tamaño.
Con respecto al tema que comentas del 50%, en el Plan figura un 50% para adosadas y un 30% para las unifamiliares. Por cierto es un plan muy antiguo y que o no son capaces o no quieren actualizar.
Muchas gracias por tu ayuda
Buenas tardes.
¿La contestación del Ayuntamiento está por escrito?.
Por favor, puede decirnos de que Municipio se trata que consultemos sus Normas Urbanísticas
Saludos
Buenos días.
Estoy viendo la problemática que plantea una interpretación tan restrictiva de la norma que me viene a la cabeza una reflexión. ¿Qué pasa con tu solar con esa interpretación que hacen desde el Ayuntamiento?, ¿qué no se puede edificar?.
Tienes que tener en cuenta que en suelo urbano consolidado (que supongo que es el caso), tienes derecho a materializar el aprovechamiento urbanístico que te asigna el Plan. Sin existen condiciones de ordenación que hace que tu parcela sea inedificable, puedes estar en un supuesto de vinculación singular. Convendría que el Ayuntamiento recordara el contenido del artículo 48.b del TRLSRU:
«Dan lugar en todo caso a derecho de indemnización las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos:
(…)
b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa».
Saludos
Hola de nuevo Emilio, cuando te hablaba más arriba de la solicitud de información urbanistica, es el documento escrito que tengo del ayuntamiento y que supongo que es al que te refieres tu cuando dices «informe por escrito de las condiciones urbanística de la parcela». En dicho documento lo que que se indica es lo siguiente (te copio solo el punto 3, que creo que es el importante):
3. la zona residencial extensiva en suelo urbano se regula en el título VII, Capítulo 6 de la normativa del PXOU, siendole de aplicacion las condiciones especificas contenidas en la correspondiente Ficha de características de calle, así como la reglamentacion contenida en el articulo 194 de la Normativa del PXOU, con su modificación puntual del 29/03/03 siendo sus características las siguientes:
Calle D
Uso: Residencial Extensiva
(2) Unifamiliar adosada. Tipo 2. Siguiendo las alineaciones de la calle
– parcela minima 250m2
– ocupación máxima 50%
– frente mínimo 5m
Altura: B+1 = 7m.
En la planimetria del PXOU es el plano O-4(1) de usos pormenorizados
No sé si con el aparatdo 3 de dicho documento, que te he copiado arriba, te sirve para analizar el supuesto.
El problema, como te indicaba al principio, es que según los usos del terreno, tengo que adosar la vivienda a otra, pero el problema es que no hay ni habrá ninguna otra vivienda en la finca contigua, como se puede ver en la foto que adjunté, y en el ayuntamiento me indican que si no me adoso no me aprueban la licencia. La pescadilla que se muerde la cola. En fin, muchas gracias por tu tiempo Emilio.
Un saludo
Buenos días Javier
He consultado el Plan General de Pontevedra que está colgado en la página del Ayuntamiento y no llego a ninguna conclusión, no sé si es por qué no está la Normativa completa o por qué ese nivel de detalle no se refleja. Yo te aconsejo que solicites un informe por escrito de las condiciones urbanística de la parcela. Con lo que te contesten podemos remitirnos al norma concreta que aplican y analizar el supuesto, que debe tener una solución.
Saludos
Buenas tardes Emilio, no, no está por escrito, fue mediante una consulta insitu que le hice al técnico del ayuntamiento acerca del documento de información urbanistica que me facilitó el propietario del terreno, donde figuran los usos del mismo y ante la duda de a que adosarme para cumplir dichos usos.
El municipio es Pontevedra.
Hola a todos. Os expongo un caso.
En una edificación construida en SNU sin licencia urbanística pero que cumple todos los parámetros urbanísticos y para la cual ya ha concluido el plazo para proceder a la protección de la legalidad urbanística que procedería? Expediente de legalización o tramitación de AFO?
Hola, procedería la legalización de la misma siempre que cumpla con todos los parámetros urbanísticos básicos que derivan de la calificación (los que son objeto de control según el art. 6 RDUA). Para que procediera la Declaración de AFO, la edificación debiera ser contraria a la ordenación urbanística (art. 53 RDUA).
UN SALUDO
Gracias Jose Carlos
Hola a todo, tengo un duda. ¿Quién paga el IBI si compro una casa mitad de año, y en el contrato de compra venta no se ha reflejadonada?
Buenos días, el IBI es un impuesto que se devenga a el primero día del periodo impositivo (a 1 de enero de cada año), por tanto si lo has comprado a mitad del ejercicio el sujeto pasivo es el anterior propietario, salvo que en el contrato se indique que es el comprador el que se hace cargo. una vez comunicada al Catastro la compraventa con el nuevo titular los siguientes ejercicios se liquidan al nuevo propietario (a partir del año siguiente).
Buenos días,
Lanzo mi consulta.
Tengo una vivienda agrícola previa a 1950 en el que se hace un proyecto de ampliación de vivienda en 1970, todo con licencia legal firmada por el ayuntamiento y proyecto de la epoca. Al implantar el PGOU en 1987 ese terreno queda en terreno no urbanizable, justo lindante con urbanizable, de hecho es la unica vivienda que queda fuera. Ahora quiero rehabilitar pero me han puesto todo tipo de problemas, no hay ninguna declaración expresa de fuera de ordenación, pero dicen que esa vivienda no puedo rehabilitar íntegramente ya que esta fuera de ordenación por el hecho de que el Pgou impide construcciones de viviendas unifamiliares en terrenos menores de 1000 metros, siendo el terreno de unos 2000 metros. El uso de vivienda unifamiliar en zona no urbanizable esta permitido pero claro la norma de fuera de ordenación habla de usos para declarar la vivienda en fuera de ordenación. mi pregunta es, en que situación esta mi vivienda? Es una vivienda consolidada, legal que solo incumple que tiene menos de 10000 metros ya que en zona no urbanizable no se puede construir si la parcela es de menos de 10000 metros, pero no quiero construir, solo rehabilitar.
Buenos días.
Entiendo que tu vivienda es legal. Tiene licencia. El hecho de que con motivo de la aprobación del nuevo planeamiento haya quedado en suelo no urbanizable y la parcela exigida para actuar sea de 10.000 m2, no impide que tu puedas actuar rehabilitando la edificación existente, incluso desde su consideración como fuera de ordenación.
En cualquier caso, ¿qué parcelación reconoce como existente el planeamiento en suelo no urbanizable?. En muchos casos, aunque la parcela mínima para actuar se fija con una superficie mínima, también en cierto que se reconoce la como mínima la existente en el momento de aprobación del Plan.
Yo te recomiendo que hagas una consulta por escrito al Ayuntamiento sobre lo que pretendes hacer, y que te lo informen por escrito, todo esto en base al contenido de los artículos 5.d del TRLSRU y 6.1 de la LOUA.
La contestación precisa que te den a tu consulta podemos analizarla y ver cuál es la argumentación, ya que, principio, lo que planteas no debe tener pegas.
El estudio concreto de la respuesta lo podemos hacer de forma personal en la sede el COAATGR, ya que se va ha habilitar un servicio para estas cuestiones
Hola, estamos terminando un proyecto para vivienda unifamiliar adosada a otra ya existente. Sobre la vivienda que hemos proyectado, nos pasamos de largo sobre la que ya está construida. Mi duda es si el vecino puede poner impedimento para la construcción de nuestra vivienda por este motivo.
Buenos días.
Puedes explicar qué es pasarse de largo. ¿La vivienda que estás construyendo tiene licencia?.
Saludos
Buenos días.
Eso será porque el planeamiento del municipio establece esa condición concreta. ¿Qué municipio es que mire la normativa?.
Saludos
De momento no estamos construyendo, estamos con el proyecto y en el ayuntamiento nos piden una autorización por parte del vecino porque nuestra vivienda es 1,5 metros más larga que la que ya está construida por lo que nos salimos del perfil de vivienda suyo.
Al tener que ser adosada, la mia no puede sobresalir de la ya construida?
Dependemos del vecino para seguir adelante?
Un saludo y muchas gracias.
En un SNU, existe unas construcciones , que están dentro del INVENTARIO , seria LEGALES, que reformas podrian acometerse.
En otra parcela también dentro del Inventario , tiene un expediente sancionador , con sentencia firme. habría alguna posibilidad de restaura el orden perturbado.Gracias
Buenos días:
Por favor inserta un plano con la ubicación de la parcela. Con ese datos te puedo dar una información concreta sobre lo que, según mi opinión, se puede hacer en ella.
La otra de dices que tiene expediente sancionador, lo tiene por qué se ha extralimitado en relación con la licencia concedida, ¿no?
Saludos
Buenas tardes de nuevo:
¿A qué inventario te refieres?.
¿Es en el PGOU de Granada?.
¿Por qué es el expedientes sancionador?
Necesitamos más datos.
Saludos
El inventario que recoje P.G.O.U.
En la otra parcela ,que también esta Inventariada en el P.G.O.U.( Cmno.Beas), Tubo licencia para construir , pero hizo más superficie que el permiso , fue expedientada y el abogado recurrio.La sentencia fue firme y tenia que restaurar el orden perturbado, actualmente esta pagando multas coercitivas.
En el suelo catalogado como Agrario General , existe una construcción con posibilidad de AFO , esta en semisotano , y desde el nivel de terreno a la parte superior de forjado hay 2,10 mts. se podría Legalizar y uso agrario o almacén .
En la misma parcela hay una casa de construcción de madera , hay alguna reglamentación especifica para estas construcciones.
GRACIAS
Buenas tardes otra vez.
En relación con el sótano. Lo que prohíbe el Decreto Ley 3/2019 es situar en el caso del uso residencial piezas habitables en el sótano. El resto de usos no está prohibido (otra cosa es si se considera sótano un cuerpo edificado que sobresale 2,10 m, incluido forjado sobre rasante).
En cuanto a la casa de construcción de madera, no hay reglamentación específica. Lo determinante es si se puede considerar edificación según el concepto descrito en el Decreto Ley (artículo 1.2.a): “todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable”.
Saludos.
Buenas Tardes , planteo la siguiente cuestión .En un SNO , catalogado como Agrario General ,si la edificación de SFO , es decir anterior a 1985 , se puede permitir una nueva distribución de tabiqueria interior..Y si fuese Legal es decir anterior a 1975 cabria ésta posibilidad.Como podría demostrar que el uso que tenia o puede tener para que se pueda considerar como residencial.
Muchas gracias de antequerano.
Buenas tardes.
Por los datos que das entiendo que se tratan de dos posibilidades distintas de una edificación ubicada en suelo no urbanizable sin protección especial. La primera, entendiendo que la edificación tiene una antigüedad anterior al año 1975, y la segunda entendiendo que la edificación se terminó con anterioridad al año 1985.
Lo primero que hay que verificar es si la edificación está terminada con anterioridad a esos años. En este sentido el Decreto Ley 3/2019 (artículo 1.2.e) considera la edificación terminada cuando “no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”, teniendo en cuenta que la antigüedad y el uso se justifica según el Decreto Ley (artículo 6.2.b, para el caso de la tramitación de un AFO) “mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho” (por ejemplo, ver artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 77 de la Ley de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas).
Dicho esto, se la edificación es anterior a 1975 (artículo 2.1 del Decreto Ley), se considera a todos los efectos como si hubiera obtenido licencia. Ahora bien, si la edificación y el uso es conforme a la ordenación urbanística vigente, puede solicitar certificación de la situación concreta (artículo 2.2 del Decreto Ley) y, lógicamente, licencia de ocupación en los términos señalados en el artículo 13.1.d párrafo segundo del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA). Pero si la edificación y el uso son contrarios a la ordenación urbanística vigente, procede su consideración como fuera de ordenación (FO), de tal forma que en la certificación o en la concesión de la licencia de obras que se solicite (para obras de conservación por ejemplo), deben de constar las limitaciones para la intervención sobre la misma, en los términos previstos en el artículo 34.2 de la LOUA:
“Fuera de ordenación.
A) A los efectos de la situación de fuera de ordenación, el instrumento de planeamiento, deberá distinguir entre:
a) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación.
Las que ocupen suelo dotacional público o, en caso del viario, impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenación y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.
b) Las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones que sean solo parcialmente incompatibles con la nueva ordenación.
B) El instrumento de planeamiento definirá, teniendo en cuenta la modulación anterior, los actos constructivos y los usos de los que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones, obras y edificaciones.
C) En defecto de las determinaciones a que se refiere el apartado anterior, se aplicarán a las instalaciones, construcciones, obras y edificaciones en situación de fuera de ordenación las siguientes reglas:
1.ª Con carácter general sólo podrán realizarse las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
2.ª Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación”.
Si la edificación en suelo no urbanizable es posterior a esta fecha (1975), pero sobre ella no caben medidas de restauración del orden urbanístico (en suelo no urbanizable sin protección, la general de seis años, desde el momento que se consideró la edificación terminada), se pueden dar también dos situaciones: que la edificación y el uso sea conforme a la ordenación urbanística vigente, en cuyo caso procede la solicitud de licencia de legalización; y, en caso contrario, la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO, imaginó que las siglas SFO pueden responder tanto a FO como a AFO).
En el caso de la declaración de AFO hay que estar al contenido de los artículos 3 y siguientes del Decreto Ley, considerando varias premisas importantes:
a.- Que estas edificaciones “no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación” (artículo 3.2 del Decreto Ley).
b.- Que “no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos”; si bien “en este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación” (artículo 5.3 del Decreto Ley).
c.- Que “previamente a la resolución de reconocimiento del régimen de asimilado a fuera de ordenación el Ayuntamiento podrá, en su caso: a) Ordenar a la persona propietaria de la edificación la ejecución de las obras necesarias para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, así como de las obras que, por razones de interés general, resulten indispensables para garantizar el ornato público, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno, estableciendo un plazo máximo tanto para la presentación del proyecto técnico como para la ejecución de las obras. b) Ordenar a la persona propietaria de la edificación o solicitar a la Administración u organismo que corresponda, según el caso, la ejecución de las medidas exigidas por las administraciones competentes para minimizar o evitar los riesgos ciertos puestos de manifiesto en los informes regulados” en el Decreto Ley, teniendo en cuenta, además, que “las personas interesadas deberán acreditar la realización de las obras a que hace referencia el apartado anterior mediante certificado descriptivo y gráfico suscrito por personal técnico competente” (artículo 6.5 y 6 del Decreto Ley).
d.- Que “la declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización, ni produce efectos sobre aquellos otros procedimientos a los que hubiera dado lugar la actuación realizada en contra del ordenamiento jurídico. Para las edificaciones declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización” (artículo 9.1 del Decreto Ley).
e.- Y, finalmente, que “el reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo” (artículo 9.2 del Decreto Ley), esto es presupone una aptitud clara para el uso existente. Esto no quiere decir que no sea posible implantar una actividad distinta, sobre un contenedor (edificación) para el que se ha reconocido el AFO, pero la misma debe conforme al planeamiento urbanístico vigente, y se deben seguir los trámites exigidos por la normativa correspondiente para su implantación.
Por tanto, ¿se puede modificar la tabiquería existente?. En un FO, casi seguro que sí. ¿En un AFO?, en función de lo que establezca la resolución de declaración en esta situación (lo mismo se puede justificar para alcanzar requisitos de habitabilidad descritos en el artículo 7.2 del Decreto Ley).
En cuanto a cómo se puede demostrar la antigüedad y el uso: “mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho”.
Espero que te haya sido útil la respuesta. En cualquier caso si puedes concretar más el caso podemos profundizar más en la cuestión.
Saludos.
Buenos Días, planteo el siguiente supuesto urbanistico en relacion con una instalacion en suelo no urbanizable:
Se trata de un Taller de Carpinteria Metalica y planta de hormigon movil y prefabricados de hormigon situada en suelo no urbanizable sin proteccion. La edificacion donde se pretende implantar la actividad ya existe y cuenta con una superficie total construida de 1.580,00 m2. Dicha nave esta construida del año 2005 y tiene licencia de ocupacion.
La fase de proyecto de actuacion para la actividad se tramito en 2015 y calificacion ambiental en 2016, estando ya aprobadas y finalizadas y actualmente nos encontramos en la fase de puesta en funcionamiento. En la visita de comprobacion se detecta que existen obras fuera del proyecto inicial aprobado segun se describe:
– Caseta prefabricada de placas de hormigon de 46.00 m2 con uso almacen.
– En la zona de oficinas se realiza una ampliacion sobre la misma en planta primera de 50.00 m2
Comprobados los parametros urbanisticos de las nuevas obras se desprende:
distancias a linderos: cumple
distancias a suelos urbanos o aptos para urbanizar: no cumple
parcela minima: cumple
aprovechamiento maximo: cumple.
En este caso el parametro de distancia minima a suelo apto para urbanizar no cumple para dichas nuevas obras detectadas.
Mi pregunta es, si existe alguna manera de regularizar la situacion de estas obras complementarias y posteriores que no se habian incluido en el proyecto de actuacion y proyecto de actividad de legalizacion de la instalacion descrita para poder proseguir con el tramite de puesta en marcha del mismo.
saludos y gracias de antemano
Muchas Gracias Jose Carlos,
Me has dado muchas herramientas para poder resolver un expediente complicado y no tener que llegar a un expediente de restablecimiento que es lo que se pretendia desde secretaria.
Por otro lado, si los ingenieros de la empresa segun nos comentan estas obras llevan hechas desde el año 2012, supongo que si lo certifican se podria tambien emitir una declaracion de AFO tanto de la edificacion como de su uso industrial?
saludos y gracias por todo
Hola, con los datos que aportas, entiendo que la nave se autorizó antes del proyecto de actuación, por lo que la volumetría de la misma cumple con los parámetros que le asigna la calificación. Años mas tarde se tramita el proyecto de actuación y el procedimiento ambiental correspondiente para amparar la actividad descrita, resultando fuera de éstas una ampliación en remonte de la oficina y una caseta prefabricada con uso almacén. Tu mismo indicas que se cumplen los parámetros urbanísticos salvo el de distancia a suelo urbano (o apto para urbanizar). Entiendo que este incumplimiento es solo para caseta almacén, puesto que la oficina ha sido ampliada en altura.
A la vista de lo anterior entiendo que la ampliación de la oficina no presentaría mayor problema, puesto que cumple con los parámetros urbanísticos de aplicación. El problema lo tienes con la caseta-almacén. Aquí, podrías plantearte la autorización en precario toda vez que no interfiere en el desarrollo del planeamiento, de este modo obtendrías una autorización que escapa del carácter reglado de las licencias (art. 34.1.c y art. 52.3 LOUA)
Por otra parte, valora si sería posible la legalización en aplicación del principio de proporcionalidad (art. 48 RDUA), es decir, si la disconformidad que presenta la obra a legalizar es sustancial o no (art. 48.4 RDUA)
Con respecto a la calificación ambiental, deberás justificar que las ampliaciones no constituyen un incremento sustancial de la carga contaminante, de las emisiones a la atmósfera, de los vertidos a cauces públicos, en la generación de residuos, en la utilización de recursos naturales,… para evitar la tramitación de una nueva calificación.
Un saludo
Buenos dias. Os planteo una nueva consulta, agradeciendo de antemano las acertadas respuestas que ofreceis.
En un suelo urbano consolidado, en una misma parcela existen dos edificaciones, una ajustada a la normativa urbanística y otra realizada contraviniendo las normas en cuanto a usos y edificabilidad permitida. Se plantea la viabilidad de realizar una división de la parcela en dos, conteniendo cada una de ellas una edificación, cumpliendo las dimensiones minimas de parcela, y en el caso de la edificación legal las condiciones de planeamiento. ¿Posibilidad de declaración de AFO de la edificación ilegal habiendo trascurrido el plazo de reposición? ¿Como vincula la declaración de AFO a la parcela?
Buenos días
En primer lugar: ¿las dos parcelas tienen la condición de mínima según el planeamiento urbanístico?. En ese caso caso no hay problema para plantear la segregación o parcelación. Evidentemente la condición de mínima implica que tiene dimensiones para soportar la edificabilidad existente en cada un de las parcelas, esto es, una vez segregada teniendo en cuenta la edificación que soporta, no supere la edificabilidad establecida por el planeamiento (artículo 67.c de la LOUA, tiene condición de mínima «los que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta»).
Evidentemente la declaración de AFO se produce por qué ha pasado el plazo de prescripción de las medidas de restauración del orden y, teóricamente, la declaración de AFO arrastra a la parcela. Pero habría que ver si la segregación implica que has creado una parcela que no tiene condición de mínima al soportar el AFO.
Se puede concretar más si detallas más el supuesto.
Saludos
Bueno días
Está claro que es posible la declaración del AFO para la vivienda. Lo que no creo que te autoricen es la segregación de la parcela, precisamente con la vinculación que tiene la vivienda con el uso industrial.
Saludos
Buenos dias.Intento aclararlo.Se trata de un suelo industrial en el que existen una nave y una vivienda. El planeamiento permite además del industrial, el uso residencial con un limite de techo edificable y vinculado a la vigilancia de la industria. La vivienda se construyó sin licencia y superando el limite de superficie construida permitida, terminandose hace mas de 6 años. Se pretende la segregación de una la parcela que incluiría la vivienda, quedando como resto la nave con la actividad, cumpliendo en ambos casos las dimensiones minimas de parcela y edificabilidad máxima permitidas por el planeamiento, no así el uso que en el caso de la vivienda, se permite unicamente vinculada a la industria.
¿ Procede la declaración de AFO a la vivienda al superar la superficie máxima permitida?
¿Se podría conceder la segregación de las parcelas, previamente a la declaración de AFO, y después?
Gracias un saludo.
Hola!
¿Me podrían decir si es legal vivir en una casa que está en construcción? Y es que tengo al vecino de enfrente que está viviendo con niños pequeños hace años en la casa que está construyendo y, que no acaba nunca. Sin vallas de protección, sin luz, porque la que tiene se la da el vecino de al lado. Al niño más pequeño se le ha visto varias veces en el borde donde hay una caída libre.
Pero lo peor, es que es una persona muy conflictiva. ¿Se le puede denunciar, y adónde?
Gracias.
Buenos días.
La ocupación de una vivienda requiere su finalización, y previamente haber obtenido la licencia de ocupación (que puede ser parcial si una parte es funcionalmente utilizable). Lo que no se puede es ocupar una casa en construcción.
Desde el punto de vista urbanístico, la denuncia hay que hacerla al Ayuntamiento. Se está ocupando y utilizando edificación en obra sin la licencia preceptiva.
Saludos
Buenas tardes tengo una duda.En un suelo no urbano y en la Vega de Granada ,existe edificaciones anteriores al 1985 , luego puede ser Legal Fuera de Ordenación y contar con Licencia Urbanística y de Ocupación.Pregunta: Hay posibilidad de Aprobación de una actividad de , por ejemplo un Bar o Restaurante.Gracias
Buenos días:
Te inserto el contenido del artículo 3.1.8 de la Normativa del PGOU (comentado) que explica la situación de las edificaciones en suelo no urbanizable en la Vega de Granada. Podrás concluir que las edificaciones anteriores al PGOU vigente (2000) o son legales o están fuera de ordenación. Sobre la edificaciones construidas con posterioridad a la vigencias del PGOU el 2000 sólo cabe la tramitación de expedientes de restauración del orden urbanístico, ya que se trata de un suelo protegido (salvo que un Plan Especial diga otra cosa o se trámite un Proyecto de Actuación)
Ahora bien, respecto del uso a implantar como nuevos en la edificación existente habrá que estar a la posibilidad que el PGOU establezca en cada zona teniendo en cuenta que éste no prevé prohibiciones expresas, y la referencia a usos permitidos o prohibidos hay que encontrarla en la Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Granada (POTAUGR)
Tendrías que concretar más el supuesto para analizar de forma más detallada las posibilidades.
Saludos
Buenos días
La posibilidad de ubicar un uso concreto sobre una edificación existente, si ese uso no es el originario, depende de la ubicación concreta.
Te puedo ayudar con más detalles si me sitúas la edificación. Si no quieres hacerlo a través de aquí, mándalo a mi correo. Como veas.
Saludos
Muchas gracias .El cliente pregunta que si dentro de la obra existente legal puede poner un uso de bar.
Estimados compañeros, en relación al DL 3/2019 (Declaración AFO) recomiendo leer detenidamente el TEXTO COMENTADO CON LA CONTESTACIÓN A LAS PREGUNTAS FRECUENTES que publica la DGOTU: https://www.juntadeandalucia.es/organismos/fomentoinfraestructurasyordenaciondelterritorio/areas/urbanismo/edificacionesirregulares.html
Este documento se está actualizando periódicamente. Existe un enlace para hacer preguntas y un enlace «directo» para los ayuntamientos.
Espero que sea de ayuda.
Muy interesante y útil.
Muchas Gracias José Luis
Buenos dias compañeros, Tengo una duda a ver si podeis ayudarme. Tengo una parcela en suelo no urbanizable, en la que existen varias construcciones, alberca, aljibe, vivienda y almacenes. Todas ellas están inscritas en el Registro de la propiedad.mediante una memoria descriptiva que se hizo en 2011. El tema es que tengo que hacer un muro de contención con un drenaje delante de la vivienda/cortijo para evitar humedades a ésta y aparte consolidar un aljibe que está en muy malas condiciones. He presentado en el ayuntamiento una memoria técnica con todos los parámetros necesarios para la realizacion del muro y consolidacion de aljibe pero el técnico municipal me dice que debo de realizar un AFO de las edificaciones. Yo entiendo que al estar inscritas en el registro ya se encuentran regularizadas y que por tanto no es necesario realizar el AFO. ¿Cómo lo veis? ¿Creeis que es necesario realizarlo para la intervención que voy a realizar?. Muchas Gracias.
A raíz de tu comentario Emilio, ¿ el Ayuntamiento puede obligar a un particular a realizar el AFO a una edificación irregular?
Buenos días.
Si tienes en cuenta la dirección que ha insertado José Luis Sevilla en el comentario anterior (fichero adjunto) verás cual es la interpretación de la propia Junta sobre quién tiene la iniciativa para tramitar el AFO. Mira le comentario al artículo 6 en la página 17 del Texto. La respuesta es que lo puede hacer también el Ayuntamiento (no que puedo obligar).
Saludos
Muchas gracias Emilio por tu respuesta. Muy acertada y así voy a transmitirla al técnico municipal.
Os iré contando que tal ha ido.
Un saludo
entiendo que, aunque las tengas inscritas en el registro de la propiedad no quiere decir que urbanísticamente sean legales. Son edificaciones que se realizaron contraviniendo el ordenamiento urbanístico o bien porque se hicieron sin licencia o porque no se ajustaron a norma y por lo tanto te instan a que procedas a su regularización porque no dejan de ser construcciones ilegales urbanísticamente hablando y por consiguiente, no puedes hacer obras relacionadas con esas edificaciones/instalaciones.
Buenas tardes.
¿Por qué es un AFO?. El que las obras no tengan licencia no significa que no la pueda obtener, si es que no son contrarias a la ordenación urbanística. Y eso en relación con las edificaciones existentes.
Y en cuanto a las obras que se proponen. ¿Están en contra de la ordenación urbanística la ejecución de es muro de contención y la consolidación del aljibe existente?.
Creo que el problema hay que analizarlo de forma sistemática y ordenada.
Efectivamente el que las edificaciones estén inscritas no significa que sean legales. Pero tampoco que no se puedan legalizar. De los elementos que describes es posible que algunos no sean legalizables y otros si. Para lo no legalizables es necesario concretar sin han prescrito las medidas de restauración urbanística, ya que si no han prescrito el Ayuntamiento tiene el deber de actuar con las medidas de restauración pertinentes, y al estar inscritas en el Registro de la Propiedad, puede incurrir el algún tipo de responsabilidad si existe un tercer adquirente de buena fe, en caso de transmisión de la propiedad.
Si han prescrito las medidas de restauración, procede la declaración de AFO sobre la parte que no sea legalizable; y sobre las legalizables, la solicitud de licencia teniendo en cuenta que toda edificación, construcción o instalación anterior a 1975 se presume que tiene licencia.
Ahora bien, ¿en que afectan las obras propuesta a las edificaciones, construcciones e instalaciones existentes?.
Téngase en cuenta que la declaración de AFO es sobre edificaciones según el concepto de este término del DL 3/2019, esto es «todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística, sin perjuicio de los informes, dictámenes u otro tipo de pronunciamientos que fueran necesarios en razón a la legislación aplicable».
Desde esta definición el aljibe difícilmente pude considerarse edificación, por lo tanto, tampoco sería susceptible de AFO y por tanto, no será necesaria definir a través de su declaración el alcance de las obras posibles sobre la misma (se trataría de autorizar, estrictamente de su conservación, sin necesidad de ninguna declaración previa de nada).
En cuanto el muro de contención, se supone que no está vinculado a ninguna de las otras construcciones o edificaciones. ¿Está prohibido por la normativa urbanista su construcción?. Si no lo está se debe otorgar licencia.
En cualquier caso sería interesante concretar más el supuesto.
Gracias Javi por tu respuesta tan rapida. Entiendo lo que me dices perol o que no veo es que si la obra del muro que tengo que realizar es independiente a las edifcaciones ¿porque tengo que regularizar las edificaciones?. En caso de querer rehabilitar la edificacion si debo de tenerla regularizada. Se considera que la realizacion del muro es una onbra de mantenimiento de la edificacion y por tanto se debe de regularizar.
Buenos días. Me asalta una duda acerca de un local destinado a pub que cuenta con licencia de apertura desde hace hace 20 años aproximadamente. Ahora, los vecinos se quejan de lo molesto y ruidoso que es. ¿Está dicho pub obligado a cumplir el Decreto 6/2012, de 17 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Protección contra la Contaminación Acústica en Andalucía? no existen Ordenanzas municipales en relación con la contaminación acústica.
Para solicitar una nueva licencia de apertura si tendría que adaptarse conforme normativa vigente pero al tener licencia de apertura otorgada de antes de la entrada en vigor de dicho Decreto me crea la duda.
Saludos.
La Disposición Transitoria primera también es interesante en cuanto al plazo para adaptar actividades existentes a la entrada en vigor del Decreto 6/2012 (3 años). No obstante, la Administración exigirá el cumplimiento inmediato, en caso de denuncia, una vez comprobado el incumplimiento de los valores límites fijados desde el Decreto.
Un saludo
Disposición transitoria primera Actividades no industriales en funcionamiento o en tramitación
1. Sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria quinta, las actividades no industriales que, a la entrada en vigor del presente Decreto, se hallen en funcionamiento y autorizadas, o respecto de las que se haya iniciado el procedimiento para otorgar alguna de las autorizaciones exigibles por la normativa aplicable, siempre que se pongan en funcionamiento como máximo doce meses después de dicha fecha, deberán adaptarse a las normas establecidas por el Reglamento en el plazo de tres años a contar desde la fecha de entrada en vigor del mismo.
2. Los requisitos mínimos de aislamiento acústico de estas actividades serán los establecidos por la normativa anterior, si bien el aislamiento acústico será el necesario que permita asegurar el cumplimiento de los valores límite de transmisión al interior de las edificaciones y de los valores límite de inmisión al área de sensibilidad acústica correspondiente establecidos en el artículo 29 del Reglamento que se aprueba mediante el este Decreto. No obstante, en el caso de haberse presentado denuncia y comprobado fehacientemente el incumplimiento, deberán adoptar las medidas inmediatas y necesarias para su cumplimiento.
Hola Pedro, el Decreto 6/2012 que citas establece en su art. 2, entre otros, a actividades que se realicen y sean susceptibles de producir ruidos y vibraciones. En la Disposición Transitoria quinta «Requisitos mínimos de aislamiento para actividades existentes» matiza la obligación de adaptar las actividades existentes. Ambos se reproducen mas abajo.
Espero haber dado a tu respuesta.
Un saludo
Artículo 2 Ámbito de aplicación
El presente Reglamento será de aplicación a cualquier infraestructura, instalación, maquinaria o proyecto de construcción, así como a las actividades de carácter público o privado, incluidas o no en el Anexo I de la Ley 7/2007, de 9 de julio, que se pretendan llevar a cabo o se realicen en el territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía y produzcan o sean susceptibles de producir contaminación acústica por ruidos o vibraciones,
Disposición transitoria quinta Requisitos mínimos de aislamiento para actividades existentes
1. Se entiende por actividades existentes aquellas respecto de las que se haya iniciado el procedimiento para otorgar alguna de las autorizaciones administrativas correspondientes previstas en el artículo 18.1 de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, o la hayan obtenido con anterioridad a la entrada en vigor del presente Decreto.
2. Los requisitos mínimos de aislamiento acústico establecidos en el Reglamento serán de aplicación a las actividades nuevas, rigiéndose las existentes por la normativa anterior. No obstante, el aislamiento acústico de las actividades existentes será el necesario que permita asegurar el cumplimiento de los valores límite de transmisión al interior de las edificaciones y de los valores límite de inmisión al área de sensibilidad acústica correspondiente, establecidos en el artículo 29 del Reglamento.
Muchas gracias Jose Carlos. Error mío al no llegar a la lectura de las citadas disposiciones transitorias.
Duda aclarada.
Buenos dias: Os planteo un caso . Edificación de nave sin licencia realizada en un suelo urbano no consolidado, han trascurrido mas de 6 años desde su finalización, pertece a una zona con estudio de detalle y reparcelación aprobados definitivamnete, pero no se ha aprobado ni ejecutado la urbanización. ¿Cual seria la situación legal de la edificación (AFO)?. ¿ Se podrïa dar licencia para implantar una actividad, y de obras necesarias para misma en dicha edificación?. ¿Momento en el se podría dar licencia para la legalización y reforma de la nave e implantación de la actividad?. Gracias. Un saludo.
Buenos días.
Sería un AFO si la edificación de la nave es contraria a la ordenación prevista en la zona, esto es a la señalada por el Estudio de Detalle (y el planeamiento general que desarrolla). En caso contrario sería legalizable, siempre que el propietario cumpliera con sus obligaciones de urbanización (tendría la posibilidad de acogerse a la licencia que posibilita la edificación y urbanización simultanea –artículo 55.1 de la LOUA-).
No se podría acoger a una licencia de carácter provisional ya que el ámbito tiene ordenación detallada (artículos 55.1 en relación con el 53 de la LOUA).
Si la edificación no es conforme con la ordenación prevista en el Estudio de Detalle puede solicitarse la declaración de AFO, según la previsiones del Capítulo II del Título I del Decreto Ley 3/2019 (DL), en caso de que haya transcurrido el plazo para que la Administración pueda proceder a la restauración del orden urbanístico.
Para que se otorgue la declaración de AFO, la edificación debe de reunir la condición de edificación terminada (artículo 7 del DL), teniendo en cuenta que el propio Decreto describe que es una edificación terminada (artículo 1.2.e):
“Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad”.
En consecuencia, el AFO se concede para una edificación terminada, que ostenta, con carácter previo a su declaración, un uso concreto, materializado, admitiendo la declaración la conservación de ese uso o el que se pueda llevar a cabo, lógicamente de acuerdo con el planeamiento vigente (artículo 9.2 del DL):
“El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven o puedan llevar a cabo”.
Esto quiere decir que se puede implantar una actividad si éste responde al uso de la edificación declarada AFO, en el momento que la misma se consideraba terminada, o bien si es un uso posible, según las previsiones del planeamiento urbanístico (en este caso planeamiento general y su concreción a través del Estudio de Detalle), y reúne los requisitos para su desarrollo.
Además, el reconocimiento de AFO implica que “sólo podrán autorizarse las obras de conservación necesarias para el mantenimiento estricto de las condiciones de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destine la edificación” (artículo 9.3 del DL).
En caso de que se ejecute la actuación urbanística de este suelo urbano no consolidado según las previsiones del Estudio de Detalle, y éste no regularice la situación de la edificación, hay que tener muy presente que la declaración de AFO no supone su legalización (artículo 9.1 del DL). Y esto tiene unas consecuencias demoledoras de cara a una posible indemnización por su hipotética demolición, ya que el artículo 35.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), sólo prevé la valoración en caso de indemnización de las edificaciones si éstas “se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración”.
Saludos.
Buenos Días,
Una vez aprobado el nuevo Decreto-Ley 3/2019 y habiendo nuevas reglas de aplicacion para los diferentes supuestos de construcciones irregulares, mi pregunta es la siguiente: ¿para la declaracion de la situacion legal de fuera de ordenacion de una edificacion por parte del Ayuntamiento, existe una documentacion minima a solicitar para su tramitacion o se aplican los mismos criterios que para un AFO?
saludos y gracias
Buenas tardes.
Ahora mismo, después de la promulgación del DL 3/2019, que deroga expresamente la Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las normativas directoras para la ordenación urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía; los requisitos y documentación exigida (salvo lo dispuesto, en su caso en ordenanzas municipales), es la que acredite los aspectos contemplados en el artículo 6.2 del DL para los AFO:
«a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente».
Para la certificación de FO no existen requisitos concretos, al haberse derogado la Orden de marzo. Ahora bien, tal y como ha quedado redactado el nuevo artículo 34.2.C.1º de la LOUA después de la aprobación del DL, parece que son exigibles condiciones de habitabilidad, para la certificación de un FO en relación con un uso concreto, y éstas, cuanto menos, se deben establecer en los términos previstos para los AFOs (si es que no existen ordenanzas concretas en el municipio).
Saludos
En el 2006 se solicita una segregación y posterior agrupación para cumplir parcela mínima y solicitar AFO, el Informe Urbanístico que acompaño , no dice nada concreta mente , por lo que no se como actuar , ¿ esta pendiente de aprobar en nuevo P.G.O.U.?
como puedo proceder.Solicitar de nuevo el AFO. Muchas Gracias
Buenos días
Hay una cuestión que no queda clara. ¿Realmente está la edificación fuera de ordenación?. ¿Puede cumplir las condiciones de ordenación para la calificación prevista por el PGOU?. Si cumple no hay que tramitar un AFO, sino solicitar licencia.
Si la edificación es legalizable, se deber solicitar licencia, pero al estar en el conjunto histórico y no existir Plan Especial del ámbito, hay que requerir informe previo a Cultura, entendiendo que si no se emite en el plazo de tres meses, el silencio es negativo por lo que no procede la autorización.
Ahora bien, lo que no tiene sentido es la previsión del PGOU, (que recoge el informe), de que mientras no se apruebe el PEPRI no procede establecer nuevas edificabilidades (Disposición adicional primera apartado 3 y 4 de la Normativa), ya que esto implica una suspensión de licencias de obra nueva indefinida, lo que es, claramente, ilegal. La reglas para edificar en la zona la establece la calificación prevista por el Plan General, ya que se trata de suelo urbano consolidado. Ahora bien, necesita el informe previo, preceptivo y en sentido positivo de Cultura, que puede oponer a su concesión reservas relacionadas con la protección del patrimonio estableciendo las limitaciones necesarias.
Por tanto, si es legalizable, te aconsejo que solicites el informe de Cultura.
Ahora bien, si no es legalizable, y procede la declaración de AFO, la falta de informe de Cultura no parece que sea obstáculo para la declaración, ya que a tenor del apartado 3 del artículo 5 del Decreto-Ley Andaluz 3/2019 los supuestos en los que no procede la misma son:
«No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación en aquellas edificaciones irregulares para las que no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en el artículo 185 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, ni en las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración competente para evitar o minimizar dichos riesgos.
En este último caso, las personas propietarias, además de acreditar la adopción de las medidas referidas conforme al artículo 6.6, deberán suscribir una declaración responsable en la que expresen claramente que conocen y asumen los riesgos existentes y las medidas aplicables. Esta declaración responsable será condición previa para la declaración de asimilado a fuera de ordenación».
La única posibilidad que tiene el Ayuntamiento de negarse a la declaración en este caso, es entender que se está en el supuesto de no prescripción del artículo 185.2.B.b de la LOUA, esto es actuando sobre «bienes o espacios catalogados». Pero si esto es así, la opción del Ayuntamiento a no declarar el AFO es proceder a iniciar el expediente de restauración del orden.
Lo que no puede dejar la situación es en el limbo de la indefinición.
No sé si he aclarado dudas.
Saludos
Planteo este otro supuesto: una empresa de servicios energeticos solicita al Ayuntamiento un informe de compatibilidad urbanistica para la instalacion de un PARQUE EOLICO de 48 MW. Para ello presentan una memoria tecnica y segun se desprende estan tramitando la AAU directamente en Delegacion de Medio Ambiente, saltandose el procedimiento urbanistico de la LOUA de instalacion de utilidad publica o interes social en suelo no urbanizable mediante proyecto de actuacion. Ademas se comprueba que dicha instalacion esta en suelo de especial proteccion por el PEPMF de Granada.
Se debe exigir proyecto de actuacion previo a la tramitacion ambiental a dicha empresa, o existe normativa estatal o autonomica en materia de energias renovables por la que no sea necesaria dicha tramitacion?
Saludos y gracias de antemano.
Buenas, en este asunto es muy importante tener en cuenta lo regulado en el art. 12 de la Ley 2/2007, de Fomento de Energías Renovables y Ahorro Energético de Andalucía (según redacción dada por Ley 3/2014, de 1 de octubre), por el cual se afecta directamente a la tramitación urbanística. De dicho articulo me queda la duda, de cuando se refiere a «actuaciones cuya competencia corresponda a la Comunidad Autónoma de Andalucía» en que casos es o no competencia de tramitación de la Comunidad Autónoma.
Efectivamente la DA 7ª esta en vigor pero es de aplicación solamente al periodo de vigencia del Plan Energético de Andalucía 2003-2006
La Ley andaluza incorpora a través del artículo 164 de la Ley 18/2003, de 29 de octubre, por la que se aprueban medidas fiscales y administrativas la disposición adicional 7ª, la cual expresa :
«1. Durante el período de vigencia del Plan Energético de Andalucía 2003-2006, a los actos de construcción o instalación de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos vinculados a la generación mediante fuentes energéticas renovables, incluido su transporte y distribución eléctricas, no les será de aplicación lo previsto en el artículo 52.4 de la presente Ley. Estos actos tendrán una duración limitada, aunque renovable, no inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión que requiera su materialización.
2. En las autorizaciones de dichas actuaciones a otorgar por la Consejería competente en materia de energía, se incluirán las condiciones para el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 52, entre ellas la necesaria prestación de garantía por una cuantía igual al importe de los gastos de restitución de los terrenos a su estado original, para lo que se deberá presentar proyecto de desmantelamiento y restitución….»
El alcance de esta regulación tiene las siguientes consecuencias en lo que se refiere al tratamiento urbanístico:
A) Los Parques Eólicos tienen la consideración de Actuación de Interés Público.
B) No precisan de la aprobación de un Plan Especial ni Proyecto de Actuación para su implantación.
C) Deben cumplir los requisitos establecidos en 52.5 y 52.6 de la LOUA.
D) La Consejería de Obras Públicas y Transporte ha de emitir un informe sobre la implantación.
Por otra parte, el informe de compatibilidad urbanística lo habrán pedido para tramitar el procedimiento ambiental (AAU).
UN SALUDO
En el caso de que los aerogeneradores esten ubicados muy cerca de pequeños nucleos rurales o cortijadas en los que habiten ciudadanos, existen limitaciones de distancia a estos nucleos? que medidas ambientales a nivel acustico podria solicitarse?
saludos
Buenos dias,
Planteo el siguiente supuesto: edificacion aislada preexistente en suelo no urbanizable que ha sido de alta en turismo como «Casa Rural», y en dicho organismo no le requieren ningun tipo de licencia o autorizacion administrativa por parte del Ayuntamiento que le corresponda.
Al Ayuntamiento le llega notificacion de la Delegacion de Turismo de que dicha vivienda ha sido dada de alta como CASA RURAL.
Como debe proceder el Ayuntamiento? Debe Requerirle las autorizaciones oportunas? Al tratarse de una edificacion existente en suelo no urbanizable que se pretende realizar una actividad se debe tramitar proyecto de actuacion? En caso de que este sea el procedimiento, posteriormente se le debe pedir licencia de apertura con proyecto de actividad?
Saludos
Hola, para contestar a la pregunta que realizas debemos partir de la legalidad de la edificación. No dices si se trata de una vivienda con licencia o no, ni su antigüedad. Tampoco indicas la compatibilidad de la misma con la clasificación que le otorga el instrumento de planeamiento. Atendiendo a estas cuestiones, en virtud del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, podremos identificar el régimen jurídico de aplicación (derechos y obligaciones del propietario).
Para poder precisar la respuesta podrías concretar la pregunta indicando si se trata de una construcción con o sin licencia, su antigüedad y clasificación urbanística.
UN SALUDO
Hola Jose Carlos,
La edificacion no posee licencia. Tiene una antigüedad de unos 30 años y su clasificacion urbanistica es SUELO NO URBANIZABLE – RURAL SIN PROTECCION.
Saludos y gracias por tus respuestas
Buenos dias, planteo la siguiente cuestion:
En un Ayuntamiento de la provincia de Granada se solicita un CERTIFICADO DE INEXISTENCIA DE EXPEDIENTE SANCIONADOR de una vivienda existente. Desde Secretaria del Ayuntamiento nos aportan documento de subsanacion de deficiencias en el que indica que debera presentarse CERTIFICADO POR TECNICO COMPETENTE en el que se indique que la vivienda cumple las condiciones minimas de solidez y seguridad estructural, salubridad y habitabilidad cumpliendo con normativa vigente.
Existe base legal para pedir este tipo de documentacion?
Pienso que no se esta solicitando ningun tipo de licencia urbanistica sino un certificado municipal y que se estan aplicando criterios subjetivos. Se podria alegar con argumentos tecnicos lo no necesidad de este documento tecnico?
Saludos
Hola, efectivamente no se entiende la «subsanación de deficiencias». Lo que se ha pedido es un certificado de no existir expediente sancionador, correspondiendo la emisión de dicho certificado en el sentido que corresponda. En todo caso podría esta solicitud originar unas actuaciones preliminares a fin de comprobar la legalidad del inmueble de referencia.
La solicitud realizada es muy clara y atendiendo a su objeto debe ser atendida. Según cuentas parece existir una confusión sobre el objeto, en cuanto a que parece que están tramitando una solicitud de licencia de ocupación (art. 13.1.d. RDUA) o una declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación.
Pide cita con el Secretario y aclárale el objeto de la solicitud.
UN SALUDO
¡Hola! Tengo una parcela en propiedad la cual era terreno urbano, recibo hoy una carta del catastro que ha habido una alteración y el terreno pasa a ser rústico de uso agrario. Tengo 15 días para hacer recurso. Alguien podría orientarme sobre cómo abordar el tema? En su día hicimos proyecto de construcción y se registró. Muchas gracias!
Hola, la consideración que hace el Catastro de los distintos suelos a efectos de asignar valoraciones y tipos impositivos no vinculan su clasificación urbanística. Quiero decir que la situación urbanística de su parcela no resulta afectada porque el catastro establezca un cambio en la consideración del suelo. Así, hay infinidad de parcelas en suelo no urbanizable que se reconocen en catastro como urbanas, e incluso dentro de parcelas no urbanizables a las construcciones se las considera urbanas. Pero insisto, esta consideración solo tiene efectos impositivos, no altera la clasificación objetiva del suelo y por tanto afecta a su derechos como propietaria.
Por otra parte, tampoco señala la clasificación urbanística de su parcela, si bien explica que en su día obtuvieron licencia para una edificación existente. Si no ha cambiado el instrumento de planeamiento, el régimen de derechos y obligaciones se mantendría idéntico.
Resumiendo lo anterior, no se ven afectados sus derechos urbanísticos, solo el valor catastral y por tanto el impuesto sobre bienes inmuebles. En su caso es posible que resulte reducido.
UN SALUDO
Buenas tardes, os planteo una consulta. Existen 2 viviendas construidas con anterioridad a 1990 sobre un suelo en su día no urbanizable y actualmente, por aprobación del PGOU, suelo industrial agrícola. Las ordenanzas para éste suelo prohíben el uso vivienda. Se pretende realizar una parcelación y la inscripción de las viviendas en el registro de la propiedad, previa declaración de su situación de legal. Las viviendas, según el Decreto Ley 3/2019, por su antigüedad se asimilan al régimen de edificaciones con licencia, pero el PGOU las deja fuera de ordenación al tratarse de un uso incompatible. Con respecto a la parcelación del suelo, el ayuntamiento no autoriza la parcelación al existir sobre las parcelas resultantes edificaciones que no son conformes con el planeamiento.
Mi consulta es: Se puede parcelar el suelo cuando sobre las parcelas resultantes existen edificaciones declaradas fuera de ordenación?
Hola, el supuesto que planteas es el de inmuebles en situación legal de fuera de ordenación relativo. Entiendo, según tu exposición, que el único parámetro básico que incumple la calificación (industrial agrícola) es el uso urbanístico (residencial).
Si consideramos que el régimen jurídico aplicable a inmuebles en fuera de ordenación relativo, con carácter general, permite cualquier operación que:
-No desordene mas el inmueble ni dificulte su futura ordenación
-No incremente la vida útil
-No incremente el valor de expropiación, si esta estuviera prevista
A partir de aquí, serían posibles todas aquellas operaciones que encajaran en el resto de parámetros urbanísticos asociados a la calificación. Así, si planteas una ampliación porque tuvieras margen de edificabilidad, ocupación,…no sería posible por incrementar el uso incompatible. Sin embargo, si la segregación que planteas cumple con la parcela mínima, poniéndola en relación con los parámetros consumidos por cada una de las edificaciones existentes, y con el resto de parámetros (posición, retranqueos, …) entiendo que no habría problema para autorizarla.
Un saludo.
Gracias
Buenas tardes. Mi caso es el siguiente: tenemos una vivienda en suelo rústico, no siendo de especial protección, de 20 años de antiguedad. Dispone de fosa séptica, agua y luz corriente, y todo lo demás para ser habitable. Queremos venderla y el banco de la compradora nos exige un certificado AFO para otorgarle la hipoteca. No hay forma de ahorrarse este certificado? Qué precio tiene?
Esto tardará unos meses y el contrato de alquiler con opción a compra que tenemos con la clienta expira este mes. En dicho contrato hay una cláusula que dice que en caso de no ejecutarse la compra venta al acabar el contrato, la compradora pierde el dinero que dio en concepto de reserva (no las cuotas del alquiler). ¿puede ella acogerse a que por no estar listo ese certificado, no tiene por qué perder el dinero del adelanto?
Gracias
Se me olvidó decir que la casa está escriturada, inscrita en el registro de la propiedad y al corriente de pago de IBI, agua, luz etc
Buenas tardes.
Si la casa está escriturada con las condiciones que describe, ¿para que exige el banco del AFO?. No tiene sentido.
Se supone que la edificación no responde a las condiciones de ordenación previstas por el planeamiento, ¿no?. En caso contrario lo suyo sería solicitar licencia de ocupación.
Vamos a ver, la declaración de AFO tiene sentido para reconocer la existencia de una edificación ilegal sobre la que no es posible adoptar medidas de restauración del orden (es decir, no se puede demoler), por qué ha pasado el plazo previsto por la Ley (seis años), para que la Administración actúe con este tipo de expedientes (restauración del orden), y con el fin de inscribir en el Registro de Propiedad la edificación señalando que ha prescrito esta acción. Pero si ya está inscrita la edificación, cualquier adquirente está protegido por las presunciones registrales. Entiendo que no tiene demasiada justificación esa exigencia
La tramitación del AFO está regulada en los artículos del 5 al 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía (de reciente aprobación). En la tramitación hay que completar los siguientes aspectos (artículo 6.2 del Decreto-Ley):
«A tal efecto, se deberán acreditar los siguientes aspectos:
a) Identificación de la edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada.
b) Fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admitidos en derecho.
c) Que reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación conforme a lo dispuesto en el artículo 7 del presente Decreto-ley y acreditado mediante certificado de técnico competente».
Me imagino que el coste es la del certificado técnico, de cuyo honorarios orientativos se puede informar llamando al Colegio.
Pero es importante que sepa que el plazo máximo que tiene el Ayuntamiento para resolver sobre el reconocimiento es de seis meses, y en caso de no contestar habría que entender que se ha desestimado (silencio negativo, art. 8.3 del Decreto-Ley).
Si el comprador conocía las condiciones de la vivienda según su situación real, que coincidía con la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, y en el contrato no se hacía ninguna mención a la declaración o reconocimiento de AFO, entiendo que no tiene nada reclamar. El comprador está incumplimiento el contrato de compraventa, con perdida del dinero entregado. Habría que estar al contenido estricto del contrato
Habría que ver en que condiciones está redactado el contrato. Habría que ver si la inscripción en el Registro de la Propiedad responde a la realidad de la edificación objeto de la compraventa
Saludos
Hola, explico un poco mi tema: He adquirido una vivienda en suelo no urbanizable. Era propiedad de mi hermana que ella recibio en donacion de mi padre. La misma tiene una parte anterior al año 1975, estando la misma catastrada segun documento del consistorio desde el 1960 a nombre de mi padre. En el año 1994 solicita mi padre licencia urbanistica junto con proyecto de actuacion visado por el colegio de arquitectos de malaga para AMPLIACION vivienda, consistente planta superior para tres dormitorios y baño completo, es concedida. Posteriormente mi hermana solicita varias licenciar urbanisticas menores para REFORMAS, siendo tambien concedidas. En el año 2007 se deslinda via pecuaria y parte de la vivienda queda afectada por la misma, (la clasificacion de esta via pecuaria fue en el año 1971, recordando que esta vivienda ya estaba catastrada a nombre de mi padre segun documentos del ayuntamiento en el año 1960) Mi padre la recibio de su padre sin documento o titulo, ya que fallecio siendo mi padre un niño.
En el año 2012 se procede a la caducidad de dicha via pecuaria, (tengo documento de Delegacion Medio Ambiente), tras haber realizado por varias personas afectadas recursos de alzadas por no estar deacuerdo.
Llevamos varios años solicitando con el anterior decreto el Legal Fuera de Ordenación y ahora yo he solicitado con el nuevo decreto la Certificacion adminsitrativa para posteriormente solicitar licencia primera ocupacion. Y nunca nos han constestado.
Estoy en lo cierto con lo que me corresponde en mi nueva vivienda de campo? Gracias
Buenos días
Por lo que plantea, todas las obras tienen licencia. ¿Que norma las ha dejado fuera de ordenación?. Si la la delimitación de la vía pecuaria que ha decaído, ¿es el planeamiento urbanístico vigente, el deja la edificación construida con licencia como fuera de ordenación?.
Hay que tener claro una cosa, los efectos del silencio como negativo se produce en la tramitación de asimilable a fuera de ordenación (AFO), tanto el en D 2/2012 (art. 12.3), como en el DL 3/2019 (art. 8.3). Pero nada se dice que la emisión del certificado de fuera de ordenación (FO, art. 2.2 de DL 37/2019). Entiendo que certificado no implica ningún acto de autorización, sino sólo representa la declaración de la situación del inmueble definiendo las obras que obtuvieron licencia en su día. Es más, el D 2/2012, preveía la la concesión de licencia de ocupación si se mantenía el uso originario (art. 7.4).
Ahora bien, si no se emite este certificado, a los efectos de la inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad del inmueble, se podría aplicar el contenido del artículo 28 del TRLSRU, obligando a pronunciarse al Ayuntamiento
Gracias, por contestarme y darme su visión jurídica. Pienso, que el planeamiento urbanístico es el que deja la construcción o edificación fuera de ordenación, ya que la vía pecuaria aunque está caducada, nadie, ni el consistorio modifica el PGOU ni medio ambiente dice nada al respecto de la posible afección a dicho dominio publico deja de ser efectivo. (Administraciones). Y yo ahora no puedo meterme en contencioso. Pero lo del silencio administrativo, me viene muy bien que me lo hayas explicado para seguir luchando, gracias y ya le iré comentando cómo llevo el tema.
Buenos dias ,
eh adquirido un terreno y la urbanización esta terminada de hace años, pero ahora el ayuntamiento nos indica que están haciendo reparcelacion , es correcto que esta obligado el ayuntamiento a los 2 años de levantar el permiso de licencias ??
que podríamos hacer para poder construir ?? la parcela es urbanizare y la urbanización tiene todo los suministros acabados
Buenas tardes.
Si se están reparcelando los terrenos, y el procedimiento de aprobación de la reparcelación no es firme en vía administrativa, las licencias están suspendidas.
Otra cuestión es que, aprobada la reparcelación, se puedan conceder licencias para edificar y urbanizar simultáneamente según el contenido del artículo 55.1 de la LOUA .
Tendría que darnos más detalles del supuesto para poder asesorarla de forma más certera.
Saludos
Buenos días. Estoy repasando el nuevo Decreto Ley 3/2019 y comparando las diferencias con el ya derogado Decreto 2/2012.
Desde el caso de una edificación en SNU fechada su terminación antes de 1975 ,observo que desaparece la figura de legal de fuera de ordenación y que ahora todas las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 19/1975 se consideran que obtuvieron licencia urbanística y por lo tanto son legales. ¿Cuál es la forma de acreditar esto? ,¿los ayuntamientos tendrán que elaborar ordenanzas con el procedimiento? ¿Se reconocen directamente?
Anteriormente he tramitado varias declaraciones de legal de fuera de ordenación en varios ayuntamientos y según ordenanzas obligaban a que la edificación cumpliera condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad para proceder a su declaración, por lo que una edificación con una mala conservación no podía ser objeto de declaración de legal de fuera de ordenación (estamos hablando de edificaciones muy antiguas).
Ahora según el nuevo decreto ley pienso que no debería cumplir esas condiciones porque se asimila a edificaciones con licencia y por tanto una edificación mal conservada podría solicitar licencia de reforma o reparación según entiendo ¿no?
El Decreto Ley si habla en su artículo 6 si habla del procedimiento del reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación y el artículo 7 establece las condiciones mínimas de seguridad y salubridad pero todo ello, como menciono, es para el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación no para las edificaciones a las que yo me refiero.
Saludos.
Buenos días.
El Decreto 2/2012, ya preveía en su artículo 3.3 que las edificaciones construidas con anterioridad a 1975, se consideraban como si tuvieran licencia, con el siguiente texto:
“Las edificaciones aisladas terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística siempre que sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la Ley citada y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”.
Como se puede comprobar, es muy parecido a lo que afirma el artículo 2.1 del Decreto-Ley 3/2019:
“Las edificaciones terminadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y que no posean licencia urbanística para su ubicación en el suelo no urbanizable, se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia urbanística”.
Cuestión distinta es que estas edificaciones que se consideran con licencia, y por tanto legales, queden fuera de ordenación como resultado de la aprobación de un planeamiento posterior a su edificación que no las reconoce en su condiciones urbanística (no estaríamos hablando de asimilable a fuera de ordenación –AFO-, sino de un fuera de ordenación –FO-).
El Decreto 2/2102 regulaba la figura de la certificación para el reconocimiento de FO en su artículo 7.2, a través de un Texto muy escueto:
“Las personas titulares de edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, que no sean conformes con la ordenación territorial y urbanística vigente y no cuenten con licencia urbanística, deberán recabar del Ayuntamiento certificación administrativa acreditativa de su situación legal de fuera de ordenación y del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3.3”, en línea con la previsto en el artículo 34 de la LOUA.
Es decir, es un simple reconocimiento municipal de la situación, tal y como señala el apartado 3 de la disposición adicional primera de la LOUA.
La tramitación a la que te refieres del artículo 6 del Decreto-Ley es aplicable al AFO, y el mismo artículo (y los siguientes), plantea un procedimiento similar de reconocimiento al contenido en los artículo 9 y siguientes del D 2/2012, si bien, ahora no hay una remisión a NDOU (Orden de 1 de marzo derogada expresamente por el Decreto-Ley) para contemplar las condiciones de salubridad, seguridad, etc., que ahora tiene la amplitud definida en el artículo 7 del Decreto-Ley.
Concluyendo. No creo que haya cambiado el tratamiento de las edificaciones construidas con anterioridad a 1975, que tienen la consideración de edificaciones con licencia, y por tanto, su no adecuación al planeamiento vigente implica su certificación como FO.
Mi impresión es que el Decreto-Ley ha simplificado la tramitación de los AFO, extendiendo dicha tramitación a cualquier clase de suelo (artículo 1 del Decreto-Ley)
Saludos
Buenos días. Quería plantear la siguiente cuestión:
Se pretende implantar en una parcela de Suelo No Urbanizable de especial protección por el P.O.T.A.U.G. (zona regulada por el artículo 3.35 del P.O.T.A.U.G), una actividad destinada a Centro de adiestramiento canino, que no tendría ninguna construcción o edificación, solamente una zona de 200 m2 dentro de la parcela, delimitada con una valla para controlar al animal mientras se trabaja con él, no contemplando el promotor inversión alguna. No es una actividad expresamente prohibida por el P.O.T.A.U.G, y la ordenación urbanística permite llevar a cabo en este suelo actuaciones de interés público. En un principio se podría entender que habría que tramitar un Proyecto de Actuación, además de que está incluida en la categoría 13.55 de la GICA, pero lo que me hace dudar es el hecho que no tenga instalaciones y ninguna inversión. ¿Cómo debería regularse el ejercicio de esta actividad?
Gracias
Buenos días
Perdona por la tardanza en contestar
Primera cuestión que plantea la consulta. Correcto, es un uso asimilado a ganadero, que ser recoge como permitido en la Norma 3.35 del POTAUGR (uso 3 del Anexo 3 de la Normativa). Segunda cuestión. Estaría sujeto CA ya que este uso responde al epígrafe 13.22 y 13.55 del Anexo I de la GICA.
¿Qué problema plantea la tramitación del PA?. ¿la compensación económica prevista en el artículo 52.5 de la LOUA?. Ten en cuenta que está compensación tiene como objeto la recuperación por parte de la Administración de plusvalías por la utilización del suelo rústico como usos que no le son propios. Y aquí estamos hablando de un uso que puede considerarse propio, por tanto tiene lógica que esa compensación a la Administración sea tan escasa (el 10% de la inversión a realizar, y ésta será la que sea).
Saludos
Buenos días.
La LOUA es bastante confusa en este tema. Mi opinión es que desde el momento de tramitas un PA (necesario incluso para la ubicación de viviendas unifamiliares vinculadas a las actividades del suelo no urbanizable -artículo 52.B-), la Ley te reconduce al contenido de sus artículo 42 y 43. Y el artículo 42.5.D establece las siguientes obligaciones, sin consideración de distinciones:
«Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, que al menos estarán constituidas por:
a) Las correspondientes a los deberes legales derivados del régimen de la clase de suelo no urbanizable.
b) Pago de la prestación compensatoria en suelo no urbanizable y constitución de garantía, en su caso, de acuerdo con lo regulado en el artículo 52.4 y 5 de esta Ley.
c) Solicitud de licencia urbanística municipal en el plazo máximo de un año a partir de la aprobación del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación, salvo en los casos exceptuados por esta Ley de la obtención de licencia previa».
Es posible que puedas justificar que no hay un aprovechamiento excepcional fuera del suelo no urbanizable, pero como garantía la propia Ley te remite al a aprobación de una ordenanza.
En cualquier caso, en tu supuesto la cantidad será irrisoria.
Saludos
Entonces, entiendo que se tramitaría el Proyecto de Actuación y la prestación compensatoria y garantía serían las que corresponda por pequeñas que sean. Lo que no me queda claro es que si los PA y sus compensaciones son para usos no propios del SNU, ¿por qué en el último párrafo comentas que estamos hablando de un uso que puede considerarse propio?
Buenas tardes, quisiera saber si se puede edificar una parcela residencial de 283 m2 cuando la parcela mínima según el PGOU es de 300 m2. Las parcelas colindantes si están edificadas, pero eso no quiere decir que sea lo correcto. Gracias.
Buenos días.
Es difícil concretar una respuesta sin saber si se trata del Municipio de Granada (me imagino que si), y sin saber a que calificación urbanística se refiere. Por lo datos que aporta (300 m2 de parcela mínima), debe tratarse de un ámbito destinado a vivienda unifamiliar. Pero la parcela mínima para la vivienda unifamiliar aislada en Granada es de 250 m2. Es probable que esa parcela mínima se refiera a las previsiones de una Plan Parcial, lo haría improbable que existieran parcelas inferiores como resultado de la correspondiente parcelación.
El PGOU de Granada (habría que ver si se trata de otro Municipio), salva estas situaciones con párrafos como el siguiente en el caso de parcelaciones consolidadas:
«En el suelo urbano ya edificado se considera parcela mínima a toda parcela existente, aunque no cumpla alguna o ninguna de las condiciones anteriores».
Si nos da más datos podremos concretar más.
Saludos
Muchas gracias por la información. El Ayuntamiento solo me certifica las condiciones urbanísticas, no me indica en el mismo la imposibilidad de construir. Un saludo.
Buenos días
Perdone el retraso. He consultado la normativa urbanística de Loja y, efectivamente, la ordenanza RI-5, si es la que le afecta a la parcela, prevé una parcela mínima de 300 m2.
Ahora bien, tal y como le comente en relación con el PGOU de Granada, el Plan de Loja tiene una norma parecida. El artículo 110.1º de su Normativa dice textualmente «en cualquier caso, en el casco urbano de Loja y de sus anejos, se considerará que las parcelas existentes en la actualidad reúnen los requisitos de parcela mínima para toda clase de obras de reforma, consolidación, restauración y sustitución de sus elementos».
Podría sugerir esta Norma que no es de aplicación en supuesto de obra nueva, pero eso se podría interpretar así, de forma restrictiva, en el caso de que la parcela existente fuera colindante con otras no edificada de circunstancias similares; ya que en caso contrario se estaría generando una vinculación singular al hacer inedificable una parcela en suelo urbano por aplicación de la normativa urbanística.
Compruebo la parcela en el catastro y veo que no es posible adosarla a colindantes ya que están edificadas. También compruebo que la parcela de la que habla tiene alguna edificación, por lo que entraría de lleno en el supuesto del artículo 110.1º que he comentado.
En cualquier caso ¿ha evacuado la consulta en le Ayuntamiento?.
Saludos
Buenas tardes, se trata de un solar en Loja, Ordenanza RI-5, pero el ayuntamiento no me indica más para la posible compar del mismo.
Referencia Catastral: 8641801UG9184B0001DW.
Un saludo y gracias de antemano
Buenas tardes:
Quería formular una pregunta en relación a la posibilidad del cambio de uso de un edificio (equipamiento religioso), que no se encuentra en el Albaicín, pero si en el Centro, para transformarlo en hotelero.-
Sería una situación similar a la que presenta el actual Hotel Santa Paula.-
En la actualidad, lleva unos 5 años, deshabitado, por lo que entiendo que ha perdido su uso inicial, y además no hay, dada la falta de vocaciones religiosas, posibilidad de que pudiera volver a tenerlo.-
Mil gracias,
Buenas tardes:
El artículo 7.1.30 de la Normativa del PEPRI Centro, a la hora de definir el concepto de equipamiento comunitario se remite a las Normas del Plan General. Teniendo en cuenta que a todos los efectos este tipo de equipamiento se considera privado (artículo 7.1.3 apartado 2 de la Normativa del PEPRI).
El artículo 6.1.7.2 de la Normativa del Plan General, en su apartado 4 señala que:
«En el caso de usos pormenorizados de equipamiento comunitario S.I.P.S., de carácter religioso, destinados en la actualidad a alojamientos de tipo residencial, donde quede justificado el cese de dicha actividad, se permitirá su cambio a uso pormenorizado residencial singular»; teniendo en cuenta que el uso residencial singular incluye al uso hotelero y a la residencia comunitaria.
Ahora bien, esta regulación puede ser puesta en cuestión. El uso de equipamiento SIPS religioso, cuando este destinado a residencia religiosa, puede ser transformado a través de la licencia, exclusivamente, a uso «Residencial Singular» según el Plan General. Pero hay que tener en cuenta que el uso «Residencial Singular» es un uso de carácter lucrativo que admite, como usos característico o dominante de la edificación, el «Alojamiento Hotelero» y el «Residencial Comunitario». Esto supone alterar, mediante licencia, las condiciones de «aprovechamiento» del suelo (el uso menos rentable de equipamiento frente a otro más rentable residencial), y la eliminación de un equipamiento o dotación (en este caso de carácter privado) sin necesidad de la correspondiente innovación del planeamiento urbanístico.
Es posible que esta determinación vulnere el contenido del artículo 36 de la LOUA, en cuanto a la tramitación y contenido sustantivo que debe llevar aparejada la supresión de dotaciones previstas por el planeamiento.
En cualquier caso, y en el peor de los casos, siempre sería posible tramitar una innovación del Plan General, con la consideración de actuación de dotación, y estableciendo las correspondientes compensaciones de aprovechamiento y de reservas de equipamiento
Saludos
Buenos días., vengo a preguntar acerca de la interpretación de cómo la LOUA aborda el tema de la vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable. Se da un caso de una persona que cuenta con una explotación ganadera porcina en su finca en la cual desea realizar una vivienda unifamiliar para poder vivir por encontrarse lejos del núcleo urbano.
La LOUA en su artículo 52 B) b) nos dice que está permitida la vivienda unifamiliar aislada: «La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos».
En su artículo 52 B) e) nos dice que es necesario proyecto de actuación para la ejecución de una vivienda en SNU: «estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».
Para tramitarlo como proyecto de actuación es necesaria la declaración de utilidad pública o interés social (artículo 42. 5 C) a)).
Finalmente, en el propio artículo 42. 1 nos dice que no se puede declarar de utilidad pública o interés social las edificaciones con uso residencial «Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales.»
Mi pregunta es: ¿cómo se te interpreta todo esto? Lo que permite por un lado lo deniega por otro, entonces entiendo que en SNU no se podría llegar a ejecutar una vivienda unifamiliar aunque estuviera ligada a una explotación.
Saludos.
Buenos días.
La LOUA determina que para establecer instalaciones de utilidad pública o interés social es necesario tramitar,con carácter previo a la licencia, un Proyecto de Actuación (o un Plan Especial) con el contenido del artículo 42.5 de la LOUA, siguiendo el procedimiento del artículo 43, Efectivamente, de las actuaciones de utilidad pública o interés social excluye los usos residenciales (artículo 42.1 párrafo 2).
Ahora bien, el artículo 52.1.B de la LOUA, cuando el planeamiento permita en suelo no urbanizable no sujeto a protección especial, la materialización de viviendas unifamiliares vinculadas a necesidades agrícolas, forestales, etc. (nótese, que sólo se refiere a vivienda unifamiliar y excluye la posibilidad de residencial colectiva para la residencia estacional de jornaleros, por ejemplo), exige la tramitación previa a la licencia del Proyecto de Actuación. Esta exigencia no es por tratarse de una actividad de utilidad pública o interés social, sino para controlar la vinculación de este uso residencial a la actividad agrícola, ganadera, etc., y se plantea como un nuevo ámbito de acción del Proyecto de Actuación.
Como puedes apreciar nuestra legislación es muy restrictiva para materializar viviendas en suelo no urbanizable: primero sólo puede ser de carácter unifamiliar; segundo, debe ser en suelo no protegido y estar prevista por el planeamiento; tercero, debe estar vinculada al uso rústico; y cuarto, debe establecerse un control adicional a la licencia, a través de la tramitación de un Proyecto de Actuación.
PARA MORIRSE. Muchas exigencias y luego poco control ante las ilegalidades.
¿Qué opinas?.
Saludos
Bueno, lo normal seria que la edificación estuviera reconocida, luego seria conveniente declarar el FO. Pero la situación FO es una situación de hecho, sobrevenida, y la edificación existe. Es como si tuviera licencia y el planeamiento la hubiera dejado fuera de la ordenación que prevé, por tanto, creo que no es estrictamente necesario para emitir la orden de ejecución. Pero no está de más.
Ten en cuenta que la declaración de FO tiene la función de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación y en todo caso para conseguir las dotaciones y servicios.
Saludos
Entiendo que amparándose en el articulo 158 el ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución para dar cumplimiento a lo dispuesto en el articulo 155 de la LOUA, pero pienso que primero debería reconocer el ayuntamiento a dicha edificación como FO ¿no? ¿puede dictar una orden de ejecución sin tener a la edificación reconocida?
Saludos.
Buenos días Pedro.
Tienes razón en el planteamiento que haces. Esa vivienda al ser anterior a 1975 se considera a todos los efectos como si tuviera licencia, pero al ser contraria a la ordenación urbanística prevista para el suelo no urbanizable se encuentra en situación de FO, y esto tiene sus limitaciones. Puedes tener razón en el sentido de que la declaración de FO exige unas condiciones mínimas de salubridad, seguridad y habitabilidad, si nos atendemos al contenido del artículo 5 del Decreto 2/2012, y además, si tenemos en cuenta el limite de las obras que se pueden autorizar para un FO, según la Disposición adicional primera, apartado 3 de la LOUA.
Sí crees que las obras necesarias en la vivienda están fuera de las posibilidades de la Disposición adicional. la solución puede estar en emitir la correspondiente orden de ejecución (en vez de otorgar licencia), para que los propietarios procedan según lo establecido en el artículo 155 de la LOUA. Puedes obligarlos a mantener la edificación en buenas condiciones de seguridad, salubridad y ornato, a través de una orden de ejecución, Entiendo que está posibilidad es aplicable a cualquier edificio, esté o no fuera de ordenación.
¿Tu que opinas?
Saludos
Buenos días Emilio. A raíz de lo que hablamos de las viviendas en SNU te expongo un caso real.
Vivienda unifamiliar aislada en SNU desarrollada en 2 plantas, se encuentra habitada por dos personas mayores (es su vivienda habitual desde antes de 1975, no tienen otra). Sufre un incendio en planta baja afectando ligeramente a paramentos verticales, suelos y carpinterías y gravemente a los forjados de rollizos de madera y tablazón. Obviamente, al ser su única vivienda necesitan proceder a su rehabilitación por lo que precisan de licencia urbanística.
Con el objetivo de conseguir licencia urbanística pienso que, según el artículo 7.2 del Decreto 2/2012 se podría tramitar la situación legal de fuera de ordenación al estar construida con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 19/1975 para posteriormente poder tener licencia de obras.
Ahora bien, para poder declarar la situación legal de fuera de ordenación tiene que acreditarse en la documentación técnica que se presenta, la aptitud de la edificación terminada para el uso al que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad, condiciones que ahora tras el incendio sufrido no cumple.
Veo un caso de difícil solución por no decir imposible. Como dices, muchas exigencias y poco control ante las ilegalidades.
¿Qué piensas?
Saludos.
Buenos días. En la tramitación de un AFO el Decreto 2/2012 por el que se regulan las edificaciones y asentamientos en suelo no urbanizable de Andalucía, en su artículo 10.d) nos habla de la descripción de las obras necesarias e indispensables para poder dotar a la edificación de los servicios básicos (…), también en su artículo 11.5 nos remite a lo mismo. Entonces, ¿qué tipo de obras podemos justificar basándonos en estos artículos? entiendo que si entraría la realización de obras de acometidas, instalación de una fosa séptica o instalación de placas solares, pero ¿entraría en este caso la ejecución de un baño completo en una edificación que se quiera regularizar y no lo tenga?.¿Dónde está el límite?.
Saludos.
Buenos días.
Los límites mínimos están concretados en Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. En su Anexo II, Normas 5ª y 6ª se concretan estas cuestiones.
El apartado i) de la Norma 6ª se refiere a los elementos mínimos que deben contener el baño:
«i) Las viviendas deberán disponer de un equipo doméstico indispensable, constituido por aparatos sanitarios para baño o ducha, lavabo e inodoro, instalación de fregadero y espacios aptos para cocinar y lavar».
Te adjunto en formato wor la Orden, por si quieres que comentemos más cuestiones.
Saludos.
Muchas gracias Emilio.
Hola!
Se plantea el siguiente caso: una parcela registral con 1145 m2 de los cuales 517 m2 son suelo urbano consolidado y 628 m2 son suelo no urbanizable sin protección especifica.
Existe algún procedimiento o mecanismo legal para poder desvincular el suelo urbano del rustico?
Buenos días
Sí. Es un supuesto claro de segregación que, desde mi punto de vista es objeto de declaración de innecesariedad. En la página 18 del tema 19 sobre «régimen de parcelaciones urbanísticas» está contemplado este supuesto.
Saludos
Hola Emilio!
Segun lo que me indicas, el articulo 68.1 de la LOUA habla de «se exceptuan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporacion de terrenos al proceso de urbanizacion en el ambito de unidades de ejecucion».
Pero en este caso la parte urbana que se quiere segregar no esta en el ambito de una unidad de ejecucion, sino que es suelo urbano consolidado. No se si este termino puede dar lugar a confusiones.
Hola!
En un Ayuntamiento de la provincia de Granada, a partir de hoy y para la tramitación de cualquier AFO de edificaciones se pide como documentación obligatoria lo siguiente (y transcribo de manera literal):
Para autorizarse , excepcionalmente, la acometida a servicios básicos de abastecimiento de agua, saneamiento y energía eléctrica por compañía suministradora ya existentes, deberá acreditarse, de conformidad con el articulo 8.5 del Decreto 2/2012:
– Que estos estén accesibles, acreditación por la Compañía suministradora.
– La viabilidad de la acometida, acreditación por la compañía suministradora.
Esto es exigible obligatoriamente para todas las solicitudes de AFO, o habría que estudiar caso por caso en la que es obligado?
No se si esto en otros ayuntamiento de la zona se esta exigiendo de esta manera, porque la verdad que las compañias suministradoras no están muy por la labor de emitir este tipo de informes o acreditaciones y menos ENDESA. Y complica mucho la tramitacion de estos expedientes.
Existe otra manera de justificarlo para abreviar el procedimiento?
Saludos y gracias
Hola.
Lo primero dejar sentado el contenido del artículo 175.3 de la LOUA:
«En los casos regulados reglamentariamente para los que proceda el reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación, conforme a lo dispuesto por la letra b) del artículo 34.1 de esta Ley, la contratación de los servicios se llevará a cabo bajo las condiciones establecidas por el reconocimiento, que será título suficiente para la prestación de los servicios autorizados por el mismo».
Te adjunto la Instrucción de la Junta que desarrolla la disposición final cuarta de la Ley 6/2016 que señala que «la Consejería competente en materia de urbanismo, en el plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de la presente ley, aprobará una instrucción para aclarar cuál es la documentación técnica que se considera necesaria para la regularización de las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación».
Mira el apartado B1.d de la instrucción. Las compañías deben de acreditar la accesibilidad y la viabilidad o no (están obligadas). En caso de que esto no se acredite, el artículo 8.4 del Decreto 2/2012 prevé que «deberá resolverse mediante instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable».
Saludos
BUENOS DIAS, ¿ alguien sabe si la distancia a linderos de una piscina debe ser la misma en cualquier poblacion ?, las normas urbanisticas suelen ser complicadas de consultar
gracias.
Desde del punto de vista urbanístico, en cada municipio y en cada clase de suelo se pueden establecer distancias que no tiene porque ser las mismas. Dinos en que municipio es y en que clase de suelo y lo podemos consultar
Hola, planteo el siguiente tema:
Municipio con PGOU adaptado a LOUA. Aprobado en 2013.
Anteriormente disponía de NNSS.
Suponiendo que estamos en un suelo para el que las NNSS preveían su desarrollo por medio de una Unidad de Actuación, con obligación de cesión de suelo (10%), cesión y ejecución de viales. Las NNSS preveían un sistema de ejecución en el que se permitían desarrollos parciales, de esta forma cada propietario ejecutaba la parte de la urbanización correspondiente a lo que afectaba a su frente de solar.
Luego, cuando vino a aprobarse el PGOU, clasificó el suelo urbano consolidando, sin prever ningún tipo de régimen transitorio.
La realidad es que, los solares no edificados, se trata de un vacío urbano, de extensión no muy grande en el que el PGOU prevé la conexión de una calle dejando una serie de solares, en la actualidad libres de edificación. Entiendo que nos encontramos ante un suelo urbano consolidado en las que las parcelas no reúnen las condiciones de solar, uno de los presupuestos exigibles para la autorización de la edificación (art. 148 LOUA). Se plantean varias cuestiones:
1. Con respecto al vial sin construir. ¿Tendrían derecho los propietarios de exigir al Ayto., puesto que se trata de un suelo urbano consolidado, la ejecución de las obras de urbanización?
2. Con respecto a las parcelas sin delimitar. Resulta que por la estructura de la propiedad la casuística es muy diversa. Se producen casos en los que los títulos de propiedad tienen una cabida superior a los solares netos. En este caso se supone que la diferencia entre solar bruto y neto es la sesión obligatoria para ejecución de viales. Al caso contrario le veo más problema. Me refiero a cuando el título de propiedad arroja una superficie inferior a la superficie del solar neto, por lo quedaría un excedente de suelo edificable. ¿Qué se podría hacer con ese suelo?
Por otro lado, en el mismo caso pero ahora nos encontramos en un suelo urbano consolidado según el PGOU, que de las normas venía siendo un SNU, donde existen un conjunto de construcciones diseminadas. Como se ha expresado anteriormente, el PGOU clasifica como urbano consolidado ese núcleo aislado donde faltan servicios básicos de forma general, los más importantes: no hay red pública de abastecimiento ni de saneamiento, y las vías no tienen acerados ni pavimentos “urbanos”. En este caso, es muy difícil conseguir que las parcelas sean solares, principalmente por al carencia de red de aguas y saneamiento. En el caso que se solicitara por un propietario una licencia de edificación, ¿hasta dónde se le podría exigir al particular para que convirtiera la parcela en solar previamente a la concesión de licencia de edificación (o simultánea) según art. 56 y 55.2 (por remisión) de la LOUA?
Ver Resolución del Defensor del Pueblo Andaluz formulada en la queja 15/2093 dirigida a Ayuntamiento de Espartinas (Sevilla): https://www.defensordelpuebloandaluz.es/el-ayuntamiento-debe-intervenir-en-el-suelo-urbano-no-consolidado-donde-hay-inmuebles-que-carecen-de
Saludos
Interesante lo regulado en la LBELA. desde el punto de vista de la actividad urbanística ¿que podríamos entender como «sobrante»? ¿podríamos considerar como sobrante la porción de suelo que está clasificado como urbano dentro de alineaciones pero que el particular no puede acreditar su propiedad?
Luego quedaba otro asunto sin terminar de resolver. Para el suelo urbano consolidado sin condición de solar en el que se había propuesto la posibilidad de girar contribuciones especiales, ¿seria viable recalificar el suelo para pasarlo a No Consolidado e incluso incluirlo en UE? Estoy pensando en art. 45.2.B) b) LOUA.
Un sobrante es un espacio de dominio público (por ejemplo un trozo de calle) que la nueva ordenación urbanística incorpora al espacio edificable de una parcela colindante. No puede tener superficie mínima para ser edificada, ya que en ese caso pasaría a ser un bien patrimonial sin limitaciones y el Ayuntamiento tendría que venderla por los procedimientos legales que implican concurrencia. En el caso del sobrante la venta es obligatoria el colindante para su incorporación a la parcela, de tal forma que is le propietario no acepta se le puede expropiar su parcela para que pueda ser edificada (artículo 6 RBELA).
Tienes que tener en cuenta que la modificación del planeamiento provoca una alteración automática de la naturaleza jurídica del bien (artículo 5.2.a de la LBELA y 9.2.a. del RBELA), por lo que la consideración de sobrante implica el cambio automático del bien de carácter demanial a bien de carácter patrimonial.
Pero en el caso que expones tendrías que justificar que esa superficie de más es, por alguna causa (sobrante o bien de carácter patrimonial) del Ayuntamiento. Ten en cuenta también que las propiedades que no pertenecen a nadie, no son del Ayuntamiento, sino del Estado, y, en todo caso, del que llega antes al Registro de la Propiedad.
En cuanto al cambio de categoría de suelo urbano consolidado a no consolidado. ¡Cuidado!. Según el artículo 10.1.A.a de la LOUA ésta es una determinación de ordenación estructural, y esto te puede llevar al concepto de innovación-revisión. Pasar del 45.2.A al 45.2.B en cualquiera de sus posibilidades es revisión y una alteración sustancial de régimen urbanístico del suelo (léase exigencia de cesión del 10% del aprovechamiento como mínimo).
¿Qué opinas?. Muy interesante todas estas cuestiones.
Totalmente de acuerdo.
Empezando por el final: yo incluso había pensado en la posibilitad de iniciar una modificación de PGOU con el fin de recalificar el suelo y pasarlo a suelo urbano NO CONSOLIDADO e incluirlo en una UE ¿sería posible?.
Con respecto al asunto de las cabidas: ¿sería procedente pedir acreditación de coincidencia entre la superficie real de la parcela y la cabida de la finca registral?. Si la superficie del solar real es mayor que los títulos de propiedad, esto es así por virtud de la aprobación del parcelario (ordenación detallada en suelo urbano) del PGOU, ¿no estaríamos «regalando» ese suelo excedente al particular?. ¿Existiría la posibilidad de la venta de ese suelo o aprovechamiento?
Buenos días José
El problema de la cabida es de índole civil. Es un problema de justificar la propiedad, y en principio habría que estar a la realidad, adaptando la inscripción registral a la misma mediante los procedimientos regulados en la normativa hipotecaria.
Otra cuestión es que pueda existir una presunción de que parte de esa propiedad sea de titularidad pública o municipal, ya que en este caso la posible licencia sobre la parcela, dado que la Administración tiene la obligación de defender esa propiedad, tiene sus limitaciones en relación de la regla general de que la licencia se conceden sin perjuicio de la propiedad (artículo 5.3 del RDUA).
Ahora bien ¿en qué se basa la presunción de que la propiedad de parte del suelo puede ser público?. Dentro de las unidades de ejecución habría que considerar las previsiones del artículo 112 de la LOUA. También puede tratarse de un sobrante (artículos 21.a y 22 de la LBELA). Pero tanto el Ayuntamiento como el particular debería justificar su titularidad en el supuesto de conflicto, y es un conflicto de carácter civil.
Saludos
Buenos días.
Tú mismo te has dado la solución. Efectivamente, en suelo urbano consolidado las obligaciones de los propietarios son las señaladas en el artículo 55.2 de la LOUA, salvo las referentes a cesión de suelo para dotaciones y para materializar el aprovechamiento de titularidad municipal en suelo urbano no consolidado (artículo 56 de la LOUA). Por tanto, la obligación de urbanizar hasta que la parcela alcance la condición de solar es integra del propietario de la misma, que podrá urbanizar de forma previa y simultánea con la edificación (artículo 55.2.B.b y c de la LOUA).
En cuanto a las dimensiones de las parcelas y su cabida, habrá que estar a la realidad, de tal forma que se deberá proceder a adaptar la cabida en el Registro de la Propiedad a esa realidad, mediante los procedimientos registrales correspondientes.
La otra cuestión que planteas es distinta. En como la que describes, la inactividad de propiedad (ya sea voluntaria o forzada) provoca situaciones problemáticas de carácter sanitario. Indudablemente las obligaciones de urbanización de la propiedad tienen el límite de la rentabilidad de la actuación edificatoria, y de las posibilidades fácticas de su ejecución. Y la obligación de proteger a la población frente a emergencias de carácter sanitario es del Ayuntamiento en el caso que describe el informe del Defensor del Pueblo que adjuntas.
Ante la falta de soluciones, el Ayuntamiento debe de actuar, y para eso está, en estos supuestos la posibilidad de intervención a través de obras ordinarias de urbanización. Teniendo en cuenta que una cifra razonable de estas obras pueden repercutirse a los especialmente beneficiados de forma proporcional mediante contribuciones especiales.
¿Qué opinas?
Saludos
Buenas tardes, planteo el siguiente caso:
Un vecino nos solicita licencia para division horizontal de un edificio plurifamiliar compuesto de tres viviendas, garajes y trastero en cuatro plantas sobre rasante y un semisotano, que fue construido en el año 1985. el edificio tiene licencia de obras y proyecto redactado por arquitecto visado con fecha 22 de Marzo de 1979, pero no se llego a emitir el correspondiente certificado final de obra ni licencia de primera ocupacion, pero el edificio lleva en uso desde el año de su terminacion de obras en 1985.
Nuestra pregunta es la siguiente: este acto este realmente sujeto a licencia urbanistica o a otra figura no contemplada en la legislacion urbanistica?
Puede el registro de la propiedad suspender la inscripcion por considerar que es preciso acompañar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística y 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la misma Comunidad Autónoma?
Gracias de antemano
Hola. Cuidado. Por los datos facilitados he entendido que se construyó con licencia (1985) y que no cumple con la normativa actual (1999). Una importante cuestión a resolver ¿El edificio se ajusta a la licencia concedida? Porque si fuese así y su incumplimiento deviniera de la aprobación del planeamiento urbanístico del 1999, sería un Legal Fuera de Ordenación. Ahora surgiría otra cuestión ¿Seria autorizable la Ocupación? Para SNU el D2/2012 lo posibilita expresamente, pero en SU, no está tal claro.
Buenos días.
Por supuesto. Si se trata de FO sería posible conceder la licencia de ocupación, y no sólo por la extensión de la determinaciones del D 2/2012 al suelo urbano (que yo entiendo que se extienden) sino por aplicación del 13.1.d párrafo primero del RDUA (se refiere a ocupaciones de edificaciones que obtuvieron licencia), teniendo en cuenta el artículo 7.d del mismo Texto:
«Tienen por objeto comprobar que el uso previsto para un edificio, o parte del mismo, es conforme a la normativa y a la ordenación urbanística de aplicación.
Cuando se trate de edificios para los que haya sido otorgada licencia de obras de nueva construcción, ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, tendrá por objeto, además, comprobar la adecuación urbanística de las obras ejecutadas a la licencia otorgada».
Nótese que se refiere a «normativa y a la ordenación urbanística de aplicación» y no a las «condiciones urbanísticas vigentes» como señala el párrafo segundo del artículo 13.1.d del RDUA (se refiere a edificaciones existentes sobre las que no consta que se concediera licencia).
Buenos días
Lo primero que hay que saber es que es lo que está inscrito en el Registro de la Propiedad. ¿La obra nueva que tuvo licencia y que permito su construcción en 1985 está inscrita en el Registro de las Propiedad?. ¿Está inscrita describiendo las tres viviendas y el resto de elementos?. ¿Se ha construido la edificación conforme a la licencia que se otorgo en su día?.
Si la obra tiene licencia y se ha ejecutado conforme a la misma, se puede otorgar licencia de ocupación y si en ella se describen los elementos privativos y comunes, está puede ser titulo de inscripción de la división horizontal sin necesidad de licencia de parcelación. Pero es necesario saber de que situación se parte en el Registro de la Propiedad y, lógicamente, si la obra se ha ejecutado conforme a la licencia otorgada en su día y, ademas, si la situación de consolidación actual responde a las condiciones de esa licencia.
En función de cuál es la situación, la solución puede ser una u otra.
Espero, si es posible, que me concretes más el supuesto
Saludos
Buenos días.
Por todo lo que has averiguado, parece que claramente estás ante un AFO (salvo que se construyera conforme a licencia que parece que no). La cuestión es que si se declara el AFO no creo que sea posible establecer sobre un edificación así declarada una licencia de parcelación posterior (estamos ante un supuesto de licencia de parcelación no de declaración de innecesariedad).
Tienes que tener en cuenta que según el artículo 53.5 del RDUA y el 28.4 del TRLSRU, la declaración de AFO es titulo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación construida en estas condiciones (ilegales sobre las que no cabe medidas de restauración del orden urbanístico), teniendo en cuenta las condiciones señaladas en el artículo 53.4 del RDUA:
«La resolución que ponga fin a este procedimiento deberá identificar suficientemente la instalación, construcción o edificación afectada, indicando el número de finca registral si estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad, y su localización geográfica mediante referencia catastral o, en su defecto, mediante cartografía oficial georreferenciada; igualmente habrá de acreditar la fecha de terminación de la instalación, construcción o edificación, así como su aptitud para el uso al que se destina. La documentación técnica que se acompañe a la solicitud de reconocimiento deberá estar visada por el Colegio Profesional correspondiente cuando así lo exija la normativa estatal.
Una vez otorgado el reconocimiento, podrán autorizase las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble».
Creo que es en la declaración de AFO donde se debe de describir las unidades de viviendas y resto de elementos que componen la edificación, de tal forma que puedan ser inscritas como unidades que conforman una división horizontal, ya que a los efectos registrales, el AFO juega el mismo papel que la licencia de ocupación, con la salvedad de que no existe un reconocimiento de su legalidad, sino un mero reconocimiento de su situación. Lo que no creo es que se pueda conceder una licencia de parcelación después de la declaración ya que las únicas actuaciones admisibles son las que se señalan de «estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble».
Conclusión. Mi opinión es que debería solicitar la declaración de una AFO conforme las previsiones del artículo 53 del RDUA, y en la descripción del inmueble señalar las viviendas existentes, el resto de usos y elementos comunes.
Saludos
Hola Emilio,
Con respecto a este supuesto resulta que comprobada la licencia urbanística de obras que se otorgo no se corresponde con la descripción del edificio actual, por lo que como tu me dijiste seria un caso de AFO en urbana.
Por otro lado consultado a notaria nos comentan que lo que necesitan es una licencia de división horizontal o declaración de innecesariedad según articulo 66.2 de la LOUA.
La verdad que me siguen surgiendo muchas dudas, por lo que mi pregunta seria; como se tramita este tipo de licencia ? que documentación debemos exigirle junto a la solicitud?
Saludos y muchas gracias de antemano
Creo que el tema requiere más aclaraciones. Mejor lo hablamos por teléfono y será más fácil. Mi móvil es 607925238
Entonces más preguntas: ¿tienes constancia de la licencia que se concedió?. ¿Lo edificado cumple con las condiciones de la licencia otorgada?
Hola Emilio.
Revisado mas a fondo el expediente te puedo concretar los siguientes datos:
1) No nota simple que aporta describe un solar, por lo que no esta registrada ningun tipo de obra.
2) Por otro lado aporta un certificado tecnico redactado por arquitecto donde describe el edificio. Se comprueba que no cumple el parametro de ocupacion maxima en planta primera y segunda segun las Normas Subsidiarias vigentes del municipio.
3) Que el edificio fue construido en el año 1985, anterior a la aprobacion de el actual planeamiento municipal que se aprobo en el año 1999.
Hola!
Se puede obtener declaracion de innecesariedad de licencia de segregacion de una parcela rustica si la superficie real medida no coincide con la superficie registral?
Sobre este asunto me he encontrado con muchas interpretaciones. Expongo las siguientes premisas de interpretación propias:
1.- los certificados de innecesariedad de licencia no son licencias, por lo que deben controlar es que no se produce el acto sujeto a licencia (parcelación), que en SNU están prohibidas.
2.- Un indicador de que se pueda estar produciendo una parcelación urbanística, que como hemos dicho están prohibidas en SNU, es la inducción a la formación de nuevos núcleos de población.
3.- El control sobre las unidades mínimas de cultivo es una obligación del notario y registrador ( y de la administración con competencias en agricultura), sin perjuicio de que en el planeamiento urbanístico, como ocurre en muchas ocasiones, asuma el parámetro de UMC como la parcela mínima «urbanística».
Conclusión el control del Ayto. es sobre la parcelación (que no se produzca) y el resto es simplemente declarar la innecesariedad de licencia.
Buena interpretación. En suelo rústico no se autorizan parcelación urbanística, por eso la declaración de innecesariedad (artículo 52.1.B.e párrafo segundo de la LOUA). Además el Registro de la Propiedad traslada en control de su legalidad a la Administración con competencias sectoriales (artículo 80 del RD 1093/1997).
Saludos
Buenos días
En principio no tiene nada que ver una cosa con otra. Si la superficie real de la parcela no coincide con la inscrita el el Registro de la Propiedad, de cara a su segregación, habría que inscribir el exceso o defecto de cabida siguiendo los procedimientos registrales. Una vez que coincidan las dos superficies (real y registral), procedería la petición de declaración de innecesaridad de licencia de parcelación o segregación (supuesto específico previsto para la división de fincas rústicas -párrafo segundo del artículo 52.1.B.e de la LOUA-), que será posible si se respeta unidad mínima de cultivo, siendo inscribible en el Registro de la Propiedad según lo previsto en el artículo 80 del RD 1093/1997.
Saludos
Buenas tardes, como alternativa a una solicitud de AFO se podria sollicitar como casa de aperos una pequeña vivienda ya construida?
gracias
Buenos días. ¿Has respondido que está en un asentamiento?. ¿Ese es el motivo para no declarar AFO?. ¿Y pretendes que se legalice manteniendo como vivienda a través de su consideración como nave de apero?. Un poco peligroso ¿no?
¿Tienes el informe de denegación del AFO que lo analicemos?. Debes darnos más datos para darte una respuesta ajustada
Buenas tardes.
¿Por qué se rechaza el AFO?
Habría que ver si la vivienda tiene las característica de la nave de aperos y cuales son los limites en el planeamiento del municipio para la nave de aperos. La cuestión es, teniendo en cuenta las condiciones de la edificación existente, ¿encaja dentro de las condiciones para la nave de aperos previstas por el planeamiento del municipio?.
Debe de darnos más datos para poder concluir sobre esa posible alternativa
Buenos días. Planteo un tema: PROYECTO DE ACTUACIÓN EN SNU EN FINCA DONDE HAY CONSTRUCCIONES EXISTENTES.
Se presenta ante un Ayto. una solicitud de admisión a trámite de Proyecto de Actuación para declaración de Interés Público de una actividad en la que se proponen una serie de instalaciones y construcciones. Resulta que en la finca existen hay varias construcciones (uso vivienda), la cuales no han pasado por el procedimiento de reconocimiento de situación jurídica (D2/2012) y en principio son de varios tipos: unas susceptibles de declaración de FO y otras susceptibles de declaración de AFO (para todas suponemos ha pasado el plazo de acción de la administración). Las cuestiones serian varias:
Para el caso de que en el proyecto no se identifique en ningún momento las construcciones existentes sin que haya proyectado intervención ni uso sobre las mismas, ¿sería exigible previamente que se hiciese la declaración de FO y/o AFO según corresponda?
Para el caso de que se proyectase uso vinculado a la actividad por Interés Público en las construcciones existentes y suponiendo que se aprobara el Proyecto de Actuación, ¿se podría exigir una licencia de legalización de las construcciones existentes?
Por último, para el caso de que se las construcciones existentes no cumpliesen con los requisitos actuales del PGOU para la aprobación por proyecto de actuación, pero se declarasen como FO o AFO, ¿se podría aprobar el Proyecto de Actuación para las nuevas construcciones, que si cumplen, aun vinculando el uso y el interés social al hecho de que es un medio de sustentación de la familia que vive en la vivienda que ha sido declarada FO o AFO?
Saludos
Al hilo de este tema planteado, tengo una duda. Para el caso que la construcción existente destinada a vivienda, situada en Suelo No Urbanizable, y para la que ha transcurrido el plazo de acción de la administración, pero la normativa urbanística prohíbe el uso residencial en cualquiera de sus modalidades en la zona del SNU en el que se encuentra la vivienda, ¿se puede tramitar la declaración de AFO? ¿en qué situación queda?
Saludos
Buenos días
Hay que tener en cuenta que en suelo no urbanizable protegido no existe plazo de de prescripción de la medida de restauración. En el resto de los casos (suelo no urbanizable rural o natural o de hábitat rural diseminado) la prescripción es de seis años.
La situación y alcance del AFO está regulada en el Decreto Andaluz 2/2012. En régimen concreto se contempla en el artículo 8. Interesa que leas el apartado 3 de ese artículo que señala que «solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble». Por supuesto el uso que se le puede reconocer como AFO es el existente, siempre que sea utilizable como tal, aunque no esté permitido por el planeamiento (por eso es AFO y no se legaliza)
El procedimiento para la declaración de AFO está regulado en los artículos 9 y siguientes del Decreto.
Acompaño copia del Decreto
Efectivamente. Lo que quería expresar es un símil a la ordenación en el resto de suelos. La Ley posibilita el uso de Vivienda Familiar Vinculada, el PGOU, en su ordenación estructural, habilita (o prohíbe) la implantación del uso, el Proyecto de Actuación se asimila al instrumento de desarrollo para un ámbito o actuacion concreta y la licencia autoriza la construcción.
Totalmente de acuerdo. Un matiz sobre la alusión que haces a que el Proyecto de Actuación es el instrumento previo para materializar viviendas en SNU, siempre que el planeamiento lo posibilite. Entiendo que la implantación del uso residencial en su tipología de vivienda familiar vinculada en el SNU ya lo habilita la Ley (LOUA). El planeamiento zonificaca u ordena dónde es posible, establecido limitaciones, y lo que hace el Proyecto de Actuación es justificar la Utilidad Pública o el Interés Social en concreto para cada actuación. Se podría decir que el uso residencial en SNU no está prohibido, permitiéndose la tipología de VIVIENDA FAMILIAR VINCULADA a la explotación agrícola o ganadera.
Buenos días:
Ten en cuenta lo que dice el penúltimo inciso del artículo 52.1.B de la LOUA:
«Estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».
Aunque esté autorizado por el planeamiento parece que se exige el Proyecto de Actuación para la materialización de viviendas unifamiliares, ya que el apartado b de este mismo artículo se refiere a «La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos», «estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan Especial de desarrollo».
¿Qué opinas?.
Saludos
Buenos días José Luis.
Parto de una cuestión previa: el Proyecto de Actuación juega la función de una figura de planeamiento, que señala la ordenación de un ámbito sobre él que se proyecta una actuación de interés público, describiendo las posibilidades y condiciones excepcionales de intervención sobre suelo no urbanizable, en el caso de que la propuesta de interés público reúna la condición de tal. Y, además, el Proyecto de Actuación también es el instrumento previo para autorizar la materialización de viviendas unifamiliares en esta clase de suelo, siempre que el planeamiento posibilite su implantación.
Sentado lo anterior, lo importante no es cuál es el hecho del reconocimiento previo de las edificaciones existentes y su condición (FO o AFO), sino si el Proyecto de Actuación, en base a los requisitos de interés público que representa, va a integrar esas edificaciones o no, en la ordenación que propone. Si las integra, lógicamente, estarán sujetas a licencia (de legalización en todo caso), una vez que se apruebe el Proyecto de Actuación, en los mismos términos que el resto de edificaciones necesarias para la actividad.
Por otro lado, si no se integran, habrá que estar al régimen general del D2/2012, declarando su situación, y si ésta es de FO o AFO es evidente que no se puede atacar su existencia, teniendo en cuenta las condiciones resultado de su condición jurídica. La cuestión es si el mantenimiento de esa situación (FO o AFO) impide, materialmente, la implantación de la actuación de interés público. Si no impide esta implantación, ¿Qué inconveniente existe en simultanear las dos situaciones (FO-AFO y actuación de interés público)?.
¿Qué opinas José?.
Saludos
Probando la prueba
Nos solicitan licencia mediante la presentacion de un PROYECTO DE INSTALACION ELECTRICA EN BAJA TENSION DE PLANTA SOLAR FOTOVOLTAICA PARA AUTOCONSUMO CON UNA POTENCIA DE 54 KW en la cubierta de un restaurante existente de carretera.
El restaurante se encuentra en SNU y esta en zona de afeccion de la autovia A-92.
Varias cuestiones se plantean:
Se debe de tramitar previamente proyecto de actuacion por ser instalacion en SNU ?
Se debe solicitar autorizacion a Carreteras?
Creo que la instalacion esta dentro de la categoria 2.7, instalaciones energeticas del anexo I. de la GICA
Hola, el restaurante sobre el que se pretende realizar la instalación solar para autoconsumo tiene la consideración de zona de servicio según el art. 14 de la Ley 8/2001 de 12 de julio de Carreteras de Andalucía siendo su finalidad la de cubrir las necesidades de la circulación.
La instalación solar no modifica la actividad existente ni constituye en si misma una nueva actividad por lo que no sería necesario tramitar un proyecto de actuación para su autorización (art. 52 LOUA). No obstante queda sujeta la mencionada instalación a la autorización administrativa correspondiente.
Respecto de si es necesaria la autorización de Carreteras, el art. 64.2. de la Ley 8/2001 de 12 de julio de Carreteras de Andalucía establece: «Para realizar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones, fijas o provisionales, modificar las existentes, o cambiar el uso o destino de las mismas, se requerirá la previa autorización administrativa.
La autorización sólo podrá denegarse cuando la actuación proyectada sea incompatible con la seguridad de la carretera, la integración medioambiental y paisajística de la misma o con las previsiones de los planes, estudios y proyectos de la carretera en un futuro no superior a diez años, sin que de esta limitación nazca derecho a indemnización alguna». Luego es necesaria la autorización del Organismo competente.
Espero que la respuesta sea de tu interés.
Buen día.
Buenos días.
Creo que está claro que paneles solares sobre una edificación existente para auto consumo, no es el supuesto señalado en el apartado 2.7 del Anexo de la GICA. Este apartado se refiere a instalaciones solares en suelo en una superficie inferior de 2 Has. Sin instalaciones de producción de energía, no instalaciones a auto consumo
Hola de nuevo!
en relación con que esta instalación energética pueda estar incluida en el supuesto de la categoría 2.7 del anexo I de la GICA, me surge la siguiente duda: al ser una instalación solar para producción de energía eléctrica, pero NO ESTA DESTINADA A SU VENTA A LA RED, sino que se trata de una instalación para autoconsumo sin excedente a la red, podría quedar esta instalación fuera de la categoría 2.7 y por tanto no requerirse CA sino que se tramite como actividad inocua?
Muchas Gracias Jose Carlos! Saludos
PRUEBA DE MANTENIMIENTO
Buenos días. En referencia a la necesidad de que cualquier actuación en suelo no urbanizable, en un municipio sin planeamiento (ni PGOU ni NNSS), adjunto informe jurídico, referente a la exigencia del cumplimiento de la unidad mínima de cultivo, aún no estando unida a explotación agrícola. Aunque de la lectura que hago actualmente, no me queda ahora muy claro de esa exigencia para todo, pero sí es cierto que en diversas conversaciones con el redactor siempre me ha confirmado esa necesidad. Me gustaría saber vuestra opinión.
Informe muy interesante. La verdad es que me encajan prácticamente todas las conclusiones. La única duda que me queda es con el tema de la figura del PROPIETARIO en Proyectos de Actuación. ¿Seria posible que la promoción de un Proyecto de Actuación por alguien que no sea propietario, con un derecho de uso por medio de un contrato de arrendamiento por ejemplo?
Buenos días
El hecho de que la posibilidad excepcional del desarrollo de actuaciones de interés público en suelo no urbanizable sea una opción inmersa en el régimen de derechos y obligaciones de la propiedad en esta clase de suelo, no significa que tenga que acometerla, necesariamente el propietario, tal y como parece desprenderse del informe. De hecho, el artículo 42.5 de la LOUA, cuando se refiere al contenido del Proyecto de Actuación, siempre habla de promotor y no de propietario, y ya sabemos que el propietario puede ser el promotor, pero al contrario no tiene por que ser así. Eso si, el promotor tiene que ostentar algún título o derecho que le permita actuar como tal (por ejemplo, como dices, puede ser arrendatario)
Buenos días
Gracias por volcar la cuestión en el bloque de consultas general
Saludos
Hola, a ver si me puede ayudar.
Tengo un inmueble construido sobre 1940 y reformado en 1978 que estoy intentando vender. Cuando el posible comprador va al ayuntamiento al servicio de planeamiento urbanístico le dicen que según el plan general de 1989, la parcela donde se ubica la edificación visitada está afectada por el Sistema Local de Red Viaria Via Urbana en la esquina noreste, por lo que se encuentra Fuera de Ordenación Sustantiva. En la parcela resultante se permiten Planta Baja y cuatro alturas, sin embargo, debido a los ángulos que quedan una vez establecidas las líneas de fachada y profundidad, es posible que tuviese que edificar uniéndose a la parcela colindante.
No está previsto el desarrollo de la zona a corto plazo y se desconoce en qué momento se podrá desarrollar.
Esto es lo que les dicen.
La historia es que todos los compradores se tiran atrás en la compra, con lo cual este problema me está afectando sumamente.
Se puede reclamar al técnico de planeamiento por daños y perjuicios, o al ayuntamiento por responsabilidad patrimonial por retraso en la ejecución del plan general? Que vía se puede utilizar para solventar este asunto?
Muchísimas gracias
Buenos días.
Siento el retraso en la contestación, no me ha saltado la cuestión a mi correo.
Necesitaría que se situara en un plano o en una fotografía área la ubicación del inmueble.
Muchas gracias. Saludos
Hola buenas tardes. Les comento, queremos hacer una ampliación de mi vivienda. Contraté a un arquitecto el cual pidió los documentos pertinentes, así como la ley de urbanismo municipal de mi zona. Se puso a trabajar con el proyecto según lo estipulado en dicha ley y lo presento al colegio de arquitectos (POUM), el cual le dio el visto bueno. Bueno, hasta aquí todo correcto, pues bien, con todo preparado se reúne con el arquitecto municipal para que compruebe la aceptación del POUM. Pues resulta que nos dice que no y contradice la ley de urbanismo quitándome metros habitables. Les comento, la ley indica que la buhardilla puede tener un 30% de la planta habitable, (es poco pero lo aceptamos) bueno pues nos dice que el ayuntamiento no quiere y que solo puedo levantar desde la fachada 90 cm y desde ahí tirar las alas a 30º. resultado que no hay nada habitable ya que en la buhardilla el punto mas alto quedaría a 160 cm +-.Y resulta que hay vecinos que si han podido levantar la casa según marca la ley de urbanismo, y a mi me salen con esto.
Entonces que puedo hacer? Debo denunciarlo? Si es así, donde lo denuncio?
Muchas gracias por todo y disculpar las molestias pero estoy muy preocupado.
Adjunto fotografía casa vecino
Buenos días.
Necesitamos más datos para opinar. ¿En qué municipio está su casa y en que zona?. ¿Esa foto es de la casa de su vecino?. ¿Hay un informe del técnico municipal por escrito o sólo es de palabra?. Necesitamos que nos concrete más la consulta.
Un saludo
Si, quiero ampliar como las otras subir una planta mas buhardilla y ya le dig mi arquitecto solicito por escrito la ley de ubanismo de la zona y se la dieron de hay hizo el proyecto.
Buenas tardes
Estoy situando su casa en google maps. Parece que su vivienda tiene una sola planta y las colindantes dos. ¿Es eso así?. No se trata entonces de elevar una buhardilla, sino ver que condiciones debe reunir esa segunda planta.
Lo no tengo es acceso a las normas urbanísticas del municipio. Veo que la página tiene un modelo para solicitar certificado o informe urbanístico. Y que el técnico municipal atiende sólo un día a la semana (los miércoles por la tarde).
Necesitamos las normas urbanísticas para poder dar una opinión.
En todo caso es aconsejable pedir por escrito el certificado de condiciones urbanísticas.
Un saludo
La vivienda esta situada en calle olesa 18 de Les peces, albinyana. La ley de urbanismos de la zona nos la dieron hace un mes cuando la solicitamos y en ella esta escrito eso de que la buhardilla de ser habitable puede tener un 30% de la planta habitable.
Buenas tardes.
Lo normal es que ante una propuesta de actuación, se presente una consulta o un anteproyecto si so sé está seguro de las condiciones urbanísticas. Y el Ayuntamiento está obligado a contestar por escrito en plazo. Lo que no es de recibo es la respuesta «de palabra» que supone una indefensión total del administrado. El derecho de consulta y la obligación de resolver en plazo está regulado a nivel estatal en el artículo 13 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Cuestión distinta es que una posible ilegalidad (la de su vecino) no cubre otra (el incumplimiento de la norma por parte de usted, por ejemplo).
Para poder analizar el caso necesitamos situar el inmueble en el municipio y conocer la norma de aplicación (se supone que podemos conocer el planeamiento del municipio por internet ya que el Ayuntamiento debe tenerlo publicado).
Hola, buenos días. Sí, es la casa del vecino.
La casa está en el municipio de Albinyana (Tarragona), zona Sant Jordi de Les Peces. No hay informe, lo dijo de palabra cuando fuimos con el visto bueno del POUM. Y Al reunirnos con el arquitecto municipal, para que viera que se contaba con el visto bueno del colegio, nos dice eso.
Muchas gracias por su atención.
Buenos días:
Tengo dentro de una propiedad en el Albaycín, un árbol que se ha secado totalmente.-
Durante los últimos años, Cultura ha estado dentro de la finca y además ha suprimido algunas plantas más, bien por destrucción, debido a las obras de rehabilitación de la muralla, bien por falta de cuidado por su parte, todo ello dentro del jardín que esta protegido, como bien les constaba.- Las cuestiones que les planteo son las siguientes:
1.- Estoy obligado a sustituir las plantas que se han deteriorado o lo esta la delegación de Cultura que es la causante de los daños???
2.- Tengo que pedir algún permiso, abonar alguna tasa, o realizar un trámite especifico para podar el árbol.- Ante que organismo tengo que realizárlo.-
3.-En caso afirmativo, pueden informarme sobre que tiempo dura aproximadamente dicho tramite???
4.- Espero que me puedan trasladar cualquier otra cuestión en relación con la información que solicito.-
Muchas gracias.-
Me parece muy útil el servicio de esta corporación.-
Buenas tardes.
Por favor puede ubicarnos su casa y el jardín o patio donde está el árbol. Una foto área del google maps nos puede servir
Gracias
Buenas tardes.
Si no he errado al localizar la parcela, creo que se trata del inmueble con referencia catastral 7455069VG4175E0001YK.
Pues bien, esta parcela con su edificación y su zona de jardines está catalogada por el PEPRI Albaicín con Nivel 4 (“Protección Tipológica–Edificación ambiental”), Grado 1; y como Jardín Privado con normativa específica (JP*).
En el caso de la protección como inmueble catalogado, el artículo III.33 de la Normativa del PEPRI Albaicín, exige el mantenimiento de la secuencias ambientales, la fachada (formalizada o no), y los espacios interiores comunitarios (patio, huerto/jardín). Y en el caso de su consideración como jardín protegido, se determina, según el artículo III.64 de la misma Norma, como “elementos esenciales (…) su organización, sus elementos de contención de tierras, su sistema de paratas, las infraestructuras de riego existentes (…) sus fuentes y pilares, los elementos de plantación de especial interés paisajístico o botánico”, de tal forma de “los árboles, arbustos y plantas existentes en los jardines protegidos que puedan verse afectados por cualquier tipo de obra deberán figurar convenientemente localizados en la documentación para la solicitud de licencia”, y “toda poda sustancial del arbolado protegido requerirá el informe previo de los Servicios Técnicos Municipales competentes que avale la oportunidad e interés de la actuación”.
El mismo artículo III.64 de la Normativa del PEPRI Albaicín establece (apartado 5) que “se prohíbe la tala de los elementos de protección protegidos. Toda pérdida de arbolado no autorizada o no justificable por causas naturales supondrá la obligación de su reposición”, señalando también, que “los jardines privados protegidos deberán ser mantenidos por su propietarios en perfecto estado de conservación. Cualquier proyecto de alteración de sus plantaciones actuales, deberá ser objeto de licencia”.
El artículo 11.5.2 apartado 1 de la Normativa del PGOU vigente en Granada determina que “en el ámbito del presente PGOU de Granada, se consideran jardines de interés: (…) .Los incluidos en los Planes Especiales de Protección vigentes (Albaicín y Centro), y reconocidos como tales por éstos en el ámbito del PGOU” (según la redacción incorporada por la adaptación del PGOU a la LOUA, aprobada por el Pleno Municipal el 26 de febrero del 2009, y publicada en el BOP de Granada número 93 de 19 de mayo del 2009), de tal forma que “para los jardines protegidos incluidos en ámbitos con Planes Especiales de Protección vigentes, serán de aplicación las determinaciones contenidas en los mismos, actuando la normativa del presente capítulo con carácter supletorio y/o complementario” (apartado 3 del mismo artículo); y en la misma línea señalada por el PEPRI Albaicín, el PGOU, en el artículo 11.5.3, apartados 4, 5 y 6 prevé que “toda poda sustancial del arbolado protegido requerirá el informe previo de los Servicios Técnicos Municipales competentes que avalen la oportunidad e interés de tal actuación”, que “se prohíbe la tala de los elementos de plantación protegidos”, de tal forma que “toda pérdida de arbolado no autorizada o no justificable por causas naturales supondrá la obligación de su reposición con un ejemplar de igual especie y porte a cargo del propietario, sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponderle por tal motivo”, y, además, que “los jardines privados de carácter singular protegidos deberán ser mantenidos por sus propietarios en perfecto estado de conservación”.
Sentado el hecho de que se está ante un jardín protegido, la intervención sobre el arbolado del mismo (aunque éste exija dicha intervención por su mal estado), requiere licencia. Y así lo prevé el artículo 8.f del Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (RDUA, “las talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva, así como de árboles aislados, que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento”), recogiendo el contenido del artículo 169.1.f de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
La Ordenanza Municipal de Licencias vigente en el Ayuntamiento de Granada (BOP número 100 de 28/05/2018) señala también este acto como sujeto a licencia en su artículo 36.2.c, y, en todo caso habrá que estar al contenido de la documentación necesaria exigible para el supuesto concreto según el Anexo I.6 de dicha Ordenanza.
En cualquier caso, la cuestión más peliaguda aquí no es la obligación de solicitar licencia para la poda del árbol, que debería ser resuelta en el plazo máximo de tres meses (artículo 20 del RDUA). La cuestión compleja es que el jardín de referencia (y en inmueble en su totalidad) se encuentra ubicado en el entorno de BIC de la Muralla, y en aplicación del artículo 33 de la Ley del Patrimonio Histórico Andalucía podría requerí informe preceptivo y vinculante de la Administración competente de la Comunidad Autónoma Andaluza; teniendo en cuenta que si este informe no se emite en el plazo de tres meses desde la solicitud en la Delegación de Cultura, habría que considerar denegada la autorización.
Por supuesto la solicitud de licencia requiere el pago de la correspondiente tasa (Ordenanza Fiscal número 20 del Ayuntamiento de Granada, BOP número 247 de 27/12/2018, que ascendería al 1,14% sobre el coste de la operación).
No obstante habría que hacer alguna observaciones sobre al planteamiento general a raíz de la consulta concreta. La destrucción de un jardín protegido implica una infracción urbanística (artículo 98 del RDUA), del que es responsable en que la comete. Ahora bien no se puede sancionar a una Administración Pública (artículo 63.4 del RDUA), aunque si a la empresa que haya desarrollado los trabajos.
Cuestión distinta es la medida de restauración de orden, que al tener carácter real (artículo 38 del RDUA) obliga al titular del inmueble.
Le aconsejo que denuncie al sujeto o sujetos que ha deteriorado el jardín, y que el Ayuntamiento determine la responsabilidad.
Si la cuestión es sustituir un árbol que se ha secado, la vía es la solicitud de la licencia, aunque puede ser muy larga. También podría, acompañando la denuncia sobre el deterioro del jardín, sugerir al Ayuntamiento que emita una orden de ejecución del deber de conservar exigiéndole la sustitución del árbol seco. Esta vía que puede explorar (aunque está poco ensayada en el Ayuntamiento de Granada) puede ser más rápida (artículos 155 y 159 de la LOUA).
Espero haber contestado a sus dudas. En cualquier caso podemos seguir comentado el caso.
Un saludo.
Buenas tardes:
Me equivoque al enviar la respuesta y no les habrá llegado me imagino, porque veo que son muy ágiles en las contestaciones.-
Les adjunto la situación en Google Maps, es en Calle Charca num 3.-
Muchas gracias de antemano.-
Buenas tardes.
Se me ha dado el siguiente caso: Se pretende llevar a cabo la segregación de una parcela situada en suelo No urbano natural o rural (Finca rústica) en 3 parcelas. Las parcelaciones son de cultivo de regadio, cumplen con las dimensiones fijadas por la legislación vigente en la materia.
Una de las parcelas resultantes contiene una edificación. dicha nave es del año 1993, no cuenta con licencia municipal. Desde el ayuntamiento indican que hasta que no se haya regularizado la situación urbanística de la nave existente, la segregación no se podrá llevar a cabo.
¿Esto es así?
Gracias
Buenos días
Tiene razón el Ayuntamiento. Tendrías que legalizarla o bien solicitar la declaración de AFO. Es necesario proceder a la definición de la situación jurídica de la edificación para proceder en el caso de parcelación conforme al contenido del artículo 185.2.A. de la LOUA.
La cuestión es si la edificación, una vez concretada su situación jurídica, vincula a la totalidad de la parcela o no.
Saludos
USOS AGRÍCOLAS O GANADEROS EN CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN SNU
Se plantea la implantación de un nuevo uso de ganadería en una finca en SNU con construcciones existentes. Desde la legislación sectorial de ganadería para la expedición de un nuevo código de explotación pide que por el municipio se expida un informe o certificado de compatibilidad urbanística. Estamos hablando en todo momento explotaciones de pequeña envergadura, uso propio y que no requieren de proyecto de actuación.
La cuestión es: ¿Sería exigible realizar, previo a la conformidad urbanística, el reconocimiento de la situación jurídica de las construcciones por medio de lo establecido en el Decreto 2/2012 y resto de normativa de aplicación?
Buenos días
¿Para que quieres reconocer la situación de la edificación conforme al Decreto?, ¿Cumple la normativa urbanística y sectorial?. Si es así el certificado entiendo que lo puedes emitir sin problemas. Le puedes dar licencia sin más, mucho más emitir un certificado
¿No crees?
Hola. Estoy interesada en una vivienda. He dado la paga y señal y en unos días está programada la firma de arras. Al enviarme parte de la documentación (aún me falta recibir la cédula de habitabilidad) he visto que en la tasación aparece la siguiente observación «la vivienda no se adecua a normativa urbanística vigente, no siendo relevante dicha situación en la tasación». Qué significa? Gracias
Buenos días
En principio puede significar que esta fuera de ordenación. Deberías consultar en el Registro de la Propiedad para ver como está inscrita y que limitaciones puede tener.
¿La vivienda es en Granada?
Si quieres que concretemos más mándanos la situación de la vivienda y datos sobre la misma
Buenos días. Quisiera plantear la siguiente cuestión:
Se trata de un inmueble que se encuentra en la situación legal de ruina urbanística al excederse el límite del contenido normal del deber de conservación, aunque aún no se ha procedido a su declaración.
Por otro lado, el Ayuntamiento está interesado en la adquisición del mismo y se ha propuesto el inicio de un expediente de expropiación forzosa por razón de urbanismo, concretamente por la inobservancia de los deberes legalmente exigibles de conservación y rehabilitación de los inmuebles (art. 160.1.E.c de la L.O.U.A.).
¿Previo al inicio del expediente de expropiación, debe haberse declarado la situación legal de ruina urbanística y que se cumpla lo dispuesto en el artículo 157.3.B.b de la L.O.U.A. en lo referente a no alcanzar el acuerdo necesario entre el municipio y los propietarios respecto a los términos de la rehabilitación definitiva?
Gracias
Buenos días.
Entiendo que son dos situaciones o posibilidades distintas:
a.- Si se ha incumplido el deber de edificar, lo que procedería, antes de iniciar el expediente de ruina, es proceder conforme al supuesto previsto para este caso, es decir, emitir la correspondiente orden de ejecución, a ver si el propietario accede a cumplir con su obligación, de tal forma que si no cumple con el contenido de la orden una de las posibilidades señalada es la prevista en el artículo 158.2.b de la LOUA: «la expropiación del inmueble, previa declaración del incumplimiento del deber de conservación, o la colocación del inmueble en situación de ejecución por sustitución, mediante el correspondiente concurso regulado en los artículos 151 y 152, que será instado, en su caso, antes de la declaración de ruina».
b.- Ahora bien, si se ha iniciado el expediente de ruina, el artículo 157.4 prevé que «antes de declarar la ruina de una edificación, tanto si el expediente se inició en el procedimiento de una orden de ejecución como en cualquier otro caso, el municipio podrá adoptar la resolución de rehabilitar o conservar el inmueble, e iniciará las obras necesarias en un plazo máximo de seis meses, hasta eliminar el estado físico de ruina. El propietario deberá sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservación», lo que no posibilita la adquisición del inmueble por expropiación si es que el propietario cumple con sus obligaciones, al igual que si cumple con su deber de conservar según señala el artículo 158. La posibilidad de expropiar, sin más, sólo es resultado del incumplimiento de los deberes, y hay que declarar ese incumplimiento, bien por que no se atiende la orden de ejecución señalada en el artículo 158, relativo al deber genérico de conservar; bien porque, como resultado de la declaración de ruina, se señalan las medidas propuestas en el artículo 157.3.B.b de la LOUA, en caso de que no exista convenio para la rehabilitación definitiva, ya que «de no alcanzarse acuerdo, el municipio podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica adecuada, o proceder a la expropiación o a la sustitución del propietario incumplidor aplicando la ejecución forzosa en los términos dispuestos por esta Ley».
Mi opinión es que no es posible la expropiación si no existe una declaración de incumplimiento previo del deber de conservar, vía incumplimiento de la orden de ejecución prevista en el artículo 158; o bien cuando no se alcance el acuerdo al que hacer referencia del 157.3.B.b (el supuesto expropiatorio del artículo 160.E.c de la LOUA implica declaración de cumplimiento del deber, y eso requiere un procedimiento).
La otra alternativa es la implica la propia declaración de ruina, que está contemplada en el apartado 5 del artículo 157 de la LOUA:
«La declaración legal de ruina urbanística comportará la inclusión de la construcción o edificación en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, habilitándose al propietario el plazo de un año para que ejecute, en su caso, las obras de restauración pertinentes. El mero transcurso del plazo mencionado conllevará la colocación de la construcción o edificación correspondiente en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución, habiéndose de iniciar de oficio o a instancia de parte, en el plazo de seis meses, el correspondiente concurso, que se tramitará de acuerdo con las reglas de los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 151 y el artículo 152 de esta Ley».
¿Qué opinas?
No es necesario. Si declaras la ruina, hay que incluirlo en el registro de solares y edificaciones ruinosas y esperar a que pase el año para, si no cumple, proceder a la venta forzosa.
La cuestión es que si no has declarado formalmente la ruina, no has constatado que ésta existe. La alternativa para sustituir al cumplidor que no cumple con el deber de conservar es emitir la orden de ejecución y que la incumpla.
Muchas gracias por tu rápida respuesta. Estoy de acuerdo contigo, no se puede iniciar un expediente de expropiación sin más, sin estar declarado el incumplimiento del deber de conservar, por incumplimiento de orden de ejecución, o sin estar declarada la situación legal de ruina urbanística y no llegar al acuerdo previsto en el 157.3.B.b.
Lo único que no entiendo, es que si ya está claro que el coste de las reparaciones necesarias supera el límite del deber normal de conservación (art. 157.1 a), y estamos ante un caso claro de situación legal de ruina urbanística ¿por qué es necesario dictar primero una orden de ejecución?
Buenos días. Planteo el siguiente supuesto urbanístico: Una empresa de telecomunicaciones presenta en el Ayuntamiento Proyecto Técnico para instalación de torre para operadores de telecomunicaciones y solicita las correspondiente licencias.
Se comprueba que según anexo I de la Ley GICA se encuentra dentro del epígrafe 13.57 «infraestructuras de telecomunicaciones» por lo que esta sometida a CALIFICACIÓN AMBIENTAL.
Por otro lado también se comprueba que la parcela donde se ubica dicha instalación se encuentra clasificada y calificada
según NN.SS. municipales como SUELO APTO PARA URBANIZAR- PLAN PARCIAL 2. (suelo urbanizable sin plan parcial aprobado).
Ahora viene la cuestión a determinar. es viable la obtencion de licencia de apertura y licencia de obras? en caso de su viabilidad cual seria el procedimiento?
se podria aplicar en este caso el Art. 13.2. d) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: «La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística, o la sectorial y sean compatibles con la ordenación urbanística. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística.
La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.»
Y el articulo Art. 34.1 c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.
No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.
No se si seria viable la obtencion de licencia de obras justificando que se trata de una instalacion de caracter provisional y realizada con materiales facilmente desmontables, y si se puede dar calificacion ambiental para una actividad de este tipo siendo una instalacion provisional. No se si se os ha planteado un caso similar.
Saludos y gracias por todo de antemano
Efectivamente seria la forma de poder aitorizar pero es muy importante tener en cuenta el condicionado del art. 52.3 »(..) construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el municipio y sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedará sujeta a la prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del municipio.» Para mi uno de los puntos mas importantes es eL que indica de NATURALEZA PROVISIONAL por lo que debería quedar expresamente indicado el plazo de vigencia de la licencia. Importante es también la garantia y la inscripcion en el Registro de la Propiedad.
Todo lo anterior no implica que cuando se desarrolle el sector el planeamiento de desarrollo no pueda contemplar una posible integración en el mismo. El problema podria estar en las condiciones de la Calificación Ambiental que quizá habria que pensar en someterse de nuevo a la misma por cambiar las condiciones ambientales, principalmente distancias a otras edificaciones, que previo a ala aprobacion del planeamiento no se conocian.
Efectivamente. El planeamiento de desarrollo puede integrar la instalación y por tanto la instalación provisional puede convertirse en definitiva. Pero al ubicarse cerca población que antes no existía, puede requerir el trámite, de nuevo, de la calificación ambiental
Buenos días.
Tu mismo te has contestado. Ese es el procedimiento. Te menciono un artículo de la LOUA aparte del 34 que te sirve de cobertura para esa clase-categoría de suelo (urbanizable sin ordenación pormenorizada).
Artículo 53.1:
«Mientras no cuenten con ordenación pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artículo anterior».
Buenos días.
Tengo una duda respecto al artículo 50 de la Ley 12/2007, de 26 de noviembre, para la promoción de la igualdad de género en Andalucía. ¿Debe justificarse en cualquier instrumento de planeamiento? El caso concreto es un Estudio de Detalle cuyo objetivo es el de apertura de vial y ordenación de volúmenes. En caso afirmativo, ¿existe alguna guía de cómo se debe justificar o de cual debe ser el contenido de esta justificación?
Gracias
Buenos días.
Perdona que haya tardado ver tu consulta. No he recibido comunicación de la misma.
El artículo 50 de la Ley 12/2007 establece una definición general sobre esta cuestión en su apartado 2, cuando dice que los poderes públicos «tendrán en cuenta la perspectiva de género en el diseño de las ciudades, en las políticas urbanas, y en la definición y ejecución de los planeamientos urbanísticos». Ahora bien, ¿en qué se traduce eso en el contenido de una ED que es desarrollo de un planeamiento general, parcial o especial?. Un ED va a incidir muy poco o nada en el transporte o la movilidad. Tampoco incide en la política de viviendas.
Yo creo que no hay que justificar nada, salvo que la apertura de ese vial u ordenación incremente la inseguridad del ámbito, por ejemplo. Más que el ED habría que asegurar que la ejecución de las obras de urbanización no cree espacios poco iluminados, cerrados, de difícil accesibilidad, etc.
Buenos días,
Nos encontramos a ante la necesidad de hacer una valoración del precio de venta de un suelo urbano generado por un excedente de vial para una posible enajenación por parte del municipio. ¿Qué método de valoración se debería aplicar y en base a que norma?
¿podríamos concluir entonces que no tenemos una norma de valoración de obligatoria aplicación? De esta forma podríamos optar por aplicar cualquier método reconocido en valoraciones por similitud. Incluso, pienso que no seria descabellado aplicar el método que usa la Junta de Andalucía para calcular el VALOR de precio de venta a los efectos de liquidación de impuesto de transmisiones patrimoniales (https://www.juntadeandalucia.es/agenciatributariadeandalucia/ov/valoracion/coeficientes_urbana/valor_real.htm), al fin al cabo es el valor por el que se va a liquidar dicho impuesto.
Entonces, ¿que norma seria de aplicación para realizar la valoración? la orden ECO seria solo con fines hipotecarios ¿sería correcto usar el propio valor dado por la ponencia de valoración catastral?
Valor de repercusión obtenido por el método residual estático (si quieres con las formulas de la orden ECO) aplicado al uso propuesto por el planeamiento teniendo en cuenta el incremento de ese uso, que supone para la parcela a la que se adosa la superficie del sobrante de vía pública
Voy a concretar un poco más el caso:
Se trata de un Plan Parcial desarrollado, terminado y recepcionado en base a las antiguas NNSS del municipio. En un extremo de la urbanización queda un solar, que una vez aprobado en nuevo planeamiento (PGOU) resulta que establece una alineación diferente a la que había afectándole a esta parcela. Cambia la forma del borde del fin de la urbanización para adaptarse a un nuevo diseño del vial, dejándola sin cumplir la condición de ancho mínima de fachada y adosándole una superficie (el que llamado sobrante de vial) que tampoco cumple con la condición de superficie mínima de parcela.
Efectivamente el sobrante está en suelo urbano y con la misma calificación del solar contiguo, y en principio estaría en situación de suelo urbanizado, pero al establecerse la nueva alineación podríamos decir que necesitara de obras complementarias de urbanización de adaptación del acerado.
Por otro lado, me surge duda si estamos en el ámbito de aplicación del régimen de valoraciones del TRLSRU y Reglamento. Solamente encajaría en el art. 34.1. a) “a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados”
Si consideramos que es de aplicación por el inciso indicado, tendríamos que tener en cuenta lo establecido en el art. 34.2.a) “2. Las valoraciones se entienden referidas:
a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del instrumento que las motive”. ¿Qué fecha deberíamos tener en cuenta, aprobación del PP, PGOU o fecha actual?
Adjunto un croquis.
No es de aplicación el artículo 34.1.a. El suelo ya ha sido reparcelado. No hay una nueva operación de equisdistribución. Simplemente es la venta de una parcela sobrante en suelo urbanizado (aunque sea necesario completar la urbanización, de hecho esta circunstancia está prevista a los efectos de valoración en el art. 37.1.c del TRLSRU).
El problema en la venta del sobrante a la hora de aplicar el art. 37.1.a es, precisamente, determinar la edificabilidad y el uso, en una parcela que no edificable por si misma. Por eso te digo que hay aplicar la edificabilidad y el uso que supone un incremento de aprovechamiento en la parcela a la que se adosa.
Pero desde luego no puedes aplicar las reglas de valoración en procesos de equidistribución porque esta venta no supone una operación de equidistribución. Es la venta de una parcela que se agrega a otra en suelo urbanizado.
Buenos días.
Varias cuestiones previas:
-Se supone que es un suelo urbano, y que su situación básica es la de urbanizado.
-Tal y como lo describes parece que se trata de un sobrante de vía pública, y esto supone que no es una parcela edificable en si misma porque no tiene condiciones de parcela mínima.
-Si es así, hay que incorporarla de forma obligatoria a la parcela colindante.
Su valoración debería seguir el método descrito en el artículo 37.1 del TRLSRU, ya que es urbanizado no edificado. Ahora bien, el valor de repercusión del suelo obtenido por el método residual habrá que aplicarlo al incremento de edificabilidad que supone la incorporación de ese suelo a la parcela colindante a la que se agrega.
Si no agrega ningún incremento de edificabilidad es difícil establecer un criterio de valoración. ¿Cómo pensáis que se podría resolver?.
Se solicita por parte de Telefónica de España S.A.U. aprobación de Plan de Despliegue de una red de acceso de nueva generación mediante fibra óptica en el municipio. Como se debe proceder y como se debe informar urbanisticamente sobre este asunto?
Invito a leer en informe que se puede ver en el siguiente enlace: https://www.juntadeandalucia.es/defensacompetencia/sites/all/themes/competencia/files/pdfs/20170221%20Art26_TELECOMUNICACIONES.%20Despliegue%20red%20WIFI%20Beniganim.pdf
El único contenido normativa en relación con los «planes de despliegue» está en el artículo 34.6 de la LGTlec (Ley 9/2014, de 9 de mayo, General de Telecomunicaciones), que no define contenido ni forma de tramitación; y además no ha tenido, hasta ahora, desarrollo reglamentario. En este sentido los Ayuntamientos tienen una gran margen de cara a su aprobación con las consecuencias que se derivan de ello de cara a las actuaciones concretas en el despliegue. Es de destacar la importancia que puede tener desde el punto de vista urbanístico y de protección del patrimonio histórico la materialización de redes en fachadas en el caso de conjuntos históricos.
Transcribo el contenido del artículo 34.6 de la LGTlec y te señalo dos páginas web donde se analiza la problemática. En todo caso podemos comentar aspectos concretos del plan que te proponen y en relación con el municipio concreto.
«Para la instalación de las estaciones o infraestructuras radioeléctricas utilizadas para la prestación de servicios de comunicaciones electrónicas disponibles para el público a las que se refiere la disposición adicional tercera de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, no podrá exigirse la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clase similar o análogas, en los términos indicados en la citada ley.
Para la instalación de redes públicas de comunicaciones electrónicas o de estaciones radioeléctricas en dominio privado distintas de las señaladas en el párrafo anterior, no podrá exigirse por parte de las administraciones públicas competentes la obtención de licencia o autorización previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, o de carácter medioambiental, ni otras licencias o aprobaciones de clase similar o análogas que sujeten a previa autorización dicha instalación, en el caso de que el operador haya presentado a la administración pública competente para el otorgamiento de la licencia o autorización un plan de despliegue o instalación de red de comunicaciones electrónicas, en el que se contemplen dichas infraestructuras o estaciones, y siempre que el citado plan haya sido aprobado por dicha administración.
En el Plan de despliegue o instalación, el operador deberá prever los supuestos en los que se van a efectuar despliegues aéreos o por fachadas de cables y equipos en los términos indicados en el apartado anterior.
Este plan de despliegue o instalación a presentar por el operador se sujetará al contenido y deberá respetar las condiciones técnicas exigidas mediante real decreto acordado en Consejo de Ministros.
El plan de despliegue o instalación de red pública de comunicaciones electrónicas se entenderá aprobado si, transcurridos dos meses desde su presentación, la administración pública competente no ha dictado resolución expresa.
Las licencias o autorizaciones previas que, de acuerdo con los párrafos anteriores, no puedan ser exigidas, serán sustituidas por declaraciones responsables, de conformidad con lo establecido en el artículo 71 bis de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las administraciones públicas y del Procedimiento Administrativo Común, relativas al cumplimiento de las previsiones legales establecidas en la normativa vigente. En todo caso, el declarante deberá estar en posesión del justificante de pago del tributo correspondiente cuando sea preceptivo.
La declaración responsable deberá contener una manifestación explícita del cumplimiento de aquellos requisitos que resulten exigibles de acuerdo con la normativa vigente, incluido, en su caso, estar en posesión de la documentación que así lo acredite.
Cuando deban realizarse diversas actuaciones relacionadas con la infraestructura o estación radioeléctrica, las declaraciones responsables se tramitarán conjuntamente siempre que ello resulte posible.
La presentación de la declaración responsable, con el consiguiente efecto de habilitación a partir de ese momento para ejecutar la instalación, no prejuzgará en modo alguno la situación y efectivo acomodo de las condiciones de la infraestructura o estación radioeléctrica a la normativa aplicable, ni limitará el ejercicio de las potestades administrativas de comprobación, inspección, sanción, y, en general, de control que a la administración en cualquier orden, estatal, autonómico o local, le estén atribuidas por el ordenamiento sectorial aplicable en cada caso.
La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a una declaración responsable, o la no presentación de la declaración responsable determinará la imposibilidad de explotar la instalación y, en su caso, la obligación de retirarla desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades penales, civiles o administrativas a que hubiera lugar.
Reglamentariamente se establecerán los elementos de la declaración responsable que tendrán dicho carácter esencial».
https://megasporuntubo.es/los-planes-de-despliegue-de-redes-de-telecomunicaciones/
https://megasporuntubo.es/como-hacer-planes-de-despliegue-de-fibra-optica/
Hola a tod@s, planteo un caso sobre una edificación en suelo no urbanizable especialmente protegido por planificación territorial (POTAUGR) y urbanística (PGOU), en el que un interesado promueve una tramitación administrativa con el interés de conectar a la red municipal de abastecimiento de agua, una vivienda unifamiliar aislada construida en 1998, indiciariamente sin licencia urbanística y enclavada en una parcela con actividad ganadera.
Los ANTECEDENTES son los siguientes:
PRIMERO: En el expediente administrativo obran 3 informes técnicos (del técnico municipal predecesor), en el que indica sin motivar que la situación jurídica conforme al Decreto 2/2012 es de AFO y continua la tramitación en el sentido de un AFO, solicitando al interesado que aporte Certificado de situación AFO (identificación, superficies, antigüedad, aptitud…) y viabilidad de acometida por parte de la empresa suministradora de agua.
El interesado aporta en 2016 el Certificado de situación AFO y recientemente en 2018 el interesado aporta informe positivo sobre la viabilidad de la acometida emitido por la empresa suministradora para el abastecimiento de agua y negativo para el saneamiento (en este punto es cuando inicio mi actividad administrativa).
SEGUNDO: Se comprueba que el Ayuntamiento no ha tramitado la declaración de innecesariedad de Avance de planeamiento (hay un informe redactado por los servicios técnicos de la Diputación de 2014), pero que no se ha informado por la Consejería competente en urbanismo de la Junta de Andalucía y no ha sido aprobado por Pleno municipal conforme art. 4.3 del Decreto 2/2012 (modificado por Decreto 36/2014), como presupuesto legal necesario para para la tramitación de procedimientos de reconocimiento AFO. Lógicamente, no existe ordenanza fiscal, ni ordenanza reguladora para la tramitación y normas mínimas de habitabilidad para edificaciones en SNU.
Se concluye que los actos administrativos realizados por el técnico municipal predecesor son nulos de pleno derecho, al entender que estos tienen un contenido imposible, debido a que el municipio no ha realizado las actuaciones necesarias para habilitar la aplicación del Decreto 2/2012 al ordenamiento jurídico municipal para el reconocimiento de AFO en SNU.
TERCERO: Analizado de nuevo urbanísticamente la cuestión, se comprueba que el SNU está especialmente protegido, por planificación territorial (POTAUGR) y urbanística (PGOU) y que la normativa urbanística del planeamiento general lo califica como “De alto valor productivo”. El planeamiento general vigente autoriza para esta categoría de SNU la “Rehabilitación de edificios para viviendas unifamiliares aisladas”.
Se comprueba que la edificación existente cumple con los parámetros urbanísticos que fija la normativa urbanística para vivienda unifamiliar aislada agrícola de nueva construcción en SNU, actualmente la vivienda está ligada a la explotación ganadera.
A falta de realizar las oportunas comprobaciones administrativas se presume que la construcción de la vivienda unifamiliar agrícola se ha construido sin licencia urbanística y según los medios de prueba del Certificado de AFO aportado por el interesado la vivienda se construyó en 1998, previo a la aprobación del POTAUGR (1999) y del PGOU (2002).
CUESTIONES que planteo:
PRIMERO: ¿Existe algún inconveniente que imposibilite la viabilidad de legalizar la vivienda en los términos que expresa la normativa urbanística para el SNU especialmente protegido por planificación territorial y urbanística? Me refiero a algún factor sobrevenido de la ordenación territorial, plan especial vega en tramitación…
De forma preliminar entiendo que la vivienda existente es compatible con el régimen de protección.
En caso de ser viable, ¿se tienen que tramitar de acuerdo al art. 50.2 LOUA?, esto es, ¿hay que tramitar un proyecto de actuación, conforme al art. 42 y 43 LOUA?, y una vez aprobado se solicita las correspondientes Licencias urbanísticas de obras y de ocupación.
De acuerdo al art. 9.4 del Decreto 2/2012, el Ayuntamiento comunicará a la persona interesada la posibilidad de legalización de la edificación, en el caso de que ésta se encuentre en la situación jurídica señalada en el artículo 3.1.A), apartado b).
SEGUNDO: En caso de no ser viable la opción de legalización de la vivienda, planteada en la cuestión PRIMERA, una vez tramitado correctamente la declaración de innecesariedad de Avance de planeamiento para identificar las edificaciones aisladas en SNU, la vivienda unifamiliar aislada en cuestión ubicada en SNU especialmente protegido por planificación territorial (POTAUGR) y urbanística (PGOU), se presume (a confirmar) que fue construida sin licencia municipal y finalizada en el año 1998.
En este supuesto se plantea que la vivienda en cuestión no es compatible con la ordenación territorial y urbanística, y se entiende que se ajusta a la situación jurídica indicada en el art. 3.2.b) del Decreto 2/2012. De acuerdo a los antecedentes la vivienda se construyó y finalizó en el año 1998, con anterioridad al establecimiento del régimen de protección especial POTAUGR (1999) y PGOU (2002), ya no caben medidas de protección de la legalidad urbanística y del orden jurídico perturbado por agotamiento de los plazos.
En este supuesto se entiende que, si es viable el reconocimiento AFO, de acuerdo a la excepción que hace el art. 8.2 del Decreto 2/2012.
TERCERO: En relación al supuesto que planteo en la cuestión SEGUNDA me surgen dudas interpretativas del art. 185.2.B) LOUA con respecto a las determinaciones para edificaciones aisladas en SNU especialmente protegido del Decreto 2/2012, el SNU del municipio en cuestión está especialmente protegido en un 69,40% del total de SNU, por lo que el Decreto 2/2012 podría ser aplicado para reconocimiento AFO para edificaciones que acrediten su finalización previa al establecimiento de los regímenes de protección, ¿todas las demás edificaciones existentes en SNU especialmente protegido incompatibles con la ordenación urbanística se deben instruir procedimientos de protección de la legalidad urbanística?
Te comento en el fichero adjunto
Muy buenas.
En un núcleo sin plan general ni delimitación de suelo. Sobre un solar, ¿se podrían realizar dos o más viviendas unifamiliares (aisladas o adosadas)?, ¿un edificio de vivienda plurifamiliar?… o esto se considera parcelación urbanística y por lo tanto en base al art. 68.1. LOUA, no se podría.
No creo que a este supuesto le sea de aplicación, expresamente el artículo 68.1 de la LOUA. Más bien es de aplicación el artículo 57.2 sobre normas de aplicación directa. El hecho de hacer una promoción de varias viviendas nuevas, en principio, no implica parcelación
Te transcribo el artículo 57.2:
«2. Los actos de construcción o edificación e instalación que se realicen en terrenos adscribibles a la clase de suelo urbano, pero que no cuenten con instrumento de planeamiento, deberán observar las siguientes reglas:
1.ª No tener más de dos plantas de altura o de la media de los edificios ya construidos, cuando se trate de solar perteneciente a una manzana consolidada en más de sus dos terceras partes.
2.ª Presentar características tipológicas y estéticas adecuadas a su integración en el entorno, en particular cuando existan en éste edificios de valor arquitectónico o patrimonial histórico.
3.ª No comportar la demolición de edificios de valor arquitectónico, histórico o cultural ni la supresión de dotaciones existentes.»
Creo que encaja la posibilidad que planteas, ¿no?
Un saludo
Buenas tardes,
Por lo que desprende de la noticia, parece que se pretende hacer una innovación del PGOU en la que se obligue a pasar siempre por una licencia de actividad y cambio de uso las «viviendas turísticas» ¿Es esto posible sin modificar el Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos? ¿Tendría sentido?
https://m.diariodesevilla.es/sevilla/Ayuntamiento-turisticos-tratados-hospedajes-terciarios_0_1304269853.html
Buenos días.
Creo que hay que modificar el Decreto. Lo importante del Decreto es que considera a la vivienda turística como uso residencial. Otra cuestión es que el PGOU, dentro del uso residencial, concrete un uso detallado con ese contenido de vivienda turística y defina un esquema de compatibilidades restrictivo para este uso residencial, pero siempre dentro de la consideración como residencial
Buenas, planteo otro tema. Este referente a la DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOCUARTA. INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA de la LOUA que dice textualmente:
“Para el inicio y desarrollo de las actividades económicas previstas en el ámbito de aplicación de la Ley 12/2012, de 26 de diciembre, y en los términos que se establezcan reglamentariamente, no podrá exigirse por parte de las administraciones y entidades del sector público de Andalucía la obtención de licencia previa de instalaciones, de funcionamiento o de actividad, ni otras de clase similar o análogas que sujeten a previa autorización el ejercicio de la actividad económica a desarrollar o la posibilidad misma de la apertura del establecimiento correspondiente.
Asimismo, no será exigible licencia o autorización previa para la realización de las obras ligadas al acondicionamiento de los locales para desempeñar la actividad económica cuando no requieran de la redacción de un proyecto de obra de conformidad con el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. En esos casos, será sustituida por la presentación de una declaración responsable o bien por una comunicación previa”
Me refiero siempre que se trate de un municipio donde NO haya ordenanza municipal que regule la tramitación y que solamente tengamos para aplicar LOUA, RDUA y normas urbanísticas.
Parece no haber problema con las actividades previstas en el ámbito de aplicación la LEY 12/2012, que incluye en su ANEXO una relación exhaustiva de actividades identificadas con el grupo dentro del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).
La duda me surge con el párrafo segundo: OBRAS LIGADAS AL ACONDICIONAMIENTO DE LOCALES. La Ley 12/2012, en su artículo 3 establece la inexigibilidad de licencia para las obras ligadas las actividades dentro del ámbito de aplicación de esa ley siempre que no requieran de proyecto según LOE, es decir que estén en el listado de del ANEXO, que sea actividad permanente y que su superficie útil de exposición y venta al público <750m2. Sin embargo, cuando viene la LOUA a regular tal circunstancia, en el párrafo segundo, no dice que la inexigibilidad de licencia para las obras ligadas al acondicionamiento de locales se refiera a los indicados en la ley estatal (si lo hace para actividades). ¿Se podría entender que esta inexigibilidad de licencia opera para cualquier tipo de obra de adaptación de local, siempre con la excepción de las que requieran de proyecto según LOE, incluso de superficies mayores a 750m2 y actividades fuera de las establecidas en el ANEXO?. Podríamos estar hablando de adaptaciones de locales, incluso destinados a actividades con instrumentos de prevención ambiental (CA), sin licencia de obras previa, aunque siempre con presentación de declaración responsable o comunicación. En caso de entender que en todo caso tendría la limitación de la ley 12/2012, entiendo que esta DA14ª no aporta nada, ya que sería lo mismo que establecía ésta.
Por último, para el caso de que no exista ordenanza que establezca el procedimiento para la presentación de DR o C, ¿habría algún impedimento en su tramitación o seria de aplicación directa la ley de procedimiento administrativo común donde se regulan estas figuras de forma general?
Saludos
Buenos días otra vez.
Totalmente de acuerdo contigo. ¿Para que es necesaria la licencia urbanística en estos casos. ¿Qué se controla con ella?.
Es evidente que si no es necesaria la autorización previa, si no se justifica este medio de intervención, hay que aplicar el menos restrictivo, con independencia de que no exista una ordenanza concreta para su aplicación, ya que la legislación vigente determina una regulación mínima que puede ser suficiente.
Tengamos en cuenta el contenido del artículo 4.1 de la Ley 40/1015:
«Las Administraciones Públicas que, en el ejercicio de sus respectivas competencias, establezcan medidas que limiten el ejercicio de derechos individuales o colectivos o exijan el cumplimiento de requisitos para el desarrollo de una actividad, deberán aplicar el principio de proporcionalidad y elegir la medida menos restrictiva, motivar su necesidad para la protección del interés público así como justificar su adecuación para lograr los fines que se persiguen, sin que en ningún caso se produzcan diferencias de trato discriminatorias. Asimismo deberán evaluar periódicamente los efectos y resultados obtenidos».
El artículo 69 de la Ley 39/2015 regula el contenido mínimo de las declaración responsable y la comunicación previa, y los artículo 84, 84bis de la Ley de Bases de Régimen local dan suficientes pistas de como actuar a pesar del contenido del artículo 84ter del mismo Texto que señala que «cuando el ejercicio de actividades no precise autorización habilitante y previa, las Entidades locales deberán establecer y planificar los procedimientos de comunicación necesarios, así como los de verificación posterior del cumplimiento de los requisitos precisos para el ejercicio de la misma por los interesados previstos en la legislación sectorial»
Buenas, planteo un caso práctico para ver que se opina :
En un municipio Andaluz, con PGOU en vigor desde 2013, el propietario de una finca rústica (suelo no urbanizable) plantea una consulta previa de viabilidad ante el Ayuntamiento del municipio en cuestión para poder construir una CASETA DE APEROS en la citada finca. Ésta tiene una superficie de 4.900m2, y en catastro se califica su cultivo como Labor o labradío regadío.
Según la RESOLUCIÓN DE 4 DE NOVIEMBRE DE 1996, DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DESARROLLO RURAL Y ACTUACIONES ESTRUCTURALES, POR LA QUE SE DETERMINAN PROVISIONALMENTE LAS UNIDADES MÍNIMAS DE CULTIVO EN EL ÁMBITO TERRITORIAL DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA ANDALUZA, el municipio en cuestión tiene unos valores mínimos de parcela de 30.000m2 para secano, 5.000m2 para regadío extensivo y 2.500m2 para regadío intensivo.
La parcela se encuentra a menos de 500m del suelo urbano.
Junto con la solicitud se ha presentado un informe de un Ingeniero Técnico Agrónomo diciendo que en la finca se están llevando labores agrícolas con regadío intensivo.
El PGOU, en su capítulo dedicado al Suelo No Urbanizable, contiene el siguiente artículo de redacción textual:
(…)
CONDICIONES DE USO Y VOLUMEN. NÚCLEO DE POBLACIÓN.
Las condiciones que deberán respetar las edificaciones en Suelo No Urbanizable serán las siguientes a los efectos de la posible constitución del núcleo de población:
a) Usos permitidos: No se podrán realizar construcciones que no sean destinadas a explotación agrícola y ganadera, edificaciones de interés público que hayan de emplazarse en el medio rural, así como edificios aislados destinados a vivienda familiar.
b) Edificabilidad máxima: La destinada a viviendas no superará los 150 m2 construidos.
c) Altura máxima:
para las viviendas aisladas.será de 7,5 m .
para las edificaciones de interés público: será de 9 m.. y se retranquearan a linderos 10 m .
d) Parcela mínima: La que se establezca como unidad mínima de cultivo en la legislación agraria.
e) Distancias mínimas: Entre dos edificaciones destinadas a vivienda familiar, será de 100 metros. Para el resto de las edificaciones podrá ser de 60 metros. No obstante, no podrán autorizarse edificaciones a una distancia inferior a 500 metros del Suelo Urbano, Urbanizable o servicios urbanísticos.
En el ámbito del suelo no urbanizable de Protección Especial «Complejos Serranos de interés Ambiental», la distancia mínima para la construcción de una vivienda será de 2 Km (art. 6.4 del PGOU).
f) Densidad máxima: No se permitirán conjuntos de más de 12 viviendas por cada 1 O hectáreas de superficie.
g) Superficie edificada: No podrá ser superior al 5% de la parcela.
(…)
Por otro lado tenemos otro artículo dentro del mismo capítulo, que dice:
(…)
CONDICIONES DE EDIFICACIÓN PARA LAS CASETAS DE APEROS Y NAVES ALMACÉN AGRÍCOLA.
a) No podrán autorizarse en parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo.
b) La superficie máxima será de 30 m2 para las casetas de aperos; las naves almacén agrícola no podrá ocupar más del 1 % de la parcela sin superar los 600 m2.
c) La altura máxima será de 3 m para las naves de aperos y de 7 m para las naves almacén agrícola.
(…)
Las cuestiones son las siguientes:
En primer lugar, con respecto a la parcela mínima, en los dos artículos transcritos del PGOU exige que se tiene que cumplir con dicha condición. Ahora el problema se plantea en como verificar que dicha parcela es regadío, y en concreto, regadío intensivo. Tenemos un informe de un técnico diciendo que es regadío intensivo (si lo consideramos extensivo no cumple con la mínima) y el tipo de cultivo referido en catastro. ¿se acredita de forma suficiente que se trata de un regadío intensivo? ¿tendríamos que pedir que acreditara el titulo por el cual tiene autorización o concesión para ese aprovechamiento de aguas, bien de confederación o de comunidad de regantes si existiera? ¿se debería acreditar la cualidad de INTENSIVO por algún tipo de informe o certificación de la administración competente en agricultura, en este caso Junta de Andalucía?
La segunda cuestión es con respecto a la interpretación de si la CASETA DE APEROS (incluso la NAVE ALMACÉN), tal y como se redactan los preceptos transcritos, deberían respetar las condiciones dadas por los dos artículos, o si por el contrario, se podría interpretar que el primero de ellos no es de aplicación a estos dos tipos de construcciones, y por tanto solo se debería exigir el cumplimiento del segundo. Es decir, la cuestión es si deberíamos entender que tanto las CASETAS DE APEROS (<30m2) como las NAVES ALMACÉN (siempre que sus usos estén vinculados a la propia naturaleza del terreno y la explotación agrícola-ganadera) no tienen la obligación de cumplir las condiciones establecidas en el artículo sobre CONDICIONES DE USO Y VOLUMEN. NÚCLEO DE POBLACIÓN, o por si el contrario sí que sería de obligado cumplimiento.
Saludos
Buenas tardes. Adjunto envío una Resolución de DGRN que trata un asunto similar sobre los tipos de cultivos y las unidades mínimas.
El planeamiento debe ser coherente con la normativa agraria. Ahora bien yo no encuentro en al legislación urbanística ningún tramite especial que deba de seguir el Ayuntamiento respecto a la administración competente en la materia. Como señala la Resolución de la DGRN que adjuntaste, es el Registrador el que esta obligado a este tramite en caso de que tenga dudas (artículo 80 del RD 1093/1997)
Empiezo por el final. Efectivamente entiendo que la norma específica (la que se refiere a caseta de aperos y nave almacén) viene a matizar la regulación para estos casos concretos, y en lo que no se indique aquí habrá que atenerse a la norma general. Pero quizá me esté confundiendo que uno de los elementos que ya consta en la norma general (“d) Parcela mínima: La que se establezca como unidad mínima de cultivo en la legislación agraria.”), viene a repetirse o confirmarse en la norma específica (“a)No podrán autorizarse en parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo.”) ¿Por qué no se repiten el resto de parámetros? ¿No podríamos llegar a entender que en este caso que se ha querido exigir este parámetro en la norma específica se ha hecho y que como no se ha exigido un parámetro de distancias mínimas, por ejemplo, no lo ha hecho por que no se ha querido hacer?
Con respecto al tema relativo al tipo de regadío, entiendo que la administración local, sin competencias en agricultura, deberá basarse en la determinación que haga otra administración con competencias en dicha materia. Lo que no tengo claro es si hay algún trámite para esto.
Saludos
Buenos días.
Muy interesantes las cuestiones que planteas, que son dos y de distintiva naturaleza.
En cuanto a la primera. Indudablemente es una cuestión de prueba. Hay que demostrar de que tipo de suelo se trata. La Resolución que aportas de la DGRN debate precisamente eso: como se demuestra el tipo de suelo de naturaleza agraria sobre él que se está actuando. Para mi en la Resolución hay como dos conclusiones claras que yo no había considerado hasta ahora, porque no se ha contemplado nunca el problema. 1. Que cuando el registrador tenga dudas sobre las condiciones de dimensión mínima de la superficie de cultivo, hay que aplicar el artículo 80 del RD 1093/1997, es decir, remitir la documentación a la Administración con competencia en materia agraria, de tal forma que ésta puede resolver sobre la nulidad de la segregación. Y 2. Que en estos casos, de nada sirve la normativa urbanística, porque que la normativa agraria es preferente a las condiciones urbanísticas señaladas en el planeamiento, que no serían de aplicación frente a la primera.
Yo creo que en el caso planteado en el Resolución de la DGRN la duda le surge al registrador, y por eso aplica el contenido del artículo 80 del RD 1093/1997, porque la finca origen de la segregación está inscrita en el Registro de la Propiedad como de secano, y en consecuencia aplica dicho artículo. Tiene dudas y remite el expediente a la administración agraria.
La cuestión en el caso que planteas es de esa naturaleza. A pesar de los informes existentes ¿el registrador puede tener dudas sobre la naturaleza de la finca que se segrega?. ¿En el Registro hay indicios contrarios a la naturaleza sobre el carácter de regadío intensivo de la misma?. Es una cuestión de prueba y de la certeza de la misma, y, sobre todo, de las dudas que le puede plantear al registrador.
La conclusión para mi clara de este debate es que la norma urbanística es de carácter subsidiario, frente a la regulación agraria cuando se trata de suelo no urbanizable. Es una conclusión muy importante.
En cuanto a la segunda. Creo que está claro que una caseta de aperos o una nave almacén tiene unas normas más laxas que la vivienda unifamiliar, pero no veo en las normas que transcribes, que la norma especial (la que se refiere a caseta de aperos y naves agrícolas), establezca unas condiciones de distancias distintas a las previstas con carácter general. La norma especial no tiene una regulación sobre esos aspectos, por lo que, claramente, es de aplicación, la norma general. Tal y como yo lo leo, la primera norma es de aplicación general (incluso habla del resto de edificaciones) y la segunda matiza algunas cuestiones sobre cierto tipo de edificación, pero en lo que no regule esta segunda, hay que aplicar las condiciones de la primera.
Consultar si sería viable una división horizontal de una viviendas en dos en un edificio existente, en la que una de ellas se queda con una superficie menor a la que se indica en PGOU como superficie mínima para el uso residencial, por la configuración y distribución del edificio.
Efectivamente, para ser viable una parcelación o división de una finca en dos o mas, las resultantes deben cumplir con los parámetros urbanísticos básicos, evitando en todo caso que la actuacion provoque una situación de incumplimiento que anteriormente no existía.
Este aspecto es muy importante según mi opinión. Cuando se pretende una parcelación urbanística (o segregación en suelo no urbanizable) no sólo hay que comprobar que el suelo que se pretende dividir cumple con el parámetro de superficie mínima sino que ademas, con la división no se hace incumplidora de otros parámetros a las edificaciones que pudieran existir sobre dicho suelo.
En el caso que se plantea, está claro que si como resultado de de la división obtenemos alguna de las fincas resultantes con una superficie menor que la exigida por el planeamiento, es inviable.
Pero, planteo un caso. Supongamos que la división que se plantea, en un edificio plurifamiliar de viviendas, da como resultado dos o mas fincas que cumplen con las superficies mínimas establecidas. Imaginemos que el edificio está fuera de ordenación por dotar el planeamiento de un numero de plantas menor que el existente (situación muy común en Granada). ¿seria viable la planteada división?
En caso de ser viable la división, atendiendo a su superficie mínima, lo mas habitual que en este tipo de actuaciones donde de una vivienda se pretenden obtener dos o más, la distribución previa no cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad, tales como dotación de baño, cocina… para la que será necesario la ejecución de obras de adaptación.
¿en la licencia de parcelación, además, habrá que exigir una distribución que cumpla con las condiciones de habitabilidad autorizándose en ese mismo acto? ¿en este caso sería necesaria una licencia de ocupación para la nueva distribución que da como resultado una mayor numero de viviendas?
Buenos días
Entiendo que la respuesta es afirmativa en los dos casos. Lo que no puede significar la parcelación o supuestos asimilables (ya sea a través de licencia o declaración de innecesariedad) es la introducción de más desorden sobre una situación previa de fuera de ordenación, o la generación de un fuera de ordenación. Además, como se ha generado una situación nueva, que debe ser conforme a la normativa urbanística, entiendo de procede la licencia de ocupación (de hecho, incluso con el reconocimiento del fuera de ordenación, el Decreto 20/2012 exige la obtención de licencia de ocupación -art. 7.4-)
Buenos días. Las viviendas resultantes de la división horizontal tienen que tener carácter de mínimas según el planeamiento urbanístico, si no se estarían creando situaciones contra la normativa urbanística. Ahora bien ¿cuál la condición de superficie mínima en cada caso?. Tendrías que exponer en caso concreto para dar una respuesta más ajustada
Buenas noches. He estado repasando el foro y aunque hay un caso parecido al que voy a plantear, no me queda clara la cuestión. Mi caso es el siguiente: Una edificación del año 1987 con una licencia para nave agrícola, sin proyecto ni condiciones en la misma, se realiza incumpliendo separación a linderos según planeamiento de aplicación en ese momento (DSU). En el año 2002 se inscribe en el registro por prescripción con certificado municipal de que no tiene abierto expediente disciplinario. ¿Actualmente en qué situación está la edificación, FO ó AFO?. Entiendo que desde que se inscribió mediante este certificado municipal quedaría en situación legal de fuera de ordenación, pero hay dudas. Esto es importante ya que se quiere realizar un cambio de uso a turístico y solo se permite en edificaciones legales existentes.
Buenos días.
Creo que la cuestión es si la obra se hizo según la licencia concedida o no. Con independencia del contenido de la certificación municipal que permitió su inscripción en el Registro.
La cuestión es: si la obra se hizo conforme a licencia (aunque ésta no cumpliera con la normativa), la presunción es de legalidad, ya que la licencia no se reviso, y por lo tanto estamos ante un FO. Si la obra se hizo incumpliendo las condiciones de la licencia, aunque no haya habido medidas de restauración y han prescrito las medidas de restauración del orden, estamos ante un AFO.
Si la obra es conforme a licencia, es legal, y eso aunque la licencia fuera ilegal, ya que los actos administrativos (y la licencia lo es) tiene presunción de legalidad. mientras no se revisen o se declaren nulos
BUENOS DÍAS, QUISIERA PLANTEAR A DEBATE LA DIFERENCIA ENTRE OBRA MENOR Y OBRA MAYOR, EN ALGUNOS CASOS ES COMPLICADO ESTABLECER LA DIFERENCIA ENTRE AMBAS, PARA ESTO PROPONGO UN EJEMPLO:
LA CONSTRUCCIÓN DE UNA ENTREPLANTA EN UN EDIFICIO COMERCIAL EN EL QUE PLANEAMIENTO ESTABLECE QUE NO COMPUTA A EFECTOS DE APROVECHAMIENTO,¿ CÓMO LA CONSIDERARÍAIS, OBRA MAYOR U OBRA MENOR?. POR OTRA LADO ¿CONSIDERÁIS NECESARIA LA REDACCIÓN DE UN PROYECTO TÉCNICO A LA VISTA DE LO ESTABLECIDO EN EL ART. 2 DE LA LOE?.
Y OTRA CUESTIÓN MÁS, AÚN CONSIDERÁNDOLA OBRA MENOR ¿PODRÍAMOS O DEBERÍAMOS EN ESTE CASO PARTICULAR OTORGAR UNA LICENCIA DE PRIMERA UTILIZACIÓN?.
El concepto de obra mayor nunca fue definido por el legislador, ha sido la jurisprudencia quien lo ha construido. La STS de 20 de febrero de 1990, indica que se trata de un concepto jurídico indeterminado que habrá de aplicarse en cada caso concreto atendiendo al volumen de la obra, a su trascendencia o al peligro para la efectividad de la ordenación urbanística y en último término a la complejidad del proyecto. Una vez realizado el análisis individualizado resultaba si la obra propuesta se trataba de una obra mayor o menor, y por tanto, si necesitaba proyecto o memoria arquitectónica.
Actualmente esta discusión desde el punto de vista administrativo carece de interés puesto que visto el nuevo régimen de autorizaciones, lo trascendente es determinar cual será el procedimiento por el que se aprueben las obras (la tradicional Licencia, Declaración Responsable o Comunicación Previa). Sin embargo, para el arquitecto técnico señala su límite competencial. Antes no podía firmar las obras mayores y ahora no puede firmar las intervenciones que tienen consideración de edificación.
Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación el legislador traza el límite que separa las obras que tienen consideración de edificación y que precisan de proyecto, del resto de intervenciones. El art. 2.2. LOE establece los supuestos en los que las intervenciones propuestas han de considerarse edificación, necesitando un proyecto arquitectónico.
El legislador ha intentado que el límite sea claro, pero de nuevo nos remite a un análisis individualizado del caso concreto en el que tendremos que manejar conceptos jurídicos indeterminados como «configuración arquitectónica» o «variación esencial».
Sobre el concepto configuración arquitectónica, es la disposición de las partes de una casa que le dan su peculiar figura y, por tanto, se entenderá que hay alteración de la configuración arquitectónica de un edificio cuando en él se realicen obras que alteren sus características arquitectónicas, no respetando su forma, cuantía de ocupación del espacio y los rasgos que contribuyan a singularizarlo (STS 19 jul 89). La jurisprudencia entiende que el límite competencial de los arquitectos técnicos se encuentra en las intervenciones que no alteren dicha configuración. La modificación se produce cuando las obras alteran la configuración de exterior de fachadas y cubiertas. Y el interior del edificio , de forma que que el inmueble sea distinto a como inicialmente fue concebido o se trate de una obra que interese a los elementos estructurales resistentes de la edificación , cuya deficiencia puede afectar a la seguridad (Ss. 1 oct 1992 y 12 dic. 1994) (STS 3ª, Sec. 7ª, 16 oct. 1995).
Para el caso que planteas tendrías que valorar si la entreplanta introduce variación esencial en el sistema estructural, si afecta a la volumetría, a la composición exterior, si modifica el uso o de forma sustancial las condiciones de uso,…Debes ponerlo en relación con la envergadura del edificio comercial y el impacto que la entreplanta produce en el mismo.
Me parece entender que se trata de una entreplanta de uso restringido (almacén) para un local concreto. En este caso debieras conocer si estructuralmente se ha tenido en cuenta, por tratase de una posibilidad autorizable.
Con respecto a si le es exigible licencia de ocupación, entiendo que no por tratarse de un elemento que no va a modificar las condiciones de uso por tener carácter accesorio del uso comercial.
En cualquier caso, la última parte de la respuesta la baso en meras conjeturas por lo que si no son acertadas, te pido que concretes mas tu consulta.
UN ABRAZO.
Nota: La consulta se hace sobre entreplanta que no es lo mismo que planta intermedia.
HOLA, otra consulta:
Lindando con una vivienda en suelo urbano, contruida en el año 2000, exite una parcela no urbanizable que parte de ella está incorporada a la vivienda como patio, que aunque no esté edificada está cercada y se accede a ella através del patio de la vivienda.
¿Se podría segregar segregar esta parte de parcela, para que el propietario de la vivienda la escriture a su nombre, ya que es él mismo el que la usa y disfruta desde el año 2000?
Como no cumple parcela mínima para segregar, se podría reconocer este acto de parcelación como AFO?
GRACIAS
¿Esa parcela que forma el patio es parte de otra mayor ubicada en suelo no urbanizable?.
Ten en cuenta de un AFO implica «actos de uso del suelo, y en particular las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad» (artículo 53.1 del RDUA). ¿Se ha producido algo de esto aquí?.
No veo que esa sea la vía. Lo lógico es que si el patio es pequeño y la realidad física es esa (por cierto ¿el dueño de la casa es dueño del patio también aunque sea en título privado?), se tramite una innovación del planeamiento ajustando el límite del suelo urbano, que dada la entidad tendría la consideración de modificación (artículo 38 de la LOUA)
Buenos días.
Parece claro. No procede un AFO. Lo suyo es iniciar una innovación puntual del Plan que reconozco la situación real ajustando el suelo urbano, incorporando esos 300 m2.
Si, ese patio de unos 300 m2, es parte de otra mayor, de 2.300 m2 y está en suelo no urbanizable.
No se ha producido ningún acto de uso del suelo…sólo está cercada con mallazo galvanizado de simple torsión y tiene sembrados setos, que por la altura que tienen se podría justificar el tiempo que tienen.
Esta parcela la han adquirido por herencia, son 3 hermanos. El titular de la vivienda es uno de ellos. Los padres cuando vivían le dejaron esa porción de terreno y por eso la cercó cuando hizo la vivienda.
Buenos dias, una parcela situada en un suelo urbanizable industrial, con el Plan Parcial aprobado definitivamente, pero sin publicar en el BOP. No hay proyecto de reparcelación, no hay proyecto de urbanización…además existe una propuesta de modificación de este Plan Parcial, que cuenta sólo con aprobación inicial…
Según el PP aprobado, la parcela mínima varía en función de la manzana donde se ubique..por ejemplo, en una manzana, la parcela mínima es 2.555,49 m2 y en otra manzana 20.751,42 m2….
Uno de los cambios que se introducen en la modificación del PP es que la parcela mínima son 1.000 m2 en todas las manzanas…
La cuestión es que se ha solicitado licencia de parcelación de una parcela de 21.933,84 m2 en dos partes iguales.
Yo entiendo que los terrenos incluidos en el ámbito del Plan Parcial no se pueden segregar…hasta que no exista proyecto de reparcelación aprobado. Esto es así???
Que solución se le puede dar a esta familia, porque es una parcela de dos hermanos, que necesitan escriturar cada uno su parte.
(Sabemos a dia de hoy que no se va seguir adelante con este PP.. y que el Ayuntamiento pretende innovar el PGOU para que esos terrenos vuelvan a ser No Urbanizables de Caracter Rural)
Gracias. Un saludo
Efectivamente, según el artículo 68.1 de la LOUA está división no debería ser posible. Pero tenemos que situarnos en la situación jurídica actual (suelo urbanizable con un plan parcial no publicado, y por lo tanto sin eficacia, con una propuesta de modificación no tramitada, y rumores sobre la posible desclasificación del suelo).
El propio artículo 68.1 de la LOUA en su último inciso prevé una excepción a la prohibición:
«Se exceptúan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporación de terrenos al proceso de urbanización en el ámbito de unidades de ejecución».
Esta excepción está planteada para el caso de suelo situado a caballo entre dos clases de suelo, con el fin de facilitar la incorporación de la parte de la parcela que está afectada por el ámbito de ejecución. Pero, ¿no facilita la ejecución del planeamiento la ruptura de un proindiviso?.
Parece que las parcelas resultante de la división tienen más de 10.000 m2. ¿Hay parcelas iguales o menores en el ámbito?. Creo que se puede justificar la excepción siempre que se argumente que facilita la ejecución del planeamiento en cualquier caso.
Me resulta raro que la parcela mínima prevista por el PP sea, en un caso, de más de 20.000 m2. Pero, ¿cuantos propietarios hay?. Insisto, hay propiedades originales en el ámbito de menos de 10.000 m2.
Una justificación adicional sería, que esa parcelación es posible en suelo no urbanizable, por reunir condiciones de unidad mínima.
Buenos días, dada la situación que os he planteado? Cómo actuaríais y como enfocaríais el informe?
Necesito dar respuesta y no lo tengo claro. Gracias.
Si Emilio, hay parcelas inferiores a 10.000 m2, otras parecidas y mayores, hay de todo,…se trata de un ámbito de 1 millón seiscientos mil y pico m2.
No facilita la ejecución del planeamiento, está totalmente incluida en el ámbito del sector.
Si el suelo fuese no ubanizable sí cumpliría, porque la parcela mín según la legislación agraria serían 5.000 m2. Pero la realidad es que es Urbanizable, aunque fisicamente es rústico y las parcelas se siguen labrando.
Hola, a todos, quisiera plantear la siguiente pregunta para ver cuál es vuestra opinión:
Un Ayuntamiento concede una licencia de obras para construcción de un edificio residencial y una nave para supermercado sobre un único solar donde, según el planeamiento de aplicación, el uso característico es residencial plurifamiliar en el cual se permite como uso complementario el comercial en unos porcentajes del 60-40 % de la edificabilidad total de la parcela, respectivamente. El promotor plantea su necesidad de terminar primero el uso complementario (el supermercado) y solicitar licencia de primera utilización parcial para ese uso. En tal situación se nos plantean las siguientes dudas:
(1) Sería posible al amparo de la legislación urbanística y, en su caso, jurisprudencia, acceder a su petición concediendo esa licencia de utilización para el uso complementario en ausencia del uso principal?
(2) En caso afirmativo, ¿qué requisitos o condiciones deberían exigirse o imponerse al promotor para garantizar la ejecución de la totalidad de la obra que ha obtenido licencia?
(3) Si se incumpliese por el promotor su obligación de ejecutar la totalidad de la obra autorizada, qué acciones correspondería llevar a cabo al Ayuntamiento: ejecución de avales?, inclusión de la parcela en el registro de solares para su ejecución por sustitución…?
Muchas Gracias de antemano por su respuesta.
Buenos días.
La respuesta esta en el apartado 2 y 3 del artículo 9 del RDUA, que te transcribo:
«2. Pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones ejecutadas conforme a una previa licencia urbanística, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que las partes para cuya ocupación o utilización se solicite licencia, resulten técnica y funcionalmente susceptibles de ser utilizadas de forma independiente sin detrimento de las restantes.
b) Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable.
3. En los supuestos a que se refiere el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá exigir mediante acuerdo motivado que el solicitante constituya garantía para asegurar la correcta ejecución de las obras restantes».
Evidentemente, el incumplimiento por parte del promotor de ejecutar la obra autorizada según los plazos previstos puede acarrear la ejecución de la garantía, si es que se impone (el artículo dice «podrá»); y desde luego también se puede incluir a la parcela en el RMSER si es que la no edificación del resto de la obra prevista (el uso principal) no se ejecuta, y si es que existe justificación para declarar a la parcela, por este motivo, con edificación deficiente o inadecuada (estos conceptos no están definidos en la legislación pero puede que en planeamiento si), en aplicación del artículo 150.1 de la LOUA.
Un saludo
El caso previsto en el apartado 2 del artículo 9 del RDUA se refiere al cumplimiento de la ejecución de la obra conforme a las determinaciones y requisitos establecidos en la licencia. Es decir, se está edificando según lo autorizado con una licencia en vigor, y se trata de ocupar parte de edificación que puede ser utilizada de forma independiente, teniendo en cuenta que el resto seguirá su construcción conforme a la normativa urbanística que sirvió de base para su concesión y demás determinaciones normativas aplicables.
¿Qué ocurre si entre la concesión de esta licencia de ocupación parcial y la conclusión del resto de las obras se modifica la normativa urbanística ?.
Entiendo que estaríamos en el supuesto del artículo 174 de la LOUA:
«Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al tiempo del otorgamiento de aquéllas, y los actos no hayan aún concluido, el municipio, cuando la iniciación o finalización de éstas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenación, podrá:
a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenación urbanística. Esta declaración conllevará la inmediata suspensión de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralización inmediata de los actos de edificación amparados por la misma cuando éstos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo máximo de cuatro meses.
b) Dentro del período de vigencia de la suspensión legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocación de la licencia en todo o en parte, determinándose los términos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijará, en su caso, la indemnización a que hubiere lugar».
Otra cuestiones, es que el resto de la obra no esté cumplimiento con las determinaciones de la licencia concedida o con la normativa aplicable. En este caso estamos en el supuesto del artículo 9.4 del RDUA:
«También pueden otorgarse licencias de ocupación o utilización limitadas a partes de las construcciones e instalaciones que cumplan la normativa urbanística, cuando existan otras partes que no se ajusten a la misma en aspectos de detalle o escasa entidad, siempre que se cumpla lo previsto en el apartado 2.a) y que se constituya garantía, sin perjuicio de ejercitar las potestades de disciplina urbanística que fueren procedentes».
Yo no creo que la Administración deba comprobar si se está cumpliendo con la normativa de aplicación en las partes no terminadas (o es presumible que no se cumpla). La licencia es un acto reglado y hay que pronunciarse sobre la que se solicita, es decir sobre las condiciones de cumplimiento de la parte sobre la que se pide la licencia de ocupación parcial. Sobre el resto, el Ayuntamiento se debe de manifestar en relación a lo que establece el artículo 9.2.b del RDUA, es decir, si se están cumplimiento los plazos (o pueden cumplirse objetivamente), y si, en relación con lo ejecutado, se está cumplimiento la normativa aplicable.
Cuestión distinta es que ya haya cambiado la normativa urbanística, y la licencia concedida no se ajuste a la nuevas normas. Es esta caso habría que operar conforme al contenido del artículo 174 de LOUA. Pero para aplicar este artículo no hay que esperar a la tramitación de una licencia parcial de primera ocupación, se debe actuar en cualquier momento, siempre que se den las condiciones que contempla.
La justificación de las condiciones establecidas en las apartado a y b del artículo 9.1 del RDUA debe de explicitarse en la solicitud de la licencia de ocupación parcial (desde luego requiere una justificación técnica, pero en tiendo que no tiene que ser a través del CFO). Ahora bien, el que tiene que darle validez a ese cumplimiento, justificándolo, es el informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento que debe acompañar la concesión de la licencia.
¿Qué opinas José Luis?
Al hilo del supuesto y en general para los casos de licencias de ocupación/utilización parcial.Cuando el artículo 9 en su punto 2.b dice «Que en la ejecución del resto de las obras previamente autorizadas se estén cumpliendo, en el momento de la solicitud de licencia parcial, los plazos y las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable»,
¿Que debería comprobar la Administración en lo referente a la reseña que se hace a las demás determinaciones que imponga la normativa aplicable?
¿Se debería comprobar que el resto de la obra (la no terminada) está cumpliendo con la licencia? ¿e incluso con la normativa que haya podido ser modificada después de la concesión de la misma? ¿se podría exigir por la Administración que la Dirección Facultativa, además del CFO parcial, se pronunciara y/o certificara sobre las dos letras del punto 2, letras a) y b)?
Saludos
Buenas tardes, tengo una duda que agradecería me aclarasen:
Se trata de una edificación (Nave) en Suelo No urbanizable natural o rural, año de construcción 2006, actualmente y desde el año 2011 se está llevando a cabo la actividad de Taller mecánico, sin licencia concedida por el Ayuntamiento del municipio.
El dueño de la nave y de la actividad quiere conseguir la licencia de apertura. Se le ha recomendado realizar un SAFO, pero según tengo entendido, con esto, y ya que la edificación a priori parece que cumple todos los aspectos necesarios, se regularizaría la edificación en sí, pero NO la actividad.pero el técnico municipal . ¿Es Correcta mi interpretación? ¿Habría alguna posibilidad de conseguir la licencia de apertura?
Buenos días Laura.
Sentimos no haberte contestado antes. No habíamos recibido notificación de tu consulta, y con esto del verano no habíamos entrados al foro.
Vamos a ver, la consulta es compleja, y si la he entendido bien, creo que tiene dos partes.
Por un lado la urbanística. A todos los efectos, tanto la edificación como el uso pueden considerarse como un AFO, ya que la nave está construida y el uso se está desarrollando hace más de seis años. Por tanto se puede seguir el procedimiento previsto en el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía (artículos 9 al 12) para su consideración como tal. Hay que tener en cuenta que el AFO debe señalar el uso al que está destinada la edificación, tal y como prevé el artículo 10.1.c del Decreto: «Aptitud de la edificación terminada para el uso a que se destina, mediante certificación que acredite que reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad».
Otra cuestión es la ambiental. Según el Anexo I de la GICA, esta actividad (taller mecánico de menos de 250 m2, categoría 13..48.bis) requiere calificación ambiental mediante mediante declaración responsable, se supone que por el limitado impacto medio ambiental de esta actividad (si es mayor de esa superficie declaración ambiental normal). En el procedimiento normal de calificación ambiental, el Decreto 297/1995, de 19 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Calificación Ambiental, su artículo 14, prevé que en la propuesta de resolución «se considerará la normativa urbanística y ambiental vigente», y en este caso, si la actividad no es posible en esta categoría el informe sería negativo, aunque tendría que recoger la situación de AFO. Ahora bien, no existe un desarrollo reglamentario de la tramitación de calificación ambiental mediante declaración responsable. Por tanto, lo lógico seria presentar la DR para la calificación ambiental señalando que, desde el punto de vista urbanístico, el uso no es atacable ya que tiene la declaración de AFO
Hola! Quería plantearos el siguiente problema que he tenido recientemente. He redactado un proyecto de rehabilitación de una vivienda unifamiliar existente que data su construcción del año 1960. La cubierta esta formada por paños inclinados mediante rollizos de madera y tablazón; presenta diversas patologías y por entrada del agua de lluvia la estructura esta muy dañada, por lo que se decide de levantar esta cubierta y realizar un forjado inclinado de hormigón armado respetando la volumetría y la configuración arquitectónica del edificio. Interiormente la vivienda se quiere redistribuir para darle mejores prestaciones de funcionalidad y habitabilidad por lo que se hace necesario modificar algunos huecos de fachada, pero respetando normativa urbanística. No existe ningún tipo de protección especial, ni adyacente a entorno BIC. El proyecto y dirección de obra ha sido visado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tecnicos.
El Arquitecto Técnico Municipal del Ayuntamiento, ha informado desfavorable para la ejecución de dichas obras y según su informe dice que «el proyecto contiene modificaciones en fachada y obras de carácter estructural (forjado de cubierta).
En resumen, el técnico municipal dice que no soy técnico competente ni cualificado para redactar dicho proyecto y que debo presentar proyecto redactado por arquitecto. Existen precedentes en dicho Ayuntamiento de obras de la misma tipología que se les ha otorgado licencia con este tipo de proyecto visado por aparejador.
Se podría hacer algún tipo de alegación para justificar la cualificación y competencia en este tipo de obras? supongo que habrá muchos casos de similares características.
Hola, ya he enviado la documentación a Ignacio.
Me podrías reenviar la primera sentencia que no he logrado abrirla? Muchas Gracias por todo! un cordial saludo
Ha sido en el Ayuntamiento de Huéscar. Con quien tendría que hablar en el Colegio?. El proyecto lo tengo en formato digital para todo aquel que necesite revisarlo!
saludos y muchas gracias!
Mándalo a la atención de Ignacio Arto. No sé si podrá verse antes de Septiembre.
UN SALUDO
Buenos días, es la correcta aplicación del art. 2.2 de la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) la que fija el límite competencial de los arquitectos técnicos. Este artículo en su letra b) expresa que tendrán la consideración de edificación, y requerirán un proyecto según lo establecido, entre otras las siguientes obras:
«Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio».
La cuestión que debe aclarase es si la intervención en fachada y cubierta introduce variación esencial de la composición exterior y/o del conjunto del sistema estructural. Para ello te recomiendo que te acerques por nuestro Colegio a fin de que se realice un análisis del documento técnico que sirve de base a la licencia a fin de que puedas defender tu intervención.
Te adelanto que no son pocas las sentencias que avalan la competencia de los arquitectos técnicos para rehabilitar edificios.
Te cito un par de ellas:
file:///C:/Users/9064/Downloads/415bc650c7c20699ab8b59501e6ac238%20(1).pdf
https://www.coaatcuenca.com/coaatcu/documentos/sentencias/sentencia262017.pdf
UN SALUDO
Por cierto, ¿de que Ayuntamiento se trata?
Buenas Tardes.
Me han encargado una tasación pericial de lo ilícitamente edificado, mediante el procedimiento de Justicia Gratuita, por el Juzgado de lo Penal.
Agradecería enormemente, la posibilidad de remitirme un ejemplo, que me sirva de guía, sin datos personales. Para poder afrontar con éxito este encargo.
Gracias de antemano
Buenas Tardes Jose Carlos
Te agradecería que me remitieses una tasación de las tuyas.
Gracias
Buenos días.
La tasación pericial trata sobre la valoración de lo ilícitamente edificado, en este caso una terraza de 50 m2 y una piscina, es decir la valoración de lo real edificado. Se en encuentran construidas en suelo rustico. Y lo solicita el Ministerio Fiscal.
Un Saludo
Si, yo entiendo como tu, que debo de calcular el PEM + BI + GG de la obra ejecutada.
Con respecto al cálculo del coste de demolición , no es lo que se solicita y el coste de las obras para legalizar, no es lo solicitado.
Según el encargo, se trata de realizar la tasación pericial de lo ilícitamente edificado según su leal y saber entender, a petición del Ministerio Fiscal, del Juzgado de lo Penal, antes de la fecha señalada para Juicio.
Te agradecería que me remitieses una tasación tuya, lo más relacionada posible.
Un saludo
Entiendo que lo te solicitan es el valor de la obra ilegal ejecutada, es decir el coste de reemplazamiento o reposición de dicha obra (Ver definición art. 4 Orden ECO 805/2003). El método que tendrás que aplicar es el de coste de reposición neto (ver arts. 17 y 19 Orden ECO 805/2003).
Parece que lo que debes calcular es el PEM de la obra teniendo en cuenta BI y GG. Si la obra es anterior y te han pedido la valoración actualizada deberás depreciarla por antigüedad, estado de conservación, funcionalidad.
Por curiosidad, ¿no te han pedido que calcules el coste de demolición de la mencionada obra ó el coste de las obras para legalizar si fuera posible?
UN SALUDO.
PD. No tengo ninguna tasación de lo que pides. No tiene nada que ver con una valoración de un inmueble legal con fines hipotecarios o administrativos. No obstante si piensas que te puede servir te mando una mía a tu correo.
Buenos días Pedro, para ayudarte necesitamos que concretes un poco mas la pregunta. Es importante que señales la finalidad de la tasación, si quieres valorar la obra realizada ó el valor de mercado de la misma. También que indiques en que clase de suelo se encuentra.
Buen día.
Hola, quería preguntar por el concepto de patio de manzana. Desde el PGOU de Granada en el art. 7.3.23 se establecen las condiciones que de be cumplir:
«Los patios de manzana deberán cumplir las siguientes condiciones dimensionales:
a. Será inscribible un círculo de diámetro igual a la menor de las alturas máximas (H) de las edificaciones vinculadas al mismo, y como mínimo de nueve (9) metros en su interior, no siendo en ningú ;n caso las luces rectas inferiores a tres (3) metros.
b. En todo caso se deberá asegurar una superficie mínima útil igual o superior a ochenta y uno (81) metros cuadra dos, de la cual deberá encontrarse a la misma cota una superficie no inferior a cuarenta (40) metros cuadrados.»
Pues bien, mi consulta si podemos considerar patio de manzana un espacio que cumpla con estas condiciones, formando parte de diferentes referencias catastrales. Es decir, que el patio sea la suma de patios privativos interiores de las edificaciones vinculadas al mismo. Y en el caso de que se tratara de un espacio común mancomunado?
MUCHAS GRACIAS
PD Tengo bloqueada una licencia por distinta interpretación de este concepto.
La definición de «manzana» desde el punto de vita urbanístico es el «espacio urbano edificado o destinado a la edificación, generalmente cuadrangular, que está delimitado por calles», por tanto, puede abarca una o varias parcelas, porque lo determinante en la definición es que esté rodeado de calles o, de forma más general, de espacio público. Por tanto el patio de manzana puede abarcar varias parcelas, siempre que se incluya dentro de un espacio edificado delimitado por calles o espacios públicos.
El PGOU de Granada distingue claramente el concepto. Por un lado están los patios de parcela (artículo 7.3.21 apartado 2.a de la Normativa) que pueden ser de ventilación o de luces. Por otro el patio abierto (que no tiene porque afectar a una sola parcela, como existen innumerables casos en Granada), y, por último, el patio de manzana (apartado 2.c del mismo artículo) que, por definición, no está vinculado a la parcela, sino a la manzana, que normalmente está compuesta con un conjunto de parcelas.
En consecuencia, el patio de manzana puede ser el resultado de la suma de condiciones de varios patios distribuidos en varias parcelas, dentro de la misma manzana, siempre que cumpla las condiciones previstas en el artículo 7.3.23.4 de la Normativa del PGOU
En relación con el comentario que sigue.
Por supuesto que no hay inconveniente. Para eso está este Foro, para ayudaros en los que podamos en vuestro quehacer diario.
Te hago una observación adicional sobre el tema. El último inciso del artículo 7.3.23.4 apartado a) de la Normativa del PGOU de Granada, que se refiere a patio de manzana, dice textualmente «no siendo en ningún caso las luces rectas inferiores a tres (3) metros», y esto no es lo mismo que dice el artículo 7.3.23.2 apartado a) en último inciso, que se refiere a patios de luces de parcela, cuando afirma que «las luces rectas no podrán en ningún caso ser inferiores a tres (3) metros. A estos efectos se entiende por luz recta la longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medido en el eje del hueco considerado, trazado desde dicho paramento hasta el muro o lindero más próximo».
En el segundo caso la dimensión mínima de la luz recta es hasta el limite de la parcela, lógicamente, porque se está refiriendo a patio de parcela. En el segundo caso no existe este límite.
La luz recta define la distancia que admite la iluminación de las habitaciones que dan a un patio interior. Por tanto lo normal es que sea una referencia de distancia entre dos parámetros edificados enfrentados, que son los que interrumpen la luz, y además que ésta se fije en función de la altura de la edificación (a mayor altura menos iluminación en plantas bajas de los edificios) y con unas dimensiones mínimas. Por eso, si hablamos de patio de parcela, lo normal es que esta luz recta sea hasta el límite de parcela. Pero si se habla de patio de manzana el limite mínimo debe estar en la edificación enfrentada al parámetro donde se abre el hueco luces.
La cuestión para mi esta clara. El patio de manzana puede abarcar varias parcelas que forman la manzana. Dentro del patio que forman conjuntamente las parcelas colindantes, debe de poder formarse un circulo con un diámetro por lo menos igual a la altura máxima de la edificación que asoma al patio, o un mínimo de nueve metros, y con una superficie total mínima de 81 m2. Y, desde luego, ninguna habitación puede abrir luces a un espacio dentro del patio que tenga una edificación enfrentada a menos de 3 metros.
La consideración que establece la norma parte de la situación existente en el momento de la petición de la licencia. Esto es, en ese momento existe el patio, que tiene las condiciones de manzana. Y por lo tanto, como la licencia es una acto reglado, hay que concederla necesariamente.
Alguien podía argumentar que, al no afectar el patio a una sola parcela, las actuaciones posteriores sobre las colindantes podrían invalidar las características de ese patio. Eso solo implica que una circunstancia sobrevenida en aplicación del Plan, sitúa lo autorizado con anterioridad, en base a la existencia de ese patio como tal, en fuera de ordenación (FO). Es la posible consecuencia legal de un hipotético futurible, y tampoco es tan grave (situaciones así se dan todos los días y existen en la ciudad, sin que planteen ningún problema)
MUY BUENOS DÍAS.
YO TAMBIÉN LO ENTIENDO DE ESTA MANERA.
TU RESPUESTA ME VIENE FENOMENAL Y ME SIRVE, SI NO ES INCONVENIENTE, DE BASE PARA MIS ALEGACIONES A LA GERENCIA DE URBANISMO.
MUCHAS GRACIAS EMILIO.
UN ABRAZO
Buenas Tardes
Me han encargado una tasación pericial de lo ilícitamente edificado (una terraza y una piscina), mediante el sistema de Justicia gratuita, por el Juzgado de lo Penal.
Agradecería enormemente, la posibilidad de remitir un ejemplo, que me sirva de guia, sin datos personales. Para poder afrontar con éxito este encargo.
Gracias
A la hora de pedir una primera ocupación para turismo,que diferencia hay una ( AFO) a una Legalmente fuera de Ordenación.
Según RD 28/2016 del 2 febrero Apartado 5, dice que no serán válidos los (AFO) ,continúa diciendo ,que las Legales, se entiende que las mismas cuenta con Licencia de Ocupación y que el ayuntamiento tiene la Obligación de expedir copia dela misma.
Nota: en Información Urbanística me dijeron que por que no las (AFO) NO PUEDEN TENER 1º ocupación para turismo.
Hola José Luis, los inmuebles en AFO, obtienen una declaración de encontrarse en esta situación en lugar de obtener una licencia de ocupación. Con esta declaración se constata que el inmueble trae causa de la ilegalidad, que ha transcurrido el plazo para reaccionar y que el inmueble resulta discordante con el instrumento de planeamiento. Además, la declaración se pronuncia sobre la aptitud al uso, es decir, sobre la existencia de las condiciones de habitabilidad para el uso residencial (en nuestro caso).
Por otra parte, las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles a los AFO son bastante menos rigurosas que las de los inmuebles en situación normal, siendo esta la razón principal por la que los inmuebles en AFO no puedan destinarse a uso vacacional.
Otra razón pudiera ser el impedir que los inmuebles que traigan causa de la ilegalidad se puedan beneficiar de esta posibilidad de uso.
UN SALUDO
Hola a todos, quería comentaros que este FORO quedará próximamente cerrado por lo que os invito a que las consultas que se hagan a partir de ahora se realicen en el FORO de la Comisión de Urbanismo.
Dicho FORO se encuentra en abierto en la web de este colegio (Dentro de la pestaña COMISIONES) para toda persona que desee escribir en él, con independencia de si está colegiado ó de su ubicación geográfica.
Os animo a que expongáis dudas pues resultan muy útiles a todos los que nos siguen. Algunas de las respuestas formuladas han permitido que otros compañeros puedan resolver cuestiones similares a las planteadas.
UN SALUDO
Buenos días. Una cuestión.
En la zona donde trabajo, Alpujarra, fue declarada de especial protección por el PEPMF en el año 2007, protección cautelar hasta no tener su propio plan especial. Una edificación que se puede comprobar que se terminó en 2005 sin licencia o contraviniendo la misma, concretamente una vivienda con licencia de nave agrícola. Actualmente no tiene expediente de disciplina, pero tampoco habían transcurrido los 4 años para la prescripción. Teniendo en cuenta que se terminó antes de la protección de los terrenos, ¿se podría hacer la declaración AFO?. Y otra cosa, si la edificación a declarar AFO está afectada por carreteras, cauce…etc, pero no es necesario realizar obras para su uso, ¿se necesitan estos informes?.
Muchas gracias.
Te remito un cuadro sobre la aplicación del Decreto 2/2012 para el tramitación de edificaciones en suelo no urbanizable. Te coloreo en amarillo lo que entiendo que es de aplicación al caso que consultas. Tal y como lo planteas creo que la intervención ha prescrito (han pasado más de seis años, no cuatro) desde que se cometió la infracción, y no caben medidas de restauración por lo, que es posible acometer el AFO.
La pega podía ser que alguien entienda que como la protección actúo a partir del 2007, desde esta fecha no opera la prescripción (solo pasaron dos años desde la infracción a la protección), pero yo creo que eso es atentar contra el principio de irretroactividad de las normas de carácter sancionador. Artículo 26 de la Ley 40/2015, sobre régimen jurídico del sector público:
«Artículo 26 Irretroactividad
1. Serán de aplicación las disposiciones sancionadoras vigentes en el momento de producirse los hechos que constituyan infracción administrativa.
2. Las disposiciones sancionadoras producirán efecto retroactivo en cuanto favorezcan al presunto infractor o al infractor, tanto en lo referido a la tipificación de la infracción como a la sanción y a sus plazos de prescripción, incluso respecto de las sanciones pendientes de cumplimiento al entrar en vigor la nueva disposición».
Un saludo
Cuelgo esta sentencia que se pronuncia sobre los plazos de prescripción de actuaciones sobre inmuebles a posteriori afectados por especial protección.
UN SALUDO
El AFO tiene una tramitación regulada en el Decreto 2/2012. El artículo 9.2 del Decreto señala que «el procedimiento para otorgar la resolución de reconocimiento deberá tramitarse y resolverse conforme a la legislación sobre régimen local y a la del procedimiento administrativo común, a las especialidades procedimentales establecidas en la normativa urbanística y a las reglas particulares establecidas en este Decreto», y el 10.2 que «los Ayuntamientos, en el ejercicio de sus competencias y mediante Ordenanza Municipal, podrán determinar cualquier otra documentación que deba acompañar a las solicitudes de reconocimiento»; y más adelante, el 11.2 que » la vista de la documentación aportada y de los informes sectoriales que en su caso se hubieran emitido». Entiendo, por tanto, que siguiendo el procedimiento de carácter general podrían exigirse esos informes de sectoriales, pero la consecuencia de informes negativos seria absurda, sobre todo si no procede adoptar medidas de restauración, y las administraciones competentes no actuaron en su momento.
La cuestiones de la prescripción si puede ser peliaguda. Yo entiendo que no procede porque sería aplicar una norma perjudicial con carácter retroactivo, ya que en el fondo estamos ante los efectos de una infracción. Pero efectivamente hay personas que opinan lo contrario, basado en el carácter real de la medida de restauración (lo mismo que la licencia) lo que implica la aplicación de la norma vigente en el momento de su aplicación, y en este sentido, si la norma es la de protección del suelo, vigente cuando solicitas el AFO, habría que considerar que en el momento su vigencia (de la norma de protección) no habían pasado los cuatro años desde que se cometió la infracción.
Estamos buscando jurisprudencia sobre el tema y te mandamos las reseñas
Creo que estás en lo cierto, pero hay quien entiende que al no haber transcurrido los 4 años (periodo de prescripción en el momento de realizar la obra), y ya estar en suelo protegido, no cabe la prescripción.
En cuanto a la segunda parte de mi cuestión anterior, informes sectoriales, ¿que opináis?
Buenos días, voy a iniciar las obras de reforma interior en una vivienda enclavada dentro de un entorno de BIC (junto a la iglesia de Moral de la Magdalena), ya que redactado la memoria técnica descriptiva y registrado en la delegación de cultura y estoy pendiente a la resolución. La reforma es totalmente interior a excepción que voy a sustituir las carpinterías exteriores que actualmente son de perfilería de aluminio lacada en blando y doble cristal. Según el artículo 6.2.12 del plan especial del área centro las carpinterías exteriores y los sistemas de oscurecimiento se podrán realizar:
a) Madera barnizada o pintada.
b) Perfilería metálica lacada o esmaltada
Mi duda es, si dicha vivienda ya consta actualmente con carpinterías exteriores de aluminio en color blanco, doble cristal y capialzado de pvc enrollable, ¿se me puede obligar desde la delegación de cultura a sustituir dichas carpinterías por madera y sistema de contraventanas para oscurecimiento?, o puedo mantener las existentes. Y en el caso de tener que sustituirlas, el material en aluminio lacado imitando a la madera podría ser válido, porque en ocasiones anteriores en PVC imitación madera me las han desestimado.
Gracias de antemano.
Un saludo.
Algunas precisiones previas. Si el Ayuntamiento de Granada es imprevisible, Cultura lo es aún más. Y otra cosa, la prohibición de utilizar materiales modernos imitando a madera (que creo que fue resultado de una innovación del PEPRI) en edificios no catalogados me parece una tontería, pero está aprobado así (si quieres confirmo si esa prohibición existe y está regulada de forma taxativa). Dicho esto. Si no actúas sobre esos elementos Cultura no puede informar sobre ellos, no se te puede obligar a sustituirlos, ya que la licencia solo puede versar y pronunciarse sobre lo que solicitas. Si actúas sobre ellos, pueden informar que no cumples la normativa e introducirlo como reparo de que debes subsanar
Hola, como comenta Emilio, Cultura no te va a obligar a sustituir la carpintería exterior si no está previsto intervenir en ella. Cosa distinta es que se planteara su sustitución. En este supuesto hay que advertir que los criterios que se aplican no son siempre los mismos. Así, los PVC siempre descartados, ahora parece que para algunos modelos que imitan perfectamente la madera ó el aluminio lacado se están autorizando. Desconozco si esto es el resultado de alguna innovación ó simplemente el resultado de no prohibir lo que estéticamente puede resultar aceptable.
Por otra parte, la sustitución de la carpintería deberá ponerse en relación con la existente en el resto de fachada. Para el caso que planteas, no parece lógico que en una fachada completa de aluminio lacado en blanco se disponga una de las viviendas con madera salvo que estuviera previsto la sustitución del resto de carpinterías con idéntico material y diseño. En este sentido resultará definitivo el informe de afecciones patrimoniales que realiza con carácter previo el historiador.
UN SALUDO.
Licencia de ocupación para suministro de agua.
Buenas tardes. Un cliente me plantea la necesidad de tramitación de licencia de ocupación para un edificio plurifamiliar, el cual no posee, pero que se finalizó hace más de trece años, se escrituró y se inscribieron todos los pisos en el registro de la propiedad.
Ha podido realizar la contratación de suministro eléctrico presentado las escrituras y copias de notas simples del registro; pero en Emasagra, la empresa de abastecimiento de agua le exigen la licencia de ocupación.
Además la edificación, no cumple en la actualidad con los parámetros urbanísticos del PGOU del municipio, por lo que deberá tramitarse como un fuera de ordenación; con la implicación que esto conlleva.
¿Sabeis cómo podría resolverse la contratación de abastecimiento de agua, sin la necesidad de licencia de ocupacion?
Gracias
Buenos días, me faltan algunos datos en el supuesto que planteas. No aclaras si el edificio se construye con licencia y se ajusta a la misma. Tampoco si la licencia se otorga con el PGOU 85 ó con el PGOU 2000. ¿Cual fué la razón de que no se tramitara la licencia de 1ª ocupación?
Entiendo que la duda la planteas en la primera contratación del inmueble y que este nunca estuvo ocupado.
Buenas tardes ya.
La obra no se ubica en Granada Capital, si no en un pueblo del cinturón. Se escritura en 2005.
La obra se comenzó con licencia, pero la obra ejecutada no se ajusta a ella. De hecho no cumple con la normativa actual ni con la anterior.
No se tramitó licencia de 1ª ocupación, por inecesariedad puesto que se realizo la escritura en esa fecha sin que se le solicitara licencia de ocupación, tan sólo con un informe del ayuntamiento indicando que no había expediente disciplinario, sancionador o de demolición alguno en relación a la citada vivienda.
Buenos días.
Tengo un cliente, que tiene dos parcelas colindantes, unidas sin delimitación de vallado, en las que desarrolla una actividad comercial. (venta de azulejos ) desde hace más de 15 años.
PARCELA A: 209 m2 Clase Urbano ; Uso Principal Residencial y es la que lleva implícita la actividad comercial, con una edificación destinada a venta de azulejos. Por la posición que ocupa en la población, podemos decir que el inmueble se halla en una zona de polígonos industriales .
PARCELA B: 3792 m2, Clase rústico catastralmente, y urbanísticamente es Suelo no Urbanizable Comun. En la actualidad la parcela está asfaltada y tiene una carpa desmontable que también se usa a modo de expositor y sala de ventas.
En abril de este año mi cliente recibe una Revisión y Regularización Catastral. Para ello, Catastro Subdivide la parcela B en dos parcelas:
B1: 580 m2 Clase Urbano Uso Principal Comercial
B2 : 3212 m2 Clase Rústico Uso principal Agrario
Mi cliente quiere edificar en la Parcela B1 y realizado la consulta en el Ayuntamiento, y le contestan la no constancia de este cambio catastral.
Las preguntas son:
1. Cabe la posibilidad de que a petición particular se modifique el P.G.O.U, en la parcela B:1 ,que catastralmente es Clase Urbano y Uso comercio, y urbanísticamente es SNUC. En caso afirmativo , cual es el procedimiento y los plazos en líneas generales.
2. Por otro lado, si se consolida este cambio en el Ayuntamiento pasados 20 años. Urbanisticamente ?
Adjunto referencias catastrales, anteriores a la revisión y actuales para mayor entendimiento.
Un saludo
Hay que tener en cuenta algunos conceptos:
a) La clasificación del suelo es una determinación urbanística de carácter estructural, definida por el Plan General (artículo 10.1.A.a de la LOUA), en base al contenido de los artículo 44, 45, 46 y 47 de la LOUA.
b) La definición de un suelo como urbano la hace el Plan General según los criterios del artículo 45. Y la urbanización y/o la consolidación por edificación es un criterio para esa clasificación. Pero tiene que hacerla expresamente el Plan. Quiere esto decir que las condiciones pueden existir, pero hasta que el Plan no las reconozca a través de su clasificación, el suelo no es urbano.
c) La existencia de esas condiciones de urbanización y/o edificación pueden justificar una innovación del Plan General, pero hay que tramitarla.
d) El paso del tiempo no modifica las condiciones urbanísticas previstas por el Plan ¿Cuando hablas de 20 años te estás refiriendo a la prescripción adquisitiva ordinaria entre ausentes del artículo 1957 del Código Civil o a qué te estás refiriendo?. No sé de plazos para adquirir derechos a innovaciones de planes o a condiciones de contenido urbanístico por el simple paso del tiempo.
e) El carácter de bien inmueble de naturaleza urbana en el catastro no tiene porque coincidir con la condición de suelo urbano a nivel urbanístico. Si analizas el contenido del artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, verás que solo en los supuesto a) y b) se da la identificación de bien inmueble de naturaleza urbana con su clasificación urbanística como suelo urbano o urbanizable. En el resto de casos son situaciones de hecho, que se pueden identificar con las condiciones señaladas en el artículo 45 de la LOUA pero que no tienen por que estar clasificados con urbanos.
En resumen, el suelo no es urbano si el Plan General no lo clasifica así, y siempre puedes impulsar una innovación del Plan para que se clasifique como tal. Pero, ten paciencia. Si está innovación en la clasificación del suelo es puntual se podría considerar del artículo 38 de la LOUA (el caso contrario sería revisión y por lo tanto más grave). La tramitación la tienes en el artículo 36 de la LOUA, por eso te digo que tengas paciencia.
Gracias por todo.
Un Saludo
Yo entiendo que si no está previsto un plan parcial o especial que pueda afectar a la parcela (por ser colindante su ámbito) por el Plan General, tienes que ir a una innovación del mismo (PGOU) que altere la clasificación del suelo.
Puedes tomar la iniciativa haciendo la propuesta y justificándola. Y el ayuntamiento tiene que aceptarla iniciando el trámite. Yo creo que estás en el procedimiento previsto en los artículos 50 y 51 de la Ley Valenciana
En consecuencia, ¿como puedo saber si está previsto, un ajuste puntual en la clasificación de suelo colindante a la parcela? . Y ¿como se puede promover un plan de desarrollo (plan Parcial y plan especial) , en lineas generales.
De no ser posible, lo anterior. ¿ Como puedo proponer una innovación del Plan? . Debería de apoyarme en un Abogado especializado en temas de Urbanismo.
En relación el comentario siguiente.
Viendo la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, según el artículo 25.2.c del Texto, el Plan que defina la ordenación estructural puede clasificar como zona urbanizada (suelo urbano) a «aquellos suelos que cuenten con los servicios urbanísticos, incluyendo también en estas tanto los terrenos contiguos a los ya urbanizados que permitan la culminación de las tramas urbanas existentes mediante pequeñas actuaciones urbanísticas que no comporten más de una línea de manzanas edificables, como los que presenten déficit de urbanización o dotaciones». Ahora bien, según dices, el suelo está clasificado por el planeamiento como suelo rural común (artículo 26.b). Por tanto hay que modificar la ordenación estructural para incluirlo como zona urbanizada.
Parece que no en todos los casos la modificación de la ordenación estructural implica la innovación de un Plan General Estructural (artículo 20 y siguientes de la Ley), porque el artículo 63 permite incluso que planes de desarrollo asuman modificaciones de la ordenación estructural:
«Los planes parciales, los planes especiales y los planes de reforma interior podrán modificar determinaciones del plan general estructural y del plan de ordenación pormenorizada, para ajustarlas al análisis más detallado del territorio propio de su escala».
Ahora bien, esos ajustes puntuales en la clasificación de suelo, como parece que es el caso, podrán hacerse mediante esos planes de desarrollo (planes parciales y planes especiales) si están previstos para suelos colindantes a la parcela que permitan ese ajuste por ser razonable. Si no es así, me temo, que tienes que proponer una innovación del Plan que afecta a la ordenación estructural.
Lamentablemente, ha habido un mal entendido, la parcela no se rige por la normativa Andaluza sino por la Valenciana.
Dado que la Subparcela se encuentra en Suelo No Urbanizable Común, ¿pueden existir las condiciones de Urbanización ? , ¿Es atrevido solicitar una innovación del Plan General? ¿ o sería contraproducente y derivar en una revisón, es decir, situación más grave para los intereses de mi cliente?
Por otro lado, a la respuesta del paso del tiempo, efectivamente me refiero al Artículo 1957 del C.C .pero entiendo que estoy equivocado , por que no se trata del caso, Ausentes.
Buenas tardes, estoy haciendo una Memoria Técnica para la reforma interior de una vivienda en PEPRI Centro y dentro de entorno de BIC. Actualmente el uso del inmueble es de oficina y tras la reforma queremos solicitar un cambio de uso a vivienda, siendo el uso de vivienda el uso mayoritario y característica del edificio plurifamiliar donde se encuentra.
La altura libre actual del inmueble es de 2.45 m, mi pregunta es ¿dicha limitación de altura me ocasionará futuros problemas al tramitar el cambio de uso? porque yo entiendo que de cara a la DR no hay problema puesto que la altura libre es la que hay y no tiene margen de modificación.
Un cordial saludo y gracias de antemano.
Creo que es de aplicación, claramente, el contenido del 6.1.11 penúltimo párrafo de la Normativa del PEPRI Centro, que determina que los «edificios existentes que actúen por rehabilitación, reforma, que conserven las condiciones primitivas (sin que exista demolición total) mantendrán las alturas existentes». Más aún, si tenemos en cuenta que en el siguiente párrafo del mismo artículo, se excluye de la obligación de alturas libre mínimas a los edificios catalogados, concluyendo que para el «uso residencial la distancia mínima libre de suelo a techo será en cualquier caso de doscientos veinte (220) cm», con lo que se está fijando un mínimo de altura para este uso.
Lo anterior está refrendado en el artículo 7.1.12 de la misma Normativa, en relación con los artículos 7.3.19 últimos párrafos y 6.2.6.9 de la Normativa del PGOU. Alguien podría alegar que estos últimos artículos son de aplicación, exclusivamente para edificios catalogados; pero si se establece esta aplicación restrictiva seria imposible utilizar un edificio rehabilitado no catalogado para cualquier uso (artículos 6.2.7.3, 6.2.8.3, 6.2.13.3, por ejemplo de la Normativa del PGOU) salvo para el caso de almacén (artículo 6.2.12.3 de la Normativa del PGOU)
Buenos días,
Por favor, podéis facilitarme un modelo de propuesta de resolución para utilizar en la instrucción de un PROCEDIMIENTO CONJUNTOS PARA EL RESTABLECIMIENTO DE LA LEGALIDAD URBANÍSTICA Y SANCIONADOR POR INFRACCIÓN URBANÍSTICA?
Muchas gracias.
Saludos,
Hola, en los temas 3 y cuatro se subieron Decretos de resolución de un expediente restaurador y otro sancionador. Míralos y si con esto no queda suficientemente atendida tu demanda, índícalo y te buscamos otros modelos.
UN SALUDO
Donde puedo encontrar la ficha justificativa del RD 6/2012 reglamento de protección contra la contaminación acústica , que me piden en una Obra Nueva.
Gracias
Supongo que estás es fase de “Licencia de primera ocupación”, si es así, la justificación del D. 6/2012, no se realiza mediante ficha justificativa.
El D.6/2012, es su IT.5, lo que te requiere es el ensayo acústico, (mediciones in situ) en el que se comprueba que el aislamiento a ruido aéreo, impacto e índices de ruido en vivienda debido a las instalaciones comunes del edificio, cumple con las exigencias del CTE/DB-HR.
Estos ensayos deberán hacerlos técnicos competentes y certificarlos. Este certificado, sí está normalizado para el municipio de Granada, pero necesita adjuntarle los ensayos.
Te adjunto los archivos.
Mónica Olmedo
Y el otro certificado.
Insisto en que sin los ensayos en los que se comprueban los resultados, no se puede certificar su cumplimiento.
Hola José Luis, lo que planteas es una consulta mas técnica que urbanística y te invito a que la formules en el Foro de Urbanismo en la página del Colegio de Aparejadores de Granada. En esta tendrás la posibilidad de que técnicos con mayores conocimientos en esta materia te contesten.
De todos modos te pongo un enlace en el que aparece una justificación técnica sobre el cumplimiento de la norma acústica:
https://docplayer.es/13930632-1-1-proteccion-contra-el-ruido.html
UN SALUDO
Buenos días:
Por causas ajenas a mi voluntad aún no he podido complementar el cuestionario final planteado. A lo largo de la presente semana espero poder dejarlo resuelto. Espero que no suponga un inconveniente para la acreditación de la realización de curso.
Disculpen las molestias que pueda estar originando esta situación y gracias por su atencion
Hola Santiago, espero que hayas podido enviarlo. Si no has podido, mándalo en este fin de semana.
El lunes a primera hora nos mandarán tu cuestionario y el de algún otro rezagado que pudiera quedar. Así, procederemos a finalizar la corrección y, a la mayor brevedad, se publicarán el test corregido y un listado con los participantes que han acreditado un conocimiento mínimo sobre los contenidos del curso.,
MUCHO ANIMO
Para la tramitación de una vivienda en edificio plurifamiliar que se quiere destinar para fines turísticos en Torremolinos, se ha detectado por parte el técnico del ayuntamiento que existe un error en la superficie registral con la planimetria aportada en un certificado de habitabilidad.
El error consiste en una diferencia de m2 de salón, y esto ocurre porque el antiguo propietario incorporo la terraza al salón mediante un cierre de aluminio y no modifico el título de propiedad o legalizó esa situación, que tampoco ha sido detectada hasta la fecha.
En reunión con el técnico municipal le indica al propietario actual que tiene dos opciones,
1.- Legalizar la situación,
2.- Demostrar que el hecho ha prescrito. (en este caso la instalación del cierre)
¿Qué opción es la más recomendable? ¿Qué consecuencias tiene cada una de las dos?
Si legaliza la incorporación del balcón al salón podrá obtener la licencia de ocupación necesaria para inscribir la vivienda como vacacional en el registro de la Junta de Andalucía. Por contra si prueba que la instalación del cierre cuenta con mas de seis años de antigüedad el Ayuntamiento no podrá reaccionar y corresponderá la Declaración del inmueble en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO), no correspondiendo otorgarse licencia de ocupación.
Simplificando lo anterior, si quieres inscribir la vivienda como vacacional corresponde la legalización de la pequeña ampliación, de lo contrario procederá la declaración en AFO sin posibilidad de acceder al registro turístico y con la limitación correspondiente al régimen jurídico de aplicación.
UN SALUDO COMPAÑERO
Buenos días.
Para el caso de solicitud de licencia de 1ª ocupación en el caso de una edificación existente en la que no se requiere ejecución de ningún tipo de obra (caso del articulo 13.d), ¿el Ayuntamiento puede y/o debe requerir certificado de eficiencia energética y ensayo acústico, como sí sucede para obra nueva? Yo entiendo que no, pero me surge la duda.
Gracias
El propio art.13 RDUA señala la documentación que debe presentarse:
Las solicitudes de licencias de ocupación o utilización referidas a edificaciones existentes en las que no sea preciso la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, deberán acompañarse de certificado, descriptivo y grafico, suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, en el que conste la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y , en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicios públicos, de que las redes son accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida».
Por tanto, no es necesario aportar certificado energético ni ensayo acústico.
UN SALUDO
Contestando a la pregunta formulada abajo por PEPE TALLANTE, como la aplicación no me permite desdoblar otra respuesta, lo hago aquí.
Para viviendas realizadas al amparo de licencia de obras previa, la ocupación de la misma requerirá de la obtención de la licencia de primera ocupación. Para tramitación de este expediente deberá aportarse la documentación exigida en el mismo, entre la cual no está el certificado descriptivo y gráfico, tal y como expresa el art. 13.1.d. RDUA y la ordenanza municipal de Licencias, actividades y obras de Granada (para los que sean de otra comunidad y/o municipio, consultar la normativa urbanística y la Ordenanza que regule la documentación a presentar). El documento de mayor importancia en este procedimiento sería el del Certificado Final de Obra.
UN SALUDO
Para seguir con la misma cuestión. En el caso de que se solicite la 1ª ocupación de una vivienda terminada, pongamos hace mas de 6-10 años, con licencia de obra, con proyecto, pero sin final de obra. ¿Se podría resolver con este Certificado Descriptivo-gráfico?.
Gracias.
Buenos días. En el estudio tenemos el encargo de tasar un edificio histórico con armadura mudejar y elementos de portada catalogados.
¿Sabría alguien decirme como podríamos valorar estos elementos o a quién recurrir para ello?
Gracias
Para valorar estos elementos debes acudir a una persona que sea especialista en restauración. Así podrás calcular el valor de sustitución de estos elementos y/o las intervenciones a que deban someterse para para recuperar su valor patrimonial.
Te paso el contacto de una chica que se llama Beatriz y tiene una empresa de restauración que se llama TARMA por si quieres consultarle. Su teléfono es 670 056 211.
¿Vamos a poder saber las respuestas al cuestionario final, o se va a mandar a cada alumno su cuestionario corregido?
Hola, las respuestas se van a colgar en esta semana.
En el caso de que algún alumno no hubiera superado el cuestionario se contactará con el individualmente.
Un saludo
Una vez concluido el plazo de entrega del cuestionario. ¿Este se va a colgar resuelto?
Si, por supuesto.
Una pantalla acústica constituida por paneles acústicos de chapa de acero galvanizado y lana en su interior, (panel sandwich) cuyo fin es atenuar el ruido generado por unas climatizadoras exteriores ubicadas en la azotea de un edificio. Entiendo que se ajusta a la definición de INSTALACIÓN, por lo que no le es exigible el cumplimiento de exigencias básicas,….y urbanísticamente no consumirían parámetros urbanísticos básicos. ¿Esta interpretación es correcta para el municipio de Granada, zona centro, fuera de entorno BIC? Gracias
Correcto
¿La tramitación para su montaje será mediante Comunicación Previa?
Entiendo que si. En Granada si requiere intervención de técnico que se haga responsable de la actuación se tramitaría más bien por declaración responsable
Buenos días:
En relación con el cuestionario final….¿se ha de responder en base a la normativa urbanística de Andalucía, la de la comunidad autónoma en la que reside cada cursillista o ambas?
En función de la Comunidad Autónoma donde vive cada uno. Pero junto al nombre del alumno que contesta poned la Comunidad de la que sois.
Acabo de leer esta respuesta y he enviado el cuestionario en base a la legislación andaluza, aunque en ocasiones también he hecho referencia a la murciana.
Tampoco he puesto junto a mi nombre y apellidos que soy de Murcia.
Lamento haberlo hecho mal.
Saludos,
Buenas tardes. Con respecto a la distinción desde el punto de vista urbanístico podríais indicar las definiciones de edificio, construcción e instalación y, en que legislación podemos encontrarla, aparte de en la LOE para la edificación.
Gracias.
-Edificación/Edificio: Se entiende por edificio todo bien inmueble que haya sido construido, reformado o rehabilitado para ser destinado a vivienda o cualquier otro uso permitido por las normas urbanísticas (artículo 1.3 de la Ley 2/1999, de 17 de marzo, sobre medidas de calidad de la edificación de la Comunidad de Madrid). Se le reconocen como características entre otras: perdurabilidad, carácter fijo o permanente, solidez, unión solidaria al suelo (precisa de elementos propios de cimentación),…Además deberá cumpilar con las requisitos básicos exigibles.
El Código Técnico de la Edificación (CTE), Anejo III, Terminología, nos dice que «Por edificio debe entenderse, construcción fija, hecha con materiales resistentes para habitación humana o para albergar otros usos».
-Construcción: Es un concepto mas amplio que el anterior. Puede definirse como toda obra artificial que modifique la naturaleza de un terreno, con la posible matización de que se trate de obras en las que se añadan elementos físicos permanentes. En este concepto, además de las edificaciones, habría que incluir la obra civil, obras auxiliares a la edificación, así como las obras realizadas que no están afectas a un uso concreto.
-Instalación: En este concepto tendrían cabida las infraestructuras y servicios urbanos (gas, electricidad, …), también recintos acondicionados para prestar un servicio concreto o desarrollar una actividad. Una instalación nunca podrá ser construcción. En este sentido la jurisprudencia le reconoce una serie de características propias de las instalaciones. Entre otras señala la ligereza de los sistemas, carácter desmontable (con posibilidad de reutilización), no cuenta con la solidez y resistencia de la edificación, no tiene carácter permanente aunque su duración puede ser prolongada, no le es exigible el cumplimiento de exigencias básicas,….y urbanísticamente no consumirían parámetros urbanísticos básicos.
Fuera de la LOE y del CTE, es complicado encontrar definiciones de estos conceptos. Ha sido la jurisprudencia la que ha ido aclarando y matizando. En Andalucía, no se definen en la ley urbanística ni en su Reglamento, a pesar de que se hacen múltiples referencias a los tres términos. En otras Comunidades (Pais Vasco, Murcia, Madrid, Cataluña, Valencia) desde la legislación que regula la calidad en la construcción es posible que encontremos alguna referencia a los conceptos de edificación, construcción e instalación.
UN SALUDO
Gracias José Carlos. Aclarador.
buenos dias, ya sé que en la última clase comentasteis que colgariais un tipo test que teniamos que presentar però no me acuerdo cuando lo colgareis ni hasta que fecha podemos presentarlo. Me podeis refrescar la memória por favor?
gracias
Ayer quedó enviado y me confirman desde el colegio que quedará subido en esta mañana.
BUEN DIA.
Planteo un caso: Municipio de Andalucía con PGOU aprobado definitivamente en 2013. Anteriormente tenía NNSS de planeamiento del año 91. En desarrollo de las NNSS se tramitaron varios Planes Parciales. Ahora el PGOU determina la ordenación detallada de estas zonas y en algunas ordenanzas no coincide la calificación concreta del suelo según PGOU y PP que se desarrolló con las normas.
¿Qué condiciones se han de aplicar? ¿se aplicaría directamente las del PGOU que contiene ordenación detallada o habría que ir a las ordenanzas establecidas en el PP? El PGOU no dice nada sobre transitoriedad. La casuística es varia: en ocasiones es más restrictivo el P.P. y en otras ocasiones el PGOU.
Gracias
Si el PGOU no establece ninguna regulación transitoria, el PP se ha ejecutado en el sentido de que el suelo está urbanizado y reparcelado, y por lo tanto es suelo urbano a todos los efectos, y así lo reconoce el PGOU, hay que aplicar este último. Es una norma posterior, competente para establecer la ordenación pormenorizada, y no ha establecido ninguna salvedad.
¿Hay más opiniones?
Con esta misma situación, se dan casos en los que el PGOU vigente hace alteraciones de alineaciones de viales con respecto al ordenamiento de desarrollo que daba el plan parcial o NNSS, en algunos casos restando y en otros aumentando la superficie de las manzanas y parcelas. Lo normal es que afectan a franjas de terreno en todo el frente de fachada. Esas propiedades ya contribuyeron en el desarrollo urbanístico cediendo terreno y costeando obras de urbanización. ¿Tendrían derecho a que se le expropiara el defecto de superficie? ¿Se podría vender por parte del ayto los excesos a los propietarios?
Estoy de acuerdo con lo que escribe Emilio, prevalece la ordenación pormenorizada que establece el PGOU. La cuestión es como se ven afectados los ámbitos desarrollados. Es decir, si quedan en situación legal de fuera de ordenación, lo que limitará su régimen jurídico.
Y por otra parte si existe algún caso de obras con licencia vigente obtenidas antes de la tramitación del PGOU que resulten incompatibles con la nueva ordenación.
En referencia a la pregunta que se planteó en la tercera jornada durante la celebración, con el fin de explicarme de forma más clara, procedo a volver a reformular la pregunta:
El artículo 28.4 del TRLSRU establece que:
“en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de (1) certificación expedida por el Ayuntamiento o (2) por técnico competente, (3) acta notarial descriptiva de la finca o (4) certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.(…)”
Luego en el art. 40 del RDUA, establece en el punto segundo que “En el caso de las obras sin licencia será admisible para determinar su fecha de terminación cualquier medio de prueba. La carga de la prueba de su terminación corresponderá al titular de las obras quien, en su caso, deberá desvirtuar las conclusiones que resulten de las comprobaciones realizadas por los servicios técnicos correspondientes. Tales obras se considerarán terminadas cuando estén ultimadas y dispuestas a servir al fin previsto, sin necesidad de ninguna actuación material posterior referida a la propia obra, salvo las posibles obras de adaptación de algunos locales. Se considerarán igualmente terminadas cuando así lo reconozca de oficio el órgano que incoe el procedimiento, previo informe de los servicios técnicos correspondientes”
¿Los documentos a los que se refiere en el art. 28.4 (certificación del ayuntamiento, certificación de técnico, acta notarial o certificación catastral) deberíamos considerarlos como determinantes para la fijación de la fecha de terminación de las obras del art.40? o como yo opino, ¿sería un medio de prueba más?:
¿se podría, aun habiéndose inscrito la obra terminada en el RP y una vez realizada la comunicación del RP al Ayto. (art. 28.4.b), iniciar un procedimiento de restablecimiento de la legalidad en el que se llegará a la conclusión de que no se han pasado los plazos de potestad (seis años o imprescriptibilidad) e incluso ordenar una demolición en caso de no ser legalizables?
No sé a que pregunta te refieres durante la celebración de la tercera jornada. Y no recuerdo que se planteó y cuales fueron las respuestas. Pero estoy de acuerdo contigo. Es un medio de prueba más. Un medio potente y documentado, pero que puede ser desvirtuado por la realidad. Es fácil de entender que un medio de prueba como este puede ser desmontado: imagínate que cualquiera de estos documentos acredita que la obra se termino en una fecha y el Ayuntamiento dispone de fotografías de fecha posterior donde se aprecia que las obras están en ejecución. ¡Ya se ha desmontado la prueba!, ¿no crees?
Buenas tardes, tras visita de comprobación para licencia de ocupación de edificio de 10 vvdas, locales y sótanos para aparcamiento, comprobamos que el promotor-constructor (es el mismo) ha realizado obras al margen de la licencia concedida, construyendo dos forjados en planta baja con los que se dota de patios a dos de los pisos de planta baja (se comprueba que estos forjados no computan a efectos de edfificabilidad y los va a poder legalizar y aplicar reducción de sanción son unos 50 m2). Otra cuestión distinta es la construcción de 4 balcones que dan fachada que incumplen parámetros urbanísticos (no estaban autorizados en la licencia), por lo que al no poder legalizarlos se quieren acoger al ppio de proporcionalidad ó equivalencia???, para no demoler, no me queda claro qué ppio sería el de aplicar en el caso de las obras de los balcones q no cumplen pgou???
La sanción sería tanto en el caso de las obras legalizables por haberlas realizado sin licencia como en el de las q se van a legalizar por el ppio de proporcionalidad ó equivalencia??, en ambos casos tanto la aportación de los nuevos patios como los nuevos balcones a los pisos van a aportar beneficio al promotor-constructor al vender los pisos más caros del precio que tenían cuando no contaban con patios ni balcones a fachada. Preguntar como considerar el beneficio en cada caso para el `cálculo de la sanción.?
En esta misma obra los técnicos emitieron CFO en el que certificaban que las obras se habían realizado conforme a licencia, luego se comprobó en la visita las obas sin licencia q he comentado antes por lo q se declaró la ineficacia del CFO. Tienen que volverse a emitir CFO una vez obtenga licencia del reformado del estado final. Los técnicos también serían responsables como directores de ejecución así como por falsedad al emitir CFO en el que se indicaba q no había modificaciones durante la obra, se considerarían agravantes ??
Muchas cuestiones. Por orden:
1.- No entiendo bien lo de los patios. Me imagino que cubren un sótano o es un terreno que estaba al margen de la vivienda y que se han incorporado a ella. Pero si se pueden legalizar conforme al Plan, perfecto.
2.- En cuanto a los balcones. Parece difícil que se puedan legalizar por proporcionalidad porque se verán desde la vía pública ¿no?. Tampoco parece que sea de imposible o muy difícil reposición. Y en cuanto a la aplicación por equivalencia: ¿concurren causas de imposibilidad material o legal para su demolición?. Yo creo que es complicado justificar que se mantengan los balcones, salvo que exista un resquicio en el Plan que permita su autorización.
3.- La sanción debe ser por las dos cosas. La aplicación de la proporcionalidad no exime de la sanción. Es más, el artículo 48.4 del RDUA exige la aplicación de la sanción en el caso de legalización por proporcionalidad sin ningún tipo de reducción.
4.- ¿Hay beneficio económico?. Habrá que justificarlo. Sí al final se procede a la legalización (o reconocimiento por equivalencia) de estas obras, tendría que conocerse el nuevo valor en venta de cada piso, y hallar el diferencial entre ese valor en venta y el del mismo piso sin patio ni balcón. A ese diferencial se le resta el coste de las obras que ha significado hacer el patio y el balcón (y no se le resta nada más porque no han tenido que pagar aprovechamiento urbanístico ya que, por lo que dices, no computan edificabilidad ninguna de las dos infracciones). El resultado de esa resta es el beneficio económico.
5.- Evidentemente los técnicos han cometido una infracción urbanística (aparte de falsedad en documento público que puede ser delito). En principio entiendo que es una infracción específica del artículo 218.1.a de la LOUA (alternativamente del artículo 207.3.d), según la responsabilidad señalada en el artículo 193.1.a de la LOUA. Y esto, no por la emisión del CFO, sino por el hecho de que su emisión implica que la obra ilegal se ha hecho con su consentimiento y bajo su supervisión. En cualquier caso, la infracción que puede considerarse grave y se encuadrada en el tipo específico es la de los balcones (insistió si no hay resquicio en el plan para su legalización), porque la ocupación del patio, a todas luces, es una infracción leve.
Hola, quería comentar que la ejecución de forjados en planta baja para dotar de patios a las viviendas de planta baja se señala como legalizable, no correspondiendo por tanto incrementar la sanción hasta la exclusión del beneficio económico (ver art. 72.6 RDUA). Por otra parte, entiendo que no serían legalizables los balcones en aplicación del principio de proporcionalidad por resultar visibles desde la vía pública y no resultar su reposición imposible o muy dificil. Tampoco correspondería aplicar el incremento de la sanción hasta la exclusión del beneficio.
Buen día.
Hola, vais a colgar también las cuatro practicas resueltas??? Gracias
SI. Las dos primeras ya se subieron (licencias e inspección). La tercera, protección de la legalidad urbanística, se subirá mañana. La cuarta, infracciones y sanciones, se subirá la semana que viene para que os de tiempo a trabajarla un poco.
BUEN DIA.
Buenas tardes, por motivos laborales no podré asistir a las dos primeras horas de la sesión de hoy, podrían pasarme luego la grabación de la misma?
Buenos días, ¿Qué es un engalaberno? el cual figura en los planos del proyecto de la práctica en planta baja y primera.
Se denomina “engalaberno” a la parte de una edificación que no se encuentra dentro de los límites de la finca que le corresponde sino que se introduce materialmente en otro, tanto en su sentido vertical como horizontal, y se apoya o pisa sobre el inmueble de la parcela colindante, ocupando parte de su espacio.
Se produce cuando edificaciones construidas cada una de ellas sobre su respectivo solar interfieren en el vuelo.
En nuestro supuesto práctico se aprecia como la planta primera es mas pequeña porque una habitación pertenece al inmueble colindante.
Hola,
Ley 13/2015 de Murcia, art 287, apdo a) … ¿Que se entiende por «valor de la obra realizada»?
Se trata del presupuesto de ejecución material (pem)?
Presupuesto de contrata?
Incluye impuestos (iva, etc …)?
Gracias.
Saludos,
Entiendo que se refiere al coste de reposición o de reemplazamiento, y dentro de ello el coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción por contrata. Según el artículo 18.3 de la Orden ECO 805/2003 es: «la suma de los costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes»
Buenos días.
Puedo descargar teoría y práctica de mañana jueves 15?
Gracias.
Saludos,
USO COMPATIBLE Y USO COMPLEMENTARIO:
Me gustaría confirmar las siguientes interpretaciones, que debido a mi falta de dedicación al urbanismo, no sé si son correctas:
– La implantación de un uso compatible con el uso característico de un inmueble, no necesita una autorización previa, por parte de la Administración competente.
– El uso compatible puede implantarse en el porcentaje que necesite el promotor, incluso superior al 60% de la superficie útil del inmueble. (Puede implantarse en un porcentaje menor del 60%).
– La implantación de un uso complementario con el uso característico de un inmueble, sí necesita una autorización previa, por parte de la Administración competente.
(Todo esto, independientemente de la tramitación para autorizar la actividad, en caso de que ser necesario).
Primero una aclaración: esta terminología es propia del Ayuntamiento de Granada. Por tanto, en otros planes puede ser distinta.
Segundo, los dos conceptos vienen definidos en el artículo 6.1.3 apartados 2 y 3 de la Normativa del PGOU. Y justo es al revés de como lo has entendido. El uso compatible (llamado también permitido) es el intercambiable con el característico o dominante signado por la calificación. Esto quiere decir que si una calificación admite como característico el uso residencial y como compatible el terciario, por ejemplo, todo el edificio se puede construir de terciario y eso es un cambio de uso que necesita licencia.
En el caso del uso complementario es que tu puede complementar con ese uso al uso principal (ya sea característico de la calificación o compatible), siempre que mantengas el principal como mayoritario (a nivel superficie útil o construida). En nuevas edificaciones el uso principal tiene que suponer, al menos, el 60% de la superficie construida (o útil). La implantación de un uso complementario en una edificación, no es un cambio de uso, por lo tanto, y según mi opinión no necesita licencia, salvo que implique un incremento de viviendas, y en este caso la licencia es necesaria para comprobar que no se ha alterado la densidad de la zona (determinación urbanística básica)
Dos casos en el mismo municipio, con Normas Subsidiarias que se empezaron a desarrollar en el año 97 y fueron aprobadas definitivamente en 2008:
1. Una Unidad de Ejecución en Suelo Urbano No Consolidado (un barrio tradicional con viviendas de más de 100 años, algunas ruinas y solares donde antes hubo viviendas). Para el desarrollo de la UE, un Plan Especial (creo que no se desarrollará en la vida, a no ser que sea el ayuntamiento el que lo haga). Una familia solicita licencia para arreglar la vivienda y se le concede para obras de mantenimiento… al final demuelen la edificación y reconstruyen la vivienda (más o menos como era, en cuanto a ocupación y alturas). Se inició un procedimiento sancionador, instando a que se debería realizar el P.E. para legalizar la obra… pero la cosa quedó ahí y no prosperó. Han transcurrido cinco años y han solicitado licencia de ocupación. La edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y al mantener lo preexistente, entiendo que también cumple con las condiciones urbanísticas. ¿Se debería otorgar licencia de ocupación mediante un certificado descriptivo-gráfico?.
2. Entre la fecha de inicio y aprobación definitiva de las NNSS, pasaron 11 años y muchas cosas más. En unidades de ejecución (pormenorizadas) de suelo urbano no consolidado, se hicieron viviendas con licencia y sin licencia. Ahora piden licencia de ocupación. Entiendo que las que tenían licencia y han realizado la vivienda conforme a la misma, hay que concedérsela, pero ¿y las que se han hecho sin licencia?. En ningún caso se iniciaron expedientes sancionadores.
Es importante saber si el Plan Especial que ordena la unidad de ejecución está aprobado o no (supongo que si las NNSS se aprobaron en el 2008 estarán adaptadas a la LOUA). Si no está aprobado el Plan Especial, y por lo tanto no hay ordenación pormenorizada, la única forma de que la vivienda tenga licencia y por tanto restaurar el orden, es que obtenga licencia provisional, según los previsto en el artículo 34.1.c párrafo segundo de la LOUA. Si el PE está aprobado habrá que ver si cumple con la ordenación prevista y que debe de hacer para que la parcela tenga la condición de solar, y pedir licencia conforme a las condiciones previstas en el PE, que podría ser licencia de ocupación directamente. Si el PE está aprobado, pero la parcela no cumple con sus condiciones, que espere a que pasen seis años desde que el expediente disciplinario está paralizado, y solicite la declaración de AFO.
Para mi la diferencia está clara. Si no hay ordenación pormenorizada aprobada (PE) no ha referencia para determinar si se cumple con la legalidad urbanística o no, por lo tanto no tiene sentido hablar de FO, pero tampoco de AFO, ya que podría ser legalizable con la ordenación pormenorizada en vigor.
Por supuesto, en relación con lo segundo que planteas: lo que tuvo licencia y han realizado las obras conforme a la misma, debería tener licencia de ocupación, si no el Ayuntamiento tiene un problema, ya que si reconoce que la licencias que otorgo en su día son ilegales debería revisarlas, y con eso tiene un problema.
El Programa del curso indica como uno de los objetivos, los requisitos para implantar apartamentos turísticos en un inmueble con uso residencial plurifamiliar.
Agradecería, para el próximo día se hablara sobre los requisitos.
Segunda parte de folleto
Muy bien. Lo comentamos.
Te adelanto que si de lo que se trata es de implantar una vivienda turística, desde el punto de vista urbanístico tiene la consideración de uso residencial (vivienda) a todos los efectos, y tendrá que poder implantarse en una calificación que permita ese uso según el planeamiento, obteniendo la correspondiente licencia de ocupación, que, en el caso de que no haya obtenido licencia de obras, deberá autorizarse según las previsiones del párrafo segundo del artículo 13.1.d del RDUA:
«Las solicitudes de licencias de ocupación o utilización referidas a edificaciones existentes en las que no sea preciso la ejecución de ningún tipo de obra de reforma o adaptación, deberán acompañarse de certificado, descriptivo y gráfico, suscrito por técnico competente y visado por el correspondiente Colegio profesional, cuando así lo exija la normativa estatal, en el que conste la terminación de la obra en fecha determinada, la descripción del estado de conservación del edificio y las instalaciones con que cuenta y acredite, en atención de las circunstancias anteriores, la aptitud del mismo para destinarse al uso previsto; así como la identificación catastral y registral del inmueble, y las condiciones urbanísticas vigentes. Se adjuntará igualmente a la solicitud documentación justificativa del correcto funcionamiento de las instalaciones ejecutadas en el inmueble conforme a su normativa reguladora y , en su caso, certificación emitida por las empresas suministradoras de los servicios públicos, de que las redes son accesibles desde la edificación sin precisar nuevas obras, y de ser viable dicha acometida».
La cuestión es justificar las condiciones de habitabilidad de la vivienda. Puede que te exijan que cumplan el planeamiento actual. Mi opinión es que solo se pueden exigir que cumplan las condiciones vigentes en el momento en que se construyo la vivienda.
En cuanto a las exigencias desde el punto de vista de la normativa turística, te adjunto unos folletos explicativos.
Las dudas las podemos analizar en la próxima clase.
Un saludo
Se trata de una Vivienda existente en suelo urbano , de tres planta ,uso pormenorizado P.E.P.R.I, Manzana Cerrada Extensiva ( vivi colectiva) y en P.G.O.U.Plurifamiliar Manzana Cerrdada.Se solicita Licencia de Primera Ocupación (art.13 d) , cumple todas las condiciones de habitabilidad aplicables excepto en planta baja que tiene 2.40 m de altura en vez de 2.60 m.se detecta que segun el plano de P.E.P.R.I había un patio de luces , que actualmente está cubierto.Por tener más de 6 años de antigüedad se considera un AFO.En la planta baja , se podría considerar un almacén ó se podría considerar como vivienda particular.En escritura dice que es una vivienda.Si para apartamentos turisticos se considera apta en planta 1º y 2º.Había que pedir cambio de Uso.
En principio, respecto del uso no tendría problema, ya que la manzana cerrada admite el uso de vivienda unifamiliar y plurifamiliar, y la vivienda turística es una vivienda a todos los efectos. La cuestión es que se partes de una sola vivienda y aumentas en más con vivienda turística, y por lo tanto será objeto de licencia para comprobar que se mantiene la densidad de la zona (esto seguro que no es problema).
En cuanto a la altura el PEPRI solo prevé que se mantengan alturas inferiores a la mínima en edificaciones protegidas (artículo III.5 de la Normativa), y no prevé unas condiciones específicas para edificaciones existentes y por usos, por lo que entiendo que habría que aplicar las condiciones del PGOU (artículos 6.2.6.9 y 7.3.19 apartado 4 de la Normativa). Creo que tienes difícil poner una vivienda en planta baja si toda su superficie tiene una altura libre de 2,40.
Plantea la consulta y que se manifieste el Ayuntamiento
Muchas Gracias:
Como te comentaba todas las plantas de pl. 1 y 2º cumple altura , 2.60 m ó más.
En edificios existente , cuando se adquirió el inmueble tenía 2.40 m la planta baja.se podría aceptar.?
En caso de que no cumpla la pl. baja por altura, tendríamos que ir a viviendas con fines turísticos ya que nos quedaría solo dos viviendas , y en este caso se podría alquilar por habitaciones , estando el dueño en pl. baja
Preguntas:
¿Es el PEPRI Centro?.
¿Quieres poner apartamento como uso hotelero o vivienda turística?
¿Está catalogada la edificación?
Concreta estos temas y luego te contesto
Un saludo
Es P.E.P.R.I Albayzin , no esta catalogado , será vivi con fines turísticos , ya que el uso Hotelero tendría que cumplir accesibilidad .Es un inmueble existente que se rehabilitó , según el P.G.O.U Plurifamiliar y según escritura es una vivienda con una sola Referencia Catastral. ¿ Se podría proponer viv. turísticas » por habilitaciones «si el propietario viviera en la pl. Baja ( altura 2,40).
Buenos días
El día 8 me fue imposible seguir la clase completa por problemas de conexión de mi red, ¿sería posible verlo de alguna manera?
Gracias
El artículo 169.1.f de la LOUA coincide con el artículo 8.f del RDU en lo referente a que la tala de arboles y vegetación arbustiva están sometidas a solicitud de licencia de obras. La pregunta es: ¿sólo para el caso de que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento? Si un ciudadano solicita ocupación de vía pública para un contenedor para la poda de arbustos desde la vía pública, ¿estaría sujeto a solicitud de licencia de obras?
Gracias.
La redacción del artículo no deja lugar a dudas: se refiere a masa arbóreas, vegetación arbustiva o arboles aislados «que sean objeto de protección por los instrumentos de planeamiento». Con ese mismo criterio se recoge la obligación de solicitar licencia, en estos supuestos, en la Ordenanza Municipal de Licencias de Granada (OML, artículo 33.2.B).
Esto no quiere decir que cualquier puede llegar y cortar un árbol. En principio, si está en la vía pública estaríamos en el supuesto del artículo 5.3 del RDUA, que siempre requiere autorización municipal. En los demás casos debería ser comunicado al Ayuntamiento (declaración responsable -DR- o comunicación previa -CP-). En el caso de Granada si puede afectar a la seguridad, salubridad o accesibilidad seria objeto de DR, y en el resto de los casos de CP (conclusiones F y G de los criterios de la interpretación de la OML publicados en el BOP número 194 de 10 de octubre del 2013).
SI HAY 43 CONSULTAS POR QUÉ SOLO SE VISUALIZAN 18
Supongo que contabilizan las consultas y las respuestas
Una aclaración para el final de la clase de hoy.
Las iniciaciones, medidas cautelares, la proporcionalidad etc de los procedimientos para la protección de la legalidad urbanística y restauración del orden, son iguales para todas las Comunidades Autonomas?
En caso de haber diferencias saben si son sustanciales?
Os hemos remitido la legislación de aplicación a cada Comunidad sobre el tema, extraído de la legislación urbanística en cada caso (la fuente es la página de Noticias Jurídicas, que os recomiendo que la utilicéis cuando necesitéis consultar legislación).
Las diferencias pueden ser muy sustanciales. Por ejemplo las prescripción para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico pueden oscilar entre cuatro años en algunas Comunidades a quince en otras (en Andalucía son seis años). La proporcionalidad no se regula en la legislación de algunas Comunidades y en otras esta contempladas en la propia Ley (en Andalucía se regula a nivel reglamentario). En algunas Comunidades se permite tramitar conjuntamente el expediente de restauración y sancionador, en Andalucía son expedientes diferenciados aunque coordinados.
En fin, cada Comunidad tiene su regulación. Sería interesante que los que sois de fuera de Andalucía leyerais la regulación de vuestra Comunidad en la documentación que os hemos mandado, y pusierais de manifiesto las cosas que os llaman la atención en este foro. Es un tema de debate interesante analizar las diferencias y que consecuencias tiene.
Montse, tu estas en Cataluña, ¿no?. Empieza tu
Un saludo
En relación con el comentario de abajo. Efectivamente esas pueden ser las diferencias. Ahora bien, cuando hemos reproducido los textos de las Leyes de cada Comunidad, hemos reproducido las Leyes y no los reglamentos. Al dar la clase, hemos profundizado en Andalucía y aquí nos hemos referido al Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía. Por ejemplo la aplicación de la proporcionalidad en Andalucía está desarrollado en el Reglamento (sin embargo en Murcia ese mismo contenido está en la Ley),
En Cataluña, estos temas están más desarrollados en el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística. Aunque en su Título 2 no veo que haya referencia concreta a la aplicación de la proporcionalidad, por ejemplo.
Te mando un fichero con las la normativa urbanística de aplicación en Cataluña. Parece que es lo último vigente (actualizada a enero del 2018).
Espero que te sea de utilidad. Míralo y comentamos diferencias.
He hecho un repaso de la ley de urbanismo de Catalunya y los apuntes del tema 3 y he encontrado estas diferencias (el relato es de la ley de Catalunya):
1. No se especifica la forma de iniciar un procedimiento (oficio y/o denúncia)
2. No especifica si debe ser el Alcalde el que ordenen la suspensión. Habla de órgano competente
3. Dicho órgano competente tiene que ratificar la orden de suspensión en 15 días.
4. La comunicación se hace a las personas afectadas. No especifica si son las personas que aparecen en el Registro…
5. El plazo para resolver actos legalizables es de 2 meses.
6. No he encontrado nada sobre el principio de Proporcionalidad
7. La acción de restauración prescribe a los 6 años igual que en Andalucía. Salvo las que se producen en terrenos que segun el planeamiento estan destinados a espacios libres públicos o al sistema viario o suelo no urbanizable.
Deberia mirar alguna ley (de la Comunitat de Catalunya) mas que desenvolupe estos artículos?
No trabajo en disciplina urbanística y como no puedo dedicar todo el tiempo que me gustaria a repasar los apuntes, voy un poco perdida.
Ya me dirás si voy bien.
Gracias
Buenas tardes:
En un caso de solicitud de declaracion a regimen legal de fuera de ordenación, edificación de hace 50 años construida sin licencia, actualmente queda en SNU, que a priori lo podría cumplir, ya que está ejecutada antes del año 75.
Se inicia por el interesado la solicitud de declaraciuón de régimen legal de FO, pero actualmente no cumple ni por asomo la aptitud de condiciones minimas de habitabilidad que exige la ordenanza municipal., entre otros motivos como inexitencia de parte de la cubierta, además de no contar con algunos servicios.
Al no proceder darle licencia para llevar a cabo reparaciones en la vivienda para que vuelva a tener condiciones de habitabilidad…y…Si no procede conceder el reg. legal de FO por no cumplir condiciones de habitabilidad que exige la ordenanza…¿queda en el limbo condenada a la ruina ?
En el 11.6 del 2/2012 viene a decir que por razones de interés general el Ayto puede dictar obras de reparación.
¿cómo se lleva a cabo esto en el supuesto que el informe técnico sea contrario a la declaración de FO por no tener Aptitud ni condiciones de habitabilidad conforme a la ordenanza municipal?
Gracias
Si analizas el contenido del artículo 3.3 en relación con el artículo 7.2 del Decreto Andaluz 2/2012, verás que es una situación que considera equivalente a tener licencia (anterior al año 1975) pero situándolo como fuera de ordenación (FO). Por tanto, hay que solicitar la certificación de esa situación (FO, artículo 7.2), y posteriormente, la licencia de ocupación según el uso original (artículo 7.4).
Ahora bien, con carácter general, y para cualquier edificación en suelo no urbanizable, que deba ser reconocida en cualquiera de sus forma (de acuerdo con la ordenación, FO o AFO), las normas de habitabilidad exigibles deben de respetar el contenido del artículo 5 del Decreto 2/2012. Es decir, tienen que estar al contenido específico de ordenanzas municipales, redactadas por este motivo, si el PGOU no define estas condiciones. Y en en caso de ausencia de Plan y Ordenanzas, aplicar las Normas Directoras de la Ordenación Urbanística (NDOU), aprobadas por la Junta por Orden de 1 de marzo de 2013.
El Anexo II regula las normas mínimas de habitabilidad a aplicar en relación con el contenido del artículo 5 del Decreto, y eso es lo que hay que exigir para declarar el FO. Y ahí es donde entra el juego el 11.6 del Decreto (que está prensado para la declaración del AFO), cuya exigencia tiene la forma de orden de ejecución y es coherente con el contenido del artículo 53.6 del RDUA:
«Con la finalidad de reducir el impacto negativo de las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones, la Administración actuante podrá, previo informe de los servicios técnicos administrativos competentes, ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para garantizar la seguridad, salubridad y el ornato, incluidas las que resulten necesarias para evitar el impacto negativo de la edificación sobre el paisaje del entorno»
La ordenanza municipal será de aplicación en el caso de que esté prevista para la declaración de habitabilidad en suelo no urbanizable. No creo que sea exigible una ordenanza de carácter general para estos supuestos.
¿No sé si he aclarado tu pregunta?
Una vivienda situada en Suelo No Urbanizable rural, SIN PROTECCIÓN. Existe una sentencia en firme para su demolición o legalización. Actualmente no se puede declarar SAFO, porque el municipio no dispone de avance, ni PGOU, solo unas NNSS. La sentencia es de fecha marzo 2014, da un plazo de demolición o legalización de 4 años y 6 meses. Habéis comentado hoy el plazo de prescripción de 5 años. A partir de cuando empieza a contar este plazo.
Yo entiendo que desde la fecha de la Sentencia, que es la de la firmeza. Pero parece raro que pueda demolerse y legalizarse al mismo tiempo. ¿Por qué no legaliza?
Si ha pasado el plazo de ejecución de los cinco años que prevé el artículo 518 de la LEC (desde la sentencia firme), la situación de la edificación, con independencia de que no exista avance, ni planeamiento, es la de una edificación construida sin licencia y sin cobertura en el planeamiento sobre la que se pueden adoptar medidas de restauración del orden o no. Si no es un supuesto de no prescripción previsto en el artículo 185.2 de la LOUA, procede, pasados seis años de cometida la infracción, la declaración de AFO. Si esta en suelo no ubranizable no protegido y han pasado esos seis años: declaración de AFO
¿Qué opinas?
En la sentencia hace referencia a su Legalización, esta es imposible solo podría llevarse a cabo la declaración de SAFO debido a que se encuentra en SNUR. No se puede declarar SAFO porque el el municipio no dispone de avance, ni PGOU, solo unas NNSS.
buenas, tengo alguna duda sobre el tema 2.
En el decreto 64/2014 del Reglamento de Cataluña, en su artículo 98.2 dice » tiene la condición de autoridad el personal al servicio de las administraciones mencionadas que, de forma permanente o circunstancial, tenga encomendado expresamente el egercicio de la función pública de inspección urbanística»
Esto significa que no es necesario que sea funcionario de carrera? La ley que lo determina es la del estado?
gracias
La cuestión es determinar si un Reglamento puede ser contrario al contenido de un Ley de carácter básico como es la LBRL (Ley 7/85), que señala en su artículo 92.3 lo siguiente: «Corresponde exclusivamente a los funcionarios de carrera al servicio de la Administración local el ejercicio de las funciones que impliquen la participación directa o indirecta en el ejercicio de las potestades públicas o en la salvaguardia de los intereses generales. Igualmente son funciones públicas, cuyo cumplimiento queda reservado a funcionarios de carrera, las que impliquen ejercicio de autoridad, y en general, aquellas que en desarrollo de la presente Ley, se reserven a los funcionarios para la mejor garantía de la objetividad, imparcialidad e independencia en el ejercicio de la función».
Si la regulación la estableciera una norma con rango de Ley quizás sería factible ya que sería norma especial frente a la general, pero un reglamento, tengo mis dudas.
Pero es un tema interesante de debate.
También hay que tener en cuenta que esta regulación de la LBRL la introdujo el Ley 27/2013, 27 diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local
Comentario a la nota posterior.
Si vuestro reglamento lo permite, estáis cubiertos. Otra cuestión es que alguien plantee este problema, se vaya a un juzgado y le den la razón. Las cosas que hace la Administración tienen presunción de legalidad, hasta que un juez diga la contrario.
Si te sirve te diré que en Granada ejercen funciones de inspección interinos y contratados y no ha ocurrido nada hasta ahora
Creo que he omitido información que quizá pueda ser relevante para la respuesta.
Me referia a un trabajador laboral que ha ganado la plaza mediante oposición, se le puede dar potestad para ejercer la inspección urbanística?
Buenas noches, es posible que mañana no pueda seguir la clase. Hay posibilidad de ver el video con posterioridad.
Gracias y un saludo.
Pasamos esta petición al personal de administración para que atienda tu petición.
Buen día.
Buenas tardes. He descargado los documentos del Tema 3 Restauración del orden urbanístico, y los dos documentos son iguales (power point). ¿puede ser un error?
Gracias y hasta mañana
Si, es un error que se ha producido al subir la documentación.
Buen día.
Se trata de un almacén hortofruticola con cámara frigorífica el cual esta construido, pero se encuentra en tramitación de un plan especial y licencia de actividad. La empresa solicita una obra menor para realizar divisiones interiores en dicha nave. Se puede otorgar licencia de obra menores para dicha actuacion o se debe esperar a la aprobacion de dicho plan especial y licencia de actividad?
La obra menor se puede tramitar en principio, ya que parece que no existen una implicación directa con el carácter de la nave y su uso específico. Pero faltan datos. ¿Para qué se está tramitando el Plan Especial?. ¿No tiene la nave licencia de actividad?. ¿Está en suelo no urbanizable?. Si es así ¿el uso propuesto es el propio de la categoría de suelo no urbanizable?. Tienes que concretar más la cuestión, a mi me faltan datos.
Por lo que dices, teniendo licencia la nave, y tratándose de una ajuste en las particiones interiores de la misma. Entiendo que se puede conceder esa obra menor ya que no creo que le afecte la tramitación del Plan Especial.
Dicho Plan Especial se esta tramitando para la ACTIVIDAD de PRODUCCION Y RECOLECCION DE HORTALIZAS en SUELO NO URBANIZABLE RURAL SIN PROTECCION que comprende una superficie superior a 50 Ha segun articulo 42.4 de LOUA. Tambien se encuentra incluida en anexo III de Ley 7/2007 por lo que esta sometida a EVALUACION AMBIENTAL. Dicha nave si tiene licencia de obras para construccion de almacen agricola pero se ha detectado que tiene maquinaria y equipos industrializados como vacuum cooler y camaras frigorificas, y dicha licencia de obras se solicito con anterioridad a la actividad agricola que se esta desarrollando actualmente. No posee ni licencia de primera ocupacion ni licencia de actividad.
Hola. Mi duda es saber cuándo el título habilitante ambiental (ya sea autorización ambiental integrada, unificada, calificación ambiental, o cualquier otro según la legislación autonómica aplicable) sustituye (si es que lo hace) al título habilitante (ya sea licencia de apertura, declaración responsable o comunicación previa) de carácter municipal. Por poner un ejemplo: ¿la autorización ambiental integrada de una explotación agropecuaria hace que no sea necesario disponer de licencia de apertura municipal?
Muchas gracias
Dicho Plan Especial se esta tramitando para la ACTIVIDAD de PRODUCCION Y RECOLECCION DE HORTALIZAS en SUELO NO URBANIZABLE RURAL SIN PROTECCION que comprende una superficie superior a 50 Ha segun articulo 42.4 de LOUA. Tambien se encuentra incluida en anexo III de Ley 7/2007 por lo que esta sometida a EVALUACION AMBIENTAL. Dicha nave si tiene licencia de obras para construccion de almacen agricola pero se ha detectado que tiene maquinaria y equipos industrializados como vacuum cooler y camaras frigorificas, y dicha licencia de obras se solicito con anterioridad a la actividad agricola que se esta desarrollando actualmente. No posee ni licencia de primera ocupacion ni licencia de actividad.
perdon. este ultimo mensaje no era para esta consulta. ruego disculpas
Hola, la tramitación de instrumentos ambientales tiene como objeto prevenir o corregir los efectos negativos de la actividad sobre el medio ambiente pero no sustituyen a las licencias de apertura. Cosa distinta es que determinadas actividades estén exentas de obtener licencia.
Buen día.
Muchas gracias por la respuesta, José Carlos.
Pero, en ese caso, dado que la licencia de apertura (o título habilitante que corresponda, DR o CP), en realidad no es una autorización urbanística sino una autorización ambiental ¿no se estaría haciendo un doble control? Me vuelvo a remitir al ejemplo que ponía: explotación ganadera sujeta a autorización ambiental integrada ¿necesita además licencia de apertura municipal?¿la propia AAI no es ya en sí misma un control ambiental? Otro ejemplo: establecimiento hotelero (sujeto a calificación ambiental, por ejemplo, según la LGICA) ¿requiere además la tramitación de un título de apertura específico municipal adicional (licencia, DR o CP)?
Otra duda: ¿las autorizaciones ambientales son siempre competencia de la CA o pueden ser también de competencia municipal, dependiendo del tipo de actividad? En el caso de que haya alguna de competencia municipal ¿también requeriría tramitación adicional de licencia de apertura/DR/CP?
Otra duda más (ya la última), que a lo mejor es de «Perogrullo», pero por asegurarme: sobreentiendo que en el caso de que haya que tramitar una autorización municipal de apertura, esta solo podría obtenerse si la actividad en cuestión cuenta con la AAI, AAU o CA correspondiente, según el caso…
Muchas gracias de antemano.
buenas tardes, no puedo asistir a la videoconferencia del tema 3, en directo esta tarde. Como creo que se graban, se podrian ver posterioriormente de alguna manera.
un saludo
telefono de contacto 617755569
Hola paso nota a los compañeros que te darán solución a través del número de teléfono que has dejado.
Buen Día.
Se trata de una IEE , debido a su estado del inmueble se adopta Medidas Urgentes en cubiertas y aleros.Con el Informe de Medidas Urgentes del Técnico del Ayuntamiento , no se requiere Licencia el edificio está en plan P.E.P.R.I ,Albaicin 2-1 está Catalogado pero no esta en el entorno B.I.C.
Pregunta en las actuaciones de Medidas Urgentes se puede intervenir en las fachadas, (catalogadas) ya que son una de las patología de las humedades.
El técnico del Ayuntamiento propone quitar peso a la estructura de madera de las cubiertas , desmontar tejas y mortero de agarre, y sustituirlo por paneles de chapa para protejer del agua.
Pregunta se podría sustituir por chapa onduline y retejado de teja , ó sería ya una actuación de Rehabilitación Con Proyecto.Podría el Arquitecto Técnico actuar como técnico en esta actuación.
Hola José Luis, entiendo que el contexto de la pregunta es el de una orden de ejecución de medidas inmediatas con el objeto de recuperar las condiciones de estanqueidad de la cubierta. Parece que las medidas inmediatas ordenadas pretenden recuperar la estanqueidad sin acometer la rehabilitación integral de fachadas y cubiertas. Es decir, plantea hacer lo justo para eliminar la causa del deterioro, remitiendo el resto de trabajos necesarios a la obtención de licencia de obras.
En cualquier caso, quedando la rehabilitación de las fachadas y cubiertas amparadas o no por la orden de ejecución de medidas, la necesidad de proyecto debe entenderse desde la aplicación del art. 2.2.c. de la LOE (Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación) el cual expresa «c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.»
El supuesto que planteas es el de una intervención parcial que precisará proyecto si la actuación que planteas afecta a elementos objeto de protección. Para tener claro esto último debes atender a la ficha de catálogo del inmueble.
UN SALUDO
El artículo 7 RDUA, en su apartado 2, SOLICITUD DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, para edificaciones existentes mediante certificado descriptivo y gráfico que contenga todos los requisitos que se describen en este artículo, ¿Sería solo aplicable para edificaciones en suelo urbano consolidado? ¿Podría llevarse a cabo este método para edificaciones en suelo URBANIZABLE o URBANO NO CONSOLIDADO?
Se me ha dado el caso de una edificación en suelo urbano No consolidado, y desde el ayto me piden proyecto de legalización.
Una cuestión previa. ¿el suelo urbanizable o el suelo urbano no consolidado tiene ordenación pormenorizada aprobada?, ¿tiene Plan Parcial o Plan Especial, con la ordenación aprobada? Si no es así ¿cómo sabemos que la edificación cumple con la ordenación urbanística?. Debes aclarar esta cuestión.
La cuestión es, si estamos en suelo urbano no consolidado sin ordenación pormenorizada ¿cual es la ordenación de referencia para determinar si la edificación cumple con ella o no?. No podemos dar una licencia de ocupación ya que no sabemos si cumple con la ordenación o no. Si existe ordenación pormenorizada pero no se ha desarrollado el ámbito, esto es, no se ha urbanizado no reparcelado ¿la parcela tiene la condición de solar?, ¿el propietario ha cumplido con sus obligaciones urbanística de cesión de suelo y/o urbanización?. Si la parcela es solar y no penden sobre ella obligaciones podemos intentar la licencia de ocupación pero reflejando en el certificado descriptivo y gráfico todas estas circunstancias
No tiene ordenación pormenorizada. ¿en caso de que si la tuviese, se podría hacer mediante certificado descriptivo y gráfico?
Muchas gracias
Si, estamos hablando de suelo urbano. No hay expediente disciplinario y/o restauración del orden.. abierto. El almacén se transformó en vivienda hace más de 6 años..
La compraventa se realizó en el 2.000 (y hay también una sentencia jucicial que acredita la propiedad)…. pero no se segregó …. es ahora cuando están solicitando licencia de parcelación.
Se tendría que solucionar primero la segregación (en el caso de que tenga solución)??
Y después inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad como un AFO ?? o se haría todo de una vez?
Entiendo que el AFO no es solo para la vivienda, es también para la parcelación, siempre que se pueda acreditar que la parcela estaba de hecho segregada hace más de seis años. Creo que si esa posibilidad es de aplicación al suelo no urbanizable (artículo 183.3 de la LOUA y DA decimoquinta), mucho más al suelo urbano.
EXPONGO EL SIGUIENTE CASO:
Se trata de una finca matriz (identificada registralmente y catastralmente, donde existe edificada una vivienda, otras construcciones, patio, entre ellas un almacen de 36 m2).
El propietario de la finca matriz vende a otra familia en el año 2.000 el almacén de 36 m2 a otra familia, que postreriormente se vuelve a revender a otra familia.
Adjuntan: Contrato de compra-venta privada del año 2.000 (cuando se vende por primera vez y Sentencia judicial de marzo de 2017, que acredita la propiedad y dominio de la finca de la actual propietaria.
El PGOU del municipio entra en vigor en 2003 y establece que para futuras parcelaciones no se admiten las que den lugar a parcelas inferiores a 100 m2. Anteriormente al PGOU, no se establecia parcela mínima.
Ahora, pretenden segregarla para inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Además, ejecutaron obras en los últimos años sin licencia para transformar el almacen en una vivienda,..(que no cumple con las condiciones mínimas…)
Como se debería actuar ante esta situación? Hay alguna forma de legalizar esa parcelación sin realizar una división horizontal?
Entiendo que para la división horizontal, debe de estar de acuerdo el propietario de la finca matriz…o no?
Supongo que estamos hablando de suelo urbano. Y supongo que no hay expediente disciplinario y/o de restauración del orden urbanístico de por medio. También supongo que la segregación de las 36 m2 del resto de la finca es un hecho verificable. ¿Cuando se transformo el almacén en vivienda?.
Entiendo que si la vivienda tiene más de seis años, y todas las circunstancias que he comentado sé dan, estamos ante un AFO y se puede inscribir con esta condiciones en el Registro de la Propiedad.
¿Qué opináis?
Me gustaría que se hablara un poco sobre los municipios pequeños que no tienen capacidad ni medios para desarrollar un PLAN DE INSPECCION MUNICIPAL y que incluso tiene un técnico a tiempo parcial (no funcionario). Como pueden realizar esas labores de inspección y vigilancia? Como pueden informar sobre este tipo de expedientes sancionadores y de restablecimiento del orden urbanístico?
Ya incidimos ayer en la clase presencial sobre el tema. La inspección urbanística es un objetivo ideal planteado por la legislación urbanística con el fin se establecer un control sistemático «sobre todo lo que se mueve» en un municipio y en una Comunidad Autónoma, a nivel de intervención en el suelo. Pero es eso: un ideal. Y siempre va a depender de los medios que se tienen en cada caso.
La imposibilidad de cumplir con lo «ideal» por falta de medios, no impide actuar a nivel de restauración del orden y disciplinario. La policía local, por ejemplo, puede detectar una obra ilegal, cualquier vecino puede denunciar un ilegalidad, etc.. Los propios servicios municipal también. Y la acción de oficio o la denuncia obliga a la acción en a través de las posibles suspensiones del acto (competencia en Andalucía del Alcalde como veremos), y la apertura del expediente de restauración y/o sancionador.
Estos expedientes, normalmente, requieren intervención de técnico y jurídico (si el Ayuntamiento no los tiene puede requerir el apoyo de la Diputación). Y desde luego, el expediente sancionador necesita un instructor (como también veremos), que en el peor de los casos, puede ser el secretario municipal.
El que no haya inspección no significa que no haya disciplina. La inspección lo que debe de asegurar es que el control de la actividad de cara a la disciplina, sea más sistemático y controlado. Pero nada más.
Me sumo a los comentarios no puedo abrir el .pdf del tema 2.
Por otro lado, gracias por reconducir el curso no solo para Granada.
Buenos días Patricia. Este curso pretende ser eminentemente práctico y de aportación de ideas y soluciones para los casos que se os presenten en la práctica. Así que plantead supuestos de cualquier sitio y lugar (no solo de Granada), y lo estudiamos y comentamos entre todos. Seguro que entre todos aportamos la mejor solución
Buenas tardes Patricia, ya hemos resuelto la incidencia con la documentación. Intente descargarla de nuevo y abrirla. Un saludo.
Hola buenas tardes no puedo ver el temario de hoy
Buenas tardes Verónica, pruebe a descargarla de nuevo y abrirla. Un saludo.
Hola! me he descargado el temario para hoy pero hay una carpeta (macosx) que no puedo abrir, ya que me dice que hay un error con el pdf.
Yo si he podido desde un mac
Estamos intentado arreglarlo con el informático. Esta tarde estará listo
La cuestión que quisiera plantar es la siguiente, en una parcela de superficie aprox. 675 m2 se solicita licencia de urbanística de edificación para la construcción de 7 viviendas unifamiliares adosadas cada una de ellas con estructura independiente. ¿ Es este caso una parcelación de hecho?, ¿Sería necesario u obligatorio otorgar licencia urbanístca de parcelación conforme al artículo 8 del RDUA previa al otorgamiento de la licencia urbanística para la construcción de las viviendas ?, ¿y si las viviendas compartieran estructura?.
No tiene nada que ver con la estructura o con la forma técnica de materializar las viviendas. Pueden ser una sola parcela, y constituir propiedad horizontal con la obra nueva (es lo que se llama en el argot propiedad horizontal tumbada). O puede segregar la parcela para cada una de las viviendas siempre que la parcela resultante donde se asienta cada una de las viviendas, tenga condición de mínima según el planeamiento urbanístico. Para esto último si necesitaría licencia de parcelación.
La modificación de la división horizontal inscrita por primera vez como obra nueva, también requeriría intervención municipal, ya sea a través de licencia de parcelación o mediante la declaración de innecesariedad
Proyecto de actuación de vivienda unifamiliar vinculada a explotación agrícola.
Hola a todos. Tenemos un proyecto de actuación aprobado definitivamente, con el cumplimiento de la obligación de solicitar licencia de obras en el año posterior a su aprobación.
La obra no comienza por causas económicas, y se inicia posteriormente, cuando ya se han cumplido los plazos para inicio y finalización.
El ayuntamiento no ha tramitado expediente de caducidad. Al iniciar las obras hay denuncias de vecinos.
De tramitarse actualmente el proyecto de actuación que daba cabida a la vivienda, al no haber habido cambio de normativa, se podría realizar el expediente, llegándose a una nueva aprobación de proyecto de actuación y posteriormente concesión de licencia.
¿Ha de procederse a caducar la licencia y exigir al interesado nuevamente la tramitación de proyecto de actuación y licencia de obras, ?
El artículo 17 del RDUA establece que pasado el plazo del año se declarará la caducidad del procedimiento del Proyecto de Actuación. Ahora bien, está caducidad requiere un procedimiento que es el regulado, con carácter general en el artículo 95 de la Ley 39/2015 (solo se produce una caducidad por ministerio de ley en los procedimientos urbanísticos en el caso del artículo 66.5 de la LOUA).
Ahora bien, como existe una denuncia, procede declarar la caducidad, teniendo en cuenta que se puede iniciar de nuevo el procedimiento de aprobación del Proyecto de Actuación «aportando la documentación técnica o solicitando, en su caso, la incorporación al expediente de la que constase en el que fue archivado, si no se han alterado las circunstancias de hecho y de derecho obrantes en aquel».
La cuestión es que, mientras el Proyecto de Actuación está caducado, estamos ante una licencia sin cobertura en instrumento de ordenación (el Proyecto de Actuación está regulado en el Título I sobre ordenación urbanística de la LOUA), por tanto, lo que procede, desde mi punto de vista (sobre todo si hay una denuncia), es la suspensión de la licencia por disconformidad con el ordenación (creo que podría ser de aplicación el artículo 174 y, si se considera ilegal, el 189 de la LOUA).
En mi opinión. Es un tema interesante de debate
Buenas de nuevo
En una actuación a la que se le concede licencia de obras, en la que se justifica el cumplimiento integral del CTE, al tramitar el interesado el expediente de licencia de primera ocupación,
¿Es posible en el expediente de licencia de primera ocupación justificar de algún modo el incumplimiento parcial de normativa técnica (CTE), previamente justificada en el proyecto para la concesión de licencias de obras?
Por otra parte, ¿el principio de proporcionalidad es aplicable en este expediente de licencia de primera ocupación; ya que para el promotor en este momento es muy complicado el realizar las modificaciones necesarias para el cumplimiento integro de la normativa?
¿Ó debiera tramitarse expediente de legalización, dónde ya sí cabría el principio de proporcionalidad, aunque llevara aparejado la tramitación de un expediente sancionador?
Es un supuesto posible para aplicar el principio de proporcionalidad. Y este se aplica con la ocupación. La aplicación de este principio es una forma de concluir la restauración del orden urbanísticos, y supone la legalización (artículo 48 del RDUA, que se llama así, legalización), lo cual no evita que, como existe una infracción, se tiene que imponer una sanción (último párrafo del artículo 48.4). ¿Existe una infracción aquí?. ¿Qué tipo de infracción es?
Respuesta al último comentario.
Si subsana antes de la conclusión de la obras estamos ante una modificación que puede ser aprobada. No procede la restauración del orden legalizando y por lo tanto no procede legalizar en base al principio de proporcionalidad. No perdamos de vista que la aplicación de la proporcionalidad implica legalizar. Y esto no es necesario si se ha obtenido la autorización con carácter previo
Creo que pasa lo mismo que con el ascensor en la vivienda unifamiliar que has planteado abajo. La solución desde el punto de vista jurídico urbanístico debe ser la misma
El problema recae en que la actuación realizada incumple con el apartado de propagación al exterior del Documento Básico de Seguridad en caso de incendio (DB-SI), pudiendo afectar a la seguridad de terceras personas.
Entiendo que la infracción recae el haber realizado obras, no contempladas en la licencia concedida; pues según el proyecto presentado junto a la solicitud de obra, las actuaciones sí cumplían el DB-SI.
Lo que no tengo claro es sí ese principio de proporcionalidad puede aplicarse en este momento, puesto que técnicamente es posible resolver el incumplimiento y ya estaba contemplado en su proyecto, y por eso obtuvo licencia.
De hecho al presentar inicialmente el documento ya se advirtió de la deficiencia y se le requirió que subsanara ese punto en concreto; es decir no es un hecho que ha surgido en el transcurso de la obra.
Buenas tardes a todos.
Con la modificación de normativa en materia de accesibilidad, ¿se puede plantear una actuación (en un municipio que no es Granada capital, pues aquí sí está resuelto) consistente en obras para mejora de accesibilidad para una vivienda unifamilar que inexcusablemente a no cumplir las condiciones exigidas por el Plan General de Ordenación Urbana del municipio?
En caso afirmativo ¿Cómo debiera motivarse el informe técnico del expediente de licencia para tener soporte legal?
Lo planteo por que tengo un caso concreto que tengo que resolver, pero planteo la cuestión de forma general para intentar ser mas útil en el foro. De considerar adecuado concreto.
Gracias
Me cabe la duda de que esto pudiera ser un procedimiento para realizar actuaciones disconformes.
Por ejemplo: solicitud de licencia de obra mayor para ejecución de edificio plurifamiliar en la que se indica que se cumple con toda la normativa, incluida la de accesibilidad, contando con una vivienda accesible; se desarrolla la obra y se modifican de tal manera que ya no hay vivienda accesible, no cumple con las prescripciones técnicas exigibles.
Se procede a la legalización de esa obra recién terminada aplicando principio de proporcionalidad y el promotor a fin de cuentas consigue saltarse la normativa.
¿Nos podríamos encontrar en este supuesto?
Si te refieres con la nueva normativa de accesibilidad al TRLSRU habría que ver cual es el caso concreto y en que consiste un posible ajuste razonable.Me imagino que estas hablando de la ocupaciones de espacios libres de la parcela o del espacio libre fuera de ella, incumpliendo el PGOU porque éste lo considera edificabilidad o ocupación. Tienes que tener en cuenta el contenido del artículo 24.4 del TRLSRU:
«Será posible ocupar las superficies de espacios libres o de dominio público que resulten indispensables para la instalación de ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal, así como las superficies comunes de uso privativo, tales como vestíbulos, descansillos, sobrecubiertas, voladizos y soportales, tanto si se ubican en el suelo, como en el subsuelo o en el vuelo, cuando no resulte viable, técnica o económicamente, ninguna otra solución y siempre que quede asegurada la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones y demás elementos del dominio público.
Los instrumentos de ordenación urbanística garantizarán la aplicación de la regla básica establecida en el párrafo anterior, bien permitiendo que aquellas superficies no computen a efectos del volumen edificable, ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones o a la vía pública o alineaciones, bien aplicando cualquier otra técnica que, de conformidad con la legislación aplicable, consiga la misma finalidad»
¿Y como se resuelve la cuestión mientras que no garantice esta cuestión el planeamiento?. Habrá que ver en tu caso que dice el PGOU vigente. Que entiende por ocupación y edificabilidad, para que si tiene encaje la resolución de la accesibilidad sin alterar estas condiciones.
Comenta el caso concreto, a ver si tiene solución.
Si no, la solución de Granada, que no es la solución que prevé la Ley, pero parece que no está planteando problemas
En relación con lo que aparece debajo:
Con el supuesto concreto que planteas creo que es un caso clarisimo de aplicación de proporcionalidad. Ahora bien, ¿cual es la infracción en este caso?, ¿en que tipo de infracción de encuadra?. Es posible que en ninguna. Por eso hay que tener claro que una cosa es el expediente de restauración del orden (la legalización por proporcionalidad es un supuesto de esta legalización), y otra el expediente sancionador, donde los hechos deben de encuadrarse en un tipo y tienen que existir responsables concretos
El caso concreto es una vivienda unifamiliar aislada sobre solar en pendiente.
El acceso por vía rodada está muy por debajo del nivel de acceso a la vivienda.
El PGOU del municipio exige retranqueo de la edificación a linderos, con la excepción de un garaje en este tipo de parcelas que sí se puede adosar a línea de víal.
Se plantea implantar en esta cochera un ascensor, permitiendo un recorrido accesible desde la vía pública al interior de la vivienda.
La ordenanza, con respecto a alturas, fija que : «que ningún escalonamiento presente cuerpos verticales superiores a 3m de altura, debiendo en caso contrario volver a escalonarse. Este criterio se hará extensivo igualmente a las construcciones permitidas por encima de la altura máxima (como son los torreones de ascensor).
Por ello el ascensor incumpiría con esta condición; que por otro caso sería imposible de cumplir para estos casos concreto.
En relación con las licencias de obras para balsa de agua o balsas de riego en SNU, ¿Es necesaria o preceptiva la autorización previa por el organismo de cuenca en material de aguas?
Entiendo que si si afecta a acuíferos, cauces, riberas o margenes y resto de elementos contemplados en el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas o en la Ley 9/2010, de 30 de julio, de Aguas de Andalucía. Lógicamente, en función de esta normativa si necesita autorización la captación
Efectivamente, el artículo 52.1 de la LOUA, que se refiere al suelo no urbanizable que esté adscrito a un suelo no protegido, según su apartado B, estos usos se pueden materializar si están previstos por el planeamiento, pero «estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en los artículos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable».
Esto parece una exageración, si es que está permitido expresamente por el planeamiento, teniendo en cuenta que el artículo 50.B.b se fija como derecho de los propietarios, lo siguiente:
«En las categorías de suelo no urbanizable de carácter natural o rural y del Hábitat Rural Diseminado, la realización de las obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo de usos y actividades que, no previstas en la letra anterior, se legitimen expresamente por los Planes de Ordenación del Territorio, por el propio Plan General de Ordenación Urbanística o por Planes Especiales, así como, en su caso, por los instrumentos previstos en la legislación ambiental»
A pesar de estar permitido, parece que se le impone un plus de tramitación y de obligaciones a este tipo de viviendas.
Sin embargo este plus no es exigido en suelo urbanizable protegido, siempre que esté permitido por el planeamiento, según se desprende del apartado 2 del artículo 52:
«En el suelo no urbanizable de especial protección sólo podrán llevarse a cabo segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan Especial, que sean compatibles con el régimen de protección a que esté sometido, estando sujetas a su aprobación y en su caso licencia, de acuerdo con lo regulado en el apartado anterior».
Parece un contrasentido. Yo creo que la cuestión se justifica en la excepcionalidad, que la LOUA actualmente no deja claro. Sí la vivienda supone un uso excepcional o no, o está vinculada con la actividad que justifica la declaración del suelo como no urbanizable y así lo recoge el Plan o no. Esa es la cuestión.
Esto parece que ahora se aclara con la LUSA al separar las actuaciones ordinarias, de las excepcionales y sobre asentamientos existentes en suelo no urbanizable (artículo 34 y siguientes del borrador).
Es un tema interesante para debatir. ¿Qué opináis?
Supongo que existe diversidad de criterios e interpretaciones por la ambigüedad de la norma. He visto compañeros que cuando la obra es permitida por las normas de planeamiento locales otorgan licencia con proyecto de obras y en otros casos piden proyecto de actuación previa licencia.
Me gustaría plantear la siguiente cuestión: se pretende la construcción de una vivienda unifamiliar aislada en suelo no urbanizable rural sin protección. Resulta que esta regulado por las normas subsidiarias de planeamiento del municipio y permite este tipo de construcción. Entonces, ¿ seria necesario tramitación de proyecto de actuación previo según indica el articulo 52.1.B) de la LOUA?
Art 6.1.3.2 .- Un uso compatible en el PGOU puede sustituir al uso dominante o característico en un determinado ámbito de implantación.
¿Se debe entender que siempre debe sustituirlo al 100%, o puede establecerse un uso compatible dentro de otro uso dominante en un porcentaje inferior a modo de un uso complementario?
Si te vas al Texto del PGOU comentado y miras el cuadro número 20, verás las condiciones de cada calificación pormenorizada. En la Industria Aislada, el uso de la edificación característico son: Gran Industria, Pequeña o mediana industria, Taller de mantenimiento de vehículos e industrial almacén. Como usos compatibles están todos los terciarios, los institucionales y los de equipamiento.
Si se mantiene como uso característico un industrial, y quieres ver los complementarios, tendrías que irte el Cuadro 16 (lo mismo si elijes otro uso compatible). La gran industria no admite usos complementarios, lo mismo que la pequeña industria (salvo las especificaciones que aparecen el cuadro). El taller de mantenimiento si admitiría el local de espectáculos y reunión (hasta un 40% de la superficie construida y con las limitaciones de este uso como no exclusivo), y el Almacén también.
¿Qué uso quieres colocar como principal, ya sea característico o compatible?.
Si es el uso industrial solo te puede mover en el taller o el almacén para poner el restaurante como uso complementario
La gran industria y la pequeña o mediana industria exclusiva permite un 25% de la superficie para usos terciarios compatibles (se supone que cualquiera) si bien en el primer caso, dentro de esta superficie hay que incluir la vivienda del guarda que será menor de 100 m2
En PGOU de Granada, en su artículo 6.1.3 señala los tipos de usos posibles. El característico o dominante (apartado 1) es el propio de la calificación urbanística. El compatible o permitido es el admitido como sustituto del característico, asumiendo en caso de sustitución las condiciones del mismo (apartado 2). El complementario (apartado 3) es el que convive en el mismo espacio con el principal, ya sea característico o compatible, con una superficie construida menor que el de éste (normalmente menos del 40%). Por tanto, un uso puede ser complementario del característico, pero también del compatible o permitido, de tal forma que este último caso, las reglas de complementariedad son las uso propuesto como sustituto, compatible o permitido
Respondo a lo que vuelve a preguntar Tobias.
¿Qué entiendes por estas definiciones? (teniendo en cuenta que los dos usos los considera el PGOU como exclusivos):
Párrafo 2 del artículo 6.2.9.1 de la Normativa del PGOU, referente al uso de la edificación «Gran Industria»:
«No obstante, se admite que coexistan sobre el mismo inmueble o instalaciones usos terciarios auxiliares al de gran industria, tales como oficinas o zonas de exposición, siempre que dichos usos tengan vinculación directa con las funciones de la gran industria, y la superficie útil de los mismos no supere un 25% de la superficie útil total de la instalación. También se admite incluida dentro de dicho tanto por ciento la disposición de una vivienda de guarda de la industria, cuya superficie útil no excederá de cien (100) metros cuadrados».
Párrafo 2 del artículo 6.2.10.1 de la Normativa del PGOU, referente al uso de la edificación «Pequeña o mediana industria»:
«No obstante, se admite que coexistan sobre el mismo inmueble usos terciarios auxiliares al de pequeña o mediana industria, tales como oficinas o zonas de exposición y venta, siempre que dichos usos tengan vinculación directa con las funciones de la industria, y la superficie útil de los mismos no supere un 25% de la superficie útil total de la instalación».
El caso concreto que me genera la duda.. Uso caracteristico o dominante : Industrial Aislada. Pretenden instalar en el mismo un local de espectáculos o centro de reunión (restaurante), evidentemente en un porcentaje muy pequeño respecto del industrial.
Sería posible y admisible?
Hola! Un Plan de Ordenación Urbana, en parcelaciones, no permite parcelaciones inferiores a 100 m2, pero también dice que podrán autorizarse en casos especiales parcelas de menores dimensiones siempre que se resuelva su integración en la trama urbana y permita una edificación apta para los usos previstos. ¿Cuáles son esos casos especiales?
¿No regula en Plan cuales son esos casos especiales?. Entonces es un concepto jurídico indeterminado que habrá que justificar en cada caso. El Plan ha convertido una acto reglado como es la licencia de parcelación en función de las determinaciones de parcela mínima del plan, en un acto discrecional que deberá justificarse en cada caso, esto es, en casos especiales (habrá que considerar la situación fáctica y la coherencia del supuesto)
Hola! ¿A un parcela existente en suelo urbano, que no cumple con la parcela mínima, se le puede agregar para mejorarla un trozo de otra parcela aunque la resultante esté por debajo de la parcela mínima? Nota: La parcela segregada cumpliría con la parcela mínima.
Por supuesto. Mejora las condiciones de la existente que no cumple con parcela mínima y no deja fuera de ordenación la que resta una vez segregada
¿Me podéis señalar de una forma sencilla, si es posible, cuales son los límites en las intervenciones de edificios en Fuera de Ordenación y AFO?
Muchas Gracias
Planteo un caso concreto relacionado con el tema:
Una construcción que se realizó sin licencia urbanística con finalización en el año 2007. En aquel momento el suelo era clasificado como suelo no urbanizable sin especial protección. Posteriormente (año 2013) se aprueba el PGOU del municipio que clasifica el suelo como Urbano No Consolidado incluido en Unidad de Ejecución para desarrollar mediante un Plan Especial. Esta unidad no ha sido desarrollada y en la actualidad se solicita al municipio una autorización para realizar obras de reparación de cubierta y sustitución de unas carpinterías exteriores la construcción en cuestión.
¿Sería aplicable el régimen Legal fuera de Ordenación y Disposición adicional 1ª LOUA?
¿O sería necesario realizar una declaración Asimilado a Fuera de Ordenación previa para poder autorizar las obras (art.53 RDUA)?
Es un planteamiento posible. Declaras el AFO y sobre esa declaración pides la autorización de obras de reparación. Cuando se plantee la ordenación urbanística de ese suelo urbano consolidado la edificación puede quedar dentro de ordenación, con lo que no ocurre nada; o fuera de ordenación (en este caso parte de su situación de AFO), con lo que habría que ver si procede su indemnización en desarrollo de la UE. Hay que tener en cuenta el contenido del artículo 35.3 del TRLSRU a los efectos de valoración, sabiendo que no se trata de un FO, y que un AFO no implica legalización:
«3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 37.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil».
Si se parte de que al declararlo AFO, y de que no procede indemnización alguna si es necesario demoler la edificación por no ajustarse al planeamiento urbanístico que finalmente lo ordene (cuestión que sería debatible en función de que el artículo 35.3 implique una equiparación o no del AFO al FO), la posibilidad de planteas no tiene ninguna ventaja en relación con la de otorgar una licencia provisional a toda la edificación (a la ya construida y a sus reparaciones). Párrafo segundo del artículo 34.1.c de la LOUA:
«No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento, podrán autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carácter provisional, que habrán de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización. El otorgamiento de la autorización y sus condiciones deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria».
Quizás pueda servir como guía para un debate sobre las posibles intervenciones sobre FO y AFO el texto con las referencias legales y reglamentarias que os adjunto. Es interesante el debate.
https://www.coaatgr.es/wp-content/uploads/2018/03/OBRAS-EN-SITUACIONES-DE-FUERA-DE-ORDENACI%C3%93N-Y-ASIMILABLES.doc
Hola, ¿el silencio es positivo en toda tipo de intervenciones? ¿Que requisitos deben darse para que el silencio opere?
Te adjunto un pequeño comentario sobre la cuestión. Se titula «Plazo para la tramitación de las licencias. El silencio administrativo y sus efectos. Resolución fuera de plazo y denegación no justificada. Indemnización por el funcionamiento normal o anormal de la Administración»
https://www.coaatgr.es/wp-content/uploads/2018/03/TRAMITACIÓN-DE-LICENCIAS-URBANÍSTICAS-Y-SILENCIO-ADMINISTRATIVO.doc
Hola. Tengo una vivienda que construí en suelo no urbanizable y que estaba terminada en junio de 2005 (puedo demostrarlo por fotografías aéreas y por el catastro). Posteriormente -en julio de 2006- mi parcela fue declarada por el Plan de Ordenación de la Axarquía como «zona de interés territorial» (suelo de especial protección). Al ser un suelo de especial protección no había plazo de prescripción. Ahora bien, consultando en la página web de la Junta de Andalucía las respuestas a consultas planteadas sobre el nuevo Decreto Ley de Edificaciones Irregulares de 2019, dice que si la especial protección hubiera sido posterior a la terminación de la edificación si es posible la declaración de la situación de AFO de dicha edificación. ¿Entiendo entonces que los plazos de prescripción se entienden cumplidos?.
Hola a todos, ¿puede alguien aclárame cual es el límite competencial del arquitecto técnico en intervenciones sobre inmuebles protegidos?
Muchas Gracias
Hola buenas tardes me ocurre lo siguiente he adquirido una casa en terreno urbano no consolidado en chiclana de la frontera, esta vivienda nunca ha sido habitada sin servicios, pues a la hora de contratar luz y agua me exigen que presente licencia de primera ocupacion o declaración de responsable, en urbanismo me manifiestan que no me la pueden dar porque no se solicito obra para la construcción, esta vivienda según el catastro es 1992, mi pregunta es posible dar suministro de alguna manera con las compañías de agua y luz?
Saludos. Para hacer una reforma de una unifamiliar en Granada capital me dice urbanismo que lo haga por Declaración Responsable y que sí o sí necesitaré Memoria Técnica descriptiva, ¿Alguien sabe si un aparejador puede hacerlo? ¿Cuanto costará? Es reformar enteras dos plantas de 75 m2 cada una. Me la piden para saber que voy a hacer en la reforma y para autorizarme a hacerla. Alguien sabe..
Gracias
El límite competencial del arquitecto técnico va a depender de dos aspectos: exigencia de proyecto según LOE (Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación) y uso del inmueble:
La LOE, exige elaboración de proyecto, entre otros casos, a aquellas obras de carácter de intervención total o las parciales que afecten a los elementos o partes objeto de protección del inmueble protegido.
Por oto lado, atribuye al arquitecto técnico competencia para la elaboración de proyecto para obras de edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados, entre otros, con administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
Por lo tanto, en inmuebles protegidos, la competencia del arquitecto técnico se limita a obras para las que no se exige proyecto y cuyo uso no esté relacionado con los indicados, ademas de los que recoge la LOE.
Rectificación: Por lo tanto, en inmuebles protegidos, la competencia del arquitecto técnico se limita a obras para las que no se exige proyecto o aquellas obras para las que si se exige proyecto pero cuyo uso de la edificación no esté relacionado con los indicados, ademas de los que recoge la LOE.